ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 жовтня 2024 року                                                                              Справа № 924/1330/23 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
Головуючий суддя Тимошенко О.М., суддя Гудак А.В. ,  суддя Юрчук М.І. 

секретар судового засідання Юзефович Д.О. 
за участю представників:
позивача: Багінський А.О. (адвокат),
відповідача 1: Воєвідко М.Я. (адвокат),
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Кам`янець-Подільської міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області, ухвалене 18.06.2024 суддею Заярнюком І.В. у м. Хмельницький (повний текст рішення складено 28.06.2024) у справі № 924/1330/23
за позовом Кам`янець-Подільської міської ради
до фізичної особи-підприємця Ступницької Галини Яківни 
до Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради 
до Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради
про повернення майна комунальної власності

ВСТАНОВИВ:
Кам`янець-Подільська міська рада звернулась до Господарського суду Хмельницької області з позовом до ФОП Ступницької Г.Я., до Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради та до Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради про: визнання недійсним договору № 11 від 15.05.2019 на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови, укладеного між ФОП Ступницькою Г.Я. та Виконавчим комітетом Кам`янець-Подільської міської ради в частині участі у реконструкції (відтворені) ФОП Ступницької Г.Я. втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів, що знаходиться в історичному ареалі міста № 1, за адресою: вул. П`ятницька 12 у місті Кам`янець-Подільський; визнання недійним акту прийому-передачі майна комунальної власності від 10.03.2021, що складений на виконання договору на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови № 11 від 15.05.2019 та укладений між ФОП Ступницькою Г.Я. та Департаментом економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради в частині передання ФОП Ступницькій Г.Я. фундаментів втраченої історичної забудови, що знаходиться за адресою: вул. П`ятницька 12 у місті Кам`янець-Подільський; повернення територіальній громаді міста Кам`янець-Подільський в особі Кам`янець-Подільської міської ради від ФОП Ступницької Г.Я. фундаменти втраченої історичної забудови, що знаходиться за адресою: вул. П`ятницька 12 у місті Кам`янець-Подільський.
Обґрунтовуючи позовні вимоги міська рада вказала, що прийняття вищевказаних рішень відповідачем 3, а також укладення договору на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови від 15.05.2019 та передачу таких об`єктів відповідачу 1 є протизаконним та такими, що порушує право комунальної власності територіальної громади.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 18.06.2024 у даній справі у позові Кам`янець-Подільської міської ради відмовлено.
Не погодившись із вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив останнє скасувати та ухвалити нове рішення відповідно до якого позов задоволити.
Позивач категорично не погоджується із висновками, які викладені у рішенні суду першої інстанції, вважає його незаконним та необґрунтованим, а відтак таким, що підлягає скасуванню.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.08.2024 відкрито  апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кам`янець-Подільської міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 18.06.2024 у справі № 924/1330/23; призначено скаргу до розгляду в судовому засіданні.
Відповідачі правом подання відзиву на апеляційну скаргу не скористались.
Від відповідача 1 на адресу суду надійшло клопотання, відповідно до якого ФОП Ступницька  Г.Я. просить суд долучити до матеріалів справи копію сертифікату про прийняття в експлуатацію пам`ятки місцевого значення, що розташований за адресою: вул. П`ятницька, 12 м. Кам`янець-Подільський Хмельницької області.
Апеляційний господарський суд відмічає, що приписами ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Аналіз наведеної норми свідчить про те, що учасник справи, який подає нові докази до суду апеляційної інстанції, має належним чином обґрунтувати наявність причин, що об`єктивно не залежали від нього, що унеможливили подання цього доказу до суду першої інстанції. Приймаючи новий доказ у суді апеляційної інстанції, цей суд має обґрунтувати своє рішення, встановити, що такі докази не могла сторона подати до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Наведені положення визначають обов`язкову сукупність умов для вирішення питання про прийняття доказів апеляційним судом, а саме: (1) винятковість випадку та (2) причини неподання доказів у першій інстанції, що об`єктивно не залежать від учасника справи, а також (3) покладення тягаря доведення цих обставин на учасника справи, який ці докази подає. Єдиний винятковий випадок, коли можливе прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями установленого процесуальним законом порядку - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи.
Водночас, така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.  
З огляду на викладене, вищевказаний долучений відповідачем 1 доказ судом апеляційної інстанції не приймається до уваги. 
В судовому засіданні представник позивача вимоги апеляційної скарги підтримав у повному обсязі, просив останню задоволити.
Представник відповідача 1 апеляційну скаргу заперечив, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Відповідачі 2 та 3 явку уповноважених представників не забезпечили, про дату, час та місце судового розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином.
За умовами ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи, що всі учасники справи належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи та явка сторін обов`язковою не визнавалась, суд дійшов висновку про відсутність перешкод для розгляду апеляційної скарги.
В силу ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Дослідивши матеріали справи та проаналізувавши наявні докази, заслухавши у судовому засіданні присутніх представників позивача та відповідача 1, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
Розпорядженням представника Президента України № 438 від 16.04.1993 затверджено, що житлові будинки (руїни фундаментів) по вул. П`ятницька, 12 в м. Кам`янець-Подільський є пам`яткою архітектури та містобудування місцевого значення в м. Кам`янець-Подільський.
Рішенням восьмої сесії Кам`янець-Подільської міської ради (VII скликання) № 5/8 від 23.02.2016 затверджено реєстр майна комунальної власності територіальної громади міста Кам`янець-Подільський, згідно додатків 1, 2. Відповідно до додатку 2, фундамент втраченої історичної забудови по вул. П`ятницька, 12 та фундамент втраченої забудови по вул. Польський ринок, 5/1 є майном комунальної власності. 
Рішенням Кам`янець-Подільської міської ради № 4/63 від 06.11.2018 затверджено оновлений реєстр майна комунальної власності, відповідно до якого фундаменти втраченої історичної забудови за адресою вул. П`ятницька 12 продовжують бути об`єктом права комунальної власності.              
Рішенням Кам`янець-Подільської міської ради № 27/52 від 06.03.2018 надано дозвіл на розробку проектної документації для відведення земельної ділянки за адресою: вул. П`ятницька 12, на підставі звернення Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста, з метою будівництва об`єкта комерційного призначення для територіальної громади міста Кам`янця-Подільського.
Наказом Департаменту розвитку та інфраструктури міста № 75 від 30.09.2016 затверджено протокол № 2 від 29.09.2016 засідання комісії для визначення переможця конкурсу на проведення археологічних досліджень та розкриття фундаментів за адресами: пл. Польський ринок, 5/1, вул. П`ятницька, 12. Згідно вказаного протоколу переможцем конкурсу на проведення археологічних досліджень та розкриття фундаментів за адресами: АДРЕСА_1 стала ФОП Ступницька Г.Я.
З матеріалів справи вбачається, що 10.10.2016 між відповідачем 1 та відповідачем 2 укладено договір по розкриття фундаментів, згідно до розділу 1 якого його предметом є проведення підготовчих робіт по розкриттю фундаментів по вул. П`ятницька, 12 з метою уточнення та обліку нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського. Згідно п. 2.2 цього  договору, передання майна для виконання підготовчих робіт не тягне за собою виникнення у виконавця права власності на це майно. На виконання вказаного договору відповідачем 2 було передано, а відповідачем 1 прийнято фундамент втраченої історичної забудови по вул. П`ятницька, 12 за актом приймання-передачі № 41. 
Окрім того, 10.10.2016 між відповідачами було укладено договір по розкриття фундаментів, відповідно до розділу 1 якого його предметом є проведення підготовчих робіт по розкриттю фундаментів на пл. Польський ринок, 5/1 з метою уточнення та обліку нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського. Згідно п. 2.2 цього договору, передання майна для виконання підготовчих робіт не тягне за собою виникнення у виконавця права власності на це майно. На виконання вказаного договору відповідачем 2 було передано, а відповідачем 1 прийнято фундамент втраченої історичної забудови по вул. П`ятницька, 12 за актом приймання-передачі.
Рішенням Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 728 від 13.07.2017 затверджено звіт про оцінку майна комунальної власності - фундаментів втраченої забудови, які розташовані за адресою: вул. П`ятницька, 12 м. Кам`янець-Подільський, згідно якого загальна вартість об`єктів оцінки (без ПДВ) складає 46231 грн. станом на 30.04.2017.
Згідно висновків ДП "Науково-дослідницький центр" "Охоронна археологічна служба України" про проведення наукового археологічних досліджень земельної ділянки № 314-21/05-85-16 від 27.12.2016 та земельної ділянки № 514-21/05-16-17 від 03.04.2017, земельні ділянки за адресами вул. П`ятницька, 12, пл. Польський ринок, 5/1 відносяться до земель історико-культурного призначення, на яких виявлено культурний шар доби енеоліту (IV-III тис. до н.е.), XV-XVI ст., а також перевідкладені культурні нашарування та об`єкти (заглиблена частина житла XVII-XVIII ст.), кам`яний підвал і фундаменти XIX ст., господарські ями I половини XX ст. На Історико-архітектурному опорному плані НІАЗ "Кам`янець" зазначено, що вказані земельні ділянки знаходяться на території з особливо цінним археологічним культурним шаром з об`єктами підземної урбаністики. 
03.04.2017 ДП "Науково-дослідницький центр" "Охоронна археологічна служба України" підготовлено висновок про проведення наукового археологічного дослідження земельної ділянки № 314-21/05-15-17, відповідно до якого об`єктом експертизи були земельні ділянки по вул. П`ятницька,12 та пл. Польський ринок, 5/1, що передаються відповідачу 1 на правах оренди. За результатами дослідження було надано наступний висновок: земельна ділянка по вул. П`ятницька, 12 та пл. Польський ринок, 5/1, яка надається відповідачу 1 для реконструкції (відтворення) втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів під житловий будинок, належить до складу земель історико-культурного призначення. На ній виявлено культурні шари та об`єкти доби енеоліту (IV-III тис. до н.е.), XIII-XIV, XV-XVI, XVII-XVIII ст. Згідно ст. 37 Закону України "Про охорону культурної спадщини" визначені археологічні об`єкти мають бути досліджені усією площею та на усю глибину культурного шару (до материкового ґрунту). Такі дослідження мають передувати будь-яким земляним чи будівельним роботам на ділянці.
Рішенням Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 729 від 13.07.2017  затверджено звіт про оцінку майна комунальної власності - фундаментів втраченої забудови, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , згідно якого загальна вартість об`єктів оцінки (без ПДВ) складає 50286 грн. станом на 30.04.2017.
Рішенням Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 413 від 10.04.2019   Ступницькій Г.Я. надано право на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів за адресою: АДРЕСА_2 , з пристосуванням під житловий будинок. 
Рішенням виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради № 1435 від 27.12.2019,  надано дозвіл відповідачу 1 на відшкодування вартості фундаментів, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема, надано дозвіл на відшкодування на рахунок міського бюджету: балансову вартість фундаментів (площа Польський ринок, 5/1) в розмірі 50862 грн.; балансову вартість фундаментів (вул. П`ятницька, 12) в розмірі 46231 грн.
15.05.2019 між відповідачем 1 та відповідачем 3 укладено договір № 11 про реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови, згідно п. 1.1 якого відповідач 1 залучається відповідачем 3 з метою участі у реконструкції (відтворенні) втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів та благоустрою території в історичному ареалі міста № 1 (історичний центр міста), яка включає площу залишків фундаментів та будинків на пл. Польський ринок та вул. П`ятницька, 12 у м. Кам`янець-Подільському.
10.03.2021 між відповідачем 1 та відповідачем 2 складено акт прийому-передачі майна комунальної власності, згідно якого департамент передає, а Ступницька Г.Я. приймає втрачені забудови в межах існуючих фундаментів за адресою АДРЕСА_3 , загальною площею 289,40 кв.м., ринковою вартістю 46231 грн. (без ПДВ), відповідно до оцінки від 30.04.2017 та пл. Польський ринок, 5/1, загальною площею забудови 280, 80 кв.м., ринковою вартістю 50862  грн. (без ПДВ). Також у даному акті зазначено, що відшкодування вартості зазначених у ньому  втрачених історичної забудови в межах існуючих фундаментів в розмірі 97093 грн. здійснено Ступницькою Г.Я. відповідно до виписки по рахунку Кам`янець-Подільського УДКСУ від 16.01.2020, без урахування ПДВ.
30.11.2021 Державною інспекцією архітектури та містобудування Ступницькій Г.Я. (як замовнику) було надано дозвіл на проведення будівельних робіт № ІУ013211130185 за адресою:   АДРЕСА_3 . 06.12.2021 відділом Державного архітектурного-будівельного контролю Кам`янець-Подільської міської ради Ступницькій Г.Я. (як замовнику) було надано дозвіл на виконання будівельних робіт № ХМ012211130847 за адресою АДРЕСА_2 .
Звертаючись із відповідним позовом до суду міська рада вказала про те, що під час підготовки матеріалів позову з`ясувалось, що 06.11.2019 Ступницька Г.Я. здійснила державну реєстрацію права приватної власності на об`єкт незавершеного будівництва, відсотком готовності у 12%, який знаходиться за адресою АДРЕСА_2 на підставі технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданий 06.04.2014, видавник: ФОП Стукан Н.М.; декларація про початок будівельних робот, серія та номер: ХМ14311072, виданий 11.05.2010, видавник: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області.
Вважаючи, що прийняття вищевказаних рішень відповідачем 3, а також укладення договору на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови від 15.05.2019 та передачу таких об`єктів відповідачу 1 є протизаконним та такими, що порушує право комунальної власності територіальної громади, Кам`янець-Подільська міська рада звернулась із вказаним позовом до господарського суду. 
Згідно ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту вчинення дії, яка свідчить про таку відмову. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру. (ст. 347 ЦК України).
В силу ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Згідно ст. 26 цього Закону, виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, прийняття рішення про здійснення державно-приватного партнерства щодо об`єктів комунальної власності, у тому числі на умовах концесії, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
В силу приписів ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Згідно п. 22 ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна",  приватизація державного або комунального майна це платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.
Згідно ст. 2 цього Закону, приватизація здійснюється на основі принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; продажу об`єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об`єктів; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного та достовірного інформування про об`єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації.
Визначений ст. 10 цього Закону порядок приватизації державного і комунального майна передбачає, зокрема, формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності. Приватизація об`єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації.
Згідно ч. 4 ст. 11 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна",  перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.
Отже, органи місцевого самоврядування (обласні ради зокрема) наділені повноваженнями у сфері приватизації комунального майна. 
Приписами ст. 12 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)  визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Відповідно до ч. 2 ст. 84 ЗК України (у відповідній редакції), право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом.
Статтею 54 Конституції України встановлено, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами.
У відповідності до Закону України "Про охорону культурної спадщини", охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини; реставрація - сукупність науково обґрунтованих заходів щодо укріплення (консервації) фізичного стану, розкриття найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів об`єктів культурної спадщини із забезпеченням збереження їхньої автентичності. 
Згідно п. 15, ч. 2 ст. 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини", до повноважень районних державних адміністрацій, виконавчого органу сільської, селищної, міської ради відповідно до їх компетенції у сфері охорони культурної спадщини належить: виконання функції замовника, укладення з цією метою контрактів на виявлення, дослідження, консервацію, реставрацію, реабілітацію, музеєфікацію, ремонт, пристосування об`єктів культурної спадщини та інші заходи щодо охорони культурної спадщини.
Суд відмічає, що Верховним Судом у постанові від 28.09.2020 у справі № 283/240/18 досліджувалося питання розмежування капітальної споруди та тимчасової споруди, а також нормативні вимоги щодо облаштування фундаменту та, відповідно, зроблено висновки про те, що  за нормами ДБН В.2.1-10-2009 "фундамент - частина будівлі чи споруди, переважно підземна, яка сприймає навантаження від споруди і передає їх на основу, складену ґрунтами (природну) чи штучну". Фундамент - це підземний чи підводний конструктивний елемент будівлі, що сприймає всі навантаження від вище розташованих вертикальних елементів несучого остова, бічного тиску ґрунту нерівномірних їх деформацій та передає їх на ґрунтові основи. Відстань від поверхні планування до нижньої площини фундаменту (підошви) - це глибина закладання фундаменту. 
Згідно ст. 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, яка діяла станом на день реєстрації права власності на незавершене будівництво за відповідачем 1), для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів); документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.
Як уже встановлено судом та зазначено вище, рішенням відповідача 3 від 10.04.2019 № 413   Ступницькій Г.Я. надано право на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до цього рішення Ступницьку Г.Я. зобов`язано: - укласти договір із відповідачем 3 на реконструкцію (відтворення) втрачено історичної забудови в межах існуючих фундаментів за адресою: АДРЕСА_2 ; - укласти із НАІЗ "Кам`янець" договір на здійснення наукового супроводу при виконанні будівельних робіт з реконструкції (відтворення) втраченої історичної забудови; - укласти договір про пайову участь у створені і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Кам`янець-Подільський; - укласти із Департаментом житлово-комунального господарства договір на благоустрій прилеглої території; отримати у департаменті містобудування та архітектури містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки; - отримати технічні умови в інженерних службах міста та погодити їх із НАІЗ "Кам`янець".
Рішенням відповідача 3 від 27.12.2019 № 1435 було надано дозвіл ФОП Ступницькій Г.Я. на відшкодування вартості фундаментів, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на рахунок міського бюджету. Відповідно до цього рішення відповідач 1 мала відшкодувати на рахунок міського бюджету балансову вартість фундаменту, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 в розмірі 50862 грн., а також вартість фундаменту за адресою: АДРЕСА_3 в розмірі 46231 грн. Окрім того ФОП Ступницька Г.Я. відшкодовувала вартість здійснених наукових археологічних досліджень вищезгаданих фундаментів в розмірі 153851, 45 грн. Також, відповідним рішенням доручено Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста провести процедуру списання фундаментів, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до чинного законодавства.
15.05.2019 між відповідачами 1 та 3 було укладений договір № 11 на реконструкцію втраченої історичної забудови, згідно якого Ступницька Г.Я. здійснює реконструкцію втраченої історичної забудови вже за двома адресами, а саме АДРЕСА_1 . Також відповідно до цього договору Ступницька Г.Я. має укласти договір про пайову участь у створені та розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста відповідно до ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Відповідно до п. 2.1.4 цього договору, відповідач 3 зобов`язується провести дооцінку об`єкта комунального майна та внести, у разі необхідності, зміни до його вартості у бухгалтерський облік. Окрім того, відповідно до п. 6.4 договору сторони домовляються, що реконструйований (відтворений) згідно із цим договором об`єкт втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів, в м.Кам`янці-Подільському, є власністю Ступницької Г.Я. з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно. 
Між тим варто зауважити, що зазначений договір, як вказується у ньому, був укладений на виконання рішення виконавчого комітету № 413 від 10.04.2019 року. Однак у цьому рішенні мова йде лише про об`єкт за адресою АДРЕСА_1 .
10.03.2021 між відповідачем 1 та 2 складено акт приймання-передачі, відповідно до якого Департамент економіки та розвитку інфраструктури міста передає Ступницькій Г.Я. майно комунальної власності, а саме: 
1. Втрачена історична забудова в межах існуючих фундаментів за адресою: АДРЕСА_3 .
2. Втрачена історична забудова в межах існуючих фундаментів за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до акту приймання-передачі, Ступницькою Г.Я. відшкодовано вартість здійснених наукових археологічних досліджень фундаментів в розмірі 153851, 45 грн., а також вартість вказаних фундаментів в сумі 97093 грн.
Як вбачається із змісту оспорюваного договору, його предметом є реконструкція (відтворення) втраченої історичної забудови, яка знаходиться за адресами: АДРЕСА_1 . 
За своєю правовою природою зазначений договір мав би бути договором підряду, а його предметом мали б бути роботи пов`язані із реставрацією, а не реконструкцією. Адже саме такий правовий порядок реалізації повноважень на реставрацію об`єктів історичної пам`ятки передбачений Законом України "Про охорону культурної спадщини" відповідно до п. 11, ч. 1 ст. 6. Окрім того, відповідно до цієї норми, орган місцевого самоврядування має виступати замовником реставраційних робіт. 
Однак, встановлені судом обставини та наявні у матеріалах справи докази свідчать про те, що  головною метою оспорюваного договору є відчуження майна комунальної власності на користь Ступницької Г.Я. , тобто набуття нею права приватної власності на об`єкти культурної спадщини, майно комунальної власності, про що свідчать фактичні обставини того, що відповідно до умов договору, Виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради, як замовник реконструкції майна, що є у комунальній власності, не несе жодних майнових (фінансових) обов`язків. Замовником будівельних робіт, відповідно до отриманих дозволів на виконання будівельних робіт є не відповідач 3, а ФОП Ступницька Г.Я., відповідно і кінцевий бенефіціар (набувач права власності) є не виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради, а ФОП Ступницька Г.Я.
Відповідно до п. 6.4 оспорюваного договору, відповідач 1 набуває права приватної власності на нерухоме майно, яке буде створене в процесі реконструкції (відтворення) об`єкта втраченої історичної забудови. 
Суд констатує, що оспорюваним договором відповідач 3 здійснив відчуження об`єктів права комунальної власності із відкладальною обставиною, тобто із моменту реєстрації права власності на новостворене нерухоме майно. 
Як зазначено вище, рішенням Виконавчого комітету № 413 від 10.04.2019 поряд із наданням права Ступницькій Г.Я. на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови, останню зобов`язано укласти договір про пайову участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста Кам`янця-Подільського. Відповідно Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", у редакції чинній на день прийняття рішення, такі договори укладались із замовниками будівництва, але аж ніяк не з підрядниками. Водночас, не є притаманним для підрядних правовідносин укладення договору на благоустрій прилеглої території. Такі договори укладаються із кінцевими бенефіціарами (вигодонабувачами) будівельної діяльності. 
Рішенням відповідача 3 від 27.12.2019 № 1435 надано дозвіл на відшкодування вартості фундаментів, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до вказаного рішення, Ступницька Г.Я. здійснює відшкодування вартості об`єктів права комунальної власності - фундаментів в загальній сумі 97093 грн. та витрат пов`язаних із науково-археологічних досліджень в розмірі 153851, 45 грн. Натомість виконавчий комітет надав доручення Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста укласти оспорюваний договір, здійснити списання фундаментів відповідно до чинного законодавства. В подальшому був укладений оспорюваний договір та акт приймання-передачі об`єктів права комунальної власності - фундаментів, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відтак, між відповідачами відбулась купівля-продаж об`єктів права комунальної власності, а саме фундаментів, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у результаті чого територіальна громада міста Кам`янець-Подільський втрачає право комунальної власності на відповідні фундаменти, а Ступницька Г.Я. набуває право приватної власності на вказане майно, у складі майбутньо створеного об`єкта нерухомого майна.
Статтею 235 ЦК України встановлено, що удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
З огляду на те, що сторони насправді вчинили правочин, який полягає у переході права власності на майно за плату, відтак, насправді між сторонами відбулось укладення договору купівлі-продажу відповідних об`єктів нерухомості. 
Однак, суд зауважує, що відповідно до ст. ст. 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", у Виконавчого комітету було відсутнє право на прийняття рішень від 27.12.2019 № 1435 та від 10.04.2019 № 413, які були спрямовані на відчуження об`єктів права комунальної власності, без рішення Кам`янець-Подільської міської ради. 
Окрім того, правочин, який передбачає перехід майна від комунальної у приватну власність, має бути укладений відповідно до Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", зокрема, за результатами прилюдних торгів та у порядку, визначеному законом. Набуття у власність об`єктів культурної спадщини виключно в порядку приватизації також встановлена у ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини". Однак, суд акцентує, що Ступницька Г.Я. набуває права приватної власності на об`єкти нерухомого майна без застосування жодних конкурентних процедур, у повному протиріччі публічному порядку. 
Водночас, у преамбулах оскаржуваних рішень відповідача 3 вказується про те, що вони приймаються у відповідності до Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янець-Подільський в оренду та користування, затвердженого Рішенням Кам`янець-Подільської міської ради від 29.03.2016 № 3/10, однак, у цьому нормативному документі не міститься жодних положень які б надавали право Виконавчому комітету приймати подібні рішення. 
Згідно ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. 
Категорії публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку. З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави. Отже, положеннями ст. 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок. 
Наведена у ст. 228 ЦК України підстава не передбачає, що наявність вказаних в цій статті підстав для визнання нікчемним або недійсним правочину має доводитись лише якимсь певним переліком чітко визначених засобів доказування, зокрема і, лише вироком суду про притягнення до кримінальної відповідальності сторони такого правочину, яка його вчинила з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства.
Публічний порядок становлять фундаментальні цінності, до яких належить і збереження об`єктів культурної спадщини України як частини історичної пам`яті народу. Незаконне відчуження об`єктів культурної спадщини є таким, що порушує публічний порядок.
Сторони договору повинні поводитися правомірно як під час його виконання, так і на переддоговірній стадії. Зокрема, мають поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків, як і можливої недобросовісної чи нерозумної поведінки, є численними. Їх не можна визначити вичерпно. Пропозиція нерозумних умов договору, тобто таких, які завідомо є неприйнятними через існування законодавчих заборон і обмежень, а також прийняття іншою стороною таких умов може підтверджувати недобросовісність поведінки обох сторін договору. 
Встановлення органами місцевої влади будь-яких процедур, пов`язаних із реконструкцією або реставрацією нежилих будинків, може відбуватися виключно з дотриманням законодавства про охорону культурної спадщини. У тому числі слід враховувати, що законодавством визначено спеціальний порядок здійснення права власності на об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками. Зокрема, пам`ятки культурної спадщини можуть бути відчужені за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини (ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини"). Частини 4 та 5 ст. 54 Конституції України містять приписи про те, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами. Збереження об`єктів культурної спадщини становить загальний суспільний інтерес. Цей інтерес зумовлює необхідність вжиття державою дій, спрямованих на забезпечення контролю за таким збереженням (абзац другий статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року). 
В силу ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визначення такого правочину недійсним судом не вимагається.
Правочини, які не відповідають вимогам закону, не породжують будь-яких бажаних сторонам результатів, незалежно від волі сторін та їх вини у вчиненні незаконного правочину. Правові наслідки таких правочинів настають лише у формах, передбачених законом, - у вигляді повернення становища сторін у початковий стан (реституції) або в інших.
Зважаючи на усе вищевикладене, судом встановлено, що власник майна - територіальна громада міста Кам`янець-Подільський, в особі органу місцевого самоврядування - міської ради, не приймала жодного рішення про списання майна територіальної громади чи будь-яку іншу відмову від права власності на предмет позову, відчуження чи будь-яку іншу передачу Ступницькій Г.Я. фундаментів, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
У свою чергу, Виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради та Департамент економіки та інфраструктури міста не уповноважені були приймати будь-які рішення, які призведуть до списання чи будь-яку іншу відмову від права власності від предмету спору чи відчуження майна комунальної власності. Окрім того, як вище констатовано судом, такий перехід майна із комунальної у приватну власності повністю суперечить публічному порядку для такого відчуження.
Як вбачається із оскаржуваного рішення суду першої інстанції, місцевий господарський суд послався на те, що для визнання недійсним договору та акту приймання-передачі слід довести протиправність рішення Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради, для якого законодавцем визначений окремий порядок скасування засновником, тобто Кам`янець-Подільською міською радою. Однак суд першої інстанції проігнорував ту обставину, що Виконавчий комітет Кам`янець-Подільської міської ради не приймав жодного рішення про укладення спірного договору в частині адреси вул. П`ятницька 12. 
Як вказано вище, зазначений договір було укладено на виконання рішення Виконавчого комітету № 413 від 10.04.2019, однак, у цьому рішенні мова йде лише про об`єкт за адресою АДРЕСА_1 . 
Враховуючи вищенаведені обставини судова колегія дійшла висновку про те, що позовні вимоги Кам`янець-Подільської міської ради заявлені правомірно, а наведені підстави для їх задоволення відповідають обставинам спору та вимогам чинного законодавства. Отже позов обґрунтований та підлягає задоволенню.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право повністю або частково скасувати судове рішення.
Відповідно до ст. 277 ГПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відтак колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 18.06.2024 у справі № 924/1330/23 - скасуванню з підстав невідповідності висновків обставинам справи, внаслідок чого судом приймається нове рішення про задоволення позову.
За результатами розгляду апеляційної скарги Кам`янець-Подільської міської ради, усі витрати позивача по сплаті судового збору у даній справі, в порядку ст. 129 ГПК України, покладаються на відповідачів.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, - 
ПОСТАНОВИВ: 

1. Апеляційну скаргу Кам`янець-Подільської міської ради задоволити. 
2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 18 червня 2024 року у справі № 924/1330/23 скасувати. Прийняти нове рішення. 
Позов задоволити.
Визнати недійсним договір № 11 від 15 травня 2019 року на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови, який укладений між ФОП Ступницькою Галиною Яківною та Виконавчим комітетом Кам`янець-Подільської міської ради в частині участі ФОП Ступницької Галини Яківни у реконструкції (відтворені) втраченої історичної забудови в межах існуючих фундаментів, що знаходиться в історичному ареалі міста № 1, за адресою вулиця П`ятницька, 12 у місті Кам`янець-Подільський.
Визнати недійним Акт прийому-передачі майна комунальної власності від 10 березня 2021 року, що складений на виконання договору на реконструкцію (відтворення) втраченої історичної забудови № 11 від 15 травня 2019 року та укладений між ФОП Ступницькою Галиною Яківною та Департаментом економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради в частині передання ФОП Ступницькій Галині Яківні фундаментів втраченої історичної забудови, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 . 
Повернути територіальній громаді міста Кам`янець-Подільський в особі Кам`янець-Подільської міської ради від ФОП Ступницької Галини Яківни фундаменти втраченої історичної забудови, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 . 
Стягнути з ФОП Ступницької Галини Яківни ( АДРЕСА_4 , ЄДРПОУ НОМЕР_1 ) на користь Кам`янець-Подільської міської ради (32300, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 26571846) 2684, 00 грн витрат на сплату судового збору за подання позову.
Стягнути з Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради (32302, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, ЄДРПОУ 26293407) на користь Кам`янець-Подільської міської ради (32300, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 26571846) 2684, 00 грн витрат на сплату судового збору за подання позову.
Стягнути з Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради (32302, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 04060542) на користь Кам`янець-Подільської міської ради (32300, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 26571846) 2684, 00 грн витрат на сплату судового збору за подання позову.
Видати накази.
3. Стягнути з ФОП Ступницької Галини Яківни ( АДРЕСА_4 , ЄДРПОУ НОМЕР_1 ) на користь Кам`янець-Подільської міської ради (32300, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 26571846) 4026, 00 грн витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради (32302, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, ЄДРПОУ 26293407) на користь Кам`янець-Подільської міської ради (32300, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 26571846) 4026, 00 грн витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Виконавчого комітету Кам`янець-Подільської міської ради (32302, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 04060542) на користь Кам`янець-Подільської міської ради (32300, Хмельницька обл., м. Кам`янець-Подільський, майдан Відродження, 1, код ЄДРПОУ 26571846) 4026, 00 грн витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.
4. Господарському суду Хмельницької області на виконання постанови видати накази.
5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
6. Справу № 924/1330/23 повернути Господарському суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складено "12" листопада 2024 року.

Головуючий  суддя                                                                      Тимошенко О.М. 

Суддя                                                                                              Гудак А.В.  

Суддя                                                                                              Юрчук М.І.