ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2024 року 
м. Київ

cправа №  910/15634/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:
прокуратури - Ханчич Г. О. (прокурор за посвідченням), Валевач М. М. (прокурор за посвідченням),
позивача - Пилипчук І. І. (у порядку самопредставництва),
відповідача - Балабона В. О. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 (суддя Паламар П. І.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2024 (судді: Кравчук Г. А. - головуючий, Коробенко Г. П., Тарасенко К. В.) у справі
за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах Київської міської ради
до приватного підприємства "Валентина-92"
про скасування рішень державного реєстратора, розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок.

Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У жовтні 2023 року заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного підприємства "Валентина-92" (далі - ПП "Валентина-92") про:
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.11.2016, індексний номер 32562673, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ПП "Валентина-92" (ЄДРПОУ 19126838) на нежитлову будівлю, загальною площею 121 м^2, розташовану на вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у місті Києві;
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.12.2021, індексний номер 62591519, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ПП "Валентина-92" на нежитлову будівлю, загальною площею 551,2 м^2, розташовану на вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у місті Києві;
- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,0186 га, яка розташована на вул. Лагерній, 46/48-В у місті Києві (кадастровий номер 8000000000:88:056:001), укладеного між КМР та ПП "Валентина-92", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В. та зареєстрований в реєстрі 28.12.2021 за № 2845;
- зобов`язання ПП "Валентина-92" повернути територіальній громаді міста Києва в особі КМР земельні ділянки площами 0,0186 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0001) та 0,0279 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019), розташовані на вул. Лагерній, 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва, привівши їх у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі загальною площею 551,2 м^2.
2. В обґрунтування позовних вимог, посилаючись на положення статей 152, 212 Земельного кодексу України, статі 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статі 316, 317, 376 Цивільного кодексу України, прокурор зазначив, що внаслідок незаконної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно позивач позбавлений можливості розпоряджатися земельними ділянками, на яких розташоване це нерухоме майно.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.03.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2024, у позові заступника керівника Київської міської прокуратури відмовлено.
4. Судові рішення мотивовано тим, що до часу вирішення питання про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відсутності доказів, які б спростували правомірність набуття відповідачем прав на землю під уже збудованим нерухомим майном, заявлений позов, спрямований на знесення самочинного будівництва, відповідно до вимог статті 376 Цивільного кодексу України задоволенню не підлягає, оскільки, зокрема:
- власник земельної ділянки в особі КМР, передаючи в користування відповідачу земельні ділянки під уже збудованим нерухомим майном, не заперечував належність останньому цього майна;
- позовні вимоги прокурора не обґрунтовані порушенням самочинним будівництвом прав інших осіб, а зводяться до порушень під час користування земельною ділянкою, що не має правового значення під час вирішення питання щодо долі самочинного будівництва.
Вимоги про розірвання договору оренди землі та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексні № 32562673 від 25.11.2016, 62591519 від 25.12.2021), на думку судів попередніх інстанцій, ефективно не захищають об`єкт права у відносинах самочинного будівництва та не спрямовані на захист цих прав у спосіб, визначений чинним законодавством.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі заступник керівника Київської міської прокуратури просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного господарського суду; прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що при ухваленні оскаржуваних судових рішень суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків:
- викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №  916/1608/18 (пункт 86), від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі №  905/1926/16, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 та Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 915/161/20, від 21.01.2021 у справі № 921/266/18, від 05.08.2020 № 766/46/19, від 03.08.2022 у справі № 645/3067/19, від 17.08.2022 у справі № 450/441/19, від 22.08.2022 у справі № 597/977/21, від 04.11.2020 у справі № 910/7648/19, від 16.09.2020 у справі №  352/1021/19, від 08.02.2023 № 904/6943/20, від 01.02.2023 у справі № 344/16785/19, від 29.06.2021 у справі № 916/2040/20, від 13.05.2021 у справі № 910/6393/20 та від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17 щодо застосування статей 15, 16 Цивільного кодексу України при вирішенні питання наявності порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи цивільного інтересу, які потребують судового захисту;
- викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №  922/3166/20, від 08.09.2020 у справі № 920/418/19, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 922/3527/19, від 17.04.2018 у справі №  924/1032/17, від 24.06.2020 у справі № 922/2216/19 21.02.2023 у справі № 922/3112/20, від 31.01.2023 у справі № 910/383/20, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 19.10.2022 у справі № 910/2653/20, від 01.02.2022 у справі № 904/7189/20, від 22.12.2021 у справі №  910/237/21, від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18 щодо застосування положень статей 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі" при вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі у разі порушення стороною його умов, у тому числі щодо використання не за видом користування;
- викладених у поставах Верховного Суду від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 щодо обов`язковості виконання умов договору оренди землі;
- викладених в постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №  916/2791/13, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 та від 15.11.2023 у справі №  916/1174/22 щодо застосування положень статей 375, 376 Цивільно кодексу України при вирішені спорів про знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна.
На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник посилається на те, що суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили наявні у справі докази, які підтверджують порушення умов договору оренди земельної ділянки та свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин згідно із пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. ПП "Валентина-92" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.08.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2024 у справі № 910/15634/23 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 01.10.2024.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
9. Як зазначив прокурор в позовній заяві, під час виконання повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", зокрема, у процесі здійснення досудового розслідування у кримінальному провадженні від 01.07.2021 №  4202110210000113, виявлено факт порушення інтересів держави під час використання комунальних земельних ділянок та проведення незаконної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю площею 551,2 м^2, розташовану на вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва.
10. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (від 03.10.2023 номер інформаційної довідки 348847022) 25.11.2016 державним реєстратором Комунального підприємства "Спецжитлофонд" Коровайко О. С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32562673 (з відкриттям розділу), згідно з яким за ПП "Валентина-92" зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю 121 м^2, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1096216480000), про що вчинено запис про речове право 17644885.
11. Державна реєстрація права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна в Реєстрі здійснена на підставі поданої довідки від 17.11.2016 № 17, виданої фізичною особою - підприємцем Бублик В. І., зі змісту якої вбачається, що її видано на замовлення ПП  "Валентина-92" за результатами проведеної технічної інвентаризації нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В, на підставі наданих документів встановлено, що зазначена нежитлова будівля (літера А), загальною площею 121 м^2, побудована господарчим способом в травні 1992 року.
12. Технічний паспорт на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В (інвентаризаційна справа № 18112016/1), який виготовлено 17.11.2016 ФОП, інженером (кваліфікаційного сертифіката серії АЕ № 001602) Бублик В. І., містить експлікацію, план поверхів та характеристику зазначеної нежитлової будівлі.
13. 07.10.2021 за результатами розгляду проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і заяви ПП "Валентина-92" від 05.04.2021 № 50040-005697125-031-03 Київською міською радою прийнято рішення № 2799/2840 "Про передачу Приватному підприємству "Валентина-92" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) на вул. Лагерній, 46/48-в у Шевченківському районі м. Києва" (далі - рішення КМР від 07.10.2021 № 2799/2840), яким, зокрема, затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) на вул. Лагерній, 46/48-в у Шевченківському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ - 03.07), заява ДЦ від 05.04.2021 № 50040-005697125-031-03, справа № 323916930 (пункт 1); передано ПП ""Валентина-92" в оренду на 10 років земельну ділянку загальною площею 0,0186 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0001, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.04.2021 № НВ-0006716542021) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) (код КВЦПЗ - 03.07, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) на вул. Лагерній, 46/48-в у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.11.2016 номер запису про право власності 17644885) (пункт 2).
14. На підставі зазначеного Рішення КМР від 07.10.2021 № 2799/2840 між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки від 28.12.2021, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В. та зареєстровано в реєстрі за № 2845 (далі - договір оренди від 28.12.2021), за змістом якого:
- орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину) (пункт 1.1);
- об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення КМР від 07.10.2021 № 2799/2840 та цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: кадастровий номер - 8000000000:88:056:0001; місце розташування - вул. Лагерна, 46/48-в у Шевченківському районі м. Києва; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину)); розмір (площа) - 0,0186 га (пункт 2.1);
- договір укладено на 10 років (пункт 3.1);
- згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку від 29.11.2021 №  НГО/2021-33410 (за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 № 1724) річна орендна плата за земельну ділянку становить 55 920,63 грн на рік (пункт 4.2);
- орендна плата сплачується орендарем рівними частинами за податковий період, дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом тридцяти календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (пункт 4.8);
- контроль за виконанням умов договору та виявлення порушень здійснюється Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації), в межах компетенції, визначеної рішенням КМР від 25.09.2003 № 16/890 "Про Порядок здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві", зі змінами і доповненнями (пункт 4.11);
- контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені та штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням земельної ділянки (пункт 4.13);
- умови збереження стану об`єкта оренди: на земельній ділянці не дозволяється діяльність не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки; зміна цільового призначення земельної ділянки можлива в порядку, встановленому законодавством України, та потребує внесення змін у цей договір; про намір зміни цільового призначення земельної ділянки орендар письмово повідомляє орендодавця; у десятиденний строк після внесення до Державного земельного кадастру відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки орендар надає орендодавцю документи необхідні для внесення змін у цей договір (пункту 5.1);
- орендар зобов`язаний, зокрема: використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; дотримуватися правил благоустрою міста Києва, що затверджені рішенням КМР від 25.12.2008 № 1051/1051(зі змінами і доповненнями); у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати у порядку, визначеному законодавством України (пункт 8.4);
-припинення договору шляхом розірвання. Договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі використання орендарем земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної (більше трьох місяців) несплати орендної плати, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам (пункт 11.4);
- договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору (пункт 11.5).
15. Інформаційною довідкою № 348847586 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.10.2023 підтверджується державна реєстрація за ПП "Валентина-92" відповідно до договору оренди від 28.12.2021 права оренди земельної ділянки площею 0,0186 га, кадастровий номер 8000000000:88:056:0001, на підставі рішення (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Майорової А. В. за індексним номером від 28.12.2021 № 62614886, про що вчинено запис про інше речове право 45956699.
16. За змістом Інформаційної довідки від 03.10.2023 № 348847022 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.11.2021 приватним нотаріусом Фроловою О. О. Київського міського нотаріального округу здійснено державну реєстрацію (індексний номер рішення 62591519 від 25.12.2021) виправлень розділу щодо об`єкта нерухомого майна нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В, які полягали у зміні загальної площі з 121 м^2 на 551,2 м^2. Підставою для прийняття такого рішення зазначена довідка від 30.11.2021 № 211215-1021, видана Товариством з обмеженою відповідальністю "Агенство оцінки "Грош Цена" (далі - ТОВ "Агенство оцінки "Грош Цена").
17. Довідка, яка слугувала підставою для внесення змін до реєстру щодо спірного об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1096216480000, видана ПП "Валентина-92" в межах виготовлених ТОВ "Агентство оцінки "Грош Цена" матеріалів технічної інвентаризації (інвентаризаційна справа № 211215-м1) нежитлової будівлі літ. "А", розташованої за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Лагерна, 46/48-В, загальною площею 551,2 м^2, в тому, що загальна площа цієї будівлі збільшилась на 430,2 м^2 за рахунок перепланування без втручання в несучі зовнішні та внутрішні конструкції, уточнення лінійних розмірів та виправлення технічної помилки, нежитлова будівля перебуває у межах геометричних розмірів, самовільного будівництва та реконструкції не було.
18. Відповідно до наявної в матеріалах справи копії Технічного паспорта (інвентаризаційна справа № 211215-м1) на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Лагерна, 46/48-В, убачається, що зазначений документ виготовлений на замовлення ПП "Валентина-92" станом на 30.11.2021 техніком з інвентаризації нерухомого майна Мамедовою І. Г. (кваліфікаційний сертифікат серії АЕ № 002446) ТОВ "Агентство оцінки "Грош Цена", містить схему розташування будівель та споруд, план нежитлової будівлі І поверх, план нежитлової будівлі ІІ поверх, експлікацію приміщень будівлі, характеристику нежитлової будівлі.
19. Доказом наявності у Реєстрі будівельної діяльності відомостей про проведену технічну інвентаризацію на нежитлову будівлю станом на момент здійснення державної реєстрації змін до Державного реєстру нерухомого майна є витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за реєстраційним номером ТІ01:9236-8080-5434-3615, створений 25.12.2021.
20. В подальшому, розглянувши проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки і заяву ПП "Валентина-92" від 20.04.2023 № 72046-007421900-031-03, КМР 13.07.2023 прийняла рішення № 7041/7082 "Про передачу Приватному підприємства "Валентина-92" земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва".
Зазначеним рішенням позивач затвердив проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.07), заява ДЦ від 20.04.2023 №  72046-007421900-031-03, справа № 239443123 (пункт 1); передав ПП "Валентина-92", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0279 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код виду цільового призначення - 03.07) на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.12.2021, номер відомостей про речове право 17644885 (пункт 2).
21. Вважаючи, що незаконна державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю на вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва (первинна площа 121 м^2 та змінена площа 551,2 м^2) як самочинне будівництво призвела до подальшого незаконного заволодіння земельними ділянками комунальної власності (кадастрові номери 8000000000:88:056:0001, 8000000000:88:056:0019 площею відповідно 0,0186 га та 0,0279 га) поза процедурою земельних торгів, що посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави в особі територіальної громади міста Києва, а також зважаючи на неналежне здійснення КМР покладених чинним законодавством на неї повноважень щодо розпорядження спірними земельними ділянками, прокурор звернувся до господарського суду з позовом у цій справі.
22. КМР, будучи позивачем в інтересах якого прокурором пред`явлено позов у цій справі, не підтримала його у поданому 27.10.2023 письмовому поясненні, заперечила заявлені позовні вимоги та просила суд першої інстанції відмовити у їх задоволенні.
23. Мотивуючи свою позицію та посилаючись на фактичні обставини у справі та чинне законодавство, КМР стверджувала, що нею в межах своїх дискреційних повноважень прийняті рішення про передачу ПП "Валентина-92" в оренду на 10 років спірних земельних ділянок комунальної власності у зв`язку з набуттям відповідачем права власності на нерухоме майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав, тобто при наявності достатніх правових підстав.
При цьому позивач звернув увагу на неактуальні відомості, зазначені в позовній заяві, щодо відсутності реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки, оскільки станом на 25.10.2023 за ПП "Валентина-92" зареєстровано право оренди земельних ділянок площею 0,0186 га та 0,0279 га, розташованих на вул. Табірній (Лагерній), 46/48-В у Шевченківському районі міста Києва, на підставі договору оренди земельної ділянки.
24. Заперечуючи проти заявленого позову, відповідач у відзиві на позов посилався на безпідставність позовних вимог прокурора та зазначив, що ПП "Валентина-92" було створено 04.07.1992, будівлю на вул. Лагерній, 46/48 у місті Києві ним побудовано у липні 1992 року. Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, не передбачалась процедура введення закінчених будівництвом до 05.08.1992 об`єктів в експлуатацію при оформленні права власності. Оскільки будівля була побудована до 05.08.1992, то вона не потребувала введення в експлуатацію, отже, державну реєстрацію спірного об`єкта здійснено у визначеному законодавством порядку.
Водночас відповідач акцентував увагу на тому, що після оскарження реєстраційної дії та звернення прокурора до господарського суду КМР, як власник земельної ділянки на якій розташована будівля, передала земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019) йому в оренду, уклавши з ним договір оренди земельної ділянки від 06.10.2023, що свідчить про визнання нею права відповідача на будівлю та здійснення державної реєстрації права власності на змінену площу будівлі, а також вказував, що він належним чином виконує умови договору оренди земельної ділянки, використовує її за цільовим призначенням, сплачує податки, орендну плату. На підтвердження зазначених обставин ПП "Валентина-92" надано до матеріалів справи копії таких документів:
- проєкту землеустрою щодо відведення ПП "Валентина-92" земельної ділянки, розташованої на вул. Лагерній,46/48-В у Шевченківському районі м. Києва, розробленого ТОВ "Міська Бізнес Група" на підставі дозволу згідно з частиною 3 статті 123 Земельного кодексу України (за принципом мовчазної згоди), завдання на виконання робіт та договору на виконання робіт від 15.01.2020 № 01/20-004;
- проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "Валентина-92" для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Табірній, 46/48-В у Шевченківському районі м. Києва, розробленого КП "Київський інститут земельних відносин" відповідно до абзацу 3 пункту 3 статті 123 Земельного кодексу України та договору від 30.01.2023 № 01-03-24-0072;
- договору оренди земельної ділянки від 06.10.2023, укладеного між КМР та ПП "Валентина-92" на підставі рішення КМР від 13.07.2023 № 7041/7082 щодо земельної ділянки площею 0,0279 га, кадастровий номер 8000000000:88:056:0019, розташованої за адресою: вул. Табірна, 46/48-В у Шевченківському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І. О. за реєстровим номером 5376;
- витягу з Державного реєстру речових прав (індексний номер 349409782 від 06.10.2023), яким підтверджується державна реєстрація права оренди земельної ділянки площею 0,0279 га, кадастровий номер 8000000000:88:056:0019 за орендарем - ПП "Валентина-92", індексний номер рішення про державну реєстрацію 69623894 від 06.10.2023, номер запису про інше речове право 52017599 вчинений 06.10.2023.  
Позиція Верховного Суду
25. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
26. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційної скарги не вбачається, з огляду на таке.
27. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України.
Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
28. У касаційній скарзі скаржник наголошує на неврахуванні судами попередніх інстанцій правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права, а саме статей 15, 16, 375, 376, 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі".
29. У справі, що розглядається, суд першої інстанції установив, що прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі КМР як представницького органу, який діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Києва, та, посилаючись на статті 152, 212 Земельного кодексу України, статті 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статті 316, 317, 321, 375, 376, 391 Цивільного кодексу України, обрав такий спосіб захисту порушеного права як усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі КМР у розпорядженні земельними ділянками, на яких розташоване самочинно збудоване нерухоме майно та відновлення стану земельних ділянок, який існував до порушення прав, шляхом:
- скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (від 25.11.2016 індексний номер 32562673, від 25.12.2021 індексний номер 62591519);
- розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:88:056:0001, укладеного між позивачем та відповідачем 28.12.2021;
- зобов`язання відповідача повернути позивачу земельні ділянки площами 0,0186 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0001) та 0,0279 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019), розташовані на вул. Лагерній, 46/48-В у м. Києві, привівши їх у придатний для використання стан шляхом звільнення від нежитлової будівлі загальною площею 551,2 м^2.
30. У спірних правовідносинах у цій справі суди попередніх інстанцій, дослідивши наявні матеріали справи, правомірно встановили, що за відсутності доказів відведення в установленому порядку земельних ділянок під забудову, нежитлова будівля первинною загальною площею 121 м^2, збудована на земельній ділянці площею 0,0186 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0001) та в подальшому реконструйована, площа якої збільшилася до 551,2 м^2 і її зовнішні межі вийшли на суміжну земельну ділянку загальною площею 0,0279 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019), розташовану на вул. Лагерній, 46/48-В у м.  Києві, мала характер самочинного будівництва. При цьому суди попередніх інстанцій врахували, що у період з грудня 2019 року (звернення відповідача до позивача про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) до грудня 2021 року (укладення договору оренди земельної ділянки) сторони узгоджували питання передачі земельної ділянки площею 0,0186 га, кадастровий номер 8000000000:88:056:0001, в оренду відповідачу відповідно до рішення КМР від 07.10.2021 № 2799/2840 строком на 10 років під уже збудоване нерухоме майно (для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (магазину), розташованої на вул. Лагерній, 46/48-В у м. Києві) із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, а 28.12.2021 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 2845, право оренди зазначеної земельної ділянки за відповідачем зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення за індексним номером 62614886. Крім того, суди попередніх інстанцій врахували, що упродовж грудня 2022 року (звернення відповідача до позивача з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) до жовтня 2023 року (укладення договору оренди земельної ділянки) між сторонами вирішувалися питання про передачу у користування відповідачу суміжної земельної ділянки площею 0,0279 га, кадастровим номером 8000000000:88:056:0019, яку за рішенням КМР від 13.07.2023 № 7041/7082 було передано відповідачу строком на 10 років під уже збудованим на ній нерухомим майном більшої площі (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на вул. Лагерній (вул. Табірній), 46/48-В у м. Києві) із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.
31. За встановлених обставин, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що надання позивачем відповідачеві земельних ділянок площею 0,0186 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0001) та 0,0279 га (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019), розташованих на вул. Табірній, 46/48-В у місті Києві, під уже збудоване нерухоме майно на підставі правочинів, правомірність яких не спростовано, на підставі положень частини 3 статті 376 Цивільного кодексу України ПП "Валентина-92" набуло право вимагати визнання за ним права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, тому, зважаючи на положення частин 3- 5 статті 376 Цивільного кодексу України, до моменту вирішення питання про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відсутності доказів, які б спростовували правомірність набуття відповідачем прав на землю під уже збудованим нерухомим майном, заявлений позов, спрямований на знесення самочинного будівництва, відповідно до вимог частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 212 Земельного кодексу України задоволенню не підлягає.
32. Разом з цим, Верховний Суд не вбачає невідповідності наведених висновків судів попередніх інстанцій правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 та Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 915/161/20, від 21.01.2021 у справі № 921/266/18, від 05.08.2020 №  766/46/19, від 03.08.2022 у справі № 645/3067/19, від 17.08.2022 у справі № 450/441/19, від 22.08.2022 у справі № 597/977/21, від 04.11.2020 у справі № 910/7648/19, від 16.09.2020 у справі № 352/1021/19, від 08.02.2023 № 904/6943/20, від 01.02.2023 у справі № 344/16785/19, від 29.06.2021 у справі № 916/2040/20, від 13.05.2021 у справі № 910/6393/20 та від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, відповідно до яких, застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
33. Відповідно до положень частин 3 та 5 статті 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
34. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
35. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
36. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
37. При цьому позивач вправі захистити свої права шляхом звернення до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень 5 статті 376 Цивільного кодексу України, тобто може подати позов про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості, а відповідач також за встановлених обставин у даній справі (набуття права оренди на земельні ділянки під уже збудоване нерухоме майно; відсутність заперечень позивача щодо визнання за відповідачем права власності на нерухоме майно) вправі звернутись до суду з вимогою про визнання за ним права власності на зазначений об`єкт самочинного будівництва (частина 3 статті 376 Цивільного кодексу України).
38. Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що у випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлені прокурором у цій справі позовні вимоги зазначеного не забезпечують.
39. Верховний Суд також вважає правильним висновок судів попередніх інстанції про те, що обґрунтування позовних вимог порушеннями під час користування земельною ділянкою (використання не за цільовим використанням) не має правового значення під час вирішення долі самочинного будівництва, отже посилання скаржника на неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №  922/3166/20, від 08.09.2020 у справі №  920/418/19, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 12.05.2021 у справі №  922/3527/19, від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17, від 24.06.2020 у справі № 922/2216/19 21.02.2023 у справі № 922/3112/20 (п. 5.24), від 31.01.2023 у справі №  910/383/20, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 19.10.2022 у справі № 910/2653/20, від 01.02.2022 у справі № 904/7189/20, від 22.12.2021 у справі № 910/237/21, від 06.10.2021 у справі №  910/7250/18 щодо застосування положень статей 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі" при вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі у разі порушення стороною його умов, у тому числі щодо використання не за видом користування, а також правових висновків, викладених у поставах Верховного Суду від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 03.11.2021 у справі №  910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 щодо обов`язковості виконання умов договору оренди землі є безпідставним.
40. Крім того, у контексті позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.12.2021 (кадастровий номер 8000000000:88:956:0001), суди попередніх інстанцій обґрунтовано звернули увагу на те, що зазначена вимога заявлена без врахування наявності іншого договору оренди земельної ділянки від 06.10.2023 (кадастровий номер 8000000000:88:056:0019), оскільки спірна будівля розташована на двох земельних ділянках і позовна вимога про розірвання договору оренди лише щодо однієї із них не тільки ефективно не захищає право у відносинах самочинного будівництва, а й фактично не спрямована на захист цих прав у спосіб, визначений чинним законодавством.
41. Правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 та від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 щодо застосування положень статей 375, 376 Цивільно кодексу України при вирішені спорів про знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, не є релевантними до обставин цієї справи у відповідній частині, оскільки прокурор не заявляв вимог про знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, тому такі аргументи відхиляються як безпідставні.
42. Таким чином, Верховний Суд констатує, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави. 
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України
43. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК, що кореспондується з пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК, скаржник вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили наявні у справі докази, які підтверджують порушення умов договору оренди земельної ділянки та свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин.
44. За результатами касаційного перегляду Судом не встановлено неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права під час ухвалення оскаржуваних судових рішень.
45. Колегія суддів зауважує, що за змістом пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у вигляді не дослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу. Така правова позиція є послідовною та сталою і викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема у постановах від 12.10.2021 у справі № 905/1750/19, 20.05.2021 у справі №  905/1751/19, від 12.10.2021 у справі № 905/1750/19, від 20.05.2021 у справі №  905/1751/19, від 02.12.2021 у справі №  922/3363/20, від 16.12.2021 у справі №  910/18264/20 та від 13.01.2022 у справі №  922/2447/21 тощо.
46. Однак під час здійснення касаційного провадження у цій справі з підстави касаційного оскарження, визначеної у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, Верховним Судом встановлено необґрунтованість такої підстави касаційного оскарження.
Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
47. Отже, Суд касаційної інстанції не вважає за необхідне повторно надавати оцінку відповідним доводам скаржника, а посилання на них у касаційній скарзі визнає таким, що спрямоване на переоцінку обставин покладених судами попередніх інстанцій в основу оскаржуваних судових рішень в якості підстав для відмови у задоволені позовних вимог, що як уже було зазначено вище, до повноважень суду касаційної інстанції не відноситься.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
48. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
49. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
50. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
51. Звертаючись із касаційною скаргою, скаржник в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростував наведених висновків судів попередніх інстанцій та не довів неправильного застосування останніми норм матеріального і порушення норм процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.
52. За таких обставин касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Розподіл судових витрат
53. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2024 у справі № 910/15634/23 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай