Постанова 
Іменем України
 
29 жовтня 2024 року
м. Київ
 
справа № 372/3773/20
провадження № 61-4791св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., 
Червинської М. Є.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 на постанову Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., Яворського М. А. та касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - Кенца Романа Івановича , на додаткову постанову Київського апеляційного суду від 08 квітня 2024 року,
 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У листопаді 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до 
ОСОБА_2 про стягнення суми авансу у розмірі 5 274 800,00 грн та штрафних санкції у розмірі 10 927 800,00 грн.
 
Позовну заяву ОСОБА_1 мотивовано тим, що 16 травня 2019 року між відповідачем, від імені якої діяла ОСОБА_5 , і громадянином Китайської Народної Республіки ОСОБА_1 , від імені якого діяв ОСОБА_6 , укладено попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В., зареєстрований у реєстрі за № 1085. 
 
Відповідно до пункту 1.1 цього договору ОСОБА_2 (в особі представника) та ОСОБА_1 (в особі представника) зобов`язались у майбутньому, до 20 жовтня 2019 року, укласти на умовах, встановлених цим договором, договори купівлі-продажу (основні договори) такого нерухомого майна (об`єктів): 
житлового будинку, загальною площею 448,4 кв. м, житловою площею 247,7 кв. м, з відповідними надвірними побудовами, складовими якого є: житловий будинок А; басейн Б; господарський блок В; будинок охорони Г, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,0979 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0216, на якій розташований вказаний житловий будинок (об`єкт 1);
земельної ділянки, площею 0,2634 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « Козинський », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0237 (об`єкт 2);
земельної ділянки, площею 0,1117 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « Козинський », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0270 (об`єкт 3);
земельної ділянки, площею 0,0712 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, провулок Краєвидний, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0260 (об`єкт 4);
земельної ділянки, площею 0,1021 га за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « Козинський », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0154 (об`єкт 5).
 
У статті 2 попереднього договору сторони визначили його істотні умови, зокрема, основні договори (щодо усіх об`єктів нерухомого майна, описаних у пункті 1.1 цього договору) підлягають укладенню та нотаріальному посвідченню до 20 жовтня 2019 року (підпункт 2.1.1 попереднього договору).
Продаж зазначених земельних ділянок та житлового будинку вчинятиметься за домовленістю сторін у національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2 000 000,00 дол. США за курсом, встановленим Національним банком України (далі - НБУ) на день укладення основних договорів. На день підписання попереднього договору зазначена сума відповідно до курсу НБУ становила 52 748 000,00 грн і може бути змінена в гривневому еквіваленті на день проведення розрахунків та укладення основних договорів відповідно до змін курсу долара США, що буде встановлений НБУ на день проведення розрахунків та підписання основних договорів (підпункт 2.1.3 попереднього договору).
 
Позивач зазначав, що відповідач свідчила, що об`єкти перебувають у належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає, об`єкти є придатними для використання за призначенням. Також ОСОБА_2 заявляла та гарантувала, що в об`єктах, які є предметом цього договору, відсутні будь-які самовільні перепланування, переобладнання, перебудови, добудови, у зазначених об`єктах не проводилась реконструкція. Відповідач зобов`язувалась надавати повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені у пункті 1.1 цього договору (підпункт 2.1.5 попереднього договору).
 
До 24 травня 2019 року ОСОБА_2 зобов`язалась надати ОСОБА_1 (або його представникові) копії документів, які засвідчують її право власності на об`єкти нерухомого майна, які зазначені у пункті 1.1 цього договору, а також копію технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору (підпункт 2.1.7 попереднього договору).
 
До 24 травня 2019 року відповідач зобов`язалась надати позивачеві (або його представникові) доступ з метою їх огляду до об`єктів, зазначених у пункті 1.1 цього договору, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин (підпункт 2.1.8 попереднього договору).
 
Також сторони домовились, що їхні зобов`язання за цим попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями (підпункт 2.1.9 попереднього договору).
 
До підписання попереднього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі вказаного нерухомого майна ОСОБА_1 сплатив, а ОСОБА_2 прийняла грошову суму в розмірі 5 274 800,00 грн, що еквівалентна 200 000,00 дол. США за курсом НБУ станом на день проведення розрахунків, які зараховуються як авансовий платіж (підпункт 3.1.1 попереднього договору).
 
Відповідно до підпункту 3.1.2 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 дол. США за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представнику) у строк до 24 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті, підтверджується випискою з банківського рахунку відповідача.
 
Згідно з підпунктом 3.1.3 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України у розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 дол. США за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представникові) у строк до 31 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті, підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку позивача.
 
Решта суми в національній валюті України, що буде еквівалентна 1 600 000,00 дол. США за курсом НБУ станом на день укладення основних договорів, буде сплачена ОСОБА_1 (або його представником) в день (або до дня) укладення та підписання основних договорів купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, проте не пізніше ніж 20 жовтня 2019 року, шляхом перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок відповідача.
 
У строк, передбачений у пункті 1.1 попереднього договору, а саме до 20 жовтня 2019 року, основні договори купівлі-продажу щодо вказаних об`єктів не були укладені сторонами.
 
У березні 2021 року позивач подав заяву про зміну (доповнення) підстав позову, відповідно до змісту якої укладення основних договорів купівлі?продажу нерухомого майна не відбулось у зв`язку із порушенням відповідачем істотних умов попереднього договору, а саме підпунктів 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8. У строк до 24 травня 2019 року відповідач не надала позивачеві копій документів, які засвідчують її право власності на об`єкти, а також копію технічного паспорта на житловий будинок. Крім того, відповідач не надала позивачеві доступ до спірних об`єктів. Позивач ознайомився із технічним паспортом на житловий будинок лише під час розгляду справи.
 
З урахуванням заяви про зміну (доповнення) підстав позову позивач просив стягнути з відповідача суму авансу у розмірі 5 274 800,00 грн та штрафні санкції у розмірі 10 927 800,00 грн.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
 
Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
 
Стягнено з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму авансу у розмірі 5 274 800,00 грн.
 
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
 
Стягнено з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму судового збору у розмірі 3 422,06 грн. 
 
Додатковим рішенням Обухівського районного суду Київської області                                     від 21 листопада 2021 року заяву ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кенц Р. І., про розподіл судових витрат задоволено частково.
 
Стягнено з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на правничу допомогу у розмірі 68 000,00 грн.
 
В іншій частині в задоволенні заяви відмовлено.
 
Заяву ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мягков М. О., про стягнення судових витрат, пов`язаних із розглядом справи, залишено без розгляду.
 
Заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Обухівського районного суду Київської області від 04 листопада 2020 року, у виді арешту на житловий будинок разом із його складовими частинами, за адресою: « АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1629554832231) та земельну ділянку, кадастровий номер 3223155400:04:004:0216, реєстраційний номер 657103332231, площа 0,0979 га, які належать на праві власності ОСОБА_2 , скасовано через дев`яносто днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сплачена позивачем сума у розмірі 200 000,00 дол. США є авансом, який підлягає поверненню незалежно від підстав, із яких не був укладений основний договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Відхиляючи доводи відповідача щодо отримання авансу у розмірі 200 000,00 дол. США, суд першої інстанції керувався тим, що посилання в договорі про отримання коштів є належним та допустимим доказом. Апеляційний суд вказав, що відповідач, у свою чергу, в судовому засіданні не спростувала належними та допустимими доказами факт отримання нею грошових коштів, зазначених у пункті 3.1.1 попереднього договору, в розмірі 200 000,00 дол. США і зазначив, що заперечення проти письмових доказів, а саме умов попереднього договору в цій частині, зводяться виключно до усних тверджень про це її представника.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення штрафних санкцій з відповідача на користь позивача у розмірі 10 927 800,00 грн, суд першої інстанції виходив з того, що станом на час розгляду справи реєстрацію права власності не оскаржено з підстав невідповідності інформації, зазначеної в реєстрі, документам, які подаються для державної реєстрації. Немає рішення суду чи іншого компетентного органу про незаконність рішення про реєстрацію права власності об`єктів нерухомого майна, які є предметом попереднього договору. Суд першої інстанції вважав, що відповідач надала повну та достовірну інформацію про об`єкти нерухомого майна, які визначені в пункті 1.1 попереднього договору, і така інформація зазначена в офіційних документах, які видані державою Україна, отже, відповідач не порушила вимоги підпункту 2.1.5 попереднього договору. 
Крім того, суд першої інстанції, перевіряючи підстави позову, зокрема, що відповідач не виконала вимоги підпунктів 2.1.7, 2.1.8 попереднього договору, які полягають у ненаданні копії технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору, та ненаданні доступу позивачеві з метою їх огляду до об`єктів нерухомого майна, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин, зауважив, що в матеріалах справи не міститься жодного доказу, що позивачеві не надавалися усі документи на об`єкти нерухомого майна та доступ до них. Суд першої інстанції в цій частині зазначив, що не вбачає порушень відповідачем підпунктів 2.1.7 та 2.1.8 попереднього договору, адже усі документи та доступ до об`єктів нерухомості надавався позивачеві, проте позивач не вчинив жодних дій на прийняття виконання цих пунктів, хоча прийняття виконання повністю залежало від його волі.
Також суд першої інстанції відхилив доводи позивача про те, що зобов`язання, визначені у попередньому договорі, є зобов`язаннями зустрічними, і, відповідно, порушення підпунктів 2.1.7 та 2.1.8 попереднього договору звільнило його від обов`язку виконувати свої зобов`язання за попереднім договором, а саме він не виконав вимоги підпункту 3.1.2 та не здійснив оплати 100 000,00 дол. США до 24 травня 2019 року, та застосувати правові наслідки, які передбачені підпунктом 4.2.3 попереднього договору щодо застосування штрафу в розмірі 20 % суми договору та припинення зобов`язань за попереднім договором.
Водночас суд першої інстанції не застосував позовну давність до вимог про стягнення штрафу через недоведеність позовних вимог у цій частині.
 
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, відповідач оскаржила його до апеляційного суду.  
 
Постановою Київського апеляційного суду від 01 серпня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кенц Р. І., залишено без задоволення. 
 
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року залишено без змін.
 
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції правильно встановив, що предметом попереднього договору є житловий будинок, загальною площею 448,4 кв. м, житловою площею 247,7 кв. м, з відповідними надвірними спорудами, складовими якого є: житловий будинок, А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г. Проте частина цього будинку, площею 362,0 кв. м, не зареєстрована у встановленому законом порядку, а тому порушення відповідачем істотних умов попереднього договору полягає у тому, що на момент його укладення відповідач не надала повну та достовірну інформацію про об`єкти нерухомого майна, оскільки житловий будинок разом із його складовими частинами має іншу площу, ніж вказана у договорі, а саме 810,4 кв. м.
Апеляційний суд зазначив, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків про те, що сплачена позивачем сума у розмірі 200 000,00 дол. США є авансом, який підлягає поверненню.
Доводи апеляційної скарги відповідача, зокрема, що повернення авансового платежу за попереднім договором можливе лише за відсутності вини сторони у неукладенні основного договору, в той час як позивач не здійснив платіж, передбачений підпунктом 3.1.2, до 24 травня 2019 року, чим порушив свої зобов`язання, що надало відповідачеві право на застосування штрафної санкції, передбаченої підпунктом 3.1.2 попереднього договору, а у відповідача відсутні правові підстави для повернення авансового платежу, апеляційний суд відхилив з огляду на порушення ОСОБА_2 істотних умов попереднього договору, а саме ненадання повної та достовірної інформації про об`єкти нерухомого майна.
Короткий зміст рішення суду касаційної інстанції
 
Постановою Верховного Суду від 13 грудня 2023 року касаційну скаргу                    ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кенц Р. І., задоволено частково.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 01 серпня 2022 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанову Верховного Суду мотивовано тим, що апеляційний суд, дійшовши висновку про допущення відповідачем порушення умов попереднього договору, які призвели до неукладення сторонами основних договорів, залишив поза увагою те, що підставою позову зазначено порушення відповідачем істотних умов попереднього договору, передбачених підпунктом 2.1.5, яке полягало у тому, що на момент укладення цього попереднього договору відповідач не надала повної та достовірної інформації про об`єкти, зазначені у пункті 1.1 цього договору. Позивач вказував, що відповідач приховала той факт, що житловий будинок разом із складовими частинами не відповідає умовам цього попереднього договору та має загальну площу іншу, ніж вказана у пункті 1.1 попереднього договору, а саме 810,4 кв. м, частина якої навіть не зареєстрована в установленому законом порядку.
Позивач також зазначив підставою позову порушення відповідачем істотних умов попереднього договору, передбачених підпунктами 2.1.7, 2.1.8, зокрема, що до 24 травня 2019 року відповідач не виконала взяті на себе зобов`язання, не надала позивачеві копії документів, які засвідчують її право власності на об`єкти, зазначені у пункті 1.1 попереднього договору, а також копію технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору. Крім того, відповідач не надала позивачеві доступу до об`єктів, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин, з метою їхнього огляду.
Верховний Суд вказав, що, погоджуючись з висновками суду першої інстанції та залишаючи без змін рішення цього суду, апеляційний суд не звернув уваги на те, що суд першої інстанції, перевіряючи підстави позову, надав оцінку кожному доводу, не встановивши порушень відповідачем істотних умов попереднього договору, передбачених вказаними підпунктами. Натомість апеляційний суд, вдавшись до переоцінки доказів, дійшов протилежного висновку щодо наявності порушень відповідачем істотних умов договору, зокрема підпунктів 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8, що, за твердженням позивача, стало підставою для неукладення основного договору та, як наслідок, для повернення відповідачем позивачеві авансу. Таких висновків апеляційний суд жодним чином не мотивував.
Зазначаючи про порушення відповідачем істотних умов договору, що стали підставою для часткового задоволення позову, апеляційний суд фактично керувався умовами підпункту 4.2.3 попереднього договору, не звернувши належної уваги на те, що у задоволенні позовних вимог у частині стягнення штрафних санкцій, які сторона, винна у порушенні зобов`язання за цим договором, повинна сплатити іншій стороні через порушення істотних умов попереднього договору, суд першої інстанції відмовив, і судове рішення у вказаній частині позивач не оскаржував.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд допустив протиріччя в оцінці доказів, не навів мотивованих обґрунтувань на спростування доводів апеляційної скарги.
Водночас апеляційний суд не перевірив належним чином аргументів відповідача, наведених нею в апеляційній скарзі, щодо правової природи грошових коштів у розмірі 5 274 800,00 грн, з урахуванням умов попереднього договору, передбачених підпунктом 4.2.2, наявністю в умовах зустрічних зобов`язань, та наявності/відсутності порушення у зв`язку з цим сторонами умов договору, та у яких його частинах.
Верховний Суд вказав, що апеляційному суду під час нового розгляду справи необхідно врахувати наведене та надати належну оцінку поданим сторонами доказам у їх сукупності із встановленими обставинами справи, що мають суттєве значення для її вирішення, та аргументами, наведеними відповідачем у апеляційній скарзі.
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції (новий розгляд)
 
Постановою Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суми авансу в розмірі 5 274 800,00 грн, а також в частині стягнення судового збору в сумі 3 422,06 грн скасовано та прийнято у цій частині нову постанову про відмову в задоволенні позову. 
 
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. 
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
 
Ухвалюючи рішення у справі, апеляційний суд виходив з того, що під час апеляційного перегляду вимоги позову не було підтверджено, підстави для повернення забезпечувального платежу відсутні, з огляду на допущення порушення позивачем своїх зобов`язань за попереднім договором та відсутність порушень з боку відповідача, на які вказував позивач.
Апеляційний суд вважав, що, встановивши відсутність порушень з боку відповідача підпунктів 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8 попереднього договору та допущення позивачем порушень пункту 3.1.2 договору, суд першої інстанції дійшов передчасного, помилкового та суперечливого висновку про обов`язок відповідача повернути отриману суму авансу, залишивши поза увагою право відповідача на застосування до позивача відповідальності у виді штрафу в повному розмірі авансового платежу, що передбачено підпунктом 4.2.2 попереднього договору. 
В іншій частині рішення суду першої інстанції апеляційний суд вважав законним та обґрунтованим. 
 
Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 08 квітня 2024 року заяву представника ОСОБА_2 - адвоката Кенца Р. І. про розподіл судових витрат залишено без задоволення.
 
Відмовляючи у задоволенні заяви про стягнення витрат на правову допомогу, апеляційний суд зазначив, що заява представника ОСОБА_2 - адвоката Кенца Р. І. всупереч частині першій статті 246 ЦПК України не містить обґрунтування поважності причин неподання до суду доказів, якими підтверджується розмір понесених відповідачем судових витрат в судах апеляційної та касаційної інстанції до закінчення судових дебатів у справі. 
 
Короткий зміст вимог касаційних скарг
29 березня 2024 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції. 
15 травня 2024 року представник ОСОБА_2 - Кенц Р. І. , подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати додаткову постанову суду апеляційної інстанції та прийняти нову постанову про стягнення витрат на правову допомогу в розмірі                    282 000,00 грн. 
Аргументи учасників справи
Доводи осіб, які подали касаційні скарги
 
Підставою касаційного оскарження постанови апеляційного суду представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 23 липня 
2018 року у справі № 461/5297/16-ц, постановах Верховного суду України 
від 25 вересня 2013 року у справі № 6-82цс13, від 13 лютого 2016 року у справі № 6-176цс12 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Підставою касаційного оскарження додаткової постанови апеляційного суду представник заявника зазначає, що апеляційний суд таку постанову прийняв з порушенням норм процесуального права. 
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У квітні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Кенц Р. І. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 ,у якому зазначив, що рішення є законним та обґрунтованим, підстав для його скасування немає. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди установили, що 16 травня 2019 року між відповідачем, від імені якої діяла ОСОБА_5 , та громадянином Китайської Народної Республіки ОСОБА_1 , від імені якого діяв ОСОБА_6 , укладений попередній договір купівлі?продажу житлового будинку та земельних ділянок, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А. В., зареєстрований у реєстрі за № 1085. 
 
Відповідно до пункту 1.1 цього договору ОСОБА_2 (в особі представника) та ОСОБА_1 (в особі представника) зобов`язались у майбутньому, до 20 жовтня 2019 року, укласти на умовах, встановлених цим договором, договори купівлі-продажу (основні договори) такого нерухомого майна (об`єктів): 
 
житлового будинку, загальною площею 448,4 кв. м, житловою площею 247,7 кв. м, з відповідними надвірними побудовами, складовими якого є: житловий будинок А; басейн Б; господарський блок В; будинок охорони Г, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,0979 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0216, на якій розташований вказаний житловий будинок;
 
земельної ділянки, площею 0,2634 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « Козинський », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0237;
 
земельної ділянки, площею 0,1117 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « Козинський », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0270;
 
земельної ділянки, площею 0,0712 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, провулок Краєвидний, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0260;
 
земельної ділянки, площею 0,1021 га, за адресою: Київська область, Обухівський район, селище міського типу Козин, житловий масив « Козинський », цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3223155400:04:004:0154.
 
У статті 2 попереднього договору сторони визначили його істотні умови, зокрема, що основні договори (щодо усіх об`єктів нерухомого майна, описаних у пункті 1.1 цього договору) підлягають укладенню та нотаріальному посвідченню до 20 жовтня 2019 року (підпункт 2.1.1 попереднього договору).
Продаж зазначених земельних ділянок та житлового будинку вчинятиметься за домовленістю сторін у національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2 000 000,00 дол. США за курсом, встановленим НБУ на день укладення основних договорів. На день підписання попереднього договору зазначена сума відповідно до курсу НБУ становить 52 748 000,00 грн і може бути змінена в гривневому еквіваленті на день проведення розрахунків та укладення основних договорів відповідно до змін курсу долара США, що буде встановлений НБУ на день проведення розрахунків та підписання основних договорів (підпункт 2.1.3 попереднього договору).
 
Відповідач зазначала, що об`єкти перебувають у належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає, об`єкти є придатними для використання за призначенням. Також ОСОБА_2 заявляла та гарантувала, що в об`єктах, які є предметом цього договору, відсутні                       будь-які самовільні перепланування, переобладнання, перебудови, добудови, у зазначених об`єктах не проводилась реконструкція. Відповідач зобов`язувалась надавати повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені у пункті 1.1 цього договору (підпункт 2.1.5 попереднього договору).
До 24 травня 2019 року ОСОБА_2 зобов`язалась надати Мен Фаньчао (або його представникові) копії документів, які засвідчують право власності її на об`єкти нерухомого майна, які зазначені у пункті 1.1 цього договору, а також копію технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у пункті 1.1 цього договору (підпункт 2.1.7 попереднього договору).
 
До 24 травня 2019 року відповідач зобов`язалась надати позивачеві (або його представникові) доступ з метою їх огляду до об`єктів, зазначених у пункті 1.1 цього договору, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин (підпункт 2.1.8 попереднього договору).
 
Також сторони домовились, що їхні зобов`язання за цим попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями (підпункт 2.1.9 попереднього договору).
 
До підписання попереднього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі вказаного нерухомого майна Мен Фаньчао сплатив, а ОСОБА_2 прийняла грошову суму в розмірі 5 274 800,00 грн, що еквівалентна 200 000,00 дол. США за курсом НБУ станом на день проведення розрахунків, які зараховуються як авансовий платіж (підпункт 3.1.1 попереднього договору).
 
Відповідно до підпункту 3.1.2 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентна 100 000,00 дол. США за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представнику) у строк до 24 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті, підтверджується випискою з банківського рахунку відповідача.
 
Згідно з підпунктом 3.1.3 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України у розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 дол. США за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представникові) у строк до 31 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті, підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку позивача.
 
Решта суми в національній валюті України, що буде еквівалентна 1 600 000,00 дол. США за курсом НБУ станом на день укладення основних договорів, буде сплачена Мен Фаньчао (або його представником) в день (або до дня) укладення та підписання основних договорів купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, проте не пізніше ніж 20 жовтня 2019 року, шляхом перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок відповідача.
 
У строк, передбачений у пункті 1.1 попереднього договору, а саме до 20 жовтня 2019 року, основні договори купівлі-продажу щодо вказаних об`єктів не були укладені сторонами.
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу. 
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу.
 
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
 
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
 
Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. 
Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того чи іншого питання, зокрема за неналежне виконання зобов`язання у виді штрафних санкцій.
 
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
 
Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.
 
Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14 (провадження № 61-6475св20), на яку посилається заявник у касаційній скарзі.
 
Відповідно до статті 545 ЦК України, прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі. Якщо боржник видав кредиторові борговий документ, кредитор, приймаючи виконання зобов`язання, повинен повернути його боржникові. У разі неможливості повернення боргового документа кредитор повинен вказати про це у розписці, яку він видає. Наявність боргового документа у боржника підтверджує виконання ним свого обов`язку. У разі відмови кредитора повернути борговий документ або видати розписку боржник має право затримати виконання зобов`язання. У цьому разі настає прострочення кредитора. 
 
Згідно з частиною першою статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
 
На відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.
 
Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.
 
Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.
 
За змістом наведених норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.
 
Згідно зі статтями 546, 548 ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.
 
Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
 
Зазначене узгоджується з правовим висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 05 вересня 2022 року у справі № 1519/2-5034/11 (провадження № 61?175сво21). 
 
У підпункті 2.1.9 попереднього договору сторони погодили, що їхні зобов`язання за цим попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями.
 
Виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання (частина перша статті 538 ЦК України).
 
Правилами зустрічного виконання зобов`язання, встановленими статтею 538 ЦК України, передбачено одночасне виконання кожною із сторін свого обов`язку.
 
У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі (частина третя статті 538 ЦК України).
 
Якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок (частина четверта статті 538 ЦК України).
 
У постанові від 18 серпня 2023 року у справі № 927/211/22 Верховний Суд зазначив, що норма частини третьої статті 538 ЦК України спрямована на захист інтересів насамперед постраждалої від невиконання договору сторони, яка має право (а не зобов`язана) зупинити виконання свого обов`язку або відмовитися від його виконання у разі порушення або очікуваного порушення свого зобов`язання з боку іншої сторони.
Вказівка «має право» означає, що сторона може скористатися таким додатковим захистом, але ця норма не може тлумачитися як така, що звільняє іншу сторону від виконання зобов`язання. 
 
Верховний Суд у справі № 927/211/22 вважав, що таке тлумачення приписів статті 538 ЦК України по суті прирівнює невнесення передоплати до розірвання договору покупцем в односторонньому порядку (відмови від договору), що є неприпустимим, адже договір є дійсним. І право на його розірвання внаслідок неотримання попередньої оплати виникає саме у продавця, а не покупця. Відповідно до наведених вище приписів чинного законодавства продавець, який не отримав попередню оплату за товар, який ще не перейшов у власність покупця, має право скористатися одним із таких способів захисту: 1) стягнути суму попередньої оплати відповідно до умов договору і продовжувати виконувати договір; 2) розірвати договір та вимагати компенсації збитків. Покупець, який не здійснив попередню оплату відповідно до умов договору, є стороною, яка порушила зобов`язання. Втім, керуючись вказаним висновком Верховного Суду, суд має відмовити продавцю у стягненні попередньої оплати за товар, мотивуючи це тим, що до покупця ще не перейшло право власності на товар (не виконано поставку). Надання покупцю, який порушив умови договору, такого додаткового захисту порушує розумний баланс між захистом інтересів сторін договору, адже суд має захистити права та інтереси саме тієї сторони, щодо якої відбулося порушення договору (постраждалої сторони), а не тієї, яка порушила договір (порушника). 
 
Згідно з підпунктом 3.1.2 попереднього договору додатково грошові кошти в національній валюті України в розмірі, що буде еквівалентно                         100 000,00 дол. США, за курсом, встановленим НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені позивачем (або його представником) відповідачеві (або її представнику) у строк до 24 травня 2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. А також зазначено, що факт отримання відповідачем грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку відповідача.
 
Відповідно до змісту підпункту 4.2.2 попереднього договору сторони домовились, що в разі невиконання, на умовах цього договору, позивачем зобов`язань зі сплати грошових коштів у сумі, вказаній у підпункті 3.1.2 цього договору, у строк до 24 травня 2019 року авансовий платіж у розмірі, вказаному в підпункті 3.1.1 цього договору, залишається у відповідача як штрафна санкція, що складає 10 % від загальної суми зобов`язання. У випадку настання обставин, встановлених у цьому пункті, зобов`язання сторін за цим договором припиняються.
 
Підпунктом 4.2.3 попереднього договору встановлено, що у разі порушення істотних умов цього договору, або невиконання відповідачем або позивачем зобов`язань з укладення основних договорів, до 20 жовтня 2019 року, зокрема, ухилення, відмова від їх укладення взагалі, розмір грошової суми, визначений сумарно у підпунктах 3.1.1, 3.1.2 та 3.1.3 цього договору, складає штрафну санкцію, що складає 20 % від загальної суми зобов`язання, яку сторона, винна у порушенні зобов`язання за цим договором, повинна сплатити іншій стороні. У випадку настання обставин, встановлених у цьому пункті, зобов`язання сторін за цим договором припиняються (а. с. 12-15, т. 1).
 
Як відомо з матеріалів справи, у задоволенні позовних вимог у частині стягнення штрафних санкцій, які сторона, винна у порушенні зобов`язання за цим договором, повинна сплатити іншій стороні через порушення істотних умов попереднього договору, суд першої інстанції відмовив, оскільки відповідач надала повну та достовірну інформацію про об`єкти майна, які визначені в пункті 1.1 попереднього договору, і така інформація зазначена в офіційних документах, які видані державою Україна, а тому відповідач не порушила вимоги підпункту 2.1.5 попереднього договору. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що не вбачає порушень відповідачем підпунктів 2.1.7 та 2.1.8 попереднього договору, адже усі документи та доступ до об`єктів нерухомості надавався позивачеві, проте позивач не вчинив жодних дій на прийняття виконання цих пунктів, хоча прийняття виконання повністю залежало від його волі. Судове рішення у цій частині позивач в апеляційному порядку не оскаржував. 
 
Таким чином, апеляційний суд, враховуючи умови попереднього договору, передбачені підпунктом 4.2.2, наявність в умовах зустрічних зобов`язань, зокрема права відповідача на застосування до позивача відповідальності у виді штрафу в повному розмірі авансового платежу, у зв`язку з невиконанням позивачем обов`язку з перерахування платежу в розмірі 100 000,00 дол. США до 24 травня 2019 року, дійшов правильного висновку, що немає підстав для повернення забезпечувального платежу та відмовив у задоволенні позову. 
 
Щодо оскарження додаткового рішення суду
 
Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу (частини перша - друга статті 133 ЦПК України).
 
Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву (частина восьма статті 141 ЦПК України).
 
Якщо сторона з поважних причин не може подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат до закінчення судових дебатів у справі, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог (частина перша статті 246 ЦПК України).
 
У випадку якщо сторона з поважних причин до закінчення судових дебатів не могла подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат, та подає ці докази разом із відповідною заявою після прийняття рішення по суті позовних вимог, то така сторона повинна обґрунтувати поважність причин неподання відповідних доказів суду до закінчення судових дебатів у справі; у разі відсутності обґрунтування поважних причин чи їх неповажності суд відмовляє в задоволенні заяви про стягнення витрат (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 січня 2024 року у справі № 285/5547/21 (провадження          № 61-4799св23)).
 
Відмовляючи у задоволенні заяви про стягнення витрат на правову допомогу, апеляційний суд виходив з того, що заява представника ОСОБА_2 - адвоката Кенца Р. І., всупереч частині першій статті 246 ЦПК України не містить обґрунтування поважності причин неподання до суду доказів, якими підтверджується розмір понесених відповідачем судових витрат в судах апеляційної та касаційної інстанції, до закінчення судових дебатів у справі. 
 
З огляду на вказане апеляційний суд обґрунтовано відмовив у задоволенні заяви про стягнення витрат на правову допомогу (див. аналогічний за змістом підхід в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 серпня 2024 року у справі № 686/9133/23).
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
 
Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційні скарги без задоволення, а рішення - без змін, оскільки підстав для скасування судового рішення немає.
 
Щодо судових витрат
 
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
 
Щодо поновлення виконання рішення
 
Відповідно до частини 3 статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції                                у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 квітня 2024 року зупинено виконання постанови Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року в частині стягнення судового збору, до закінчення касаційного провадження.
 
Керуючись статтями 400, 401, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ: 
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 та касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - Кенца Романа Івановича залишити без задоволення.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 рокута додаткову постанову Київського апеляційного суду від 08 квітня 2024 року залишити без змін.
 
Поновити виконання постанови Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року в частині стягнення судового збору. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                            В. М. Коротун 
Є. В. Коротенко
М. Є. Червинська