ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2024 року 
м. Київ
cправа №  910/10982/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В., 
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради 
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2024 (Сибіга   О.   М. - головуючий, судді Кравчук Г. А., Вовк І. В.)  у справі
за позовом Київської міської ради
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс", 
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд", 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: 
1) Центральне Міжрегіональне управління Міністерства юстиції,
2) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Манойло Наталія Григорівна, 
3) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Щвець Руслан Олегович,
4) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Меженська Кароліна Сергіївна,
5) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Бояринцева Ольга Віталіївна,
про визнання правочину недійсним, усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою,
(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Перепилицин К. М., Васильєва С. М., Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" - Грицаєнко О. П.), 
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. Київська міська рада (позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом (у редакції уточненої позовної заяви) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Серві с" (далі - ТОВ «Гудвіл Інвест Сервіс») та Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" (далі - ТОВ «БК Інтербуд») про: 
- визнання недійсним акта приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015 б/н, яким право власності на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 789886280000) за адресою вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києві набуто Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд";
- усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельними ділянками шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Манойло Н.Г. про державну реєстрацію права власності від 02.02.2016 № 28042177 на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 789886280000) в межах земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013 та 8000000000:90:290:0079 за Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" з одночасним припиненням права останнього на нього;
- усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельними ділянками шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" знести об`єкт самочинного будівництва: нежитлову будівлю літ. "А", загальною площею 2291,5 кв. м та повернути Київській міській раді земельні ділянки під зазначеним об`єктом нерухомого майна, орієнтовною площею 2291,5 кв.м, що розташована за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києва в межах земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013, 8000000000:90:290:0079 з приведенням їх у придатний для використання стан.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Київська міська рада є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:290:0013 та 8000000000:90:290:0079, за адресою: вул. Ващенка Григорія, 8 у Дарницькому районі міста Києва. При цьому Київська міська рада жодних рішень щодо передачі у власність чи користування вказаних земельних ділянок не приймала, однак такі земельні ділянки стали об`єктом неодноразових реєстраційних дій в тому числі щодо власників, що наразі позивачем оскаржуються. Так, позивач стверджує, що проведені відповідачем-2 та третіми особами реєстраційні дії свідчать про незаконне заволодіння земельними ділянками, а відтак підлягають скасуванню оскільки наявні підстави для усунення власнику перешкод у володінні та розпорядженні земельними ділянками шляхом приведення їх у придатний для використання стан.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 27 жовтня 2015 р. у справі № 760/18278/15-ц було визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" право власності, зокрема, на нежитлову будівлю по вул. Ващенка Григорія, буд. 8, у Дарницькому районі м. Києва загальною площею 95,3 м2, що складається з літери «А» площею 31,3 м2, літери «Б» площею 32,0 м2 та літери «В» площею 32,0 м2.
На підставі цього рішення суду 30.11.2015 державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Канівець Л.М. прийнято рішення № 26579347 про державну реєстрацію права власності на вищевказане майно за відповідачем 1.
Підставою для державної реєстрації права власності на вказане майно за відповідачем-2 були: статут, серія та номер: 10651020000021790, виданий 22 грудня 2015 р; видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд", акт приймання-передачі нерухомого майна: б/н, виданий 22.12.2015, видавник Товариство з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" та ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс"; протокол загальних зборів учасників: №16, виданий 22 грудня 2015 р.; видавник: ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс".
Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 12.01.2017 рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 27.10.2015 про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" права власності на нежитлову будівлю по вул. Ващенка Григорія, буд. 8, у Дарницькому районі м. Києва загальною площею 95,3 м2 скасоване, у відповідному позові відмовлено. Апеляційним судом було встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" не набуло права власності на заявлену нежилу будівлю, яка становить самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
22.12.2015  ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс", яке 10.12.2015 стало засновником та учасником іншого ТОВ "БК Інтербуд", ухвалило рішення № 16 про передачу до статутного капіталу останнього вищевказаної нежитлової будівлі по вул. Ващенка Григорія, буд. 8, у Дарницькому районі м. Києва загальною площею 95,3 м2.
Передача майна між відповідачами оформлена актом приймання-передачі від 22 грудня 2015 р.
02.02.2016 право приватної власності на вищевказане майно (рішення № 28042177) було зареєстровано за відповідачем 2.
18.07.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Швецем Русланом Олеговичем прийняті рішення:
- № 30677189 про внесення змін до розділу, а саме, нежитлові будівлі загальною площею 95,3 м2, що складаються з літери "А" площею 31,3 м2, літери "Б" площею 32 м2, літера "В" площею 32 м2, об`єкт житлової нерухомості: Ні, змінено на житлові будівлі: квартира літ. "А", квартира літ. "Б", квартира літ. "В", об`єкт житлової нерухомості: Так;
- № 30677186 про внесення змін до права власності, а саме додано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорій складності, серія та номер: КВ142161901390, виданий 8 липня 2016 р., видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві.
В подальшому, 13.11.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Швецем Русланом Олеговичем прийнято рішення:
- № 55130564 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень яким за відповідачем-2 зареєстровано право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремим частинами на нежитлову будівлю літ. "А", загальна площа 96 м2. Підставою державної реєстрації вказаний: договір оренди, серія та номер: 3428, виданий 13.11.2020.;
- № 55130564, яким внесено зміни до Реєстру, а саме житлові будівлі: квартира літ. "Б", квартира літ. "В", об`єкт житлової нерухомості: Так, змінено на нежитлову будівлю літ. "А", об`єкт житлової нерухомості: Ні. Додано загальну площу 96 м2.
01.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Меженською К.С. прийнято рішення № 61274267 та № 61274267 про внесення змін до розділу, а саме загальну площу 96 м2 змінено на загальну площу 2403 м2, та про реєстрацію змін до права власності, яким додано довідку про показники об`єкта нерухомого майна № 03/10, виданий 21 липня 2021 р., видавник: ФОП Червінська М.І.
12.06.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Бояринцевою О.В. прийнято рішення № 67975775 про внесення змін до розділу, а саме: загальну площу 2403 м2 змінено на 2291,5 м2 та реєстрацію змін до права власності, а саме додано інший тип договору, довідку-характеристику №30/05-657, виданий 30 травня 2023, видавник: ТОВ "Тоскор".
У листопаді 2020 ТОВ`БК Інтербуд» звернулося до Київської міської ради з клопотанням № 501101433 про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві. 
У відповідь на клопотання ТОВ «БК Інтербуд» листом № 0570202/22407 від 01.12.2020 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомлено про необхідність усунення зауважень щодо уточнення цільового призначення земельної ділянки, документального підтвердження законності виникнення та експлуатації об`єктів містобудування.
Відповідно до актів обстеження земельних ділянок №№ 20-0699-02 від 02.12.2020, А-22-0018/03 від 21.09.2022, складених Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), на земельних ділянках по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві розташована відкрита автостоянка, на території розміщений побутовий вагончик та тимчасова споруда для охорони, ділянки частково огороджені бетонним парканом, встановлений шлагбаум для заїзду на територію.
Відповідно до акта обстеження земельних ділянок № ДК/54-АО/2024 від 29.12.2024, складеного Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), вищевказані земельні ділянки не забудовані, будь-які будівлі та споруди (тимчасові чи капітальні) відсутні, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:290:0079 не огороджена, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:290:0013 частково огороджена бетонним парканом (з однієї сторони), з інших сторін доступ до ділянки не обмежений. Ділянки вкриті грунтовим покриттям, на них паркуються автомобілі.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 по справі №910/10982/23 (суддя Паламар П. І.) позов задоволено частково. Визнано недійсним правочин з відчуження будівлі по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві загальною площею 95,3 м2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 789886280000) між ТОВ "БК Інтербуд" та ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс", оформлений рішенням ТОВ "Гудвіл Інвест Сервіс" № 16 від 22.12.2015  та актом приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015. Скасовано рішення приватного нотаріуса Манойло Наталії Григорівни про державну реєстрацію права власності від 2 лютого 2016 р. № 28042177 на об`єкт нерухомого майна по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 789886280000) за Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" з одночасним припиненням прав Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" на нього. Усунуто перешкоди у користуванні Київською міською радою земельними ділянками по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві площею 0,2327 га (кадастровий номер 8000000000:90:290:0013) та площею 0,3668 га (кадастровий номер 8000000000:90:290:0079) шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" повернути Київській міській раді указані земельні ділянки з приведенням їх у придатний для використання стан.
Рішення аргументоване тим, що передача майна між відповідачами оформлена актом приймання-передачі від 22.12.2015. Право приватної власності на вищевказане майно (рішення № 28042177) було зареєстровано за відповідачем-2 02.02.2016. Ці обставини підтверджуються наявними у матеріалах справи статутом Товариства з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд", протоколом загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "Гудвіл Інвест Сервіс" № 16 від 22 грудня 2015 р., актом приймання-передачі нерухомого майна від 22 грудня 2015 р., витягом з Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, було вчинено оспорюваний позивачем правочин з відчуження самочинного будівництва, який оформлений рішенням відповідача 1. та актом приймання-передачі між відповідачами. Посилання позивача щодо оформлення такого правочину лише актом приймання-передачі суперечать наявним у справі доказам. Ця обставина не спростовує самого факту укладення відповідачами заперечуваного позивачем правочину, тому не свідчить про відсутність предмету спору в цій частині.
Доказів визнання за відповідачами у порядку частини третьої статті  376 ЦК України права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суду не надано. Оскільки відповідачі в установленому порядку не набули права власності на самочинно збудоване нерухоме майна, укладений між ними правочин на відчуження цього майна суперечить вимогам статей 376, 658 ЦК України.
Вчиненням відповідачами вищевказаного правочину, який зумовив державну реєстрацію права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за відповідачем 2., були створені штучні підстави для отримання останнім земельної ділянки під таким об`єктом нерухомого майна на неконкурентних засадах (без земельних торгів).
Таким чином, зазначений правочин фактично спрямований на незаконне заволодіння належними позивачу земельними ділянками по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві.
Враховуючи, що між сторонами наявний спір з приводу недійсності такого правочину (позивач ставиться до нього як до оспорюваного, а відповідач 2. заперечує його недійсність), суд вважає за необхідне постановити рішення про встановлення нікчемності правочину. Тому позов у відповідній частині підлягає частковому задоволенню на підставі частини другої статті 215, частин першої-другої статті 228 ЦК України. Посилання відповідача 2. на добросовісність набуття прав на спірне нерухоме майно спростовуються зібраними у справі доказами, тому є необгрунтованими.
Виходячи з наведеного, а також встановлених обставин ненабуття відповідачами права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, недійсності правочину між ними щодо переходу прав на це майно, позивач як заінтересована особа вправі заявляти як про застосування наслідків недійсності правочину, так і вимагати на підставі статті 391 ЦК України, частин другої, третьої статті 152 ЗК України усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання землями комунальної власності.
Оскільки наявне рішення про реєстрацію за відповідачем 2. права власності на нежилу будівлю по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві порушує права позивача на розпорядження наявними за вказаною адресою земельними ділянками, у т.ч. їх продажу або передачі у користування на конкурентних засадах, то поданий на захист цих прав позов підлягає задоволенню.
З урахуванням встановлених обставин відсутності на земельних ділянках по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві (кадастрові №№ 8000000000:90:290:0013, 8000000000:90:290:0079) нежитлової будівлі літ "А" загальною площею 2291,5 м2, про знесення якої заявлений позов, вимоги позову про усунення перешкод в користуванні земельними ділянками підлягають частковому задоволенню в частині зобов`язання відповідача 2. повернути заявлені земельні ділянки з приведенням їх у придатний для використання стан.
Питання правомірності знесення об`єкту самочинного будівництва по вул. Григорія Ващенка, 8 у м. Києві не є предметом розгляду даної справи, тому доводи відповідача 2. з цього приводу є безпідставними.
Посилання цього ж відповідача на сплив позовної давності за вимогами позову до часу звернення позивача в суд з указаним позовом є необгрунтованими.
Убачається, що про обставини зайняття спірних земельних ділянок позивач міг та повинен був довідатися не пізніше 23.11.2020, коли відповідач 2. звернувся до нього із клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Посилання на те, що про порушення свого права позивач повинен був дізнатися не пізніше часу розгляду Апеляційним судом міста Києва справи № 760/18278/15-ц (12.01.2017), безпідставні, оскільки предметом розгляду цієї справи були питання права власності відповідача 1. Обставини відчуження останнім таких прав утвореній ним же юридичній особі у межах вказаної справи не вирішувалися, тому не могли стати відомими за наслідком її розгляду.
Доказів обізнаності позивача про вчинення на той час цим відповідачем дій по створенню юридичної особи відповідача 2. та укладення правочину, спрямованого на заволодіння землею комунальної власності, не надано.
3.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2024 у справі № 910/10982/23 рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено. 
Постанова аргументована тим, що акт приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015 є письмовим документом, який містить найменування сторін, предмет самої передачі, посвідчує факт такої передачі. Тобто, акт приймання-передачі є лише первинним документом, який підтверджує належне виконання особами зобов`язань з передачі та отримання майна. А тому, не має ознак правочину у розумінні статті 202 Цивільного кодексу України та не може бути визнаний недійсним. За таких обставин, позовні вимоги в частині визнання недійсним акта приймання-передачі нерухомого майна від 22.12.2015 є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. 
Зважаючи на недоведеність позивачем належними та допустимими доказами факту того, що ТОВ «БК Інтербуд», приймаючи спірне нерухоме майно у власність та зареєструвавши за собою право власності на спірний об`єкт нерухомого майна за відсутності в Реєстрі відомостей про права інших осіб на спірне нерухоме майно або їх обтяжень, з огляду на достовірність відомостей Реєстру, діяло недобросовісно.
ТОВ «БК Інтербуд» (відповідач-2) є добросовісним набувачем та законним власником нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2291,5 кв.м. Право власності відповідачем-2 набуте правомірно, що передбачає його законність і добросовісність. Позивачем не спростовано доводи відповідача-2 про добросовісність набуття ним спірного нерухомого майна та не надано суду належних доказів щодо недобросовісності відповідача-2 як останнього набувача нерухомого майна, відтак позовні вимоги в частині скасування рішення приватного нотаріуса Манойло Н.Г. про державну реєстрацію права власності від 02.02.2016 № 28042177 на спірний об`єкт нерухомого майна за Товариством з обмеженою відповідальністю "БК Інтербуд" з одночасним припиненням права останнього на нього є необґрунтованими
Оскільки суд не вбачав підстав для задоволення позовних вимог в частині скасування рішення про державну реєстрацію права власності, позовні вимоги про зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва, які є похідними, також задоволенню не підлягали.
26.10.2016 Заступник прокурора міста Києва Репецький С.В. в інтересах Київської міської ради звернувся до Апеляційного суду міста Києва з апеляційною скаргою на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 27.10.2016 у справі № 760/18278/15-ц, яким, на думку прокурора, були порушені права Київської міської ради, як власника земельних ділянок, на яких розташовані нежитлові будівлі, які є предметом дослідження у даній справі.  За результатом розгляду апеляційної скарги Заступника прокурора міста Києва Репецького С.В. в інтересах Київської міської ради на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 27.10.2016 у справі № 760/18278/15-ц Апеляційним судом міста Києва 12.01.2017 ухвалено рішення, зі змісту якого слідує, що представник Київської міської ради у судовому засіданні підтримав апеляційну скаргу, отже станом на момент винесення рішення суду Київська міська рада була обізнана про порушення свого права на спірні земельні ділянки та мала можливість вжити заходів щодо усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельними ділянками, однак цього не зробила.
Враховуючи, що перебіг позовної давності розпочав 13.01.2017 та сплив 12.01.2020, тоді як з позовом у цій справі Київська міська рада звернулася лише у липні 2023 року, тобто із пропуском позовної давності понад 3 (три) роки, вказане є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1.  Київська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою від 07.10.2024 і скаргою від 10.10.2024, яка за змістом є доповненням до касаційної скарги, в якій просить постанову апеляційного господарського суду скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції. 
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.2. Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 щодо застосування статті 376 ЦК України. 
Заявник зазначає, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного.
Усунення перешкод територіальній громаді м. Києва у володінні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності, яка незаконно забудована гаражем, має легітимну мету, а механізм захисту прав територіальної громади шляхом знесенням зазначеного об`єкта самочинного будівництва не призведе до непропорційності втручання у права відповідачів. 
Судом апеляційної інстанції не враховано висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 11.01.2023 у справі № 924/482/21, від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16-ц, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 09.08.2023 у справі № 922/1832/19 про те, що негаторний позов може бути пред`явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення.
Судом не враховано висновки щодо застосування статті 202 Цивільного кодексу України щодо поняття та правової природи акта приймання-передачі як правочину, викладеного у постановах Верховного Суду від 10.09.2019 у справі № 918/370/18, від 12.06.2019 у справі № 927/352/18, від 15.05.2024 у справі № 183/6467/20, а також щодо застосування статті 228 ЦК України щодо правових наслідків нікчемного правочину, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22.
Не враховано судом також висновок щодо застосування статей 152, 212 Земельного кодексу України, викладеного у постановах Верховного Суду від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21, від 10.10.2023 у справі № 915/1416/21 щодо осіб, які зобов`язані знести самочинне будівництво. 
Оскільки при апеляційному перегляді справи 760/18278/15-ц участь брали ТОВ «Гудвіл Інвест Сервіс» та Київська міська рада, тобто принаймні два учасника справи № 910/10982/23, то встановлені у рішенні Апеляційного суду м. Києва від 12.01.2017 обставини самочинного будівництва ТОВ «Гудвіл Інвест Сервіс» спірного об`єкта нерухомою майна за відсутності рішення Київської міської ради про відведення йому Земельних ділянок мають преюдиціальний характер для цієї справи. У зв`язку із цим, апеляційний господарський суд не врахував висновки Верховного Суду, наведені у постановах від 24.11.2021 у справі № 649/1393/19, від 13.09.2022 у справі № 911/731/18, від 08.06.2022 у справі № 438/723/17.
4.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "БК Інтербуд» вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржену постанову. Зазначає, що постанови на які посилається скаржник не є тотожними зі справою яка розглядається, а апеляційний господарський суд вірно дійшов висновку про відмову у задоволенні позову. 
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга  підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
5.3.  Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно., або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див., зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.
5.4.  Вказаний висновок є застосовним до спірних правовідносин з огляду на предмет та підстави позовних вимог та на твердження позивача про те, що спірне майно має характер самочинного. 
Однак, як слідує із оскарженої постанови, суд апеляційної інстанції обставини самочинного будівництва на земельній ділянці позивача не досліджував та не встановлював. Так, поза увагою суду залишилися доводи про те, що спірна земельна ділянка не була відведена для будівництва спірної будівлі, не оцінено обставини здійснення такого будівництва, зміни розмірів будівлі і набуття права власності відповідачами на це майно. Колегія суддів зауважує, що суду необхідно встановити всі ключові обставини, які необхідні під час розгляду позову, заявленого на підставі статей 376, 391 ЦК України, врахувати характер спірних правовідносин і підстави виникнення відповідного права власності. 
Колегія суддів зауважує, що Велика Палата Верховного Суду у постанові 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 сформувала висновок щодо належних способів захисту у разі звернення власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво до особи, яка здійснила самочинне будівництво. Зокрема, вказано на випадки, коли не можуть вважатися належними вимогами про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, про припинення права власності.
У свою чергу, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 наведена правова позиція щодо належного та ефективного способу захисту власника земельної ділянки, на якій самовільно збудована тимчасова споруда, що не є нерухомим майном. Велика Палата Верховного Суду у цій постанові погодилася з висновками місцевого суду про те, що нежитлові приміщення є тимчасовими спорудами, які не відносяться до нерухомого майна, а відповідач використовує спірні земельні ділянки позивача без установлених законом підстав, тому зазначив, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 391 Цивільного кодексу України. За змістом цієї постанови ефективним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки є негаторний позов, зокрема шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на такі приміщення та зобов`язання звільнити самовільно зайняті земельні ділянки у спосіб демонтажу нежитлових приміщень.
Отже, колегія суддів звертає увагу, що у контексті обставин встановлення належного та ефективного способу захисту у межах справи № 910/10982/23, важливим є дослідження та встановлення основних ознак спірного майна. 
У свою чергу, передчасним є висновок суду апеляційної інстанції про те, що акт приймання-передачі не має ознак правочину у розумінні ЦК України та не може бути визнаний недійсним.  
Встановлення правової природи акта приймання-передачі - це питання дослідження як змісту такого акта приймання-передачі, так і інших доказів, наявних у матеріалах справи. Отже, суд досліджує акт в кожному конкретному випадку та надає йому оцінку в залежності від того, чи підтверджує він волевиявлення сторін, а також чи має він юридичні наслідки, в залежності від чого суд робить висновок щодо того, чи є акт правочином та щодо ефективного способу захисту.
Також слід зауважити, що можливість оспорення акта приймання-передачі нерухомого майна шляхом заявлення відповідної вимоги про визнання його недійсним відповідає правовим висновкам, наведеним у постановах Верховного Суду  від 12.06.2019 у справі №927/352/18, від 10.09.2019 у справі №918/370/18, на які посилається скаржник  касаційній скарзі. 
Таким чином, саме дослідження і встановлення всіх обставин справи, з урахуванням позицій сторін та обсягу наявних у матеріалах доказів є ключовим для встановлення можливості захистити право позивача у контексті його обґрунтувань. 
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
Отже, суд апеляційної інстанції не встановив усіх обставин справи, не дослідив докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахував практику Верховного Суду, а  колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини. 
5.5.  Крім того, колегія суддів звертає увагу на помилковість висновків апеляційного господарського суду щодо застосування позовної давності. 
Відповідно до статті 256, частини третьої статті 267 ЦК позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Позовна давність виконує кілька завдань, у тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можуть виникнути в разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК).
Згідно з частинами другою-п`ятою статті 267 ЦК України заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
Крім того, суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість. Лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла, і про це зробила заяву інша сторона спору, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. Такі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі №369/6892/15-ц, від 31.10.2018 у справі №367/6105/16-ц, від 07.11.2018 у справі №575/476/16-ц тощо).
Отже, судом додатково застосовано позовну давність, попри те, що він  дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог. 
У свою чергу, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.09.2023 у справі №   910/8413/21, на яку посилається скаржник, звертала увагу на те, що приписи про застосування позовної давності поширюються, зокрема, на позови про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). Натомість негаторний позов може бути пред`явлений Позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення. Такий підхід у судовій практиці є усталеним. 
5.6. Отже, суд апеляційної інстанції передчасно дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, не дослідив обставини які стосуються змісту позовних вимог у контексті практики Верховного Суду щодо самочинного будівництва. 
У свою чергу, доводи відзиву на касаційну скаргу не спростовують обставин недослідження судом апеляційної інстанції зазначених обставин і не можуть бути підставою для залишення без змін оскарженої постанови, а висновки Верховного Суду, на які посилається скаржник, є застосовними у відповідних частинах. 
5.7. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, постанову апеляційного господарського суду скасувати і передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
6.   Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, постанову скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на задоволення частково касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржником у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями   300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково. 
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2024 у справі №   910/10982/23 скасувати, справу передати на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не   підлягає.
Головуючий                                                                                Н.   О.   Волковицька

Судді                                                                                          С. К. Могил

                                                                                          О. В. Случ