КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження                                                             Доповідач- Ратнікова В.М.
№ 22-ц/824/13162/2024
 
П О С Т А Н О В А
 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
  м. Київ                                                                                          Справа № 367/2940/23
 
02 грудня 2024 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів  Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді  - Ратнікової В.М.
суддів                         - Кирилюк Г.М.    
                                    - Левенця Б.Б.
 при секретарі            - Уляницькій М.В.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» адвоката Король Інни Олександрівни на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Третяк Я.М., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів,-

в с т а н о в и в:
 
У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів.
Позовні вимоги обгрунтовувала тим, що 27 липня 2021 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» укладено в письмовій формі без нотаріального посвідчення попередній договір № 2-2-96-3 про укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-3, загальною проектною площею 4,25 кв.м., кількість кімнат 1 (одна), поверх 6 (шостий) секція 2 (друга) в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну. Договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором згідно п.1.2.1 попереднього договору становить 76 500 (сімдесят шість тисяч п?ятсот) гривень.
З метою виконання своїх зобов`язань за попереднім договором вона перерахувала грошові кошти відповідачу, згідно наступних платіжних документів АТ «Приватбанк»: № 0.0.2215499489.1 від 31.07.2021  року на  суму 37 250,00 грн., № 0.0.2232874649.1 від 16.08.2021 року  на суму 6 375,00 грн., № 0.0.2281017117.1 від 26.09.2021 року на суму 6 375,00 грн., а всього на загальну суму 50 000,00 грн.
Водночас, відповідач строки будівництва нерухомого майна суттєво порушував та станом на квітень 2023 року будівництво об`єкта ще не було завершено.
Посилаючись на те, що дії відповідача не відповідають вимогам законодавства, а тому існують правові підстави для застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, а саме попереднього договору купівлі-продажу № 2-2-96-3 від 27.07.2021, укладеного в письмовій формі без нотаріального посвідчення та стягнення з відповідача отриманих грошових коштів з урахуванням індексу інфляції та трьох відсотків річних від суми отриманих відповідачем грошових коштів.
З урахуванням викладеного, позивач ОСОБА_1 просила суд  застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину до попереднього договору                  № 2-2-96-3 від 27 липня 2021 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю « Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 , та стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на її  користь грошові кошти в розмірі 69 923,94 грн.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів задоволено частково.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1  грошові кошти у сумі 50 000 гривень 00 копійок.
У решті позову відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 767,73 грн.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс»  адвокат  Король Інна Олександрівна подала апеляційну скаргу, в якій за результатом апеляційного перегляду справи просить скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 залишити без здоволення.
В обґрунтування змісту вимог апеляційної скарги зазначає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з неповним з`ясуванням обставин справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права.  
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої  інстанції,  посилаючись  на  норми  ст.ст.  203,  215, 216, 220, 236, 655, 657 ЦК України, дійшов до помилкового висновкупро те, що оскільки при укладенні попереднього договору № 2-2-96-3 купівлі-продажу нерухомого майна від 27 липня 2021 року сторонами не  було  додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, то такий договір є нікчемним з моменту укладення в силу закону.
Зазначає, що стаття 657 ЦК України встановлює письмову форму, а не  нотаріальну,  як  форму  договору  купівлі-продажу  квартири або іншого нерухомого майна. Вимога про нотаріальне посвідчення таких договорів, яка встановлена цією ж статтею, не є різновидом форми договору, а є обов`язковою до виконання умовою при укладанні договорів купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.
Вважає, що сторонами при укладанні попереднього договору дотримано істотні умови, які повинен мати основний договір та визначений порядок встановлення умов в основному договорі. Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет, ціна, строк дії договору та інші умови, які сторони бажають визначити та які не суперечать вимогам чинного законодавства. Попередній договір укладений у формі, встановленій для основного договору - у письмовій формі. Позивачем вчинялися всі дії направлені на виконання умов попереднього договору, а саме-на часткове виконання свого обов`язку по сплаті забезпечувального платежу, що передбачений умовами попереднього договору, що спростовуєтвердження позивачки щодо нікчемності правочину.
Окрім того, звертає увагу суду на те, що у 2022 році частину першу статті 635 ЦК  України було доповнено абзацом п`ятим згідно із Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому», у якому зазначається, що попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Таким чином, законодавець уточнив обов`язковість нотаріального посвідчення попередніх договорів щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та майбутнього об`єкта нерухомості. Разом з тим, прямої вимоги про нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна чинним законодавством України не передбачено.
Тобто, законодавець лише у 2022 році визначив, які саме попередні договори підлягають нотаріальному посвідченню. В той же час, спірний попередній договір укладався до набрання чинності змін до статті 635 ЦК України, при цьому згідно із Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» не підпадає під обов`язок нотаріально посвідчувати цей попередній договір навіть на даний час.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 просить апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року - без змін, посилаючись на те, що рішення суду першої інстанції є законним і обгрунтованим, постановлене із дотриманням процесуальних норм та з вірним застосуванням та тлумаченням норм матеріального права. Висновки суду першої інстанції базується на нормах матеріального права та узгоджується з правовими позиціями Верховного Суду. Жодних правових підстав для зміни чи скасування вказаного судового рішення немає. Апеляційна скарга не містить доводів, які б вказували на незаконність чи неповноту судового рішення, а є лише суб`єктивним ставленням сторони відповідача до висновків суду першої інстанції, що не є підставою для скасування законного судового рішення.
Зазначає, що судом першої інстанції вірно встановлено, що при укладенні попереднього договору № 2-2-93-3 купівлі-продажу нерухомого майна від 27 липня 2021 року сторонами не було додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, а тому такий договір є нікчемним з моменту укладення в силу закону.
Твердження сторони відповідача, що суд, при ухваленні судового рішення невірно застосував норми матеріального права, а саме ст. 635 ЦК України, є безпідставним,   оскільки при системному аналізі норм цивільного права під час оцінки попереднього договору необхідно зважати на статтю 657 ЦК України, згідно з якою договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Тож, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна повинен мати нотаріальну форму.
Як встановлено судом, між сторонами укладався попередній договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, а тому, в силу вимог статей 635, 657 ЦК України, він підлягав нотаріальному посвідченню, тоді як фактично укладений у простій письмовій формі, тобто, без дотримання форми договору. Відповідно до положень статті 220 ЦК України такий попередній договір є нікчемним. Визнавши оспорюваний попередній договір нікчемним, суд першої інстанції застосував до нього наслідки недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення з відповідача отриманих від позивача грошових коштів, як належного способу захисту порушених прав.
Висновок суду про стягнення коштів з відповідача як безпідставно набутих узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеного у постанові від 07 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22.
В окремо поданій заяві від 17 жовтня 2024 року представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс»  адвокат  Король Інна Олександрівна  просить суд апеляційної інстанції зупинити розгляд справи                               № 367/2940/23 до розгляду справи №367/9419/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс»  до ОСОБА_1 про визнання попереднього договору № 2-2-96-3 від 27.07.2021 року дійсним, посилаючись на неможливість розглядук цієї справи № 367/2940/23 до вирішення справи №367/9419/24, так як предметом спору  у  обох цивільних справах є  попередній договір № 2-2-96-3 від 27.07.2021 року.
Протокольною ухвалою Київського апеляційного суду від 02 грудня 2024 року відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» адвоката Король Інни Олександрівни про зупинення провадження у справі до вирішення іншої справи №367/9419/24 за позовом ТОВ «Гостомель Резиденс»  до ОСОБА_1 про визнання попереднього договору № 2-2-96-3 від 27.07.2021 року дійсним.
В судове  засідання апеляційного суду представник  відповідача  Товариства з обмеженою відповідальністю  «Гостомель  Резиденс»  адвокат Король  Інна Олександрівна  21 жовтня 2024 року не з?явилась, про день та час розгляду справи  судом повідомлена у встановленому законом порядку, подала клопотання про відкладенння розгляду справи у зв?язку з її зайнятістю у розгляді  іншої справи  в Господарському суду  Київської області. Судом вказане клопотання було задоволено та відкладено розгляд справи на  02 грудня 2024 року на 10-00 годину. Про розгляд справи 02 грудня 2024 року  сторона відповідача  повідомлена у встановленому порядку 12.11.2024 року.  02 грудня 2024 року представник  відповідача  адвокат Король  І.О.   подала до суду  заяву  про  розгляд справи  без участі у  якій зазначає, у зв?язку з її участю у судовому засіданні Господарського суду Київської області просить клопотанння про зупинення розгляду справи розлядати у її відсутності, а у випадку відмови у задоволенні вказаного клопотання, відкласти розгляд справи. 
З огляду  на повторну неявку  в судове засідання  представника  юридичної особи  ТОВ  Гостомель резиденс»  до суду апеляційної інстанції з причин її участі у судовому засіднні Господарського суду Київської області, не забезпечення  відповідачем участі в судовому засіданні іншого представника, колегія суддів вважає можливим розгляд справи у відсутності представника відповідача.
Представник позивачки  ОСОБА_1 адвокат Савицька  Світлана Леонідівна  в судовому засіданні  проти доводів апеляційної скарги заперечувала, просила  скаргу залишити без задволенння, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.
Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення  представника позивачк, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на апеляціну скапргу, вивчивши наявні у справі докази, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 07 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено попередній договір № 2-2-96-3 купівлі-продажу нерухомого майна.
Відповідно до п.1.1 вказаного попереднього договору,  сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язуються в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-3 (надалі - основний договір), загальною проектною площею 4,25 кв.м., кількість кімнат 1 (одна), поверх 6 (шостий), секція 2 (друга) (надалі - нерухоме майно), в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою:  АДРЕСА_1  (надалі - об`єкт будівництва), за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність ерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну.
Відповідно до п.1.2.1. попереднього договору договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором (надалі - договірна ціна) становить 76 500 гривень 00 коп., в тому числі ПДВ - 12 750 гривень 00 коп., що є еквівалентним 2 835 доларів США 44 центи, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору. 
Згідно умов  п.1.2.1.1.  поперенього договорк, у випадку настання обставини, передбаченої пунктом 1.7. цього попереднього договору, договірна ціна підлягає коригуванню та буде дорівнювати: 100% суми всіх забезпечувальних  платежів, передбачених  цим попереднім договором, та вартості перевищеної  площі нерухомого майна, у разі збільшення   остаточної загальної площі нерухомого майна  по відношенню до загальної проектної площі  нерухомого майна в порядку, передбаченому  пунктом  1.7 цього поперднього договору, або   100%  суми  всіх забезпечувальних  платежів, передбачених цим попереднім договором, за вирахуванням  вартості зменшеної площі  нерумого майна, у разі зменшення остаточної загальної  площі  нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому  пунктом 1.7  попереднього договору.
Відповідно до п.1.3. попереднього договору у забезпечення виконання своїх обов`язків за цим попереднім договором покупець протягом одного робочого дня з дати підписання цього попереднього договору сплачує на банківський рахунок продавця: IBAN: НОМЕР_1 в АТ КБ «ПриватБанк», забезпечувальний платіж у розмірі 76500 гривень 00 коп., в тому числі ПДВ - 12 750 гривень 00 коп., що є еквівалентним 2835 доларів США 44 центи, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору в наступному порядку: протягом чотирьох робочих днів з дати підписання цього попереднього договору платіж в розмірі 38 250 (тридцять вісім тисяч двісті п`ятдесят) гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 1 417 долари США 72 центи, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору; платіж в розмірі 38 250 (тридцять вісім тисяч двісті п`ятдесят) гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що с еквівалентним 1 417 долари США 72 центи, здійснюється покупцем протягом 6 (шести) місяців з 25.08.2021 та до 25.01.2022 року, рівними щомісячними платежами по 6 375 (шість тисяч триста сімдесят п`ять) гривні 00 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 236 доларів США 29 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього договору, не пізніше 25 числа кожного місяця в повному обсязі на рахунок продавця.
Пунктом 1.10. вказаного договору визначено, що орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію: 2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва, а також змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору.
Судом також встановлено, що підписаний між сторонами попередній договір                  №2-2-96-3 від 27.07.2021 року не був нотаріально посвідчений у встановленому законом порядку.
На підтвердження належного виконання взятих на себе зобов`язань за попереднім договором № 2-2-96-3 купівлі-продажу нерухомого майна від 27.07.2021 року, позивач надала копії патіжних інструкцій АТ КБ « ПриватБанк № 0.0.2215499489.1 від 31.07.2021 року на суму 37250,00 грн., № 0.0.2232874649.1 від 16.08.2021 року на суму 6375,00 грн., № 0.0.2281017117,1  від 26.09.2021 року на суму 6375,00 грн., що в сумі складає 50 000,00 грн.
Як стверджує позивач у позові, відповідач не виконав своїх зобов`язань за попереднім договором, станом на квітень 2023 року будівництво об`єкта ще не було завершено. Оскільки попередній договір не є нотаріально посвідчений, він є нікчемним з моменту його укладення, а тому відповідач повинен повернути позивачу 50 000,00 грн., які були нею сплачені, а також 17327,95 грн.- індекс інфляції та три відсотки річних в розмірі 2595,99 грн. 
Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_1 та, стягуючи з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 50 000 гривень 00 копійок, суд першої інстанції вказав на те, що  при укладенні попереднього договору № 2-2-93-3 купівлі-продажу нерухомого майна від 27 липня 2021 року сторонами не було додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, такий договір є нікчемним з моменту укладення в силу закону.
Враховуючи наведене, грошові кошти у сумі 50 000,00 грн., які були сплачені позивачем за нікчемним правочином,підлягають стягненню з відповідача                            ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 на підставі статті 1212 ЦК України, як такі, що були набуті відповідачем без достатньої правової підстави.
Суд апеляційної інстанції погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам законузаочне рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року відповідає.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача 3 % річних та індексу інфляції,сторонами не оскаржується, а відтак, в силу вимог ч. 1 ст. 367 ЦК України, суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно вимог частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частини другої статті 209 ЦК України, нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Частиною першою статті 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Під час вирішення зазначених спорів суди повинні враховувати роз`яснення, викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», у пункті 13 якої зазначено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Аналізуючи викладені вище положення цивільного законодавства України, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що попередній договір є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення вказаного договору.
Колегія суддів погоджується з вказаним висновком суду першої інстанції, вважає його такими, що узгоджується з нормами матеріального права та відповідає фактичним обставинам справи, встановленим з дотриманням норм процесуального права.
Відповідно до частини першої статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є, зокрема, речі, у тому числі гроші.
Главою 83 ЦК України визначаються загальні підстави для виникнення зобов`язання у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.
Предметом регулювання цього інституту є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна, і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Як визначено у статті 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Тлумачення статті 1212 ЦК України дає підстави для висновку, що передбачений нею вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали. Сутність зобов`язання із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави полягає у вилученні в особи - набувача частини її майна, що набута поза межами правової підстави, у випадку якщо правова підстава переходу відпала згодом, або взагалі без неї - якщо майновий перехід не ґрунтувався на правовій підставі від самого початку правовідношення, та передання майна тій особі - потерпілому, яка має належний правовий титул на нього.
Вказананий висновок щодо застосування норм права викладений у постанові Верховного Суду від 28 січня 2020 року у справі № 910/16664/18.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 зроблено висновок, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права. Відповідно до частин першої, другої статті 1212 ЦКУкраїни особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Суд першої інстанції правильно встановив, відповідач не спростував, що на виконання домовленості про майбутнє придбання нежитлового приміщення за будівельним номером 96-3 , загальною проектною площею 4,25 кв.м., кількість кімнат 1, поверх 6, секція 2, в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою:  АДРЕСА_1 ОСОБА_1 сплатила на користь Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» грошові кошти в сумі 50 000,00 грн.
Аналізуючи зазначене, колегія суддів вважає, що матеріалами справи підтверджується, що попередній договір купівлі-продажу відповідно до частини першої статті 220 ЦК України є нікчемним, а передані на виконання цього нікчемного правочину грошові кошти, відповідно до статті 1212 ЦК України, є безпідставно набутим майном, що підлягає поверненню на користь  ОСОБА_1 .
За наведених обставин, суд першої інстанції прийшов до обгрунтованих висновків про стягнення грошових коштів у сумі 50 000,00 грн з ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 на підставі статті 1212 ЦК України.
Доводи апеляційної скарги про те, що прямої вимоги про нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна чинним законодавством України не передбачено, а тому договір від 27 липня 2021 року є дійсним, колегія суддів відхиляє, з огляду на наступне.
01.01.2004 набув чинності ЦК України, як основний нормативно-правовий акт цивільного законодавства України.
З моменту прийняття в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу  земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
У постанові Верховного Суду України від 19 червня 2013 року у справі № 6-49цс13 вказано, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Однак, при розгляді справи суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій на зазначені положення закону уваги не звернули та не врахували, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу статті 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно».
Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» № 1878-VI від 11.02.2010, у  частині  першій  статті 657 слова «та державній реєстрації» виключено.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв`язку з прийняттям Податкового кодексу України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині  першій статті 657 слова «та державній реєстрації» частину першу статті 657 доповнити словами «крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».
Таким чином, на момент укладення  поперднього договору від 27 липня 2021 року в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі                         № 6-1288цс17 зазначено, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».
З наведеного чітко вбачається, що норми ЦК України з моменту набуття ним чинності постійно містили як вимогу про те, що договори про купівлю-продаж нерухомого майна до 2010 року підлягали «і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації», а з 2010 року лише вимогу про «нотаріальне посвідчення».
А оскільки в силу імперативних вимог статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, то нотаріальне посвідчення попереднього договору також є обовязковим.
Положення як ст.635 так і ст. 657 ЦК україни є імперативними та розширеному тлумаченню не підлягають.
Доводи апеляційної скарги про те, що попередній договір укладався до набрання чинності змін до статті 635 ЦК України, при цьомузгідно із Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» не підпадає під обов`язок нотаріально посвідчувати цей попередній договір навіть на даний час, колегія суддів також відхиляє, оскільки такі твердження є довільним тлумаченням відповідачем норм чинного законодавства України.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів апелянта по суті спору та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, колегія суддів виходить з того, що у справі, яка розглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.
В своєму рішенні у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958, ЄСПЛ зазначив про те, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції й зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Таким чином, доводи, викладені представником відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» адвокатом Король Інною Олександрівною в апеляційній скарзі, висновків суду першої інстанції не спростовують, на законність судового рішення не впливають.
Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду вважає, що рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року  ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» адвоката Король Інни Олександрівни.
Згідно з частиною 13 статті 141, підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, у випадку скасування та ухвалення нового рішення або зміни судового рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки апеляційну скаргу представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» адвоката Король Інни Олександрівни залишено без задоволення, а судове рішення без змін, то розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.
 Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальності «Гостомель Резиденс» адвоката Король Інни Олександрівни залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 06 березня 2024 року залишити залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.
 
Повний текст постанови складено 11 грудня  2024 року
 
Головуючий                                       Судді: