ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2024 року 
м. Київ

cправа №  906/1423/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого судді Погребняка В.Я., судді Баранця О.М., судді Мамалуя О.О.,
за участі секретаря судового засідання Громак В.О.

учасники справи:
позивач - фізична особа-підприємця Ковальський Віталій Деонізович
представник позивача - Грабчук О.В. адвокат, за ордером (в режимі відеоконференції за допомогою системи відеоконференцзв`язку за посиланням на офіційний вебпортал судової влади України vkz.court.gov.ua.),
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Волинянка"
представник відповідача - Вотава І.Л., адвокат, (в режимі відеоконференції за допомогою системи відеоконференцзв`язку за посиланням на офіційний вебпортал судової влади України vkz.court.gov.ua.),

розглянув у відкритому судовому засіданні (в режимі відеоконференції за допомогою системи відеоконференцзв`язку за посиланням на офіційний вебпортал судової влади України vkz.court.gov.ua.) касаційну скаргу
фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду
від 13.03.2024
та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду
від 21.03.2024 
у складі колегії суддів: Василишин А.Р. - головуючий, судді Маціщук А.В., 
Філіпова Т.Л.,

у справі за позовом
Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка"
про стягнення 909   020,00 грн.,-

ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст вимог
1. Фізична особа - підприємець Ковальський Віталій Деонізович (далі - ФОП Ковальський В.Д., позивач, скаржник) звернувся до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (далі - відповідач, ТОВ "Волинянка") про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013 в розмірі 909   020,00 грн. Правовою підставою позивач зазначив статті 525, 526 Цивільного кодексу України.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій 
2. 15.11.2013 між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д. підписано договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності (далі - Договір), за змістом якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно - одноповерхову будівлю площею 200 кв. м та земельну ділянку, на якій вона розміщена, необхідну для використання будівлі за призначенням, передбаченим в договорі (надалі - нерухоме майно), яке належить орендодавцю на праві приватної власності та розташоване за адресою: місто Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 (п.1.1 Договору).
2.1. Відповідно до пункту 1.2 Договору оренди майно передається для розміщення кафе.
2.2. Пунктом 2 Договору визначені обов`язки сторін, за змістом яких:
- орендодавець зобов`язується надати в оренду майно по вул. Житомирській 110, в придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013 до 15.11.2016 (п. 2.1 Договору), сприяти наданню комунальних послуг, облаштуванню території навколо кафе, приміщень, інтер`єру (п. 2.2 Договору).
- серед обов`язків орендаря зазначено: використовувати надане йому майно за призначенням (п. 2.4 Договору); забезпечити доступ до огляду (контролю) за утримання майна (п.2.6 Договору); своєчасно вносити орендну плату в розмірі 1700,00грн на місяць. Орендна плата коригується щорічно з урахуванням інфляції (п. 2.8 Договору).
2.3. Пунктом 5.4 Договору передбачено, в разі припинення або розірвання Договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за власні кошти, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю орендодавця. Невідокремлювані поліпшення орендованого майна здійснені орендарем за власний кошт за погодженням з орендодавцем можуть бути зараховані в рахунок орендної плата. У випадку дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця, орендодавець відшкодовує орендареві вартість невід`ємних поліпшень зроблених за рахунок орендаря.
2.4. Договір набрав чинності з 01.12.2013 і діяв протягом трьох років (п. 5.5 Договору). При цьому у п. 5.7 Договору визначено, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, договір вважається поновленим на строк, встановлений цим договором.
3. 15.12.2013 сторони підписали Додаток № 1 до договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності, від 15.11.2013, за змістом якого:
- ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальський В.Д. уклали договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно - одноповерхову будівлю площею 200 кв. м, що належить орендодавцю на праві приватної власності та розташоване за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110;
- орендна плата становить 1   700 грн. на місяць і коригується щорічно з урахуванням інфляції;
- разом з приміщенням земельна ділянка біля нього в оренду не передається.
4. За змістом Акта прийому-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 вбачається, що:
- орендодавець передав, а орендар прийняв, згідно з договором оренди від 01.12.2013, приміщення № 1 площею 200 кв.м за адресою: м. Новоград - Волинський, вул. Житомирська, 110;
- з приміщенням орендарю було передане обладнання відповідно до переліку; 
- сторони провели візуальний огляд його технічного стану, в результаті огляду та перевірки сторони дійшли згоди та визначили, що приміщення, яке передається хоч і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребує повного ремонтного оновлення інтер`єру та екстер`єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт;
приміщення передається на весь термін дії договору оренди.
5. Позивачем надано Договір на виконання ремонтно-будівельних робіт №02/12 від 02.12.2013, укладений між ФОП Ковальським В.Д. (замовник) та ТОВ "Фірма "Алатир" (виконавець), згідно якого виконавець зобов`язується за завданням замовника на умовах цього договору виконати внутрішні ремонтно-будівельні роботи по комплексному ремонтному оновленні інтер`єру та екстер`єру нежитлового приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, а замовник зобов`язується прийняти та оплатити ці роботи. Ремонтно-будівельні роботи виконуються з матеріалів виконавця, вартість яких входить до складу загальної ціни робіт і послуг даного договору. На підтвердження виконання зазначеного договору позивачем подано копії акта №1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2014 року на суму 305   870,00 грн. та квитанцій до прибуткових касових ордерів про оплату.
6. Також, позивачем подано Договір підряду № 04/12 від 04.12.2017, укладений між ФОП Ковальським В.Д. (замовник) та ФОП Громико О.В. (підрядник), за яким підрядник зобов`язується в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі, на свій ризик виконати за завданням замовника, а замовник - прийняти і оплатити роботи з поточного ремонту нежитлового приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. На підтвердження виконання зазначеного договору позивач надав копії акта № 1 приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2017 року на суму 326   350,00 грн. та квитанції до прибуткового касового ордеру про оплату.
7. Крім того, позивачем у матеріали справи надано Договір підряду № 03/01 від 03.01.2020, укладений між ФОП Ковальським В.Д. (замовник) та ФОП Громико О.В. (підрядник), за яким підрядник зобов`язується в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі, на свій ризик виконати за завданням замовника, а замовник - прийняти і оплатити роботи з поточного ремонту нежитлового приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. На підтвердження виконання зазначеного договору позивач надав копії акта № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 року на суму 276   885,00 грн. та квитанції до прибуткового касового ордеру про оплату.
8. 08.05.2020 відповідачем направлено позивачеві лист, за змістом якого договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності орендодавця, від 15.11.2013 є недійсним, у зв`язку з чим, зазначено, що в разі недосягнення згоди між сторонами щодо укладення нового договору оренди, ФОП Ковальський В.Д. повинен звільнити приміщення протягом десяти робочих днів.
9. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 22.12.2020 у справі №906/892/20 за позовом ТОВ "Волинянка" до ФОП Ковальського В.Д. про становлення нікчемності правочину та застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, позов задоволено частково; 
встановлено нікчемність договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013, що належить до приватної власності, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д.; 
зобов`язано ФОП Ковальського В.Д. повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 ; у решті позову відмовлено; 
стягнуто з ФОП Ковальського В.Д. на користь ТОВ "Волинянка" 3   153,00 грн. судового збору.
9.1. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.05.2021, зокрема, апеляційну скаргу ФОП Ковальського В.Д. на рішення Господарського суду Житомирської області від 22.12.2020 у справі № 906/892/20 задоволено частково; 
рішення Господарського суду Житомирської області від 22.12.2020 у цій справі скасовано в частині встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності, від 15.11.2013, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д.; 
прийнято в цій частині нове рішення, яким в позові відмовлено; 
у решті рішення залишено без змін. 
9.2. У мотивувальній частині зазначеного судового акту міститься правовий висновок про те, що договір оренди, що належить до приватної власності, від 15.11.2013, укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д., є нікчемним.
10. У матеріалах справи міститься копія постанови державного виконавця про закінчення виконавчого провадження № НОМЕР_2 від 26.11.2021, яка свідчить про факт повернення позивачем відповідачу частини одноповерхової будівлі площею 200 кв .м за адресою: АДРЕСА_1 .
11. Факт виконання ремонтно-будівельних робіт у нежитловому приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 , на замовлення та за кошт позивача, був предметом дослідження ряду експертиз, копії висновків яких містяться в матеріалах справи (висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи № 1184/07-2021 від 23.07.2021), висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 9981 від 03.08.2022), висновок експерта № 1488/21-25 від 20.09.2021 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 12020060090000454), висновок експерта № 3623/21-26 від 25.08.2022 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 12020060090000454).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
12. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 20.11.2023 позов задоволено частково;
стягнуто з ТОВ "Волинянка" (ідентифікаційний код 13554763) на користь ФОП   Ковальського В.Д.: - 540   672,74 грн., 8   110,09 грн. судового збору.
у задоволенні решти позовних вимог відмовлено;
стягнуто з ФОП Ковальського В.Д. на користь ТОВ "Волинянка" (ідентифікаційний код 13554763) 8   039,43. грн витрат на професійну правничу допомогу.
12.1. Місцевий господарський суд зазначив, що відповідно до свого внутрішнього переконання, приймаючи до уваги факт виконання експертного дослідження у межах кримінального провадження № 12020060090000454, у часовому проміжку, найбільш наближеному до часу виникнення спірних правовідносин між сторонами, в сукупності з іншими наданими позивачем доказами, а також враховуючи те, що відповідач обґрунтовує свої заперечення виключно письмовими поясненнями без надання належних та допустимих доказів, дійшов висновку про те, що наданий позивачем висновок експерта № 1488/21-25 від 20.09.2021 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 12020060090000454 на підтвердження факту виконання ремонтно-будівельних робіт у нежитловому приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 , та їх розміру, є більш вірогідним, ніж інші докази.
12.2. З огляду на зазначене та з врахуванням змісту висновку експерта № 1488/21-25 від 20.09.2021 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 12020060090000454, суд першої інстанції дійшов висновку, що сума грошових коштів, яка підлягає поверненню відповідачем позивачу в порядку статті 1212 Цивільного кодексу України, становить 540   672,74 грн.
12.3. Також місцевий господарський суд, з урахуванням наданих позивачем доказів на підтвердження наданої йому правової допомоги, дійшов висновку про наявність підстав для покладення на позивача судових витрат на професійну правову допомогу на суму 8   039,43 грн.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
13. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 апеляційну скаргу ТОВ "Волинянка" на рішення Господарського суду Житомирської області від 20.11.2023 задоволено;
рішення Господарського суду Житомирської області від 20.11.2023 у справі №906/1423/20 скасовано;
прийнято нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позовних вимог;
стягнути з ФОП Ковальського В.Д. на користь ТОВ "Волинянка" (ідентифікаційний код 13554763) 12   165,13 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги та 13   000,00 грн. витрат на професійну правничу допомогу.
13.1. Суд апеляційної інстанції, з урахуванням поданої позивачем заяви про зміну підстав позову, дійшов висновку, що заява про зміну підстав позову підлягала прийняттю до розгляду, позаяк не містить змін щодо предмету позовних вимог, тому в цій частині відсутні будь-які порушення норм процесуального права щодо безпідставного прийняття заяви позивача про зміну підстав позову. При цьому суд досліджував долучені до матеріалів справи докази саме в контексті застосування статей 778, 1212 Цивільного кодексу України, а предметом дослідження у цій справі визначив факт отримання згоди наймодавця та факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.
13.2. Апеляційний господарський суд зазначив, що на підтвердження факту здійснення позивачем невід`ємних поліпшень в орендованому нежитловому приміщенні позивач надав до матеріалів справи: копії договору підряду № 03/01 від 03.01.2020, акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 року, договору підряду № 04/12 від 04.12.2017, акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2017 року, договору на виконання ремонтно-будівельних робіт № 02/12 від 02.12.2013, акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2014 року, а також квитанцій до прибуткових касових ордерів про оплату.
13.3. Оцінюючи зазначені докази, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позивач не довів факт надання відповідачем згоди на поліпшення майна, а також не довів, що поданні ним докази підтверджують факт поліпшення саме орендованого майна.
13.4. Також апеляційний господарський суд зазначив, що за встановлених обставин у позивача відсутнє, в розумінні положень частини третьої статті 778 Цивільного кодексу України, право на компенсацію здійснених позивачем поліпшень майна, оскільки позивач не зміг надати суду достовірні та належні докази на підтвердження надання відповідачем згоди на здійснення таких поліпшень.
13.5. Водночас, суд апеляційної інстанції констатував, що наявний в справі акт від 01.12.2013 містить лише погодження щодо здійснення оновлення інтер`єру та екстер`єру приміщень, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх робіт, фактично є дозволом на поточний ремонт, що вказує на відсутність дозволу зі сторони відповідача на здійснення саме невід`ємних поліпшень, здійснених позивачем на суму, яку він просить стягнути з відповідача.
13.6. Щодо витрат відповідача на професійну правничу допомогу адвоката в суді першої інстанції в розмірі 19   840,00 грн., апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції в частині покладення на позивача 8   039,43 грн. витрат на професійну правничу допомогу, прийнявши в цій частині нове рішення, яким стягнув з позивача на користь відповідача 13   000,00 грн. витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції.
Короткий зміст додаткової постанови суду апеляційної інстанції
14. Додатковою постановою від 21.03.2024 Північно-західний апеляційний господарський суд заяву представника ТОВ "Волинянка" ( Вотава І.О. ) щодо відшкодування витрат на професійну правничу допомогу адвоката в суді апеляційної інстанції задовольнив частково;
стягнув з ФОВ Ковальського В.Д. на користь ТОВ "Волинянка" (ЄДРПОУ 13554763) - 13   000,00 грн. судових витрат на професійну правничу допомогу адвоката в суді апеляційної інстанції.
КАСАЦІЙНЕ ПРОВАДЖЕННЯ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ
15. ФОП Ковальський В.Д. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 у справі № 906/1423/20.
16. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи № 906/1423/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Студенець В.І., суддя - Бакуліна С.В., суддя - Кібенко О.Р., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.04.2024.
16.1. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10.04.2024 у справі № 906/1423/20 Заяву суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Студенця В.І. (головуючого), Бакуліної С.В., Кібенко О.Р. про самовідвід у справі № 906/1423/20 задоволено. 
16.2. Справу № 906/1423/20 передано для повторного автоматизованого розподілу з урахуванням спеціалізації суддів.
16.3. Розпорядженням в.о. заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 11.04.2024 № 32.2-01/571 відповідно до приписів Положення про автоматизовану систему документообігу суду, затвердженого рішенням Ради суддів України від 26.11.2010 № 30 (зі змінами та доповненнями), призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 906/1423/20.
16.4. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №   906/1423/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Погребняк   В.Я., суддя - Білоус В.В., суддя - Васьковський О.В., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.04.2024.
17. Ухвалою Верховного Суду від 29.04.2024 у зазначеному складі витребувано матеріали справи № 906/1423/20 з Господарського суду Житомирської області та Північно-західного апеляційного господарського суду.
17.1. Відкладено вирішення питання про відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ФОП Ковальського В.Д. на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 до надходження матеріалів справи до Верховного Суду.
17.2. 13.05.2024 на адресу Касаційного господарського суду на запит надійшли матеріали справи № 906/1423/20 у кількості 4 т.
18. Ухвалою Верховного Суду від 04.06.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Ковальського В.Д., в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
19. У зв`язку з відпусткою судді Білоуса В.В. автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи № 906/1423/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Погребняк В.Я., суддя - Васьковський О.В, суддя - Мамалуй О.О., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.07.2024.
20. Ухвалою Верховного Суду від 17.07.2024, враховуючи обставини справи, з метою забезпечення принципу змагальності сторін та необхідністю заслухати пояснення учасників у цій справі, призначено справу № 906/1423/20 за касаційною скаргою ФОП Ковальського В.Д. на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 до розгляду у відкритому судовому засіданні з повідомленням (викликом) учасників справи, датою проведення судового засідання за касаційною скаргою ФОП Ковальського В.Д. на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024, визначено 03.09.2024.
21. Ухвалами Верховного Суду від 20.08.2024 та 28.08.2024 задоволено заяви ФОП Ковальського В.Д. та ТОВ "Волинянка" про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.
22. Ухвалою Верховного Суду від 03.09.2024 датою проведення судового засідання за касаційною скаргою ФОП Ковальського В.Д. на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024, визначено 10.09.2024.
23. У зв`язку з перебуванням судді Васьковського О.В. на лікарняному автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи № 906/1423/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Погребняк В.Я., суддя - Баранець О.М, суддя - Мамалуй О.О., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.09.2024.
24. Ухвалою від 10.09.2024 Верховний Суд оголосив перерву в судовому засіданні у справі № 906/1423/20 касаційною скаргою ФОП Ковальського В.Д. на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024;
повідомив учасників справи, що розгляд зазначеної касаційної скарги відбудеться 17.09.2024 о 12:30.
25. Від представника ТОВ "Волинянка" Вотави І.Л. надійшли 01.07.2024 (безпосередньо до Верховного Суду) та 28.08.2024 (через систему "Електронний суд") відзиви на касаційну скаргу ФОП Ковальського В.Д., в яких представниця Товариства просила відмовити у задоволенні касаційної скарги, а постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 залишити в силі.
25.1. У відзиві зазначено, що за змістом Акта прийому-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 приміщення не потребувало здійснення невід`ємних поліпшень, оновлення інтер`єру та екстер`єру не відноситься до капітального ремонту та не є складом невід`ємних поліпшень. Позивач не був обмежений у праві здійснити поточний ремонт, в той час як дозвіл на невід`ємні поліпшення у ТОВ "Волинянка" не запитувався та товариством не надавався.
25.2. Також у відзиві зазначено, що за аналогією права варто прийняти до уваги частини четвертої статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої орендар повинен отримати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень у власника майна. При цьому для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна орендар подає наступний пакет документів. Водночас на підтвердження виконання вимог статті 778 ЦК України позивачем до матеріалів справи не долучено жодного доказу, а саме письмового волевиявлення наймодавця відповідача на такі роботи.
25.3. У відзиві зазначено, що надані за договорами послуги по здійсненню ремонтних робіт не є майном, відповідно їх вартість не підлягає відшкодуванню на підставі статті 1212 ЦК України. Водночас позивач не довів та не надав жодних доказів, яким чином розраховувалась вартість майна, яке позивач вважає безпідставно набутим.
25.4. Крім того, на думку представниці відповідача, суд апеляційної інстанції дійшов законного висновку про стягнення з позивача на користь відповідача 13   000,00 грн. витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.
26. Представник позивача в засіданні суду 10.09.2024 та 17.00.2024 повністю підтримав вимоги касаційної скарги за доводами викладеними в ній, просив скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2024 у справі № 910/2778/23 (902/329/23) та залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2023 у справ № 910/2778/23 (902/329/23).
27. Представниця Товариства в судових засіданнях висловилася проти задоволення вимог касаційної скарги.
28. Суд констатує, що до визначеної дати проведення судового засідання (17.09.2024) від учасників справи не надійшло заяв, клопотань пов`язаних з рухом касаційної скарги, в т.ч. про перерву чи відкладення розгляду справи, що унеможливило б розгляд справи у судовому засіданні 17.09.2024.
29. Враховуючи положення Указу Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні" (затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX), Указу Президента України від 23.07.2024 № 469/2024 "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 23.07.2024 № 3891-IX, та з огляду на обставини, викладені у п. п.16.1. - 16.3., 17.1., 17.2., 20, 23  цієї постанови Верховний Суд розглядає справу № 906/1423/20 у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи скаржника
(ФОП Ковальський В.Д.)
30. В обґрунтування вимог касаційної скарги заявник зазначає про фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики, оскільки стосується питання стягнення вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності. Виключність випадку полягає в тому, що в даній ситуації мала місце правова колізія, оскільки на момент розгляду справи по суті вказані договірні відносини втратили правове підґрунтя в силу того, що судом визначено нікчемність договору. Тим самим формування єдиної правозастосовчої практики у аналогічних правовідносинах має фундаментальне значення для правового регулювання не типових ситуацій взаємодії суб`єктів господарювання.
30.1. Також скаржник зазначає про виняткове значення справи, оскільки безпідставна відмова суду апеляційної інстанції позбавила заявника його фундаментального права на справедливий судовий розгляд і, як наслідок, може призвести до скрутного фінансового становища - надмірного фінансового тягаря у на суму в 909   020,00 грн.
30.2. Заявник аргументував, що шляхом постановлення судом апеляційної інстанції оскаржуваного судового рішення відбулося втручання держави у мирне володіння майном, зокрема позбавлення права на майно всупереч практиці Європейського суду. Крім того скаржник звернув увагу на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування положень статті 1212 ЦК України в частині стягнення вартості невід`ємних поліпшень.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
35. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
35.1. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
35.2. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
35.3. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Щодо прийнятності касаційної скарги
36. За змістом касаційної скарги вбачається, що скаржником визначено такі підстави подання касаційної скарги:
- підпункт а) частини третьої статті 287 ГПК України, оскільки касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики. Виключність випадку скаржник обґрунтовує тим, що в цій ситуації мала місце правова колізія, оскільки на момент проведення ремонтних робіт (здійснення невід`ємних поліпшень) існували договірні відносини, а на момент розгляду справи по суті договірні відносини втратили правове підґрунтя в силу того, що судом визначено нікчемність договору; 
- підпункт в) частини третьої статті 287 ГПК України, оскільки справа становить значний суспільний інтерес або має виняткове значення для учасника справи, який подає касаційну скаргу. Винятковість значення цієї справи для скаржника обґрунтоване тим, що свавільне тлумачення судом апеляційної інстанції призвело до постановлення незаконного і необґрунтованого рішення, що сформувало враження некомпетентності апеляційного суду, та, як наслідок, враження правової незахищеності суб`єкта правовідносин, у зв`язку з постановленням рішення суду, яке прямо суперечить чітко визначеним однозначним нормам законодавства;
- пункт третій частини другої статті 287 ГПК України, оскільки відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. Скаржник зазначає про те, що оскаржувані постанова та додаткова постанова апеляційного суду прийняті з неповним з`ясуванням обставин, які мають значення для справи, неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, порушенням права на справедливий суд (обмеженням доступу до правосуддя).
З огляду на наявне обґрунтування та доводи, викладені у касаційній скарзі, Колегія суддів дійшла висновку, що подана ФОП Ковальського В.Д. касаційна скарга відповідає вимогам щодо її форми та змісту відповідно до статті 290 ГПК України та є прийнятною в контексті доводів щодо підпункту а) частини третьої статті 287, підпункту в) частини третьої статті 287, пункту третього частини другої статті 287 ГПК України.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій 
37. Предметом судового розгляду у цій справі є вимоги позивача про стягнення вартості здійснених ним невід`ємних покращень орендованого нерухомого майна. Правовою підставою позивач визначив статтю 1212 ЦК України.
38. Колегія суддів звертає увагу, що за змістом статей 13, 41 Конституції України власність гарантує не лише права власників, а й зобов`язує, покладає на них певні обов`язки. Зокрема, власник зобов`язаний не лише використовувати майно за його цільовим призначенням та без шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршення екологічної ситуацію і природних якостей землі, але й утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
39. Частинами першою, другою статті 759 ЦК України (тут і далі - в редакції, яка діяла на момент підписання Договору оренди) унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
40. Водночас відповідно до частини першої статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
41. Частина перша статті 776 ЦК України визначає, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
41.1. Частиною третьою статті 776 ЦК України унормовано, що якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
42. Положеннями Цивільного кодексу України також передбачено як регулювання правовідносин щодо здійснення капітального ремонту (стаття 776 ЦК України), так і щодо поліпшення речі (стаття 778 ЦК України).
42.1. При цьому колегія зазначає, що положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму, тобто проведення певних її змін, завдяки яким покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві.
43. Відповідно до вимог статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. 
43.1. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
44. Цивільний кодекс України не містить визначення поняття "невід`ємні поліпшення". Разом з тим, з урахуванням статті 8 ЦК України, колегія суддів звертається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 (в редакції, чинній на момент вчинення позивачем поточних ремонтів та розірванням орендних відносин). 
44.1. Так, невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абзац 3 пункт 1.1. Розділу 1 "Загальні положення"). 
44.2. При цьому, невід`ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід`ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.
44.3. Отже, головною ознакою невід`ємних поліпшень є те, що такі поліпшення не лише змінюють загальний фізичний стан та споживчі якості нерухомого майна, а прямо впливають на його ринкову вартість, тому здійснення таких поліпшень передбачає надання згоди власника майна.
Щодо розгляду касаційної скарги по суті
45. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 15.11.2013 між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д. підписано договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності (далі - Договір), за змістом якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно.
45.1. Також судами встановлено, що сторони склали Акт прийому-передачі нерухомого майна від 01.12.2013, за змістом якого відповідач передав, а позивач прийняв, згідно з Договором оренди від 01.12.2013, приміщення № 1 площею 200 кв.м за адресою: м. Новоград - Волинський, вул. Житомирська, 110. При цьому в цьому акті сторони також зазначили, що приміщення, яке передається, хоч і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребує повного ремонтного оновлення інтер`єру та екстер`єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт.
46. Колегія суддів враховує, що, за змістом постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.05.2021 у справі № 906/892/20, укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д. Договір оренди від 15.11.2013 є нікчемним. За висновком зазначеного суду, оскільки Договір оренди від 15.11.2013 укладено на три роки (з 15.11.2013 до 15.11.2016), то такий договір підлягав нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації. Разом з тим, за відсутності державної реєстрації, права користування у ФОП Ковальського В.Д. не виникло.
46.1. При цьому, відповідач не надав доказів того, що ним оскаржувалося таке володіння та користування позивачем зазначеним приміщенням до моменту звернення до Господарського суду Житомирської області у справі № 906/892/20 з позовними вимогами про встановлення нікчемність договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності, від 15.11.2013. 
46.2. Також відповідачем під час розгляду цієї справа не надано будь-яких доказів в порядку, визначеному положеннями статей 74, 76-77 ГПК України, що таке володіння та користування відбулося поза волею ТОВ "Волинянка" як власника нерухомого майна.
47. Колегія суддів звертає увагу, що частина друга статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Водночас, у випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
48. Частиною першою, другою статті 220 ЦК України унормовано, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. 
48.1. Разом з тим, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. 
48.2. Колегія суддів враховує, що учасники справи не заперечували передачу нерухомого майна ТОВ "Волинянка" в платне користування ФОП Ковальським В.Д., володіння та користування таким майном ФОП Ковальським В.Д. з моменту підписання Акта прийому-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 до моменту повернення такого майна, що підтверджується постановою державного виконавця про закінчення виконавчого провадження №   НОМЕР_2 від 26.11.2021. 
48.3. Тобто, до моменту прийняття апеляційним судом постанови у справі №   906/892/20 та здійснення виконавчих дій у виконавчому провадженні №   НОМЕР_2, приміщення № 1 площею 200 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 перебувало у володінні та користуванні ФОП Ковальського В.Д.
45.4. Отже, в цьому випадку відсутні підстави вважати, що ФОП Ковальський В.Д. недобросовісно набув у період (з моменту підписання акта про прийом-передачу нерухомого майна до моменту повернення такого майна за результатами вчинених дій у виконавчому провадженні) право володіння та користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110.
48.5. Також колегія суддів враховує, що учасники справи не лише не заперечують укладення договору оренди та підписання Акта прийому-передачі від 01.12.2013 щодо зазначеного нерухомого майна, але й посилаються на окремі положення нікчемного Договору оренди від 15.11.2013 як у касаційній скарзі, так і у відзиві на касаційну скаргу.
48.6. Отже, в цьому випадку, оскільки Договір оренди від 15.11.2013 не відповідає вимозі Закону в частині нотаріального оформлення, що було встановлено судом під час розгляду справи № 906/892/20, а відсутність такого оформлення договору не спростовує встановлені попередніми судами факт передачі нерухомого майна ТОВ "Волинянка" в оплатне користування ФОП Ковальського В.Д. та факт володіння позивачем таким майном, тому до зазначених правовідносин слід застосовувати загальні положення ЦК України щодо найму (оренди) нерухомого майна. 
48.7. Водночас, Колегія суддів враховує, що причини та обставини відсутності нотаріального посвідчення Договору оренди від 15.11.2013 не є предметом розгляду цієї справи.
49. В цьому випадку судами встановлено та учасниками справи не заперечується, що приміщення, яке передається, хоч і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребує повного ремонтного оновлення інтер`єру та екстер`єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт.
49.1. Встановлені судами обставини щодо необхідності здійснення повного ремонтного оновлення інтер`єру та екстер`єру дає підстави для обґрунтованого висновку про те, що за відсутності комплексного проведення внутрішніх ремонтних робіт використання орендованого приміщення здійснювалося б з порушенням вимог статей 13, 41 Конституції України, статей 773, 776 ЦК України, оскільки необхідність проведення ремонту на момент передачі приміщення № 1 площею 200 кв.м за адресою: м. Новоград - Волинський, вул. Житомирська, 110 не лише не спростована відповідачем, але й не заперечувалася під час розгляду цієї справи.
50. З матеріалів справи вбачається, та судами попередніх інстанцій встановлено, що позивачем, на підтвердження здійснення ним ремонту в орендованому приміщенні, були надані копії:
- Договору на виконання ремонтно-будівельних робіт № 02/12 від 02.12.2013, укладеного між позивачем (замовник) та ТОВ "Фірма "Алатир" (виконавець), за змістом якого виконавець зобов`язався за завданням позивача на умовах цього договору виконати внутрішні ремонтно-будівельні роботи по комплексному ремонтному оновленні інтер`єру та екстер`єру нежитлового приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, а позивач зобов`язався прийняти та оплатити ці роботи (том 1, а. с. 8 - 10);
- Акта № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2014 року на суму 305 870 грн та квитанцій до прибуткових касових ордерів про оплату (том 1, а. с. 12);
- Договору підряду № 04/12 від 04.12.2017, укладеного між позивачем (замовник) та ФОП Громико О.В. (підрядник), за яким підрядник зобов`язався в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі, на свій ризик виконати за завданням позивача, а позивач - прийняти і оплатити роботи з поточного ремонту нежитлового приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 (том 1, а. с. 13 - 15);
-  Акта № 1 приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2017 року на суму 326 350 грн та квитанції до прибуткового касового ордеру про оплату (том 1, а. с. 17).
- Договору підряду № 03/01 від 03.01.2020, укладеного між позивачем (замовник) та ФОП Громико О.В. (підрядник), за яким підрядник зобов`язався в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі, на свій ризик виконати за завданням позивача, а позивач - прийняти і оплатити роботи з поточного ремонту нежитлового приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 (том 1, а. с. 18-20);
- Акта № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 року на суму 276 885 грн та квитанції до прибуткового касового ордеру про оплату (том 1, а. с. 22).
50.1. Крім того, на підтвердження вартості здійсненого ремонту в орендованому приміщенні позивачем також було надано квитанції до прибуткового касового ордеру про оплату, а також висновок експерта № 1488/21-25 від 20.09.2021 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 12020060090000454, відповідно до якого вартість ремонту, здійсненого у нежитловому приміщення за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, становить 540   672,74 грн.
50.2. З огляду на наявність зазначених доказів, які були досліджені місцевим судом та були об`єктом дослідження кількох будівельно-технічних експертиз, виникає обґрунтоване питання: яким чином орендар, за відсутності дозволу орендодавця-власника майна, тричі здійснював поточний ремонт без відповідного дозволу власника майна? 
50.3. При цьому, відповідач не лише не спростував у порядку, передбаченому положеннями статей 74, 76 - 77 ГПК України, факт оренди приміщення позивачем протягом 2013 - 2021 років та факт виконання позивачем ремонтів відповідно до наданих ним доказів, але й не спростував належними та допустимими доказами розмір вартості таких ремонтів. 
51. Водночас, Колегія суддів враховує, що в цьому випадку мова йде не про оренду та користування державним чи комунальним майном, а правовідносини, які виникли між позивачем і відповідачем, не мають імперативного законодавчого регулювання, тому учасники таких правовідносин наділені певною свободою вибору власної поведінки в силу загальних положень ЦК України.
52. При цьому колегія суддів звертає увагу, що у процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що:
1) суд знає право;
2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін;
3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus).
52.1. Активна роль суду у судовому процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
52.2. Позовна заява обов`язково повинна містити предмет позову та підстави позову. Предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яке опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Водночас правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.
52.3. Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки ін.) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон.
52.4. Більше того, з огляду на положення ГПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.
52.5. Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.
52.6 У цій справі апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що заява про зміну підстав позову підлягала прийняттю до розгляду, позаяк не містить змін щодо предмету позовних вимог, тому в цій частині відсутні порушення норм процесуального права щодо прийняття заяви позивача про зміну підстав позову.
52.7. Разом з тим, огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини та досліджені судами доказами, Колегія суддів вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про можливість застосування до цих правовідносин положень статті 1212 ЦК України.
53. Також колегія суддів вважає передчасним висновок апеляційного суду про наявність підстав для застосування до правовідносин, які виникли між учасниками у цій справі, статті 778 ЦК України, оскільки в цьому випадку, з огляду на встановлені судами обставини та надані в обґрунтування позовних вимог докази, фактично предметом судового розгляду є вимога позивача про стягнення грошових коштів з відповідача за здійснені ним поточні ремонти орендованого нерухомого майна.
53.1. Так, як вже було зазначено вище, а також зазначено у постанові апеляційного суду, на підтвердження факту здійснення позивачем невід`ємних поліпшень в орендованому нежитловому приміщенні за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, за Договором долучено до матеріалів справи: копії договору підряду №03/01 від 03.01.2020, акту №1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 року, договору підряду №04/12 від 04.12.2017, акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2017 року, договору на виконання ремонтно-будівельних робіт № 02/12 від 02.12.2013, акту №1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2014 року, а також квитанцій до прибуткових касових ордерів про оплату.
53.2. Аналізуючи зміст зазначених доказів, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що такі договори стосуються поточного ремонту, а не невід`ємних поліпшень. Те, що позивачем було здійснено поточний ремонт, також підтверджується відповідачем у його відзиві, поданому до касаційної скарги у цій справі.
53.3. Разом з тим, апеляційний господарський суд, надаючи оцінку наданим позивачем доказам, всупереч визнанню відповідачем факту проведення поточного ремонту наданого ним в оренду нерухомого майна, дійшов висновку, що такі докази не підтверджують здійснення ремонтних робіт саме в орендованому приміщенні.
53.4. При цьому, в порушення статей 236, 238 ГПК України, суд апеляційної інстанції не дослідив зазначені докази та не провів аналізу їх змісту і не надав їм власної оцінки в порядку положень статті 86 ГПК України, обмежившись формальним підходом, без дослідження та оцінки кожного доказу окремо та усіх доказів у сукупності.  
54. Також Колегія суддів звертає увагу, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
54.1. Водночас судами попередніх інстанцій не встановлено та відповідачем не доведено, що подані позивачем договори підряду на виконання ремонтно-будівельних робіт в орендованому приміщенні були визнані недійсними. 
54.2. Отже, з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини та в силу частини третьої статті 776 ЦК України, позивач не позбавлений права вимоги відшкодування вартості ремонту в орендованому нежитловому приміщенні за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110.
55. Верховний Суд вважає передчасним висновок апеляційного господарського суду про те, що в цьому випадку суд першої інстанції безпідставно прийняв в якості допустимого доказу висновок експертизи, здійсненої в межах кримінального провадження, з огляду на таке.
55.1. Відповідно до частин першої, третьої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
55.2. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (стаття 73 ГПК України).
55.3. Відповідно до положень частин першої - четвертої, шостої - восьмої статті 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи. Висновок експерта викладається у письмовій формі і приєднується до справи. У висновку експерта повинно бути зазначено: коли, де, ким (прізвище, ім`я, по батькові, освіта, спеціальність, а також, за наявності, свідоцтво про присвоєння кваліфікації судового експерта, стаж експертної роботи, науковий ступінь, вчене звання, посада експерта), на якій підставі була проведена експертиза, хто був присутній при проведенні експертизи, питання, що були поставлені експертові, які матеріали експерт використав. Інші вимоги до висновку експерта можуть бути встановлені законодавством. У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. Якщо експерт під час підготовки висновку встановить обставини, що мають значення для справи, з приводу яких йому не були поставлені питання, він має право включити до висновку свої міркування про ці обставини.
55.4. Статтею 101 ГПК України визначено, що учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.
55.5. Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні (стаття 104 ГПК України).
55.6. Верховний Суд враховує, що в цьому випадку позивачем ремонтні роботи орендованого ним майна здійснювалися неодноразово. Водночас, аналіз позовних вимог свідчить про те, що початкова сума позову була визначена позивачем без урахування амортизації та зносу такого ремонту під час використання орендованого нерухомого майна, а, відтак, без урахування зниження початкової його вартості, яку не є можливим встановити без наявності відповідних знань та проведення відповідних експертиз.
55.7. Тому, надаючи оцінку висновку експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи в кримінальному провадженні від 20.09.2021 за №1488/21-25 (том 3, а. с. 99-124) та висновку експерта за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 120200060090000454 від 25.08.2022 № 3623/21-26, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що такі докази у їх сукупності не лише підтверджуються факт проведення поточних ремонтів, але й встановлюють їх реальну вартість на момент проведення відповідної експертизи, тому такі висновки, в сукупності із наданими позивачем іншими доказами на підтвердження здійснення ним ремонтних робіт, є належними та допустимими доказами в розумінні положень статей 76 - 77 ГПК України.
56. Колегія суддів звертає увагу, що одним із принципів господарського судочинства є принцип змагальності сторін, закріплений у статті 13 ГПК України, який передбачає у частині другій вказаної статті обов`язок кожної сторони довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а суд сприяє учасникам процесу в реалізації ними прав, запобігає зловживанню правами та вживає заходи для виконання ними їхніх обов`язків (пункти 4, 5 частини п`ятої статті 13 ГПК України).
56.1. Суд розглядає справи не інакше як на підставі доказів, поданих учасниками справи (частина перша статті 14 ГПК України).
56.2. Відповідно до частини першої статті 73, частини першої статті 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. При цьому всебічність та повнота, зокрема, передбачають з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, ухвалення законного й обґрунтованого рішення.
56.3. З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених статтею 86 ГПК України, щодо відсутності у будь-якого доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.
56.4. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частина третя статті 86 ГПК України).
56.5. Згідно з частинами першою, другою статті 210 ГПК України суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті справи, показаннями свідків, оглянути речові докази. Докази, що не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.
56.6. Предметом доказування у справі є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 76 ГПК України).
56.7. Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово згадував про категорію стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
57. Колегія суддів, з огляду на встановлені судом першої інстанцій обставини та досліджені наявні у матеріалах справи докази у цій справі, вважає правильним висновок місцевого суду про наявність між позивачем та відповідачем у період з 2013 по 2021 рік правовідносин оренди нерухомого майна, яке належить відповідачу, здійснення у зазначеному приміщенні відповідних ремонтів позивачем, а також про наявність правових підстав для стягнення вартості таких ремонтів з відповідача на користь позивача. 
58. Водночас, відповідач у порядку, передбаченому статтями 74, 76-77 ГПК України не спростував, фактичне як володіння нерухомим майном, так і його покращення з метою цільового використання не лише не спростував, але й фактично не заперечував, посилаючись в цьому випадку лише на відсутність формальної згоди щодо здійснення у орендованому приміщенні відповідних невід`ємних поліпшень.
59. Отже, з огляду на правовідносини, які виникли між сторонами у цій справі, встановлені судами попередніх інстанцій обставини та наявні в матеріалах справи докази, апеляційний господарський суд дійшов передчасного висновку про наявність підстав для застосування до таких правовідносин положень статей 778, 1212 ЦК України.
60. При цьому, постанова апеляційного господарського суду, враховуючи її зміст, не відповідає вимогам статей 86, 236, 238 ГПК України.
61. Водночас, хоч місцевий господарський суд і здійснив неправильне застосування норм матеріального права, застосувавши до спірних правовідносин статтю 1212 ЦК України, однак, з огляду на встановлені обставини та наявні в матеріалах справи докази, ухвалив правильне по суті рішення.
62. З огляду на зазначене, визначена скаржником підстава касаційного оскарження - пункт третій частини другої статті 287 ГПК України - знайшла своє підтвердження під час касаційного перегляду справи № 906/1423/20, оскільки оскаржувана постанова апеляційного суду прийнята з неповним з`ясуванням обставин, які мають значення для справи та з неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, що призвело до порушення права на справедливий суд.
63. Водночас, доводи скаржника щодо наявності у цій справі виключної правової проблеми компетентності апеляційного суду не можуть вважатися в цьому випадку самостійними підставами для скасування оскаржуваних рішень, оскільки за відсутності договору наявні спірні правовідносини регулюються чинним на момент їх виникнення законодавством, а скаржник не був позбавлений права на касаційне оскарження, відтак, визначені скаржником, з посиланням на підпункти а) та в) частини третьої статті 287 ГПК України, підстави касаційного оскарження не знайшли свого підтвердження під час перегляду цієї справи в касаційному порядку.
64. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу ФОП Ковальського В.Д. необхідно задовольнити частково (з урахуванням прийнятних підстав оскарження), постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
65. За загальним правилом, у судовому рішенні повинні бути розглянуті усі заявлені вимоги, а також вирішені всі інші, зокрема й процесуальні питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також відсутність вирішення окремих процесуальних питань, зокрема розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення.
65.1. Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу (подібні висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2021 у справі № 925/81/21, від 09.02.2022 у справі № 910/17345/20, від 15.02.2023 у справі №   911/956/17(361/6664/20), від 07.03.2023 у справі № 922/3289/21, а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21).
65.2. Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 у цій справі, то додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 також слід скасувати.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
66. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України, суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
67. Згідно з положеннями статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
68. Враховуючи вище викладене, постанова суду апеляційної інстанції від 13.03.2024 підлягає скасуванню внаслідок порушення норм процесуального права, а саме приписів статей 86, 236, 238 ГПК України, що призвело до прийняття неправильного судового рішення, а рішення місцевого суду від 20.11.2023 підлягає залишенню в силі як таке, що винесене з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Судові витрати
69. Відповідно до статті 129 ГПК України з позивача на користь відповідача підлягає стягненню 16   222, 00 грн судового збору за подання касаційної скарги.
На підставі викладеного та керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.03.2024 та Додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 у справі № 906/1423/20 скасувати. 
3. Рішення Господарського суду Житомирської області від 20.11.2023 у справі №   906/1423/20 залишити в силі.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110; ідентифікаційний код 13554763) на користь Фізичної особи-підприємця  Ковальського Віталія Деонізовича ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП - НОМЕР_1 ) 16   222 (шістнадцять тисяч двісті двадцять дві) гривні судового збору за подання касаційної скарги.
5. Доручити Господарському суду Житомирської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В.Я. Погребняк

Судді                                                                                                    О.М. Баранець

О.О. Мамалуй