ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2024 року 
м. Київ

cправа №  918/1177/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Студенець В.І. - головуючий суддя, судді: Баранець О.М., Кондратова І.Д.,

за участю секретаря судового засідання:   Натаріної О.О.,

розглянувши у відкритому судову засіданні матеріали касаційної скарги Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

на рішення Господарського суду Рівненської області
(суддя - Політика Н.А.)
від 11.03.2024
та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду
(головуючий суддя - Миханюк М.В., судді: Саврій В.А., Коломис В.В.)
від 30.07.2024

у справі № 918/1177/23

за первісним позовом Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним,

та за зустрічним позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
до Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни
про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним,

за участю представників учасників справи:
позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) - не з`явився, 
відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом)- Паска В.В.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна (далі - ФОП Ткачук Л.М., позивач за первісним позовом) звернулася до суду із позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (далі - Фонд, відповідач за первісним позовом), в якій просила визнати укладеним між сторонами попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в такій редакції:

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР
купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, шляхом викупу 

Рівне                                                          червня дві тисячі двадцять третього року
_________________________________________________________________________________________
Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, місцезнаходження: 33001, Рівненська область, м. Рівне, вул. Петра Могили буд. 24, код платника податків за ЄДРПОУ 42956062, запис про державну реєстрацію якого внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань 16 квітня 2019 року в особі начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях Бережного Кирила Михайловича, який діє на підставі Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 402 від 22 квітня 2019 року, наказу Фонду державного майна України від 15 квітня 2019 року № 99-р (далі - Продавець) з однієї сторони, та Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової карти платника податків НОМЕР_1 , з другої сторони, (далі - Покупець),

Далі за текстом разом іменуються - Сторони, а кожен окремо також - Сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, на підставі наказів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.09.2021 року № 978 "Про прийняття рішення про приватизацію окремого майна - нежитлова будівля "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", від 24.05.2023 року № 267 "Про укладання Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", уклали цей Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80 (далі - Попередній договір) про таке.

1. Предмет Попереднього договору
Покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, (далі - Об`єкт приватизації), укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем на визначених цим Попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а Продавець зобов`язується укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Покупцем на умовах, встановлених цим Попереднім договором.

Об`єкт приватизації є державною власністю, що підтверджується _________________________________________________________________________________________
Об`єкт приватизації на момент укладення цього Попереднього договору знаходиться в оренді у Покупця на підставі Договору оренди від 24.02.2010 року №793- 2010.

2. Ціна та порядок розрахунків
2.1. Ринкова вартість Об`єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень) становить 556 400,00 (п`ятсот п`ятдесят шість тисяч чотириста) гривень без ПДВ, у тому числі:
вартість невід`ємних поліпшень (частка орендаря) становить - 549 084,00 (п`ятсот сорок дев`ять тисяч вісімдесят чотири) гривень;
вартість частки державної власності становить 7 316,00 (сім тисяч триста шістнадцять) гривень;
вартість частки державної власності, що викуповується, становить: 8 779,20 (вісім тисяч сімсот сімдесят дев`ять тисяч гривень 20 коп., в тому числі ПДВ 1 463,20 (одна тисяча чотириста шістдесят три гривень 20 коп.).

Покупець зобов`язаний сплатити за Об`єкт приватизації 8 779,20 (вісім тисяч сімсот сімдесят дев`ять тисяч гривень 20 коп., в тому числі ПДВ 1 463,20 (одна тисяча чотириста шістдесят три гривень 20 коп.), у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору на рахунок Продавця:
Одержувач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях.
Рахунок № UА308201720355559003001141358
Банк одержувача: Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, 
Код за ЄДРПОУ 42956062
Призначення платежу: (обов`язково вказати за що).

3. Обов`язки та права Сторін
3.1 Кожна Сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим Попереднім договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків, передбачених умовами Попереднього договору.
3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Попереднього договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов`язання за цим Попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Попереднім договором.

4. Обов`язки Покупця
4.1. Покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим Попереднім договором, сплатити ціну продажу Об`єкта приватизації.
4.2. Покупець зобов`язаний забезпечити виготовлення технічної документації на нерухоме майно (у випадку його відсутності), у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.
4.3. Покупець зобов`язаний передати Продавцю за актом приймання-передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності), технічну документацію на об`єкти нерухомого майна, у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.
4.4. Покупець зобов`язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення Попереднього договору укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації мають бути включені такі умови:
4.4.1. Покупець зобов`язаний прийняти Об`єкт приватизації за актом приймання-передачі в установлений Договором строк.
4.4.2. Відчуження Об`єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.
4.4.3. Зобов`язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають Об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.
4.4.4. У разі подальшого відчуження Об`єкта приватизації до нового власника переходять зобов`язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.
4.4.5. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об`єкт зобов`язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.
4.4.6. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об`єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об`єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
4.4.7. Передача Об`єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об`єкта нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.
4.4.8. Інші умови Договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об`єкта приватизації, відповідальності Покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об`єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.

5. Обов`язки Продавця
5.1. Продавець зобов`язаний після виконання Покупцем усіх умов, визначених цим Попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору укласти з Покупцем Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.4.1-4.4.8 пункту 4.4 Попереднього договору.

6. Відповідальність Покупця
6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.3 Попереднього договору, у разі виявлення невідповідності Покупця вимогам статті 8 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", неподання Покупцем документів або відомостей, обов`язкове подання яких передбачено цим Законом, подання Покупцем неправдивих відомостей про себе, Продавець відмовляє Покупцю в укладенні Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації.

7. Зміни умов Попереднього договору та його припинення
7.1. Зміни до Попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформлюється договором про внесення змін до Попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.
7.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації Сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 Попереднього договору, або якщо Договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого Попереднім договором.

8. Підстави звільнення від відповідальності
8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим Попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього Попереднього договору та виникли поза волею Сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього Попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України "Про торгово-промислові палати в Україні".
8.2. Сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим Попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.
Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення.
За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

9. Розв`язання спорів
9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов`язань за цим Попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

10. Антикорупційне застереження
10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв`язку з виконанням цього Договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.
10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо).

11. Прикінцеві положення
11.1. Витрати, пов`язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації, укладенням цього Попереднього договору, його нотаріальним посвідченням покладаються на Покупця.
11.2. Цей Договір набуває чинності з дати його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.
11.3. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у трьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу. Один примірник цього Договору зберігається у Продавця, один примірник - у Покупця, один примірник - в органі нотаріату, який посвідчив цей Попередній договір.

12. Місцезнаходження (місце проживання)
ПРОДАВЕЦЬ:                                                                          ПОКУПЕЦЬ:
Регіональне відділення Фонду державного                   Фізична особа-підприємець
Майна України по Рівненській та                                     Ткачук Людмила Миколаївна
Житомирській областях                                                      АДРЕСА_1 , 
АДРЕСА_2 , м. Рівне, вул. Петра Могили, 24                           м. Рівне
Код ЄДРПОУ 42956062                                                      реєстраційний номер облікової 
ІПН платника ПДВ 429560617164                                   карти платника податків
     3056720742

Начальник Регіонального відділення                  ФОП
________________________________                              _____________________
Кирило Бережний                                                    Людмила Ткачук

1.2. Фонд подав до суду зустрічну позовну заяву, в якій просив визнати укладеним між сторонами попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу в такій редакції:

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР
купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, шляхом викупу 

Рівне             (дата набрання чинності рішення суду                                                                                                                                            у справі № 918/1177/23)
_________________________________________________________________________________________

Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, місцезнаходження: 33001, Рівненська область, м. Рівне, вул. Петра Могили буд. 24, код платника податків за ЄДРПОУ 42956062, запис про державну реєстрацію якого внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань 16 квітня 2019 року в особі начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях Бережного Кирила Михайловича, який діє на підставі Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 402 від 22 квітня 2019 року, наказу Фонду державного майна України від 15 квітня 2019 року № 99-р (далі - Продавець) з однієї сторони, та Фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна, що мешкає за адресою: ______________________________, паспорт ____________________, виданий _____________________________________________________, реєстраційний номер облікової карти платника податків _________________ з другої сторони, (далі - Покупець),

Далі за текстом разом іменуються - Сторони, а кожен окремо також - Сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, на підставі наказів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.09.2021 року № 978 "Про прийняття рішення про приватизацію окремого майна - нежитлова будівля "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", від 24.05.2023 року № 267 "Про укладання Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80", уклали цей Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80 (далі - Попередній договір) про таке.

1. Предмет Попереднього договору
Покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., який розташований за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80, (далі - Об`єкт приватизації), здійснити заходи з виготовлення документів для здійснення нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем на визначених цим Попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а Продавець зобов`язується укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Покупцем на умовах, встановлених цим Попереднім договором.

Об`єкт приватизації є державною власністю, що підтверджується _________________________________________________________________________________________
Об`єкт приватизації на момент укладення цього Попереднього договору знаходиться в оренді у Покупця на підставі Договору оренди від 24.02.2010 року №793- 2010.

2. Ціна та порядок розрахунків
2.1. Згідно з висновком про ринкову вартість Об`єкта приватизації, затвердженого наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.05.2023 року № 253, ринкова вартість Об`єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень) становить 1 222 020,00 (один мільйон двісті двадцять дві тисячі двадцять) гривень без ПДВ, у тому числі:
вартість невід`ємних поліпшень (частка орендаря) становить - 366 700,00 (триста шістдесят шість тисяч сімсот) гривень;
вартість частки державної власності становить 855 320,00 (вісімсот п`ятдесят п`ять тисяч триста двадцять) гривень;
вартість частки державної власності, що викуповується, становить: 1 026 384,00 (один мільйон двадцять шість тисяч триста вісімдесят чотири) гривень, в тому числі ПДВ 171 064,00 (сто сімдесят одна тисяча шістдесят чотири) гривень.

Покупець зобов`язаний сплатити за Об`єкт приватизації 1 026 384,00 (один мільйон двадцять шість тисяч триста вісімдесят чотири) гривень, в тому числі ПДВ 171 064,00 (сто сімдесят одна тисяча шістдесят чотири) гривень, у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору на рахунок Продавця:
Одержувач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях.
Рахунок № UА308201720355559003001141358
Банк одержувача: Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, 
Код за ЄДРПОУ 42956062
Призначення платежу: (обов`язково вказати за що).

2.2. Грошові кошти за послуги суб`єкта оціночної діяльності - проведення незалежної оцінки Об`єкта приватизації у сумі - 3 300 грн (три тисячі триста гривень), без врахування ПДВ. Покупець сплачує на рахунок Продавця №UА498201720343140001000141358, Держказначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, код ЄДРПОУ 42956062, протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору на рахунок Продавця.

3. Обов`язки та права Сторін
3.1 Кожна Сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим Попереднім договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків, передбачених умовами Попереднього договору.
3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Попереднього договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов`язання за цим Попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Попереднім договором.

4. Обов`язки Покупця
4.1. Покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим Попереднім договором, сплатити ціну продажу Об`єкта приватизації.
4.2. Покупець зобов`язаний забезпечити виготовлення технічної документації на нерухоме майно (у випадку його відсутності), у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.
4.3. Покупець зобов`язаний передати Продавцю за актом приймання-передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності), технічну документацію на об`єкти нерухомого майна, у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.
4.4. Покупець зобов`язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення Попереднього договору укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації мають бути включені такі умови:
4.4.1. Покупець зобов`язаний прийняти Об`єкт приватизації за актом приймання-передачі в установлений Договором строк.
4.4.2. Покупець зобов`язаний надавати на вимогу Продавця інформацію, необхідну для здійснення ним контролю за виконанням умов цього Договору.
Строк виконання зобов`язань, визначених у Договорі, крім мобілізаційних завдань, щодо яких не встановлений строк їх виконання, не перевищує один рік.
4.4.3. Відчуження Об`єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.
4.4.4. Зобов`язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають Об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.
4.4.5. У разі подальшого відчуження Об`єкта приватизації до нового власника переходять зобов`язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.
4.4.6. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об`єкт зобов`язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.
4.4.7. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об`єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об`єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
4.4.8. Передача Об`єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об`єкта нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.
4.4.9. Інші умови Договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об`єкта приватизації, відповідальності Покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об`єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.

5. Обов`язки Продавця
5.1. Продавець зобов`язаний після виконання Покупцем усіх умов, визначених цим Попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору укласти з Покупцем Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.4.1-4.4.8 пункту 4.4 Попереднього договору.

6. Відповідальність Покупця
6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.3 Попереднього договору, у разі виявлення невідповідності Покупця вимогам статті 8 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", неподання Покупцем документів або відомостей, обов`язкове подання яких передбачено цим Законом, подання Покупцем неправдивих відомостей про себе, Продавець відмовляє Покупцю в укладенні Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації.

7. Зміни умов Попереднього договору та його припинення
7.1. Зміни до Попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформлюється договором про внесення змін до Попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.
7.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації Сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 Попереднього договору, або якщо Договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого Попереднім договором.

8. Підстави звільнення від відповідальності
8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим Попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього Попереднього договору та виникли поза волею Сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього Попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України "Про торгово-промислові палати в Україні".
8.2. Сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим Попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.
Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення.
За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

9. Розв`язання спорів
9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов`язань за цим Попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

10. Антикорупційне застереження
10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв`язку з виконанням цього Договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.
10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошві кошти, цінні подарунки тощо).

11. Прикінцеві положення
11.1. Витрати, пов`язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації, укладенням цього Попереднього договору, його нотаріальним посвідченням покладаються на Покупця.
11.2. Цей Договір набуває чинності з дати його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.
11.3. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у трьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу.
Один примірник цього Договору зберігається у Продавця, один примірник - у Покупця, один примірник - в органі нотаріату, який посвідчив цей Попередній договір.

12. Місцезнаходження (місце проживання)
ПРОДАВЕЦЬ:                                                                                                                                            ПОКУПЕЦЬ:
ПРОДАВЕЦЬ:                                                                          ПОКУПЕЦЬ:
Регіональне відділення Фонду державного                   Фізична особа-підприємець
Майна України по Рівненській та                                     Ткачук Людмила Миколаївна
Житомирській областях                                                      АДРЕСА_1 , 
АДРЕСА_2 , м. Рівне, вул. Петра Могили, 24                           м. Рівне
Код ЄДРПОУ 42956062                                                      реєстраційний номер облікової 
ІПН платника ПДВ 429560617164                                   карти платника податків
     3056720742

Начальник Регіонального відділення                  ФОП
________________________________                              _____________________
Кирило Бережний                                                    Людмила Ткачук

2. Короткий зміст ухвалених судових рішень за результатами розгляду справи по суті спору

2.1. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 у справі №918/1177/23 первісний позов ФОП Ткачук Л.М. задоволено. Визнано укладеним між ФОП Ткачук Л.М. та Фондом попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною", загальною площею 161,9 кв.м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вулиця Рівненська, будинок 80, шляхом викупу у відповідній редакції. У задоволенні зустрічного позову Фонду відмовлено.

Додатковим рішенням Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024 у справі №918/1177/23 заяву представника ФОП Ткачук Л.М. про відшкодування судових витрат у справі № 918/1177/23 задоволено. Стягнуто з Фонду на користь ФОП Ткачук Л.М. витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 45  000, 00  грн.

2.2. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 у справі №918/1177/23 апеляційну скаргу Фонду залишено без задоволення, а рішення Рівненської області від 11.03.2024 у справі №918/1177/23 - без змін.

Додатковою постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 у справі №918/1177/23 заяву представника ФОП Ткачук Л.М. про відшкодування судових витрат у справі № 918/1177/23 задоволено частково. Стягнуто з Фонду на користь ФОП Ткачук Л.М. витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10  000,00 грн.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнений виклад позиції інших учасників справи

3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, Фонд звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 у справі №918/1177/23, ухвалити нове рішення суду, яким у задоволенні первісного позову відмовити, зустрічний позов Фонду задовольнити.

На обґрунтування своєї правової позиції скаржник із посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) відзначає, що судами попередніх інстанцій застосовано частину другу статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", положення частини другої статті 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частину другу статті 180 та частину другу статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі №914/21/20.

3.2. Також підставою касаційного оскарження скаржник зазначає пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки вважає, що відсутній висновок Верховного суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме: «частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, у випадку коли орган приватизації визнає право орендаря на приватизацію шляхом викупу, яке встановлено у судовому рішенні, однак у частині другій статті 18 Закону наявна імперативна вимога, що визначення ціни об`єкту приватизації за результатами незалежної оцінки, а також абзацом 7 статті 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", проведення оцінки майна є обов`язковим у випадках: приватизації».

Фонд наголошує, що судами попередніх інстанцій проігноровано та не враховано, що у випадку приватизації державного майна зарахування невід`ємних поліпшень здійснюється у розмірі їх ринкової вартості, а не у розмірі фактично сплаченої суми коштів. Сума 549  084, 00 грн (на якій наголошує позивач за первісним позовом) є фактично понесеними орендарем витратами, а не ринковою вартістю невід`ємних поліпшень, як цього вимагає законодавство.

Скаржник відзначає, що метою звіту Рівненської торгово-промислової палати від 18.09.2021 (виконаного на замовлення первісного позивача) було визначення ринкової вартості об`єкта невід`ємних поліпшень. Тобто у даному звіті визначалась ринкова вартість саме здійснених позивачем невід`ємних поліпшень, яка склала 366 700 грн без ПДВ. При цьому Фонд не вправі використовувати звіт Рівненської торгово-промислової палати від 18.09.2021 в частині визначення ринкової вартості об`єкта приватизації, так як мета цього звіту визначення саме ринкової вартості невід`ємних поліпшень.

Разом з тим, метою звіту ТОВ «Інвестиційна група «ЗАХІД» є визначення ринкової вартості об`єкта для приватизації способом викупу орендарем (із врахуванням невід`ємних поліпшень, які внесенні орендарем). У даному звіті визначено вартість об`єкта оцінки нерухомого майна з поліпшеннями, що становить 1 222 020 грн без ПДВ, в т.ч. вартість державної частки - 855 320 грн, вартість частки орендаря - 366 700 грн.

Крім того, Фонд наголошує і на тому, що судами попередніх інстанцій не враховано пункт 22 Методики оцінки майна, відповідно до якого висновок про вартість об`єкта приватизації дійсний 18 місяців після дати оцінки. При цьому такий висновок має бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або на момент проведення торгів. Отже, позовна вимога позивача за первісним позовом не підлягає задоволенню, так як оцінка (станом на 2021 рік) не дійсна на момент звернення до суду, що суперечить нормам Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», Методиці оцінки.

Також як стверджує скаржник договір у редакції позивача за первісним позовом не відповідає вимогам Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Окремо Фонд звертає увагу, що зустрічний позов судом першої інстанції не було розглянуто, так як у рішенні суду від 11.03.2024 наявний результат розгляду, однак відсутня мотивувальна частина, щодо розгляду зустрічної позовної заяви, як це передбачено частиною четвертою статті 238 ГПК України.

3.3. ФОП Ткачук Л.М. 20.10.2024 через «Електронний суд» подала до Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій, та мотиви, з яких виходили суди при ухваленні судових рішень

4.1. Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області та фізичною особою-підприємцем Васкевич Мариною Миколаївною 24.02.2010 укладено Договір оренди державного майна № 793-2010 строком на 30 років (далі - Договір оренди).

Відповідно до Акта прийому-передачі нерухомого майна від 24.02.2010 Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування об`єкт оренди - державне окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлова будівля "Баня за зоною", площею 167,4 кв.м., що розташоване по вулиці Рівненській, будинок 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області (далі - майно), яке перебуває на балансі Городищенської виправної колонії № 96 Управління департаменту України з питань виконання покарань у Рівненській області (далі - балансоутримувач).

Комісією балансоутримувача 25.02.2010 складено Акт технічного стану майна, що передається в оренду, затверджений в.о. начальника Городищенської виправної колонії № 96, в якому окрім опису майна наявна фотофіксація стану будівлі та приміщень об`єкта при передачі його в оренду.

4.2. Відповідно до Технічного паспорту на майно від 21.12.2012 № 3-118-618, Звіту обстеження та перевірки використання державного майна і виконання умов договору оренди орендодавцем від 07.05.2019, Довідки від 03.06.2019 № 3009, виданої Рівненським бюро технічної інвентаризації, загальна площа майна становить 161,9 кв.м.

4.3. На виконання рішення Господарського суду Рівненської області  від 13.02.2018 у справі № 918/845/17 укладено Договір про внесення змін від 25.04.2018 до Договору оренди державного майна від 24.02.2010 № 793-2010 (далі - Договір про внесення змін) в частині заміни орендаря.

4.4. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021, постановою Верховного Суду від 07.07.2021, у справі №910/6319/19 позов ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України про зобов`язання вчинити дії задоволено. Зобов`язано Фонд державного майна України включити нежитлову будівлю "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв.м., що розташована по вул. Рівненська, буд. 80 у с. Городище Рівненського району Рівненської області, яка перебуває на балансі Державної установи "Городищенська виправна колонія №96" Міністерства юстиції України до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу та затвердити цей перелік.

При розгляді справи № 910/6319/19 встановлені наступні обставини та факти:

- вартість витрат на доведення до задовільного стану становила 69 960 грн; вартість майна визначена згідно зі звітом про оцінку - 55 800 грн;
- 25 відсотків від ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди, що надає право на приватизацію шляхом викупу, становить 13 950 грн. Відповідно до Технічного експертного висновку будівельної експертизи та Висновків аудиторської фірми, позивачем було здійснено невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму 568 105,28 грн";
- відповідно до висновку будівельної експертизи від 17.05.2018 з обстеження будівлі встановлено: ремонтно-будівельні роботи виконані відповідно до представлених документів, дійсно носять характер невід`ємних поліпшень та виконані відповідно до вимог державних будівельних норм, стандартів і правил;
- відповідно до звітів незалежного аудитора Аудиторської фірми "Нива-Аудит" від 10.09.2015 та 08.06.2018 позивачем за рахунок власних коштів було профінансовано витрати на загальну суму 568 105, 28 грн;
- доказами у справі підтверджується виконання позивачем невід`ємних поліпшень в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна, здійсненні і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності, що свідчить про належне виконання позивачем умов, визначених пунктом 3 частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

4.5. Наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)", спірний об`єкт було включено до Переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М. (лист від 09.09.2021 № 10-19-21075).

4.6. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях 25.08.2021 листом № 18-03-2864 повідомило ФОП Ткачук Л.М. про те, що органом приватизації, якого уповноважено здійснювати заходи з приватизації визначено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. Також органом приватизації надано вказівку надати перелік документів необхідних для виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі    № 910/6319/19 в частині прийняття рішення про викуп. Зокрема, зобов`язано ФОП Ткачук Л.М. надати звіт про оцінку невід`ємних поліпшень для його рецензування органом приватизації.

4.7. Органом приватизації 17.09.2021 видано наказ № 978 про прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу спірного майна відповідно до вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

4.8. ФОП Ткачук Л.М. 17.09.2021 надано лист до органу приватизації з зазначенням дат подання підтверджувальних документів про здійснені поліпшення орендованого майна - об`єкта приватизації, зокрема, завірені належним чином копії: договору оренди, Свідоцтва про право власності та Технічний паспорт, письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень, погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядниками акти виконаних будівельних робіт, копії документів про оплату робіт і матеріалів, аудиторські висновки та довідку про суму витрат щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень, примірник будівельної експертизи ПП "Рівне-інжиніринг" від 17.05.2018. 

Окрім вищевказаних документів для органу приватизації на виконання вимоги, вказаної в листі від 25.08.2021 № 18-03-2864, ФОП Ткачук Л.М. також надала незалежну експертну оцінку невід`ємних поліпшень, яка була виконана за її замовленням "Рівненською торгово-промисловою палатою".

Відповідно до розрахунків звіту:
-  549 084,95 грн (без ПДВ) - фактична сума вартості невід`ємних поліпшень (виконаних робіт), здійснених ФОП Ткачук Л.М.;
- 556  400,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі з урахуванням поліпшень, що ідентифіковані позитивно, загальною площею 161,9 м2, визначена станом на 17.09.2021;
- 189  700,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі, без урахування поліпшень, загальною площею 161,9 м2, визначена станом на 17.09.2021;
- 556 400 - 189 700 = 366  700,00 грн (без ПДВ) - сума приросту ринкової вартості нежитлової будівлі, обумовлена проведеним орендарем (ФОП Ткачук Л.М.) невід`ємних поліпшень.

4.9. Звіт про оцінку невід`ємних поліпшень від 17.09.2021 прийнятий органом приватизації, достовірність даних оцінки була підтверджена Рецензією від 13.10.2021 № 18-21-0306 та Рецензією від 24.01.2022 № 18-22-0015, де у Висновках рецензентом органу приватизації, зокрема, зазначено, що:
"- вид вартості обґрунтовано відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
- зібраної інформації достатньо для проведення оцінки;
- звіт класифікується за ознакою абзацу третього пункту 67 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.".

4.10. ФОП Ткачук Л.М. 29.12.2021 звернулась до органу приватизації з проханням визначення суб`єкта оціночної діяльності, обраного на конкурсних засадах, для здійснення незалежної експертної оцінки майна для цілей приватизації.

Органом приватизації 02.02.2022 опубліковано у "Відомості приватизації" оголошення щодо конкурсу з відбору суб`єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна для цілей приватизації.

У відповіді на адвокатський запит стороні ФОП Ткачук Л.М. стало відомо про таке:
-    17.02.2022 органом приватизації оголошений конкурс з відбору суб`єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого було обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД";
-    09.03.2022 між Фондом та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна;
-    16.05.2022 до органу приватизації надійшов звіт про оцінку майна, який 19.05.2022 був направлений до Фонду державного майна України на рецензування.

4.11. ФОП Ткачук Л.М. 31.01.2023, 09.05.2023 та 18.05.2023 зверталася до органу приватизації з пропозицією погодження умов попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації у відповідності до статті 179 ГК України, статей 18, 26 та 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Наказів Фонду державного майна України.

Листом від 27.02.2023 № 18-03-0666 орган приватизації надав відповідь, з тексту якого вбачаються лише покликання на статті Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" та наказ Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

4.12. ФОП Ткачук Л.М. звернулася до Фонду державного майна України про надання інформації щодо термінів рецензування звіту про оцінку майна для цілей приватизації та про наявність/відсутність рецензії на звіт про оцінку.

Листом від 01.05.2023 № 10-58-10732 Фонд державного майна України про надання інформації щодо рецензії на звіт про оцінку повідомив ФОП Ткачук Л.М., що строк рецензування повинен не перевищувати 30 календарних днів з дня надходження звіту про оцінку майна до структурного підрозділу, який забезпечує його рецензування, а також про наступне:
1. Регіональне відділення 19.05.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.12.2021.
2. Фонд державного майна України 04.07.2022 надав рецензію від № 99-22-0059 20.06.2022.
3. Регіональне відділення 03.08.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.
4. Фонд державного майна України 13.09.2022 надав рецензію від 02.09.2022 № 99-22-0102.
5. Регіональне відділення 03.01.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.10.2022.
6. Фонд державного майна України 30.01.2023 надав рецензію від 25.01.2023 № 99-23-0055.
7. Регіональне відділення 21.03.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.
8. Фонд державного майна України 21.04.2023 надав рецензію від 18.04.2023 № 99-23-0346.

4.13. Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л.М. для підписання Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від червня місяця дві тисячі двадцять третього року.

ФОП Ткачук Л.М. супровідним листом направила на адресу Фонду протокол розбіжностей до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною".

Фонд листом від 26.06.2023 повідомило ФОП Ткачук Л.М. про відсутність підстав для знесення запропонованих ФОП Ткачук Л.М. змін до Попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною" та вказало на обов`язковість укладення попереднього договору.

4.14. Ухвалюючи оскаржувані судові рішення по суті спору, суди попередніх інстанцій виходили з такого: 

- викуп орендованого ФОП Ткачук Л.М. об`єкта мав бути реалізованим органом приватизації у 2021 році відповідно до Наказу Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454;

- право викупу ФОП Ткачук Л.М. об`єкта малої приватизації з переходом права власності на це майно за ціною ринкової вартості майна станом на 2021 рік не відбулося через порушення органом приватизації вимог приватизаційного законодавства;

- відбулося погіршення становища орендаря, на що вказують дані здійснених Звітів незалежної оцінки, що були здійснені у 2021 та 2022 роках, результати яких підтверджені рецензуванням органу приватизації;

- при розгляді справи № 910/6319/19 встановлено та підтверджено належними та допустимими доказами вартість здійснених ФОП Ткачук Л.М. невід`ємних поліпшень у розмірі 568 105,28 грн;

- згідно з встановлених та підтверджених рецензентом органу приватизації даних, основою складової ринкової вартості об`єкта приватизації є здійснені за рахунок коштів ФОП Ткачук Л.М. невід`ємні поліпшення орендованого об`єкта приватизації;

- викладена в статті 18 закону про приватизацію норма встановлює, що якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації;

- вказана норма не містить, зокрема, вказівки зарахування "ринкової" чи "підтвердженої висновком будівельної експертизи", вартості невід`ємних поліпшень. Відповідно до зазначеного, юридична сила абсолютно-визначеної норми не викликає необхідності в тлумаченні та конкретизує застосування до орендаря об`єкта приватизації, який набув право викупу орендованого ним майна;

- в законодавстві, зокрема, Законах України "Про Фонд державного майна j країни", "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" відсутня заборона використовувати дані оцінки, що замовлена орендарем на вимогу органу приватизації, достовірність даних якої підтверджена рецензією рецензентом органу приватизації;

- встановлення вартості невід`ємних поліпшень в судовому рішенні, що набрало законної сили, зобов`язує орган приватизації до зарахування встановленої суми вартості невід`ємних поліпшень під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації;

- відповідно, у попередньому договорі купівлі-продажу органом приватизації мало би бути зазначений розмір невід`ємних поліпшень у сумі 549 084,95 грн (без ПДВ), що відповідає чинному законодавству;

- в органу приватизації виникає обов`язок зарахувати ФОП Ткачук Л.М., як орендарю об`єкта приватизації, вартість здійснених нею невід`ємних поліпшень;

- в наданому органом приватизації попередньому договорі купівлі-продажу умови викладені з порушенням законодавства, зокрема щодо встановлення контролю органом приватизації та внесення в односторонньому порядку умов, що не передбачені в затвердженому Наказом Фонду примірному попередньому договорі купівлі-продажу об`єкта малої приватизації;

- ФОП Ткачук Л.М. не може набути право власності на відповідне нежитлове приміщення без зобов`язання відповідача укласти попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації з визначенням у договорі ринкової вартості майна та зарахування вартості здійснених невід`ємних поліпшень відповідно до даних незалежної оцінки, підтверджених рецензентом органу приватизації, здійсненої Рівненською торгово-промисловою палатою станом на 2021 рік;

- вказана дія відповідатиме меті, встановленій Фондом державного майна України в Наказі  від 18.08.2021 № 1454, відповідно до якого спірний об`єкт малої приватизації підлягав приватизації у 2021 році, та відповідно до якого, заходи з приватизації вказаного майна будуть здійснені з урахуванням рішення Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 року у справі №910/6319/19.

5. Порядок та межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Розгляд клопотань

5.1. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.08.2024 для розгляду касаційної скарги у справі №918/1177/23 визначено колегію суддів у складі: Студенець В.І. (головуючий), Бакуліна С.В., Кібенко О.Р.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.10.2024 для розгляду касаційної скарги у справі №918/1177/23  визначено колегію суддів у складі: Студенець В.І. (головуючий), Баранець О.М., Кондратова І.Д.

Ухвалою Верховного Суду від 07.10.2024 відкрито касаційне провадження у справі №918/1177/23 за касаційною скаргою Фонду на рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 у справі №918/1177/23. Зупинено виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 у справі №918/1177/23 до закінчення його перегляду в касаційному порядку.

5.2. Об`єктом касаційного оскарження є рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 та постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 у справі №918/1177/23, якими задоволено первісний позов та відмовлено у задоволенні зустрічного.

5.3. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина четверта статті 300 ГПК України).

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

6.  Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій з посиланням на норми права, якими керувався Суд

6.1. Дослідивши наведене у касаційній скарзі, у межах доводів та підстав касаційного оскарження, Верховний Суд відзначає таке.

6.2. Касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, наведених скаржником і які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначається підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, пунктами 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України (що визначено самим скаржником), покладається на скаржника.

Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства, закріплених у частині третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

6.3. Так, касаційне провадження у цій справі відкрито, зокрема на підставі пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, за змістом якої підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Скаржник вказує, що судами попередніх інстанцій застосовано частину другу статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", частину другу статті 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частину другу статті 180 та частину другу статті 188 ГК України без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі №914/21/20.

Отже, відповідно до положень норм ГПК України (пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України) касаційний перегляд з указаних мотивів може відбутися за наявності таких складових: (1) суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду; (2) спірні питання виникли у подібних правовідносинах. 

6.4. Крім того, касаційне провадження у цій справі відкрито і на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України.

Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Так, скаржник відзначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", абзацу 7 статті 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" у подібних правовідносинах, зокрема, щодо особливостей визначення ціни об`єкта приватизації, що здійснюється шляхом його викупу орандарем (право на яке встановлено у судовому рішенні).

Отже, у разі оскарження судових рішень на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, по-перше, слід з`ясувати відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а по-друге, наявність/відсутність подібності правовідносин та наявність/відсутність неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

6.5. Що ж до визначення подібних правовідносин, то в силу приписів статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Верховний Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, в якій визначено критерій подібності правовідносин.

6.6. Оцінюючи доводи та мотиви касаційної скарги у контексті наведених скаржником підстав касаційного оскарження, колегія суддів відзначає, що фактично підставою для звернення до Верховного Суду стало питання щодо:

-          обґрунтованості/необґрунтованості визначеної позивачем у редакції попереднього Договору ціни продажу об`єкта (нерухомого майна), що підлягає приватизації шляхом викупу, на момент підписання/укладення такого договору.

З огляду на наведене Суд відзначає таке.

6.7. Щодо порядку та механізму визначення ціни об`єкта малої приватизації 

6.8. Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Так, стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення про приватизацію спірного майна органом приватизації) визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Статтею 18 цього Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Тобто законодавство, чинне на момент початку процедури приватизації орендованого майна, передбачало дві альтернативні можливості приватизації способом викупу орендованого комунального майна: внаслідок здійснення за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна; та/або шляхом реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов`язки згідно договору оренди, на викуп об`єкта оренди на підставі статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування. 

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. 

За обставин даної справи вбачається, що рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19 позов ФОП Ткачук Л.М. до Фонду державного майна України про зобов`язання вчинити дії задоволено та відповідно зобов`язано Фонд державного майна України включити спірну нежитлову будівлю до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Тобто вказаним рішенням визнано за позивачем право на приватизацію спірного майна шляхом викупу саме в результаті реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконав умови частини другої статті 18 вищевказаного Закону. Відповідне судове рішення набрало законної сили та згідно з вимогами чинного законодавства підлягає обов`язковому виконанню на території України.

Згідно з частиною третьою статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом державного майна України.

Як встановлено судами попередніх інстанцій наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)", спірний об`єкт включено до Переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України особисто повідомлено ФОП Ткачук Л.М. (лист від 09.09.2021 № 10-19-21075).

Аналізуючи зміст статті 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", колегія суддів відзначає, що викупу орендарем об`єкта малої приватизації передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому: 
1) прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; 
2) проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства; 
3) укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша).

На необхідності дотримання переддоговірної процедури також акцентує увагу частина третя статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції станом на момент прийняття рішення органом приватизації про укладення попереднього договору купівлі-продажу), відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Колегія суддів відзначає, що положення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" за своєю правовою природою містять як норми матеріального, так і норми процесуального права.

До норм матеріального права належать, зокрема норми, які визначають коло осіб, які можуть приватизувати об`єкти державної та комунальної власності, підстави та умови такої приватизації. Тоді як до процесуальних норм належать норми, які визначають порядок здійснення приватизації.

Порядок дій Фонду державного майна як органу приватизації, в тому числі вжиття заходів, спрямованих на оцінку майна та встановлення його ціни, порядку підписання/укладення договорів купівлі-продажу (попередніх договорів) такого майна є процесуальною, процедурною нормою.

Відповідно, до таких правовідносин мають застосовуватись редакція статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", що була чинною станом на момент вчинення Фондом відповідних дій.

З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин/вчинення Фондом відповідних дій), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, проведеної відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.

Ураховуючи вищенаведене, колегія суддів відзначає, що після прийняття рішення Фондом державного майна України про приватизацію спірного об`єкта (що встановлено господарськими судами у даній справі та не заперечується сторонами), орган приватизації у відповідності до вимог чинного законодавства мав встановити ціну продажу об`єкта, який приватизується, що у розумінні статті 638 ЦК України є істотною умовою договору.

Так, порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об`єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).

Відповідно до пункту 2 Методики незалежна оцінка - визначення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом  господарювання  на підставі договору про проведення оцінки певного виду вартості майна, крім оціночної, відповідно до національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів з методичного регулювання незалежної оцінки.

Пунктом 57 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Методика передбачає, що оцінці майна передує підготовчий етап, який, зокрема, включає в себе:
- проведення інвентаризації майна (у разі необхідності), 
- аудиту (у разі необхідності), 
- відбору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки), 
- збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.

Тобто у випадках приватизації шляхом викупу об`єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації, з метою проведення незалежної оцінки майна, забезпечують відбір суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна (пункт 12 Методики).

У разі приватизації об`єкта державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна (пункт 18 Методики), що здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (пункт 17 Методики).

6.9. Як встановлено судами попередніх інстанцій Рівненською торгово-промисловою палатою здійснено незалежну експертну оцінку невід`ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021, за результатом чого складено Звіт про оцінку від 25.08.2021.

Вказаний Звіт про оцінку невід`ємних поліпшень затверджений органом приватизації відповідно до наданих Рецензій від 13.10.2021 та від 24.01.2022.

У подальшому, органом приватизації 17.02.2022 оголошений конкурс з відбору суб`єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД". Між Фондом та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна від 09.03.2022. 

ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" здійснило незалежну оцінку спірного об`єкта приватизації та відповідно склало Звіт про оцінку майна станом на 31.10.2022.

Даний Звіт після отримання органом приватизації (16.05.2022) був направлений до Фонду державного майна України на рецензування. У свою чергу, Фонд державного майна України неодноразово направляв Звіт про оцінку майна на доопрацювання, і тільки після усунення усіх недоліків - надав відповідну рецензію. 

Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л.М. для підписання Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Попередній договір не був підписаний позивачем з підстав непогодження з ціною об`єкта приватизації та визначеною Фондом вартістю невід`ємних поліпшень, здійснених позивачем.

6.10. Суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення та визнаючи укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації у редакції позивача, виходили з того, що у справі №910/6319/19 встановлено та підтверджено належними та допустимими доказами вартість здійснених ФОП Ткачук Л.М. невід`ємних поліпшень у розмірі 568 105,28 грн, а відтак у попередньому договорі купівлі-продажу органом приватизації мало би бути зазначений розмір невід`ємних поліпшень у сумі 549 084,95 грн (без ПДВ), що відповідає чинному законодавству.

Суди відзначили, що ФОП Ткачук Л.М. не може набути право власності на відповідне нежитлове приміщення без зобов`язання відповідача укласти попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації з визначенням у договорі ринкової вартості майна та зарахування вартості здійснених невід`ємних поліпшень відповідно до даних незалежної оцінки, підтверджених рецензентом органу приватизації, здійсненої Рівненською торгово-промисловою палатою станом на 2021 рік. Вказана дія відповідатиме змісту Наказу Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454, відповідно до якого спірний об`єкт малої приватизації підлягав приватизації у 2021 році, та відповідно до якого, заходи з приватизації вказаного майна будуть здійснені з урахуванням рішення Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19.

6.11. Колегія суддів, оцінюючи висновки судів попередніх інстанцій через призму вищенаведеного нормативно-правового регулювання спірних правовідносин, вважає їх помилковими та такими, що ухвалені з грубим порушенням норм матеріального права.

Суд, ураховуючи положення статей 10, 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Методики, відзначає, що визначення ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації (малої приватизації) шляхом викупу, фактично складається з наступних етапів:

1)          збір вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна, зокрема, правоустановчих документів, технічної документації; доказів, що підтверджують вартість невід`ємних поліпшень майна, що підлягає приватизації (які, у свою чергу, мають бути затвердженні/рецензовані органом приватизації) тощо;

2)          оголошення конкурсу з відбору суб`єкта оціночної діяльності для оцінки майна;

3)          укладення договору про надання послуг з оцінки майна за результатом проведення конкурсу;

4)          здійснення незалежної оцінки об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу;

5)          затвердження вартості об`єкта приватизації Фондом державного майна України шляхом видачі  рецензії на Звіт про оцінку такого об`єкта;

6)          видання Фондом державного майна України наказу про затвердження висновку про вартість майна (акта оцінки), що підлягає приватизації шляхом викупу;

7)          видання Фондом державного майна України наказу (розпорядження) органу приватизації на укладення попереднього договору купівлі-продажу майна, що підлягає приватизації шляхом викупу.

Так, предметом незалежного експертного дослідження Рівненської торгово-промислової палати була оцінка саме невід`ємних поліпшень майна станом на 17.09.2021, що у відповідності до положень Методики входить в один із підготовчих етапів, який передує незалежній оцінці майна, що підлягає приватизації.

Відповідно до даного Звіту встановлена ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 17.09.2021, що склала 366  700, 00 грн (без ПДВ). Даний Звіт наданий позивачем за первісним позовом органу приватизації та рецензований Фондом державного майна України. Відтак можна дійти висновку, що сторонами не заперечується ані зміст Звіту, ані його висновки щодо ринкової вартості невід`ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021. 

Колегія суддів наголошує, що даний Звіт незалежної оцінки невід`ємних поліпшень майна (виготовлений на замовлення ФОП Ткачук Л.М.) у розрізі положень статті 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 12, 57 Методики не є Звітом про незалежну оцінку спірного об`єкта приватизації.

У свою чергу, предметом незалежного експертного дослідження ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" (здійсненого суб`єктом оціночної діяльності  на підставі договору про проведення оцінки вартості майна, укладеного між Фондом державного майна України та товариством (на конкурсній основі)) була саме оцінка спірного об`єкта приватизації станом на 31.10.2022.

Відповідно до даного Звіту про оцінку майна ринкова вартість об`єкта приватизації, затвердженого наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях від 17.05.2023 року № 253, з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень, становить 1 222 020,00 грн.

Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди попередніх інстанцій не навели вмотивованих обґрунтувань невідповідності Звіту про оцінку майна (виготовленого ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД") вимогам статей 18, 22 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 2, 6, 12, 17, 18, 57 Методики.

Господарськими судами не досліджувався порядок визначення ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації (малої приватизації) шляхом його викупу, у відповідності до вищенаведеного нормативно-правового регулювання, як і не оцінювались дії Фонду державного майна України, а також регіонального відділення Фонду вчиненні на виконання вимог законодавства щодо продажу спірного об`єкта малої приватизації, зокрема, оголошення конкурсів, підписання договорів,  видання рецензій, наказів/змін до наказів, розпоряджень, тощо, які, у свою чергу, є чинними, ніким не оскаржувались (матеріали справи протилежного не містять), а відтак підлягають виконанню сторонами.

Суди попередніх інстанцій, залишивши поза увагою порядок визначення ціни продажу об`єкта малої приватизації, помилково визначили ціну спірного об`єкта за Звітом незалежної оцінки невід`ємних поліпшень майна, що за своєю правовою природою не є Звітом про незалежну оцінку майна, яке підлягає приватизації, та у силу закону не може підміняти його.

Колегія суддів наголошує, що обставини, встановлені у рішенні Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі №910/6319/19, виключно стосувались наявності/відсутності права позивача за первісним позовом на викуп об`єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". При цьому у предмет доказування у даній справі входили обставини понесених позивачем витрат на невід`ємне поліпшення нерухомого майна, а саме чи перевищували такі 25% ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на момент ухвалення відповідного рішення, що надало позивачу  право на приватизацію майна шляхом викупу.

Водночас, ухвалюючи оскаржувані судові рішення та посилаючись на встановлені обставини у справі №910/6319/19, суди попередніх інстанцій не мотивували, яким чином фактична сума коштів, внесена орендарем у невід`ємне поліпшення майна (що було предметом дослідження у справі №910/6319/19) узгоджується з приписами абзацу 5 частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", тобто чи є такі витрати позивача ринковою вартістю невід`ємних поліпшень, які підлягають зараховуванню йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації. 

Крім того, судові рішення не містять обґрунтувань відхилення висновків Звіту Рівненської торгово-промислової палати про вартість невід`ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 17.09.2021 (здійсненого у процесі приватизації спірного майна), відповідно до яких ринкова вартість поліпшень встановлена у сумі 366  700, 00 грн (без ПДВ), а не в сумі 549 084,00 грн, як на це покликаються суди.

Колегія суддів відзначає, що відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно з частиною третьою статті 180 ГК України при укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Ціна є істотною умовою господарського договору (частина друга статті 188 ГК України).

З огляду на наведені вище положення законодавства визначення ціни викупу об`єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості встановлюється за результатом незалежної оцінки, здійсненої у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", Методики тощо.

Будь-який інший підхід до визначення вартості викупу об`єкта приватизації нівелює необхідність проведення оцінки майна з метою визначення її вартості під час проведення процедури приватизації (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі №914/21/20, на яку посилався скаржник). 

Відтак, ураховуючи, що визначена позивачем у проєкті договору ціна продажу об`єкта приватизації не відповідає приписам чинного законодавства та наведеним вище висновкам Суду, висновки судів попередніх інстанцій щодо погодження сторонами всіх істотних умов договору, зокрема ціни об`єкта продажу, як обов`язкової передумови для укладення господарського договору, є помилковими.

Також попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, визнаний судом укладеним, не містить окрім вищенаведеного «дати договору».

Крім того, поза увагою судів попередніх інстанцій залишились обставини встановлення загальної площі об`єкта приватизації, який розташований за адресою: Рівненська обл., Рівненський р-н, с. Городище, вул. Рівненська, 80. Адже за умовами договору у редакції позивача за первісним позовом загальна площа об`єкта приватизації становить 161,9 кв.м., в той час як у редакції договору Фонду така площа - 167,4 кв.м.

Отже, з огляду на наведене, господарські суди, визнаючи укладеним попередній договір купівлі-продажу спірного майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, у редакції позивача за первісним позовом, не дослідили та не перевірили чи відповідають його умови положенням Закону  України "Про приватизацію державного і комунального майна", ГК України та ЦК України. 

6.12. Відтак, оцінюючи висновки судів попередніх інстанції по суті спору у контексті наведеного правового регулювання спірних правовідносин, через призму доводів касаційної скарги, колегія суддів вважає їх передчасними та такими, що зроблені з порушенням норм права.

Доводи касаційної скарги відповідача знайшли своє підтвердження. При цьому Суд вважає обґрунтованим посилання скаржника на висновки Верховного Суду, наведені у постанові від 25.07.2023 у справі №914/21/20.

За таких обставин, касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Доводи, викладені у відзиві на касаційну скаргу, не приймаються Судом з огляду на зазначене у розділі 6 даної Постанови.

Враховуючи спірний характер правовідносин сторін, наведена міра обґрунтування даного судового рішення є достатньою у світлі конкретних обставин справи, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. 

6.13. ЄСПЛ у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Колегія суддів касаційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Доводи скаржника за результатами касаційного розгляду щодо порушення судами попередніх інстанцій норм права знайшли своє підтвердження з мотивів, викладених у розділі 6 цієї Постанови.

7.2. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 310 ГПК України).

7.3. З огляду на те, що суди попередніх інстанцій не встановили обставин, що є визначальними і ключовими у цій справі, ураховуючи мотиви цієї Постанови та доводи сторін, оскільки судами попередніх інстанцій допущено порушення норм права щодо розгляду справи на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи, оскаржувані судові рішення попередніх інстанцій, ухвалені за результатами розгляду справи по суті заявлених позовних вимог підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду слід звернути увагу на викладене у розділі 6 цієї Постанови, надати належну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, перевірити зазначені в цій Постанові доводи та докази, а також вагомі (визначальні) аргументи сторін у справі, дати їм належну правову оцінку, і на підставі повного та всебічного дослідження доказів та аргументів сторін за правилами статті 86 ГПК України, ураховуючи принципи господарського судочинства в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір у межах заявлених позовних вимог з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні, ухваленому за результатами судового розгляду.

7.4. Щодо поновлення виконання (дії) оскаржуваних судових рішень 

Відповідно до частини третьої статті 332 ГПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Відповідно до частини другої статті 317 ГПК України з моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасовані або визнані нечинними рішення, постанови та ухвали суду першої або апеляційної інстанції втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.

З огляду на скасування Верховним Судом оскаржуваних судових рішень у справі №918/1177/23 і передачу справи на новий розгляд підстави для поновлення дії вказаних судових рішень відсутні (близька за змістом позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.10.2020 у справі №2-24/494-2009).

7.5. Щодо додаткових судових рішень, ухвалених у даній справі

Так, додатковим рішенням Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024 та додатковою постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 у справі №918/1177/23 здійснено розподіл витрати на професійну правничу допомогу.

Колегія суддів відзначає, що додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі.  У разі  скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.  Такі правові висновки викладені  у постановах Верховного Суду від 16.04.2018 у справі №923/631/15, від 20.12.2019 у справі №240/6150/18, від 23.01.2020 у справі №927/229/19, від 23.12.2021 у справі №925/81/21 тощо.

Отже, скасування судового рішення, ухваленого по суті спору, за результатом розгляду касаційної скарги є самостійною підставою для скасування додаткового судового рішення до нього.

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 та постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 у справі №918/1177/23, ухвалених по суті спору, то додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024 та додаткова постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 у справі №918/1177/23 також  підлягають скасуванню.

8. Судові витрати.

8.1. З огляду на те, що оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню, а справа передається на новий розгляд до господарського суду першої інстанції, розподіл судових витрат у справі, у тому числі й сплаченого за подання апеляційної/касаційної скарги судового збору, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024, додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 у справі №918/1177/23 скасувати, а справу №918/1177/23 передати на новий розгляд до Господарського суду Рівненської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                       В. Студенець

Судді                                                                                           О. Баранець

                                                                                          І. Кондратова