ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
«27» серпня 2024 року
м. Харків
справа № 613/1658/23
провадження № 22ц/818/2487/24
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Бурлака І.В. (суддя-доповідач),
суддів –   Пилипчук Н. П., Тичкової О. Ю.,
за участю секретаря – Волобуєва О.О.,
учасники справи:
позивачка –  ОСОБА_1 , представник позивачки – ОСОБА_2 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012», представниця відповідача – Осьмак О. В.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» на рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 22 квітня 2024 року в складі судді Шалімова Д.В.
в с т а н о в и в:
У жовтні 2023 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» про повернення земельної ділянки у фактичне користування власника та скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що 12 грудня 2012 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» укладено договір оренди земельної ділянки, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241 та належить їй на праві приватної власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №012973, терміном на 25 років. 

Відповідно до пункту 45 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. 

Як вбачається з відповіді Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 19 вересня 2023 року інформація про проведення у 2012 році Управлінням Держгеокадастру у Богодухівському районі Харківській області державної реєстрації договору оренди від 12 грудня 2012 року земельної ділянки з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241 площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» в Книгах записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, записи в яких здійснювались до 31 грудня 2012 року включно - відсутня. 

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права вбачається, що право оренди земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 12 грудня 2012 року зареєстровано 08 червня 2015 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» (індексний номер рішення 21890287). Інших договорів оренди вказаної земельної ділянки в період з 2012 року по теперішній час між нею та відповідачем укладено не було.
Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджується, що право оренди земельної ділянки, належної їй відповідно до договору оренди землі від 12 грудня 2012 року зареєстровано 08 червня 2015 року.

Вважає, що договір оренди земельної ділянки від 12 грудня 2012 року, є таким, що не був укладений у зв`язку з відсутністю проведення його державної реєстрації відповідно до вимог чинного на той момент законодавства та пункту 45 цього договору. Договір оренди землі від 12 грудня 2012 року не був зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі відповідно та в порядку, визначеним законодавством, чинним на момент підписання сторонами вказаного договору.

Після 01 січня 2013 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» не мав законодавчої можливості зареєструвати договір оренди земельної ділянки, оскільки обов`язковій реєстрації підлягало саме право оренди, яке виникає на підставі договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого належним чином. Таким чином, договір оренди земельної ділянки від 12 грудня 2012 року не було зареєстровано у встановленому законом порядку, а тому вказаний договір необхідно вважати неукладеним, і таким що не міг набути чинності через невідповідність законодавству.

Посилалася на те, що договір оренди землі від 12 грудня 2012 року необхідно вважати таким, що не був укладений, оскільки його державна реєстрація в установленому законом порядку проведена не була, а речове право оренди земельної ділянки могло виникнути лише після проведення належної державної реєстрації даного договору. Проведення у 2015 році реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 12 грудня 2012 року не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання договором чинності, а також на початок перебігу строку дії договору.

Зазначила, що реєстрація договору оренди земельної ділянки, в свою чергу, перебуває в зоні відповідальності орендаря, який, уклавши договір оренди, самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на умовах, визначених відповідною цивільно-правовою угодою. Таким чином обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. При цьому, вона не мала можливості контролювати дії Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» щодо виконання ним істотної умови з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, визначеної у пункту 45 договору. 
Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджується той факт, що інше речове право — право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241 було зареєстровано 08 червня 2015 року на підставі договору оренди землі від 12 грудня 2012 року, який на момент реєстрації цього права не набрав чинності, оскільки державна реєстрація договору до цього часу проведена не була. На момент проведення державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки, законодавство, що передбачало правові підстави та порядок проведення реєстрації договорів оренди землі втратило чинність, з чого виходить, що проведення реєстрації саме договору оренди в 2015 році було неможливим. Таким чином, до моменту проведення зазначених реєстраційних дій, договір оренди земельної ділянки від 12 грудня 2012 року не був зареєстрований в установленому законом порядку, а на момент їх проведення здійснити таку реєстрацію було неможливо, у зв`язку з чим такі реєстраційні дії фактично ґрунтувались та були проведені на підставі правочину (договору), який за відсутності державної реєстрації слід вважати невчиненим (неукладеним), а отже фактично без проведення державної реєстрації договору оренди землі не існували підстави для виникнення прав та обов`язків за договором, а державний реєстратор повинен був відмовити у проведенні такої реєстрації, посилаючись на норми законодавства. 

Просила зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» звільнити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241 шляхом припинення її використання, та повернути у фактичне користування власника — ОСОБА_1 ;
визнати незаконним та негайно скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 21890287, від 08 червня 2015 року щодо реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівської сільської ради Харківської області з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241, що на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , закріпленого за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012», прийняте та проведене державним реєстратором реєстраційної служби Богодухівського районного управління юстиції Харківської області Зайцем М.М. 08 червня 2015 року на підставі договору оренди земельної ділянки від 12 грудня 2012 року, що не був зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею договорів оренди землі до 01 січня 2013 року в установленому законодавством порядку;
стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» на її користь судові витрати.

Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 22 квітня 2024 року позовну заяву ОСОБА_1 – задоволено, зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» звільнити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241 шляхом припинення її використання та повернути у фактичне користування ОСОБА_1 ; визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 21890287, від 08 червня 2015 року щодо реєстрації права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241, що на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , закріпленого за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012», прийняте та проведене державним реєстратором реєстраційної служби Богодухівського районного управління юстиції Харківської області Зайцем М.М. 08 червня 2015 року на підставі договору оренди земельної ділянки від 12 грудня 2012 року; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 2 147,20 грн. 
На вказане рішення суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції порушив норми процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права, неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, не звернув увагу на те, що з 2012 року по 2023 рік позивачкою не заперечувався факт існування договірних правовідносин між сторонами та чинності договору оренди, вона систематично отримувала від товариства орендну плату. Таким чином, у разі якщо договір виконували обидві сторони, то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним. Зазначив, що дії позивачки, що підписала з відповідачем договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, а згодом пред`явила позов про витребування земельної ділянки суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними. Посилався на те, що позивачка знала про використання її земельної ділянки відповідачем з 2012 року, на протязі 11 років була проінформована про дату укладення та про дату державної реєстрації права оренди та не перешкоджала її використанню. Тому очевидним є, що твердження позивачки про дату, з якої вона нібито дізналася про порушення своїх прав є неправдивим, а запит до Держгеокадастру у Харківській області у вересні 2023 року був нею зроблено для можливості відновлення строку на подання позову. Таким чином. строк позовної давності сплинув 13 грудня 2015 року. Вважав, що оскаржуваним рішенням порушені майнові права товариства, оскільки воно позбавляє відповідача можливості здійснювати господарську діяльність на орендованій ним земельній ділянці, внаслідок чого відповідач зазнає збитків.

Відзивів на апеляційну скаргу від учасників справи до суду апеляційної інстанції не надходило.

До суду апеляційної інстанції учасники справи, будучи належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, не з`явилися. 27 серпня 2024 року до суду апеляційної інстанції від представниці відповідачки надійшла заява про розгляд справи за відсутності відповідача. Клопотань щодо відкладення розгляду справи від учасників справи до суду апеляційної інстанції не надходило. У зв`язку з чим суд апеляційної інстанції уважав за можливе розглянути справу за їх відсутності на підставі частини другої статті 372 ЦПК України.
Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» необхідно задовольнити, рішення суду – скасувати.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації. У свою чергу проведення 08 червня 2015 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що відповідно до копії державного акту на право власності на землю серії ХР №012973 від 06 січня 2005 року, ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки, кадастровий номер 6320887000:01:002:0241, площею 2,2628 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Земельна ділянка розташована на території Полково-Микитівської сільської ради на підставі розпорядження Богодухівської районної державної адміністрації № 309 від 21 червня 2004 року (а.с.8).
12 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 2,2628 га, кадастровий номер 6320887000:01:002:0241 на строк 25 років.
За пунктом 19 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання – передачі.

Як вбачається з пункту 45 цього договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.16-17).

Даний договір підписано сторонами, однак його не зареєстровано та відповідно у Державному реєстрі земель є відповідний запис.

12 грудня 2012 року ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» складено акт приймання-передачі земельної ділянки та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (а.с.18).

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 38706833 від 08 червня 2015 року, 08 червня 2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Богодухівського районного управління юстиції Харківської області Заяц М.М. на підставі договору оренди землі від 12 грудня 2012 року, зареєстровано право оренди земельної ділянки 2,2628 га, яка знаходиться за адресою: Харківська область, Богодухівський район, Полково-Микитівської сільська рада, кадастровий номер 6320887000:01:002:0241, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012», орендодавець (власник): ОСОБА_1 (а.с.12).

Із повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Харківській області №29-20-14-4755/0/19-23 від 19 вересня 2023 року вбачається, що за інформацією відділу № 2 Управління надання адміністративних послуг Головного управління інформація про проведення у 2012 році Управлінням Держгеокадастру у Богодухівському районі в Харківській області державної реєстрації договору оренди від 12 грудня 2012 року земельної ділянки з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241, площею 2,2628 га, яка знаходиться на території Полково-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012», в Книгах записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі – відсутня (а.с.7). 

Як вбачається з науково-правового висновку №128-01-622 від 22 вересня 2022 року, складеного доктором юридичних наук, професором кафедри земельного та аграрного права, членом-кореспондентом Національної академії правових наук України Шульгою М.В., та кандидатом юридичних наук, доцентом кафедри земельного та аграрного права ОСОБА_3 , реєстрація речового права (права оренди), яка була проведена після 01 січня 2013 року, не підміняє реєстрацію договору оренди до 01 січня 2013 року в підрозділах державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (а.с.21-29).

До суду першої інстанції Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» надав копії видаткових касових ордерів та копії платіжних доручень, з яких вбачається, що ОСОБА_1 отримувала орендну плату за договором оренди від 12 грудня 2012 року. Зокрема, за 2016 рік вона отримала 3 416,00 грн, за 2017 рік – 4 607,00 грн, за 2018 рік – 5 116,00 грн, за 2019 рік –5 616,00 грн, за 2020 рік – 6 116,00 грн, за 2021 року – 7 117,00 грн, за 2022 рік – 7 116,00 грн, за 2023 рік – 7 116,00 грн (а.с.67-77).

Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права.

За змістом положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини (стаття 10 ЦПК України).

При вирішенні цивільного спору суд у межах своїх процесуальних повноважень та в межах позовних вимог установлює зміст (правову природу, права та обов`язки) правовідносин сторін, які випливають зі встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, а ніж закон. Більш того, виходячи з положень ЦПК України, така функціональність суду має імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду відображається в судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній і резолютивній частинах.

Обґрунтовуючи своє порушене право, ОСОБА_1 посилалася на те, що 12 грудня 2012 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» укладено договір оренди належної їй земельної ділянки, умовами якого передбачено строк дії договору - 25 років на момент набрання ним чинності, а саме після підписання сторонами та його державної реєстрації. Проте, орендар своєчасно не здійснив державної реєстрації договору оренди, як того вимагало чинне законодавство, а лише 08 червня 2015 року було проведено державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки. У зв`язку з тим, що відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, сам правочин чинності не набрав і, відповідно, Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі. 

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 цього Кодексу).

Частиною першою статті 638 ЦК України (у редакції, чинній на момент підписання договору оренди) передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент підписання договору оренди) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (стаття 15 вказаного Закону у відповідній редакції).

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Отже, чинність договору оренди та строк його дії є істотними для правильного вирішення справи обставинами, що обов`язково входять до предмета доказування.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Факт державної реєстрації договору оренди згідно з пунктами 12-13 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, чинного на час укладення договору оренди земельної ділянки, мав бути засвідчений підписом уповноваженої особи і печаткою уповноваженого органу державної влади або місцевого самоврядування, а також підтверджений занесенням відповідного запису до книги записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після його відповідної державної реєстрації.

У постановах від 18 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012, від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц, від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц Верховний Суд України звертав увагу на те, що у договорах оренди сторони не вказали початку перебігу строку договору оренди, однак зауважували, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації, тому в таких випадках моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.

У постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) Верховний Суд України зробив висновок, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є момент, коли сторони, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами. При цьому Верховний Суд України указав, що цивільні права та обов`язки за договором набуваються після його державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду підтримала зазначені висновки у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.

Матеріали справи свідчать про те, що 12 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» укладено договір оренди належної їй земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6320887000:01:002:0241. Строк, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 8 договору становить 25 років. Згідно з пунктом 45 договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Укладений між сторонами 12 грудня 2012 року договір оренди землі підлягав державній реєстрації (частина перша статті 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» щодо земельної ділянки позивачки зареєстровано 08 червня 2015 року.

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крім того, згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01 січня 2013 року.
Таким чином, після 01 січня 2013 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» не могло зареєструвати договір оренди землі, а тому, діючи з дотриманням вимог законодавчих змін, 08 червня 2015 року зареєструвало інше речове право - право оренди земельної ділянки.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що проведення 08 червня 2015 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Таким чином, договір оренди спірної земельної ділянки від 12 грудня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012», не набрав чинності і, відповідно, Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Разом із тим судом першої інстанції не враховано, що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Вказане узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, яка у постанові від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)).

У справі, що переглядається, у спірному договорі сторони погодили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору. Попри державну реєстрацію права оренди лише 08 червня 2015 року, Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» користувалося земельною ділянкою з 2012 року. Отже, до моменту державної реєстрації сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі від 12 грудня 2012 року, зокрема позивачка передала відповідачу земельну ділянку, а товариство тривалий час користувалося земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату, що не заперечувала ОСОБА_1 . Таким чином, договір виконувався сторонами, що виключає можливість кваліфікувати такий правочин як неукладений чи такий, що не набув чинності.

При цьому ОСОБА_1 у строк до 01 січня 2013 року не була позбавлена можливості здійснити державну реєстрацію спірного договору самостійно з урахуванням того, що у договорі оренди сторони не розподілили свій обов`язок зареєструвати спірний правочин.

Позивачка, як власниця земельної ділянки, 12 грудня 2012 року підписала договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, протягом тривалого часу не висловлювала заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, що підтверджує фактичне визнання та виконання нею договору оренди.

Звертаючись до суду з позовом у 2023 році, ОСОБА_1 не заперечувала, що земельною ділянкою користується відповідач, не доводила, що земельна ділянка передана орендарю поза її волею, не заперечувала факт сплати орендарем та отримання нею орендної плати за користування господарством земельною ділянкою, а лише наголошувала на тому, що договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 01 січня 2013 року, у зв`язку із чим між сторонами відсутні договірні правовідносини, оскільки договір оренди не набув чинності, що суперечить її попередній поведінці.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (на яку міститься посилання в оскаржуваних судових рішеннях) зазначала, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Тобто у схожій правовій ситуації Велика Палата Верховного Суду по своїй суті застосувала доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

З урахуванням встановлених у розглядуваній справі обставин, колегія суддів зазначає, що між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцеві орендної плати.

Повернення земельної ділянки власнику та скасування державної реєстрації права оренди порушило б принцип пропорційності втручання у майнові права орендаря як належного користувача.

У зв`язку з наведеним висновок суду першої інстанції про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі і, як наслідок, про наявність підстав для зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» припинення використання та повернення земельної ділянки позивачці, є помилковими, у зв`язку з чим оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації є похідною вимогою та не підлягає задоволенню у зв`язку з відмовою у задоволенні позову про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» припинення використання та повернення земельної ділянки позивачці.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20, від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22 (провадження № 61-9657св22).
Виходячи з особливостей встановлених фактичних обставин цієї справи, підстав та обґрунтування позову, колегія суддів вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 є недоведеними, а тому у їх задоволенні слід відмовити.

Суд першої інстанції, вирішуючи питання про задоволення позовних вимог, не звернув уваги на викладене вище, що призвело до порушення норм матеріального та процесуального права, а тому оскаржуване судове рішення підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 .

Що стосується заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» про застосування строку позовної давності, колегія суддів зазначає, що сплив позовної давності, є підставою для відмови у позові та застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог. Якщо суд дійде висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, то повинен відмовити в задоволенні такого позову саме з цієї підстави.

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки апеляційну скаргу задоволено, тому судовий збір за її подачу в розмірі 3220,80 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012».
Керуючись ст. ст. 367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст. ст. 381, 384, 389 ЦПК України
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» - задовольнити.
Рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 22 квітня 2024 року – скасувати та ухвалити нове.
В задоволенні позову  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012»  про повернення земельної ділянки у фактичне користування власника та скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки - відмовити.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграрна компанія «Промінь – 2012» 3 220, 80 грн судового збору за подання апеляційної скарги. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий                                                         І.В. Бурлака

Судді                                                                 Н. П. Пилипчук

                                                                       О. Ю. Тичкова

Повний текст постанови складено 28 серпня 2024 року.