ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                                   
 
24 липня 2024 року
м. Київ
справа № 646/857/18
провадження № 61-5330 св 24 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі: приватний нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малахова Галина Іванівна, ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», 
представник ОСОБА_2 - адвокат Бєлокриницький Артем Олександрович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова у складі судді Єжова В. А. від 03 лютого 2021 року, додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави у складі судді Високих М. С. 
від 24 квітня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду у складі колегії суддів: Пилипчук Н. П., Маміної О. В., Тичкової О. Ю. від 06 березня 
2024 року,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог 
У лютому 2018 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малахової Г. І., ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю 
(далі - ТОВ) «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) та витребування майна із чужого незаконного володіння.
В обґрунтування позовних вимог посилався на те, що він був власником житлового будинку по АДРЕСА_1 та земельної ділянки, 
площею 0,0920 га за цією самою адресою, що підтверджується договором купівлі-продажу від 04 листопада 2004 року, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Костенко С. А., державним актом на право власності на земельну ділянку від 20 липня 2006 року серія НА № 632938.
Вказував, що 22 грудня 2006 року між ним та АКІБ «УкрСиббанк» укладено договір про надання споживчого кредиту № 11102897000, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати йому кредит в іноземній валюті на загальну суму 
39 600,00 доларів США під 12,3 % річних, на строк до 22 грудня 2017 року.
На забезпечення виконання зобов`язання по кредитному договору, 27 грудня 
2006 року між ним та банком укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Грішаковою О. В., відповідно до умов якого в іпотеку банку передано спірні житловий будинок та земельну ділянку.
Позивач вказував, що протягом 2008-2013 років він самовільно реконструював спірний будинок. Право власності на самочинно реконструйований об`єкт ним не зареєстроване.
З Реєстру речових прав на нерухоме майно він дізнався, що 29 грудня 2017 року приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Харківської області - державним реєстратором Малаховою Г. І. здійснено реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомого майна за ТОВ «Кей-Колект», а 31 січня 2018 року 
ТОВ «Кей-Колект» здійснило відчуження ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по 1/2 частині вищевказаних спірних об`єктів нерухомості, після чого останні 
21 лютого 2018 року продали свої частки у праві власності ОСОБА_2 .
Таким чином він вважав, що дії приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Г. І. є протиправними, оскільки реєстрація права власності на будинок та земельну ділянку за ТОВ «Кей-Колект» була здійснена без достатніх правових підстав, з порушенням умов договору та Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» й на підставі неправдивих відомостей, так як на земельній ділянці вже існував інший житловий будинок, незареєстрований за ним. 
Указував, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в договорі іпотеки, не могли бути підставою для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, так як це є лише передумовою для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Такого договору між ними укладено не було.  
Крім того, позивач зазначав, що на момент реєстрації права власності на земельну ділянку та житловий будинок не проводилася оцінка предмета іпотеки, чим порушено положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», а також не враховано, що на момент здійснення реєстрації права власності між ним і ТОВ «Кей-Колект» існував невирішений судовий спір за позовом банку про стягнення з нього кредитної заборгованості (справа № 646/1769/15).    
Посилався на статті 387, 388 ЦК України й вважав, що майно вибуло з його власності не з його волі на підставі незаконної нотаріальної дії та було перепродано третім особам, у зв`язку з чим єдиним законним засобом захисту права власності майна є віндикаційний позов до теперішнього володільця майна.
З урахуванням уточнених позовних вимог ОСОБА_1 просив суд: визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малахової Г. І. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме: рішення про реєстрацію права власності за 
ТОВ «Кей-Колект» на спірну земельну ділянку та житловий будинок, визнати недійсним односторонній правочин ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення на предмет іпотеки, витребувати із чужого незаконного володіння на його користь спірне майно. 
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції
Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності) та витребування майна із чужого незаконного володіння відмовлено.
Рішення районного суду мотивовано тим, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя у іпотечному договорі є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у добровільному і узгодженому сторонами договору порядку, у даному випадку відбулось добровільне, а не примусове звернення стягнення на предмет іпотеки, ТОВ «Кей-Колект» набуло право власності у добровільному порядку за згодою позивача на підставі застереження в іпотечному договорі. Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони самостійно погодили у договорі. 
Районний суд відхилив доводи позивача щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), наявності підстав для скасування державної реєстрації. Судом було встановлено, що спірне майно вибуло з власності позивача на законній підставі, а саме на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» та зроблено висновок про те, що право власності на спірне майно у ОСОБА_2 виникло на підставі чинного договору купівлі-продажу від 21 лютого 2018 року та було зареєстровано у встановленому законом порядку. 
Розпорядженням Голови Верховного Суду від 10 березня 2022 року № 4/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» змінено територіальну підсудність судових справ Червонозаводського районного суду м. Харкова та визначено територіальну підсудність справ за Ленінським районним судом м. Полтави.  
Додатковим рішенням Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 
2023 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним одностороннього правочину товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки та скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухове майно відмовлено.
Додаткове рішення районного суду мотивоване тим, щосудом першої інстанції були вирішені не всі позовні вимоги, які були заявлені   ОСОБА_5 , а саме не розглянуті позовні вимоги стосовно визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки, 
а також щодо скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21лютого 2018 року № 24942408 про право власності      ОСОБА_2 на спірний житловий будинок. Тому суд, з урахуванням ухваленого рішення Червонозаводським районним судом м. Харкова від 03 лютого 2021 року, який відмовив позивачу у задоволенні його вимог, дійшов висновкупро відмову у задоволенні позовних вимог щодо скасування записів з Державного реєстру про право власності    ОСОБА_2 та щодо визнання недійсним правочину. 
Розпорядженням Голови Верховного Суду від 17 листопада 2022 року№ 65/0/9-22 відновлено територіальну підсудність судових справ Червонозаводського районного суду м. Харкова.
Короткий зміст судових рішень суду апеляційної інстанції
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 25 липня 2023 року зазначену справу передано до Харківського апеляційного суду. 
Постановою Харківського апеляційного суду від 06 березня 2024 року апеляційні скарги ОСОБА_1 на рішення Червонозаводського районного суду 
м. Харкова від 03 лютого 2021 року та додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року задоволено частково.
Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року та додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 
2023 року в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог 
ОСОБА_1 змінено, мотивувальну частину рішення викладено в редакції вказаної постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було прийнято відповідачем на підставі згоди позивача, передбаченої іпотечним договором, 
а тому положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог стосовно визнання недійсним одностороннього правочину ТОВ «Кей-Колект» у вигляді звернення стягнення на предмет іпотеки, а також скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21 лютого 2018 року № 24942408 про право власності ОСОБА_2 на житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , Ленінський районний суд м. Полтави визначив ті самі підстави, що і Червонозаводський районний суд м. Харкова у своєму рішенні 
від 03 лютого 2021 року.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції вказав, що висновки суду першої інстанції про те, що на правовідносини між сторонами не поширюються положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», є помилковими, оскільки звернення стягнення на майно відбулося у позасудовому порядку. 
Суд апеляційної інстанції вказав, що положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»не може бути застосований до спірних правовідносин з інших підстав. Так, однією з умов для застосування зазначеного закону є використання іпотекодавцем спірного нерухомого майна, як місця постійного проживання. 
При цьому позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що постійним місцем його проживання є будинок за адресою:     
АДРЕСА_1 , тому доводи позивача про те, що продаж арештованого майна боржника було здійснено з порушенням вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», є безпідставними. Місцем реєстрації позивача є: АДРЕСА_2 , де він зареєстрований зі свою.є сім`єю. 
Також суд апеляційної інстанції вказав, що сама по собі відсутність в реєстраційній справі оцінки предмета іпотеки не є підставою для визнання державної реєстрації незаконною. При цьому норми постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що діяли на момент державної реєстрації, на час подачі документів не передбачали серед переліку документів, які надаються реєстратору, оцінки предмету іпотеки, тому доводи позивача про відсутність в реєстраційній справі оцінки предмета іпотеки є помилковими. 
Між тим, апеляційний судом витребувано ряд документів та встановлено, що як оцінка предмета іпотеки, так як направлення вимоги про усунення порушень зобов`язання ТОВ «Кей-Колект» здійснювалося і такі документи надані під час розгляду справи в апеляційному суді, хоча оцінки предмета іпотеки не було в реєстраційній справі нотаріуса. 
Щодо доводів позивача про те, що на момент позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки (20 грудня 2017 року) існував спір про право, то апеляційний суд їх відхилив з посиланням на те, що 12 вересня 2019 року ухвалою суду за заявою представника ТОВ «Кей-Колект» позов залишено без розгляду. 
Таким чином суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (реєстрацію права власності).
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що позивач вказував, що будинок було реконструйовано, а отже, вартість предмета іпотеки збільшилась з урахуванням добудови, проте такі доводи не спростовують висновків суду, оскільки право власності на добудови позивачем не зареєстровано, державну реєстрацію вчинено саме на те майно, яке було і залишається предметом іпотеки.
Отже, оскільки відсутні підстави вважати протиправним рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за 
ТОВ «Кей-Колект», тому позовна вимога про витребування майна, яка є похідною, також не підлягає задоволенню. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03 лютого 2021 року, додаткове рішення Ленінського районного суду м. Полтави від 24 квітня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 06 березня 2024 року, 
в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове судове рішення про задоволення його позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 25 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі, витребувано матеріали цивільної справи № 646/857/18 із Червонозаводського районного суду м. Харкова, у задоволенні клопотання 
 ОСОБА_1 про зупинення виконання оскаржуваних судових рішень відмовлено. Надіслано іншим учасникам справи копію касаційної скарги та доданих до неї документів, роз`яснено право подати відзив на касаційну скаргу, надано строк для його подання.
У травні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2024 року справу призначено до судового розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що суди неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права. Судами застосовано норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у відповідних постановах Верховного Суду.
Вказує, що йому не надсилалося та він не отримував повідомлення іпотекодавця ТОВ «Кей-Колект» про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Зазначає, що ТОВ «Кей-Колект» не виконало умови розд. 4 і 5 іпотечного договору та вимоги статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку». Звернення стягнення ТОВ «Кей-Колект» на предмет іпотеки відбулося з порушенням вимог діючого законодавства, тому право власності від іпотекодателя до іпотекодержателя ТОВ «Кей-Колект» на підставі договору іпотеки від 27 грудня 2006 року не переходило, а отже не могло бути зареєстровано за 
ТОВ «Кей-Колект». 
Зазначає, що суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права, так безпідставно взяв до уваги нові докази, які не були подані до суду першої інстанції, а саме копію вимоги про усунення порушень основного зобов`язання та копію висновків про оцінку будинку і земельної ділянки за адресою: 
АДРЕСА_1 . 
Вказує, що інформація про вартість майна при здійсненні реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект» була відсутня. При цьому ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Вказане узгоджується з висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі 
№ 306/2053/16-ц.
Також зазначає, що матеріали справи не містять доказів проведення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент реєстрації за 
ТОВ «Кей-Колект» права власності на будинок та земельну ділянку за адресою 
АДРЕСА_1 , що свідчить про порушення статті 37 Закону України  «Про іпотеку» при реєстрації права власності 29 грудня 2017 року за 
ТОВ «Кей-Колект». 
Зазначає, що приватний нотаріус ХМНО Малахова Г. І., у порушення процедури звернення стягнення на іпотечне майно, вчинила реєстрацію права власності на нерухоме майно без отримання доказів на підтвердження того, що відповідно до вимог статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надсилались позивачу і були ним отримані. Також приватний нотаріус не перевірила безспірність заборгованості по наданим документам, так як на час вчинення реєстраційних дій існував спір про право, у суді розглядали позов про стягнення з нього кредитної заборгованості, який залишено без розгляду через два роки. 
Вказує, що спірні будинок з надвірними будівлями та земельна ділянка передавалися ним в іпотеку. Договір іпотеки не свідчить про надання ним згоди на продаж нерухомого майна, а свідчить лише про його згоду на передачу майна в іпотеку в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором. Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежні, від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 14 лютого 
2018 року у справі № 127/8068/16-ц та вказав, що за таких обставин вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.
Доводи особи, якаподалавідзив на касаційну скаргу 
У травні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив від представника 
ОСОБА_2 - адвоката Бєлокриницького А. О., на касаційну скаргу, в якому зазначається, що доводи касаційної скарги є необґрунтованими, оскаржувані судові рішення є законними, обґрунтованими та такими що винесені з додержанням норм матеріального та процесуального права, тому просить касаційну скаргу залишити без задоволення. Зазначає, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем майна, яке було вільне від обтяжень. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
04 листопада 2004 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Костенко С. А., згідно з якого останній став власником 
1/4 частини житлового будинку по АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0920 га за цією самою адресою. 
04 листопада 2004 року інші 3/4  частини житлового будинку, який знаходився на земельній ділянці, розміром 897 кв. м, ОСОБА_1 купив на підставі договору кіпівлі-продажу у ОСОБА_7 .    
Місцем реєстрації ОСОБА_1 є АДРЕСА_2 .
Згідно з довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні за адресою: 
АДРЕСА_2 від 08 лютого 2002 року, у вказаній квартирі зареєстровані: ОСОБА_8 , ОСОБА_1 , ОСОБА_9 
22 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено договір про надання споживчого кредиту № 11102897000, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати ОСОБА_1 кредит в іноземній валюті на загальну суму 39 600,00 доларів США під 12,3 % річних на строк до 22 грудня 2017 року.
27 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та банком укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Грішаковою О. В., відповідно до умов якого в іпотеку Банку передано спірні житловий будинок та земельну ділянку.
З матеріалів справи вбачається, що адресою місця свого проживання, адресою для листування у договорах кредиту від 22 грудня 2006 року та іпотеки 
від 27 грудня 2006 року ОСОБА_1 зазначив: 
АДРЕСА_2 . 
12 грудня 2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладені договір факторингу № 1 та договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е. В., реєстровий номер № 5207-5208, відповідно до яких право вимоги за договором іпотеки перейшло до ТОВ «Кей-Колект».
18 жовтня 2017 року ТОВ «Кей-Колект» склало письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, яка містить відомості про заборгованість з повернення кредиту станом на 18 жовтня 2017 року в сумі 40 490,70 дол. США. 
У вимозі зазначено, що банк вимагає усунення порушення зобов`язання та його виконання у тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаних вимог, в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Вимога про усунення порушень основного зобов`язання від 18 жовтня 2017 року ОСОБА_1 направлялася на адресу: 
АДРЕСА_2 та 06 листопада 2017 року він отримав поштові відправлення за цією адресою.
29 грудня 2017 року на замовлення ТОВ «Кей-Колект» суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Меркурій Партнерс» здійснена оцінка предметів іпотеки, відповідно до якої вартість житлового будинку, який розташований за адресою: 
АДРЕСА_1 становила 265 510 грн, що еквівалентно 
9500 доларів США, земельної ділянки за цією ж адресою становила - 293 458 грн, що еквівалентно 10 500 доларів США.
З реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 29 грудня 
2017 року приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Харківської області - державним реєстратором Малаховою Г. І. здійснено реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомого майна за ТОВ «Кей-Колект», 31 січня 
2018 року ТОВ «Кей-Колект» здійснило відчуження ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по 1/2 частині вищевказаних об`єктів, після чого останні 21 лютого 2018 року продали свої частки ОСОБА_2 .
Останнім власником спірних будинку і земельної ділянки по 
АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 21 лютого 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харитоновою Я. М. за реєстровим № 622.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій 
статті 389 ЦПК України. 
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник, у змісті касаційної скарги, зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: 1) Застосування судами норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду; 2) Судами належним чином не досліджено зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; 
3) Суди встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 
цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним 
і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права 
із дотриманням норм процесуального права. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду не відповідає. 
Згідно із частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Щодо доводів касаційної скарги про прийняття апеляційним судом нових доказів
У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Положеннями статті 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України).
Згідно з пунктом 5 частини першої статті 365 ЦПК України суддя-доповідач у порядку підготовки справи до апеляційного розгляду вирішує питання щодо поважності причин неподання доказів до суду першої інстанції.
Зі змісту наведеної статті у взаємозв`язку зі статтями 259, 260, 368 ЦПК України усі судові рішення, ухвалені суддею-доповідачем під час підготовки справи до апеляційного розгляду, викладаються у формі ухвали. 
Відповідно до частин другої-третьої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Верховний Суд зазначає, що застосуванню норм матеріального права передує встановлення обставин у справі та підтвердження їх відповідними доказами. Суд апеляційної інстанції має право досліджувати нові докази, якщо неподання таких доказів до суду першої інстанції зумовлене поважними причинами (поважність причин повинен довести заявник, який подає такі докази). Вказане положення закріплене законодавцем з метою забезпечення змагальності процесу в суді першої інстанції, де сторони повинні надати всі наявні в них докази, і недопущення зловживання стороною своїми правами.
Таким чином, тлумачення положень частини четвертої статті 365, 367 ЦПК України дає Верховному Суду можливість виснувати, що суд апеляційної інстанції, здійснюючи апеляційний розгляд справи, може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа, з доведених нею поважних причин, не мала можливості подати до суду першої інстанції. Разом з тим, вирішуючи питання стосовно прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, суд апеляційної інстанції зобов`язаний мотивувати свій висновок у відповідній ухвалі або в ухваленому судовому рішенні. Крім того, у разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів, зокрема, у відзиві на апеляційну скаргу. 
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 43 ЦПК України учасники справи мають право подавати докази, яке у взаємозв`язку з положеннями статті 44 цього Кодексу повинно використовуватись добросовісно, а не всупереч завданню судочинства. Отже, учасники справи зобов`язані подават4и усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.
Норми ЦПК України надають детальну регламентацію строків подання доказів, що, об`єктивно, мінімізує можливі випадки зловживання правами у сфері доказування.
Верховний Суд звертає увагу, що зазначена законодавча регламентація відповідає процедурі повного розкриття доказів (discovery). По суті зазначені норми спрямовані на зміщення акценту зі стадії розгляду справи по суті на стадію підготовчого провадження, під час якого і має відбуватися збір процесуального матеріалу і так званий обмін змагальними паперами, що забезпечує розгляд справи у розумні строки. Зазначене свідчить про посилення ролі підготовчого провадження у структурі загального позовного провадження цивільного судочинства в Україні.
Випадки дослідження апеляційним судом нових доказів можуть бути, зокрема, наступними:
1)     докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції, але особа, яка їх подає до апеляційного суду, не знала і не могла знати про їх існування;
2)     докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції і учасник процесу знав про них, однак з об`єктивних причин (не залежних від нього) не міг надати їх до суду;
3)     суд першої інстанції помилково виключив із судового розгляду надані учасником процесу докази, що могли мати значення для справи;
4)     суд першої інстанції необґрунтовано відмовив учаснику процесу в дослідженні доказів, що могли мати значення для справи (необґрунтовано відмовив у призначенні експертизи, витребуванні доказів, коли їх подання суду для нього становило певні труднощі тощо).
5)     наявні інші поважні причини їх ненадання до суду першої інстанції, де відсутні умисел чи недбалість особи, яка їх подає, або вони не досліджені цим судом внаслідок інших процесуальних порушень. 
Зазначене підтверджується численною, сталою й незмінною практикою Верховного Суду (різних юрисдикцій) з цього процесуального питання, яке має важливий вплив на дотримання принципів судочинства: змагальності, диспозитивності, рівності всіх учасників судового процесу, правової визначеності (див.: постанова Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду 
від 08 листопада 2023 року у справі № 140/1322/22; постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 717/2052/16-ц, провадження № 14-632цс18 (цивільна юрисдикція), від 31 січня 2020 року у справі 
№ 370/999/16-ц, провадження № 14-709цс19 (цивільна юрисдикція), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, провадження № 14-317цс19 (цивільна юрисдикція), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, провадження 
№ 12-4гс21 (господарська юрисдикція), від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19, провадження № 12-12гс21 (господарська юрисдикція); постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 18 червня 
2020 року у справі № 909/965/16, від 16 червня 2021 року у справі № 915/2222/19, від 01 липня 2021 року  у справі № 46/603 та інші). 
Зазначена судова практика є сталою й незмінною і в Касаційному цивільному суді у складі Верховного Суду (див.: постанови від 03 травня 2018 року у справі 
№ 404/251/17, провадження № 61-13405св18; від 31 липня 2019 року у справі 
№ 753/11963/15-ц, провадження № 61-27369св18, від 14 грудня 2022 року у справі № 521/574/22, провадження № 61-9422св22 та інші). 
У пункті 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року № 12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» судам роз`яснено, що вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не подавалися до суду першої інстанції, апеляційний суд повинен врахувати як зобов`язання особи, яка бере участь у справі, добросовісно здійснювати свої права та виконувати процесуальні обов`язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати свій висновок в ухвалі при обговоренні заявленого клопотання.
Одними з основних доводів касаційної скарги  ОСОБА_1 є аргументи про те, що апеляційний суд у порушення вимог статей 78, 83, 367 ЦПК України, прецедентної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справі «Мельник проти України» від 28 березня 2006 року (заява № 2343603) безпідставно, не мотивувавши, прийняв на стадії апеляційного перегляду справи нові докази, які вплинули на вирішення справи, а саме вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, висновок про оцінку будинку та земельної ділянки, які вплинули на вирішення справи, і відсутність яких позивач доводив як підстава для задоволення його позову. При цьому відповідач жодним чином не мотивував неможливість подання таких суттєвих доказів у суді першої інстанції. Апеляційний суд не постановив окремого процесуального документа про прийняття цих доказів до розгляду.  
Верховний Суд погоджується з такими доводами касаційної скарги. 
ТОВ «Кей-Колект» до відзиву на апеляційну скаргу ОСОБА_1 28 липня  2021 року додало копію висновку про вартість предметів іпотеки від 29 грудня 2017 року, копію вимоги про усунення порушень основного зобов`язання 
від 18 жовтня 2017 року (т. 3, а. с. 81-89). У змісті відзиву на апеляційну скаргу відсутні мотиви неподання відповідачем таких доказів до районного суду та причини неможливості подання таких доказів районному суду, відсутнє клопотання до апеляційного суду про прийняття та дослідження таких доказів.
Апеляційний суд при апеляційному розгляді справи та при ухваленні нового судового рішення взяв до уваги, досліджував та оцінював подані відповідачем нові докази. 
Між тим, досліджуючи надані апеляційній інстанції відповідачем нові докази, суд не з`ясував поважність причин неподання цих доказів до суду першої інстанції, узагалі не обговорював можливість їх прийняття, не мотивував свій висновок та не зазначив про це в судовому рішенні.
Отже, апеляційний суд у порушення наведених вище норм процесуального права та сталої судової практики, приймаючи від відповідача нові суттєві докази, які не були подані до суду першої інстанції, не навів мотивів такого рішення ні окремим процесуальним документом, ні в своїй постанові по суті спору.
Щодо оцінки предмета іпотеки
Згідно з пунктом 2.1.1. договору іпотеки від 27 грудня 2006 року у разі невиконання чи неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.
Пунктами 4.1. договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у випадках, зазначених в підпунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору; у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності Іпотекодавця або визнання його банкрутом; у разі прийняття рішення про ліквідацію юридичної особи Іпотекодавця; у разі порушення Іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором.
Пунктом 4.2. договору іпотеки встановлено, що звернення стягнення здійснюється, на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.
Згідно пункту 4.3. договору іпотеки, у випадках, зазначених у пунктах 2.1.1.-2.1.2 цього договору іпотеки іпотекодержавтель надсилає іпотекодавцеві повідомлення, оформлене згідно зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 4.4. передбачено, що у разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених в повідомленні, по яке йдеться в пункті 4.3., іпотекодерджатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з пунктом 4.5 звернення стягнення за рішенням суду та виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до законодавства України.
Відповідно до пункту 4.6. договору іпотеки звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу цього договору іпотеки та відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 5.2. договору іпотеки встановлено, що в повідомленні про яке йдеться в пункті 5.1., Іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку», застосовуються іпотекодержателем.
У разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. 2 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку») право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в пункті 5.1. цього договору іпотеки пункт 5.3.
Отже, договір іпотеки від 27 грудня 2006 року містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі предмета іпотеки у власність останнього. У зв`язку з цим Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги в цій частині.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до частини першої статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з частинами першою та третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі  невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частинами першою-третьою статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною першою статті 10 вказаного Закону визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом. 
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку 
з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу. Саме на цю норму права посилався позивач у пред`явленому позові. 
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження 
№ 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові 
від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.
У справі, що переглядається, відсутня оцінка предмета іпотеки у реєстраційних матеріалах, а посилання суду апеляційної інстанції на те, що сама по собі відсутність в реєстраційній справі оцінки предмета іпотеки не є підставою для визнання державної реєстрації незаконною, так як постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що діяли на момент державної реєстрації, на час подачі документів не передбачала серед переліку документів, які надаються реєстратору, оцінки предмету іпотеки, є помилковими, не узгоджуються 
зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» та практикою Верховного Суду. Наявність оцінки предмета іпотеки, проте не надана нотаріусу при вчиненні реєстраційних дій, унеможливлювала вчинення таких реєстраційних дій, про що зазначено уЗаконі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Щодо доводів касаційної скарги про наявність спору на час позасудового врегулювання 
ОСОБА_1 у касаційній скарзі посилається на те, що приватний нотаріус при вчиненні реєстраційних дій не перевірила безспірність кредитної заборгованості. 
Верховний Суд з такими доводами погоджується і зазначає, що апеляційний суд їм надав передчасний висновок. Так, апеляційний суд зазначив, що доводи позивача про те, що на момент позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки 
(20 грудня 2017 року) існував спір про право, безпідставні, так як 12 вересня 
2019 року ухвалою суду за заявою представника ТОВ «Кей-Колект» позов залишено без розгляду. 
Відповідне право стягувача, за захистом якого він звернувся до нотаріуса, повинно існувати на момент звернення. Так само на момент звернення стягувача до нотаріуса повинна існувати й, крім того, також бути безспірною, заборгованість або інша відповідальність боржника перед стягувачем.
До подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах: 
від 27 березня 2019 року у справі № 137/1666/16-ц, провадження № 14-84цс19, 
від 16 травня 2018 року у справі № 320/8269/15-ц, провадження № 14-83цс18.
У постанові Верховного Суду України від 04 березня 2015 року у справі 
№ 6-27цс15 зазначено, що наявність спору про розмір заборгованості у суді на час вчинення виконавчого напису спростовує висновок суду про безспірність заборгованості боржника.
Аналогічні правові висновки містяться й у постановах Верховного Суду України 
від 11 березня 2015 року у справі № 6-141цс14 та від 05 липня 2017 року у справі 
№ 6-887цс17.
Судами безспірно встановлено, що на момент позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки - 20 грудня 2017 року у суді існував спір про право і позов кредитора залишено без розгляду лише ухвалою суду від 12 вересня 2019 року. 
Отже, для перевірки правильності вчинення реєстраційних дій апеляційний суд повинен перевірити доводи боржника у повному обсязі й установити та зазначити в рішенні, чи справді на момент вчинення реєстраційних дій боржник мав безспірну заборгованість перед стягувачем, тобто чи існувала заборгованість взагалі, чи була заборгованість саме такого розміру, та чи не було невирішених по суті спорів щодо заборгованості або її розміру станом на час вчинення реєстраційних дій.
Крім того, при новому апеляційному розгляді суду слід перевірити доводи відзиву представника ОСОБА_2 - адвоката Бєлокриницького А. О., щодо добросовісності дій останнього набувача іпотечного майна - ОСОБА_2 у контексті положень статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та відповідної релевантної практики Верховного Суду з цього питання. 
Оскільки порушення апеляційного суду норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, судове рішення апеляційного суду на підставі частини третьої статті 411 ЦПК України підлягаєскасуванню, а справа направленню на новий розгляд до суду апеляційноїінстанції.
Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
З урахуванням наведеного та обґрунтованості доводів касаційної скарги, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Щодо розподілу судових витрат
Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі із розподілу судових витрат.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Розподіл судових витрат не здійснюється, оскільки Верховний Суд направляє справу на новий апеляційний розгляд, не ухвалюючи судового рішення по суті спору.
Керуючись статтями 141, 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Постанову Харківського апеляційного суду від 06 березня 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                             Д. Д. Луспеник
Судді:                                                                                       І. Ю. Гулейков
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець