ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 липня 2024 року
м. Київ
справа № 185/11240/22
провадження № 61-2770св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Ситнік О. М.
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Олійник А. С., Петрова Є. В.
розглянув у порядку письмового провадженнякасаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 жовтня 2023 року у складі судді Врони А. О. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 січня 2024 року у складі колегії суддів Городничої В. С., Петешенкової М. Ю., Лопатіної М. Ю.,
у справі за позовом Павлоградської міської ради до ОСОБА_1 про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки та
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2022 року Павлоградська міська рада Дніпропетровської області звернулася до суду з позовом, у якому з урахуванням уточнень просила визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 0,6000 га з кадастровим номером 1212400000:02:032:0065 на АДРЕСА_1 у редакції позивача, яка додана до позовної заяви.
Позовні вимоги обґрунтовані необхідністю погодити договір оренди землі із вимогами чинного законодавства та рішенням Павлоградської міської ради Дніпропетровської області від 30 червня 2021 року № 292-10/VIII, яким затверджено ставки орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території м. Павлограду Дніпропетровської області, та із нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки з кадастровим номером 1212400000:02:032:0065 станом на 2022 рік у розмірі 12 027 906,68 грн.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
17 жовтня 2023 року рішенням Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області позов Павлоградської міської ради Дніпропетровської області задоволено частково. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, площею 0,6000 га, кадастровий номер 1212400000:02:032:0065, на   АДРЕСА_1 від 10 вересня 2015 року, у редакції:
«Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки,
зареєстрований 10.09.2015р. за № 11138058
м. Павлоград 17 жовтня 2023 року
«Орендодавець» - Павлоградська міська рада в особі міського голови Вершини Анатолія Олексійовича , що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з одного боку, та
«Орендар» - громадянин ОСОБА_1 , з другого, який орендує земельну ділянку площею 0,6000 га, кадастровий номер 1212400000:02:032:0065, для обслуговування та реконструкції існуючої будівлі, вид цільового призначення земель (КВЦПЗ) - 03.07 - (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), у АДРЕСА_1 , на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Постанови КМУ від 03.03.2004р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» (із змінами) вирішили внести в договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 10.09.2015р. за №11138058, такі зміни:
В частині найменування «Орендаря» на «громадянин ОСОБА_1 ».
Пункт 4. Нормативна грошова оцінка згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відділу №1 управління у Павлоградському районі ПГ Держгеокадастру у Дніпропетровській обл. від 22.08.2022р. за № 10838/301-22 становить:
12 027 906,68 грн. (дванадцять мільйонів двадцять сім тисяч дев`ятсот шість грн. 68 коп.)
Пункт 8. Орендна плата вноситься «Орендарем» у грошовій формі та розмірі 1/12 частини від 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно «Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які розташовані на території міста Павлоград», затвердженого рішенням сесії Павлоградської міської ради від 30.06.2021 року № 292-10/VІІІ, на рахунок UA398999980334149815000004583 місцевого бюджету м.Павлограда, Банк отримувача Казначейство України (ЕАП), код отримувача 37988155, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Код бюджетної класифікації 18010900.
Пункт 9. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначених законодавством.
Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.
Ця додаткова угода є невід`ємною частиною вищевказаного договору, набирає чинності з дати набрання рішенням суду законної сили.
Реквізити сторін
«Орендодавець»
Павлоградська міська рада
Юридична адреса:
51400, Дніпропетровська обл., м. Павлоград, вул. Соборна, 95
ідентифікаційний код 33892721
«Орендар»
гр. ОСОБА_1 
паспорт серія та номер НОМЕР_1 
виданий Павлоградським РВ ГУ ДМС України в Дніпропетровській обл. 02.02.2015р.
Адреса: АДРЕСА_2 
ідентифікаційний номер 2524310010
Підписи сторін
Міський голова Громадянин
(підпис) А.О. Вершина (підпис) ОСОБА_5 ».
В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
24 січня 2024 року постановою Дніпровського апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Павлоградського міськрайонного суду Дніпровської області від 17 жовтня 2023 року залишено без змін.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
26 лютого 2024 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку надіслав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить рішення Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 жовтня 2023 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 січня 2024 року скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову у відкритті провадження у справі.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
На обґрунтування наявності підстав касаційного оскарження судових рішень особа, яка подала касаційну скаргу, послалася на те, що суди попередніх інстанцій не врахували правові висновки, викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19, про те, що нормами статті 21 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас з урахуванням положень статті 21 Закону № 161-XIV та принципу свободи договору сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
У зазначеній постанові Верховний Суд визнав слушними аргументи скаржника про безпідставність збільшення розміру орендної плати внаслідок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачено ані умовами первісної редакції договору оренди, ані додатковою угодою, оскільки за умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Крім того, заявник вважає, що він є фізичною собою-підприємцем (далі - ФОП) з видом економічної діяльності: 68.20 - надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, тому спір з ним підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.
Доводи інших учасників справи
18 квітня 2024 року через систему «Електронний суд» Павлоградська міська рада Дніпропетровської області подала до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення судів попередніх інстанцій без змін. 
Посилалася на те, що обставини справи № 922/1658/19, на постанову Верховного Суду у якій посилається заявник у касаційній скарзі, не є подібними обставинам справи, яка переглядається.
Висновки судів попередніх інстанцій відповідають правовій позиції, сформульованій Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 15 травня 2018 року у справі № 911/4144/16, від 14 березня 2018 року у справі № 2-7615/10, від 05 червня 2018 року у справі № 522/7909/16-ц, про те, що наявність статусу підприємця не свідчить про те, що з моменту державної реєстрації фізичної особи-підприємця така особа виступає як підприємець у всіх правовідносинах.
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції 
22 березня 2024 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її із Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області.
У квітні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
18 липня 2024 року ухвалою Верховного Суду справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10 вересня 2015 року між Павлоградською міською радою Дніпропетровської області (орендодавцем) та ФОП ОСОБА_4 (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,6000 га, кадастровий номер 1212400000:02:032:0065, для обслуговування та реконструкції існуючої будівлі КВЦПЗ - 03.07 - (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - 3-х поверхова будівля (а. с. 18, 19).
У пункті 4 договору оренди земельної ділянки визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відділу Держземагенства у м. Павлограді Дніпропетровської області від 01 липня 2015 року № 660/0/15-15 становить 1 437 600,00 грн.
Договір оренди укладено строком на десять років (пункт 7 договору).
Згідно з пунктом 8 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1/12 частині від 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з Порядком встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території м. Павлограду від 29 грудня 2011 року      № 432-18/VI, за вказаними реквізитами для оплати.
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнта індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (пункт 9 договору оренди).
У пункті 11 договору оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни грошової оцінки м. Павлоград, зміни розмірів земельного податку, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами.
Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування та реконструкції існуючої будівлі (пункт 13 договору оренди).
У пункті 23 договору оренди передбачено право орендодавця вимагати від орендаря збільшення орендної плати у разі прийняття законодавчих та нормативних актів, рішення органів місцевого самоврядування, збільшення земельного податку.
Відповідно до пункту 31 договору оренди зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Договір оренди землі зареєстрований належним чином, про що у Державному реєстрі речових прав вчинено запис від 11 вересня 2015 року за № 11138058.
На підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02 лютого 2022 року право власності на будівлю, що розташована на АДРЕСА_1 з 02 лютого 2022 року зареєстроване за ОСОБА_1 , що підтверджено інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а. с. 25).
На підставі цього в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено відомості про зміну орендаря земельної ділянки площею 0,6000 га, кадастровий номер 1212400000:02:032:0065, на АДРЕСА_1 на ОСОБА_1 .
Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданого Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області 22 серпня 2022 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1212400000:02:032:0065 становить 12 027 906,68 грн (а. с. 29).
30 червня 2021 року Павлоградською міською радою Дніпропетровської області прийнято рішення № 292-10/VIII «Про затвердження порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які розташовані на території міста Павлоград», пунктом 2.11 якого вирішено, що розмір річної орендної плати встановлюється на рівні 4 % від нормативної грошової оцінки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі - КВЦПЗ - 03.07 (а. с. 31-34).
З метою погодження розміру орендної плати із вимогами чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди Павлоградська міська рада Дніпропетровської області направила на адресу відповідача лист від 05 жовтня 2022 року № 329 з пропозицією підписати додаткову угоду до договору оренди землі (а. с. 26).
Оскільки відповідач не підписав указану додаткову угоду, зміни до договору оренди землі за згодою сторін внесені не були, тому позивач звернувся із цим позовом до суду за захистом свого порушеного права.
Позиція Верховного Суду 
Касаційне провадження у справі відкрито з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги, відзиву та виснував, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Щодо доводів касаційної скарги про порушення судами правил предметної юрисдикції спору
Згідно з частиною першою статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім випадків, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) ФОП.
Тобто, за загальним правилом критеріями належності справи до господарського судочинства є в сукупності суб`єктний склад учасників спору та характер спірних правовідносин.
Людина як учасник цивільних відносин вважається фізичною особою (стаття 24 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
Відповідно до статті 25 ЦК України здатність мати цивільні права та обов`язки (цивільну правоздатність) мають усі фізичні особи. За правилами частин другої та четвертої цієї статті цивільна правоздатність фізичної особи виникає у момент її народження та припиняється у момент її смерті.
Згідно зі статтею 26 ЦК України всі фізичні особи є рівними у здатності мати цивільні права та обов`язки. Фізична особа здатна мати усі майнові права, що встановлені цим Кодексом, іншим законом. Фізична особа здатна мати інші цивільні права, що не встановлені Конституцією України, цим Кодексом, іншим законом, якщо вони не суперечать закону та моральним засадам суспільства. Фізична особа здатна мати обов`язки як учасник цивільних відносин.
Кожна фізична особа має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом (стаття 42 Конституції України).
Це право закріплено й у статті 50 ЦК України, відповідно до якої право на здійснення підприємницької діяльності, не забороненої законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю.
Відповідно до статті 42 Господарського кодексу України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
Отже, підприємець - це юридичний статус фізичної особи, який засвідчує право цієї особи на заняття самостійною, ініціативною, систематичною, на власний ризик господарською діяльністю з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
Відповідно до статті 50 ЦК України фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом.
ФОП позбавляється статусу підприємця з дати внесення до Єдиного державного реєстру запису про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності цією фізичною особою (частина дев`ята статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань»).
Фізична особа, яка бажає реалізувати своє конституційне право на підприємницьку діяльність, після проходження відповідних реєстраційних та інших передбачених законодавством процедур за жодних умов не втрачає і не змінює свого статусу фізичної особи, якого вона набула з моменту народження, а лише набуває до нього нової ознаки - підприємця. При цьому правовий статус «ФОП» сам по собі не впливає на будь-які правомочності фізичної особи, зумовлені її цивільною право- і дієздатністю, та не обмежує їх.
Отже, наявність статусу підприємця не свідчить про те, що з моменту державної реєстрації ФОП така особа виступає як підприємець у всіх правовідносинах.
Юрисдикційність спору залежить від характеру спірних правовідносин правового статусу суб`єкта звернення та предмета позовних вимог які визначає позивач.
Вирішення питання про юрисдикційність спору залежить від того, чи виступає фізична особа - сторона у відповідних правовідносинах - як суб`єкт господарювання, та від визначення цих правовідносин як господарських.
Такий підхід Великої Палати Верховного Суду щодо співвідношення понять фізичної особи та ФОП і їх правового статусу є усталеним, що підтверджено, зокрема, у постановах від 20 вересня 2018 року у справі № 751/3840/15-ц (провадження № 14-280цс18); від 24 квітня 2018 року у справі № 303/5186/15-ц (провадження № 14-86цс18); від 15 травня 2019 року у справі № 904/10132/17 (провадження № 12-43гс19); від 21 вересня 2019 року у справі № 922/4239/16 (провадження № 12-102гс19); від 03 липня 2019 року у справі № 916/1261/18 (провадження № 12-37гс19; від 09 жовтня 2019 року у справі № 209/1721/14-ц (провадження № 14-418цс19); від 14 червня 2023 року у справі № 125/1216/20 (провадження № 14-25цс23) тощо.
Доводи відповідача про те, що справа помилково розглянута в порядку цивільного судочинства, оскільки він обліковується як ФОП і виступає у спірних правовідносинах як суб`єкт господарювання, не підтверджений матеріалами справи. Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02 лютого 2022 року був укладений ОСОБА_1 як фізичною особою, на підставі якого останній як фізична особа набув право оренди за договором оренди земельної ділянки від 10 вересня 2015 року.
Щодо внесення змін до договору в частині орендаря
Згідно з частиною першою статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються, зокрема, приписами ЗК України, а також прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.
Відповідно до вимог статті 7Закону № 161-XIV у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 ЗК України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.
За частиною першою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
У частині першій статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Отже, у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 25 лютого 2020 року у справі № 922/510/19 (провадження № 12-166гс19) виснувала про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже, договір оренди не підлягає розірванню.
Тому безпідставними є доводи представника відповідача щодо необхідності укладення договору оренди землі з новим власником нерухомого майна, ОСОБА_1 , оскільки до нього як нового власника будівлі, що розташована на АДРЕСА_1 , перейшло право оренди земельної ділянки, на якій нерухоме майно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.
Відповідно до договору оренди від 10 вересня 2015 року його укладено строком на 10 років і дія договору не припинилася, лише права та обов`язки орендаря перейшли від ФОП ОСОБА_4 до фізичної особи - набувача ОСОБА_1 .
Щодо внесення змін до договору оренди у частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV).
Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 13 Закону № 1378-IV встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно із частиною першою статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
За змістом статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України (далі - ПК України).
Пунктом 271.2 статті 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону № 1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року усправі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23) виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23) конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV, пункту 271.2 статті 271 ПК України, викладений у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20), про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки,не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, несплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
Незалежно від того, чи перераховані усі постанови, у яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 (провадження № 14-435цс18)
Враховуючи наведене, рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині позовних вимог про внесення змін до договору оренди у частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову у цій частині.
Щодо внесення змін до договору оренди у частині орендної плати
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
У частині першій статті 13 зазначеного Кодексу визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Частина третя цієї ж статті прямо декларує, що учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Згідно із частиною першою статті 175 ЦПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.
Особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд(постанови Верховного Суду від 03 липня 2024 року у справі № 759/17146/20 (провадження № 61-7914св23), від 22 травня 2024 року у справі № 128/285/18 (провадження № 61-15740св23), від10 квітня 2024 року у справі № 754/12484/20 (провадження № 61-8482св22) та інші).
Правовідносини, які склалися між сторонами у справі є договірними, які регулюються договором оренди земельної ділянки.
За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частини перша та третя статті 626 ЦК України).
У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За вимогами частини першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 629 ЦК України).
Згідно із частинами першою-третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частин першої-третьої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно із частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.
У постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20) Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до частин першої -третьої статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди
Згідно із частиною другою статті 23 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області. 
За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
У пункті 11 договору оренди землі від 10 вересня 2015 року сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни грошової оцінки м. Павлограда, зміни розмірів земельного податку, зміни коефіцієнтів індексації на підставі нормативно-правових актів; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами. 
Разом з тим пункт 11 договору оренди стосується саме розділу розміру орендної плати і має застосовуватися до спірний правовідносин, оскільки безпідставне збільшення ставки орендної плати тільки відповідно до рішення місцевого самоврядування, яким є сам орендодавець, порушує принцип рівності сторін договору, так як одна із сторін може за будь-яких умов і у будь-який час підвищувати ставку орендної плати, що ставить орендаря у стан правової невизначеності.
Будь-яких законодавчих змін щодо земельного податку не вносилося, не обґрунтована і наявність істотних обставин у Павлоградської міської ради - орендодавця для підвищення ставки орендної плати. 
Суди першої та апеляційної інстанцій при вирішенні вказаної позовної вимоги про внесення змін до пункту 8 договору оренди землі неправильно застосували норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи, тому судові рішення у цій частині підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволені позову.
Таки висновки узгоджуються з правовою позицію Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження             № 14-139цс20), від якої Велика Палата Верховного Суду не відступала.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Згідно з частинами першою-третьою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права (частина перша статті 410 ЦПК України). 
Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, рішення Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 жовтня 2023 року та постанова Дніпровського апеляційного суду від 24 січня 2024 року у частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати підлягають скасуванню з ухваленням у справі нового рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог. В іншій частині судові рішення залишаються без змін.
Щодо судових витрат
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом (частина друга статті 133 ЦПК України).
Розподіл судового збору між сторонами та перевірка повноти сплати судового збору здійснюються відповідно до процесуального законодавства (частина восьма статті 6 Закону України «Про судовий збір»).
У справі заявлено позовну вимогу немайнового характеру (про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору оренди), за яку ставка судового збору станом на 2022 рік складала 2 481 грн (підпункт 1 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір»).
Відповідно до підпунктів 6, 7 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» за подання апеляційної скарги ставка судового збору у справі становила 3 721,50 грн (2 481*150%). За подання касаційної скарги ставка судового збору у справі становила 4 962 грн (2 481*200%). 
З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судові витрати відповідача у зв`язку з переглядом справи у судах апеляційної та касаційної інстанцій частково, а саме у розмірі 2 481 грн (2/3 від 3 721,50) та 3 308 грн (2/3 від 4 962) відповідно слід покласти на позивача. 
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 жовтня 2023 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 січня 2024 року у частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати скасувати й ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.
В іншій частині рішення Павлоградського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 жовтня 2023 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 січня 2024 року залишити без змін.
Стягнути з Павлоградської міської ради на користь ОСОБА_1 5 789 грн на відшкодування судового збору, з яких 2 481 грн сплачені за подання апеляційної скарги, а 3 308 грн - за подання касаційної скарги.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Суддя-доповідач | О. М. Ситнік
Судді: | А. І. Грушицький
| І. В. Литвиненко
| А. С. Олійник
| Є. В. Петров