Справа № 466/37/22                                 Головуючий у 1 інстанції: Свірідова В.В. 
Провадження № 22-ц/811/2018/23                 Доповідач в 2-й інстанції: Шандра М. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

18 червня 2024 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі: 
головуючого судді: Шандри М.М.
суддів: Крайник Н.П., Левика Я.А.
за участю секретаря: Гай О.О., Назар Х.Б.
з участю: представника відповідача – ОСОБА_1 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду м.Львова від 12 червня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», з участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору державного реєстратора Пустомитівської міської ради Федоровича Андрія Миколайовича, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання протиправними та скасування рішення державного реєстратора, 
ВСТАНОВИЛА:
ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», з участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: державного реєстратора Пустомитівської міської ради Федорича А.М., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якому просила:
-визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Пустомитівської міської ради Федорича А.М. про державну реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 61127945 від 25.10.2021, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк»;
-зобов`язати державного реєстратора Пустомитівської міської ради Федорича А.М. скасувати запис про реєстрацію права власності № 44635480, вчинений державним реєстратором Пустомитівської міської ради Федоричем А.М, яким проведена реєстрація права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2487090546060), за АТ «Альфа-Банк»;
-припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2487090546060);
-зобов`язати державного реєстратора Пустомитівської міської ради Федорича А.М. провести державну реєстрацію права власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2487090546060) , за ОСОБА_2 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .
В обґрунтування позовних вимог покликалася на те, що рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 14.06.2012 у справі № 1328/2531/12 в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 601/23-352 від 02.07.2008в сумі 501 574,03 грн звернуто стягнення на предмет застави, а саме двохкімнатну квартиру за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м., житлової площею 25,4 кв.м., що належить на праві власності ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , шляхом продажу на прилюдних торгам у межах процедури виконавчого провадження.
25.10.2021 Державним реєстратором Пустомитівської міської ради Федоричем А.М прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61127945 від 25.10.2021, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа- Банк».
Вважає таку реєстрацію незаконною та такою, що підлягає скасуванню, оскільки відповідачем для проведення державної реєстрації не надано доказів на підтвердження надсилання ним іпотекодавцям ( ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 ) засвідченої іпотекодержателем копії письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору , що вказує на порушення AT «Альфа-Банк» вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та пп. 2. п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015.
Реєстрація за AT «Альфа-Банк» права власності на спірну квартиру відбулась без достатніх правових підстав, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», у зв`язку з відсутністю укладення між ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та відповідачем договору про задоволення вимог іпотекодержателя, наявність якого б дало право Банку безперешкодно звернути стягнення на майно останніх шляхом набуття право власності на таку квартиру, внаслідок чого оскаржуване рішення є незаконним та має бути скасованим в судовому порядку.
Звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер б/н, виданий 04.08.2021, видавник: ТОВ «Незалежна експертна компанія» не є документом на підставі якого могло бути прийнятим оскаржуване рішення, адже такий акт сформований всупереч вимогам ч. 5 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» та ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки: 1) оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності, а саме на 25.10.2021 не проводилась; 2) оцінювачем складено звіт про оцінку без ознайомлення з об`єктом оцінки та отримання необхідної та достовірної інформації по квартирі по АДРЕСА_1 для проведення оцінки останньої.
Відповідачем - як іпотекодержателем в порушення п. 4.6. ст.4 Іпотечного договору від 02 липня 2008 року звернуто стягнення на предмет іпотеки не в один із способів, визначених таким пунктом, а у два, а саме: на підставі рішення суду та шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконана забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Позивача та третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору під № 2 та 3 не було ознайомлено зі звітом про оцінку майна в порядку передбаченому чинним законодавством, у зв`язку з чим останній не скористався своїм правом на рецензування звіту про оцінку майна, яке передбачене пунктом 62 Національного стандарту №1 та на оскарження результатів, викладених в такому звіті.
AT «Альфа-Банк» був позбавлений можливості в законом визначений спосіб набути право власності на оспорювану квартиру, а Державний реєстратор Пустомитівської міської ради Львівської області - ОСОБА_5 не мав повноважень на прийняття оскаржуваного рішення, у зв`язку з тим, що цей об`єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності не тільки боржника - ОСОБА_4 , але й інших осіб - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , частки яких не визначені. Відповідач формально мав право лише набути право власності на частку квартири, яка належить ОСОБА_4 , а не на всю квартиру лише тоді коли її частка була б визначеною у встановленому законом порядку, а в протилежному випадку дії Банку є незаконними, а Державний реєстратор приймаючи рішення наведеного вище змісту вийшов за межі наданих йому повноважень.
На підставі наведеного позивачка просила задовольнити позов. 
Рішенням Шевченківського районного суду м.Львова від 12.06.2023 у задоволенні позову ОСОБА_2 – відмовлено.
Рішення суду оскаржила ОСОБА_2 , подавши апеляційну скаргу. 
В апеляційній скарзі посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Щодо порушення судом вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та пп. 2. п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 вказує, що відповідачем не було надано доказів того, що в конвертах рекомендованих відправлень № 1402405758525 від 17.06.2020, № 1402405758339 від 17.06.2020, № 1402405758347 від 17.06.2020, № 1402405567134 від 01.11.2019, №1402405567126 від 01.11.2019, № 1402405567118 від 01.11.2019 знаходилась саме письмова вимога про усунення порушень, а не будь який інший документ, у зв`язку з відсутністю відомостей про наявність описів вкладень до таких поштових відправлень. Відсутність описів вкладень до наведених вище листів вказує на те, що є невстановленим факт надання державному реєстратору для проведення реєстрації прав та їх обтяжень доказів надсилання та неотримання рекомендованих листів, у яких містилась вимога про усунення порушень, а не інший документ.
Щодо порушення судом вимог ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та ст. 11 Закону України «Про оцінку манна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Вказує, що з витягу державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що оцінка предмета іпотеки відбулась 04.08. 2021, а у власність AT «Альфа - Банк» набуло нерухоме майно 25.10.2021. Тобто, оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що не відповідає вимогам закону. Отже, перехід права власності до відповідача на квартиру по АДРЕСА_1 був здійснений без проведення належним чином здійсненої оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності.
Щодо порушення судом п. 4.6. ст. 4 Іпотечного договору від 02.07.2008. Так, відповідно до п. 4.6. Іпотечного договору від 02.07.2021 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в один із наведених способів. Відповідач звернув стягнення в два способи, які встановлені п. 4.6. Іпотечного Договору: на підставі рішення суду та шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Відтак, відповідач порушив п. 4.6 статті 4 - «Звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація» обравши два способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином у відповідача були відсутні підстави для реєстрації права власності, а державний реєстратор всупереч вимогам закону зареєстрував право власності на об`єкт, який належить на праві власності не тільки боржнику ОСОБА_4 , а й іншим особам, у зв`язку з чим він міг лише зареєструвати право власності на частину нерухомості, яка належить, на праві власності виключно ОСОБА_4 після отримання від AT «Альфа-Банк» документу, який би підтверджував поділ оспорюваної квартири, яка є об`єктом спільної сумісної власності та виділення особі-боржнику частки такої квартири, на яку останній може здійснити звернення стягнення.
Просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.
У судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача – ОСОБА_1 заперечив проти задоволення апеляційної скарги. Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, тому їх неявка, відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи, який проводиться за їхньої відсутності.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
Згідно із ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.1, ч.6 ст. 81 ЦПК України).
Згідно із 1 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Колегія суддів вважає, що рішення суду таким вимогам відповідає.
Судом встановлено, що 02.07.2008 між АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є AT «Альфа - Банк», та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір № 601/23-352, згідно з умовами якого банк надав останній кредит в розмірі 50 000,00 доларів США, із сплатою 14% річних з порядком погашення суми основної заборгованості згідно графіку та з кінцевим терміном повернення заборгованості до 01.07.2018.
02.07.2008 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, за умовами якого іпотеко давці передали іпотекодержателю в якості забезпечення зобов`язання за вказаним договором кредиту квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 45,5 кв.м., житловою площею 25,4 кв.м.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 14.06.2012 у справі №1328/2531/12 в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №601/23-352 від 02.07.2008 в сумі 501 574,03 грн звернуто стягнення на предмет застави, а саме двохкімнатну квартиру за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 45,5 кв.м., житловою площею 25,4кв.м., що належить на праві власності ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження.
13.09.2021 Приватним виконавцем Маковецьким З.В. відкрито виконавче провадження № 66803700 на підставі виконавчого документу № 1328/2531/12 від 14.06.2012, виданого Шевченківським районним судом м. Львова щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. Станом на 30.12.2021 таке виконавче провадження є завершеним.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 16.11.2021 вбачається, що 19.10.2021 державним реєстратором Пустомитівської міської ради Федорич А.М внесено запис № 44635480 про реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкт: нерухомого майна 2487090546060) за АТ «Альфа-Банк». 
25.10.2021 державним реєстратором Пустомитівської міської ради Федорич А.М прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61127945 від 25.10.2021, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа- Банк».
Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ПАТ «Укрсоцбанк» було припинено 17.09.2019 року, його правонаступником визначено АТ «Альфа-Банк», який з 01.12.2022 змінив назву на АТ «Сенс Банк».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
Щодо відсутності укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення змін до цієї норми згідно із Законом України від 25.12. 2008 № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на положення Закону України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37 у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25.12.2008 № 800-VI, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Так, у підпункті 4.6.3 іпотечного договору від 02.07.2008 сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом становить іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, і згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Щодо письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання такої вимоги
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі – Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто жовтень 2021 року, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1)засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2)засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, 
або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, 
або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення,
або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 
3)довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). 
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Відповідно до пунктів 2.4.3, 4.1 іпотечного договору в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.6 іпотечного договору визначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
У цій справі, встановлено, що у пункті 6.2 договору іпотеки сторони погодили, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися належними у разі, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Аналіз пункту 6.2 іпотечного договору від 02.07.2008 у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.
Встановлено, що 01.11.2019 банк направив ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 письмову вимогу від 31.10.2019 про усунення порушень основного зобов`язання та про звернення стягнення на предмет іпотеки рекомендованими поштовими відправленнями за адресою: АДРЕСА_2 .
17.06.2020 банк направив ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 письмову вимогу від 12.06.2020 про усунення порушень основного зобов`язання та про звернення стягнення на предмет іпотеки рекомендованими поштовими відправленнями за адресою: АДРЕСА_2 .
Такі повідомлення не були вручені адресатам, такі повернулися з відміткою АТ «Укрпошта»: «за закінченням терміну зберігання».
У разі дотримання іпотекодержателем належного порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
Неотримання позивачем вимог про усунення порушень у зв`язку з закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.
Колегія суддів звертає увагу, що чинним на час виникнення спірних відносин законодавством не було передбачено обов`язкової вимоги щодо надіслання повідомлення про усунення порушення цінним листом з описом вкладення.
Ураховуючи наведене, доводи апеляційної скарги про належне виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, є необґрунтованими.
Щодо оцінки майна
У частині п`ятій статті 37 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній станом на жовтень 2021 року, визначено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) виснувала: «До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження».
Матеріали справи містять висновок про оцінку нерухомого майна (квартиру) від 04.08.2021, складений ТОВ «Незалежна експертна компанія», яка є чинною на протязі шести місяців, що свідчить про дотримання АТ «Альфа-Банк» вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку.
Враховуючи, що банк провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, безпідставними є посилання апелянта на недотримання банком вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Інші доводи апеляційної скарги правильних висновків районного суду не спростовують. 
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Згідно із ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення – без змін.
Керуючись ст. 367, ст. 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 381, ст. 382, ст. 384 ЦПК України, 
ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 12 червня 2023 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.

Повний текст постанови складено: 28.06.2024

Головуючий        
                                               
Судді