ПОСТАНОВА   
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
26 червня 2024 року
м. Київ
 
справа № 362/3828/20
провадження № 61-18444св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач - ОСОБА_2 ,
третя особа - державний реєстратор філії комунального підприємства Куманівецької сільської ради «Вектор» у Київській області Колодій Олег Валентинович, 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 на постанову Київського апеляційного суду від 24 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Приходька К. П., Писаної Т. О., Журби С. О., 
ВСТАНОВИВ:
1.    Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2020 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа - державний реєстратор філії комунального підприємства Куманівецької сільської ради «Вектор» у Київській області Колодій О. В.           (далі - державний реєстратор), про визнання правочину недійсним, визнання протиправним та скасування рішень державного реєстратора, визнання протиправними дій державного реєстратора і відновлення записів про речові права на нерухоме майно.
Позовна заява мотивована тим, що 30 серпня 2016 року між нею та ОСОБА_4 було укладено нотаріально посвідчений договір позики, відповідно до умов якого вона отримала у позику 22 400 доларів США.
Цього самого дня на забезпечення виконання вищевказаних зобов`язань між нею та ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір, згідно з умовами якого нею було передано в іпотеку ОСОБА_4 нерухоме майно, а саме домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,1499 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер: 3221484004:05:010:0042, розташовану за цією самою адресою. Вартість нерухомого майна, яке передано в іпотеку, визначено сторонами у розмірі 1 300 000 грн без звернення до фахівця з оцінки вартості нерухомого майна.
07 квітня 2017 року між нею та ОСОБА_4 було укладено договір № 1 про внесення змін до договору позики від 30 серпня 2016 року, згідно з умовами якого сторони змінили суму позики та визначили її у розмірі 21 800 доларів США. Узгодили, що позика підлягає поверненню поетапно з повним погашенням суми заборгованості 30 червня 2017 року. Цього самого дня окремим договором № 1 було внесено зміни до іпотечного договору від 30 серпня 2016 року.
У подальшому їй стало відомо про те, що державним реєстратором Колодій О. В. 23 листопада 2018 року було здійснено державну реєстрацію права власності на вищевказане нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, за ОСОБА_4 .
Позивачка вважала, що державну реєстрацію речових прав на вищевказане нерухоме майно здійснено неправомірно, а реєстраційні дії проведено на підставі документів, які не давали правових підстав для передачі нерухомого майна у власність відповідача. Зокрема, їй не було належним чином надіслано заяву-вимогу іпотекодержателя про усунення порушень, а саме її не було надіслано рекомендованим листом, як це передбачено умовами іпотечного договору, а наявна в неї копія розписки від 27 грудня 2017 року, в якій вона нібито підтверджує факт отримання відповідної заяви-вимоги, умовам договору та вимогам Закону України «Про іпотеку» не відповідає. Крім того, оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності не проводилася, тоді як перехід відповідно до закону права власності на нерухоме майно може відбуватися лише з належним визначенням вартості (ціни) такого майна, яка є істотною умовою при відчуженні майна, що має ключове значення для іпотекодавця, боржника. Вона не надавала згоди на передачу належного їй домоволодіння та земельної ділянки у власність відповідача. 
Посилаючись на викладене,  ОСОБА_1 просила суд: 
 - визнати недійсним правочин про задоволення вимог іпотекодержателя - ОСОБА_4 , внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29124774, на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44466899 та від 27 листопада 2018 року № 44268789, яким її позбавлено права власності на нерухоме майно - домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,1499 га, кадастровий номер: 3221484004:05:010:0042, що розташована за цією самою адресою;
 - визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Колодій О. В. від 27 листопада 2018 року № 44466899 про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно, а саме вищевказану земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1012673332214;
 - визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Колодій О. В. від 27 листопада 2018 року № 44268789 про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно, а саме вищевказане домоволодіння, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:1012667532214;
 - визнати протиправними дії державного реєстратора Колодій О. В., які полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29124774, який був внесений на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44466899;
 - визнати протиправними дії державного реєстратора Колодій О. В., які полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29125957, який був внесений на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44268789;
 - відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 16134021 про її право приватної власності на вищевказане домоволодіння та земельну ділянку. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року у складі судді Ковбеля М. М. позов ОСОБА_1 задоволено. 
Визнано недійсним правочин про задоволення вимог іпотекодержателя - ОСОБА_4 , внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29124774, на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44466899 та від 27 листопада 2018 року № 44268789, яким позбавлено ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно - домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,1499 га, кадастровий номер: 3221484004:05:010:0042, що розташована за цією самою адресою.
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Колодій О. В. від 27 листопада 2018 року № 44466899 про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно, а саме вищевказану земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1012673332214.
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Колодій О. В. від 27 листопада 2018 року № 44268789 про державну реєстрацію права приватної власності на нерухоме майно, а саме вищевказане домоволодіння, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:1012667532214.
Визнано протиправними дії державного реєстратора Колодій О. В., які полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29124774, який був внесений на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44466899.
Визнано протиправними дії державного реєстратора Колодій О. В., які полягають у внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29125957, який був внесений на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44268789.
Відновлено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 16134021 про право приватної власності ОСОБА_1 на вищевказане домоволодіння та земельну ділянку. 
Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що згідно з пунктом 5.1. іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання. У цьому випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. Проте, така вимога не була належним чином вручена позичальнику, позивачці у справі. 
Крім того, згідно з наданих відповідачем звітів про експертно-грошову оцінку нерухомого майна вбачається, що розрахунок вартості майна здійснювався за допомогою методу порівняння аналогів об`єктів і вартість домоволодіння складає 333 тис. грн, а земельної ділянки - 299 тис. грн. Тоді як згідно з наданого позивачкою звіту про оцінку майна вартість домоволодіння та земельної ділянки становить 2 032 154 грн, що значно перевищує суму боргу. При цьому, відповідачем не надано доказів щодо інформування позивачки про вартість іпотечного майна, за якою відбулося зарахування вимог, у той час, як ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Суд першої інстанції послався на відповідні правові висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду 
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 24 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_4 задоволено. Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. 
Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Скасовуючи рішення міськрайонного суду та відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що у матеріалах справи міститься розписка ОСОБА_1 , про наявність якої нею також зазначено у позовній заяві, про те, що вона 27 грудня 2017 року отримала особисто на руки від приватного нотаріуса Ігнатова О. В. заяву-вимогу про усунення порушень від  ОСОБА_5 , який діє від імені ОСОБА_4 , підпис на якій засвідчено приватним нотаріусом Ігнатовим О. В. 27 грудня 2017 року за реєстровим номером № 893. Відповідно до статті 84 Закону України «Про нотаріат» (у редакції чинній на момент передання заяви нотаріусом), нотаріус передає заяви громадян, підприємств, установ та організацій іншим громадянам, підприємствам, установам і організаціям, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви передаються поштою із зворотним повідомленням або особисто адресатам під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів. Отже, законодавством встановлена можливість передання заяви особисто під розписку, а тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином, оскільки позивачка отримала заяву-вимогу особисто на руки, що підтверджено її підписом.
Оскільки державному реєстратору була подана розписка від 27 грудня 2017 року, яка підтверджувала факт отримання ОСОБА_1 від ОСОБА_5 , який діє від імені ОСОБА_4 , заяви-вимоги про усунення порушення, то державний реєстратор під час здійснення реєстраційної дії міг пересвідчитися, що з моменту отриманням іпотекодавцем письмової вимоги завершився тридцятиденний строк. 
Таким чином, підтвердженням отримання ОСОБА_1 письмової заяви-вимоги ОСОБА_4 про усунення порушення, відповідно й підтвердженням завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання, є розписка ОСОБА_6 про отримання цієї заяви-вимоги від 27 грудня 2017 року.
Зазначене свідчить про наявність правових підстав для набуття ОСОБА_4 права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку та про законність дій державного реєстратора щодо державної реєстрації за відповідачем такого права й, відповідно, про факт відчуження належного позивачці предмета іпотеки особою, яка мала права на його відчуження.
Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмета іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення      30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто для реалізації позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні відповідне волевиявлення та вчинення певних дій іпотекодержателем, якщо договором не передбачено іншого порядку.
У редакції Порядку № 1127, що діяв на час реєстрації, серед встановленого переліку документів, необхідних для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки не була передбачена подача документа із визначенням ринкової вартості предмета іпотеки.
Отже, державний реєстратор не міг вимагати від заявника документи - оцінки іпотечного майна, оскільки такі не передбачені законодавством для проведення реєстрації.
Встановлення вартості предмета іпотеки має значення для правовідносин між іпотекодавцем та іпотекодержателем, що виникають після проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Зокрема, у іпотекодержателя на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» виникає обов`язок відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Отже, встановлення вартості предмета іпотеки має правове значення не для факту реєстрації права власності державним реєстратором, а для виникнення зобов`язальних правовідносин між іпотекодержателем та іпотекодавцем. При цьому, відповідачем було здійснено експертну оцінку предмету іпотеки, що підтверджується звітом про експертно-грошову оцінку земельної ділянки та звітом про оцінку вартості нерухомого майна - житлового будинку.
Апеляційний суд послався на відповідні правові висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову апеляційного суду скасувати, а рішення міськрайонного суду залишити у силі. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Васильківського міськрайонного суду Київської області. У задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 про зупинення виконання судового рішення відмовлено. Підставами касаційного оскарження зазначено пункти 1,4 частини другої статті 389 ЦПК України. 
У квітні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду. 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 травня 2024 року справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа - державний реєстратор ОСОБА_7 , про визнання правочину недійсним, визнання протиправним та скасування рішень державного реєстратора, визнання протиправними дій державного реєстратора і відновлення записів про речові права на нерухоме майно, за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 на постанову Київського апеляційного суду від 24 листопада 2023 рокупризначено до судового розгляду. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 мотивована тим, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки не врахував, що відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації. У матеріалах справи відсутні докази інформування позивачки про вартість іпотечного майна, за якою відбулося зарахування вимог. Тоді як ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися із власником майна. 
Посилається на відповідні правові висновки Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду. 
Крім того, апеляційний суд не звернув уваги на пункт 7.6. іпотечного договору, в якому сторони визначили, що усі повідомлення сторін щодо цього договору здійснюються в письмовій формі шляхом направлення листів, телеграм чи   факс-повідомлень із подальшим направленням оригіналів таких повідомлень рекомендованим листом. У постанові Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17, провадження № 61-5426св19, зроблено висновок про те, що якщо у законі і договорі по різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом. Отже висновок апеляційного суду про те, що  ОСОБА_1 27 грудня 2017 року отримала особисто на руки від нотаріуса заяву-вимогу про усунення порушень від ОСОБА_5 , який діє від імені ОСОБА_4 , підпис на якій засвідчено ОСОБА_8 , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 27 грудня 2017 року за реєстровим номером № 893, є помилковим, так як у цьому випадку          заява-вимога відповідача підлягала направленню позивачці поштою рекомендованим листом.  
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
У лютому 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив представника ОСОБА_4 - ОСОБА_9 на касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , в якому зазначено, що постанова апеляційного суду є законною та обґрунтованою, а доводи касаційної скарги - безпідставними. Посилання в касаційній скарзі на відповідні судові рішення Верховного Суду є безпідставними і нерелевантними до обставин цієї справи. Умовами укладеного між сторонами іпотечного договору передбачено іпотечне застереження про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки без необхідності вчинення іпотекодавцем будь-яких додаткових дій чи висловлювання ним іншим чином свого волевиявлення щодо передачі нерухомого майна. Сторони домовилися, що суб`єкт оціночної діяльності визначається іпотекодержателем. Вартість предмета іпотеки було визначено на момент набуття відповідачем права власності, відповідні звітипро експертно-грошову оцінку земельної ділянки та про оцінку вартості нерухомого майна - житлового будинку містяться у матеріалах справи. Фактичне отримання заяви-вимоги від іпотекодержателя особисто боржником, іпотекодавцем, під розписку не суперечить ні умовам іпотечного договору, ні вимогам законодавства. Позивачка борг не сплатила, після отримання заяви-вимоги про усунення порушення сплинуло достатньо часу (майже рік після отримання вимоги), а тому позивачка розуміла відповідні правові наслідки, проте навіть частково не вчиняла будь-яких дій, направлених на погашення боргу. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
30 серпня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено нотаріально посвідчений договір позики, відповідно до умов якого остання отримала у позику 22 400 доларів США(т. 1, а. с. 10).
Цього самого дня на забезпечення виконання вищевказаних зобов`язань між  ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, згідно з умовами якого  ОСОБА_1 передала в іпотеку ОСОБА_4 нерухоме майно, а саме домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,1499 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер: 3221484004:05:010:0042, розташовану за цією самою адресою. Вартість нерухомого майна, яке передано в іпотеку, визначено сторонами у розмірі 1 300 000 грн без звернення до фахівця з оцінки вартості нерухомого майна (т. 1, а. с. 12-15).
07 квітня 2017 року між  ОСОБА_1 та ОСОБА_4 було укладено договір № 1 про внесення змін до договору позики від 30 серпня 2016 року, згідно з умовами якого сторони змінили суму позики та визначили її у розмірі 21 800 доларів США. Узгодили, що позика підлягає поверненню поетапно з повним погашенням суми заборгованості 30 червня 2017 року. Цього самого дня окремим договором № 1 було внесено зміни до іпотечного договору від 30 серпня 2016 року (т. 1, а. с. 11, 16).
27 грудня 2017 року ОСОБА_5 , який діяв від імені ОСОБА_4 на підставі довіреності від 07 вересня 2015 року, посвідченої приватним нотаріусом Клименком Д. Б. (реєстровий № 1551), звернувся із заявою до приватного нотаріуса Ігнатова О. В., в якій просив передати ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення та повернути суму заборгованості за договором позики від 30 серпня 2016 року у тридцятиденний строк (т. 1, а. с. 17-18).
27 грудня 2017 року згідно з розписки, яка міститься у матеріалах справи, ОСОБА_1 отримала особисто на руки заяву-вимогу про усунення порушень від 27 грудня 2017 року від ОСОБА_5 , який діяв від імені  ОСОБА_4 (т. 1, а. с. 19).
Згідно з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 154291492, внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29124774, на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44466899 та від 27 листопада 2018 року № 44268789, відносно нерухомого майна - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості за номером АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,1499 га, кадастровий номер 3221484004:05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , державним реєстратором Колодієм О. В., філія комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, здійснено державну реєстрацію прав приватної власності на ім`я іпотекодержателя (відповідача) на підставі наступних документів: договір позики серія та номер: 1927, виданий 30 серпня 2016 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б., договір № 1 про внесення змін до договору позики серія та номер: 182, виданий 07 квітня 2017 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б., іпотечний договір, серія та номер: 1928, виданий 30 серпня 2016 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б., договір № 1 про внесення змін до іпотечного договору, серія та номер: 183, виданий 07 квітня 2017 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б., копія нотаріальної заяви до приватного нотаріуса про передачу вимоги про усунення порушення, серія та номер: 893/894, виданий 27 грудня 2017 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ігнатов О. В.
Відповідно до наданих відповідачем звітів про оцінку вартості нерухомого майна від 10 листопада 2018 року та про експертно-грошову оцінку земельної ділянки від 10 листопада 2018 року вбачається, що розрахунок вартості майна здійснювався за допомогою методу порівняння аналогів об`єктів і вартість домоволодіння складає 333 тис. грн, а земельної ділянки - 299 тис. грн (т. 1, а. с. 61-108). У своїй заяві оцінювач зазначив, що проведений аналіз, отримані висновки і викладені обґрунтування мають статус особистої його думки (т. 1, а. с. 76).
Згідно з наданого позивачкою звіту про проведення незалежної ретроспективної оцінки від 20 травня 2019 року вартість домоволодіння та земельної ділянки становить 2 032 154 грн (т. 1, а. с. 22-32)
 
2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 підлягає задоволенню. 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судового рішення лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним 
і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Скасовуючи рішення міськрайонного суду та відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що для реалізації позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні відповідне волевиявлення та вчинення певних дій іпотекодержателем, якщо договором не передбачено іншого порядку. У редакції Порядку № 1127, що діяв на час реєстрації, серед встановленого переліку документів, необхідних для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки не була передбачена подача документа із визначенням ринкової вартості предмета іпотеки. Отже, державний реєстратор не міг вимагати від заявника документи - оцінки іпотечного майна, оскільки такі не передбачені законодавством для проведення реєстрації.
Разом з тим, апеляційний суд не звернув уваги на таке. 
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.
Зазначені положення вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8 ЦК України), за звичаями ділового обороту (стаття 7 ЦК України); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку».
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону України «Про іпотеку»).
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку»у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, тапорядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок №1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Втім, виходячи із принципу «lex superior», «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16(провадження   № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Судом установлено, що згідно з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 154291492, внесеного у вигляді запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 листопада 2018 року № 29124774, на підставі рішення від 27 листопада 2018 року № 44466899 та від 27 листопада 2018 року № 44268789, відносно нерухомого майна - домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості за АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,1499 га, кадастровий номер 3221484004:05:010:0042, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , державним реєстратором Колодієм О. В., філія комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області, здійснено державну реєстрацію прав приватної власності на ім`я іпотекодержателя (відповідача) на підставі наступних документів: 
 - договір позики серія та номер: 1927, виданий 30 серпня 2016 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б.;
 - договір № 1 про внесення змін до договору позики серія та номер: 182, виданий 07 квітня 2017 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б.;
 - іпотечний договір, серія та номер: 1928, виданий 30 серпня 2016 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б.;
 - договір № 1 про внесення змін до іпотечного договору, серія та номер: 183, виданий 07 квітня 2017 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клименко Д. Б.;
 - копія нотаріальної заяви до приватного нотаріуса про передачу вимоги про усунення порушення, серія та номер: 893/894, виданий 27 грудня 2017 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ігнатов О. В.
Отже, серед переліку зазначених документів відсутній документ про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
Апеляційний суд на зазначене уваги не звернув та не врахував, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися із власником майна, оскільки впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
Із наданих відповідачем звітів про оцінку вартості нерухомого майна від 10 листопада 2018 року та про експертно-грошову оцінку земельної ділянки від 10 листопада 2018 року вбачається, що розрахунок вартості майна здійснювався за допомогою методу порівняння аналогів об`єктів і вартість домоволодіння складає 333 тис. грн, а земельної ділянки - 299 тис. грн (т. 1, а. с. 61-108). При цьому, у своїй заяві оцінювач зазначив, що проведений аналіз, отримані висновки і викладені обґрунтування мають статус особистої його думки (т. 1, а. с. 76).
Тоді як згідно з наданого позивачкою звіту про проведення незалежної ретроспективної оцінки від 20 травня 2019 року вартість домоволодіння та земельної ділянки становить 2 032 154 грн (т. 1, а. с. 22-32), що значно перевищує суму боргу. 
Відповідачем не надано доказів щодо інформування позивачки про вартість іпотечного майна, за якою відбулося зарахування вимог, у той час, як ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником цього майна.
Апеляційний суд послався на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах: від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16, провадження № 14-661цс18, від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17, провадження № 14-397цс19. 
Проте вказані правові висновки нерелевантні до фактичних обставин, які наявні у цій справі. Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23, зазначено, що до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. 
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Тому саме висновки Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23, враховуються при розгляді справи як такі, що висловлені пізніше. 
Отже, у справі, що переглядається, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини справи, характер спірних правовідносин, вірно застосувавши норми права, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним, визнання протиправним та скасування рішень державного реєстратора, визнання протиправними дій державного реєстратора і відновлення записів про речові права на нерухоме майно.
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 413, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 задовольнити.
Постанову Київського апеляційного суду від 24 листопада 2023 рокускасувати,рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 26 липня 2022 року залишити у силі.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                   Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                             І. Ю. Гулейков
 
                                                                                      Б. І. Гулько
 
                                                                                      Г. В. Коломієць
 
                                                                                      Р. А. Лідовець