ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 вересня 2024 року 
м. Київ

cправа №  926/3602/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В., 
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши касаційні скарги Приватного акціонерного товариства «Київстар» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс корпорейшн»
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 30.11.2023 (суддя Гончарук О. В.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.05.2024 (Галушко Н. А. - головуючий, судді Желік М. Б., Орищин Г. В.) у справі
за позовом Приватного акціонерного товариства «Київстар»
до 1) Селятинської сільської ради,
2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс корпорейшн», 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: 
1) Головне управління Держгеокадастру у Чернівецькій області;
2) Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук Віталіна Григорівна, 
про визнання протиправним та скасування рішення сільської ради, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та переведення прав та обов`язків покупця,
(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Заєць Ж. Ю., Суха Ю. О., Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс корпорейшн» - Шегинський  Р. А.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. Приватне акціонерне товариство «Київстар» (далі - ПрАТ «Київстар») звернулося з позовом до Селятинської сільської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс корпорейшн» (далі - ТОВ «Даймондс корпорейшн»), у якому просила:
- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про продаж ТОВ «Даймондс корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064; 
- визнати протиправним та скасувати рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про припинення договору оренди землі від 05.02.2020, укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Чернівецькій області та ПрАТ «Київстар»;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладений між Селятинською сільською радою та ТОВ «Даймондс корпорейшн» в частині передання у власність земельної ділянки ТОВ «Даймондс корпорейшн»;
- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022, укладеного між Селятинською сільською радою та ТОВ «Даймондс корпорейшн», на ПрАТ «Київстар».
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Селятинською сільською радою порушено переважне право ПрАТ «Київстар» на купівлю спірної земельної ділянки, оскільки обмеження, визначені статтею 82 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), стосуються іноземних юридичних осіб, яким ПрАТ «Київстар» не є, а тому вказані обмеження на нього не розповсюджуються. Також зазначає, що рішення Селятинської сільської ради № 498-14/21 від 24.11.2021 про припинення договору оренди землі від 05.02.2020, яку орендує позивач, прийнято в односторонньому порядку та з порушенням вимог чинного законодавства.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 05 лютого 2020 між Головним управлінням Держгеокадастру у Чернівецькій області, як орендодавцем, та ПрАТ «Київстар», як орендарем, укладено Договір оренди землі (Договір) згідно з умовами якого (п.1.1. Договору), орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку зі зміною цільового призначення із земель сільськогосподарського призначення державної власності, в землі для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій, яка знаходиться на території Шепітської сільської ради, Путильського району, Чернівецької області (за межами населеного пункту).
Пунктами 2.1.-2.3. Договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення загальною площею 0,01 га. Кадастровий номер земельної ділянки:7323586000:01:004:0064. Категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Відповідно до пункту 3.1 Договору договір укладено на строк 7 (сім) років.
07 лютого 2020 року зареєстровано право оренди земельної ділянки за ПрАТ «Київстар».
24 листопада 2021 року Селятинською сільською радою прийнято рішення №498-14/21, яким:
·Затверджено висновок, розроблений ТОВ «Оцінка інформ» про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, що належить до комунальної власності Селятинської сільської ради, яка відводиться у власність шляхом викупу ТОВ «Даймондс корпорейшн» з цільовим призначенням : для розміщення та експлуатації об`єктів і споруд телекомунікацій - (13.01), за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (запас, чагарники, не угіддя), наступних земельних ділянок, серед яких ділянка: за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064, площею 0,01 га (с.Сарата) за межами населеного пункту, дана оцінка складає 8 783 (вісім тисяч сімсот вісімдесят три гривні);
Вирішено продати у власність ТОВ «Даймондс корпорейшн» земельну ділянку:- кадастровий номер 7323586000:01:004:0064, площею 0,01 га (с. Сарата) за межами населеного пункту за 10 000 (десять тисяч) гривень;
·Доручено Селятинському сільському голові Полянчуку Валерію Кузьмовичу укласти договір-купівлі продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення у відповідності до даного рішення та надати право підпису необхідних документів для вчинення цієї угоди після повної оплати суми.
·Припинено, з моменту реєстрації купівлі-продажу вищевказаних земельних ділянок, дію договіру оренди землі з ПрАТ «Київстар» б/н від 05.02.2020 (ур. Яровиця).
В матеріалах справи міститься нотаріально посвідчена заява про намір Селятинської сільської ради продажу земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 загальною площею 0,01 га, датована 16.08.2022.
Зазначена заява від 16.08.2022 № 208/02-24 направлена приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук В.Г. на адресу ПрАТ «Київстар»: вул. Буковинська, 31, місто Чернівці.
Згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань юридичною адресою ПрАТ «Київстар», станом на 16.08.2022, є вул. Дегтярівська, 53, місто Київ. 
В матеріалах справи міститься нотаріально посвідчена заява Селятинської сільської ради про намір продажу земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 загальною площею 0,01, га датована 11.10.2022.
Зазначена заява від 16.08.2022 № 208/02-24 направлена приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Савчук В.Г. на адресу ПрАТ «Київстар»: вул. Дегтярівська, 53, місто Київ.
У вищевказаній заяві запропоновано ПрАт «Київстар» придбати земельну ділянку за вказану суму або до 16 вересня 2022 року надати згоду на відчуження орендованих земельних ділянок комунальної власності шляхом безпосереднього звернення до Селятинської сільської ради за адресою: Україна, 59131. Чернівецька обл., Вижницький р-н, село Селятин, вул. Українська, буд. 2 або ж, за відсутності такої можливості - надіслати поштою свою заяву, з нотаріально засвідченим підписом.
При цьому, у самому повідомленні зазначено про необхідність надання згоди на продаж земельної ділянки у строки які вже спливли, оскільки заява підписана 11 жовтня 2022 року, а строк у заяві встановлений до 16 вересня 2022 року.
Окрім того, у матеріалах справи міститься заява начальника сектору розвитку та технічної експлуатації мереж (Чернівецька обл.) ПрАТ «Київстар» Приймака О.Б. про відмову від переважного права викупу земельних ділянок №24324/10 від 25.11.2022, в якій зазначається, що ПрАТ «Київстар», як орендар земельної ділянки з кадастровим номером 7323586000:01:004:0064, площею 0,0100 га відмовляється від переважного права купівлі вказаної земельної ділянки.
25.11.2022 між Селятинською сільською радою, як продавцем, та ТОВ «Даймондс корпорейшн», як покупцем укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, згідно з п. п. 1.1. якого Продавець, на підставі рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 року №498-14/21, передає у власність із земель комунальної власності, що знаходяться у віданні та розпорядженні Селятинської сільської ради, а Покупець набуває у власність земельну ділянку площею 0,0100 га, згідно з планом зовнішніх меж земельної ділянки, кадастровий номер якої - 7323586000:01:004:0064, що розташована за адресою: Чернівецька область, Вижницький район (до ліквідації та утворення - Путильський район), Селятинська сільська рада (до об`єднання територіальних громад- Шепітська сільська рада), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2029798473235.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 30.11.2023 у справі №926/3602/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.05.2024,  позов задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про продаж ТОВ «Даймондс корпорейшн» земельної ділянки. Визнано протиправним та скасовано рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 про припинення договору оренди землі від 05.02.2020. Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022. У іншій частині позову відмовлено.
Рішення судів мотивовані тим, що ні умовами договору оренди землі, ні положеннями чинного законодавства на момент виникнення спірних правовідносин не передбачено такої підстави для припинення договору оренди землі чи права оренди на земельні ділянки, як набуття права власності земельної ділянки, що перебуває в оренді, іншою особою. Враховуючи вищенаведене, у Селятинської сільської ради відсутні підстави для припинення договору оренди землі від 05.02.2020, оскільки такі дії порушують як умови самого договору, так і вимоги чинного законодавства України. Отже, позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення XIV сесії VIII скликання Селятинської сільської ради Вижницького району Чернівецької області від 24.11.2021 №498-14/21 в частині припинення договору оренди землі від 05.02.2020 підлягає задоволенню.
З моменту укладення договору оренди землі №1 від 05.02.2020 і до моменту прийняття рішення Селятинською сільською радою №498-14/21 від 24.11.2021 та укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 несільськогосподарського призначення від 25.11.2022 позивач був безперервним орендарем спірної земельної ділянки. Селятинська сільська рада, як орендодавець, зобов`язана була повідомити в письмовій формі ПрАТ «Київстар», як орендаря, про намір продати земельну ділянку третій особі.
Позивача було повідомлено про намір продажу спірної земельної ділянки третій особі лише 17.10.2022. Відповідно до змісту вказаної заяви Селятинської сільської ради, позивачу надали строк для придбання спірної земельної ділянки або надання згоди на відчуження орендованих земельних ділянок лише до 16.09.2022, у той час, як заява сформована та підписана 11.10.2022, а позивачем отримана лише 17.10.2022. При цьому, жодних належних доказів повідомлення ПрАТ «Київстар» про допущену технічну помилку у зазначенні строку для подання відповіді на заяву Селятинської сільської ради про намір продажу земельної ділянки третій особі сторони по справі до суду не подали.
У матеріалах справи міститься заява начальника сектору розвитку та технічної експлуатації мереж (Чернівецька обл.) ПрАТ «Київстар» Приймака О.Б. про відмову від переважного права викупу земельних ділянок №24324/10 від 25.11.2022, в якій зазначається, що ПрАТ «Київстар», як орендар земельної ділянки з кадастровим номером 7323586000:01:004:0064, площею 0,0100 га відмовляється від переважного права купівлі вказаної земельної ділянки. Однак у матеріалах справи відсутні докази уповноваження Приймака О.Б. на право підпису заяви про відмову від переважного права викупу спірної земельної ділянки та вчинення будь яких інших дій поза межами діяльності технічної дирекції товариства.
Оскільки рішення Селятинської сільської ради від 24.11.2021 № 498-14/21 про продаж ТОВ «Даймондс корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 було ухвалено без своєчасного повідомлення та без належної згоди орендаря ПрАТ «Київстар», та з порушенням чинного на момент виникнення спірних правовідносин законодавства, вимога про визнання такого рішення протиправним та скасування  є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Враховуючи приписи статті 9 Закону України «Про оренду землі», саме позивачу, як добросовісному орендарю, належить переважне право на викуп земельної ділянки, однак Селятинською сільською радою це право при прийнятті оскаржуваного рішення порушено.
Спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки від 25.11.2022, був укладений на підставі визнаного судом протиправним та скасованого рішення Селятинської сільської ради від №498-14/21 від 24.11.2021 про продаж земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 та з порушенням вимог статей 116 та 127 ЗК України. При цьому нормами ЦК України не допускається такої правової конструкції, як позов про визнання недійсним договору в частині сторони договору.
Оцінюючи вимогу про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ «Київстар», суди послалися на практику Верховного Суду стосовно того, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Водночас, зауваживши, що з огляду на положення частини першої статті 216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю,  суди дійшли висновку про відмову у задоволені відповідної позовної вимоги.
4. Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги
4.1. ПрАТ «Київстар» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволенні вимоги про переведення прав та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ «Київстар» та задовольнити позов в цій частині. 
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Позивач вважає, що судами не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 щодо застосування переведення прав та обов`язків покупця як ефективного способу захисту порушених прав орендаря. 
У спірних правовідносинах ефективним способом захисту буде саме вимога про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу на орендаря як володільця переважного права. Саме в контексті захисту переважного права орендаря, задоволення лише позову про визнання недійсним договору само по собі не поновить порушеного права.
Судами також не враховано висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, постанові Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 щодо необхідності використання ефективного способу захисту порушених прав, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу.
Суди першої та апеляційної інстанцій застосували до спірних правовідносин статтю 777 Цивільного кодексу України та статтю 9 Закону України «Про оренду землі» без врахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 22.05.2019 у справі № 201/10030/17 щодо безумовного задоволення вимог про переведення прав та обов`язків покупця при порушенні переважного права орендаря.
4.2.1. ТОВ «Даймондс корпорейшн» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та відмовити у задоволенні позовних вимог повністю, а також змінити мотивувальну частину постанови апеляційного господарського суду в частині відмови у задоволенні вимоги про переведення прав та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ «Київстар».
Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
4.2.2. Скаржник стверджує, що суди не врахували висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 18.01.2023 у справі №488/2807/17; 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14, від 16.06.2020 у справі 145/2047/16, від 15.09.2020 у справі №469/1044/17, від 26.01.2021 у справі №522/11528/15, від  04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16,  від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18, від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19, від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19, від 26 січня 2021 року у справі №522/1528/15, від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц щодо особливостей визначення способу захисту цивільного права.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19.05.2019 у справі №462/5804/16 зазначено, що визнання договорів недійсними не є ефективним засобом відновлення порушеного права, оскільки, за загальним правилом, наслідком встановлення судом недійсності правочину є реституція. 
Окрім того, не враховано висновок Великої Палати Верховного Суду, наведений у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 про те, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. 
У свою чергу, у випадку, якщо суд першої інстанції вважав, що спірний договір укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір є нікчемним і щодо наведеного врахуванню підлягає постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20. 
4.2.3. ТОВ «Даймондс корпорейшн»  стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України, а саме щодо того чи підлягають продажу на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу).
Враховуючи цільове призначення земельної ділянки, вимоги щодо продажу такої ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах) на неї не поширюються, чого судами першої та апеляційної інстанції не було взято до уваги, що призвело до неправильного застосування частини першої статті 116 та частини другої статті 127 ЗК України та частини другої статті 134 ЗК України.
4.2.4. Крім того, відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини першої статті 82 ЗК України щодо можливості придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами земельних ділянок для здійснення підприємницької діяльності юридичними особами, зареєстрованими за законодавством України засновниками (учасниками) яких є іноземні громадяни (іноземні юридичні особи).
Чинним законодавством України не передбачено набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами, засновниками/акціонерами якої є іноземні громадяни або іноземні юридичні особи.
Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань власниками / засновниками ПрАТ «Київстар» є акціонери згідно з реєстром акціонерів, зокрема іноземна юридична особа VEON HOLDINGS B.V., що знаходиться в Нідерландах (іноземна юридична особа), частка якої складає 99,9947 
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
5.3. Щодо підстави оскарження, передабченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині десятій статті 11 Господарського процесуального кодексу України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).
Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.
Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, на яку посилаються скаржники. 
Таким чином, Велика Палата Верховного Суду вже викладала висновок щодо належного способу захисту права у випадку оскарження орендарем продажу майна, яким він користується, іншій особі. 
Водночас, суди попередніх інстанцій, розглядаючи справу № 926/3602/23, зазначені висновки не врахували, не дослідили можливість їх застосування до спірних правовідносин. 
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають ураховувати його ефективність. Це означає лише те, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Таким чином, під ефективним засобом (способом) захисту слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Отже, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
З огляду на положення процесуального законодавства суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги.
Відмовляючи у задоволенні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу земельної ділянки на ПрАТ «Київстар», суди фактично не навели мотивів неможливості розгляду такої позовної вимоги, а посилання на положення частини першої статті 216 ЦК України про те, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, не може вважатися належної оцінкою змісту позовних вимог у контексті ефективності заявленого позову. 
Таким чином, судам необхідно врахувати вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду у контексті всіх заявлених вимог, особливостей орендних правовідносин які є предметом розгляду, а також встановити можливість захисту стверджуваного позивачем порушеного права у межах таких вимог. 
У зв`язку із цим, доводи скаржників щодо неврахування судами висновку Великої Палати Верховного Суду, наведеного у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 знайшли підтвердження, підстава оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України знайшла підтвердження. 
У свою чергу, посилання скаржників на інші постанови Верховного Суду охоплюється першочерговою необхідністю дослідити та встановити обставини щодо обрання позивачем належного та ефективного способу захисту відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, наведеної у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, а тому колегія суддів не убачає підстав для надання оцінки таких доводам. 
5.4.1. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України
Відповідно до пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Крім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема зазначення норми права щодо якої відсутній висновок її застосування із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній та обґрунтуванням необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи.
Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
Формування Верховним Судом висновку має стосуватися спірних конкретних правовідносин, ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судами під час розгляду справи обставини. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
ТОВ «Даймондс корпорейшн»  стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України, а саме щодо того чи підлягають продажу на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі будівництва, обслуговування об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу).
На думку скаржника, спірна земельна ділянка не підлягала  продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), чого судами першої та апеляційної інстанції не було взято до уваги.
Однак, як слідує із оскаржених рішень, суди попередніх інстанцій, посилаючись на приписи статей 116, 127 ЗК України, частково задовольняючи позовні вимоги, вказали на те, що рішення Селятинської сільської ради від 24.11.2021 № 498-14/21 про продаж ТОВ «Даймондс корпорейшн» земельної ділянки за кадастровим номером 7323586000:01:004:0064 було ухвалено без своєчасного повідомлення та без належної згоди орендаря ПАТ «Київстар». Однак, суди не обґрунтовували необхідність скасування рішень відповідача та визнання недійсним договору купівлі-продажу недотриманням процедури продажу земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах), як і не застосовували положення статті 134 ЗК України у контексті, наведеному заявником.
Таким чином, колегія суддів не убачає підстав для формування висновку Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 134 ЗК України з огляду на те, що судами прийнято оскаржені рішення із інших мотивів ніж ті, на яких акцентує увагу скаржник у межах підстави оскарження. 
5.4.2. У той же час, ТОВ «Даймондс корпорейшн» також стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини першої статті 82 ЗК України щодо можливості придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами земельних ділянок для здійснення підприємницької діяльності юридичними особами, зареєстрованими за законодавством України, засновниками (учасниками) яких є іноземні громадяни (іноземні юридичні особи).
За змістом статті 82 ЗК України юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу; в) прийняття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом. Юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: а) у межах населених пунктів у разі придбання об`єктів нерухомого майна та для спорудження об`єктів, пов`язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об`єктів нерухомого майна.
З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Даймондс корпорейшн» як у відзиві на позовну заяву, так і у апеляційній скарзі на рішення суду першої інстанції стверджувало, що позивач не може набути право власності на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить приписам статті 82 ЗК України. Однак, попри наявність відповідних доводів відповідача, суди попередніх інстанцій не надавали їм оцінку. 
У зв`язку із цим, з огляду на зміст спірних правовідносин та характер позовних вимог, Верховний Суд не убачає підстав для формування висновку щодо застосування статті 82 ЗК України у випадку, коли судами не надавалася оцінка таких обставинам, не досліджувалися докази, на які посилається відповідач у контексті встановлення засновників (учасників) позивача, оскільки це виходитиме за межі повноважень, передбачених статтею 300 ГПК України. 
Колегія суддів зауважує, що судам першої і апеляційної інстанції під час нового розгляду справи необхідно врахувати відповідні аргументи відповідача щодо можливості застосування статті 82 ЗК України, встановити обставини та надати їм оцінку в межах доводів, на яких ТОВ  «Даймондс корпорейшн»  акцентувало увагу. 
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, а  колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини. 
5.5. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржників частково підтвердилися, касаційні скарги необхідно задовольнити частково, рішення судів попередніх інстанцій скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції. 
6.  Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
6.3. Зважаючи на викладене, касаційні скарги необхідно задовольнити частково, рішення судів скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на задоволення частково касаційних скарг та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржниками у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями  300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги Приватного акціонерного товариства «Київстар» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Даймондс корпорейшн»  задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Чернівецької області від 30.11.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.05.2024 у справі № 926/3602/23 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Чернівецької області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не  підлягає.
Головуючий                                                                                Н.  О.  Волковицька

Судді                                                                                          С. К. Могил

                                                                                          О. В. Случ