ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 липня 2024 року 
м. Київ
cправа №  925/752/23 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І.І.,
за участю представників:
прокуратури - Валевач М.М.,
позивача - Коломієць Т.М.,
відповідача 1 - Черноус Л.В.,
відповідача 2 - не з`явився,
відповідача 3 - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дакордд"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 (у складі колегії суддів: Тарасенко К.В. (головуючий), Михальська Ю.Б., Іоннікова І.А.)
та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 (суддя Зарічанська З.В.) у справі 
за позовом заступника керівника Черкаської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Черкаської міської ради
до:           1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Дакордд",
2. Приватного підприємства "Хотей-Торг",
3. Фізичної особи-підприємця Дарія Максима Євгенійовича,
про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, знесення самочинно збудованого нерухомого майна,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У червні 2023 року заступник керівника Черкаської окружної прокуратури звернувся до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою в інтересах держави в особі Черкаської міської ради (далі - Позивач, Міська рада), у якій просив:
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання незаконним та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, площею 51,5  кв.м, розташований за адресою: Черкаська область, місто Черкаси, бульвар Шевченка, будинок 490/4, за Товариством з обмеженою відповідальністю "Дакордд" (код ЄДРПОУ 42763481) (далі - Відповідач 1, ТОВ "Дакордд", Скаржник) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1438104471101, номер запису про право власності 35286609; 
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за Приватним підприємством "Хотей-Торг" (код ЄДРПОУ 37478593) (далі - Відповідач 2, ПП "Хотей-Торг"), номери запису про право власності 26168037 та 26213542;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за Дарій Максимом Євгенійовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) (далі - Відповідач 3, ФОП Дарій  М.Є.), номер запису про право власності 23940813;
- усунути перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ТОВ  "Дакордд" знести самочинно збудоване спірне нерухоме майно.
1.2. В обґрунтування позовних вимог Прокурор зазначає, що документи, подані для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (технічний паспорт і договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою), не можуть слугувати правовою підставою для набуття права власності на об`єкт нерухомого майна та підтверджувати відповідність заявлених прав, а також бути підставою для державної реєстрації такого права. Зазначене, за твердженням Прокурора, свідчить про незаконне розміщення нежитлової будівлі та незаконність реєстрації права приватної власності.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 у справі №  925/752/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024, позов задоволено повністю.
У задоволенні заяви Відповідачів про застосування наслідків пропущення строку позовної давності було відмовлено, з тих підстав, що негаторний позов може бути пред`явлений упродовж усього часу тривання відповідного правопорушення.
2.2. Залишаючи в силі оскаржуване рішення суду першої інстанції, апеляційний суд, зокрема зазначив доводи апелянта про незаконність вимоги про зобов`язання знести самочинно збудовану споруду, оскільки спірна будівля апелянтом не будувалась, та придбана як добросовісним набувачем, колегією суддів відхиляються, оскільки ще до придбання апелянтом спірного майна вже було відкрито кримінальне провадження щодо наявності кримінального правопорушення при його первинній реєстрації, а тому при придбанні майна щодо законності реєстрації якого наявне кримінальне розслідування, як покупець так і продавець, беруть на себе відповідні ризики, які виключають визнання таких осіб добросовісними набувачем та відчужувачем. 
2.3. Твердження Відповідача 1, що знесення будівлі є крайнім заходом, доцільність якого не обґрунтована Позивачем, колегією суддів також були відхилені, оскільки саме власник земельної ділянки має право вирішувати, яким саме чином буде захищено його права на неї, і оскільки Міська рада підтримала позов Прокурора, то звільнення земельної ділянки шляхом знесення незаконно зареєстрованої споруди у даному випадку є належним та допустимим способом захисту порушеного права.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиції сторін
3.1. Відповідач 1, на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, звернувся до Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати вказані судові рішення та відмовити в задоволенні позову. 
3.2. В обґрунтування своєї скарги Скаржник посилається на те, що апеляційний суд застосував норми права, а саме статті 19, 41 Конституції України, статті 367, 376 Цивільного кодексу України, статті 212 Земельного кодексу України, статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, від 20.01.2021 у справі №442/302/17, від 02.06.2021 у справі №509/11/17, від 27.10.2021 у справі №202/7377/16-ц, від 21.09.2022 у справі №908/976/19, від 15.02.2018 у справі №910/5702/17, від 14.02.2022 у справі №826/7203/17, від 09.12.2019 у справі №826/22842/15, від 27.03.2020 у справі №814/2836/15, від 30.01.2018 у справі №804/6104/14, від 06.03.2019 у справі №810/5680/15, від 31.05.2021 у справі №320/1889/17-ц, від 13.09.2021 у справі №461/2578/16-а, від 12.04.2021 у справі №653/104/19, від 27.06.2022 у справі №723/2158/19, від 14.02.2022 у справі №826/7203/17, від 09.12.2019 у справі №826/22842/15 та від 27.03.2020 у справі №814/2836/15.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу Позивач просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, та зазначає, що наведені Скаржником постанови Верховного Суду є нерелевантними до справи що розглядається, зокрема або за предметом позову, або за суб`єктним складом сторін спору, або підставами позову чи змістом позовних вимог.
4. Обставини, встановлені судами
4.1. 29.09.2016 Відповідач 3 (Замовник) та Позивач (Виконавець) підписали договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою, відповідно до п. 1.1. якого, Замовник зобов`язується оплатити пайову участь в утриманні об`єкта благоустрою по АДРЕСА_1, площею 42 кв.м (далі - Об`єкт благоустрою) на території якого розташовано торговий павільйон № 1 площею 30 кв.м (далі - Тимчасова споруда) та № 2, площею 49 кв.м (далі - Об`єкт благоустрою) власником якого є Замовник, а Виконавець зобов`язується забезпечити належне утримання прилеглої до зазначеної споруди території.
4.2. 01.12.2017 Фізичною особою-підприємцем Гуглею С.В. виготовлено Технічний паспорт на нежитлову будівлю: АДРЕСА_1. Замовник технічної інвентаризації - Дарій Максим Євгенійович . Щодо характеристики будинку, господарських будівель та споруд у Технічному паспорті зазначено: фундамент - стрічковий бетонний, стіни - металевий каркас, плити ОСВ утеплені, обшито металопрофілем. Загальна площа приміщень - 51,5  кв.м.
4.3. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1438104471101 - нежитлова будівля загальною площею 51,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 - 13.12.2017 державним реєстратором Цьопою Б.А. виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області зареєстровано право власності Дарія Максима Євгенійовича . Документи, подані для державної реєстрації: Технічний паспорт на нежитлову будівлю, серія та номер: 641-17, виданий 01.12.2017, видавник: Фізична особа-підприємець Гугля С.В.; Договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою, серія та номер: 741, виданий 26.09.2016, видавник: Посвідчено сторонами.
4.4. 16.05.2018 Дарій М.Є. (Продавець) та ПП "Хотей-Торг" (Покупець) підписали Договір купівлі-продажу частки нежитлової будівлі, відповідно до п. 1 якого, Продавець передає у власність Покупцеві, а Покупець приймає у власність 1/2 (одну другу) частку спірної нежитлової будівлі, (далі - "частка нежитлової будівлі"), і сплачує її вартість відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.
4.5. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1438104471101 - нежитлова будівля загальною площею 51,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1, 16.05.2018 зареєстровано право власності (вид спільної власності - спільна часткова) за Відповідачем 2. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, частки нежитлової будівлі, серія та номер: р. № 2416, виданий 16.05.2018, видавник: С.О. Фіщук приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу; 18.05.2018 зареєстровано право власності (вид спільної власності - спільна часткова) за Відповідачем 2. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, частки нежитлової будівлі, серія та номер: р. № 2499, виданий 18.05.2018, видавник: С.О. Фіщук приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу.
4.6. 30.07.2018 Управління інспектування Черкаської міської ради звернулось із Листом № 298-22-30 до Прокуратури Черкаської області, у якому зазначило, що у ході проведення перевірки щодо законності розміщення тимчасових споруд на території міста Черкаси, спеціалістами Управління було зобов`язано суб`єктів господарювання, які ведуть діяльність у вказаних спорудах надати відповідні дозвільні документи на їх розміщення, а саме паспорти прив`язки видані департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради. Однак, на дану вимогу працівників Управління, деякі підприємці почали надавати документи щодо державної реєстрації права власності на нежитлові будівлі. В ході вивчення вказаних документів, було встановлено, що державним реєстратором виконавчого комітету Рацівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області Цьопою Б.А., всупереч Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.10.2011 №244 було зареєстровано право власності на 13 тимчасових споруд розміщених на території міста Черкаси, серед яких тимчасова споруда розташована за адресою: АДРЕСА_1. Власник - ПП «Хотей-Торг».
4.7. 26.11.2018 Черкаський відділ поліції звернувся із запитом № 15792/46-2018 до Департаменту архітектури та містобудування, в якому просив, у зв`язку зі здійсненням досудового розслідування кримінального провадження №  42018251140007090 від 11.10.2018, надати належним чином завірені копії паспортів прив`язки, виданих департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради, зокрема, на тимчасову споруду, яка розташована за адресою АДРЕСА_1.
У відповідь на запит Черкаського відділу поліції, 17.12.2018 Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради повідомив, що Управлінням планування та архітектури департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради висновки щодо відповідності намірів розміщення тимчасових споруд на зазначених у зверненні місцях не надавалися та паспорти прив`язки на розміщення тимчасових споруд не оформлювались.
18.11.2019 Слідче управління Головного управління Національної поліції в Черкаській області звернулось із листом № 17421/24/16-19/2 до Управління земельних ресурсів та землеустрою Виконавчого комітету Черкаської міської ради, в якому просило у зв`язку з проведенням досудового розслідування у кримінальному провадженні № 12018251010007090, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань 11.10.2018, надати завірені належним чином копії документів чинних станом на 2017-2019 роки щодо здачі в оренду чи інше користування земельних ділянок, розташованих, серед інших, за адресою АДРЕСА_1.
У відповідь, листом від 16.12.2019 № 25/45-01-21, Департамент архітектури та містобудування зазначив, що за наявними в управлінні земельних ресурсів та землеустрою департаменту архітектури та містобудування даними, відомості щодо надання у користування земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 відсутні.
18.11.2019 Слідче управління Головного управління Національної поліції в Черкаській області звернулось із листом № 17421/24/16-19/3 до Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради, в якому просило повідомити, яким об`єктам нерухомості присвоєно адресу: АДРЕСА_1 та чи надходили на адресу Департаменту протягом 2016-2018 років заявки щодо присвоєння зазначеної адреси об`єктам нежитлової нерухомості.
У відповідь, листом від 02.12.2019 № 25/44-01-21 Департамент архітектури та містобудування зазначив, що в останнього відсутня інформація про надання адреси об`єктам нерухомого майна за адресою бульвар Шевченка, 490/4.
4.8. 31.01.2020 ПП "Хотей-Торг" (Продавець) та ТОВ "Дакордд" (Покупець) підписали Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі з розстроченням платежу, відповідно до п. 1 якого, Продавець продав, а Покупець купив нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
4.9. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1438104471101 - нежитлова будівля загальною площею 51,5 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 зазначено: 31.01.2020 зареєстровано право власності за ТОВ «Дакордд» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50918911 від 31.01.2020, приватний нотаріус Алексєєв Максим Юрійович, Черкаський міський нотаріальний округ, Черкаська обл. Документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 163, виданий 31.01.2020, видавник: ПН Алексєєв М.Ю.
4.10. 29.11.2022 Черкаська окружна прокуратура звернулась із запитом до Черкаської міської ради, в якому просила повідомити:
- чи приймалися рішення щодо передачі в оренду/власність Дарій М.Є. земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1. (в разі прийняття такого рішення необхідно надати його копію та копію документів, які стали підставою його прийняття);
- чи надавалися дозвільні документи щодо розміщення об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 51,5 м2, Дарій М.Є. або іншій фізичній/юридичній особі (необхідно надати його копію та копію документів, які стали підставою його прийняття).
У відповідь на викладений запит Черкаська міська рада зазначила, що Управлінням планування та архітектури не надавалися будь-які дозвільні документи щодо розміщення об`єктів нерухомості, зокрема по бульвару Шевченка, 490/4, загальною площею 51,5 кв.м ( Дарію М.Є. ).
4.11. Таким чином, Прокурор стверджує, що підставою внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на спірну будівлю стали технічний паспорт і договір щодо пайової участі в утриманні об`єкта благоустрою, подані для державної реєстрації права приватної власності на об`єкт нерухомості та внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про право власності, які не можуть слугувати правовою підставою для набуття права власності на об`єкт нерухомого майна та підтверджувати відповідність заявлених прав поданим документам, а також державної реєстрації такого права.
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.3. Предметом спору у даній справі є визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав, а також знесення самочинно збудованого нерухомого майна.
5.4. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).
5.5. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 Цивільного кодексу України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" Земельного кодексу України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.
5.6. Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 Цивільного кодексу України). Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 Цивільного кодексу України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 Цивільного кодексу України.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом,  якщо вони збудовані  або будуються  на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна,  не набуває права власності на нього.
5.7. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
5.8. Суд звертає увагу на те, що вказаною нормою імперативно визначено, що:
(1) самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього;
(3) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.
5.9. При цьому, відповідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тобто реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
5.10. Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди  право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку  (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
5.11. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22).
5.12. Частиною першою статті 319 Цивільного кодексу України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Статтею 391 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно ж із приписами статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
5.13. Верховний Суд у постанові від 02.06.2022 у справі № 910/14524/19 виснував, що особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт. Оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога  про знесення  самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
З огляду на наведене Суд погоджується з правильністю висновків судів попередніх інстанцій про те, що спірна будівля є самочинним будівництвом, оскільки рішення про надання земельної ділянки для її розміщення Позивачем не приймалося, будь-яких дозвільних документів на її будівництво компетентні органи не видавали.
5.14. Своєю чергою, оскільки Позивач, як власник земельної ділянки, не надавав згоди на визнання права власності жодного з Відповідачів на самочинно збудований об`єкт, то задоволення позовних вимог щодо зобов`язання його знести узгоджується із наведеними положеннями Земельного кодексу України та приписами частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України.
5.15. Доводи касаційної скарги наведених висновків не спростовують, оскільки скаржник не враховує, що правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 904/4338/21).
5.16. Так, за змістом частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта  статті 376 ЦК України) (див. правовий висновок Верховного Суду у постанові від 11.11.2020 у справі № 910/7141/13).
У даному ж випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такий вид самочинного будівництва, безперечно, не може бути приведений до легітимного стану шляхом перебудови.  
Колегія суддів вважає доцільним звернути увагу Скаржника на правовому висновку, який викладено у постановах Верховного Суду від 24.06.2020 у справах №320/5880/18 та від 19.09.2023 у справі №911/1406/20, згідно з яким обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва.
За таких обставин не можуть бути враховані доводи Скаржника про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, неправильно застосували приписи статті 376 Цивільного кодексу України та не врахували висновки щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладені в постановах Верховного Суду від 14.02.2022 у справі №826/7203/17, від 09.12.2019 у справі №826/22842/15, від 27.03.2020 у справі №814/2836/15, від 30.01.2018 у справі №804/6104/14, від 06.03.2019 у справі №810/5680/15, від 13.09.2021 у справі №461/2578/16-а, від 12.04.2021 у справі №653/104/19, від 27.06.2022 у справі №723/2158/19, оскільки висновки, викладені в оскаржуваних судових рішеннях, не суперечать висновкам, на які посилається Скаржник. 
5.17. Водночас необхідно зазначити, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 наведено висновок про те, що судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості). Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Водночас суди попередніх інстанцій, вважаючи належними заявлені Прокурором вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомості за Відповідачами, неправильно застосували наведені норми матеріального права та не врахували правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах  постанові від 20.01.2021 у справі № 442/302/17, від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 27.10.2021 у справі № 202/7377/16-ц, щодо їх застосування у подібних правовідносинах, та дійшли помилкового висновку про задоволення таких позовних вимог, тому постанова суду апеляційної інстанції в цій частині підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції в цій частині, яким відмовлено у задоволенні цих позовних вимог, з наведених у цій постанові мотивів.
5.18. Щодо посилання Скаржника на незастосування висновків викладених у постановах Верховного суду від 21.09.2022 у справі №908/976/19 та від 15.02.2018 у справі №910/5702/17 про щодо права на мирне володіння майном та те, що у разі коли спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів Цивільного кодексу України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Висновок суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, щодо можливості  втручання держави у право на мирне володіння майном, обґрунтований доведенням належними та допустимими доказами незаконності і безпідставності перебування спірного об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Черкаси, та обставинами щодо відсутності підстав для визнання права власності на спірну нежитлову будівлю за Відповідачами, не суперечить висновкам Верховного Суду у подібних правовідносинах та відповідає нормам законодавства.
5.19. Суд ураховує, що Верховний Суд дотримується правової позиції, що у питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (див. постанови від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20).
Відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Частиною четвертою статті 376 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб,  майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Згідно зі статтею 212 Земельного кодексу України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.  Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (lex specialis derogat generali)" "закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.
Згідно з частиною першою статті 3 Земельного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2002, земельні відносини регулюються Конституцією України,  цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Частиною першою статті 9 Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2004, передбачено, що  положення цього Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів  та охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин,  якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.
Визначаючи співвідношення між загальною та спеціальною нормою, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що спеціальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у певних випадках, визначених такою нормою, а загальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у всіх випадках, крім тих, на які поширюється гіпотеза спеціальної норми. Тому загальна та спеціальна норми не суперечать одна одній, а встановлюють системне законодавче регулювання (такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.02.2023 у справі № 910/18214/19).
Таким чином, згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду спеціальна норма не суперечить загальній нормі та не скасовує її, а лише встановлює певні винятки із загальної норми. Тому спеціальна норма застосовується лише до тих відносин, щодо яких вона встановлює спеціальне правило (відмінне від загального). В решті, тобто у відносинах, які не охоплені спеціальною нормою, підлягає застосуванню загальна норма.
Отже, виходячи з наведеного вище співвідношення загальних і спеціальних норм, Верховний Суд наголошує, що в силу вимог частини першої статті 3 Земельного кодексу України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України) спеціальним законом є Земельного кодексу України, імперативна норма частини другої статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій Земельного кодексу України, можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу України, зокрема, статті 376 цього Кодексу.
5.20. Щодо тверджень Скаржника про те, що незастосування строків позовної давності до вимог про визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності не належить до негаторних вимог, базуються на довільному тлумаченні норм законодавства та фактичних обставин справи.
Велика Палата Верховного Суду послідовно дотримується позиції, що у випадках, коли на певний об`єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності, державна реєстрація цього права не змінює володільця відповідного об`єкта, а тому порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади слід розглядати як таке, що не пов`язане з позбавленням власника володіння. Належним способом захисту прав власника у цих випадках є негаторний позов (пункт 230 постанови Великої Палати від 12.09.2023 у справі №910/8413/21).
Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Приписи про застосування позовної давності поширюються, зокрема, на позови про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). Натомість негаторний позов може бути пред`явлений Позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення. Такий підхід у судовій практиці є усталеним (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункти 52, 96),від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16-ц (пункт 7.34)) (пункти 241- 243 постанови Великої Палати від 12.09.2023 у справі №910/8413/21).
Отже, Суд вважає безпідставними доводи Відповідача 3 про необхідність застосування наслідків спливу позовної давності.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
6.2. За змістом пункту 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
6.3. Згідно з частиною першою статті 311 Господарського процесуального кодексу України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
6.4. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства та практику Верховного Суду, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 у справі №  925/752/23 в частині задоволення позовних вимог про усунення перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Позивача у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ТОВ "Дакордд", за ПП "Хотей-Торг" та за Дарієм Максимом Євгенійовичем , необхідно скасувати і прийняти нове рішення в цій частині про відмову у задоволенні позову, в іншій частині оскаржувані судові рішення - залишити без змін. 
6.5. Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
За таких обставин Верховний Суд вважає, що надав відповіді на всі істотні, вагомі та доречні доводи, які викладені скаржником у касаційній скарзі та стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дакордд" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 у справі № 925/752/23 задовольнити частково.
2. Скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 у справі №  925/752/23 в частині задоволення позовних вимог про:
усунення перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Черкаської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, площею 51,5 кв.м, розташований за адресою: Черкаська область, місто Черкаси, бульвар Шевченка, будинок 490/4, за товариством з обмеженою відповідальністю "Дакордд" (код ЄДРПОУ 42763481) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1438104471101, номер запису про право власності - 35286609;
усунення перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Черкаської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, площею 51,5 кв.м, розташований за адресою: Черкаська область, місто Черкаси, бульвар Шевченка, будинок 490/4, за приватним підприємством "Хотей-Торг" (код ЄДРПОУ 37478593) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1438104471101, номер запису про право власності - 26168037, 26213542;
усунення перешкоди територіальній громаді міста Черкаси в особі Черкаської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, площею 51,5 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за Дарієм Максимом Євгенійовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1438104471101, номер запису про право власності - 23940813.
3. В іншій частині постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.09.2023 у справі №  925/752/23 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                    В. Зуєв

Судді                                                                                                              І. Берднік

                                                                                                              І. Міщенко