ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова
Іменем України

18 вересня 2024 року
м. Харків

справа № 953/5930/21
провадження № 22-ц/818/1267/24

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого – Пилипчук Н.П.,
суддів – Маміної О.В., Мальованого Ю.М.,
за участю секретаря судового засідання: Львової С.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Харківської міської ради про визнання договору оренди припиненим, за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року, ухвалене суддею Бородіною Н.М., -

В С Т А Н О В И В :

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради про визнання договору оренди припиненим.

В обгрунтування позову зазначає, що 19 квітня 2004 року між ним та Харківською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки №6677/04, згідно умов якого Харківською міською радою було передано йому в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва прибудови до кв. АДРЕСА_1 з влаштуванням окремого входу (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкту строком до 31 грудня 2028 року. При цьому умовами договору було погоджено виконати будівництво до 31 грудня 2005 року. Вказує, будівництво він у встановлений договором строк не виконав, внаслідок чого вважає, що договір оренди на підставі п.4 ч.1 ст.416 ЦК є припиненим з 01 травня 2007 року.

Просить суд визнати договір оренди земельної ділянки №6677/04 від 30 квітня 2004 року припиненим з 01 травня 2007 року.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року позов ОСОБА_1 – задоволено частково.
Визнано припиненим договір оренди земельної ділянки площею 0,0244га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 від 19.04.2004 №6677/04, укладений між ОСОБА_1 до Харківською міською радою - з 30 березня 2021 року.
В решті позову – відмовлено.
Стягнуто з Харківської міської ради на користь ОСОБА_1 , судовий збір в сумі 908грн.

В апеляційній скарзі Харківська міська рада просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В обгрунтування апеляційної скарги зазначає, що договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однією із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом. В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що нею завдано будь-якої шкоди позивачу.
Вказує, що посилання суду на положення ст.416 ЦК України та ст.102-1 ЗК України та зазначення, що в спірних правовідносинах має місце недотримання орендарем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3-х років із моменту його укладання - є невірними. Фактичні обставини справи свідчать, що сторони керуючись принципом свободи договору уклали саме строковий договір оренді землі, строк якого не сплив.
Крім того, звертає увагу на те, що судом було визнано припиненим договір з дня звернення позивача до суду з цим позовом, що не відповідає вимогам закону, оскільки договір розривається з моменту набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що позивачем протягом трьох років поспіль не використовувалась земельна ділянка площею 0,0244га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , для забудови, а тому право користування нею припиняється в силу норми закону.
Оскільки 11 травня 2019 року мали місце зміни до спірного договору оренди, останній підлягає припиненню з моменту звернення позивача до суду із даним позовом – 30 березня 2021 року.

Проте, повністю погодитися із таким висновком суду колегія суддів не може, виходячи з наступного.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельний кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом №161-ХIV (далі – Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі. 

Так, власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду (ст.90 ЗК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Згідно положень ст.1, 3, 13, 14 Закону України «Про оренду землі» (надалі – Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що рішенням ХVІІІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 24 грудня 2003 року №269/03 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об?єктів» було надано фізичним та юридичним особам, зазначеним у додатку, земельні ділянки.

На підставі вказаного рішення 19 квітня 2004 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки №6677/0, згідно умов якого останній передав в оренду ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,0244га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , терміном дії до 31 грудня 2028 року, для будівництва прибудови до квартири АДРЕСА_1 , з влаштуванням окремого входу (але не пізніше прийняття об?єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації об?єкту). Сторони погодили, що будівництво слід виконати до 31 грудня 2005 року.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 23 грудня 2015 року по справі №640/15419/15-ц внесено зміни до договору оренди від 19 квітня 2004 року №6677/04 шляхом укладення додаткової угоди до даного договору оренди землі.
Вказане рішення набрало законної сили 05 січня 2016 року.

Постановою Верховного Суду від 30 січня 2020 року рішення Київського районного суду м.Харкова від 23 грудня 2015 року по справі №640/15419/15-ц залишено без змін.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, 11 травня 2019 року була зареєстрована додаткова угода до договору оренди земельної ділянки №6677/04 від 19 квітня 2004 року, зареєстрованого 30 квітня 2004 року. Строк дії договору до 31 грудня 2028 року.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно пункту 1.2 договору земельна ділянка надається в оренду строком до 31 грудня 2028р. для будівництва прибудови до кв. АДРЕСА_1 а з влаштуванням окремого входу (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкту. Будівництво виконати до 31 грудня 2005 року.

Пунктом 4.2 договору передбачено підстави його припинення: закінчення терміну на який укладено договір, розірвання договору, одержання орендарем земельної ділянки у власність, примусове вилучення земельної ділянки, ліквідація юридичної особи орендаря.

Відповідно до п.4.6 договору у випадку не здачі об?єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановлену порядку.

Згідно положень статті 31 Закону (яка діяла на час звернення до суду із даним позовом) договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи-орендаря;
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).
припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Посилання суду першої інстанції на положення ст.416 ЦК України та ст.102-1 ЗК України є невірним.

Так, у відповідності до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Відповідно до частини 2 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.

Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. 

Відносини пов?язані із орендною землі регулюються Законом України «Про оренду землі».

Положення пункту 4 частини 1 статті 416 Цивільного кодексу України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.

Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13 вересня 2019 року у справі №910/10643/18.

Як вбачається із акту обстеження земельної ділянки №265/21 від 14 квітня 2021 року проведеного на замовлення позивача головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради, встановлено, що прибудова до кв. АДРЕСА_1 а з влаштуванням окремого входу відсутня, земельна ділянка не огороджена, на ній розташований вхід до підвалу.

Отже, з викладеного вбачається, що позивачем протягом трьох років поспіль не використовувалась земельна ділянка площею 0,0244га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , для забудови.

Оскільки позивач на цей час не здійснив будівництво прибудови до квартири, на цей час квартира до якої прибудова мала бути здійснена продана, позивач втратив можливість здійснити будівництво, за таких обставин договір оренди має бути припинений шляхом його розірвання у відповідності до вимог п.4.6 договору.

Положенням частини 3 статті 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Оскільки договір припиняється в судовому порядку, він є таким, що припинив свою дії з моменту набрання законної сили рішенням суду.

Згідно п.п.1,4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням викладеного, рішення суду підлягає змін в частині визначення строку припинення договору оренди земельної ділянки.

Керуючись ст.ст.255, 257, 367, 368, 374 ч. 1 п. 2, 376, 377, 381, 382, 383, 384 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Харківської міської ради – задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року – змінити.

Визнати припиненим договір оренди земельної ділянки площею 0,0244га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 від 19.04.2004 №6677/04, укладений між ОСОБА_1 та Харківською міською радою - з моменту набрання законної сили рішенням суду.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку тільки в випадках передбачених частиною 3 статті 389 Цивільного процесуального кодексу України безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий –                                                                                                   Н.П. Пилипчук

Судді –                                                                                                           О.В. Маміна

                                                                                                                    Ю.М. Мальований