Постанова
Іменем України 
 
23 травня 2024 року
м. Київ
 
справа № 518/520/20
провадження № 61-15357св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач), суддів: Гудими Д. А., Коротуна В. М., Краснощокова Є. В., Крата В. І. (суддя, який оформив постанову),
 
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс»,
відповідачі: державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Хоміна Марія Ігорівна, ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Укрзерно Трейд»,
 
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» на постанову Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року в складі колегії суддів: Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П., Князюка О. В.,
 
Історія справи
Короткий зміст позову
 
У квітні 2020 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» (далі - ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс») звернулося з позовом до державного реєстратора Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І., ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Укрзерно Трейд» (далі - ТОВ «Укрзерно Трейд») про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішень державного реєстратора.
 
Позов мотивований тим, що 07 березня 2018 року між ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та ОСОБА_1 укладено нотаріально посвідчений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарського призначення (емфітевзису) кадастровий номер № 5125455100:01:001:0554, загальна площа 4,93 га, у тому числі ріллі 4,93 га, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Ширяївського району Одеської області, строком на 25 років. 
 
У пунктах 21.1., 21.2. договору від 07 березня 2018 року визначено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін шляхом складання договору про розірвання даного договору, який має бути нотаріально посвідченим, або за рішенням суду у випадках передбачених чинним законодавством України.
 
Позивач зазначав, що договір емфітевзису від 07 березня 2018 року в установленому законом та договором порядку не розірваний, оскільки відсутнє нотаріальне посвідчення розірвання договору, а також відсутнє відповідне рішення суду про розірвання зазначеного договору. Земельна ділянка знаходиться у користуванні ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» відповідно до умов договору емфітевзису.
 
Проте, 15 травня 2018 року позивачу стало відомо, що згідно з рішенням державного  реєстратора Одеської обласної філії комунальне підприємство «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І. проведено державну реєстрацію договору від 20 березня 2018 року за номером 25177973 про  дострокове розірвання договору, укладеного 07 березня 2018 року між ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та ОСОБА_1 , індексний номер 40526878.
 
Позивач наполягав, що в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні будь-які відомості про нотаріальне посвідчення договору про дострокове розірвання договору емфітевзису, укладеного 07 березня 2018 року між ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та ОСОБА_1 та реєстрацію цього договору, у зв`язку із чим, на думку позивача, до договору про дострокове розірвання договору емфітевзису слід застосувати наслідки нікчемного правочину та скасувати його державну реєстрацію.
 
Також, позивачу стало відомо, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд» було укладено договір оренди зазначеної вище земельної ділянки та державний реєстратор Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміна М. І. здійснила реєстрацію договору  оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд», індексний номер 40527252 від 06 квітня 2018 року.
 
Позивач зазначав, що договір емфітевзису від 07 березня 2018 року є чинним, тому наявні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд», індексний номер 40527252 від 06 квітня 2018 року та, в зв`язку з цим, слід скасувати його державну реєстрацію.
 
ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс», з урахуванням уточненої позовної заяви, просило суд:
застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме договору укладеного 20 березня 2018 року, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2018 року, про дострокове розірвання договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарського призначення (емфітевзису) кадастровий номер 5125482900:01:001:0554, загальна площа 4,93 гектар, у тому числі ріллі 4,93 гектар, яка знаходяться на території Миколаївської сільської ради Ширяєвського району Одеської області, укладеного 07березня 2018 року між ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та ОСОБА_1 ;
скасувати державну реєстрацію від 06 квітня 2018 року договору про дострокове розірвання укладеного 20 березня 2018 року між ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та ОСОБА_1 проведену державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Хоміною Марією Ігорівною індексний номер: 40527252;
визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 29 березня 2018 року та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2018 року, кадастровий номер 5125482900:01:001:0554, загальна площа 4,93 гектар, у тому числі ріллі 4,93 гектар, яка знаходяться на території Миколаївської сільської ради Ширяєвського району Одеської області, між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд»;
скасувати рішення про державну реєстрацію індексний номер 40527252 від 06 квітня 2018 року договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд», проведену державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Хоміною М. І.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Ширяївського районного суду Одеської області від 28 жовтня 2021 року позов ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» задоволено частково. 
 
Застосовано наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: договору, укладеного 20 березня 2018 року, та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2018 року, про дострокове розірвання договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарського призначення (емфітевзису) кадастровий номер 5125482900:01:001:0554, загальна площа 4,93 га, у тому числі ріллі 4,93 га, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Ширяївського району Одеської області, укладеного 07 березня 2018 року між ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та ОСОБА_1 .
 
Скасовано рішення державного реєстратора Одеської обласної філії комунальне підприємство «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І. за індексним номером 40526878 від 06 квітня 2018 року про державну реєстрацію припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та визнано за ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554, загальною площею 4,93 га, що розташована на території Миколаївської сільської ради Ширяївського району Одеської області, масив 8, ділянка № НОМЕР_1 , на підставі договору про право користування земельною ділянкою для  сільськогосподарських потреб «емфітевзис), укладеного 07 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс», який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Харитонюк Т. А. та зареєстровано у реєстрі під № 311.
 
Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554, загальною площею 4,93 га, у тому числі ріллі 4,93 га, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Ширяєвського району Одеської області, укладений 29 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд» та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2018 року.
 
Скасовано рішення про державну реєстрацію за індексним номером 40527252 від 06 квітня 2018 року щодо реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554 за ТОВ «Укрзерно Трейд», яке прийнято державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І. на підставі договору оренди земельної ділянки від 29 березня 2018 року міх ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд», та припинено право оренди ТОВ «Укрзерно Трейд» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554. 
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
сторони дійшли згоди про обов`язковість нотаріального посвідчення договору емфітевзису та договору про розірвання договору емфітевзису, у той час як розірвання вказаного договору емфітевзису між сторонами відбулося в письмовій формі без нотаріального посвідчення, що є порушенням статті 654 ЦК України;
недодержання погодженої сторонами в договірному порядку форми розірвання договору з обов`язковим нотаріальним посвідченням, має наслідком його нікчемність;
нікчемність угоди про розірвання договору тягне недійсність рішення державного реєстратора про державну реєстрацію припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та визнання за ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» такого права, а також недійсність договору оренди цієї земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд», скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди та припинення права оренди.
 
Короткий зміст постанови апеляційного суду
 
Постановою Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року апеляційну скаргу представника ТОВ «Укрзерно Трейд» адвоката Власюка В. В. - задоволено частково. Рішення Ширяївського районного суду Одеської області від 28 жовтня 2021 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позову. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
згідно з частиною першою та шостою статті 102-1 ЗК України, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу. За домовленістю, сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови можуть бути посвідчені нотаріально.
відповідно до частини першої статті 407 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Право емфітевзису частиною першою статті 395 ЦК України віднесено до речового права на чуже майно. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт - його набув.
правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (частина перша статті 209 ЦК України). Тобто, закон виокремлює 2 самостійні підстави, коли правочин вчинений у письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню - 1) лише у випадках, встановлених законом; 2) за домовленістю сторін.
 
відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Оскільки законом не встановлено обов`язковість нотаріального посвідчення договору емфітевзису, відсутні підстави нікчемності (недійсності в силу закону) угоди про розірвання договору емфітевзису;
в розумінні статей 215 та 216 ЦК України учасники цивільних відносин не можуть на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного), визначати правові наслідки нікчемності правочину. За домовленістю сторін можуть змінюватися тільки правові наслідки оспорюваного правочину;
у разі наявності дефекту волевиявлення під час укладення угоди про розірвання договору це може бути підставою для визнання цього правочину недійсним, як оспорюваного. Проте таких вимог ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» не заявило, а звернулось з позовом про застосування до угоди про розірвання договору емфітевзису наслідків нікчемного правочину через порушення нотаріальної форми, яка була погоджена сторонами в умовах договору емфітевзису;
суд, виходячи з того, що сторони в договорі емфітевзису погодили обов`язковість нотаріального посвідчення угоди про розірвання даного договору, що дотримано не було, дійшов до помилкового висновку про нікчемність даного договору та безпідставно застосував наслідки недійсності вказаного правочину, як нікчемного (недійсного в силу закону), не врахувавши, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню лише у випадках встановлених законом, а не за домовленістю сторін. Зробивши хибний висновок про нікчемність угоди від 20 березня 2018 року про розірвання договору емфітевзису від 07 березня 2018 року, яка була укладена ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» у письмовій формі, та безпідставно застосувавши наслідки недійсності даної угоди про розірвання договору емфітевзису, як нікчемного правочину, суд першої інстанції зробив помилкові висновки про задоволення вимог  місцевий суд дійшов помилкових висновків про те, що договір від 20 березня 2018 року про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки (емфітевзису) від 07 березня 2018 року є нікчемним у зв`язку з тим, що сторони не посвідчили його нотаріально, оскільки законом не передбачено обов`язкової форми нотаріального посвідчення договору емфітевзису, а отже і договір про його розірвання також не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Нікчемними є тільки ті правочини, які підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню лише у випадках встановлених законом, а не за домовленістю сторін;
зробивши помилковий висновок про про нікчемність угоди від 20 березня 2018 року про розірвання договору емфітевзису, яка була укладена ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» у письмовій формі, та безпідставно застосувавши наслідки недійсност угоди про розірвання договору емфітевзису, як нікчемного правочину, суд першої інстанції зробив помилкові висновків про задоволення вимог про скасування рішень реєстратора та недійсність договору оренди як похідних позовних вимог, задоволення яких перебуває у причино-наслідковому зв`язку із задоволенням вимог про застосування наслідків нікчемного правочину до угоди про розірвання договору емфітевзису;
звернення до суду з відповідними позовними вимогами відбулось через 2 роки після розірвання договору емфітевзису між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Прогрес-Плюс» та укладення ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Укрзерно Трейд», що є недобросовісною поведінкою позивача;
Вимоги до державного реєстратора Одеської філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І., апеляційний суд залишив без задоволення з підстав їх заявлення до неналежного відповідача.
 
Аргументи учасників справи
 
24 жовтня 2023 року ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» подало касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року, у якій просило:
скасувати оскаржену постанову апеляційного суду;
залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 20 квітня 2022 року в справі № 454/148/20 та постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року в справі № 145/2047/16-Ц, від 14 листопада 2018 року в справі № 2-383/2010 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Касаційна скарга мотивована тим, що:
місцевий суд дійшов обґрунтованих висновків про те, що згідно положень статей 638, 639, 654 ЦК України, договір від 20 березня 2018 року про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки (емфітевзису) від 07 березня 2018 року не може вважатися укладеним, оскільки не було дотримано належної форми, якою є його нотаріальне посвідчення. Тобто, розірвання договору відбулося не  такій самій формі, що й договір, що розривається, що прямо суперечить вищенаведеним нормам матеріального права, а також умовам основного договору, який на підставі статті 629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами;
ігноруючи принцип «jura novit curia» («суд знає закон»), суд апеляційної інстанції не надав оцінку договору від 20 березня 2018 року про розірвання договору емфітевзису в контексті: чи може він вважатись укладеним без дотримання сторонами форми нотаріального посвідчення; не застосував до спірних правовідносин відповідні норми матеріального права, які підлягають застосуванню для остаточного вирішення спору;
недобросовісність поведінки позивача ґрунтується лише на припущеннях апеляційного суду та в ході судового розгляду не підтверджена належними доказами.
Викладені обставини призвели до прийняття Одеським апеляційним судом незаконної постанови від 05 вересня 2023 року, якою скасоване законне рішення суду першої інстанції від 28 жовтня 2021 року в частині, що стосується задоволення позову.
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 14 грудня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі № 518/520/20 та витребувано цивільну справу з Ширяївського районного суду Одеської області.
 
Ухвалою Верховного Суду від 25 січня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 23 лютого 2024 року зазначено, що підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 20 квітня 2022 року в справі № 454/148/20 та постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року в справі № 145/2047/16-ц, від 14 листопада 2018 року в справі № 2-383/2010 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Як свідчить зміст касаційної скарги, постанова апеляційного суду оскаржується в частині відмови в задоволенні позовних вимог товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» до  ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Укрзерно Трейд» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину від 20 березня 2018 року, скасування рішення державного реєстратора за індексним номером 40526878 від 06 квітня 2018 року, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554, від 29 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд», скасування рішення про державну реєстрацію за індексним номером 40527252 від 06 квітня 2018 року. В іншій частині постанова апеляційного суду не оскаржується, а тому в касаційному порядку не переглядається.
 
Фактичні обставини 
 
Апеляційний суд установив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером № 5125482900:01:001:0554 загальною площею 4,93 га, у тому числі ріллі 4,93 га, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Ширяївського району Одеської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 479995 від 07 червня 2011 року, виданим відділом Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області  на підставі розпорядження Ширяївської районної державної адміністрації Одеської області від 01 серпня 2008 року № 266, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 512548291000278.
 
07 березня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма» Прогрес-Плюс» укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Харитонюк Т. А. та зареєстровано у  реєстрі під № 311.
 
У договорі від 07 березня 2018 року сторони передбачили, що:
власник надає землекористувачу на умовах емфітевзису, за плату, на встановлений цим договором строк, з метою використання для сільськогосподарських потреб, а землекористувач приймає в користування від власника земельну ділянку площею 4,9300 га, в тому числі з земельними угіддями: рілля - 4,9300 га, цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Миколаївської сільської ради Ширяївського району Одеської області, масив 8, ділянка № НОМЕР_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 5125482900:01:001:0554 (пункт 1);
строк користування земельної ділянкою землекористувачем на праві емфітевзису за цим договором складає 25 років (пункт 6);
власник зобов`язується не передавати іншим особам земельну ділянку протягом строку, визначеного в пункті 6 цього договору, в оренду або у користування на праві суперфіцію (пункт 10.6);
земельна ділянка передається власником землекористувачу у користування в день нотаріального посвідчення цього договору, і вважається переданою з моменту державної реєстрації права емфітевзису (пункт 14);
цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і нотаріального посвідчення, та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за ним. Зміни та доповнення до цього договору вносяться шляхом укладання сторонами відповідного договору, посвідченого нотаріально (пункт 18);
цей договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін шляхом складання договору про розірвання даного договору, який має бути нотаріально посвідченим (пункт 21.1).
 
07 березня 2018 року приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Харитонюк Т. А. зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідне право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) за ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від  07 березня 2018 року № 116555321.
 
Згідно з наданими Ширяїської районної державної адміністрації Одеської області копіями з електронної реєстраційної справи земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554 у матеріалах вказаної електронної реєстраційної справи міститься сканована копія договору від 20 березня 2018 року про  дострокове розірвання договору від 07 березня 2018 року, підписантами якого є ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс». Договір виконаний у письмовій формі без його нотаріального посвідчення.
 
Рішенням державного реєстратора Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І., індексний номер 40526878 від 06 квітня 2018 року, зареєстровано припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських  потреб (емфітевзис), що зареєстровано за ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» на підставі нотаріально посвідченого договору про право користування земельною ділянкою для  сільськогосподарських потреб (емфітевзис) № 311 від 07 березня 2018 року. Указане рішення прийнято на підставі договору про дострокове розірвання від 20 березня 2018 року.
 
29 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрзерно Трейд» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554, право оренди за яким зареєстровано за ТОВ «Укрзерно Трейд». Рішення про реєстрацію права оренди  ТОВ «Укрзерно Трейд» прийнято державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміною М. І., індексний номер 40527252 від 06 квітня 2018 року.
 
Позиція Верховного Суду
 
Щодо відсутності підстав для кваліфікації договору від 20 березня 2018 року про розірвання договору емфітевзису як нікчемного 
 
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
 
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
 
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта статті 203 ЦК України).
 
Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (абзац 1 частини першої статті 209 ЦК України 
 
Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу (частина п`ята статті 102-1 ЗК України, в редакції чинній на момент виникнення спірних відносин).
 
Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).
 
Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16 (провадження № 61-5800зпв18)). Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
 
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 398/1796/20 (провадження № 61-432сво22)).
 
Учасники цивільних відносин не можуть на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного), визначати правові наслідки нікчемності правочину. За домовленістю сторін можуть змінюватися тільки правові наслідки оспорюваного правочину (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року в справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18)).
 
Як нікчемні законодавець, зокрема, кваліфікує договори, вчинені з порушенням вимоги про нотаріальне посвідчення правочину (частина перша статті 220 ЦК України).
 
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
 
Тлумачення частини першої статті 220 ЦК України, з урахуванням принципу розумності, свідчить, що вимога про нотаріальне посвідчення має прямо бути передбачена в тій чи іншій нормі закону, а не слідувати із розширеного її тлумачення і мати імпліцитний характер. Тобто людина розумна і обачна внаслідок аналізу відповідної норми має усвідомлювати існування очевидного обов`язку вчинити відповідний договір в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, недотримання якого призводить автоматично (ipso iure) до нікчемності (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 листопада 2023 року в справі № 755/12702/22 (провадження № 61-11920св23)).
 
Обміркувавши викладене з урахуванням принципу розумності, касаційний суд зауважує, що:
         вимога про нотаріальне посвідчення має прямо бути передбачена в тій чи іншій імперативній нормі закону і тільки в тому разі можна вести мову про застосування частини першої статті 220 ЦК України. Тобто, як нікчемний може бути кваліфікований лише договір, для якого імперативною нормою закону визначено обов`язковість вчинення відповідного договору в письмовій формі з нотаріальним посвідченням (наприклад, стаття 657 ЦК України, стаття 745 ЦК України);
            в главі 33 ЦК не міститься окремих застережень щодо форми договору про встановлення емфітевзису. Це свідчить про те, що за відсутності окремих приписів підлягають застосуванню загальні правила про форму правочину (статті 205 - 209 ЦК) та договору (стаття 639 ЦК України).
на рівні імперативної норми закону не передбачено вчинення договору про встановлення емфітевзису та/або його розірвання за домовленістю сторін в письмовій формі з нотаріальним посвідченням;
            сторони можуть домовитися про вчинення договору про встановлення емфітевзису та/або його розірвання за домовленістю сторін в письмовій формі з нотаріальним посвідченням;
по своїй суті положення статті 654 ЦК України є диспозитивними. Про це свідчить, зокрема, загальна направленість норм договірного права в ЦК, як основному регуляторі приватних відносин, так і те, що в самій нормі законодавець допускає встановлення іншого правила такими регуляторами як договір, норма закону чи звичай ділового обороту;
касаційний суд акцентує увагу, що недотримання правил диспозитивної норми не може зумовлювати такий «суровий» та «нищівний» наслідок для правочину (договору) як нікчемність. Тому якщо договір про встановлення емфітевзису був за домовленістю сторін укладений в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, то правило статті 654 ЦК України не може бути кваліфікованим як вимога закону про нотаріальне посвідчення договору про розірвання договору про встановлення емфітевзису, недодержання якої відповідно до статті 220 ЦК України має наслідком нікчемність договору (див. подібний висновок щодо застосування статті 654 ЦК України в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2023 року в справі № 472/491/19 (провадження № 61-3385св21)).
 
У справі, що переглядається:
            при зверненні з цим позовом позивач зазначав, що нездійснення нотаріального посвідчення договору про дострокове розірвання договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 07 березня 2018 року, який посвідчено нотаріально, має наслідком його нікчемність в силу обов`язковості вчинення такого договору в письмовій формі з нотаріальним посвідченням;
 
суди встановили, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 07 березня 2018 року, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Харитонюк Т. А. та зареєстровано у реєстрі під № 311. При цьому сторони передбачили, що договір про розірвання договору емфітевзису має бути нотаріально посвідченим; 20 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Прогрес-Плюс» вчинено договір про дострокове розірвання договору від 07 березня 2018 року в письмовій формі без його нотаріального посвідчення;
суд першої інстанції міркував так, що недодержання погодженої сторонами в договорі форми розірвання договору з обов`язковим нотаріальним посвідченням, має наслідком його нікчемність;
            апеляційний суд натомість, вважав, що оскільки законом не встановлено обов`язковості нотаріального посвідчення договору емфітевзису, відсутні підстави нікчемності (недійсності в силу закону) угоди про розірвання договору емфітевзису;
            касаційний суд погоджується з висновками апеляційного суду, оскільки на рівні імперативної норми закону не передбачено вчинення договору про встановлення емфітевзису та/або його розірвання за домовленістю сторін в письмовій формі з нотаріальним посвідченням. По своїй суті положення статті 654 ЦК України є диспозитивними. Про це свідчить, зокрема, як загальна спрямованість норм договірного права в ЦК як основному регуляторі приватних відносин, так і те, що законодавець допускає встановлення іншого правила такими регуляторами як договір, норма закону чи звичай ділового обороту. Касаційний суд акцентує увагу, що недотримання правил диспозитивної норми не може зумовлювати такий «суворий» та «нищівний» наслідок для правочину (договору) як нікчемність. Тому, якщо договір про встановлення емфітевзису був за домовленістю сторін укладений в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, то правило статті 654 ЦК України не може бути кваліфіковане як вимога закону про нотаріальне посвідчення договору про розірвання договору про встановлення емфітевзису, недодержання якої відповідно до статті 220 ЦК України має наслідком нікчемність договору.
 
Як наслідок, оскільки підстави для кваліфікації як нікчемного договору від 20 березня 2018 року відсутні, то постанову апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину від 20 березня 2018 року належить залишити без змін.
 
Щодо позовних вимог про скасування рішень реєстратора та недійсність договору оренди
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
 
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
 
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
 
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
 
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
 
Речовими правами на чуже майно є, зокрема, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (пункт 3 частини першої статті 395 ЦК України).
 
У пункті 3 частини першої статті 395 ЦК України передбачено, що самостійним різновидом виду речового права на чуже майно є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Підстави виникнення, порядок оформлення, припинення та інші питання щодо емфітевзису врегульовано частиною п`ятою статті 102-1 ЗК України та Главою 33 Розділу II «Речові права на чуже майно» Книги третьої «Право власності та інші речові права» ЦК України (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 вересня 2019 року в справі № 222/1733/17 (провадження № 61-42400св18)).
 
Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (стаття 416 ЦК України в редакції, чинній станом на 20 березня 2018 року).
 
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку, на який було надано право користування; 3) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності; 3-1) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;  4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років; 5) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства) (частина шоста статті 102-1 ЗК України в редакції, чинній станом на 20 березня 2018 року).
 
Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (стаття 396 ЦК України).
 
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
 
Обміркувавши викладене, касаційний суд зауважує, що 
по своїй суті емфітевзис - це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для  сільськогосподарських потреб;
емфітевзис має своїм об`єктом визначену річ - земельну ділянку. Емфітевзис є правом абсолютним і як здійснюється його носієм проти кожної особи, включно з власником відповідної ділянки. Обмеженість емфітевзису полягає лише в тому, що це право на чуже майно;
емфітевзис характеризується спеціальною метою його встановлення - користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Через об`єктивну тривалість реалізації такої мети емфітевзис є правом довгостроковим;
емфітевзис є не просто речовим правом на земельну ділянку, а одним із найбільш міцних прав після права власності. Емфітевзис постає в історії приватного права та цивілістичній доктрині як найбільш повне обмежене речове право на сільськогосподарські землі, поступаючись у цьому аспекті лише праву власності;
емфітевзис як речове право на чуже майно стає відносно самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений. Підстави припинення речових прав на чуже майно визначаються лише законом. Договором про встановлення емфітевзису не можуть бути встановлені підстави припинення емфітевзису, що не передбачені як такі законом. Тому домовленість сторін договору про встановлення емфітевзису щодо його розірвання не має наслідком припинення емфітевзису як речового права на чуже майно, адже норми ЦК та ЗК України в редакції, чинній станом на 20 березня 2018 року, такої підстави припинення емфітевзису не передбачали;
законодавець передбачає, що особа, яка має речове право на чуже майно (емфітевзис), має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. Тобто встановлюється субсидіарність застосування відповідних положень (зокрема, про речево-правові способи захисту) та допускається використання тих способів захисту, що встановлені для власника; оскільки наявна субсидіарність в застосуванні, то і відповідні способи захисту зазнають трансформації або пристосування внаслідок специфіки емфітевзису. 
Так, суб`єкт емфітевзису при втраті володіння земельною ділянкою може пред`явити віндикаційний позов. Такий позов для суб`єкта емфітевзису - це його вимога про витребування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого суб`єкта емфітевзису до володільця земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Віндикаційний позов суб`єкт емфітевзису заявляє при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з його володіння.
 
У справі, що переглядається:
ключовим питанням, на яке також мали відповісти суди в цій справі було те, чи припинилося таке речове право чуже майно як емфітевзис внаслідок розірвання відповідного договору його сторонами;
суд першої інстанції міркував так, що оскільки договір про розірвання договору про встановлення емфітевзису нікчемний, то емфітевзис не припинився, і таке речове право підлягає захисту;
апеляційний суд натомість вважав, що підстави для кваліфікації договору про розірвання договору про встановлення емфітевзису як нікчемного відсутні, а тому підстави для задоволення похідних позовних вимог про скасування рішень реєстратора та недійсність договору оренди відсутні;
апеляційний суд не звернув уваги, що емфітевзис є не просто речовим правом на чуже майно, а одним із найбільш міцних прав після права власності;
апеляційний суд не врахував, що емфітевзис як речове право на чуже майно стає відносно самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений. Підстави припинення речових прав на чуже майно визначаються лише законом. Договором про встановлення емфітевзису не можуть бути встановлені підстави припинення емфітевзису, що не передбачені як такі законом. Тому домовленість сторін договору про встановлення емфітевзису щодо його розірвання не має наслідком припинення емфітевзису як речового права на чуже майно. Норми ЦК та ЗК України в редакції, чинній станом на 20 березня 2018 року, такої підстави припинення емфітевзису як розірвання договору, яким він встановлений не передбачали;суб`єкт емфітевзису при втраті володіння земельною ділянкою може пред`явити віндикаційний позов;
товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» та товариство з обмеженою відповідальністю «Укрзерно Трейд» в договірних відносинах не перебувають;
товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» є суб`єктом емфітевзису, який втратив володіння земельною ділянкою;
позовної вимоги про витребування земельної ділянки товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» як суб`єкт емфітевзису не заявляло;
апеляційний суд не звернув уваги на те, що належним способом захисту емфітевзису при втраті володіння є віндикаційний позов. Апеляційний суд відмовив у задоволенні позовних вимог про скасування рішень реєстратора та недійсність договору оренди з інших мотивів, а тому в цій частині постанову апеляційного суду належить змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що судове рішення в оскарженій частині частково прийняте із порушенням норм матеріального права. У зв`язку із наведеним касаційний суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково, судове рішення у частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування рішень реєстратора та про визнання недійсним договору орендизмінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови, а в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину - належить залишити без змін.
 
Оскільки касаційний суд змінює частково судове рішення тільки в частині мотивів його прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється, і судові витрати пов`язані із поданням касаційної скарги покладаються на особу, яка подала касаційну скаргу.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» задовольнити частково.
 
Постанову Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» до  ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Укрзерно Трейд» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину від 20 березня 2018 року залишити без змін.
 
Постанову Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Прогрес-Плюс» до  ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Укрзерно Трейд» про скасування рішення державного реєстратора за індексним номером 40526878 від 06 квітня 2018 року, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5125482900:01:001:0554 від 29 березня 2018 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю«Укрзерно Трейд», скасування рішення про державну реєстрацію за індексним номером 40527252 від 06 квітня 2018 року змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    М. Є Червинська
 
Судді:                                                                                      Д. А. Гудима
 
                                                                                              В. М. Коротун
 
                                                                                              Є. В. Краснощоков
 
                                                                                              В. І. Крат