КИЇВСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД

Справа № 760/12849/22                                                                      Головуючий у суді І інстанції Мицик Ю.С.
Провадження № 22-ц/824/7138/2024                                                      Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
10 липня 2024 року                                                             м. Київ 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Голуб С.А.,
суддів: Слюсар Т.А., Таргоній Д.О.,
за участю секретаря судового засідання - Череп Я.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 05 грудня 2023 року та за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на ухвалу Дарницького районного суду міста Києва від 18 січня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» про визнання недійсним умов договору купівлі-продажу майнових прав, розірвання договору, стягнення збитків, неустойки, моральної шкоди та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» до ОСОБА_1 про стягнення пені, трьох процентів річних та індексу інфляції,
 
в с т а н о в и в:
 
У вересні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «АРТ Парк» про визнання недійсним умов договору купівлі-продажу майнових прав, розірвання договору, стягнення збитків, неустойки, моральної шкоди.
Позов мотивувала тим, що 13 січня 2020 року між нею як покупцем та відповідачем як продавцем був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37, відповідного до якого продавець зобов`язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири (далі - майнові права) у багатоквартирному будинку, розташованому на АДРЕСА_1 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за № 2 (далі - будинок), а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. Згідно з пунктом 1.2 договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 , яке належить продавцю.
Згідно з умовами укладеного договору позивачка зобов`язалася внести на користь відповідача ціну продажу майнових прав згідно із зафіксованим договором графіком платежів та встановленої ціни, а відповідач зобов`язався після прийняття будинку в експлуатацію передати у власність позивачці майнові права на отримання у власність квартири та чітко зазначив у договорі, що запланований строк такого прийняття в експлуатацію - 4 квартал 2021 року.
Позивачка вказувала, що починаючи з 16 січня 2020 року у рахунок сплати ціни продажу майнових прав за договором вона перерахувала 529 160,00 грн на рахунки відповідача, останній платіж був внесений 24 лютого 2022 року. Отже, вона належним чином виконувала свої зобов`язання за договором, вчасно та у повному обсязі здійснювала платежі за договором за встановленим графіком.
Проте, станом на кінець 4 кварталу 2021 року стан будинку (прогрес здійснення будівельних робіт) та готовність незавершеного будівництва у значній мірі не відповідала анонсованим продавцем та зафіксованим у договорі строкам завершення будівництва. Станом на січень 2022 року фактичний стан будівництва склав наявність зведених 12 поверхів зовнішніх стін панельної коробки 26-ти поверхового будинку, враховуючи, що 5 поверхів зовнішніх стін коробки будинку вже було збудовано станом на день укладення оспорюваного договору.
За наявного очевидного факту прострочення відповідачем виконання взятих на себе зобов`язань щодо завершення будівництва будинку у строк, визначений договором, та розуміючи, що передання майнових прав на квартиру позивачці значно відтерміновується, відповідач не повідомив її про такі обставини. Враховуючи зазначений факт, станом на кінець грудня 2021 року вона з істотною різницею була позбавлена того результату, на який очікувала на момент укладення договору, а саме на підставі пункту 5.3. договору мала право отримати ключі та мати доступ до квартири до повної сплати за графіком ціни продажу майнових прав, з настанням факту завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію, що у відповідності до пункту 1.5. договору було заявлено та зафіксовано у договорі - кінець 4 кварталу 2021 року.
17 грудня 2021 року позивачка звернулася до відповідача із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року та повернення фактично сплачених на той час грошових коштів за договором, посилаючись на порушення пункту 1.5. договору та очевидну неможливість передачі будинку в експлуатацію у термін, визначений договором. Однак, відповідач у листі від 06 січня 2022 року не визнав порушень умов договору зі сторони продавця, не запропонував відповідних змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, та, відповідно, виключення з нього неправдивих положень, що призводять до дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін. Вона не прийняла умов відповідача та листом від 15 січня 2022 року повторно наполягла на розірванні договору та поверненні фактично сплачених відповідачу на підставі договору коштів.
Позивачка стверджувала, що характер правовідносин за договором купівлі-продажу майнових прав між нею як споживачем (замовником) та відповідачем як виконавцем подібні до правовідносин, визначених положеннями статті 875 ЦК України. Отже, такі правовідносини слід кваліфікувати, як правочин про послугу - будівництво житла, тому застосуванню підлягають положення Закону України «Про захист прав споживачів».
Обґрунтовуючи вимогу про визнання недійсним умов договору, позивачка посилалася на положення частин першої, другої статті 18 «Про захист прав споживачів», вказавши, що відповідач включив у договір купівлі-продажу майнових прав несправедливі умови, наслідком яких є дисбаланс між правами позивача як покупця та правами відповідача як продавця та обмеження її прав, оскільки: договором встановлено право продавця на дострокове розірвання договору в односторонньому порядку при порушенні покупцем взятих на себе зобов`язань, однак аналогічного права покупця не встановлено; встановлена за договором відповідальність покупця є неспівмірною з відповідальністю продавця - договір встановлює обов`язок покупця виконати свої зобов`язання за договором навіть якщо продавець не виконає своїх. Вказане є підставою для визнання положень договору про відповідальність сторін та положень про розірвання цього договору нечинними.
Згідно з частиною другою статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Позивачка понесла реальні збитки у виді сплачених відповідачу грошових коштів на виконання умов договору у розмірі 529 160,00 грн у рахунок вартості майнових прав, які не можуть бути передані їй у зв`язку з порушенням строків завершення будівництва, які були визначені у договорі.
У зв`язку з тим, що відповідач допустив порушення умов договору і не забезпечив отримання нею завершеної будівництвом квартири, майнові права на яку є предметом спірного договору, наявні правові підстави для застосування частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та стягнення з відповідача неустойки, встановленої зазначеною нормою. Вартість робіт (послуг) відповідача за договором не визначена, тому доцільно застосувати неустойку у розмірі 3 % від загального розміру вартості майнових прав та стягнути з відповідача пеню у розмірі 20 135,70 грн (3 % від 671 190,00 грн).
При цьому, здійснюючи вибір об`єкту інвестування у житлову нерухомість, покупець у першу чергу звертала увагу на заявлені продавцями на ринку терміни прийняття будинку в експлуатацію, тобто суттєву для неї умову договору та вибору продавця. Анонсований відповідачем строк прийняття будинку в експлуатацію став одним з вирішальних факторів для укладення спірного договору. Тому значна невідповідність фактичного стану будівництва строкам завершення будівництва, що зафіксовані у договорі, завдає їй окрім майнових, нематеріальні збитки, адже вона розраховувала саме у зазначений в договорі строк отримати проінвестовану житлову нерухомість. У цій ситуації позивачка відчуває себе ошуканою. Надання відповідачем недостовірної інформації про терміни закінчення будівництва призвело до прийняття нею кінцевого помилкового рішення відносно вибору об`єкту інвестування та, як наслідок, до інфляційних втрат проінвестованих власних грошових коштів. Крім того, позиція відповідача з приводу порушення строків завершення будівництва, відсутність обґрунтованих пояснень зі сторони відповідача щодо такого значного порушення строків, неповідомлення про зміну строків прийняття будинку в експлуатацію, відсутність ініціативи щодо внесення змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, відмова в добровільному порядку розірвати договір та повернути сплачені кошти свідчить, що останнім не визнано порушення умов договору зі сторони продавця. Завдану моральну шкоду вона оцінює у розмірі 35 670,00 грн.
Посилаючись на порушення своїх прав як споживача, ОСОБА_1 просила суд:
- визнати недійсними умови договору купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, що обмежують її права;
- розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, укладений між нею та ТОВ «АРТ Парк»;
- стягнути з ТОВ «АРТ Парк» на її користь у рахунок відшкодування збитків фактично сплачені за договором грошові кошти у розмірі 529 160,00 грн;
- стягнути з ТОВ «АРТ Парк» на її користь неустойку у розмірі 20 135,70 грн;
- стягнути з ТОВ «АРТ Парк» на її користь у рахунок відшкодування моральної шкоди 35 670,00 грн.
- покласти на відповідача судові витрати, в тому числі витрати на професійну правничу допомогу.
У травні 2023 року ТОВ «АРТ Парк» подало до суду зустрічний позов до ОСОБА_1 про стягнення пені, трьох процентів річних та індексу інфляції.
Зустрічний позов обґрунтувало тим, що 13 січня 2020 року сторони уклали договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_3 . Вказаним договором встановлено базову ціну продажу майнових прав у розмірі 671 190,00 грн, яку мала сплатити інвестор. Договором встановлено графік внесення інвестором коштів на рахунок товариства у якості оплати ціни продажу майнових прав, а саме передбачено 38 щомісячних платежів за період з 17 січня 2020 року по 25 лютого 2023 року.
Однак, позивачка лише частково виконала своє зобов`язання щодо оплати ціни продажу майнових прав, фактично сплативши 529 160,00 грн. Останній платіж вона внесла 24 лютого 2022 року. Наступний платіж за графіком позивачка мала внести 25 березня 2022 року. Залишок несплаченого боргу становить 142 030,00 грн.
Отже, з урахуванням статей 11, 509, 549, 258 ЦК України на ОСОБА_1 слід покласти відповідальність за невиконання умов договору та за період з 18 травня 2022 року по 18 травня 2023 року стягнути пеню у розмірі 47 159,72 грн, нарахування якої передбачено пунктом 4.1. договору.
Крім того, ТОВ «АРТ Парк» вказує, що позивачка має нести відповідальність за порушення грошового зобов`язання, передбачену частиною другою статті 625 ЦК України. Тому за період з 26 березня 2022 року по 18 травня 2023 року з неї слід стягнути 3 % річних у розмірі 2 947,87 грн, а за період з 01 квітня 2022 року по 30 квітня 2023 року інфляційні втрати - 12 187,13 грн.
З огляду на викладене ТОВ «АРТ Парк» просило суд стягнути з ОСОБА_1 на його користь 62 294,72 грн, із яких: 47 159,72 грн - пеня, 2 947,87 грн - 3 % річних, 12 187,13 грн - інфляційні втрати, а також судові витрати.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 05 грудня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Розірвано договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АРТ Парк».
Стягнуто з ТОВ «АРТ Парк» на користь ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року, у розмірі 529 160,00 грн та моральну шкоду у розмірі 7 000,00 грн.
В задоволенні решти вимог позову  ОСОБА_1 відмовлено.
В задоволенні зустрічного позову ТОВ«АРТ Парк»відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в сумі 1 480,45 грн.
Стягнуто з ТОВ «АРТ Парк» на користь держави судовий збір в сумі 6 354,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у пункті 1.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року сторони погодили, що запланований термін прийняття будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, тобто цим договором передбачено кінцевий строк будівництва - до 31 грудня 2021 року. Тлумачення умов договору дає підстави для висновку, що пунктом 1.5 договору визначено саме строк закінчення будівництва, який є однією з істотних умов договору.
Порушення відповідачем строків будівництва і не введення об`єкта будівництва в експлуатацію у строк, визначений пунктом 1.5 договору, та на день розгляду справи у суді, є істотним порушенням умов договору. Строк затримки виконання зобов`язання відповідачем є значним, а об`єкт будівництва так і недобудований та не зданий в експлуатацію, як на час пред`явлення позову до суду, так і на час розгляду справи по суті.
За таких обставин, суд дійшов висновку щодо доведеності факту істотного порушення ТОВ «АРТ Парк» умов договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року та наявності підстав для його розірвання.
Твердження відповідача про те, що сторонами обумовлено орієнтовний термін здачі будинку в експлуатацію суд до уваги не взяв, оскільки погоджуючи умови договору, відповідач (продавець) запевняв, а позивачка (покупець) усвідомлювала, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав сторони дійшли згоди про те, що запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, тобто не пізніше 31 грудня 2021 року.
Також суд першої інстанції вважав, що оскільки договір купівлі-продажу майнових прав розірвано за рішенням суду, не підлягає задоволенню вимога про визнання недійсним умов цього договору у зв`язку з обмеженням прав покупця (позивачки), проте ОСОБА_1 має право вимагати від ТОВ «АРТ Парк», яке порушило умови договору, повернення коштів у розмірі 529 160,00 грн, які сплачені за вказаним договором, на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України.
Суд першої інстанції зазначив, що оскільки у дозволі на виконання будівельних робіт від 18 серпня 2017 року № ІУ 113172302272 замовником будівництва зазначено ТОВ «Новара-К», однак з огляду на умови додаткової угоди № 12-05/15 замовником будівництва є саме ТОВ «АРТ Парк», з усіма правами та обов`язками замовника, доводи відповідача про те, що він не є забудовником, тому не може нести відповідальність за невиконання умов договору, є необґрунтованими.
Відмовляючи позивачці у стягненні неустойки, суд першої інстанції  виходив з того, що тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.
Виходячи з підстав пред`явленого позову, враховуючи характер і обсяг психологічних страждань позивачки, істотність вимушених змін у житті, суд, врахувавши позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 грудня 2020 року у справі №752/17832/14-ц, вважав, що справедливою компенсацією моральних страждань буде стягнення з відповідача моральної шкоди у розмірі 7 000,00 грн.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ТОВ «АРТ Парк», районний суд зазначив, що станом на 24 лютого 2022 року та на день розгляду справи по суті будівництво 26-ти поверхового будинку не завершене (збудовано 12 поверхів). Тобто, строки виконання не дотримані відповідачем, про що позивача не повідомлено. Таким чином, у позивача як покупця було достатньо підстав вважати, що відповідач як продавець не виконає свого обов`язку у визначений ним термін, тому вона правомірно відмовилася від продовження виконання умов договору від 13 січня 2020 року.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що першим порушив виконання свого зобов`язання за договором від 13 січня 2020 року саме відповідач, оскільки не здав об`єкт до експлуатації у визначений строк. З огляду на положення частини третьої статті 538 ЦК України саме позивачка мала достатні підстави для зупинення виконання свого зобов`язання, а не відповідач. При цьому матеріали справи не містять доказів своєчасного письмового повідомлення позивачки як покупця про неможливість виконання зобов`язання з певних обставин та реалізацію свого права на зупинення обов`язку завершення будівництва, тому зустрічні вимоги про стягнення пені, передбаченої пунктом 4.1 договору, трьох процентів річних й інфляційних втрат, передбачених частиною другою статті 625 ЦК України, задоволенню не підлягають.
09 грудня 2023 року представник позивачки - адвокат Мордасова В.О. звернулась до суду із заявою про ухвалення додаткового рішення, в якому просила стягнути з ТОВ «АРТ Парк» на користь ОСОБА_1 понесені витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 28 000,00 грн.
Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 18 січня 2024 року заяву представника ОСОБА_1 - адвоката Мордасової В.О. про ухвалення додаткового рішення залишено без розгляду.
Постановляючи зазначену ухвалу, суд першої інстанції виходив з того, що докази понесених позивачкою судових витрат було подано без додержання вимог частини восьмої статті 141 ЦПК України, а саме заяву про намір подати такі докази протягом п`яти днів після ухвалення рішення ані позивачка, ані її представник не зробили, тому підстав для ухвалення у цій справі додаткового рішення немає, а відповідна заява підлягає залишенню без розгляду.
В апеляційній скарзі на рішення суду першої інстанції ТОВ «АРТ Парк» в особі представника - адвоката Лукомського П.В. просить зазначене рішення скасувати з мотивів неповного з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права й порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічні позовні вимоги задовольнити.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначило, що суд першої інстанції безпідставно ототожнив передбачений у п. 1.5 Договору купівлі-продажу майнових прав №КБ2-5-37 від 13 січня 2020 року (надалі-Договір) запланований термін прийняття будинку в експлуатацію із строком закінчення будівництва, хоча за своєю правовою природою ці правові категорії є різними. До того ж вбачається, що суд залишив поза увагою правові висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах в частині тлумачення передбаченого у договорах запланованого терміну прийняття будинку в експлуатацію.
Суд першої інстанції безпідставно відніс до істотних умов Договору строк завершення будівництва і здачі в експлуатацію будинку, не навівши цьому правового обґрунтування у рішенні.
Твердження суду першої інстанції про те, що Товариство у спірній ситуації порушило обов`язок із своєчасного завершення будівництва та із своєчасного прийняття будинку в експлуатацію і що це порушення є істотним, не відповідає фактичним обставинам, наявним у справі доказам та нормам матеріального права, а отже є безпідставним.
Визнавши істотним порушення Договору, суд першої інстанції не врахував висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, адже взагалі не дослідив па підставі наявних у справі доказів, чи була фактично завдана у спірній ситуації шкода ОСОБА_1 , яка саме особа її заподіяла; в чому полягала завдана шкода ОСОБА_1 (реальні збитки та/або упущена вигода); який розмір фактично заподіяної ОСОБА_1 шкоди і чи є він значним; чи була у спірній ситуації поведінка Товариства протиправною; чи існує причинний зв`язок між заподіяною шкодою та протиправною поведінкою Товариства у рамках договору з ОСОБА_1 . При цьому, враховуючи відсутність у матеріалах справи доказів, на підставі яких суд міг би з`ясувати та надати правову оцінку всім вищевказаним питанням, вбачається ухвалення судом незаконного та необґрунтованого рішення за недоведеності усіх чотирьох елементів такої цивільно-правової відповідальності.
Суд безпідставно ухвалив рішення в частині повернення ОСОБА_1 грошових коштів за Договором, не зважаючи на те, що на момент ухвалення такого рішення Договір вважається чинним, адже рішення з приводу його розірвання ще не набрало законної  сили. Тож, суд першої інстанції не мав правових підстав застосовувати до спірної ситуації в обґрунтування повернення Товариством коштів правову норму, яка поширюється на деліктні зобов`язання.
Суд безпідставно вважав доведеними факти істотності порушення Договору, адже ним не було з`ясовано та встановлено ряд інших обставин, що мають значення для правильного вирішення питання щодо можливості розірвання Договору за частино другою статті 651 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК Украйні).
Від представника ОСОБА_1 - адвоката Мордасової В.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу ТОВ «АРТ Парк».
Вважає доводи відповідача помилковими, адже встановлені законом умови щодо розірвання цивільного договору на підставі статті 651 ЦК України не можна ототожнювати та прирівнювати до застосування до сторони договору цивільно-правової відповідальності.
В даному випадку судом обґрунтовано досліджувалась обставина саме істотності порушення договору, як підстава для його розірвання в судовому порядку, що не є тотожнім дослідження обставин при вирішенні питанням про застосування цивільно-правової відповідальності. Питання застосування цивільно-правової відповідальності не є предметом спору у даній справі, тому обґрунтовано суд першої інстанції не досліджував ці питання.
Вважає, що судом першої інстанції обґрунтовано надано оцінку порушення договору - як істотного, враховуючи обставини справи та докази, що містяться в матеріалах справи. Така оцінка за загальним правилом здійснюється судом на власний розсуд із врахуванням конкретних обставин у кожній окремій справі, але з застосуванням певних критеріїв такої оцінки, якими є:
- «значна міра» позбавлення сторони того, на що вона очікувала при укладенні договору;
- завдана порушенням договору шкода (при цьому, як правильно зауважив суд першої інстанції на підставі висновків Верховного суду, при визначенні шкоди йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору, як очікувала);
- співвідношення такої шкоди з тим, що могла очікувати сторона в разі належного виконання договору.
Всі ці питання були досліджені судом першої інстанції, що спростовує доводи апеляційної скарги.
Посилання відповідача в апеляційній скарзі на те, що судом не досліджено яка саме особа заподіяла шкоду, чи була у спірній ситуації вина відповідача та чи існує причинний зв`язок між заподіяною шкодою і протиправною поведінкою відповідача - не відносяться до предмету дослідження обставин у даній справі та правомірно не прийняті до уваги судом першої інстанції.
Відповідаючи на питання, чи дійсно у даній справі позивачка позбавлена у значній мірі того, на що розраховувала при укладенні Договору з відповідачем - слід врахувати, що відповідач, як особа, що складала Договір та визначала його умови, встановив окремим пунктом умову щодо запланованого терміну прийняття будинку в експлуатацію без будь-яких виключень та застережень та порушенням вказаного в договорі запланованого терміну прийняття будинку в експлуатацію, позивачка на сьогоднішній день не має квартири, яку очікувала вже отримати, а також на даний час позивачка позбавлена можливості придбати подібну квартиру за ціною, яка була зафіксована Договором, та яку сплачувала позивачка, оскільки вартість такої квартири буде вочевидь вищою за вартість квартири, яка була нею профінансована на стадії будівництва житлового будинку.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що ТОВ «Арт Парк» не є ані підрядником, ані замовником будівництва, ані будівельною компанією, жодним чином не відповідає за строки прийняття будинку в експлуатацію та не має до цього жодного відношення та правових підстав викликає логічне запитання для яких цілей та на підставі яких даних відповідач вносив це положення в умови Договору з позивачкою.
Відповідач розумів, що включення до Договору умови з визначеним конкретним строком запланованого введення будинку в експлуатацію дають підстави покупцю сформувати думку та розраховувати, що інвестуючи грошові кошти в будівництво житлової нерухомості, запланований строк прийняття якої в експлуатацію визначено Договором, то квартира буде отримана покупцем в майбутньому орієнтовно у такий строк та спонукають укласти Договір, адже за відсутності в Договорі таких умов або вказівки на те, що строк завершення будівництва є невизначеним та приблизним, позивач не погодився би на укладення Договору, що свідчить про наявність факту вводу покупця в оману.
Укладаючи спірний Договір, позивачка розраховувала, що у зазначені в Договорі строки запланованого завершення будівництва, будинок та про інвестований нею об`єкт житлової нерухомості - квартира будуть завершені та вона зможе отримати право власності на квартиру, однак через істотне прострочення термінів прийняття завершеного будівництва в експлуатацію, позивачка позбавлена того, на що розраховувала під час укладення спірного Договору.
В даному випадку не має значення чи наявна безпосередньо вина відповідача у порушенні строків завершення будівництва, адже істотність порушення договору визначається за наслідками та об`єктивними обставинами, що склались саме для позивачки.
Твердження відповідача, що встановлений Договором строк завершення будівництва є лише орієнтовним та не створює для  нього правові наслідки, позивачка вважає є помилковим, оскільки Договором закріплено саме запланований, а не орієнтовний строк. 
У справі № 722/1297/21 у подібних правовідносинах, Верховний суд в постанові від 26 квітня 2023 року зробив висновок, що суди помилково вважали, що умовами договору, в якому передбачено запланований термін введення об`єкту будівництва в експлуатацію, визначено лише орієнтовний термін введення об`єкта в експлуатацію та не передбачено кінцевого терміну виконання означеного зобов`язання, тому строк виконання відповідачем зобов`язання щодо введення об`єкта в експлуатацію не настав. Верховний суд вказав, що такі висновки є помилковими.
Крім цього, у цій же справі Верховний суд зробив висновок, що при порушенні запланованого терміну введення будинку в експлуатацію, відповідач допустив істотне порушення умов договору, внаслідок якого позивач протягом тривалого часу позбавлена можливості отримати у власність нерухоме майно, за яке була сплачена визначена умовами договору сума коштів.
В даному випадку позивачка вважає, що слід також прийняти до уваги положення Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», у якому законодавець на даний час визначив особливості цивільного обороту об`єктів незавершеного будівництва і майбутніх об`єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об`єкти. 
Так, відповідно до частини другої статті 13 зазначеного Закону, істотними умовами договору купівлі-продажу неподільного об`єкта незавершеного будівництва / майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж), крім умов, передбачених частиною першою цієї статті, є: запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об`єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об`єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов`язання щодо забезпечення передачі об`єкта нерухомого майна покупцю (п. 15).
Тобто, на даний час усунуто прогалину, щодо якої виникали спори та різне тлумачення щодо визначення чи є квартал та рік запланованого введення будинку в експлуатацією умовою, що є істотною в договорах, що стосуються будівництва майбутніх об`єктів нерухомості.
Підсумовуючи зазначає, що суд першої інстанції зробив правильний висновок, що відповідач не забезпечив отримання позивачкою завершеної будівництвом квартири, у строки, які сам відповідач визначив та вніс їх до Договору з  позивачкою, а тому висновок суду про наявність підстав для розірвання Договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України є обґрунтованим.
Просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
В апеляційній скарзі на ухвалу суду першої інстанції  ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Мордасової В.О. просить вказану ухвалу скасувати з мотивів порушення судом першої інстанції норм процесуального права, які призвели до постановлення помилкової ухвали, а справу направити до суду першої інстанції для розгляду по суті заяви про ухвалення додаткового рішення.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що судом першої інстанції зроблено помилковий висновок та неправильно застосовано статтю 141 ЦПК України. 
В позовній заяві позивачкою одразу було заявлено, що позовна заява подається представником - адвокатом та вказано, що адвокат здійснює від імені Клієнта (Позивача) всі процесуальні права та обов`язки позивача у справі, без обмежень, згідно Договору про надання правової допомоги. Копія такого Договору, як доказ був доданий до позовної заяви та міститься в матеріалах справи.
Виходячи із загального змісту статті 141 Цивільного процесуального кодексу України, та, зокрема, зі змісту частини 8, як складової цієї норми вбачається, що суд в будь-якому випадку має розподілити між сторонами судові витрати (як судовий збір так і інші витрати , що пов`язані з розглядом справи, перелік яких наведено у статті 138 ЦПК України) та про які містяться докази в матеріалах справи.
Так, серед позовних вимог позовної заяви (розділ 3 Позовної заяви) позивачкою окремо було зазначено наступне прохання «судові витрати, в тому числі витрати па професійну правничу допомогу, покласти на відповідача.» У Розділі 8 Позовної заяви позивачкою надано попередній (орієнтовний) розрахунок суми таких витрат та зазначено, що позивачка понесла та очікує понести наступні судові витрати, пов`язані з розглядом цієї справи в суді: витрати позивачки на професійну правничу допомогу адвоката складуть 28 000,00 грн, що підтверджується умовами укладеного між Позивачем та Адвокатом Договору про надання правової допомоги № 05-1 від 02 травня 2022 року. Вартість правової допомоги зафіксована Сторонами в Договорі у твердому розмірі за супровід справи в цілому.
Таким чином, у першій заяві по суті позивачкою було заявлено про компенсацію понесених витрат на правничу допомогу, указано їх орієнтовний розмір та подано докази - Договір про надання правової допомоги, в якому визначено розмір вартості правової допомоги.
Зазначене спростовує висновок суду першої інстанції, що докази щодо понесених позивачем ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу до закінчення судових дебатів стороною позивача не подавались.
Просить скасувати ухвалу Дарницького районного суду м. Києва від 18 січня 2024 року про залишення без розгляду заяви представника  ОСОБА_1 - адвоката Мордасової В.О., про ухвалення додаткового рішення і направити справу до суду першої інстанції для розгляду по суті заяви представника ОСОБА_1 - адвоката Мордасової В.О. про ухвалення додаткового рішення
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивачки - адвокат Мордасова В.О. заперечувала проти задоволення апеляційної скарги відповідача, просила залишити її без задоволення. Натомість наполягала на задоволенні її апеляційної скарги на ухвалу суду першої інстанції.
Сторона відповідача в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, представник ТОВ«АРТ Парк» - адвокат Лукомський П.В. у день засідання надіслав до Київського апеляційного суду клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи у зв`язку із необхідністю його участі в іншому судовому процесі.
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Отже, процесуальним законом суду апеляційної інстанції надано право розгляду справи за відсутності сторін, які належним чином повідомлені про розгляд справи, незалежно від причин їх неявки.
Верховним Судом неодноразово зазначалось, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а неможливість вирішення спору (питання) у відповідному судовому засіданні без участі особи, яка не з`явилась (статті 240 ЦПК України).
Європейський суд з прав людини також наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (рішення від 02 грудня 2010 року у справі «Шульга проти України», заява № 16652/04).
Виходячи з наведеного, колегія суддів у межах своїх повноважень дійшла висновку про визнання неявки представника відповідача в судове засідання такою, що не перешкоджає апеляційному перегляду справи та з огляду на те, що він належним чином повідомлений про судове засідання в суді апеляційної інстанції, з урахуванням категорії справи, доводів апеляційних скарг на рішення і ухвалу суду першої інстанції та заперечень відзиву на одну з них, на підставі статей 369, 372 ЦПК Україниухвалила залишити без задоволення клопотання про відкладення судового засідання та проводити розгляд справи за відсутності цього учасника справи.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представника позивачки в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість судових рішень суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, а також заперечень відзиву на одну з них, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу відповідача слід залишити без задоволення, а апеляційну скаргу позивачки - задовольнити з таких підстав.
За правилом частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Судом першої інстанції встановлено, що 
13 січня 2020 року між ОСОБА_1 як покупцем та ТОВ «АРТ Парк» як продавцем укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-5-37, за умовами якого продавець зобов`язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за № 2, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру (том 1, а.с. 16-22).
Згідно з пунктом 1.2 договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проектною площею 41,4 кв. м, що складається з 1 кімнати і знаходиться на 5 поверсі будинку, яке належить продавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2006 за реєстровим № 4786, договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2016 року за реєстровим № 889, договору від 12 травня 2015 року № 12-05/15 про забудову земельної ділянки, позитивним Висновком комплексної державної експертизи № 00-0483-17/ЦБ від 03 липня 2017 року та дозволу про виконання будівельних робіт від 18 серпня 2017 року № ІУ 113172302272 (далі - квартира).
Пунктом 1.3. договору передбачено, що майнові права передбачають право покупця після прийняття будинку в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, сплати остаточної ціни продажу майнових прав та передачі будинку під заселення набути у власність квартиру.
Відповідно до пункту 1.4. договору покупець набуває право приватної власності на майнові права на підставі цього договору з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця.
Запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року (пункт 1.5. договору).
Ціна продажу майнових прав за договором складає 671 190,00 грн (пункт 3.1. договору).
Згідно з пунктом 3.3. договору порядок внесення ціни продажу майнових прав визначено частинами, графік та розмір часткових платежів у період з 17 січня 2020 року по 25 лютого 2023 року (шляхом здійснення всього 38 платежів за графіком).
Пунктом 3.5. договору сторони погодили, що після здійснення покупцем оплати частини ціни продажу майнових прав у розмірі 245 000,00 грн та після передачі будинку під заселення, покупець має право отримати ключі від квартири та має право доступу до квартири для використання її за цільовим призначенням і виконання ремонтних робіт, що підтверджується актом допуску, який підписується сторонами.
У випадку порушень покупцем строків оплати ціни продажу майнових прав більше ніж на 15 днів покупець сплачує продавцю штраф у розмірі 5% від ціни продажу майнових прав (пункт 4.2. договору).
Відповідно до пункту 6.3 договору покупець підтверджує, що до підписання цього договору, він у доступній для нього наочній формі і в повному обсязі отримав всю необхідну інформацію про майнові права, що забезпечує його свідомий і компетентний вибір. Продавець свідчить, що від покупця не приховано обставини, які мають істотне значення для цього договору; до укладення цього договору майнові права та/або квартира чи її частини: іншим особам не відчужені, у заставі та у податковій заставі не перебувають, щодо них відсутні судові спори, внаслідок укладення цього договору не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, не існує інших обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо майнових прав та/або квартири чи її частини.
Встановлено, що останній платіж з оплати ціни майнових прав ОСОБА_1 відповідно до графіку внесла 25 лютого 2022 року на рахунок товариства у розмірі 11 838,61 грн. Загалом покупець, на виконання умов договору, за період з 13 лютого 2020 року по 25 лютого 2022 року сплатила 529 160,00 грн, що стороною відповідача не заперечується.
17 лютого 2021 року ОСОБА_1 зверталася до ТОВ «АРТ Парк» із заявою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та повернення коштів у зв`язку з порушенням продавцем пунктів 1.5, 6.3 договору та неможливістю передачі будинку в експлуатацію, в обумовлений договором строк та претензію, на що отримала відмову (том 1, а.с. 28-41).
Станом на 23 серпня 2022 року багатоповерховий будинок АДРЕСА_1 не збудований, що стороною відповідача не оспорюється (том 1, а.с.46-49).
Встановлено, що Державним архітектурно-будівельною інспекцією України 18 серпня 2017 року № ІУ 113172302272 видано дозвіл на виконання будівельних робіт (будівництво) житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), замовник - ТОВ «Новара-К», генеральний підрядник (підрядник) - ТОВ «Укрспецбудмонтаж-2» (том 1, а.с.98-99).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 09 березня 2023 року у справі № 910/9495/223 у позові ТОВ «Арт Парк» до ТОВ «НАВАРА-К», треті особи: ТОВ «Смерековий Гай», Київська міська рада, про зобов`язання виконати умови договору відмовлено. Рішення в апеляційному порядку не оскаржувалося, набрало законної сили.
Із судового рішення у справі № 910/9495/223 встановлено:
- 22 листопада 2006 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «НАВАРА-К» (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення № 73/130 від 2006 року Київської міської ради за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 8000000000:63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення;
- додатковою угодою від 20 червня 2019 року функції замовника будівництва за договором № 12-05/15 від 12 травня 2015 року передані від ТОВ «НОВАРА- К» до ТОВ «АРТ Парк».
Щодо висновків суду про задоволення позову в частині розірвання договору.
Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).
Загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер, й інші джерела правового регулювання, насамперед, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, виявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку;(3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (див. пункти 78, 82 - 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21)).
Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати (див. пункти 116 - 120 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19)).
У пункті 1.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року сторони погодили, що запланований термін прийняття будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, тобто цим договором передбачено кінцевий строк будівництва - до 31 грудня 2021 року. Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що тлумачення умов договору дає підстави для висновку, що пунктом 1.5 договору визначено саме строк закінчення будівництва, який є однією з істотних умов договору.
Порушення відповідачем строків будівництва і не введення об`єкта будівництва в експлуатацію у строк, визначений пунктом 1.5 договору, та на день розгляду справи у суді, є істотним порушенням умов договору. Строк затримки виконання зобов`язання відповідачем є значним, а об`єкт будівництва так і недобудований та не зданий в експлуатацію, як на час пред`явлення позову до суду, так і на час розгляду справи по суті.
Твердження відповідача про те, що сторонами обумовлено орієнтовний термін здачі будинку в експлуатацію суд першої інстанції обґрунтовано не взяв до уваги, оскільки погоджуючи умови договору, відповідач (продавець) запевняв, а позивач (покупець) усвідомлювала, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав сторони дійшли згоди про те, що запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, тобто не пізніше 31 грудня 2021 року.
За таких обставин, суд першої дійшов вірного висновку щодо доведеності факту істотного порушення ТОВ «АРТ Парк» умов договору купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року та наявності підстав для його розірвання.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «Арт Парк» не спростовують висновків суду першої інстанції, оскільки вони зроблені із правильним застосуванням норм матеріального права, врахуванням практики Верховного Суду України у подібних справах.
Щодо висновків суду в частині задоволення позову про стягнення коштів.
Згідно з частиною першою статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (частина друга статті 653 ЦК України).
Відповідно до частини четвертої статті 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
У пункті 3 частини третьої статті 1212 ЦК України передбачено, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.
Тлумачення вказаних норм дає підстав для висновку, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона, яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом договір розірвано за рішенням суду, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України (подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 537/4259/15-ц (провадження № 61-592св20)).
Встановлено, що сторони 13 січня 2020 року уклали договір купівлі- продажу майнових прав за умовами якого товариство зобов`язалось організовувати будівництво та забезпечити введення в експлуатацію об`єкта будівництва, а також передати у власність квартиру, та всі документи, необхідні для реєстрації права власності на нього. Покупець, у свою чергу, зобов`язалася сплатити суми частинами на умовах, у порядку та строки, що передбачені договором. На виконання умов, передбачених пунктами 3.1-3.3 договору, позивач здійснила оплату вартості майнових прав у сумі 529 160,00 грн.
Оскільки договір купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року розірвано за рішенням суду, то ОСОБА_1 має право вимагати від ТОВ «АРТ Парк», яке порушило договір, повернення коштів у розмірі 529 160,00 грн, які сплачені за вказаним договором, на підставі пункту З частини третьої статті 1212 ЦК України.
Оскільки у дозволі на виконання будівельних робіт від 18 серпня 2017 року № ІУ 113172302272 замовником будівництва зазначено ТОВ «НОВАРА-К», однак з огляду на умови додаткової угоди № 12-05/15 замовником будівництва є саме ТОВ «АРТ Парк», з усіма правами та обов`язками замовника, доводи відповідача про те, що він не є забудовником, тому не може нести відповідальність за невиконання умов договору, суд першої інстанції правильно не взяв до уваги.
Щодо висновків суду по відшкодуванню моральної шкоди
Стаття 611 ЦК України передбачає правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц (провадження № 14-714цс19) сформулювала висновок, згідно яким, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті З ЦК України)
Згідно пункту 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 31 березня 1995 року № 4 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо), яких зазнав позивач, характеру немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення тощо) та з урахуванням інших обставин. Зокрема, враховуються стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану, добровільне - за власною ініціативою чи за зверненням потерпілого спростування інформації редакцією засобу масової інформації. При цьому суд має виходити із засад розумності, виваженості та справедливості.
Позивач свою вимогу про відшкодування моральної шкоди у розмірі 35 670,00 грн обґрунтовує тим, що її права порушені внаслідок неможливості відповідача передати їй право власності на майнові права у строк, визначений договором. Здійснюючи вибір об`єкту інвестування у житлову нерухомість, покупець у першу чергу звертала увагу на заявлені продавцями на ринку терміни прийняття будинку в експлуатацію, тобто суттєву для неї умову договору та вибору продавця. Анонсований відповідачем строк прийняття будинку в експлуатацію став одним з вирішальних факторів для укладення спірного договору. Тому значна невідповідність фактичного стану будівництва строкам завершеного будівництва, що зафіксовані у договорі, завдає їй окрім майнових нематеріальні збитки, адже вона розраховувала саме у зазначені в договорі строк отримати проінвестовану житлову нерухомість. Крім того, позиція відповідача з приводу порушення строків завершення будівництва, відсутність обґрунтованих пояснень зі сторони відповідача щодо такого значного порушення строків, неповідомлення про зміну строків завершення будівництва, відсутність ініціативи щодо внесення змін до договору для приведення його умов у відповідність до дійсних та реальних даних, відмова в добровільному порядку розірвати договір та повернути сплачені кошти, свідчить, що останнім не визнано порушення умов договору зі сторони продавця.
На переконання позивача такі неправомірні дії відповідача, завдали їй значних моральних страждань. Позивач вважає, що відшкодування їй моральної (немайнової) шкоди саме у розмірі 35 670,00 грн зможе частково компенсувати її моральні (немайнові) страждання.
Встановивши, що у договорі купівлі-продажу майнових прав від 13 січня 2020 року строк готовності об`єкта будівництва є таким, що визначений певним періодом, суд вважає, що наявні підстави для покладення на ТОВ «АРТ Парк» обов`язку відшкодувати позивачу моральну шкоду.
Будь-яка компенсація моральної шкоди не може бути адекватною дійсним стражданням, тому будь-який її розмір може мати суто умовний вираз.
У пункті 78 рішення у справі «Мельниченко проти України» (рішення від 19 жовтня 2004 року) (заява N 17707/02) зазначено, що суд повторює, що моральна шкода має визначатися за автономними критеріями, що випливають з Конвенції, а не на підставі принципів, визначених у національному законодавстві чи практиці відповідної держави (див. mutatis mutandis. «The Sundday Times проти Великобританії» (N 1) (стаття 50), рішення від 6 листопада 1980 р., серія А N 38, с. 17,параграф 41, та «Пробстмеїр проти Німечинни», рішення від 1 липня 1997 р., Доповіді 1997-УІ, с. 1140, параграф 77).
Враховуючи викладене, оцінивши досліджені у судовому засіданні докази в їх сукупності, виходячи з підстав пред`явленого позову, враховуючи характер і обсяг психологічних страждань позивача, істотність вимушених змін у житті, суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що справедливою компенсацією моральних страждань, буде стягнення з відповідача  на користь позивачки моральної шкоди у розмірі 7 000,00 грн.
При цьому суд врахував позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 грудня 2020 року у справі №752/17832/14-ц, що визначаючи розмір відшкодування, суд має керуватися принципами розумності, справедливості та співмірності. Розмір відшкодування моральної шкоди має бути не більшим ніж достатньо для розумного задоволення потреб потерпілої особи, і не повинен приводити до її безпідставного збагачення.
Рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору та стягнення пені, передбаченої вимогами Закону України «Про захист прав споживачів» не оскаржувалось, отже колегією суддів правильність цих висновків не перевіряється.
Щодо висновків суду в частині відмови у задоволенні зустрічного позову.
У судовому засіданні встановлено, що позивач станом на 24 лютого 2022 року належним чином виконувала свої зобов`язання за договором - вносила щомісячну плату ціни продажу майнових прав, а невиконання умов договору щодо внесення плати за умовами договору з 25 березня 2022 року було пов`язане саме з невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за пунктом 1.5 договору - здача будинку в експлуатацію у 4 кварталі 2021 року.
У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі (частина третя статті 538 ЦК України).
Якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок (частина четверта статті 538 ЦК України).
Станом на 24 лютого 2022 року та на день розгляду справи по суті будівництво 26-ти поверхового будинку не завершене (збудовано 12 поверхів). Тобто, строки виконання не дотримані відповідачем, про що позивача не повідомлено.
Таким чином, у позивача (покупця) було достатньо підстав вважати, що відповідач (продавець) не виконає свого обов`язку у визначений ним термін, тому вона правомірно відмовилася від продовження виконання умов договору від 13 січня 2020 року .
Суд першої інстанції уважав за можливе застосування частини третьої статті 538 ЦК України до даних договірних зобов`язань за аналогією (стаття 8 ЦК України). Це не суперечитиме загальним засадам та змісту цивільного права.
Так суд дійшов висновку, що першим порушив виконання свого зобов`язання за договором від 13 січня 2020 року саме відповідач, оскільки не здав об`єкт до експлуатації у визначений строк. З огляду на положення частини третьої статті 538 ЦК України саме позивач мала достатні підстави для зупинення виконання свого зобов`язання, а не відповідач.
При цьому відповідно до частини другої статті 538 ЦК України сторона, яка наперед знає, що вона не зможе виконати свого обов`язку, повинна своєчасно повідомити про це другу сторону.
Оскільки матеріали справи не містять доказів своєчасного письмового повідомлення позивача (покупця) про неможливість виконання зобов`язання з певних обставин та реалізацію свого права на зупинення обов`язку завершення будівництва, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що вимоги за зустрічним позовом ТОВ «АРТ Парк» про стягнення пені, передбаченої пунктом 4.1 договору, трьох процентів річних й інфляційних втрат, передбачений частиною другою статті 625 ЦК України, задоволенню не підлягають.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги  відповідача ґрунтуються на його власному тлумаченні і розумінні спірних правовідносин та положень законодавства, вони не спростовують правильність висновків суду першої інстанції, а відтак не дають підстав вважати, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.
Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
У контексті вказаної практики колегія суддів вважає вищенаведене обґрунтування цієї постанови достатнім, а висновки суду першої інстанції визнає більш логічно обґрунтованими та послідовними, аніж аргументи апеляційних скарг.
Суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого ОСОБА_1 позову та заявленого ТОВ «АРТ Парк» зустрічного позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційних скаргах, відсутні.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, апеляційна скарга ТОВ «АРТ Парк» підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду залишенню без змін.
Щодо ухвали Дарницького районного суду м. Києва від 18 січня 2024 року про залишення без розгляду заяви представника позивачки про ухвалення додаткового рішення залишено без розгляду.
Суд першої інстанції, постановляючи вказану ухвалу, виходив з того, що докази щодо понесених позивачкою витрат на професійну правничу допомогу до закінчення судових дебатів стороною позивача не подавались і заяву про намір подати такі докази протягом п`яти днів після ухвалення рішення ані позивачка, ані її представник не зробили, що відповідно до вимог частини восьмої статті 141 ЦПК України є підставою для залишення поданої заяви про ухвалення додаткового рішення без розгляду.
Проте колегія суддів не може в повній мірі погодитись з таким висновком суду першої інстанції виходячи з наступного.
Згідно із частиною першою статті 270 ЦПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо: стосовно певної позовної вимоги, з приводу якої сторони подавали докази і давали пояснення, не ухвалено рішення; суд, вирішивши питання про право, не зазначив точної грошової суми, присудженої до стягнення, або майно, яке підлягає передачі, або дії, що треба виконати; судом не вирішено питання про судові витрати; суд не допустив негайного виконання рішення у випадках, встановлених статтею 430 цього Кодексу.
Тобто, процесуальним законом визначено вичерпний перелік підстав для ухвалення додаткового рішення, однією з яких є невирішення питання про судові витрати разом з ухваленням судового рішення у справі (пункт 3 частини першої статті 270 ЦПК України).
За загальним правилом, у судовому рішенні повинні бути розглянуті усі заявлені вимоги, а також вирішено всі інші, в тому числі, процесуальні питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також окремих процесуальних питань, зокрема, розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення.
Таким чином, у випадку, якщо суд при ухваленні судового рішення по суті спору з певних причин не вирішив питання про судові витрати, або відкладення вирішення цього питання було ініційовано стороною у справі, таке питання підлягає вирішенню шляхом ухвалення судом додаткового судового рішення в порядку статті 270 ЦПК України.
Вказаний висновок викладено у постанові (додатковій) Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року у справі № 447/3950/21.
За приписами частини першої, пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.
Відповідно до положень частин першої - другої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
За правилом частини другої статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). 
Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. 
У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Відповідно до частини першої статті 246 ЦПК України, якщо сторона з поважних причин не може подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат до закінчення судових дебатів у справі, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог.
Аналіз наведених процесуальних норм вказує на те, що умовами вирішення питання про розподіл судових витрат (крім судового збору), є подання стороною відповідної заяви (усної чи письмової) до закінчення судових дебатів у справі, а також подання відповідних доказів про понесені витрати у строки, визначені процесуальним законом.
Неподання чи незаявлення стороною до закінчення судових дебатів у справі про необхідність розподілу судових витрат, пов`язаних із розглядом справи, є підставою для відмови у задоволенні заяви про ухвалення додаткового рішення щодо таких судових витрат.
Неподання стороною доказів у підтвердження розміру витрат, пов`язаних із розглядом справи, до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву, має своїм процесуальним наслідком залишення такої заяви без розгляду.
Водночас потрібно розрізняти наслідки своєчасного неподання заяви про відшкодування судових витрат, пов`язаних з розглядом справи, та доказів  у підтвердження їх розміру, та загальні правила розподілу судових витрат за результатами розгляду справи.
Залишаючи заяву про ухвалення додаткового рішення без розгляду, суд невірно розтлумачив норми частини восьмої статті 141 ЦПК України, оскільки якщо до закінчення судових дебатів у справі сторона не зробила ні усної, ні письмової заяви щодо відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу, це є підставою не для залишення її без розгляду, а для відмови в її задоволенні.
Велика Палата Верховного Суду, приймаючи додаткову постанову від 19 лютого 2020 року в справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19), також залишила без розгляду заяву відповідача про стягнення понесених нею витрат на професійну правничу допомогу з огляду на пропуск нею строку для подання доказів понесених витрат (пункти 53, 57 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року в справі № 755/9215/15).
Таким чином, суд першої інстанції зробив неправильний висновок про залишення заяви про ухвалення додаткового рішення без розгляду з підстав того, що стороною позивача не дотримано процедури, визначеної частиною восьмою статті 141 ЦПК України, а саме до закінчення судових дебатів у справі не зроблено відповідну заяву про намір подати докази на підтвердження понесення судових витрат на правову допомогу протягом п`яти днів після ухвалення рішення по суті спору.
Питання щодо пропуску позивачкою п`ятиденного строку, передбаченого частиною восьмою статті 141 ЦПК України, для подання таких доказів районним судом не вирішувалось.
Отже, ухвала про залишення заяви про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу судових витрат на професійну правничу допомогу без розгляду є такою, що постановлена без належного врахування обставин, що мають значення для справи, та з порушенням норм цивільного процесуального законодавства України.
Відповідно до пункту 6 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати ухвалу, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Згідно із вимогами статті 379 ЦПК України підставами для скасування ухвали суду, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направлення справи для продовження розгляду до суду першої інстанції є, зокрема, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права чи неправильне застосування норм матеріального права, які призвели до постановлення помилкової ухвали.
За таких обставин колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги  ОСОБА_1 заслуговують на увагу, а висновок суду щодо залишення заяви про ухвалення додаткового рішення без розгляду є необґрунтованим та не відповідає нормам діючого законодавства, тому відповідно до статті 379 ЦПК України ухвала підлягає скасуванню з направленням справи для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 367 - 369, 372, 374, 375, 379, 381 - 384 ЦПК України, суд
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 05 грудня 2023 року залишити без змін.
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити.
Ухвалу Дарницького районного суду міста Києва від 18 січня 2024 року скасувати, справу за заявою ОСОБА_1 про ухвалення додаткового рішення направити для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 18 липня 2024 року.
 
Головуючий                                                                         С.А. Голуб

Судді:                                                                                   Т.А. Слюсар

Д.О. Таргоній