справа № 760/8858/21                                       головуючий у суді І інстанції Усатова І.А.
провадження № 22-ц/824/9075/2024               суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.

П О С Т А Н О В А
Іменем України
24 липня 2024 року                                                                                  м. Київ
Київський апеляційний суд 
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
Головуючого судді Фінагеєва В.О., 
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
  за участю секретаря Лобоцької В.П., 
 
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Житлово-будівельного кооперативу «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 19 жовтня 2023 року у справі за позовом Житлово-будівельного кооперативу «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Повне товариство «Ломбард «Берман і компанія», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Буглак Олеся Гурамівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Савенко Ірина Вікторівна про визнання недійсними, визнання недійсним договору іпотеки нежитлових приміщень, витребування майна із чужого незаконного володіння та скасування рішень та записів про державну реєстрацію, -
 
В С Т А Н О В И В: 
 
У квітні 2021 року Житлово-будівельний кооператив «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» звернувся до суду з позовом та просив:
визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового будинку від 16.10.2020, укладений між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» та ОСОБА_2 , посвідчений ПНКМНО Буглак О.Г. , зареєстрований в реєстрі за № 6575;
визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового будинку від 16.10.2020, укладений між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» та ОСОБА_2 , посвідчений ПНКМНО Буглак О.Г. , зареєстрований в реєстрі за № 6574;
визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового будинку від 16.10.2020, укладений між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» та ОСОБА_2 , посвідчений ПНКМНО Буглак О.Г. , зареєстрований в реєстрі за № 6576;
визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового будинку від 16.10.2020, укладений між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» та ОСОБА_2 , посвідчений ПНКМНО Буглак О.Г. , зареєстрований в реєстрі за № 6577;
визнати недійсним договір іпотеки нежилих приміщень від 09.11.2020, укладений між Повним товариством «Ломбард «Берман і компанія» та ОСОБА_2 , посвідчений ПНКМНО Савенко І.В. , зареєстрований в реєстрі за № 902;
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55041154 від 09.11.2020, на підставі якого здійснена державна реєстрація іпотеки (номер запису про іпотеку: 39091035) стосовно нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Е) за адресою: АДРЕСА_1 ;
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55041085 від 09.11.2020, на підставі якого здійснена державна реєстрація обтяжень (номер запису про обтяження:39090981) стосовно нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Е) за адресою: АДРЕСА_1 ;
витребувати від ОСОБА_2 на користь ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Е) за адресою: АДРЕСА_1 та визнати за ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» право власності на зазначені нежилі будинки.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Житлово-будівельний кооператив «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» є власником нежилих будинків (приміщень охорони) (літера Е та літера Ж) за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується договорами купівлі-продажу. 23 березня 2021 року з Інформації з Державного реєстру речових прав № 249367668 стало відомо, що вищезазначене майно було відчужено особою, яка не має жодного відношення до кооперативу. Позивач не уповноважував ОСОБА_1 на дії стосовно укладання оспорюваних правочинів. ОСОБА_1 не є та не був виконавчим органом позивача, його посадовою особою або хоча б працівником. Уповноважені особи позивача не підписували оспорювані договори. Кооперативом подано заяву про вчинення проти нього кримінального правопорушення, про дії, вчинені групою осіб, що мають ознаки злочинів, передбачених ст. 200, 205-1, 206-2, 358, 365-2 КК України. У даному випадку має місце зловмисна домовленість ОСОБА_1 та ОСОБА_2 Нежилі будинки (приміщення охорони) (літера Е та літера Ж) за адресою: АДРЕСА_2 вибули із володіння позивача поза його волею, оскільки ОСОБА_1 незаконно, шляхом підроблення документів, не маючи жодного відношення до кооперативу, відчужив належні останньому на праві власності нежитлові приміщення. Позивач вважає себе власником вищезазначеного нерухомого майна.
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 19 жовтня 2023 року у задоволенні позову Житлово-будівельного кооперативу «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» відмовлено.
В апеляційній скарзі Житлово-будівельний кооператив «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити постанову, якою позовні вимоги задовольнити.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач зазначає, що   з метою недопущення подальших незаконних дій від імені кооперативу було оперативно проведена зміна в  ЄДРЮОФОПтаГФ, адже, вже тоді були здійснені замовлення на Lardi Trans та інші незаконні дії, що було описано в позовній заяві. Суд першої інстанції хибно прирівнює захист прав позивача та фактичне погодження з легітимністю перебування ОСОБА_1 на посаді керівника кооперативу, про що свідчить звернення до правоохоронних органів, банку та суду. Оспорювані договори були підписані на основі дублікатів Договорів купівлі-продажу від 16 липня 2013 року, виданих ОСОБА_1 ПНКМНО Зверьковою Н.В. , адже, ОСОБА_1 ніколи не мав оригіналів таких договорів.  Натомість, позивач надав копії з оригіналів договорів купівлі-продажу та зазначив, що на вимогу суду надасть оригінали для ознайомлення. Реальні члени кооперативу для ефективності захисту прав повернули запис про законного Голову кооперативу, внесли членів кооперативу в ЄДРПОУ і звернулись до суду та правоохоронних органів. Судом першої інстанції було проігноровано зазначені вище норми законодавства щодо захисту права власності, натомість, хибно зазначено, про те, що позивач погодився з легітимністю перебування ОСОБА_1 на посаді Голови Кооперативу. Всупереч відсутності доказів легітимного перебування ОСОБА_1 на посаді голови кооперативу, суд першої інстанції дійшов до хибного висновку, що матеріали справи містять належні та допустимі докази правомірного перебування ОСОБА_1 на посаді голови ЖБК. Позивачем неодноразово наголошувалось на тому, що існує внутрішня документація Кооперативу, вимоги Закону та Статуту, а також процедура, як мінімум, прийняття в Члени Кооперативу, виключення з членів Кооперативу. Загальні збори проведено неповноважними особами, які не мали права приймати жодних питань діяльності кооперативу. Жодних рішень щодо відчуження кооператив не підписував. Не існує навіть Рішення кооперативу, яке необхідно скасовувати або визнавати недійсним, адже, рішення, яке було надано для погодження угоди було підписано взагалі не членами Кооперативу. Відповідно до п.7.8 Статуту кооперативу, чинного на день вчинення оспорюваних правочинів, виконавчим органом ЖБК є Правління ЖБК, яке підзвітне Загальним зборам членів кооперативу. Жодних рішень правління щодо відчуження майна не приймалося. 08 лютого 2024 року з Інформації з Державного реєстру речових прав № 365112455 стало відомо, що 12 травня 2021 року Повним товариством «ЛОМБАРД «БЕРМАН І КОМПАНІЯ» було відчужено нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Е) та нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Ж) на користь  ОСОБА_6 . Фактично, суд першої інстанції прийняв судове рішення про права та інтереси ОСОБА_6 , який не був залучений до розгляду справи. При цьому, ОСОБА_7 знав про зміну власника нежитлових приміщень.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 вказує, що оспорювані правочини були укладені 16 жовтня 2020 року та 09 листопада 2020 року легітимно обраним, здійснюючим повноваження голови ЖБК ОСОБА_1 . Протокол загальних зборів членів ЖБК «Колектив Індивідуальних забудовників «Солом`янський» від 05 жовтня 2020 року ніким ніколи не оскаржувався, не ставився під сумнів, будь-якого судового рішення з приводу визнання вказаного протоколу недійсним немає. Посилання позивача на те, що він не уповноважував ОСОБА_1 на дії стосовно укладання оспорюваних правочинів, відповідач-1 не є та не був виконавчим органом позивача, його посадовою особою або хоча б працівником, уповноважені особи позивача не підписували оспорювані договори, є надуманими та абсолютно безпідставними. Факт звернення позивача з заявою про вчинення кримінального правопорушення від 30 березня 2021 року до Печерської окружної прокуратури міста Києва не може бути доказом наведених позивачем обставин, оскільки будь- якого процесуального рішення щодо притягнення будь-кого за вказаними в заяві доводами немає. Захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права. Позивачем не надано доказів про те, що був умисел в діях голови кооперативу ОСОБА_1 щодо зловмисної домовленості з ОСОБА_2 , і внаслідок саме такої домовленості оспорювані договори укладені на таких умовах, які не відповідають волі позивача, а умови договору, укладеного головою кооперативу ОСОБА_1 , очевидно, є невигідними для позивача, а також, що існує причинний зв`язок поміж зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що  ОСОБА_1 , перебуваючи на посаді голови кооперативу, виконуючи всі повноваження правління одноособово, на підставі ст. 16 Закону України «Про кооперацію», уклав оспорювані правочини, діючи у спосіб, передбачений Статутом ЖБК та ст. 16 Закону України «Про кооперацію».
Апеляційний суд не може погодитися з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Судом встановлено, що на підставі договорів купівлі-продажу від 16 липня 2013 року ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський», придбав, тобто  набув право власності на нежилі будинки (приміщення охорони) (літера «Е»), (літера «Ж») за адресою: АДРЕСА_2 .
Звертаючись до суду з позовом ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський», зазначає, що він не уповноважував ОСОБА_1 на представництво своїх інтересів шляхом видачі довіреності та/або будь-якого іншого документа, який давав право діяти від імені кооперативу, ОСОБА_1 не є та не був виконавчим органом (головою) кооперативу, його посадовою особою або хоча б працівником. Уповноважені особи ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» не підписували договори купівлі-продажу частин нежитлового будинку. 
У той же час, 26 жовтня 2020 року було укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини нежилого будинку (приміщення охорони) (літера «Е»), за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 9 кв.м., між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» особі ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г., зареєстровано в реєстрі за № 6575 (Договір - 1) (т. 1 а.с. 204).
26 жовтня 2020 року було укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини нежилого будинку (приміщення охорони) (літера «Е»), за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 9 кв.м., між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» особі ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г., зареєстровано в реєстрі за № 6574 (Договір - 1) (т. 1 а.с. 205).
26 жовтня 2020 року було укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини нежилого будинку (приміщення охорони) (літера «Ж»), за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 7.8 кв.м., між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» особі ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г., зареєстровано в реєстрі за № 6576 (Договір - 1) (т. 1 а.с. 206).
26 жовтня 2020 року було укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини нежилого будинку (приміщення охорони) (літера «Ж»), за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 7.8 кв.м., між ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» особі ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г., зареєстровано в реєстрі за № 6577 (Договір - 1) (т. 1 а.с. 206).
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 249367668 від 23.03.2021 року, вбачається, що ОСОБА_2 на праві власності належать:
- нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Е), загальною площею 9 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 6575, посвідченого 26.10.2020 року  приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г. (номер запису про право власності: 38850606);
- нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Е), загальною площею 9 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 6574, посвідченого 26.10.2020 року  приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г. (номер запису про право власності: 38850601);
- нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Ж), загальною площею 7,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 6576, посвідченого 26.10.2020 року  приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г. (номер запису про право власності: 38848434);
- нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Ж), загальною площею 7,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 6577, посвідченого 26.10.2020 року  приватним нотаріусом КМНО Буглак О.Г. (номер запису про право власності: 38848466).
09 листопада 2020 року між Повним товариством «Ломбард «Берман і Компанія», як іпотекодержателем та ОСОБА_2 , як іпотекодавцем /боржником було укладено договір іпотеки нежилих приміщень, предметом якого були нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Е), загальною площею 9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 та нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Ж), загальною площею 7,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 .
З матеріалів справи вбачається, що Житлово-будівельний кооператив «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» створений його засновниками на добровільних засадах у відповідності з чинним законодавством, на підставі рішення Загальних зборів (протокол від 10.09.2013 року № 10-09/2013). ЖБК створений та здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про кооперацію», інших нормативно-правових актів України та цього Статуту.
Згідно зі статтями 10, 11 Закону України «Про кооперацію» членами кооперативу можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, юридичні особи України та іноземних держав, що діють через своїх представників, які внесли вступний внесок та пай у розмірах, визначених статутом кооперативу, додержуються вимог статуту і користуються правом ухвального голосу.
Членом кооперативу може бути фізична особа, яка досягла 16-річного віку і виявила бажання брати участь у його діяльності.
Кооператив зобов`язаний вести облік своїх членів та видати кожному з них посвідчення про членство. Вступ до кооперативу здійснюється на підставі письмової заяви. Особа, яка подала заяву про вступ до кооперативу, вносить вступний внесок і пай у порядку та розмірах, визначених його статутом.
Відповідно до п. 1.1 Статуту ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» (надалі статуту) - ЖБК створений його засновниками на добровільних засадах у відповідності з чинним законодавством, на підставі рішення Загальних зборів (протокол від 10.09.2013 року № 10-09/2013).
У відповідності до вказаного протоколу від 10 вересня 2013 року № 10-09/2013 року (т. 1 а.с. 26) членами та засновниками  ЖБК були  ОСОБА_8 , ОСОБА_9 та ОСОБА_10 . Також на вказаних Загальних зборах було прийнято рішення про включення до членів кооперативу  ОСОБА_11 та ОСОБА_12 та виключення з членів  кооперативу ОСОБА_9 та ОСОБА_8 .
Отже, з 10 вересня 2013 року членами ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» були ОСОБА_11 , ОСОБА_13 та ОСОБА_10 .
Рішенням Загальних зборів  вказаних членів ЖБК від 21 січня 2015 року,  що було оформлено протоколом № 21-01/15, обрано Головою ЖБК ОСОБА_13 (т. 1 а.с 29).
Відповідно до наданого суду протоколу № 10/20-1 від 05 жовтня 2020 року були проведені Загальні збори членів ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» у складі ОСОБА_1 , ОСОБА_14 , які обрали Головою ЖБК ОСОБА_1 .
У той же час, у відповідності до п. 3.6 Статуту ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» (надалі статуту), особа, яка бажає набути членства в ЖБК, сплачує визначений загальними зборами ЖБК вступний внесок та подає до ЖБК відповідну заяву встановленої форми не пізніше 5-ти днів до Загальних зборів членів ЖБК, які розглядають подані заяви та приймають рішення про включення чи про відмову у включенні до складу членів ЖБК.
У відповідності до п. 4.1 Статуту член ЖБК, серед іншого, має право обирати і бути обраним до органів управління та контролю ЖБК.
У пункті 7.9. Статуту зазначено, що правління обирається Загальними зборами членів ЖБК з числа членів ЖБК в непарній кількості осіб строком на 5 років, у складі Голови та членів Правління ЖБК. У випадку, якщо кількість членів ЖБК є меншою ніж 10 (десять) осіб всі повноваження Правління можуть здійснюватися Головою ЖБК одноособово.
Зі змісту зазначених норм закону та статуту ЖБК вбачається, що головою правління ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» може бути виключно член ЖБК, який обраний на  вказану посаду Загальними зборами членів кооперативу.
Виходячи з зазначеного, апеляційний суд приходить до висновку, що  ОСОБА_1 та  ОСОБА_14   не були засновниками та  членами ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський». Також зазначені особи не приймались до членів ЖБК загальними зборами членів кооперативу, а отже, в силу вимог п. 7.9,  4.1 статуту   товариства не мали жодних повноважень, в тому числі:  приймати участь в Загальних зборах членів ЖБК, обирати чи бути обраними в органи управління ЖБК. 
У даному випадку проведення сторонніми особами, а саме ОСОБА_1 та ОСОБА_14 загальних зборів членів ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» не тягне за собою будь-яких наслідків, оскільки такі дії прирівнюються до відсутності Загальних зборів членів ЖБК, тобто, відсутності події проведення зборів  обраними членами кооперативу. При цьому, наявність протоколу про проведення Загальних зборів членів ЖБК за участю ОСОБА_1 та  ОСОБА_14 , які  не були його членами,  ніяким чином не свідчить про проведення Загальних зборів членів кооперативу. 
За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що громадянин ОСОБА_1 ніколи не був членом ЖБК та не обирався у встановленому законом та статутом порядку його головою. 
Доказів протилежного матеріали справи не містять та відповідачами суду не подано.
З наданої суду виписки  з Єдиного  державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 12 квітня 2013 року керівником позивача є ОСОБА_13 (т. 1 а.с. 60), що узгоджується з  протоколом від 10 вересня 2013 року № 10-09/2013 року (т. 1 а.с. 26) про його включення в члени кооперативу та рішенням загальних зборів  вказаних членів ЖБК від 21 січня 2015 року,  що було оформлено протоколом № 21-01/15,  яким останнього обрано Головою ЖБК   (т. 1, а.с 29).
Юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю (статті 2, 80, 91, 92 ЦК України). Особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (частина перша статті 92 ЦК України).
Частиною другою статті 207 ЦК України передбачено, що правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
Правочини юридична особа також вчиняє через свої органи, що з огляду на приписи статті 237 ЦК України є підставою виникнення правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі, вступаючи в правовідносини з третіми особами.
Не набувши у встановленому порядку членства в ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський», ОСОБА_1 уклав від імені ЖБК оспорювані позивачем  правочини, а саме договори купівлі-продажу, зазначені вище, у відповідності до яких ОСОБА_2   придбав нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Е), загальною площею 9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 та нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Ж), загальною площею 7,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 .
Частиною 1 ст. 316 ЦК України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належить права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
За  приписами  ч. 1 ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.
У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети.
Отже, будь-який правочин є вольовою дією, а тому перед тим, як здійснювати оцінку на предмет дійсності чи недійсності, необхідно встановити наявність та вираження волі особи (осіб), які його вчинили.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України.
Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.
Наявність же самого по собі на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням.
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання правочину недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил статей 229-233 ЦК України про правочини, вчинені з дефектом волі - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Тобто, як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229-233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. Тож внаслідок правочину учасники набувають права і обов`язки, що натомість не спричиняють для них правових наслідків.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.
 Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто, таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
З огляду  на викладене, апеляційний суд приходить до висновку, що оспорювані позивачем договори купівлі-продажу нежитлових приміщень не є укладеними, оскільки не підписувались уповноваженою особою кооперативу.
Не укладений правочин не створює жодних наслідків, в тому числі, можливості набуття права власності стороною такого правочину на нерухоме майно. 
Разом з тим з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 249367668 від 23.03.2021 року, вбачається, що  за відповідачем ОСОБА_2 на праві власності зареєстровані нежитлові будинки (приміщення охорони) літери Е, Ж за адресою: АДРЕСА_2 .
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом (частини перша, друга статті 182 ЦК України).
Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Такий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, від 12 січня 2023 року у справі № 940/1275/20, від 20 грудня 2023 року у справі №323/630/21, від 24 травня 2024 року у справі № 128/3203/21.
 З огляду на викладене, апеляційний суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_2 не набув у встановленому законом порядку права власності на  нежитлові будинки (приміщення охорони) літери Е, Ж за адресою: АДРЕСА_2 ,  з огляду на неукладеність договорів купівлі-продажу з позивачем, які, в свою чергу були підставою до внесення до державного реєстру речових прав на нерухоме майно  запису про реєстрацію права власності  за відповідачем.
Разом з тим, не будучи власником зазначених житлових приміщень відповідач ОСОБА_2 09 листопада 2020 року уклав з повним товариством «Ломбард «Берман і Компанія», як іпотекодержателем, договір іпотеки нежилих приміщень, предметом якого були нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Е), загальною площею 9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 та нежилий будинок (приміщення охорони) (літера Ж), загальною площею 7,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 .
Зазначені обтяження були зареєстровані в Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
Згідно з ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.
Згідно з ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відповідно до ч.1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» згідно ст. ст. 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
У зв`язку з наведеним, апеляційний суд погоджується з доводами позивача, що договір іпотеки, укладений відповідачами, предметом якого є його майно, безумовно свідчить про порушення прав  ЖБК оскільки наявне зареєстроване на підставі такого правочину обтяження позбавляє позивача вільно розпоряджатися своїм майном (ст. 319 ЦК України). 
Правова позиція аналогічного змісту викладена в постанові Верховного Суду від 06 серпня 2021 року у справі  № 910/20607/17, в якій суд погодився з висновками судів нижчих інстанції про наявність підстав до визнання недійсним договору іпотеки, що укладений особою, яка не є власником майна, що є предметом іпотеки.  Іпотечний договір у цій частині суперечить вимогам закону, які передбачають можливість набуття статусу іпотекодавця лише власником майна.
За  таких обставин, вимоги позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 09 листопада 2020 року, укладеного між ОСОБА_2 та Повним товариством «Ломбард «Берман і Компанія» є обґрунтованими.
Щодо вимог позивача про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, апеляційний суд виходить з наступного.
          Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи (стягнення з неї) нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову щодо такого майна, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння, є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за кінцевим набувачем, який є відповідачем (див., зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункти 98, 123), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13(пункт 10.29), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц(пункт 146)), незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387, 388 ЦК України), чи в порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 ЦК України), чи в порядку примусового виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 червня 2023 року у справі № 362/2707/19 (провадження № 14-21цс22)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019, справа № 522/1029/18, судом зроблено висновки, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК, є неефективними (пункт 146 постанови).
          З огляду на викладене,  вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання протиправним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не є обов`язковим для витребування майна  позивачем від особи, яка заволоділа ним без достатніх законних підстав.
У даному випадку належним способом захисту прав  позивача є вимога про витребування належних йому нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Е), загальною площею 9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 та нежилого будинку (приміщення охорони) (літера Ж), загальною площею 7,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 .
Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (постанова ВП Верховного Суду від  23  листопада 2021, справа № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).
 Разом з тим, не дивлячись на обґрунтованість вимог позивача в частині витребування його майна, позов в цій частині не може бути задоволений.
З матеріалів справи вбачається, що належні ЖБК «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» нежилі приміщення  станом на 08  лютого 2024 року не зареєстровані за відповідачем ОСОБА_2 , оскільки 12 травня 2021 року були відчужені за договорами купівлі-продажу  громадянину ОСОБА_6 (т. 2 а.с. 91-92).
Як було зазначено вище, вимога власника про витребування його майна в особи, що без відповідної підстави заволоділа ним, може бути пред`явлена до відповідача, який є останнім його володільцем і за яким зареєстровано таке майно.
ОСОБА_6 не є відповідачем у справі, вимог про витребування  належних позивачу нежитлових приміщень останній до вказаної особи не заявляв.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».
Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову (постанова Верховного Суду від 30 січня 2020 року у справі № 761/30025/16-ц.)
За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що в частині вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 не є належним відповідачем, що є самостійною  підставою для відмови в задоволенні вказаних вимог позивача до вказаного відповідача.
На зазначене суд першої інстанції уваги не звернув, дійшов помилкового висновку про відсутність підстав до задоволення позову з мотивів законності вибуття належного позивачу майна з його володіння, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи та не ґрунтуються на наявних у справі доказах, що у відповідності до вимог  ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції з прийняттям постанови по суті вимог позивача.
Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним договору іпотеки, з  відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір 1 891 грн. 67 коп. з кожного.
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -   
 
П О С Т А Н О В И В:   
   
Апеляційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» задовольнити частково.
Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 19 жовтня 2023 року скасувати та прийняти постанову.
Позов Житлово-будівельного кооперативу «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Повне товариство «Ломбард «Берман і компанія», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Буглак Олеся Гурамівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Савенко Ірина Вікторівна про визнання недійсними, визнання недійсним договору іпотеки нежитлових приміщень, витребування майна із чужого незаконного володіння та скасування рішень та записів про державну реєстрацію задовольнити частково.
Визнати недійсним договір іпотеки нежилих приміщень від 09 листопада 2020 року, укладений між Повним товариством «Ломбард «Берман і компанія» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Савенко Іриною Вікторівною, зареєстрований в реєстрі за № 902.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.
Стягнути з  ОСОБА_1 , місце проживання - АДРЕСА_3 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , ОСОБА_2 , місце проживання - АДРЕСА_4 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , Повного товариства «Ломбард «Берман і компанія», місце знаходження - вул. Ірпінська, 78, літера А, м. Київ, ідентифікаційний код 33212315, на користь Житлово-будівельного кооперативу «Колектив індивідуальних забудовників «Солом`янський», місце знаходження - вул. Польова, 91-Б, літера Е, м. Київ, ідентифікаційний код 38675321, судовий збір у розмірі 1 891 (одна тисяча вісімсот дев`яносто одна) гривня, 67 копійок з кожного. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів. 
          Повне судове рішення складено 31 липня 2024 року.

Головуючий                                                                           Фінагеєв В.О.
 
Судді                                                                                         Кашперська Т.Ц.
                                                                
Яворський М.А.