ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                                        

17 липня 2024 року
м. Київ
справа № 643/13262/19
провадження № 61-18214св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
представник позивача - адвокат Проніна Віра Миколаївна,
відповідач -  ОСОБА_2 ,
представник відповідача - адвокат Жарова-Тітарьова Лариса Михайлівна, 
треті особи: комунальне підприємство «Постачальник послуг Солоніцевської Селищної ради», ОСОБА_3 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Проніної Віри Миколаївни, на постанову Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Лобова О. А., Дорош А. І., Триголова В. М.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовної заяви
У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до 
ОСОБА_2 , треті особи: комунальне підприємство (далі - КП) «Постачальник послуг Солоніцевської Селищної ради», ОСОБА_3 , в якому просила суд визнати незаконною та скасувати державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме запис про право власності від 29 березня 2019 року № 30930946, учиненим державним реєстратором КП «Постачальник послуг» Луценко П. Г., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 
46207465 від 29 березня 2019 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру 
АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .
Заявлені вимоги мотивовані тим, що 12 серпня 2019 року вона отримала судову повістку про виклик у судове засідання до Московського районного суду м. Харкова щодо виселення з квартири. Цього самого дня у суді вона отримала копію позову про виселення, до якого додана копія Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 29 березня 
2019 року № 30930946, державний реєстратор КП «Постачальник послуг»        Луценко П. Г., згідно з якого власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 . 
Позивач зазначала, що 30 квітня 2014 року між нею та ОСОБА_2 укладено договір позики на суму 132 000,00 грн із зобов`язанням повернути борг у строк до 01 листопада 2014 року, а 29 жовтня 2014 року між ними укладено договір № 1 про внесення змін до договору позики, згідно з якого уточнена дата повернення боргу - до 01 травня 2015 року. 
На забезпечення виконання умов договору позики 30 квітня 2014 року між ними укладено договір іпотеки, предметом якого була належна їй квартира АДРЕСА_1 . 
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 29 травня 2018 року у справі № 643/7066/16-ц, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 16 січня 2019 року, позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 192 721,08 грн, три відсотки річних - 13 844,24 грн у рахунок повернення боргу за договором позики від 30 квітня 2014 року. У задоволенні вимог щодо зняття з реєстрації місця проживання відмовлено. 
Рішенням державного реєстратора Луценка П. Г. від 29 березня 2019 року зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Зазначала, що вона належним чином не була повідомлена ОСОБА_2 щодо вимоги про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Крім того, зазначала, що реєстратору не було надано доказ вартості предмета іпотеки, що є порушенням статті 37 Закону України «Про іпотеку». З наведених підстав вважала неправомірною та незаконною реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем.
Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд її позовні вимоги задовольнити.
Короткий зміст судових рішень суду першої та апеляційної інстанцій
Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 
2021 року у складі судді Майстренка О. М. позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано незаконною та скасовано державну реєстрацію права власності 
в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме запис про право власності № 30930946 від 29 березня 2019 року, вчинений Державним реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг Солоніцевської селищної ради Харківської області» Луценком П. Г., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46207465 від 29 березня 2019 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що державний реєстратор здійснив реєстрацію права власності за іпотекодержателем на предмет іпотеки без дотримання вимог законодавства, не перевіривши наявність законних підстав для здійснення такої дії. Відповідачем не спростовано обставин щодо відсутності документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.
Державним реєстратором при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності, яке начебто виникло на підставі договору іпотеки, не було враховано також, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, а такої оцінки проведено не було. Інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя відсутня, при цьому ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Розпорядженням Голови Верховного Суду від 25 березня 2022 року № 14/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану (окремі суди Сумської, Харківської області), відповідно до частини сьомої 
статті 147 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», з урахуванням неможливості судами здійснювати правосуддя під час воєнного стану, змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду на Полтавський апеляційний суд. 
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи від 13 квітня 2023 року справу передано для розгляду Октябрському районному суду м. Полтави (головуючий суддя Савченко Л. І.).
Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 17 травня 2023 року поновлено ОСОБА_2 строк для подачі заяви про перегляд заочного рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року.
Заяву ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року залишено без задоволення.
Постановою Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Жарової-Тітарьової Л. М., задоволено. Заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову 
ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання судових витрат.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду (постанова від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19З), якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість, вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права.
Отже, заявлені позовні вимоги є неналежним способом захисту порушеного права і самостійною підставою для відмови у позові. Інші обставини апеляційний суд не перевіряв. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У грудні 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Проніна В. М., звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року і залишити в силі заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду 
від 28 грудня 2023 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Проніної В. М., залишено без руху з наданням строку для усунення її недоліків. Зазначено строк виконання ухвали та попереджено про наслідки її невиконання.
У наданий судом строк представник ОСОБА_1 - адвокат Проніна В. М., звернулася до Верховного Суду із заявою про усунення недоліків касаційної скарги.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 січня 2024 року відкрито касаційне провадження 
у вказаній справі, витребувано матеріали цивільної справи № 643/13262/19 з районного суду та надано учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
У квітні 2024 року матеріали цивільної справи надійшли на адресу Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 липня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Проніної В. М., мотивована тим, що апеляційним судом неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначається, що апеляційний суд не звернув уваги на порушення процедури перегляду заочного рішення та оскарження його відповідачем. Крім того, порушено територіальну підсудність розгляду заяви про перегляд заочного рішення суду. 
Апеляційний суд, відмовляючи в позові по суті, не врахував сталу судову практику Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду у цій категорії справ, а застосував постанову Великої Палати Верховного Суду, яка є нерелевантною до цих правовідносин і заявлених позивачем вимог. Стверджує, що позивач не отримував письмової вимоги про виконання зобов`язання перед звернення стягнення на іпотечне майно, що є обов`язковим, а також відсутня оцінка предмета іпотеки. 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
У березні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив від представника  ОСОБА_2 - адвоката Жарової-Тітарьової Л. М., на касаційну скаргу, 
в якому зазначається, що доводи касаційної скарги є безпідставними, висновки суду апеляційної інстанції не спростовують, не містить посилання на конкретну правову позицію Верховного Суду, яка б спростувала правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі 
№ 166/8649/16-ц, який було застосовано апеляційним судом. При цьому вказує, що  ОСОБА_1 не виконувала свої зобов`язання щодо повернення відповідачу грошових коштів, тому було звернуто стягнення на іпотечне майно.
Вважає, що постанова суду апеляційної інстанції є законною, ухвалена з дотриманням норм права.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
30 квітня 2014 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір позики на суму 132 000,00 грн із зобов`язанням повернути борг у строк 
до 01 листопада 2014 року. 
29 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір № 1 про внесення змін до договору позики, згідно з якого уточнена дата повернення боргу - до 01 травня 2015 року. 
На забезпечення виконання умов договору позики 30 квітня 2014 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Руденко О. Є., зареєстрований 30 квітня 2014 року 
в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 5528671. Предметом іпотеки є належна ОСОБА_1 квартира 
АДРЕСА_1 , на яку накладено обтяження у виді заборони відчуження, зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяжень № 5527702.
Рішенням Московського районного суду м. Харкова у справі № 643/7066/16-ц, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 16 січня 
2019 року, позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 192 721,08 грн, три відсотки річних - 13 844,24 грн у рахунок повернення боргу за договором позики від 30 квітня 
2014 року. У задоволенні вимог щодо зняття з реєстрації місця проживання відмовлено.
29 січня 2019 року ОСОБА_2 отримав виконавчий лист.
Рішенням державного реєстратора Луценка П. Г. від 29 березня 2019 року зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
З копії реєстраційної справи 351133863101 вбачається, що відсутні копії заяв номер 1-325, видане 6-а ХДНК та заяви 140, видавник: приватний нотаріус ХМНО 
Місіяж О. А.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду 
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження 
у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій 
статті 389 ЦПК України. 
Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: 1) Застосування апеляційним судом норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду; 2) Судове рішення ухвалено судом з порушенням правил інстанційної або територіальної юрисдикції;   3) Апеляційним судом належним чином не досліджено зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Проніної В. М., підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Скасовуючи рішення районного суду та відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_1 , апеляційний суд виходив із того, що позивачка обрала неналежний спосіб судового захисту, а належним способом є вимога про витребування майна, пославшись на судову практику Верховного Суду. Інші обставини і підставу позову суд не досліджував.
Верховний Суд з такими висновками апеляційного суду не погоджується.   
Щодо скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.
Зазначені положення вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8 ЦК України), за звичаями ділового обороту (стаття 7 ЦК України); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша 
статті 575 ЦК України).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку».
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону України «Про іпотеку»).
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, іцим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому 
статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38цього Закону.
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Втім, виходячи із принципу «lex superior», «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження 
№ 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження 
№ 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду 
у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження 
№ 14-183цс23.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Апеляційний суд на зазначене уваги не звернув та передчасно відмовив у позові лише у зв`язку з неналежним способом судового захисту, обраним позивачкою. Обраний нею спосіб судового захисту є належним, передбаченим законодавством і є ефективним для захисту її прав у разі його порушення.  
Посилання апеляційного суду на постанову Великої Палати Верховного Суду              від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19З, провадження № 14-212цс21, є помилковим, так як у цій справі спір стосувався іпотеки, яка виникла до ухвалення державним виконавцем постанови про накладення арешту та заборони на предмет іпотеки, заборона на предмет іпотеки також була вже накладена на предмет іпотеки для забезпечення прав іпотекодержателя, який і задовольнив свої вимоги за рахунок заставленого майна. Тобто заявлені позивачем у цій справі вимоги про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності не впливали і не можуть вплинути на права позивача щодо права на предмет іпотеки. У справі, яка Верховним Судом переглядається, таких обставин судом не установлено, саме між сторонами існують договірні відносини, майно іншим особам не передано. А тому наведена вище постанова Великої Палати Верховного Суду є нерелевантною до обставин цієї справи. 
Верховний Суд не погоджується з доводами касаційної скарги про те, що перегляд заочного рішення здійснювався неналежним судом, так як він здійснений районним судом у межах юрисдикції апеляційного суду. 
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої 
статті 389 цього Кодексу.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта 
статті 411 ЦПК України).
За наведених обставин постанова апеляційного суду не може вважатися законною і обґрунтованою, а тому оскаржуване судове рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із направленням справи до суду апеляційної інстанції на новий розгляд, оскільки усунути ці недоліки на стадії касаційного перегляду з урахуванням меж касаційного перегляду (стаття 400 ЦПК України) є неможливим. 
Щодо судових витрат
Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, 
то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Проніної Віри Миколаївни, задовольнити частково.
Постанову Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, 
є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                           Д. Д. Луспеник
Судді:                                                                                     І. Ю. Гулейков
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець