ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 вересня 2024 року

м. Київ

cправа №  910/8871/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Краснова Є. В.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В., 
за участю представників:
Публічного акціонерного товариства 
Акціонерного Комерційного банку «Індустріалбанк» - Мамотенка О. П., Панченка В. М.,
Товариства з обмеженою 
відповідальністю «Юка» - не з`явився,
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Ліга-Прогрес» - Каба Д.В., Іваненка Є. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліга-Прогрес»
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 (у складі колегії суддів: Скрипка І. М. (головуючий), Мальченко А. О., Хрипун О. О.)
та рішення Господарського суду міста Києва від 21.11.2023 (суддя Борисенко І. І.) в частині задоволених позовних вимог
у справі № 910/8871/23
за позовом Публічного акціонерного товариства Акціонерного Комерційного банку «Індустріалбанк»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юка», Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліга-Прогрес»
про зобов`язання вчинити дії,
ВСТАНОВИВ:
У червні 2023 року Публічне акціонерне товариство Акціонерний Комерційний банк «Індустріалбанк» (далі - АКБ «Індустріалбанк») звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юка» (далі - ТОВ «Юка») та Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліга-Прогрес» (далі - ТОВ «Ліга-Прогрес») про зобов`язання вчинити дії.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що він є власником нерухомого майна загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованого за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, право власності на яке ним як іпотекодержателем було набуто 25.02.2023 відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки. У травні 2023 року АКБ «Індустріалбанк» отримав лист від ТОВ «Юка», у якому останнє стверджувало, що є орендарем вказаного нерухомого майна за договором оренди нежитлових приміщень та майна від 25.01.2023 № 250123, укладеним з іпотекодавцем - ТОВ «Ліга-Прогрес». Оскільки банк як іпотекодержатель згоди ТОВ «Ліга-Прогрес» на передачу зазначеного нежитлового приміщення в оренду не надавав, такий договір є нікчемним відповідно до абзацу 5 частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку», а тому у ТОВ «Юка» відсутнє право оренди цього нежитлового приміщення.
Посилаючись на те, що в діях ТОВ «Юка» вбачаються ознаки протиправних дій і зловживання правом, а також ознаки зловмисної домовленості ТОВ «Юка» та ТОВ «Ліга-Прогрес» (іпотекодавець), засновниками яких є одні і ті ж самі особи, АКБ «Індустріалбанк» просив суд:
- встановити нікчемність договору оренди нежитлових приміщень та майна від 25.01.2023 № 250123, укладеного між ТОВ «Юка» та ТОВ «Ліга-Прогрес»;
- визнати відсутність у ТОВ «ЮКА» прав орендаря нерухомого майна, а саме: нежитлових приміщень, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованих за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ;
- вжити попереджувальні заходи захисту права власності АКБ «Індустріалбанк» та заборонити ТОВ «Юка» вчиняти будь-які дії, спрямовані на користування нерухомим майном, а саме: нежитловими приміщеннями, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованими за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, а також будь-яким рухомим майном, яке розміщене в нежитлових приміщеннях, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованих за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.11.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2024, позов задоволено частково. Встановлено нікчемність договору оренди нежитлових приміщень від 25.01.2023 № 250123, укладеного між ТОВ «Юка» та ТОВ «Ліга-Прогрес». Визнано відсутність у ТОВ «ЮКА» прав орендаря нерухомого майна, а саме: нежитлових приміщень, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованих за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ. У задоволенні позовних вимог про вжиття попереджувальних заходів захисту права власності та заборони вчиняти будь-які дії, спрямовані на користування нерухомим майном - відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.
Не погоджуючись з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у червні                2024 року ТОВ «Ліга-Прогрес» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 21.11.2023 скасувати в частині задоволених позовних вимог, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.07.2024 відкрито касаційне провадження у справі № 910/8871/23 за касаційною скаргою ТОВ «Ліга-Прогрес» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 21.11.2023 (в частині задоволених позовних вимог) з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 31.07.2024.
АКБ «Індустріалбанк» у відзиві на касаційну скаргу зазначає про законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - без змін.
26.07.2024 до Верховного Суду надійшли пояснення ТОВ «Ліга-Прогрес», які останнє просить врахувати при розгляді касаційної скарги.
29.07.2024 до Верховного Суду надійшли додаткові пояснення АКБ «Індустріалбанк».
У судовому засіданні 31.0.07.2024 оголошено перерву у справі № 910/8871/23 за касаційною скаргою ТОВ «Ліга-Прогрес» до 04.09.2024.
ТОВ «Юка» у судове засідання 04.09.2024 свого представника не направило.
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.
Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення ТОВ «Юка» ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, а також те, що ТОВ «Юка» не зверталось до суду з будь-якими заявами щодо розгляду справи, явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком учасників справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника ТОВ «Юка».
Заслухавши суддю-доповідача, представників ТОВ «Ліга-Прогрес», АКБ «Індустріалбанк», дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
На виконання вимог статей 236-238 ГПК України, перевіривши обставини, на які посилались сторони як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідивши надані докази, судами попередніх інстанцій встановлено.
11.12.2006 між АКБ «Індустріалбанк» (кредитор) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (далі - ТОВ «Меркурій», позичальник) було укладено договір кредитної лінії № КЛ/0100/25/06 (далі - кредитний договір), відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредитні кошти, а позичальник зобов`язався у визначені цим договором строки повернути банку кредитні кошти, а також сплатити відсотки за їх користування на умовах, передбачених цим договором.
З метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, 11.12.2006 між АКБ «Індустріалбанк» (кредитор, іпотекодержатель) та ТОВ «Ліга-Прогрес» (іпотекодавець) було укладено договір застави нерухомого майна № КЛЗ/0100/25/06 (іпотеки) (далі - договір іпотеки), відповідно до умов якого (з урахуванням внесених до договору змін) цей договір забезпечує, переважно перед іншими кредиторами, вимоги іпотекодержателя, що випливають (виникли або можуть виникнути у майбутньому) з договору кредитної лінії від 11.12.2006                             № КЛ/0100/25/06, укладеного між АКБ «Індустріалбанк» та ТОВ «Меркурій» (пункт 1.1). 
Предметом іпотеки, який надає іпотекодавець іпотекодержателю у забезпечення вимог, зазначених у пункті 1.1 договору іпотеки, є наступне нерухоме майно: нежилі приміщення (в літ. А) загальною площею 8 125,10 кв. м, розташовані за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ (пункт 1.2).
Як встановлено судами попередніх інстанцій, у період з квітня 2013 року по лютий 2019 року між ТОВ «Ліга-Прогрес» (орендодавець) та ТОВ «Юка» (орендар) були укладені договори оренди нежилих приміщень та майна, відповідно до умов яких орендодавець зобов`язався передати орендарю за плату на певний строк у користування індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (літ. А) загальною площею 8 125,10 кв. м, які розташовані за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, та приналежне до нього обладнання, устаткування і інше майно, а орендар зобов`язався прийняти це майно, використовувати його для здійснення господарської діяльності, сплачувати орендну плату та виконувати взяті на себе зобов`язання відповідно до умов цього договору. Зокрема, договори оренди нежилих приміщень та майна:
- від 08.04.2013 № 080413, зі строком дії до 31.12.2015;
- від 01.04.2015 № 010415, зі строком дії до 01.03.2019, з урахуванням додаткової угоди  від 08.02.2018 № 3.
На виконання зазначених договорів ТОВ «Ліга-Прогрес» неодноразово передавало в оренду ТОВ «Юка» спірні приміщення за актами приймання-передачі, які останній повертав ТОВ «Ліга-Прогрес» за актами приймання-передачі у зв`язку з закінченням строку договорів оренди.
12.02.2019 між ТОВ «Юка» (орендар) та ТОВ «Ліга-Прогрес» (орендодавець) було укладено договір оренди нежилих приміщень та майна № 010319 (далі - договір оренди від 12.02.2019), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язався передати орендарю за плату на певний строк у користування індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (літ. А) загальною площею 8 125,10 кв. м, які розташовані за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, та приналежне до нього обладнання, устаткування і інше майно, а орендар зобов`язався прийняти це майно, використовувати його для здійснення господарської діяльності, сплачувати орендну плату та виконувати взяті на себе зобов`язання відповідно до умов цього договору (пункт 1.1).  
Відповідно до пункту 1.6 договору оренди від 12.02.2019 нежилі приміщення, які є предметом договору, обтяжені іпотекою відповідно до договору застави нерухомого майна (іпотеки), укладеного між ТОВ «Ліга-Прогрес» (іпотекодавець) та АКБ «Індустріалбанк» (іпотекодержатель).
У пунктом 6.1.5 договору оренди від 12.02.2019 передбачено, що орендар має право передати майно в користування третім особам без отримання на це відповідної згоди орендодавця.
Згідно з пунктом 7.1 договору оренди від 12.02.2019 цей договір набуває чинності з 01.03.2019 і діє до 31.01.2022.
У випадку переходу права власності на майно орендодавця до третіх осіб, цей договір зберігає свою дію для нового власника (пункт 11.3 договору оренди від 12.02.2019).
Зміни та доповнення до цього договору вносяться шляхом укладення сторонами додаткових письмових угод, які підписуються сторонами та є невід`ємною частиною договору (пункт 11.5 договору оренди від 12.02.2019).
01.03.2019 на підставі договору оренди від 12.02.2019 сторонами цього договору складено та підписано акт приймання-передачі приміщення в оренду.
Відповідно до пункту 11.5 договору оренди від 12.02.2019 до цього договору було внесено зміни шляхом укладення 24.12.2021 додаткової угоди № 3, якою строк договору було продовжено до 31.01.2023, та шляхом укладення 01.12.2022 додаткової угоди № 5, якою строк договору було продовжено до 31.01.2024.
Також, судами попередніх інстанцій встановлено, що 25.01.2023 між ТОВ «Юка»  (орендар) та ТОВ «Ліга-Прогрес» (орендодавець) було укладено договір оренди нежилих приміщень та майна № 250123 (далі - договір оренди від 25.01.2023), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язався передати орендарю за плату на певний строк у користування індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення (літ. А) загальною площею 8 125,10 кв. м, які розташовані за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, та приналежне до нього обладнання, устаткування і інше майно, а орендар зобов`язався прийняти це майно, використовувати його для здійснення господарської діяльності, сплачувати орендну плату та виконувати взяті на себе зобов`язання відповідно до умов цього договору (пункт 1.1). 
Відповідно до пункту 1.6 договору оренди від 25.01.2023 на дату укладення цього договору нежилі приміщення, які є предметом договору, обтяжені іпотекою відповідно до договору заставим нерухомого майна (іпотеки), укладеного між ТОВ «Ліга-Прогрес» (іпотекодавець) та АКБ «Індустріалбанк» (іпотекодержатель).
Пунктом 7.1 договору оренди від 25.01.2023 передбачено, що цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами і діє до 20.01.2026.
Згідно з пунктом 11.4 договору оренди від 25.01.2023 права та обов`язки за цим договором виникають після закінчення строку дії договору оренди від 12.02.2019 або його дострокового розірвання та підписання сторонами відповідного акту повернення майна орендодавцю.
Разом з цим, як встановлено судами попередніх інстанцій, 25.02.2023 АКБ «Індустріалбанк» в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» звернув стягнення на нерухоме майно: нежилі приміщення (в літ. А) загальною площею 8 125,10 кв. м за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ; набув право власності на це майно та здійснив державну реєстрацію такого права.
У травні 2023 року АКБ «Індустріалбанк» отримав листи ТОВ «Юка» (від 12.05.2023 № 77, від 25.05.2023  № 85), в яких останнє стверджувало про наявність у нього прав орендаря за договором оренди від 25.01.2023, й на цих підставах вимагало у банку надати йому безперешкодний доступ до нерухомого майна, що належить на праві власності банку, та оплатити на рахунок ТОВ «Юка» заборгованість за спожиту електроенергію, а в разі несплати - попереджало про відключення від мережі електропостачання всіх об`єктів, що належать банку за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ. 
Саме тому АКБ «Індустріалбанк» звернувся до суду з відповідними позовними вимогами.
Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, позов задовольнив частково.
ТОВ «Ліга-Прогрес» у поданій касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, послалось на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень пункту 6 частини 1 статті 3, частини 3 статті 13, статті 215, частини 3 статті 509, частини 2 статті 793 ЦК України та порушення норм процесуального права, зокрема, частини 2 статті 2, частини 1 статті 14, частини 2 237 ГПК України; на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі  № 338/180/17, від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 16.11.2022 № 911/3135/20, від 29.06.2021 у справі № 916/964/19, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 20.06.2018 у справі № 308/3162/15-ц, від 30.01.2019 у справі № 552/6381/17, від 13.03.2019 у справі № 757/39920/15-ц, від 01.04.2020 у справі № 520/13067/17, від 05.05.2020 у справі № 554/8004/16-ц, від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 26.012021 у справі № 522/1528/15-ц,  постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 19.02.2024 у справі № 567/3/22, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 17.06.2021 у справі № 761/12692/17, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20, від 11.02.2021 у справі № 922/1362/17, від 19.02.2020 у справі № 915/411/19, від 15.05.2019 у справі № 917/803/18, від 01.02.2021 у справі № 727/10298/18-ц, від 20.01.2021 у справі № 320/2233/18, від 07.10.2020 у справі № 450/2286/16-ц, від 04.04.2019 у справі № 914/2668/17, від 19.07.2018 у справі № 916/752/17, від 17.04.2019 у справі № 761/41709/17, від 19.04.2023 у справі № 906/283/20, від 26.04.2023 у справі № 924/438/22, від 20.06.2023 у справі  № 906/129/21, від 20.06.2023 у справі № 910/5529/19, від 05.07.2023 у справі № 924/1351/20 (924/493/22), від 27.06.2023 у справі № 916/2851/17, від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17, від 04.07.2023 у справі № 904/9132/21, від 18.07.2023 у справі № 908/1845/21, від 25.07.2023 у справі № 910/7826/21, від 30.05.2023 у справі № 910/11718/22, від 05.12.2018 у справі № 916/1813/16, від 01.02.2023 у справі № 914/3203/21, від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 18.03.2019 у справі № 908/1165/17, від 15.05.2019 у справі № 923/565/18. 
Скаржник у касаційній скарзі зазначив, що суди попередніх інстанцій, частково задовольнивши позов, не врахували, що підстава недійсності правочину (оспорюваності чи нікчемності) та порушення суб`єктивного права позивача має існувати в момент вчинення правочину; сторони договору оренди від 12.02.2019 домовились з усіх істотних умов, приступили до його виконання, договір виконувався тривалий період його дії та ніким не оспорювався; укладаючи договір суборенди з ТОВ «Юка», банк фактично погодив укладення договору оренди від 12.02.2019 між з ТОВ «Юка» та ТОВ «Ліга-Прогрес», а тому подальше оспорювання орендних правовідносин між останніми суперечить попередній поведінці банку.
Також ТОВ «Ліга-Прогрес» у касаційній скарзі послалось на відсутність висновків Верховного Суду щодо питання застосування частини 2 статті 793 ЦК України у випадку неодноразової пролонгації договору, який при його укладенні не вимагав нотаріального посвідчення, а також щодо застосування пункту 6 частини 1 статті 3, частини 3 статті 13 та частини 3 статті 509 ЦК України саме у подібних правовідносинах - з приводу неможливості заперечення правомірності договору оренди та його схвалення у разі укладення договору суборенди одного і того ж майна, що є підставою касаційного оскарження судових рішень, передбаченою пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Однією з підстав касаційного оскарження судових рішень, відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Зі змісту зазначеної норми права випливає, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
Отже, для касаційного перегляду судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі недостатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається. Тобто застосування правового висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду, залежить від тих фактичних обставин, які будуть встановлені судом у кожній конкретній справі за результатом оцінки поданих сторонами доказів. При цьому встановлені судом фактичні обставини у кожній справі можуть бути різними
Також, за приписами пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Із змісту касаційної скарги ТОВ «Ліга-Прогрес» вбачається, що предметом касаційного розгляду у справі, що розглядається, є постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції в частини задоволених позовних вимог.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що договір оренди від 12.02.2019 (з урахуванням додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5) та договір оренди від 25.01.2023 є нікчемними, оскільки укладені іпотекодавцем (ТОВ «Ліга-Прогрес») та ТОВ «Юка» (орендар) в порушення положень частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку» без згоди іпотекодержателя (АКБ «Індустріалбанк»), а також в порушення статті 793 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без дотримання нотаріальної форми; та застосував наслідки нікчемного правочину - задовольнив позовну вимогу про визнання відсутнім у ТОВ «Юка»  прав орендаря нерухомого майна.
При цьому суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, відмовив у задоволенні позовної вимоги про вжиття попереджувальних заходів захисту права власності та заборони вчиняти будь-які дії, спрямовані на користування нерухомим майном, у зв`язку з недоведенням позивачем факту можливого в майбутньому порушення його прав ТОВ «Юка».
Верховний Суд, переглянувши постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції у межах доводів і вимог касаційної скарги, погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій, виходячи із наступного.
Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу (частина 1).
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина 2).
Таким чином, згідно зі статтями 204, 215 ЦК України у разі нікчемності правочину визнання його недійсним судом не вимагається і на нього не розповсюджується презумпція правомірного правочину.
Як було роз`яснено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Відповідно до частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Згідно з частиною 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди від 12.02.2019, строк дії якого продовжено на підставі додаткової угоди від 24.12.2021 № 3 до 31.01.2023 та на підставі додаткової угоди від 01.12.2022 № 5 до 31.01.2024; та договір оренди від 25.01.2023 (з урахуванням змісту пункту 11.4) укладено без згоди іпотекодержателя - АКБ «Індустріалбанк». 
За таких обставин, висновок судів попередніх інстанцій про їх нікчемність є обґрунтованим.
За змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (частина 1). До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6).
Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до частини 2 статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (частина 1 статті 209 ЦК України). 
Чинним законодавством України чітко визначено, які правочини підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладені строком на три роки і більше мають бути нотаріально посвідчені згідно з вимогами статті 793 ЦК України.
Частиною 1 статті 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Як правильно встановлено судами попередніх інстанцій, договір оренди від 12.02.2019 спочатку був укладений строком з 01.03.2019 до 31.01.2022 (пункт 7.1), а в подальшому відповідно до додаткової угоди від 24.12.2021 № 3 цей строк було продовжено до 31.01.2023 та відповідно до додаткової угоди від 01.12.2022 № 5 - до 31.01.2024, тобто у договір було внесено зміни і така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більшим, ніж три роки. 
Отже, договір оренди від 12.02.2019 (з урахуванням додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5) мав бути нотаріально посвідчений відповідно до вимог статті 793 ЦК України.
Як вже зазначалось вище, за приписами частини 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
За таких обставин, як договір оренди від 12.02.2019 (з урахуванням додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5), так і договір оренди від 25.01.2023, права та обов`язки за яким виникають після закінчення строку дії договору оренди від 12.02.2019, є нікчемними в силу положень частини 1 статті 220 та статті 793 ЦК України.
Як вбачається зі змісту оскаржуваних судових рішень, суди попередніх інстанцій не визнавали договір оренди від 12.02.2019 (з урахуванням укладених до нього додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5) та договор оренди від 25.01.2023 нікчемними, а надали оцінку аргументам сторін та встановили обставини їх нікчемності.
Верховний Суд зауважує, що кожна із наведених вище обставин - порушення положень частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку» та статті 793 ЦК України, при укладенні договорів, є самостійною і достатньою підставою нікчемності вказаних правочинів.
Дійшовши висновку про нікчемність договорів оренди (від 12.02.2019 (з урахуванням укладених до нього додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5) та від 25.01.2023), суди попередніх інстанцій також дійшли правомірного висновку про відсутність у ТОВ «Юка» прав орендаря нерухомого майна - нежитлових приміщень, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованих за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ.
Такий висновок судів попередніх інстанцій відповідає позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, наведеній вище.
Доводи скаржника щодо неефективності обраного АКБ «Індустріалбанк» способу захисту - визнання відсутнім права оренди, відхиляються судом касаційної інстанції з огляду на наступне.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц).
Відповідно до частини 2 статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права.
По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім (аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 127/23627/20, від 05.12.2022 у справі № 233/4580/20, від 19.02.2024 у справі № 567/3/22).
За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 26.012021 у справі № 522/1528/15-ц, відповідно до пункту 1 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що в рівній мірі означає як наявність права, так і його відсутність. Визнання права як у позитивному значенні (визнання існуючого права), так і в негативному значенні (визнання відсутності права і кореспондуючого йому обов`язку) є способом захисту інтересу позивача у правовій визначеності. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. Тобто, відповідне судове рішення має забезпечити, щоб обидві сторони правовідносин могли у майбутньому знати про права одна одної та діяти, не порушуючи їх. А тому такий спосіб захисту є виключно превентивним.
У постанові від 28.08.2019 у справі № 911/2867/18 Верховний Суд виснував, якщо відповідач має документ, який формально свідчить про наявність у нього права, яке насправді не існує, і може цей документ використовувати у відносинах із третіми особами, то єдиним ефективним способом захисту прав позивача якраз і буде превентивний - визнання судом відсутнім у відповідача того права, яке зазначене в наявному в нього документі.
З огляду на викладене, обраний АКБ «Індустріалбанк» спосіб захисту порушеного права (визнання відсутнім у ТОВ «Юка» права оренди) є ефективним способом захисту права позивача, спрямованим на усунення правової невизначеності у його та відповідача правовідносинах, а також спрямованим на забезпечення процесуальної економії з метою попередження ініціювання відповідачем необґрунтованих претензій, у тому числі ініціювання судових спорів з банком, як власником приміщення, відповідно до статті 396 ЦК України. 
У справі, що розглядається, позивач та відповідачі мають зовсім різне ставлення до наявності у них прав та обов`язків у орендних правовідносинах: ТОВ «Юка» вважає, що є орендарем нежитлових приміщень, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованих за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, натомість банк - це право заперечує. 
При цьому, ТОВ «Юка» має у своєму розпорядженні документи, на підставі яких стверджує про свої права орендаря - договір оренди від 25.01.2023 № 250123 та договір оренди від 12.02.2019 з додатковими угодами від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5 про продовження строку дії договору. 
Отже, ТОВ «Юка» у майбутньому може безперешкодно й безконтрольно використовувати ці документи у відносинах із третіми особами, які добросовісно помилятимуться й сприйматимуть ТОВ «Юка» як орендаря та належного законного користувача спірного приміщення.
На підтвердження обґрунтування заявлених позовних вимог АКБ «Індустріалбанк»  надав суду докази того, що ТОВ «Юка» неодноразово надсилало на його адресу листи, в яких стверджувало про свої права орендаря за договором оренди від 25.01.2023, і на цих підставах вимагало у банку надати йому безперешкодний доступ до нерухомого майна, що належить на праві власності банку, а також вимагало оплатити на рахунок ТОВ «Юка» заборгованість за спожиту електроенергію, а у разі несплати - наголошувало, що в односторонньому порядку відключить від мережі електропостачання всі об`єкти, що належать банку за адресою: вул. Хрещактик, 14 м. Київ. Саме тому позивач просив суд ухвалити рішення про визнання відсутнім у відповідача права оренди, оскільки тільки таке рішення може забезпечити, щоб обидві сторони правовідносин могли у майбутньому знати про права одна одної та діяти, не порушуючи їх.
Визнання відсутнім у ТОВ «Юка» прав орендаря нерухомого майна - нежитлових приміщень, загальною площею 8 125,1 кв. м, розташованих за адресою: вул. Хрещатик, 14, м. Київ, є одночасно і наслідком нікчемності договорів оренди від 12.02.2019 та від 25.01.2023.
Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції не бере до уваги доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування способів захисту прав, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20, від 29.06.2021 у справі № 916/964/19, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 26.01.2021 в справі № 522/1528/15-ц, постановах Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17, від 19.04.2023 у справі № 906/283/20, від 26.04.2023 у справі № 924/438/22, від 20.06.2023 у справі № 906/129/21, від 20.06.2023 у справі № 910/5529/19, від 05.07.2023 у справі № 924/1351/20 (924/493/22), від 27.06.2023 у справі № 916/2851/17, від 04.07.2023 у справі № 904/9132/21, від 18.07.2023 у справі № 908/1845/21, від 25.07.2023 у справі № 910/7826/21, оскільки висновки судів попередніх інстанцій у справі, що розглядається, про обрання позивачем ефективного способу захисту його прав не суперечать висновкам, наведеним у зазначених вище постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, оскільки були зроблені судами у цих справах з огляду на інші встановлені фактичні обставини зі своїми особливостями. 
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Юка», при розгляді справи                       № 910/8871/23 судом першої інстанції, у відзиві на позов АКБ «Індустріалбанк»  погодилось з тим, що договір оренди від 25.01.2023 є нікчемним і не тягне за собою правових наслідків, з огляду на частину 2 статті 215, частини 1 статті 220, частини 1 статті 236, частини 2 статті 793 та статті 794 ЦК України. При цьому на підтвердження правомірності користування нерухомим майном послалось на іншу підставу, а саме, договір оренди від 12.02.2019 (з урахуванням укладених до нього додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5).
Оскільки ТОВ «Юка» обґрунтовувало свої права орендаря нерухомого майна позивача на підставі продовженого до 31.12.2024 договору оренди від 12.02.2019, то у зв`язку з цими обставинами, які стали відомі АКБ «Індустріалбанк» вже після подання позову, банк доповнив підстави позову, а саме послався і на нікчемність в силу закону договору оренди від 12.02.2019, продовженого до 31.01.2024 на підставі додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5.
Наведене спростовує доводи касаційної скарги про відсутність у позовних вимогах АКБ «Індустріалбанк» аргументів щодо нікчемності договору оренди від 12.02.2019.
За таких обставин посилання скаржника на неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування положень частини 2 статті 2, частини 1 статті 14, частини 2 статті 237 ГПК України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 20.06.2018 у справі № 308/3162/15-ц, від 30.01.2019 у справі № 552/6381/17, від 13.03.2019 у справі № 757/39920/15-ц, від 01.04.2020 у справі № 520/13067/17, від 05.05.2020 у справі № 554/8004/16-ц, постановах Верховного Суду  від 30.05.2023 у справі № 910/11718/22 , від 05.12.2018 у справі № 916/1813/16, від 01.02.2023 у справі № 914/3203/21, від 19.06.2019 у справі № 925/803/18, від 06.12.2018 у справі   № 902/1592/15, від 18.03.2019 у справі № 908/1165/17, від 15.05.2019 у справі № 923/565/18, не беруться судом касаційної інстанції до уваги, оскільки, як зазначено вище, суди попередніх інстанцій розглянили справу № 910/8871/23 в межах доводів та позовних вимог АКБ «Індустріалбанк».
Посилання ТОВ «Ліга-Прогрес» у касаційній скарзі на те, що умовами договору оренди від 12.02.2019 (пункт 11.3) передбачено, що у випадку переходу права власності на майно орендодавця до третіх осіб, цей договір зберігає свою дію для нового власника, не впливають на правильність висновків судів попередніх інстанцій при розгляді заявлених АКБ «Індустріалбанк» позовних вимог, оскільки цей договір є нікчемним з моменту його укладення.
Щодо доводів скаржника про неправильне застосування судами попередніх інстанцій пункту 6 частини 1 статті 3, частини 3 статті 13, частини 3 статті 509 ЦК України, яке обґрунтовує суперечливою поведінкою АКБ «Індустріалбанк», який, укладаючи договір суборенди з ТОВ «Юка», фактично спочатку погоджував укладення договору оренди від 12.02.2019 між останнім та ТОВ «Ліга-Прогрес», а в подальшому оспорив його у суді, суд касаційної інстанції зазначає таке.      
Суд касаційної інстанції погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що факт обізнаності АКБ «Індустріалбанк» про укладення договору оренди від 12.02.2019 без його згоди не свідчить про погодження ним укладення цього договору, при цьому укладення додаткових угод від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5 до цього договору відбулось після укладення договору суборенди з позивачем від 01.10.2020.
Доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування пункту 6 частини 1 статті 3, частини 3 статті 13, частини 3 статті 509 ЦК України, викладених Великою Палатою Верховного Суду та Верховним Судом у справах № 390/34/17, № 918/1045/20, № 909/436/20, № 925/1546/20, № 567/3/22, № 922/1362/17, № 915/411/19, № 917/803/18, № 727/10298/18-ц, № 320/2233/18, № 450/2286/16-ц, № 914/2668/17, № 916/752/17, № 761/41709/17, на які посилається скаржник у касаційній скарзі на обґрунтування пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, суд касаційної інстанції не бере до уваги, оскільки встановлені судами у зазначених справах обставини не є подібними обставинам у справі № 910/8871/23, що розглядається.
Посилання скаржника у касаційній скарзі на те, що умовами договору іпотеки від 11.12.2006 передбачено можливість передання в оренду спірного нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, оскільки в матеріалах справи є копія зазначеного договору , відповідно до якого передбачено можливість надання в оренду предмета іпотеки виключно за згоди іпотекодержателя (пункт 3.2.2 договору); умови саме цього договору були предметом дослідження судами попередніх інстанцій; а в оскаржуваних судових рішеннях міститься описка, яка не призвела до постановлення неправильних судових рішень, оскільки суди дійшли висновків про нікчемність договорів оренди від 12.02.2019 (з урахуванням укладених до нього додаткових угод від 24.12.2021  № 3 та від 01.12.2022 № 5) та від 25.01.2023, виходячи з положень частини 3 статті 9, частини 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» та статей 215, 220, 793 ЦК України, а не з умов договору.
Крім того, суд касаційної інстанції також не приймає до уваги доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій при вирішенні спору висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 17.06.2021 у справі № 761/12692/17, відповідно до якого підстава недійсності правочину (оспорюваності чи нікчемності) має існувати на момент вчинення правочину, з огляду на те, що правовідносини у зазначених справах та у справі, що розглядається, не є подібними, враховуючи відмінні фактичні обставини, оскільки у справі № 910/8871/23 до договору оренди від 12.02.2019 додатковими угодами від 24.12.2021 № 3 та від 01.12.2022 № 5 вносились зміни у договір - збільшувався строк оренди.
Наведене в сукупності виключає можливість задоволення касаційної скарги.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції, за результатами розгляду касаційної скарги, має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
За змістом статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги ТОВ «Ліга-Прогрес», дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - без змін.
Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ліга-Прогрес» залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 21.11.2023 у справі                         № 910/8871/23 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя                                                            І. С. Берднік
Судді:                                                                                             В. А. Зуєв
                                                                                             Є. В. Краснов