СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 серпня 2024 року                                             м. Харків                        Справа № 922/389/24  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Плахов О.В., суддя Терещенко О.І., суддя  Тихий П.В.,
за участю секретаря судового засідання Березки О.М., 
за участю представників:
позивача – Бондаренко Я.О. – на підставі ордеру серії АН №1377707 від 10.06.2024; 
відповідача – Зучека Є.Н.- на підставі довіреності від 10.04.2024 №6, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м.Харків, (вх. №1362 Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 (суддя Лавренюк Т.А., ухвалене в м.Харків, дата складення повного тексту – 06.05.2024)
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс", м. Харків,
до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м.Харків, 
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Харківської обласної державної адміністрації, м. Харків, 
про визнання права на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна,

ВСТАНОВИВ:

08.02.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" звернулось до господарського суду Харківської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, в якому просило суд визнати такою, що надана згода Товариству з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс".
Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.02.2024 у справі №922/389/24 прийнято позовну заяву до розгляду; задоволено клопотання позивача про розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження; справу №922/389/24 визнано малозначною та ухвалено її розгляд здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.
06.03.2024 позивачем подано до господарського суду Харківської області заяву про зміну предмета позову (вх.№6232), в якій просив суд визнати право Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс", шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проєктом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".
Ухвалою господарського суду Харківської області від 07.03.2024 у справі №922/389/24 задоволено заяву відповідача про розгляд справи в порядку загального позовного провадження та ухвалено подальший розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі; прийнято до розгляду заяву позивача про зміну предмету позову та подальший розгляд справи ухвалено здійснювати з урахуванням відповідних змін.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилався на те, що звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень вищезазначеної нежитлової будівлі, проте відповідачем було відмовлено в наданні такої згоди з посиланням на положення частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що і стало підставою для звернення до суду з відповідним позовом.
У відзиві на позовну заяву поданому до господарського суду Харківської області 25.03.2024 та запереченнях на відповідь позивача на відзив від 04.04.2024, відповідач заперечував проти задоволення позовних вимог посилаючись на те, що опис майна щодо якого позивач звернувся для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень не відповідає договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 із змінами до нього, Технічному паспорту від 22.11.2018, Витягу з Єдиного реєстру об`єктів державної власності, а також Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. 
Відповідач наголошував, що клопотання про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень має стосуватись об`єкту оренди, проте, нежитлова будівля загальною площею 102,10кв.м не є об`єктом оренди, оскільки відповідно до додаткової угоди № 1 до договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 було змінено об`єкт оренди: нежитлова будівля інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334, літ. “Г-1” (згідно тех. паспорту) (далі - Майно) загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14.
Крім того, оскільки предмет оренди перебуває в задовільному стані для використання згідно із метою, визначеною за умовами договору, на думку відповідача, відсутні обґрунтовані підстави для задоволення позовної вимоги про визнання права на проведення невід`ємних поліпшень, шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".
На думку відповідача, позивачем не доведено та не надано належних доказів, що він потребує провести капітальний ремонт чи здійснити невід`ємні поліпшення для більш ефективного використання орендованого майна, як офіс.
Як зазначав відповідач, договір оренди № 6334-Н від 16.06.2017 був укладений з ТОВ "Авеню-Аніс", як з єдиним заявником за результатами попиту без проведення конкурсу, а тому відповідач правомірно відмовив позивачу у наданні останньому згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна з підстав, визначених ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019, що також узгоджується з правовою позицією викладеною у постановах Верховного Суду від 26.05.2021 у справі №918/977/20, від 22.12.2021 у справі №916/634/21, в яких досліджувалось питання наявності/відсутності підстав для застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ в частині, що стосуються процедури здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, переданого в оренду.
Також відповідач вважав, що обраний позивачем спосіб захисту не є належним та ефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові, оскільки питання визнання права на проведення невід`ємних поліпшень не призведе до відновлення порушеного, на думку позивача, права, у зв`язку із тим, що при задоволенні даної позовної вимоги орендар не буде вважатись таким, що отримав згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, а від так здійснення відповідних поліпшень не відповідатиме вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Рішенням господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 позов задоволено повністю; визнано право Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс", шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".
Відповідні висновки місцевого господарського суду мотивовані тим, що підставою відмови відповідача від надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень стало посилання на частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 - отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
В той же час, судом було встановлено, що на момент укладення позивачем договору оренди питання отримання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень у діючому законодавстві регулювалося Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який не містив такої підстави для відмови у наданні згоди на здійснення ремонту через отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
При цьому, згідно з абзацом 3 частини 2 Прикінцевих та перехідних положень "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені. 
Крім того, саме умовами договору оренди чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень. 
Окрім викладеного, суд посилаючись на приписи частини 2 статті 284 Господарського кодексу України, частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) дійшов висновку про те, що на момент укладення договору оренди позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право було передбачено як законом так і договором оренди.
Отже, укладення договору без проведення аукціону можливе у випадках, визначених положеннями статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019, які в повній мірі кореспондуються з положеннями абзаців 4, 8, 9 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.1992.
При цьому, суд звернув увагу на те, що позивач не відноситься до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно йому було надано без проведення конкурсу лише внаслідок відсутності осіб, що виявили бажання орендувати відповідне майно.
Отже, за наведених обставин, отримання позивачем в оренду спірного майна, якщо б він укладав договір оренди під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019, незважаючи на подання однієї заяви на участь в аукціоні, така особа вважалась би переможцем електронного аукціону, тобто процедура проведення аукціону було б такою, що дотримана та, відповідно, отримання орендарем майна в оренду вважалось би таким, що отримано з проведенням аукціону. 
Враховуючи вищевикладене, господарський суд першої інстанції дійшов висновку про те, що норма частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не може бути застосована до правочинів, що були укладені до набрання відповідним законом чинності без проведення конкурсу у разі, коли орендарі не відносяться до осіб які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно ними було отримано в оренду без проведення конкурсу за результатами вивчення попиту у зв`язку із тим, що на стадії вивчення попиту не надійшло інших заяв про намір взяти в оренду відповідне нерухоме майно.
Отже, позивачем в повній мірі було дотримано процедуру, передбачену діючим на момент відповідного звернення законодавством, для отримання згоди на здійснення поліпшень, а посилання відповідача на укладення договору оренди без проведення конкурсу, як на підставу для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, є безпідставними.
При цьому, суд звернув увагу на те, що з листа відповідача від 28.02.2020р. № 11-03-02-01776 вбачається, що єдиною підставою для відмови від надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, було надання майна в оренду без проведення конкурсу, а тому посилання останнього, вже під час розгляду справи в суді, на наявність інших підстав, зокрема, щодо зазначення позивачем у зверненні неправильної площі об`єкта оренди є неприпустимим. 
Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту господарський суд першої інстанції вказав про те, що задовольняючи позов суд не підміняє собою орган, уповноважений приймати відповідні рішення, в той же час, суд визнає наявним в позивача право на здійснення невід`ємних поліпшень та констатує незаконність дій відповідача щодо відмови позивачу у проведенні невід`ємних поліпшень з посиланням на ту норму права, яка не може застосовуватись до спірних правовідносин.
З урахуванням наведеного та зважаючи на встановлені у справі обставини, місцевий господарський суд дійшов висновку, що позивач довів суду належними та допустимими доказами законність та обґрунтованість позовних вимог, у зв`язку з чим позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" підлягають задоволенню в повному обсязі.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області з рішенням господарського суду першої інстанції не погодилось та звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт посилається на те, що при ухваленні оскаржуваного рішення місцевим господарським судом не було надано належної правової оцінки всім обставинам справи, а також наданим відповідачем доводам та доказам, що призвело до передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.
Фактично доводи апеляційної скарги є тотожними доводам викладеним відповідачем у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь позивача на відзив поданих до господарського суду Харківської області 25.03.2024 та 04.04.2024 відповідно.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 03.06.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24; встановлено сторонам у справі строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст.263 Господарського процесуального кодексу України) з дня вручення даної ухвали; встановлено сторонам у справі строк для подання заяв і клопотань - протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали; призначено справу до розгляду на 10.07.2024 о 14:00 годині.
12.06.2024 позивачем подано до апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу (вх.№7993), в якому просить суд відмовити в задоволені апеляційної скарги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 залишити без змін.
10.07.2024 представником позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" подано до апеляційного господарського суду заяву про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, поза межами приміщення суду за допомогою програмного забезпечення – підсистеми "Електронний суд".
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 задоволено заяву представника позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" про участь у судовому засіданні 10.07.2024 о 14:00 годині у справі №922/389/24 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задовольнити; ухвалено провести судове засідання в режимі відеоконференції за допомогою програмного забезпечення – підсистеми "Електронний суд".
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 оголошено в судовому засіданні перерву до 11:00 години 07.08.2024; задоволено клопотання представника позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду та ухвалено провести судове засідання 07.08.2024 в режимі відеоконференції за допомогою програмного забезпечення – підсистеми "Електронний суд". 

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 07.08.2024 представник апелянта підтримав вимоги апеляційної скарги, просив її задовольнити, скасувати рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю 
Представник позивача заперечив проти вимог апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволенні, рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 залишити без змін.

Враховуючи, що представники позивача та відповідача з`явились в судове засідання та надали пояснення в обґрунтування своїх вимог та заперечень, а третя особа була належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за наявними у ній матеріалами, в даному судовому засіданні.
Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду зазначає наступне.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 16.06.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (надалі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (надалі – орендар) було укладено договір оренди № 6334-Н (надалі – договір № 6334-Н т.1 а.с11-17), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (далі - балансоутримувач), вартість якого визначена згідно висновком про вартість оцінки на 19.04.2017 і становить незалежною оцінкою 770 200,00грн. (пункт 1 договору № 6334-Н).
Відповідно до пункту 1.2. договору № 6334-Н, майно передається в оренду з метою: надання послуг з працевлаштування, в т.ч. інвалідів, учасників АТО, та включене Державною службою зайнятості до переліку суб`єктів господарювання, які надають послуги з посередництва у працевлаштуванні, та суб`єктів господарювання, які здійснюють наймання працівників для подальшого виконання ними роботи в Україні в інших роботодавців. 
Стан майна на момент укладання договору, відповідно до пункту 1.3 договору № 6334-Н, визначається в акті приймання-передавання згідно із довідкою балансоутримувача.
Згідно з пунктом 2.1. договору № 6334-Н, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання – передавання майна (Додаток №1).
Розділом 5 договору визначено обов`язки орендаря, а саме:
-          забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормативного фізичного зносу, здійснювати заходи щодо протипожежної безпеки (пункт 5.3. договору № 6334-Н).
-          своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (пункт 5.6. договору № 6334-Н).
Пунктами 6.3. та 6.4. договору № 6334-Н встановлено, що за згодою орендодавця та балансоутримувача проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. 3 дозволу орендодавця, при узгоджувані з балансоутримувачем, вносити зміни до складу орендованого майна, за рахунок власних коштів проводити його реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Відповідно до пункту 10.1. договору 6334-Н, його укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 16.06.2017 до 16.05.2020.
Пунктом 10.13 договору № 6334-Н встановлено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України.

16.06.2017 між сторонами складено акт приймання-передачі орендованого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яке згідно із довідкою балансоутримувача від 13.03.2017 № 01-05/686 потребує поточного ремонту (т.1 а.с.19).

26.06.2019 між сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до договору про внесення змін та доповнень до договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 в частині визначення об`єкту оренди, а саме: внесено зміни до розділу 1 "предмет договору" та п.1.1 після слів: "нежитлову будівлю" викладено в новій редакції - "інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), літ. "Г-1" (згідно техпаспорту) (далі - майно) загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14" і далі по тексту (т.1 а.с.20).

В подальшому, 19.05.2020 між сторонами укладено договір № 2 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н (надалі - договір № 2 т.3 а.с.17-25), відповідно до умов якого найменування орендодавця викладено в новій редакції: "Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях".
Також у даному договорі розділи 1-12 договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017 сторонами викладено в новій редакції.
Зокрема, відповідно до пункту 1.1 договору № 2 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість оцінки на 29.02.2020 і становить незалежною оцінкою 954 200,00грн.
В пункті 1.2 договору № 2 сторони погодили, що майно передається в оренду з метою надання послуг з працевлаштування, в т.ч. інвалідів, учасників АТО, та включене Державною службою зайнятості до переліку суб`єктів господарювання, які надають послуги з посередництва у працевлаштуванні, та суб`єктів господарювання, які здійснюють наймання працівників для подальшого виконання ними роботи в Україні в інших роботодавців.
За умовами пункту 5.4 договору № 2, орендар взяв на себе зобов`язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
За письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління орендар, за умовами пункту 6.3 договору № 2, має право здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
У разі, якщо позивач подає заяву на погодження відповідачем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (пункт 5.7 договору № 2).
Пунктом 4.4 договору № 2 встановлено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень позивач звертається до орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 за № 711/32163.
Договором № 2 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 № 6334-Н строк дії договору продовжено до 16.04.2023 (пункт 10.1. договору №2).
Пунктом 10.12 договору №2 встановлено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України.

17.08.2021 між сторонами укладено договір № 3 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 № 6334-Н (т.3 а.с.27-28), відповідно до умов якого змінено найменування попереднього орендодавця за договором з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області (код ЄДРПОУ 44223324).
Договір оренди є продовженим та діючим, відповідно до п.5 постанови Кабінету Міністрів України "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" № 634 від 27.05.2022, яким передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Звертаючись до суду з відповідним позовом, позивач зазначав, що на виконання умов договору оренди ним було підготовлено пакет копій документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: лист Харківської обласної державної адміністрації № 01-65/6403 від 14.08.2019; лист Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації від 12.09.2018 № 01-04/3063-2/2811; дозвіл Управління культури і туризму ХОДА на проведення ремонту (реставраційного) в охоронній зоні пам`ятки культурної спадщини від 30.01.2020 № 02-26/06; довідка балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку № 01-05/2513-2/2188 від 08.10.2019; лист Головного управління держпраці у Харківській області від 20.01.2020 № 27/670/03.02-17/687; припис ГУ ДПС України у Харківській області про усунення порушень вимог законодавства в сфері техногенної та пожежної безпеки від 14.01.2020 № 1; експертний звіт ДП "Спеціалізована державна експертна організація" щодо розгляду проектної документації за робочим проектом від 19.07.2019 № 21-0294; експертна оцінка № 15-19/07 від 06.11.2019 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом; дозвіл на виконання будівельних робіт від 05.07.2019; договірна ціна; кошторисна документація; звіт про технічний стан несучих конструкцій нерухомого майна, робочий проект (том ІІІ та ІV) (т.1 а.с.24-224, т.2 а.с.1-168).
03.02.2020 орендар звернувся до орендодавця з листом - заявою № 11/03/20 з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 102,10кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14 (т.3 а.с.38-39).
За результатами розгляду даного листа Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях листом від 28.02.2020 № 11-03-02-01776 повідомив орендаря про відсутність правових підстав для надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна та повернув наданий позивачем пакет документів з посланням на ч.6 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції від 03.10.2019, оскілки договір оренди був укладений ТОВ "Авеню-Аніс" без проведення конкурсу (т. 1 а.с.21-22).
Позивач вважаючи відмову відповідача у наданні дозволу на проведення невід`ємних поліпшень необґрунтованою та незаконною, оскільки договір оренди № 6334-Н укладено 16.06.2017 в період чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, положеннями якого не було передбачено жодних обмежень та заборон невід`ємних поліпшень за договорами, які укладено без проведення конкурсу, звернувся до господарського суду Харківської області з відповідним позовом (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) (т.1 а.с.1-224, т.2 а.с.1-168, 213).
Рішенням господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у даній справі позов задоволено повністю, з підстав викладених вище (т.3 а.с.148-159).

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, судова колегія зазначає, що відповідно до частин 1 та 2 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно зі статтею 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є укладання господарського договору та іншої угоди, що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (стаття 626 Цивільного кодексу України).
Судовою колегією встановлено, що укладений сторонами правочини (договір оренди № 6334-Н від 16.06.2017, з урахуванням змін та доповнень до нього) за своїм змістом та правовою природою є договором оренди нерухомого майна, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України, а також положень законодавства про оренду державного та комунального майна.

27.12.2019 набрав чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, який був введений в дію 01.02.2020.
За приписами частини 1 статті 21 відповідного Закону "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019 орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Відповідно до частин 4-6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, орендар може звернутись з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.
Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.
Балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.
Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: 
-отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;.
-прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п`ятою цієї статті (якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту).
Зі змісту листа Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях листом від 28.02.2020 № 11-03-02-01776 (т.1 а.с.21-22) про відмову в погодженні заяви орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень в нежитловому приміщенні вбачається, що підставами для відмови було визначено положення частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції від 03.10.2019 № 157-IX, оскільки договір оренди було укладено ТОВ "Авеню-Аніс" без проведення конкурсу.
Місцевим господарським судом встановлено, що станом на момент укладення договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017, питання отримання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень у діючому законодавстві регулювалось Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, який не містив такої підстави для відмови у наданні згоди на здійснення ремонту через отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.
Згідно з абзацом 3 частини 2 Прикінцевих та перехідних положень "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Колегія враховує, що умовами договору оренди № 6334-Н від 16.06.2017, з урахуванням змін та доповнень до нього, чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень.
За умовами пункту 5.4 договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н, орендар взяв на себе зобов`язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Пунктом 6.3. договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н, сторонами було погоджено, що за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління орендар, має право здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
Також, колегія суддів зазначає, що за приписами частини 2 статті 284 Господарського кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Таким чином, на момент укладення договору оренди, позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право було передбачено як законом так і укладеним між сторонами договором оренди.

Окрім викладеного, досліджуючи питання порядку отримання позивачем, як орендарем майна в оренду, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що відповідно до пункту 1 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.
В пункті 4 статті 9 відповідного Закону передбачено, що орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.
Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.
Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.
Матеріалами справи підтверджується, що відповідачем - Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області в газеті "Відомості приватизації" було розміщено оголошення про намір передати в оренду нерухоме майно, що є предметом оренди за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017 (т.3 а.с.85-88).
Як вірно встановлено місцевим господарським судом та не заперечується сторонами у справі, позивач звернувся до відповідача з заявою про намір взяти в оренду вищенаведене нерухоме майно.
За результатами вивчення попиту, оскільки було подано лише одну заяву на оренду, конкурс не проводився, а тому відповідачем було ухвалено рішення про укладення з позивачем договору оренди відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII, без проведення конкурсу, що також не заперечується та визнається відповідачем.
Таким чином, отримання позивачем, як орендарем, майна в оренду за договором без проведення аукціону або конкурсу повністю відповідало вимогам чинного на момент укладення відповідного договору законодавства. Конкурс не було проведено з тих підстав, що було подано лише одну заяву на оренду відповідного майна.

В контексті спірних правовідносин, судова колегія також зазначає, що направленість Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як в чинній редакції № 157-IX від 03.10.2019, так і в редакції від 10.04.1992 № 2269-XII, що втратила чинність, передбачає конкуренцію серед потенційних орендарів для досягнення найбільш вигідних умов для держави при наданні майна в оренду.
Принципова різниця між Законами, що має значення для розгляду даної справи, існує у випадку, коли подано виключно одну заяву про оренду певного майна.
Так, за змістом положень статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ від 10.04.1992, який діяв на час укладання сторонами договору, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.
Орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.
Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.
Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди.
У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.
В Законі України "Про оренду державного та комунального майна" в чинній редакції № 157-IX від 03.10.2019 порядок проведення аукціону врегульовано статтею 13, яка передбачає певну етапність проведення аукціону.
Так, частинами 1 та 2 названої статті передбачено, що об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону. Аукціон розпочинається за наявності не менше двох заяв на участь та вважається таким, що відбувся, у разі здійснення щонайменше одного кроку аукціону будь-яким учасником аукціону, якщо інше не передбачено Порядком передачі майна в оренду.
У випадку, якщо після оголошення аукціону було подано заяву на участь в аукціоні лише від одного учасника, договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату (частина 5 статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019).
Відповідно до пункту 73 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" переможець електронного аукціону визначається шляхом автоматичної оцінки електронною торговою системою цінових пропозицій учасників після завершення останнього раунду електронного аукціону та формування протоколу про результати електронного аукціону, крім випадків використання переважного права чинним орендарем при проведенні аукціону на продовження договору оренди відповідно до пункту 149 цього Порядку.
У разі коли для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного учасника, такий учасник вважається таким, що подав найвищу цінову пропозицію за лот, а договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату.
Тобто, в даному випадку, зі змісту Порядку вбачається, що незважаючи на подання однієї заяви на участь в аукціоні, така особа вважається переможцем електронного аукціону, тобто процедура проведення аукціону є такою, що дотримана.
Випадки, за яких електронний аукціон може бути відмінено або визнано таким, що не відбувся визначені пунктами 64 та 68 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.06.20 № 483.
Укладання договору без проведення аукціону можливе у випадках, визначених положеннями статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, які в повній мірі кореспондуються з положеннями абзаців 4, 8, 9 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ від 10.04.1992.

Судова колегія звертає увагу на те, що позивач не відноситься до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно йому було надано без проведення конкурсу лише внаслідок відсутності осіб, що виявили бажання орендувати відповідне майно.
Тобто, за наведених умов, отримання позивачем в оренду спірного майна, якщо б він укладав договір оренди під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019, незважаючи на подання однієї заяви на участь в аукціоні, така особа вважалась би переможцем електронного аукціону, тобто процедура проведення аукціону було б такою, що дотримана та, відповідно, отримання орендарем майна в оренду вважалось би таким, що отримано з проведенням аукціону. 
За наведених обставин, судова колегія приходить до висновку, що норма частини 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019 не може бути застосована до правочинів, що були укладені до набрання відповідним законом чинності без проведення конкурсу у разі, коли орендарі не відносяться до осіб які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно ними було отримано в оренду без проведення конкурсу за результатами вивчення попиту, у зв`язку із тим, що на стадії вивчення попиту не надійшло інших заяв про намір взяти в оренду відповідне нерухоме майно. 
Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що протилежний підхід буде порушувати принцип верховенства права та принцип правової визначеності, як невід`ємну складову принципу верховенства права.

Щодо посилань апелянта на правову позицією викладену у постановах Верховного Суду від 26.05.2021 у справі №918/977/20, від 22.12.2021 у справі №916/634/21, в яких Судом досліджувалось питання наявності/відсутності підстав для застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ в частині, що стосуються процедури здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, переданого в оренду, судова колегія зазначає, що висновки Верховного Суду у наведених відповідачем справах зроблені у правовідносинах, які не є подібними з тими, що виникли між сторонами у даній справі. Орендоване майно було отримано позивачами без конкурсу, оскільки вони відносяться до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону. 
В той час, як у даній справі позивач не відноситься до осіб, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно ним було отримано в оренду без проведення конкурсу за результатами вивчення попиту, у зв`язку із тим, що на стадії вивчення попиту не надійшло інших заяв про намір взяти в оренду відповідне нерухоме майно. 
Отже, відповідні обставини мають значення для правового висновку у спірних правовідносинах.

Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ від 10.04.1992 (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Крім того, як було зазначено вище, саме умовами договору оренди чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень. 
Зокрема, пунктом 5.4 договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н визначено, що орендар (позивач) зобов`язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (пункт 5.7 договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н).
Пунктом 6.2 договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н сторони передбачили право орендаря за письмовою згодою відповідача та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити зміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
Пунктом 4.4 договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н передбачено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 №686 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 за №711/32163 (надалі - Порядок). 
Судова колегія звертає увагу на те, що на момент звернення позивача, як орендаря, до відповідача, як орендодавця, з відповідною заявою про надання згоди на здійснення поліпшень, відповідний Порядок був чинний.
Пунктом 2 вказаного Порядку передбачено, що процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення.
Відповідно до пункту 3 Порядку, для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (зі їх наявністю); довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.
Згідно з пунктом 7 Порядку, згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, в якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна.
На виконання пунктів 4.4, 6.3 договору № 2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 № 6334-Н та пунктів 3, 4 Порядку позивач, як орендар отримав згоди балансоутримувача та уповноваженого органу управління орендованим державним майном на проведення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, що підтверджується листом Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації № 01-04/3063-2/2811 від 12.09.2018 (т1 а.с.25-); листом Харківської обласної державної адміністрації № 01-65/6403 від 14.08.2019 (т.1 а.с.24). 
Таким чином, наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що на виконання умов договору та законодавства, яке регулює спірні правовідносини, позивачем було підготовлено пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна та з відповідною заявою було надано відповідачу (орендодавцю).
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позивачем, як орендарем, в повній мірі було дотримано процедуру, передбачену діючим на момент відповідного звернення законодавством для отримання згоди на здійснення поліпшень. Тому, посилання відповідача на укладення договору оренди без проведення конкурсу, як на підставу для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, є безпідставними.

При цьому, як вбачається з листа відповідача від 28.02.2020р. № 11-03-02-01776 (т. 1 а.с.21-22), єдиною підставою для відмови від надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень було надання майна в оренду без проведення конкурсу. Тому, посилання апелянта вже під час розгляду справи в суді на наявність інших підстав, зокрема, щодо зазначення позивачем у зверненні неправильної площі об`єкта оренди, судова колегія вважає безпідставними. 
Колегія суддів зауважує, що дійсно, позивач при зверненні з заявою про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень (т.3 а.с.38-39) допустив помилку в частині зазначення площі об`єкту оренди, зазначивши площу, яка була визначена відповідно до первісної редакції договору оренди. В той же час, з тексту відповідного листа чітко вбачається, за яким саме об`єктом звертається заявник, оскільки вказано правильні реквізити договору оренди, адресу та назву об`єкту оренди. 
Крім того, відповідач у відповіді на даний лист чітко зазначив підстави відмови у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень, зазначивши єдину підставу – не проведення конкурсу.

Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту судова колегія зазначає, що згідно з частиною 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України, юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 20 Господарського кодексу України, держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів. Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.
Таким чином, за приписами чинного законодавства, основною метою здійснення правосуддя є захист та відновлення порушеного права відповідної особи, яка звернулась до суду із відповідною позовною заявою.
Під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Отже засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).
Крім того Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.
Як вірно зазначено місцевим господарським судом, рішення суду само по собі повинне бути не декларативним, а виконуваним, тобто акт правосуддя повинен мати форму реалізації в майбутньому (власне, за наслідками чого і здійснюється відновлення порушених прав). 
Отже, оцінюючи обраний позивачем спосіб захисту в частині визнання права на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що даний спосіб захисту є ефективним, виходячи з встановлених судом обставин справи та підстав позову.

При цьому, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що здійснюючи судочинство, Європейський суд з прав людини неодноразово аналізував межі, спосіб та законність застосування дискреційних повноважень національними органами, їх посадовими особами. Зокрема, в рішенні ЄСПЛ від 17 грудня 2004 року у справі "Pedersen and Baadsgaard v. Denmark" (заява № 49017/99) зазначено, що, здійснюючи наглядову юрисдикцію, суд, не ставлячи своїм завданням підміняти компетентні національні органи, перевіряє, чи відповідають рішення національних держаних органів, які їх винесли з використанням свого дискреційного права, положенням Конвенції та Протоколів до неї. Суд є правозастосовчим органом та не може підміняти державний орган, рішення якого оскаржується, відміняти замість нього рішення, яке визнається протиправним, приймати інше рішення, яке б відповідало закону, та давати вказівки, які б свідчили про вирішення питань, які належать до компетенції такого суб`єкта владних повноважень.
В контексті спірних правовідносин, з урахуванням встановлених обставин справи, судова колегія вважає, що задовольняючи позов про визнання права позивача на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди, суд не підміняє собою орган, уповноважений приймати відповідні рішення.
В даному випадку, суд визнає наявним у позивача право на здійснення невід`ємних поліпшень та констатує незаконність дій відповідача щодо відмови позивачу у проведенні невід`ємних поліпшень з посиланням на ту норму права, яка не може застосовуватись до спірних правовідносин.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання права Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди № 6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс", шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний № 125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".

Статтею 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, спростовуються наявними в матеріалах справи документами та вчинені при довільному тлумаченні наявних між сторонами правовідносин і норм права.
З огляду на той факт, що висновки суду першої інстанції відповідають в повній мірі приписам законодавства, фактичним обставинам справи, а рішення відповідає вимогам статті 236 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги та залишення рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 без змін.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, колегія суддів зазначає, що оскільки в задоволенні апеляційної скарги відмовлено, то судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 13, 73, 74, 77, 86, 129, 240, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 залишити без змін.
Повний текст постанови складено   08.08.2024 
 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 ГПК України.

Головуючий суддя                                                                    О.В. Плахов

Суддя                                                                                           О.І. Терещенко  

Суддя                                                                                           П.В. Тихий