КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження                                                             Доповідач- Ратнікова В.М.
№ 22-ц/824/5803/2024

П О С Т А Н О В А
 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
  м. Київ                                                                                              Справа № 372/1711/21
 
03 червня 2024 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів  Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді  - Ратнікової В.М.
суддів                         - Борисової О.В.    
                                    - Левенця Б.Б.
 при секретарях          - Смолко А.В., Уляницькій М.В.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Мороза Віктора Павловича на рішення Обухівського районного суду Київської області від                19 вересня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Тиханського О.Б., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,-
 
в с т а н о в и в:
 
У травні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.
Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 17 липня 2007 року між УніКредитБанк ТзОВ та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит       № MRTG-000000005364, із змінами до нього, за умовами якого Банк зобов`язався надати позичальнику ОСОБА_1 кредит в сумі 167 692,00 євро, зі сплатою 11,0% процентів річних, строком до 17 липня 2022 року.
26 липня 2007 року між УніКредитБанк ТзОВ, та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 1 про зміну процентної ставки до договору про іпотечний кредит № MRTG-000000005364 від 17 липня 2007 року, згідно з якою було змінено процентну ставку до 10, 0% річних.
15 листопада 2007 року між УніКредитБанк ТзОВ та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 2, відповідно до уморв якої виконання позичальником зобов`язань за цим договором (в тому числі і додатковими договорами до нього) забезпечується нотаріально посвідченим Іпотечним договором                              № MRTG- 00000005364/S від 17 липня 2007 року, договором застави                                       № CLTR-000000008911/S від 15 листопада 2007 року та договором поруки                            № MRTG-000000005364/P від 17 липня 2007 року.
З метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором позивач (позичальник) ОСОБА_1 передав в іпотеку банку УніКредитБанк ТзОВ земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, загальною площею 0.2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074.
Також, на підставі рішення кредитного комітету від 13 листопада 2007 року, банк надав позичальнику новий транш № CLTR-000000008911 у розмірі 37 000,00 Євро на строк 5 років, з терміном остаточного погашення не пізніше 15 листопада 2012 року, при цьому нова загальна сума кредиту становить 204 692, 00 євро.
Надалі право вимоги за кредитним договором відступлене УніКредитБанк ТзОВ на користь Акціонерного товариства «Альфа-Банк», назву якого змінено на Акціонерне товариство «Сенс Банк».
19 березня 2021 року за AT «Альфа-Банк» було зареєстровано (запис                             № 41121905) право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 3223180501:01:003:0074 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер - 57235847 від 23 березня 2021 року, прийняте державним реєстратором Приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галиною Михайлівною.
Зазначає, що державний реєстратор (приватний нотаріус Теплюк Г.М.) допустила порушення при вчиненні реєстраційної дій та підготовці до її вчинення. 
Так, у нотаріуса (державного реєстратора) були відсутні докази того, що право вимоги за іпотечним договором перейшло від УніКредитБанк, ТзОВ до AT «Альфа-Банк». Нотаріусом порушено процедуру вчинення реєстраційної дії щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: позивачу не надходило та він не отримував повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя, в розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку», договору про задоволення вимог іпотекодержателя (договору про порядок дій щодо внесення змін до державного реєстру речових прав на нерухоме майно) позивач з іпотекодержателем не укладав, згоду на відчуження предмету іпотеки також не надавав.
В порушення вимог статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не повідомлено позивача, як власника об`єкта нерухомого майна, про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій щодо спірної земельної ділянки.
В порушення вимог статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було проведено за наявності обтяження - арешту нерухомого майна (постанова про арешт майна боржника від 12 квітня 2018 року, серія та номер 56165661, видавник- Приватний виконапвець Шмідт К.В.).
З урахуванням наведеного, позивач ОСОБА_1 просив суд:
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса (державного реєстратора) Теплюк Галини Михайлівни (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська обл.) індексний номер: 57235847 від 23.03.2021 року, яким проведена реєстрація права власності на земельну ділянку загальною площею 0.2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2318964832231, за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», код ЄДРПОУ 23494714; 
скасувати запис про реєстрацію права власності № 41121905 від 19.03.2021 року, вчинений приватним нотаріусом Теплюк Галиною Михайлівною (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська обл.), яким проведена реєстрація права власності на земельну ділянку, загальною площею 0.2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2318964832231, за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК», код ЄДРПОУ 23494714;
стягнути відповідача на його користь судові витрати.
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 19 вересня 2023 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовлено.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Мороз Віктор Павлович подав апеляційну скаргу, в якій за результатом апеляційного перегляду справи просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.
 В обґрунтування змісту вимог апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є незаконним, ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не оцінив і не з`ясував усіх обставин, на які сторона позивача посилалась в обгрунтування своїх вимог.
Зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ній.Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження                            № 14-45цс20).
Під час судового розгляду справи позивач ОСОБА_1 вказував, що він не тільки не отримував письмову вимогу, а ставив під сумнів надіслання відповідних вимог банком, оскільки надані банком поштові документи містять помилки та неточності, а також у документах зазначені невірні дані позивача. Більш детально це питання стороною розкрито у документі «додаткові пояснення» від 22 листопада 2021 року.
Таким чином, іпотекодержателем недотримано порядку належного надсилання вимоги ОСОБА_1 , тобто, саме банком допущено ряд вище описаних порушень при нібито відправці листів, які унеможливили отримання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень за кредитним договором
Крім того, AT «Альфа-Банк» («Сенс-Банк») не надали державному реєстратору документи, які б підтверджували факт того, що дане товариство є правонаступником УніКредитБанк ТзОВ, код ЄДРПОУ 21753123.
Позивач ОСОБА_1 також не проінформований належним чином про заміну кредитора з УніКредит Банк ТзОВ на AT «Альфа-Банк» («Сенс- Банк»).
Звертає увагу суду на те, що у Інформаційній довідці зазначається, що підставою для державної реєстрації за банком права власності на земельну ділянкеу є, зокрема, дублікат договору іпотеки, серія та номер: 605, виданий 06.03.2020 року. Дані реквізити є хибними, оскільки договір іпотеки № 605 від 06.03.2020 року не укладався між сторонами. Між сторонами були укладені інші договори. Так, договір про іпотечний кредит № MRTG-000000005364 та Іпотечний договір                                                № MRTG-000000005364/S-1 зареєстровані за зовсім іншими реквізитами. Зокрема, відрізняється й назва, а саме: не «договір іпотеки», а «договір про іпотечний кредит                  № MRTG-000000005364 від 17 липня 2020 року» та «Іпотечний договір                                  № MRTG- 000000005364/S-1 від 17 липня 2020 року».
Дані доводи і аргументи були залишені судом першої інстанції поза увагою, що свідчить про неповно з`ясовані судом  обставини, що мають значення для справи.
Крім того, у порушення вимог статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстратор не повідомив ОСОБА_1 про отримання заяви на проведення реєстраційної дії щодо спірної земельної ділянки.
Пунктом третім частини першої статті 10 вказаного Закону зобов`язано державного реєстратора встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, що не враховно державним реєстратором, оскільки на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора на спірну земельну ділянку були зареєстровані обтяження, а саме: арешт майна (постанова, про арешт майна боржника, серія та номер: 56165661, виданий 12.04.2018 року, видавник: Приватний виконавець Шмідт К.В.).
Суд першої інстанції не врахував, що у матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували, що реєстратору було надано належний звіт про оцінку спірного майна. Відомості, які вказані в інформаційній довідці (надано разом з позовом) щодо підстав реєстрації нерухомого майна та документи, які надав банк разом із «поясненнями» (в частині оцінки майна) відрізняються.
Так, сторона позивача, оглядаючи матеріали справи, встановила відсутність звіту про оцінку майна. Наявність такого документу є обов`язковою для проведення реєстраційної дії. Будь-які «довідки», «відомості» чи інші документи подібного характеру, в яких зазначається про вартість спірного майна, не можуть бути визнані як належні та допустимі докази.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галинаи Михайлівна просить у позові позивача ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни відмовити повністю.
Зазначає, що відповідач є обов`язковим учасником цивільного процесу - його стороною. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб`єктами правовідношення з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач, як на порушника свого права.
Тлумачення статті 51 ЦПК України свідчить, що належним відповідачем є особа, яка має відповідати за позовом.
Отже, належним відповідачем у справі про визнання недійсним та скасування рішення реєстратора на нерухоме майно має бути саме особа, за якою зареєстроване право власності на об`єкт нерухомості.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 17 лютого 2021 року у справі № 320/9049/18 (провадження № 61-8431св20).
У судовому засіданні в суді апеляційної інстанції представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Мороз Віктор Павлович підтримав доводи апеляційної скарги та просив скаргу задовольнити.
Представник відповідача Акціонерного товариства «Сенс-Банк» - Гуйван Ігор Віталійович просив апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.
Відповідач приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна в судове засідання не з`явилась. Про день та час слухання справи судом апеляційної інстанції повідомлялась у встановленому законом порядку.
У відповідності до вимог статті 128, 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у відсутності відповідача приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни.
Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягаює частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на землю серії ЯБ №524906 від 10 березня 2006 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 0,2500 га, що розташована в АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074 (а.с. 20-21 том 1).
17 липня 2007 року між банком УніКредитБанк ТзОВ та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит № MRTG-000000005364, із змінами до нього, за умовами якого банк надав позичальнику ОСОБА_1 167 692,00 євро, зі сплатою 11,0% процентів річних, строком до 17 липня 2022 року (а.с. 25-29 том 1).
Того ж дня, 17 липня 2007 року між банком УніКредитБанк ТзОВ та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № MRTG- 00000005364/S-2 від 17 липня 2007 року.
Відповідно до умов нотаріально посвідчного іпотечного договору                                      № MRTG- 00000005364/S-2 від 17 липня 2007 року з метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором позивач (позичальник) ОСОБА_1 передає в іпотеку банку УніКредитБанк ТзОВ земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, загальною площею 0.2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074 (а.с. 33-37 том 1).
У статтях 7, 9  іпотечного договору № MRTG- 00000005364/S-2 від 17 липня 2007 року передбачено, зокрема, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку зобов`язання або тієї чи іншої його частини) воно не буде виконане; звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі, зокрема, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому законодавством України (в.т.ч. статтею 37 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього договору; іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених цим договором. За рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватись в позасудовому порядку: шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання згідно з цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до умов договору. У випадку набуття Іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець за цим договором підтверджує свою згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки. Письмове повідомлення іпотекодержателя іпотекодавцю друкується та підписується уповноваженими особами іпотекодержателя іпотекодавцю телефаксом, кур`єром або поштою. Відповідно до реквізитів іпотечного договору зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 є                            АДРЕСА_2 .
Згідно з пунктом 7.3. договору про іпотечний кредит № MRTG-000000005364 від 17 липня 2007 року будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках договору, повинні бути здійсненні в письмовій формі та будуть вважатися зробленими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на адресу сторін або вручені особисто.
26 липня 2007 року між УніКредитБанк ТзОВ, та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 про зміну процентної ставки до договору про іпотечний кредит № MRTG-000000005364 від 17 липня 2007 року, згідно з яким було змінено процентну ставку до 10, 0% річних (а.с. 30 том 1).
На підставі рішення кредитного комітету від 13 листопада 2007 року банк надав позичальнику новий транш № CLTR-000000008911 у розмірі 37 000,00 Євро на строк 5 років, з терміном остаточного погашення не пізніше 15 листопада 2012 року, при цьому нова загальна сума кредиту становить 204 692, 00 євро, про що зазначено у додатковій угоді № 2 від 15 листопада 2007 року до договору про іпотечний кредит                   № MRTG-000000005364.
15 листопада 2007 року між УніКредитБанк ТзОВ та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 2, відповідно до якої виконання позичальником зобов`язань за цим договором (в тому числі і додатковими договорами до нього) забезпечується нотаріально посвідченим Іпотечним договором                                  № MRTG- 00000005364/S від 17 липня 2007 року, договором застави                                     № CLTR-000000008911/S від 15 листопада 2007 року та договором поруки                               № MRTG-000000005364/P від 17 липня 2007 року (а.с. 31-32 том 1).
За даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань ПАТ «УніКредит Банк» є правонаступником УніКредитБанк ТзОВ. Діяльність ПАТ «УніКредит Банк», як юридичної особи, припинена 17 листопада 2014 року.
02 грудня 2013 року між ПАТ «Унікредит Банк» та ПАТ Укрсоцбанк» укладено договір про приєднання, затверджений рішенням єдиного акціонера ПАТ «Унікредит Банк» від 02 грудня 2013 року № 4/12/2013 та рішенням позачергових Загальних зборів акціонерів ПАТ «Укрсоцбанк» від 02 грудня 2013 року (протокол № 3) - а.с. 204 - 216 том 1.
Станом на 29 листопада 2013 року між ПАТ «Унікредит Банк» та                          ПАТ «Укрсоцбанк» затверджено передавальний акт, згідно з яким у статті «Активи» вказано про передачу кредитів та заборгованості клієнтів, у тому числі, фізичних осіб в іноземній валюті (а.с. 217 - 220 том 1).
Отже, судом встановлено, що ПАТ «Укрсоцбанк» є правонаступником                       ПАТ «Унікредит Банк» та до ПАТ «Укрсоцбанк» перейшло право вимоги за вказаним кредитним договором.
10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером АТ «Укрсобанк» затверджено рішення про реорганізацію                                 АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк», та 15 жовтня 2019 року затверджено передавальний акт та визначено, що правонаступником всього майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» є АТ «Альфа-Банк».
На позачергових загальних зборах АТ «Альфа-Банк» прийнято рішення про зміну найменування юридичної особи. Протоколом загальних зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» № 2/2022 від 18 серпня 2022 року змінено найменування банку з АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс Банк», про що внесені відповідні зміни до статут товариства та до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с. 66 том 2).
Ухвалою Обухівського районного суду від 13 грудня 2022 року замінено відповідача АТ «Альфа-Банк» на його правонаступника АТ Сенс-Банк» (а.с. 83 том 2).
Із наданих учасниками справи та досліджених доказів судом встановлено, що в укладеному іпотечному договорі наявне відповідне застереження щодо задоволення вимог Іпотекодержателя в позасудовому порядку. 
23 січня 2020 року, 12 лютого 2020 року, 23 квітня 2020 року банк направляв ОСОБА_1 рекомендовані повідомлення з описами, за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 , про усунення порушень кредитного договору та про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Судом встановлено, що поштова кореспонденція поверталась по закінченю терміну зберігання відправнику. Вказані докази направлення позивачу вимог були надані нотаріусу (державному реєстратору), про що зазначено у витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно.
23 березня 2021 року державним реєстратором Приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галиною Михайлівною проведена державна реєстрація права власності на предмет іпотеки (земельну ділянку кадастровий номер 3223180501:01:003:0074) за AT «Альфа-Банк» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (а.с. 184 том 1).
На виконання вимог ухвали суду від 06 липня 2021 року Приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галиною Михайлівною надано копію заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності на земельну ділянку кадастровий номер 3223180501:01:003:0074) від 19 березня 2021 року, копію квитанції № 004126 від 19 березня 2021 року (а.с. 112-115 том 1).
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником спірної земельної ділянки є АТ «Альфа-Банк». Дата державної реєстрації 19.03.2021. Підстава державної реєстрації: дублікат договору іпотеки, серія та номер: 605, виданий 06.03.2020, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З.; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер ВА 2101119-002, виданий 25.01.2021, видавник ТОВ «Бізнес Ассіст»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, сері та номер 2/12 виданий 12.02.2020, видавник АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф.1076, видавник ВПЗ Чернігів; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405662455, видане 15.02.2020, видавник: Чернігів-24; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 4/10, виданий 23.04.2020, видавнк АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф107, видавник ВПЗ Чернігів; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер6 б/н, видавник АТ «Альфа-Банк»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0829201353283, видане 27.03.2020, видавник: Укрпошта; опис вкладення, серія та номер б/н, виданий 27.03.2020, видавник Укрпошта; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405713700, видане 27.04.2020 видавник: Чернігів-24; довідка про заборгованість, серія та номер б/н, видана 19.03.2021, видавник АТ «Альфа-Банк»; відомості з ДЗК, серія та номер 38163527, видані 19.03.2021, видавник: Державний земельний кадастр.
Відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджується, що на спірну земельну ділянку зареєстровані обтяження, а саме: арешт майна (постанова про арешт майна боржника, серія та номер: 56165661, видана 12.04.2018, видавник: Приватний виконавець Шмідт К.В).
З Єдиного державного реєстру судових рішень вбачається, що у Голосіївському районному суді міста Києва розглядалась справа № 757/33381/18-ц за позовом  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», треті особи: приватний виконавець виконавчого округу міста Києва Шмідт Катерина Валеріївна, приватний виконавець Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню.
Заочним рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 10 березня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано виконавчий напис від 21 вересня 2017 року за реєстровим номером 20384, вчинений приватним нотаріусом КМНО Чуловським Володимиром Анатолійовичем про звернення стягнення на земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074, загальною площею 0,2500 га., який пропонує за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмету іпотеки задовольнити вимоги стягувача ПАТ «Укрсоцбанк», власником предмета іпотеки є ОСОБА_1 , таким, що не підлягає виконанню.
Відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, суд першої інстанції свій висновок мотивував тим, що рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (земельну ділянку кадастровий номер 3223180501:01:003:0074) є правомірним, оскільки воно прийнято на підставі поданих заявником АТ «Альфа-Банк» документів, передбачених порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відхиляючи доводи позивача про те, що надані відповідачем (банком) повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки не підтверджують факт їх направлення (вручення) належним чином на ім`я позивача (іпотекодавця), суд першої інстанції керувався тим, що банк (відповідач у справі) вчинив усі необхідні дії для повідомлення позивача, який не отримав вказаних вимог з власної вини.
Безпідставними визнав суд першої інстанції доводи позивача щодо відсутності оцінки майна, обгрунтовуючи висновок тим, що із витягу з Державного реєстру вбачається, що державному реєстратору (нотаріусу) була надана оцінка земельної ділянки, яка проведена 27.01.2021 ТОВ «Бізнес Ассіст», що підтверджується і копією оцінки майна.
Щодо існування обтяженень на земельну ділянку на момент проведення реєстраційної дій, суд першої інстанції зазначив, що обтяження були накладені фактично в інтересах однієї юридичної особи стосовно неналежного виконання одного і того самого кредитного договору, а тому державний реєстратор мав право проводити реєстраційні дії навіть за наявності обтяжень, оскільки реєстрація проведена в інтересах іпотекодержателя.
Колегія суддів апеляційного суду не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судове рішення не відповідає з наступних підстав.
Фактичні обставини справи на підставі наданих сторонами доказів, які були досліджені в судовому засіданні, свідчать про те, що 17 липня 2007 року між банком УніКредитБанк ТзОВ та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № MRTG- 00000005364/S-2 від 17 липня 2007 року.
Відповідно до умов нотаріально посвідчного іпотечного договору                                    № MRTG- 00000005364/S-2 від 17 липня 2007 року з метою забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором позивач (позичальник) ОСОБА_1 передає в іпотеку банку УніКредитБанк ТзОВ земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, загальною площею 0.2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0074 (а.с. 33-37 том 1).
У статтях 7, 9  іпотечного договору № MRTG- 00000005364/S-2 від 17 липня 2007 року передбачено, зокрема, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язання або тієї чи іншої його частини) воно не буде виконане; звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі, зокрема, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому законодавством України (в.т.ч. статтею 37 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього договору; іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених цим договором. За рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватись в позасудовому порядку: шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання згідно з цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до умов договору. У випадку набуття Іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець за цим договором підтверджує свою згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки. 
У зв`язку з невиконання позичальником ОСОБА_1 зобов`язання в обумовлений сторонами строк, кредитор АТ «Альфа Банк», назву якого змінено на Акціонерне товариство «Сенс Банк», адресував ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов?язанням від 12 лютого 2020 року №2/12,  від 23 квітня 2020 року № 4/10, та третє повідомлення без номеру та дати, в яких банк вимагав сплатити борг за кредитним договором, який станом на 23 січня 2020 року складає суму 201 096,03 євро, станом на 12 лютого 2020 року - 201 484,87 євро, станом на 23 квітня 2020 року - 204 767,70 євро, та попереджено, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, АТ «Альфв Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 160,  168, 178 том 1).
19 березня 2021 року представник АТ «Альфа Банк» звернувся до державного реєстратора - приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки, на підставі якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 23 березня 2021 року індексний номер - 57235847 про реєстрацію права власності на предмет іпотеки - земельну ділянку, загальною площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер: 3223180501:01:003:0074, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2318964832231, за АТ «Альфа Банк», номер запису про право власності 41121905.
Підставою реєстрації права власності за АТ «Альфа Банк» є: дублікат договору іпотеки, серія та номер: 605, виданий 06.03.2020, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З.; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер ВА 2101119-002, виданий 25.01.2021, видавник ТОВ «Бізнес Ассіст»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, сері та номер 2/12 виданий 12.02.2020, видавник АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф.1076, видавник ВПЗ Чернігів; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405662455, видане 15.02.2020, видавник: Чернігів-24; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 4/10, видане 23.04.2020, видавнк АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф107, видавник ВПЗ Чернігів; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер6 б/н, видавник АТ «Альфа-Банк»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0829201353283, видане 27.03.2020, видавник: Укрпошта; опис вкладення, серія та номер б/н, виданий 27.03.2020, видавник Укрпошта; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405713700, видане 27.04.2020 видавник: Чернігів-24; довідка про заборгованість, серія та номер б/н, видана 19.03.2021, видавник АТ «Альфа-Банк»; відомості з ДЗК, серія та номер 38163527, видані 19.03.2021, видавник: Державний земельний кадастр.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» ( далі - Закон 898-IV) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону 898-IV).  
За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону № 898-IV  визначено, що іпотекодержатель   може   задовольнити  забезпечену  іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя  на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог  іпотекодержателя  або  відповідне застереження в іпотечному  договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими  наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності  на  предмет  іпотеки  в  рахунок виконання основного зобов`язання. 
Стаття 36 Закону № 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який можне бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, підписавши іпотечне застереження у договорі іпотеки від 17 липня 2007 року, сторони визначили можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. 
Передача іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки, що визначена у статті 9  іпотечного договру, є умовою звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, а викладене в редакції пункту пункті 9.3. іпотечного договору іпотечне застереження прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя і за своїм правовим наслідком передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань за кредитним договором.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку станом на 23.03.2021 року, (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації. Перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; перевіряє наявність обстяжень прав на нерухоме майно; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
У статті 18 вказаного Закону визначено порядок проведення державної реєстрації прав.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.
В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто цим Порядком № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереженняпро задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У силу зазначених норм матеріального права іпотекодержатель на підтвердження факту направлення і отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію.
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку» № 898-IV.
Отже, належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. 
Пунктом 9.3.4. іпотечного договору визначено, що письмове повідомлення іпотекодержателя іпотекодавцю друкується та підписується уповноваженими особами іпотекодержателя і надсилаються іпотекодавцю телефаксом, кур`єром або поштою.  
Таким чином, підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення невиконання договору кредиту, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 Відповідно до пункту 106 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 під час вручення фізичній особі зареєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище та ініціали або ім`я та прізвище.
Згідно з пунктами 59, 61 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення. У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.
У справі, яка переглядається, під час судового розгляду справи встановлено, що банком АТ «Альфа-Банк» поштовим зв`язком направлено іпотекодавцю за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов?язанням від 12 лютого 2020 року №2/12,  від 23 квітня 2020 року № 4/10, та третє повідомлення без номеру та дати, в яких банк вимагав сплатити борг за кредитним договором, який станом на 23 січня 2020 року складає розмір 201 096,03 доларів США, станом на 12 лютого 2020 року - 201 484,87 Євро, станом на 23 квітня 2020 року - 204 767,70 Євро, та попереджено, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 160,  168, 178 том 1).
З відмітки поштового відділення на зворотньому рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення від 15 лютого 2020 року №1402405662447, що адресоване ОСОБА_1 за адресою:  АДРЕСА_1 вбачається, що кореспонденція не вручена через неповну адресу (а.с. 161 том 1).
За адресою АДРЕСА_2 рекомендований лист 1402405662455 - повернуто без вручення адресату ОСОБА_1 з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 163-163 том 1).
Рекомендований лист від 27 березня 2020 року № 0826201353283, направлений ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 не вручено з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 179-180 том 1).
Рекомендовані листи від 27 квітня 2020 року №1402405713696, №1402405713700, направлені ОСОБА_1 за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 повернулись без вручення з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 174-177 том 1).
Факт вручення рекомендованих листів, з вкладенням повідомлення про звернення стягнення у позасудовому порядку, не визнав в судовому засіданні позивач ОСОБА_1 , вказуючи на помилки та неточності при оформленні вказаних поштових відправлень банком, у тому числі, щодо невірного номеру телефону ОСОБА_1 , що позбавило можливості працівника поштового відділення зв`язатися з адресатом ОСОБА_1 .   
Не містить номеру поштового відправлення і примірник опису, який відповідно до положень пункту 61 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, зазначається працівником поштового зв`язку при перевірці відповідності вкладення опису.
Викладені обставини у своїй сукупності дозволяють колегії суддів апеляційного суду зробити висновок про те, що у наданих відповідачем (банком) поштових відправленнях неможливо ідентифікувати дані опису вкладення у цінні листи з кореспонденцією направленою адресату ОСОБА_1 , а неотримання останнім поштових відправлень від банку відбулось не з вини ОСОБА_1 .
Посилання суду першої інстанції на те, що банк (відповідач у справі) вчинив усі необхідні дії для повідомлення позивача, який не отримав вказаних вимог з власної вини, не узгоджуються із встановленим сторонами у договорі іпотеки порядку направлення відповідних повідомлень (пункт 9.3.4.), кий визначає, що повідомлення  надсилаються іпотекодавцю телефаксом, кур`єром або поштою.
В частині надсилання письмового повідомлення поштовим зв`язком  підтвердженням отримання боржником (іпотекодавцем) ОСОБА_1 письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Таке повідомлення про вручення вимоги боржнику (іпотекодавцю) ОСОБА_1 , кредитор (іпотекодержатель) АТ «Альфа-Банк» разом із іншими документами для проведення державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку не подав, що вказує на те, що вимоги Порядку щодо надання документа, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя, не виконано.
Отже, під час судового розгляду справи знайшов підтвердження той факт, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, й шляхом набуття права власності.
Крім того, надаючи оцінку зібраним у справі доказам, з урахуванням положень частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», якими визначено порядок передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, суд першої інстанції не врахував, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження                 № 14-22цс19).
Умови про те, що предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя за ціною, визначеною на підставі експертної оцінки предмета іпотеки на дату прийняття іпотекодержателем рішення про придбання предмета іпотеки у власність, а різниця між вартістю предмету іпотеки та фактичною сумою заборгованості іпотекодавця підлягає вішкодуванню, визначені у пункті 9.3.1. договору іпотеки, також вказують на те, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки погоджується з власником майна на момент такого переходу за згодою сторін.
Встановлені фактичні обставини справи свідчать про те, що оцінка майна (предмету іпотеки) на момент переходу права власності на земельну ділянку (кадастровий номер: 3223180501:01:003:0074) з власником майна ОСОБА_1   іпотекодержателем АТ «Альфа-Банк» не погоджувалась. 
 Правовий аналіз наведених норм законодавства та встановлених фактичних обставин справи у своїй сукупності дозволяють колегії суддів апеляційного суду зробити висновок про те, що під час проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки - земельну ділянку, загальною площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер: 3223180501:01:003:0074, за АТ «Альфа-Банк» були порушені вимоги іпотечного договору та норми чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що свідчить про порушення прав позивача при переході права власності на вказане майно до відповідача АТ «Сенс-Банк» (до перейменування АТ «Альфа-Банк») та є підставою для задоволення позову ОСОБА_1 в частині вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер - 57235847 від 23 березня 2021 року про реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Сенс-Банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на земельну ділянку, загальною площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер: 3223180501:01:003:0074, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2318964832231, прийняте державним реєстратором Приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галиною Михайлівною, номер запису про право власності 41121905.
В цій частині позовна вимога ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на земельну ділянку (предмета іпотеки) є доведеною та відповідає належному способу захисту.
Так, відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту права позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.
У наведеній категорії справ щодо оскарження рішень (запису) про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), Велика Палата сформувала сталу практику в частині належного (ефективного) способу захисту прав іпотекодавця саме у спосіб оскарження таких рішень. Зокрема, саме такий спосіб захисту прав іпотекодавця застосований Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18 (провадження № 12-184гс18), від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397 цс 19), від 19 травня 2020 року у справі                   № 644/3116/18-ц (провадження № 14-45цс20).
Разом з тим, заявлена у позові вимога позивача до АТ «Сенс-Банк» про скасування запису про реєстрацію права власності № 41121905 від 19 березня 2021 року, що фактично є датою на номером реєстрації заяви іпотекодержателя про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності на земельну ділянку кадастровий номер 3223180501:01:003:0074), не підлягає задоволенню через неефективність обраного способу захисту, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права.
Способи захисту суб`єктивних цивільних прав - це закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів наводиться в статті 16 ЦК України.
Власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини.
Вирішуючи спір, суд повинен встановити, чи порушені права позивача, яким способом вони мають бути поновлені.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Відповідні правові висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-44цс18, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, провадження                № 12-187гс18, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, провадження             № 14-338цс18, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, провадження № 12-14звг19.
Також не підлягають задоволенню вимоги позову, що пред`явлена ОСОБА_1 до державного реєстратора - приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, оскільки державний реєстратор є неналежним відповідачем у спірних правовідносинах.
Так, сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
Відповідно до частин першої та другої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження,  а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Результат аналізу статті 51 ЦПК України свідчить, що належним відповідачем є особа, яка має відповідати за позовом.
Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі    № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Отже, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі      № 520/13067/17 зробила висновок, що позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18) зазначено, що належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи підтверджують, що спір у позивача ОСОБА_1 виник з АТ «Сенс-Банк» (до перейменування АТ «Альфа-Банк») щодо предмета іпотеки, а тому державний реєстратор Приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни є неналежним відповідачем у цій справі, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 в частині вимог до Державного реєстратора Приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.
Отже, доводи представника позивача ОСОБА_1 адвоката Мороза Віктора Павловича, наведені в апеляційній скарзі, знайшли своє часткове підтвердження.
Вирішуючи спір у справі, яка переглядається, суд першої інстанції не надав належної правової оцінки обставинам, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення учасників справи, іншим фактичним даним, які випливають із встановлених обставин, а тому висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 без оцінки вказаних обставин у сукупності не може вважатись обґрунтованим і таким, що відповідає положенням статей 76, 81, 89 ЦПК України.
Неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушенням норм процесуального права у справі, яка переглядається, призвело до неправильного вирішення справи, а це відповідно до статті 376 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення, ухваленого у цій справі, та прийняття нового судового рішення по суті заявлених вимог ОСОБА_1 , які з установлених колегією суддів апеляційного суду обставин справи та наведених мотивів в редакції даної постанови підлягають частковому задоволенню.
Згідно з частиною 13 статті 141, підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, у випадку скасування та ухвалення нового рішення або зміни судового рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Згідно з частиною 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог - частина 2 статті 141 ЦПК України.
Таким чином, понесені позивачем та документально підтвердженні судові витрати (судовий збір) за подання позовної заяви та апеляційної скарги у пропорційному розмірі до задоволених вимог, що складає розмір 2 270,00 грн     (908,00 грн + 1362,00 грн) слід покласти на відповідача АТ «Сенс-Банк».
Керуючись ст.ст.  1, 3, 33, 35, 36, 37 Закону України « Про іпотеку», ст.ст. 2, 10, 11, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності),  пунктами 57, 61,106 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року          № 270,  ст.ст. 48, 51, 76, 81, 89, 141, 263, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Мороза Віктора Павловича задовольнити частково.
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 19 вересня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності задовольнити частково.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер - 57235847 від 23 березня 2021року про реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Сенс-Банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на на земельну ділянку, загальною площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер: 3223180501:01:003:0074, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2318964832231, прийняте державним реєстратором Приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галиною Михайлівною, номер запису про право власності 41121905.
У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про визнання протиправними дій, скасування запису про право власностівідмовити.
Позов ОСОБА_1 в частині позовних вимог до приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власностізалишити без задоволення.
Стягнути з Акціонерного товариства «Сенс-Банк» (код ЄДРПОУ 23494714) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги урозмірі 2 270,00 грн.
 Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

 
Головуючий                                       Судді: