ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.06.2024 року          м.Дніпро         Справа №  904/6013/23
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді:  Іванова О.Г. (доповідач), 
суддів: Паруснікова Ю.Б., Верхогляд Т.А., 
при секретарі судового засідання: Логвіненко І.Г. 
представники учасників провадження:
від позивача: Жежель С.С. (в залі суду); Тарасюк О.Л. (в залі суду); 
від відповідача: Пеньков О.Ю. (поза межами суду); 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" на рішення  Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024 (повне рішення складено 28.02.2024, суддя Ліпинський О.В.) у справі №904/6013/23
за позовом Кам`янської міської ради, м. Кам`янське, Дніпропетровська область
до Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ", м. Дніпро
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, 

ВСТАНОВИВ:

Кам`янська міська рада (далі - Позивач) звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" (далі - Відповідач) про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Дніпропетровська область, місто Кам`янське, вул. Тритузна, 251, площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, в редакції Кам`янської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за результатом розгляду звернень суб`єктів господарювання та наданих ними документів, Кам`янською міською радо прийнято рішення від 16.06.2023 № 1126-35/VIII, яким передано в користування земельну ділянку за адресою вул. Тритузна (раніше — Петровського), 251, загальною площею 4,1264 з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 на умовах оренди ТОВ “УЛЬТРА ОЙЛ”, для розміщення промислової бази бітуму та мастил. Однак, відповідач не уклав з Кам`янською міською радою договір оренди земельної ділянки, не вчинив жодної дії щодо реєстрації права користування та фактично користуються земельною ділянкою без правових підстав. Крім того, відповідач не сплачує орендну плату за користування вказаною земельною ділянкою.                       

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024 позов задоволено в повному обсязі.
Визнано укладеним договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Дніпропетровська область, місто Кам`янське, вул. Тритузна, 251, загальною площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, в редакції Кам`янської міської ради Дніпропетровської області.
    
Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ", в якій просить рішення господарського суду скасувати повністю, та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. 
При цьому, скаржник в апеляційній скарзі посилається на те, що частина  4 ст. 120 ЗК України не передбачає і тим більше не зобов`язує власника земельної ділянки та її нового користувача укладати новий договір оренди чи вносити зміни до існуючого договору оренди з попереднім користувачем. Зазначає, що відповідач не звертався до позивача з клопотанням про надання земельної ділянки в оренду, як про це зазначено у позовній заяві.
Суд першої інстанції застосував матеріальний закон, якого вже не існує. Це стосується ч. 1-3 ст. 181 ГК України в редакції, що діяла до 30.06.2021.
Станом на час виникнення спірних правовідносин та на сьогодні порядок укладення договору регулюється лише Цивільним кодексом України.
Суд першої інстанції неправильно розтлумачив ч. 1 ст. 640 ЦК України, згідно з якою договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.
В цивільних відносинах немає принципу “мовчазної згоди”, за якого договір може вважатися укладеним за відсутності жодної відповіді на пропозицію, незалежно від отримання чи неотримання цієї пропозиції.
Частини 1 та 2 ст. 120 ЗК України, на які послався суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки не регулюють перехід права на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Навіть якщо земельна ділянка через очевидну бездіяльність позивача не була надана в користування відчужувачу об`єкта нерухомого майна, то відповідно до ч. 11 ст. 120 ЗК України набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.
Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об`єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт.
Тобто, власник земельної ділянки надає її в користування не інакше, ніж на підставі клопотання набувача об`єкта нерухомості. Це пов`язано з тим, що новий власник має право вибору правового титулу щодо земельної ділянки: власність, оренда, суперфіцій тощо. Одноосібне звуження власником цього права до оренди не відповідає положенням закону.
Відповідач не отримував пропозицію укласти договір. З накладної до цінного поштового відправлення № 5190003876359 вбачається, що воно направлялося до відділення з поштовим індексом 49000, а не за місцезнаходженням відповідача: 49033, Дніпропетровська обл., м. Дніпро, вул. Краснопільська, буд. 13А, як зазначено у супровідному листі та описі вкладення. У зв`язку з цим відправлення було повернуто відправнику.
З накладної до цінного поштового відправлення № 5190003914536 вбачається, що воно направлялося за колишнім місцезнаходженням відповідача, у зв`язку з чим не могло бути отриманим відповідачем. Хто саме отримав дане відправлення, відповідачу невідомо.
Дата зміни місцезнаходження підтверджується випискою від 20.09.2022. Чинне місцезнаходження підтверджується витягом від 02.10.2023.
Навіть, якщо б відповідач отримав пропозицію укласти договір, він би її не прийняв, так як з позовної заяви та доданих документів вбачається, що позивач застосував до розрахунку 12%, оскільки такий розмір передбачений для “розміщення об`єктів торгівлі (посередництво в торгівлі) пальним та паливом”.
Однак, відповідач не здійснює торгівлю пальним та паливом як різновидом пального. У нього навіть немає відповідної ліцензії. Більш того, позивач сам вказує у проєкті договору, що земельна ділянка передається “для розміщення промислової бази бітуму та мастил”.
Однак, ані бітум, ані мастила не є пальним в розумінні п. 215.3.4. Податкового кодексу України, а по-друге, розміщення промислової бази з прямою необхідністю не передбачає торгівлю чи посередництво в торгівлі.
Все це свідчить про те, що одностороннє визначення процентного розміру ставки орендної плати на рівні 12% є хибним та не відповідає обставинам справи.
Всі інші види діяльності, незалежно від цільового призначення земельної ділянки згідно з рішенням самого позивача передбачають розмір ставки 4%.
Навіть, якщо б сторони спору мали намір оформити відносини новим договором, така істотна умова є необґрунтованою та неприйнятною для відповідача.
Аналогічним чином, незрозумілим є визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Доданий до позовної заяви витяг № НВ-1200307812023 щодо нормативної грошової оцінки станом на 30.03.2023 є сумнівним, оскільки не відображається в системі електронних сервісів при спробі сканування QR-коду.
У свою чергу, значення нормативної грошової оцінки у розмірі 19 279 778,72 грн., яке вказане у цьому витягу і з якого обчислено річну орендну плату, неможливо отримати шляхом математичних обчислень.
Зокрема, як зазначає сам позивач у позовній заяві та доданих документах, базова вартість 1 кв. м з 01.01.2021 склала 461,69 грн. Таким чином, нормативна грошова оцінка повинна складати 461,69 грн. х 4,1264 га = 19 051 176,16 грн., що менше, ніж 19 279 778,72 грн.
Також, незрозумілим є зазначений у розрахунку добуток коефіцієнтів індексації за попередні роки 1,265: яким чином він отриманий, а також у яких обчисленнях він застосовується.

Позивач, Кам`янська міська рада, у відзиві на апеляційну скаргу просить рішення залишити без змін, апеляційну скарги залишити без задоволення. Зазначив, що частина 4 ст. 120 ЗК України, має бути застосована в тому випадку, якщо у попереднього власника нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці міської ради, було належним чином оформлено право користування земельною ділянки, в даному випадку це мав бути договір оренди. Тож, за таких умов, при зміні власника нерухомості, в силу приписів ч. 4 ст. 120 ЗК України, до нього автоматично перейшло б право користування земельною ділянкою, на умовах оренди, як були визначені з попереднім власником. Однак, в цьому випадку, попередній власник нерухомості належним чином не оформив право користування спірною земельною ділянкою, а тому застосування ч. 4 ст. 120 ЗУ України є недоречним. Більш детально про всі переходи, було письмо описано позивачем в суді першої інстанції, в поясненнях від 31.01.2024.
Законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у положеннях ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.
З огляду на викладене, у разі переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти, оскільки право власності на будівлі з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.
При цьому, новий власник будівлі, споруди у зв`язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку у визначений законом порядок і спосіб.
Позивачем в проєкті договору було вірно визначено розмір орендної плати.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.03.2024 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Іванова О.Г. (доповідач), судді – Верхогляд Т.А., Парусніков Ю.Б.
З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 19.03.2024 здійснено запит матеріалів справи №904/6013/23 із Господарського суду Дніпропетровської області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.
20.03.2024 матеріали справи №904/6013/23 надійшли до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою суду Центрального апеляційного господарського суду від 20.03.2024 (колегія суддів у складі: головуючого судді – Іванова О.Г. (доповідач), судді – Верхогляд Т.А., Парусніков Ю.Б.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024 у справі №904/6013/23; розгляд справи призначено у судовому засіданні на 04.06.2024.
В судовому засіданні 04.04.2024 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.
           
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
На підставі рішення Дніпродзержинської міської ради № 222-12/V від 27.06.2007 Товариству з обмеженою відповідальністю "Глеріс" надано в користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою вул. Петровського (наразі - Тритузна), 251, загальною площею 4,1264 га (пункт 7 додатку № 1 до рішення). На підставі даного рішення між Дніпродзержинською міською радою та ТОВ "Глеріс" укладено відповідний договір оренди земельної ділянки.
08.08.2014 між міською радою та ТОВ "Глеріс" укладено додаткову угоду № 6300, на підставі якого внесено зміни до пунктів 2.2., 4.1., 4.4., 8.1. та доповнено договір новим пунктом 9.6.14. Підставою для укладення даної додаткової угоди був новий витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 627 від 17.02.2014. 
Також у 2014 році проведено державну реєстрацію речового права ТОВ "Глеріс", що підтверджується витягом з Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 26582938.
01.04.2016 між AT КБ "Приватбанк", ТОВ “ЄВРОТАЙР України” та ТОВ "Глеріс" (іпотекодавцем) укладено договір іпотеки. 
Відповідно до умов зазначеного договору з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, іпотекодавець надав в іпотеку Нафтобазу, що знаходиться на земельній ділянці за адресою: вул. Тритузна (раніше - Петровського), 251, загальною площею 4,1264, кадастровий номер 1210400000:01:021:0051.
В подальшому, у зв`язку з невиконанням зобов`язань за кредитним договором, предмет іпотеки перейшов у власність AT КБ "Приватбанк".
25.10.2018 Господарським судом Дніпропетровської області винесено рішення  по справі № 904/2337/18 за позовною заявою ТОВ "Глеріс" до Кам`янської міської ради, яким розірвано договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 12:10400000:01:021:0051) укладений 30 липня 2007 року. 
02.04.2021 AT КБ "Приватбанк" звернулося до Кам`янської міської ради з клопотанням щодо оформлення в користування земельної ділянки, яка знаходиться в м. Кам`янське, вул. Тритузна, 251 загальною площею 4,1264 з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051.
Як убачається з матеріалів справи, 22.12.2021 АТ КБ "Приватбанк" продало майновий комплекс, який знаходиться на земельній ділянці за адресою вул. Тритузна (раніше - Петровського), 251, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ультра Ойл". Зазначені обставини підтверджуються інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №348039528 від 26.09.2023 (а.с. 25).
16.06.2023 Кам`янська міська рада прийняла рішення № 1126-35/VIII “Про припинення права користування на земельну ділянку AT КБ “ПРИВАТБАНК” та передачу  земельної ділянки на умовах оренди ТОВ “УЛЬТРА ОЙЛ”.
Згідно з п. 1 Рішення № 1126-35/VIII припинено право користування земельною ділянкою АТ КБ “ПРИВАТБАНК” за адресою: вул. Тритузна, 251, загальною площею 4,1264 га, надану для розміщення нафтобази, у зв`язку з відчуженням нерухомого майна.
Відповідно до п. 2. Рішення, земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051 передано в користування Відповідача на умовах оренди строком до 30.06.2033 для розміщення промислової бази бітуму та мастил.
Відповідно до підпункту 5.1. пункту 5 Рішення міська рада зобов`язала землекористувачів, зокрема Відповідача укласти протягом шістдесяти днів після прийняття цього рішення в департаменті комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради у встановленому порядку документи на землекористування (договори, угоди) шляхом надання оригіналу витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформованого і у поточному році.
Не укладення відповідачем із Кам`янською міською радою договору оренди земельної ділянки і стало підставою звернення позивача до суду.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що запропонована позивачем редакція договору оренди землі за своїми умовами відповідає нормам чинного законодавства; позивачем дотримано порядок укладання договору; відповідачем не надано доказів незгоди зі змістом договору або окремих його положень шляхом звернення до позивача з протоколом розбіжностей до договору оренди земельної ділянки; укладення спірного договору є обов`язковим для відповідача.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.
Предметом спору є визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам`янське, вул. Тритузна, 251, загальною площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил на підставі рішення Кам`янської міської ради від 16.06.2023 № 1126-35/VIII.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України "Про оренду землі").
Згідно із Законом України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13).

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України (в редакції  Закону  № 1720-IX від 08.09.2021) до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених  Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Відповідно до положень ч. 11 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції Законів  № 1174-IX від 02.02.2021,  № 1720-IX від 08.09.2021) якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому  статтями 118,  123  або  128  цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених  статтею 122  цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.
Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об`єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт.

Отже, законодавство імперативно передбачає обов`язок набувача об`єкта нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці державної або комунальної власності, яка не перебуває у користуванні відчужувача нерухомого майна, протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки. 
Внаслідок чого новий власник будівлі, споруди не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку у визначений законом порядок і спосіб.
Таким чином, оскільки з 22.12.2021 Відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 1210400000:01:021:0051, укладення останнім договору оренди вказаної ділянки є обов`язковим.
В порушення наведених вище вимог законодавства та рішення міської ради, Відповідач договір оренди земельної ділянки не уклав.

Колегія суддів погоджується з доводами заявника апеляційної скарги про те, що частини 1 та 2 ст. 120 ЗК України, частини 1-3 ст. 181 ГК України, на які послався суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки частини 1 та 2 ст. 120 ЗК України не регулюють перехід права на земельні ділянки державної та комунальної власності, відповідно до ч. 1 ст. 4 Господарського кодексу земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.
Однак, сам по собі факт часткового посилання господарського суду на норми матеріального (частини 1 та 2 ст. 120 ЗК України замість ч. 11 цієї статті, частини 1-3 ст. 181 ГК України), які не підлягали застосуванню до спірних правовідносин, не є підставою для скасування законного та обґрунтованого судового рішення. 

Листом від 28.06.2023 № 09-08/989, позивач направив відповідачу для узгодження та підписання проєкт договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер  1210400000:01:021:0051 за адресою: вул. Тритузна, 251, м. Кам`янське, Дніпропетровська область, загальною площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, однак, конверт разом з проєктом договору був повернутий на адресу Позивача з поштовою відміткою “за закінченням терміну зберігання”.
25.09.2023 Позивач повторно направив на адресу Відповідача для узгодження та підписання договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер  1210400000:01:021:0051. Поштове відправлення з проєктом договору оренди земельної ділянки було вручено адресату 10.10.2023.
Відповідач одержаний проєкт договору оренди земельної ділянки не підписав, протокол розбіжностей до договору не направив, що і стало підставою для звернення Позивача з даним позовом до суду.

Статтею 16 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
За змістом ст. 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад, в тому числі і надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 Закону України “Про місцеве самоврядування” визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч.1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч.1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Загальний порядок укладення цивільно-правових договорів встановлений статтями 638-650 ЦК України. 
В силу ст. 640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Частиною першою статті 648 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторони договору, має відповідати цьому акту.

Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 затверджений типовий договір оренди землі.
Колегія суддів погоджується з висновком господарського суду про те, що запропонована позивачем редакція договору оренди землі за своїми умовами відповідає нормам чинного законодавства; позивачем дотримано порядок укладання договору; відповідачем не надано доказів незгоди зі змістом договору або окремих його положень шляхом звернення до позивача з протоколом розбіжностей до договору оренди земельної ділянки; укладення спірного договору є обов`язковим для відповідача в силу ч. 11 ст. 120 Земельного кодексу України, а отже,  позовна вимога про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки загальною площею 4,1264 га, яка розташованої за адресою: вул. Тритузна, 251, м. Кам`янське, для розміщення нежитлової будівлі, є обґрунтованою, підтвердженою належними доказами та правомірно задоволена господарським судом.

Доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального права, а саме це незастосування положень ч. 4 ст. 120 ЗК України, є безпідставними, з огляду на наступне.
Відповідно до положень ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції Законів  № 1174-IX від 02.02.2021,  № 1720-IX від 08.09.2021) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Отже, частина 4 ст. 120 ЗК України має бути застосована лише в тому випадку, якщо у попереднього власника нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці міської ради, було належним чином оформлене право користування земельною ділянки, в даному випадку це мав бути договір оренди. Тож, за таких умов, при зміні власника нерухомості, в силу приписів ч. 4 ст. 120 ЗК України, до нього автоматично перейшло б право користування земельною ділянкою, на умовах оренди, які були визначені з попереднім власником. 
Однак, матеріалами справи підтверджено, що попередній власник нерухомості (АТ КБ "Приватбанк") належним чином не оформив право користування спірною земельною ділянкою, а тому застосування ч. 4 ст. 120 ЗУ України є недоречним.

Стосовно не направлення проєкту договору оренди відповідачу, колегія суддів зазначає наступне.
Кам`янська міська рада листом від 28.06.2023 № 09-08/989 направила на адресу відповідача ТОВ «УЛЬТРА ОЙЛ» (49000, м. Дніпро, вул. Краснопільська, 13А), для узгодження та підписання проєкт договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер № 1210400000:01:021:0051 за адресою: вул. Тритузна, 251, м. Кам`янське, Дніпропетровська область, загальною площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил, але конверт разом з проектом договору оренди земельної ділянки був повернутий на адресу позивача у зв`язку з закінченням встановленого терміну зберігання.
Повторно, Кам`янська міська рада листом від 25.09.2023 № 09-08/1386 направила на адресу відповідача ТОВ «УЛЬТРА ОЙЛ» (49027, м. Дніпро, вул. Глинки, 7, офіс 1133), для узгодження та підписання проєкт договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер № 1210400000:01:021:0051 за адресою: вул. Тритузна, 251, м. Кам`янське, Дніпропетровська область, загальною площею 4,1264 га, для розміщення промислової бази бітуму та мастил. Конверт разом з проєктом договору оренди земельної ділянки було вручено особисто 10.10.2023.
Зазначений проєкт договору оренди був складений з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі».
Пропозиція разом з проєктом договору, актом приймання - передачі земельної ділянки, розрахунком розміру орендної плати, копією витягу із технічної документації про НГО станом на 30.03.2023 Позивачем були надіслані Відповідачу з описом вкладення.
Лист від 25.09.2023 вих. № 09-08/1386 надісланий Позивачем разом із переліченим переліком документів, був проігнорований Відповідачем - ТОВ «УЛЬТРА ОЙЛ» та не вчинені жодні дії щодо узгодження та укладання договору оренди земельної ділянки.

Щодо незгоди заявника апеляційної скарги із розміром ставки орендної плати на рівні 12% та визначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до п. 5 Додатку № 1 рішення Кам`янської міської ради від 22.06.2018 №1105-25/VІІ "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста", ставки орендної плати за земельні ділянки незалежно від виду цільового призначення земель, які використовуються для розміщення об`єктів торгівлі (посередництво в торгівлі) пальним та паливом та за земельні ділянки, які використовуються для розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, становлять 12% від нормативної грошової оцінки землі.
Таким чином, ставка орендної плати за земельну ділянку, яку використовує відповідач для розміщення промислової бази бітуму та мастил становить 12 % від нормативної грошової оцінки землі.
09.07.2020 рішенням Кам`янської міської ради №1975-44/VІІ "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янське станом на 01.01.2020 року" було затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янське станом на 01.01.2020 та установлено, що це рішення набирає чинності з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Кам`янське станом на 01.01.2020 застосовується з 01.01.2021.
18.12.2020 Кам`янською міською радою прийнято рішення №41-03/VІІІ, відповідно до якого з 01.01.2021 на території земель міста Кам`янське вводиться в дію нова нормативна грошова оцінка земель із застосуванням базової вартості 1м2 в розмірі 461,69 грн.
Тож, позивачем в проєкті договору вірно визначено розмір орендної плати.

Заявник апеляційної скарги посилається на судову практику по справам 910/22036/21 та 908/2225/21, де останній виступав у якості позивача та предметом спору були укладення договорів оренди земельних ділянок у редакції позивача. 
В той же час, по даним справам відмовлено у задоволенні позовних вимог скаржника. Відмови обґрунтовані тим, що скаржник пропонував міським радам для укладення договори оренди, в яких розмір орендної плати за користування земельними ділянками був визначений на рівні податку на землю 1,5% від НГО, однак, такий розмір орендної плати не відповідав діючим рішенням міських рад, якими були встановлені розмірі процентів за користування землями міста та враховуючи ту обставину, що скаржник використовує землі для розміщення на них паливно-мастильних матеріалів, для таких землекористувачів визначено максимальний розмір оренди, а саме 12% від НГО.

Держгеокадастром з 25.07.2022 впроваджено функціонал щодо автоматичного формування програмним забезпеченням Державного земельного кадастру витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення (за межами населених пунктів) в електронній формі.
07.08.2023 представником Позивача подано до суду заяву про усунення недоліків, до якої долучено копія листа ГУ Держгеокоадастру у Дніпропетровській області № 2940/299-23 від 07.08.2023, з якого вбачається, що інформація щодо витягів з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зберігається на серверах установи лише протягом 1 місяця з дати його видачі, а потім видаляється (копія відповіді наявна у справі).
З огляду на викладене посилання заявника апеляційної скарги на ту обставину, що при сканування QR-коду витягу від 30.03.2024 не видається інформація щодо його дійсності, є безпідставними.

09.07.2020 рішенням Кам`янської міської ради №1975-44/VІІ "Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янське станом на 01.01.2020 року" затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янське станом на 01.01.2020 та установлено, що це рішення набирає чинності з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Кам`янське станом на 01.01.2020 застосовується з 01.01.2021 року.
18.12.2020 Кам`янською міською радою прийнято рішення №41-03/VІІІ, відповідно до якого з 01.01.2021 на території земель міста Кам`янське вводиться в дію нова нормативна грошова оцінка земель із застосуванням базової вартості 1м2 в розмірі 461,69 грн.
Технічна документація з НГО розроблялася на підставі Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 489 від 25.11.2016. В даному порядку затверджені коефіцієнти, які мають застосовуватися при розрахунку НГО по кожній земельній ділянці міста Кам`янського. Тож, той розрахунок НГО, який проведений скаржником, не відповідає нормам діючого законодавства та є не вірним. Єдиним органом, який наразі має повноваження щодо видачі витягів по НГО, є Держгеокадастр, тому саме ця установа уповноважена проводити розрахунки та видавати відповідні витяги з НГО.
Отже, проведений скаржником розрахунок НГО земельної ділянки шляхом множення базової вартості 1 кв.м. на площу земельної ділянки, не відповідає дійсності.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, тому у відповідності до ст. 276 ГПК України в задоволенні скарги слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 ГПК України, суд, 

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024 у справі №904/6013/23 - залишити без задоволення.
Рішення  Господарського суду Дніпропетровської області від 20.02.2024 у справі №904/6013/22 – залишити без змін.
 Судові витрати Товариства з обмеженою відповідальністю "УЛЬТРА ОЙЛ" за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови виготовлено та підписано 15.07.2024.

Головуючий суддя                                                                                О.Г. Іванов

Суддя                                                                                                    Ю.Б. Парусніков

Суддя                                                                                                            Т.А. Верхогляд