ПОСТАНОВА                                                     
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                 
 
23 липня 2024 року
м. Київ
 
справа № 953/14874/21
провадження № 61-5248св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі: публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра», товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт», приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Бакумова Алла Валентинівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» на рішення Київського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року у складі судді Колесник С. А. та постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В., Пилипчук Н. П.,
Короткий зміст позовних вимог
1.            У серпні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Надра» (далі - ПАТ «КБ «Надра»), товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» (далі - ТОВ «ФК «Фінрайт»), приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Бакумової А. В. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.
2.            Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору купівлі-продажу № 1128 від 11 квітня 2008 року, посвідченого ПН ХМНО Бакумовою А. В. , він є власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ,в якій він проживає постійно з 2008 року, квартира є його єдиним житлом та інше житло, яке належить йому на праві власності, відсутнє.
3.            11 квітня 2008 року між ним та ВАТ «КБ «Надра», правонаступником якого є ПАТ «КБ «Надра», було укладено кредитний договір № 6/4/2008/840-К/352, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру грошові кошти у розмірі 198 000,17 доларів США, зі сплатою 13,49 % річних, з кінцевим терміном повернення кредиту 10 квітня 2028 року.
4.            У забезпечення виконання боргових зобов`язань за кредитним договором № 6/4/2008/840-К/352 від 11 квітня 2008 року між банком та ним 11 квітня 2008 року було укладено договір іпотеки № 6/4/2008/980-1/353, відповідно до умов якого іпотекодавець ОСОБА_3 передав в іпотеку ВАТ КБ «Надра», в забезпечення повернення боржником за вищевказаним кредитним договором суми кредиту, нерухоме майно у вигляді двокімнатної квартири АДРЕСА_2 , яка належала йому на праві власності.
5.            Заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 27 грудня 2012 позов ПАТ «КБ «Надра» (справа № 2035/9889/2012) було задоволено. Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ПАТ «КБ «Надра» за кредитним договором № 6/4/2008/840-К/352 від 11 квітня 2008 року заборгованість у розмірі 2 767 109,09 грн. Рішення набрало законної сили.
6.            08 жовтня 2020 року від ТОВ «ФК «Фінрайт» він отримав письмове повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та вимогу про усунення порушення із попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки. В повідомленні зазначалося, що 29 квітня 2020 року ТОВ «ФК «Фінрайт» та ПАТ «КБ «Надра» уклали договір № GL3N217214 купівлі-продажу (відступлення) права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Макаровою О. П. 29 квітня 2020 року, за яким первісний кредитор передав новому кредитору, а новий кредитор прийняв у власність права вимоги до ОСОБА_3 за кредитним договором № 6/4/2008/840-К/352 від 11 квітня 2008 року та договором іпотеки за № 6/4/2008/980-1/353 від 11 квітня 2008 року. 
7.            До Нового кредитора перейшли права вимоги до позичальника та іпотекодавця у повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення прав вимоги, та згідно статті 512 ЦК України ТОВ «ФК «Фінрайт» є новим кредитором та іпотекодержателем у зазначених зобов`язаннях. Новий кредитор ТОВ «ФК «Фінрайт» вимагає у тридцятиденний строк сплатити заборгованість за кредитом у розмірі 226 387 доларів США, у разі невиконання цієї вимоги звільнити квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, ТОВ «ФК «Фінрайт» попереджало про намір продати його квартиру від свого імені без отримання для цього будь-якої згоди іпотекодавця.
8.            Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності № 264258674 від 04 липня 2021 року приватним нотаріусом ХМНО Бакумовою А. В. 30 липня 2020 року було здійснено реєстрацію права власності на його квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Фінрайт».
9.            Підставою перереєстрації права власності став договір іпотеки № 6/4/2008/980-1/353, серія та номер: 1132, виданий 11 квітня 2008 року, видавник: ПНХМНО Харківської області Бакумова А. В.; дублікат договору іпотеки, виданий 30 липня 2020 року Бакумовою А. В. ПНХМНО Харківської області за реєстровим № 809; договір № GL3N217214 про відступлення прав вимоги, серія та номер: 90, виданий 29 квітня 2020 року, видавник: Макарова О. П. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
10.         Крім того, з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності № 264258674 від 04 липня 2021 року вбачається, що підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року, ПНХМН Харківської області Бакумова А. В.
11.         Зазначав, що жодного повідомлення про вказану перереєстрацію права власності ні від приватного нотаріуса, ні від ТОВ «ФК «Фінрайт», на його адресу не надходило, суб`єктом оціночної діяльності оцінка спірної квартири на момент перереєстрації не здійснювалась.
12.         Також договір № GL3N217214 про відступлення прав вимоги, серія та номер: 90, виданий 29 квітня 2020 року, він ніколи не отримував та жодного повідомлення про відступлення права вимоги за вказаними договорами у порядку статті 516 ЦК України не отримував.
13.         Вважав, що при здійсненні державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Фінрайт» на його квартиру було грубо порушено вимоги Законів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та «Про іпотеку».
14.         З прийнятим приватним нотаріусом Бакумовою А. В. рішенням про державну реєстрацію права власності спірної квартири за ТОВ «ФК «Фінрайт» він не погоджується, вважає його протиправним та таким, що підлягає скасуванню.
15.         Так, дійсно умовами іпотечного договору від 11 квітня 2008 року, зокрема, пунктом 5.1. передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором.
16.         Зазначав, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в поземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, а тому у приватного нотаріса Бакумової А.В. були наявні всі підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Фінрайт».
17.         Вказав, що умовами іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором. Пункт 5.3. закріплює, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі у порядку встановленому статтею 38 Законом України «Про іпотеку».
18.         Разом із тим, умови іпотечного договору не містять детального порядку та механізму такої передачі предмету іпотеки, відповідно, така передача може бути здійснена згідно окремого договору між іпотекодержателем та іпотекодавцем, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладено одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
19.         Такий договір між банком та позивачем не укладався. Своєї згоди на відчуження предмету іпотеки він не давав. Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння (посилався на правову позицію, викладену в Постанові Верховного Суду від 12 лютого 2018 у справі № 127/8068/16-ц).
20.         Також посилався на те, що рішення про державну реєстрацію права власності від 05 серпня 2020 року було прийняте приватним нотаріусом Бакумовою А. В. без підтвердження, як факту укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, так і завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги та повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог, а також без перевірки наявності та розміру заборгованості, невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання та не витребування повного пакету документів для здійснення такої реєстраційної дії згідно із чинним законодавством.
21.         Враховуючи наведене просив суд:
-          визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року, приватного нотаріуса Бакумової А. В. на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «ФК «Фінрайт»;
-          скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «ФК «Фінрайт», країна реєстрації: Україна, за № 37628778 від 30 липня 2020 року, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року, внесеного приватним нотаріусом Бакумовою А. В.;
-          відновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 на підставі договору № 1128 від 11 квітня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Бакумовою А. В.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
22.         Рішенням Київського районного суду м. Харкова від11 серпня 2023 року, з урахуванням додаткового рішення цього ж суду від07 вересня 2023 року, позов задоволено частково.
23.         Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумової А. В. на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «ФК «Фінрайт»
24.         Скасовано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Фінрайт» № 37628778 від 30 липня 2020 року, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року, внесеного приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумовою А. В.
25.         В іншій частині позову відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.
26.         Задовольняючи позовні вимоги частково, суд першої інстанції виходив із того, що надані нотаріусу документи, які були підставою для реєстрації права власності на квартиру за товариством, не містили заяви, що підтверджує згоду іпотекодавця на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
27.         Крім того, місцевий суд також зазначив, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки така виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовується позивачем як місце постійного проживання та не перевищує 140 кв. м.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
28.         Постановою Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Фінрайт» задоволено частково, рішення Київського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року в частині задоволених позовних вимог до ТОВ «ФК «Фінрайт» змінено, викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
29.         Рішення Київського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року в частині задоволених позовних вимог до приватного нотаріуса скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
30.         Здійснено перерозподіл та розподіл судових витрат.
31.         Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, погодився з висновком місцевого суду про відсутність підстав у приватного нотаріуса для реєстрації права власності на спірну квартиру за товариством. Суд вказував, що Законом України «Про іпотеку» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), так і умовами договору іпотеки, передбачено необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, натомість з наданого відповідачем експертного звіту суб`єкта оціночної діяльності вбачається, що оцінювачем було використано порівняльний підхід без виходу на об`єкт оцінки.
32.         Разом із тим, змінюючи мотиви рішення місцевого суду, апеляційний суд виходив із того, що суд першої інстанції, за відсутності доказів підтвердження постійного проживання позивача у спірній квартирі, що є предметом іпотеки, помилково послався на положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Крім того, судом зазначено, що приватний нотаріус не є належним відповідачем у вказаній справі.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
33.         У квітні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «ФК «Фінрайт».
34.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 06 травня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
35.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 липня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
36.         У касаційній скарзі ТОВ «ФК «Фінрайт», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та відмовити у задоволенні позовних вимог.
37.         Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
38.         Також, підставою касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права, а саме: недослідження зібраних у справі доказів, необґрунтоване відхилення клопотання про закриття провадження у справі (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
39.         Касаційна скарга мотивована тим, що судом не взято до уваги, що іпотечний договір містить відповідне іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням. Отже, посилання позивача та судів попередніх інстанцій, що задоволення вимог здійснено без згоди боржника є необґрунтованими.
40.         Зазначає, що товариством на адресу позивача було направлено відповідні вимоги.
41.         Також касаційна скарга містить посилання заявника на те, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
42.         Суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання про закриття провадження у справі, оскільки рішенням суду від 27 червня 2023 року у справі № 953/17750/20 позовну заяву ОСОБА_3 до ПАТ «КБ «Надра», ТОВ «ФК «Фінрайт», треті особи: приватний нотаріус Макарова О. П., приватний нотаріус Бакумова А. В. про визнання договору про відступлення права вимоги недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, залишено без задоволення, тому наявні підстави для закриття провадження у справі відповідно до статті 255 ЦПК України.
43.         Заявник вказує, що позивачем неналежним чином сплачено судовий збір за подання позовної зави.
Відзиву на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
44.         На підставі договору купівлі-продажу № 1128 від 11 квітня 2008 року, посвідченого ПНХМНО Бакумовою А. В. , позивач є власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
45.         11 квітня 2008 року між ОСОБА_3 та ВАТ «КБ «Надра» було укладено кредитний договір № 6/4/2008/840-К/352, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру грошові кошти у розмірі 198 000,17 доларів США зі сплатою 13,49 % річних, з кінцевим терміном повернення кредиту 10 квітня 2028 року.
46.         У забезпечення виконання боргових зобов`язань за кредитним договором № 6/4/2008/840-К/352 від 11 квітня 2008 року між Банком та ОСОБА_3 11 квітня 2008 року був укладений договір іпотеки № 6/4/2008/980-1/353, відповідно до умов якого іпотекодавець ОСОБА_3 передав в іпотеку ВАТ «КБ «Надра» в забезпечення повернення боржником за вищевказаним кредитним договором суми кредиту нерухоме майно у вигляді двокімнатної квартири АДРЕСА_2 , яка належала йому на праві власності.
47.         Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 27 грудня 2012 року по справі № 2035/9889/2012 позов ПАТ «КБ «Надра» до ОСОБА_3 задоволено. Стягнуто на користь ПАТ «КБ «Надра» заборгованість за кредитним договором в сумі 2 767 109,09 грн та витрати по сплаті судового збору 3 219 грн. Рішення набрало законної сили.
48.         29 квітня 2020 року між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Фінрайт» було укладено договір № GL3N217214 про відступлення прав вимоги, за яким первісний кредитор 29 квітня 2020 року передав новому кредитору, а новий кредитор прийняв у власність права вимоги до позичальника за кредитним договором. До нового кредитора перейшли права вимоги до позичальника та іпотекодавця у повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення прав вимоги та згідно статті 512 ЦК України ТОВ «ФК «Фінрайт»є новим кредитором у зазначеному зобов`язанні.
49.         Відповідно до статті 1 договору № GL3N217214 від 29 квітня 2020 року новий кредитор набув усі права за основними договорами, включаючи, проте не обмежуючись: право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основними договорами, сплати боржниками грошових коштів, сплати процентів, сплати штрафних санкцій, неустойок, передачі предметів забезпечення і рахунок виконання зобов`язань, право вимагати та отримувати платежів за гарантією (якщо така видавалася). Права кредитора за основними договорами перейшли до нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку/рахунків боржників, що надане банку відповідно до умов основних договорів.
50.         30 липня 2020 року приватним нотаріусом Бакумовою А. В. проведено державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки: квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «ФК «Фінрайт»на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року.
51.         Підставою перереєстрації права власності став договір іпотеки № 6/4/2008/980-1/353, серія та номер: 1132, виданий 11 квітня 2008 року, видавник: приватний нотаріус Бакумова А. В.; дублікат договору іпотеки, виданий 30 липня 2020 року приватним нотаріусом Бакумовою А. В. за реєстровим № 809; договір № GL3N217214 про відступлення прав вимоги, серія та номер: 90, виданий 29 квітня 2020 року, видавник: Макарова О. П., приватний нотаріус.
52.         Крім того, з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності № 264258674 від 04 липня 2021 року вбачається, що підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53464623 від 05 серпня 2020 року, приватний нотаріус Бакумова А. В.
Позиція Верховного Суду
53.         Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
54.         Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
55.         Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
56.         Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
57.         Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
58.         Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
59.         Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).
60.         Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV 
(тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).
61.         У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону            № 898-IV).
62.         У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).
63.         Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
64.         Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
65.         Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
66.         Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
67.         З наведеного вбачається, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
68.         Отже, положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
69.         Статтею 5 договору іпотеки, укладеного між ЗАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_3 , серед іншого, визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором.
Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт 5.3 договору іпотеки).
70.         Аналіз вищевказаного пункту 5.3 договору іпотеки від 11 квітня 2008 року свідчить про те, що сторони договору у цьому пункті обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто закріпили іпотечне застереження про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
71.         Таким чином, зазначений вище пункт договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
72.         Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року              № 1952-IV«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
73.         Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
74.         Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
75.         Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
76.         За змістом частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 
77.         Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
78.         Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
-          засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
-          засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або 
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
-          довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
-          заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
79.         Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
80.         З матеріалів справи вбачається, що 08 травня 2020 року, 17 червня 2020 року та 18 червня 2020 року товариство направляло ОСОБА_3 письмові повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та вимоги про усунення порушення зі попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки (т. 1, а. с. 153-160). Вказані листи повернулись без вручення адресату «за закінченням терміну зберігання».
81.         Крім того, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
82.         Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
83.         Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
84.         Суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновком місцевого суду щодо відсутності у приватного нотаріуса підстав для реєстрації права власності товариства на спірну квартиру, вказував, що експертний висновок оцінки майна не може бути проведений з порівняльним підходом. 
85.         Колегія суддів не може погодитись із висновком апеляційного суду.
86.         Так, з матеріалів справи вбачається, що товариством було надано приватному нотаріусу, серед іншого, звіт про експерту оцінку спірної квартири, виконаного ТОВ «Роял сіті плюс» 08 липня 2020 року, яким визначено вартість квартири у розмірі 766 500 грн.
Із вказаного висновку вбачається, що: мета оцінки - для постановки на баланс; вид вартості - ринкова вартість; тип об`єкта оцінки - двокімнатна квартира; методичні підходи - порівняльний підхід (т. 1, а. с. 148-152).
Із вказаного звіту вбачається, що оцінка складена на підставі та з урахуванням: Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; Закону України «Про заставу»; Закону України «Про іпотеку»; постанови Кабінету Міністрів України про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» № 1440 від 10 вересня 2003 року; постанови Кабінету Міністрів України про затвердження Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» № 1442 від 28 жовтня 2004 року; постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження методики оцінки» від 10 грудня 2003 року тощо.
87.         Колегія суддів звертає увагу, що в позовній заяві позивач посилався на те, що суб`єктом оціночної діяльності оцінка спірної квартири не здійснювалась на момент її перереєстрації. Разом із тим, правомірність наданого нотаріусу відповідачем звіту про оцінку майна не оспорював.
88.         Крім того, суд апеляційної інстанції, вказуючи про неможливість проведення оцінки майна порівняльним підходом, не обґрунтував невідповідність наданого відповідачем звіту вимогам закону.
89.         Таким чином, враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що під час звернення стягнення на предмет іпотеки товариством було дотримано вимоги Порядку № 1127 та Закону України «Про іпотеку», надано приватному нотаріусу всі необхідні документи для здійснення державної реєстрації спірної квартири за відповідачем, тому висновку судів попередніх інстанцій про те, що у приватного нотаріуса були відсутні підстави для проведення реєстрації, є помилковими.
90.         Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
91.         Згідно з частиною третьою статті 412 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
92.         Зважаючи на те що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням у справі нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Керуючись статтями 400, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.            Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт задовольнити.
2.            Рішення Київського районного суду м. Харкова від 11 серпня 2023 року у незміненій частині та постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року скасувати.
3.            У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_3 до публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Надра», товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт», приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Бакумової Алли Валентинівни, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, скасування державної реєстрації права власності, відновлення запису про державну реєстрацію права власності, відмовити.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                             О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        В. В. Шипович