ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
05 червня 2024 року
м. Київ
 
справа № 914/2848/22
провадження № 12-66гс23
 
Велика Палата Верховного Суду у складі:
головуючого судді Уркевича В. Ю.,
судді-доповідача Ткача І. В.,
суддів Банаська О. О., Булейко О. Л., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Кривенди О. В., Мазура М. В., Мартєва С. Ю., Пількова К. М., Погрібного С. О., Ступак О. В., Ткачука О. С., Усенко Є. А.,Шевцової Н. В.,
 
за участюсекретаря судового засідання Співака С. В.,
представників учасників справи:
позивача - не з`явилися,
відповідача - Науменко І. В.,
 
розглянула в судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства фірма «Курорт-сервіс»
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 (головуючий суддя Якімець Г. Г., судді Бойко С. М., Бонк Т. Б.)
та рішенняГосподарського суду Львівської області від 28.03.2023 (суддя Зусько І. С.)
 
за позовом Східницької селищної ради
до Приватного підприємства фірма «Курорт-сервіс»
 
про визнання укладеною додаткової угоди від 02.09.2022 до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.00669.

ІСТОРІЯ СПРАВИ
 
Стислий виклад позовних вимог
 
1.            У листопаді 2022 року Східницька селищна рада (далі також - позивач) звернулась до Господарського суду Львівської області з позовом до Приватного підприємства фірма «Курорт-сервіс» (далі - ПП «Курорт-сервіс», відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди від 02.09.2022 до договору оренди землі від 06.09.2004 № 04.04.439.00669 (далі - спірна додаткова угода).
 
2.            Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 08.12.2021 Східницька селищна рада прийняла рішення № 563 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки смт Східниця КК «Смерекове» Львівської області» (далі - рішення від 08.12.2021 № 563), яким було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
3.            06.09.2004 між Східницькою селищною радою(орендодавець) та ПП «Курорт-сервіс» (орендар) укладено договір оренди землі № 04.04.439.00669 (далі - Договір оренди).
 
4.            Відповідно до пункту 1 Договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування готелю курортного типу, яка знаходиться в смт Східниця в курортному комплексі «Смерекове».
 
5.            В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0000 га, у тому числі 1,2 га - зарослих чагарниками та пересічених ярами, 0,8 га - заболочені сінокоси (далі - земельна ділянка, що орендується) (пункт 2 Договору оренди).
 
6.            Згідно з пунктом 5 Договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 300 000 грн (15 грн за 1 м^2).
 
7.            Договір оренди укладено на 49 років (пункт 8 Договору оренди).
 
8.            У пункті 9 Договору оренди сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 грн за 1 м^2 або 60 000 грн за рік.
 
9.            Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 Договору оренди).
 
10.         Згідно з пунктом 11 Договору оренди орендна плата вноситься в такі строки: щомісячно до 15 числа наступного місяця за попередній місяць, рівними частинами річної суми орендної плати, тобто 5 000 грн на місяць.
 
11.         Відповідно до пункту 13 Договору оренди розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану земельної ділянки, що орендується, не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
 
12.         Зміна умов Договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 34 Договору оренди).
 
13.         02.01.2006 сторонами укладено додаткову угоду до Договору оренди, якою внесено зміни до зазначеного договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру і порядку внесення орендної плати (пункти 5, 9 та 11 Договору оренди).
 
14.         16.01.2006 сторонами укладено додаткову угоду № 2 до Договору оренди, якою внесено зміни до пунктів 5, 9, 11 цього договору.
 
15.         Пункт 9 викладено у такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у розмірі десять відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, тобто 6 100 (шість тисяч сто) гривень за рік».
 
16.         10.09.2008 сторонами укладено додаток 1 до Договору оренди, яким внесено зміни до пунктів 5 та 9 цього договору. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 65 000 грн, орендна плата 7 800 грн на рік (650 грн на місяць).
 
17.         Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку земельній ділянці, що орендується, присвоєно кадастровий номер 4610345400:03:021:0004, цільове призначення - «03.15. Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання - будівництво та обслуговування готельного комплексу, форма власності - комунальна.
 
18.         08.12.2021 Східницька селищна радаприйняла рішення № 563, пунктом 1 якого затвердила технічну документацію, розроблену ТзОВ «Західземлепроект», з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується.
 
19.         У пункті 2 рішення від 08.12.2021 № 563 встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 757 079 грн (487,85 грн за 1 м^2).
 
20.         Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.11.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є об`єктом оренди за Договором оренди, становить 9 757 079 грн (487,85 грн за 1 м^2).
 
21.         У матеріалах справи містяться листи Східницької селищної ради (вих. № 1257 від 04.08.2022 та вих. № 01460 від 20.09.2022) із пропозиціями відповідачу укласти спірну додаткову угоду.
 
22.         Належні докази надіслання відповідачу проєкту додаткової угоди у матеріалах справи відсутні.
 
Стислий виклад рішення суду першої інстанції
 
23.         Господарський суд Львівської області рішенням від 28.03.2023 у справі № 914/2848/22 позов задовольнив частково. Визнав укладеною з 01.02.2023 за рішенням суду спірну додаткову угоду. Мотивував рішення так.
 
24.         Надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до договору оренди є правом, а не обов`язком позивача. Ненадсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди не позбавляє Східницьку селищну раду права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов такого договору. Суд враховує, що з пропозицією укласти спірну додаткову угоду позивач звернувся до відповідача разом з поданням відповідної позовної заяви до суду, з якою відповідач був ознайомлений, отримавши ухвалу суду про час і місце судового засідання.
 
25.         З огляду на продовження фактичного використання відповідачем земельної ділянки, що орендується, та затвердження оновленої технічної документації з нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки, суд першої інстанції виснував про наявність підстав для перегляду розміру орендної плати та визнання укладеною спірної додаткової угоди з 01.02.2023 (з першого числа нового календарного місяця після повідомлення судом відповідача про наявність справи з предметом спору визнання додаткової угоди укладеною).
 
Стислий виклад постанови суду апеляційної інстанції
 
26.         Західний апеляційний господарський суд постановою від 26.06.2023 змінив рішення суду першої інстанції в частині дати, з якої суд визнав укладеною спірну додаткову угоду. У решті рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 у справі № 914/2848/22 залишив без змін. Мотивував постанову так.
 
27.         Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель становить основу для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, визначеної сторонами у договорі оренди землі. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для внесення змін до договору оренди.
 
28.         Однак Західний апеляційний господарський суд не погодився з висновком місцевого господарського суду щодо моменту, з якого слід вважати укладеною додаткову угоду. З посиланням на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, зазначив, що якщо права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили.
 
29.         Суд апеляційної інстанції визнав укладеною спірну додаткову угоду з моменту набрання рішенням Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 у справі № 914/2848/22 законної сили.
 
Стислий виклад вимог касаційної скарги
 
30.         Не погодившись із рішенням та постановою судів попередніх інстанцій, ПП «Курорт-сервіс» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 у справі № 914/2848/22 та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
 
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
 
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу
 
31.         ПП «Курорт-сервіс» стверджує, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про необхідність перевірки інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка є підставою для внесення змін до договору оренди, перевірки правомірності застосування тих чи інших коефіцієнтів. Також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
 
32.         Натомість суди не досліджували єдиного доказу, на якому ґрунтувались вимоги позивача, - нормативної грошової оцінки землі.
 
33.         Відповідач зазначає, що запропонована позивачем нормативна грошова оцінка земельної ділянки не може бути застосована, оскільки така оцінка розроблена на підставі методики, яка втратила чинність.
 
34.         Посилається на те, що суд був зобов`язаний зупинити провадження у справі до вирішення пов`язаної з нею іншої справи, оскільки Львівським окружним адміністративним судом розглядалась справа № 380/9531/23 про визнання протиправним рішення від 08.12.2021 № 563. 27.07.2023 Львівський окружний адміністративний суд визнав протиправним та нечинним рішення від 08.12.2021 № 563.
 
35.         ПП «Курорт-сервіс» зауважує, що Східницька селищна рада не дотрималась процедури досудового врегулювання спору, що призвело до недосягнення сторонами згоди щодо розміру орендної плати.
 
Позиція інших учасників процесу
 
36.         06.10.2023 до Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду надійшов відзив на касаційну скаргу від Східницької селищної ради.
 
37.         Відповідно до штампу поштового відправлення зазначений відзив було направлено до Верховного Суду 02.10.2023.
 
38.         В ухвалі від 12.09.2023 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду встановив позивачу строк на подачу відзиву на касаційну скаргу до 28.09.2023.
 
39.         У відзиві на касаційну скаргу позивач просить поновити строк на подання цього відзиву.
 
40.         З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.
 
41.         За змістом частин першої та четвертої статті 119 ГПК України пропущений учасником процесуальний строк, встановлений законом, може бути поновлений судом за умови вчинення учасником процесуальної дії, для вчинення якої було встановлено строк, подання учасником заяви про поновлення процесуального строку та визнання причин пропуску строку поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.
 
42.         Натомість відповідно до частини другої статті 119 ГПК України за заявою учасника може бути продовжений строк, який встановлений судом і який не сплив на час звернення учасника справи із заявою.
 
43.         Процесуальний строк може бути продовжений також з ініціативи суду. Водночас суд не може продовжити строк понад встановлений цим Кодексом (правова позиція викладена в постанові Верховного суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03.12.2018 у справі № 904/5995/16).
 
44.         Відповідно до частини першої статті 295 ГПК України, учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження.
 
45.         Ураховуючи, що суд може поновити лише пропущений процесуальний строк, що встановлений законом, клопотання відповідача про поновлення строку, що встановлений судом, є безпідставним. Крім того, оскільки строк для подання відзиву на касаційну скаргу, встановлений в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського судувід 12.09.2023, сплив на час звернення Східницькою селищною радою з клопотанням, у суду касаційної інстанції відсутні підстави для його продовження.
 
46.         З урахуванням наведеного вище, клопотання Східницької селищної ради про поновлення строку на подання відзиву на касаційну скаргу у справі № 914/2848/22 необхідно залишити без задоволення.
 
47.         Право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом (стаття 118 ГПК України).
 
48.         Отже, відзив на касаційну скаргу, поданий Східницькою селищною радою, Велика Палата Верховного Суду залишає без розгляду.
 
Надходження касаційної скарги на розгляд Великої Палати Верховного Суду
 
49.         Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 12.09.2023 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою відповідача на рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 у справі № 914/2848/22.
 
50.         Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду ухвалою від 04.10.2023 передав справу № 914/2848/22 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 302 ГПК України.
 
51.         Мотивуючи підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив таке.
 
52.         У справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки.
 
53.         Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду не погоджується із зазначеним підходом виходячи з такого.
 
54.         Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
 
55.         Тобто положення договору, у яких зазначено розмір нормативно-грошової оцінки (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.
 
56.         Тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не приведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.
 
57.         Задоволення судом (зокрема, часткове) позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки здатне створити хибне уявлення про зміст прав та обов`язків сторін до набрання судовим рішенням законної сили.
 
58.         Адже якщо договір змінений судом, то згідно із частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (див. пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18).
 
59.         Висловлена Великою Палатою Верховного Суду правова позиція призводить до невизначеності: щодо питання, з якого моменту слід стягувати орендну плату, розраховану за новою нормативною грошовою оцінкою; щодо правової природи сум, які нараховуються орендодавцями у проміжку часу між зміною нормативної грошової оцінки та внесенням змін до договору оренди; щодо відмови у стягненні орендної плати, розрахованої на підставі зміненої нормативної грошової оцінки, та спричиняє можливість зловживання орендарем своїми правами шляхом створення штучних спорів про внесення змін до договору оренди.
 
60.         Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зауважує, що зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка відбувається внаслідок дій відповідної місцевої ради як суб`єкта владних повноважень, у цивільних відносинах, у тому числі за участю такої ради як суб`єкта цивільного права, слід розглядати як подію, від якої залежить настання відкладальної умови.
 
61.         У разі зміни нормативної грошової оцінки автоматично в силу договору змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Із цього випливає, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.
 
62.         Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з дня набрання чинності рішенням ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
 
63.         Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду звертає увагу, що у випадку ухилення орендаря від внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки орендодавці земель державної та комунальної форми власності змушені звертатись із позовами про стягнення безпідставно збережених коштів і, як слідує з аналізу Єдиного державного реєстру судових рішень, такі позови є множинними. Це вочевидь свідчить про недосконалість підходу, за яким внесення змін до договору оренди є обов`язковим.
 
64.         Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне відступити від висновку Верховного Суду, викладеного Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.
 
65.         Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 16.01.2024 прийняла до розгляду справу № 914/2848/22 на підставі частини третьої статті 302 ГПК України.
 
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
 
Мотиви, з яких виходить Велика Палата Верховного Суду, та застосовані положення законодавства
 
Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції
 
66.         Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).
 
67.         З огляду на зазначений припис Велика Палата Верховного Суду переглядає в касаційному порядку постанову апеляційного суду та рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
 
Щодо особливостей оренди землі комунальної форми власності
 
68.         Спір у цій справі стосується порядку визначення розміру орендної плати за землі комунальної форми власності. Із цього приводу Велика Палата Верховного Суду зауважує таке.
 
69.         Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
 
70.         За змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
 
71.         Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
 
72.         У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
 
73.         Частинами першою та третьою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
 
74.         У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
75.         Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
76.         Відповідно до частини першої статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
 
77.         Згідно із частинами першою - третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
 
78.         Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
79.         Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (частини перша та друга статті 648 ЦК України).
 
80.         Відповідно до частин першої - третьої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
 
81.         Згідно із частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.
 
82.         У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
 
83.         Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
 
84.         У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
85.         За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
 
86.         Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
 
87.         Згідно із частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
 
88.         Частиною третьою статті 22 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
 
89.         За змістом частини четвертої статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.
 
90.         Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
 
91.         Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.
 
Щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності
 
92.         Велика Палата Верховного Суду зауважує, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
 
93.         Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».
 
94.         Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
 
95.         Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
 
96.         Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
 
97.         За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».
 
98.         Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
 
99.         Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
 
100.      Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
 
101.      Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
 
102.      Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
 
103.      Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
 
Щодо ефективного способу захисту
 
104.      Східницька селищна рада заявляє вимогу про визнання укладеною спірної додаткової угоди. Із цього приводу Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.
 
105.      Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
 
106.      Велика Палата Верховного Суду зауважує, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
 
107.      Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
 
108.      Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
 
109.      Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
 
110.      Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
 
Щодо суті спору
 
111.      Як підставу касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неврахування судом апеляційної інстанції висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19. 
 
112.      Відповідач просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
 
113.      Водночас посилається на те, що суди не надали оцінку доводам про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та не зупинили провадження у справі.
 
114.      Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи доводи касаційної скарги, зауважує, що у спорах, які стосуються визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у тому числі і у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, доводи учасників щодо правомірності / неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати підлягають обов`язковій перевірці з огляду на положення частини другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» та статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель».
 
115.      Зі змісту оскаржуваних рішень встановлено, що суди попередніх інстанцій не дослідили надану позивачем технічну документацію про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та не надали оцінки доводам відповідача про неможливість застосування наданої позивачем нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що свідчить про порушення судами попередніх інстанцій норми частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку землі», відповідно до якої нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, що є підставою для скасування судових рішень.
 
116.      Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про неналежність заявленого позивачем способу захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц (пункт 127), від 04.07.2023 у справі № 373/626/17 (пункт 67), від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (пункт 8.17)).
 
Щодо відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду
 
117.      У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. Ухвалила нове рішення, яким внесла зміни до договору оренди землі з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
 
118.      У мотивувальній частині постанови у цій справі Велика Палата Верховного Суду зазначила, що правовідносини з оренди землі державної та комунальної власності мають особливості, які зумовлені наявністю імперативних елементів у таких правовідносинах.

 

119.      Із системного аналізу приписів Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель», Податкового кодексу України слідує висновок, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати.
 
120.      Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням. В органу місцевого самоврядування відсутній обов`язок узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки.
 
121.      Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
 
122.      З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду конкретизує свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
 
Натомість Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
 
За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

 
 
123.      Також Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на висновок, викладений у пункті 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, відповідно до якого, якщо договір змінений судом, то відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (частина третя статті 653 ЦК України).
 
124.      У цій справі Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що належному способу захисту орендодавця земельних ділянок державної та комунальної власності відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Зважаючи на зазначене, висновок, викладений у пункті 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, не є застосовним.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
125.      Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
 
126.      Згідно із частиною першою статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
 
127.      Зважаючи на викладене в мотивувальній частині цієї постанови, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що касаційну скаргу ПП «Курорт-сервіс» необхідно задовольнити, рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 у справі № 914/2848/22 скасувати й ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
 
128.      За загальним правилом у судовому рішенні повинні бути розглянуті всі заявлені вимоги, а також вирішені всі інші, зокрема й процесуальні, питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також невирішення окремих процесуальних питань, зокрема стосовно розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення.

 

129.      Тобто додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.
 
130.      Подібний висновок викладено у пунктах 132, 133 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21.
 
131.      Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023 у цій справі, то додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 18.04.2023 також слід скасувати.
 
Судові витрати
 
132.      Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила касаційну скаргу та прийняла нове рішення, яким відмовила у позові, судові витрати підлягають відшкодуванню відповідачу за рахунок позивача.
 
Керуючись статтями 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду
 
ПОСТАНОВИЛА:
 
1. Касаційну скаргу Приватного підприємства фірма «Курорт-сервіс» задовольнити.
 
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.06.2023, рішення Господарського суду Львівської області від 28.03.2023 та додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 18.04.2023 у справі № 914/2848/22 скасувати. Ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.
 
3. Стягнути з Східницької селищної ради (адреса: 82391, Львівська область, місто Борислав, селище міського типу Східниця, вулиця Золота Баня, будинок 3; ідентифікаційний код: 26359951) на користь Приватного підприємства фірма «Курорт-сервіс» (адреса: 82391, Львівська область, місто Борислав, селище міського типу Східниця, вулиця Золота Баня, будинок 10; ідентифікаційний код: 19164365) 8 683,50 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної та касаційної скарг.
 
Постанова суду касаційної інстанції у справі № 914/2848/22 набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя | | В. Ю. Уркевич
Суддя-доповідач | | І. В. Ткач
Судді: | О. О. Банасько | | С. І. Кравченко
| О. Л. Булейко | | О. В. Кривенда
| Ю. Л. Власов | | М. В. Мазур
| І. А. Воробйова | | С. Ю. Мартєв
| М. І. Гриців | | К. М. Пільков
| Ж. М. Єленіна | | С. О. Погрібний
| І. В. Желєзний | | О. В. Ступак
| Л. Ю. Кишакевич | | О. С. Ткачук
| В. В. Король | | Є. А. Усенко
| | | Н. В. Шевцова