ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
02 липня 2024 року
м. Київ
 
справа № 644/8837/19
провадження № 61-12714св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.
 
учасники справи:
позивач - Немишлянська окружна прокуратура міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради, 
відповідач - ОСОБА_1 ,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року у складі колегії суддів: Абрамова П. С., Дорош А. І., Дряниці Ю. В.
 
у справі за позовом Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
Немишлянська окружна прокуратура міста Харкова звернулася у жовтні 2019 року до суду з вищевказаним позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради, в якому просила стягнути з відповідача на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 1 642 842,94 грн.

На обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 27 вересня 2019 року на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 розташована нежитлова будівля під літерою «А-2» загальною площею 122,6 кв. м, право власності на яку було зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу       від 01 листопада 2016 року № 2482.
Департаментом територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки за вказаною адресою, на якій розташована нежитлова будівля, право власності на яку до 11 квітня 2019 року було зареєстровано за                       ОСОБА_1 , та складено акт від 25 квітня 2019 року, яким встановлено, що ОСОБА_1 використовувала для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-2» земельну ділянку площею 0,7294 га. Обстеження здійснювалось з урахуванням геодезичної роботи щодо плану меж фактичного користування вищевказаної земельної ділянки.
Згідно з інформацією відділу ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 26 березня 2019 року у відділі станом на 29 грудня 2012 року не обліковуються документи, що посвідчують право власності або користування на земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:02:002:0004 за адресою: АДРЕСА_1 . 
Крім того, згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно відомості про зареєстровані права на земельну ділянку, що розташована за вищевказаною відсутні.
Відповідно до інформації, наданої Східним управлінням ГУ ДФС у Харківській області 14 березня 2019 року, ОСОБА_1 не зареєстрована як платник земельного податку на землю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .
Таким чином, ОСОБА_1 з 01 листопада 2016 року до 11 квітня 2019 року використовувала вищевказану земельну ділянку площею 0,7294 га без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав та, відповідно, не сплачувала жодних платежів за її використання, згідно з встановленими законодавчими актами розмірами.
Департаментом територіального контролю Харківської міської ради здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання ОСОБА_1 вищезазначеної земельної ділянки без правовстановлюючих документів у період з 01 листопада 2016 року до 31 березня 2019 року. 
Встановлено, що розрахунок безпідставно збережених ОСОБА_1 коштів за використання земельної ділянки площею 0,7294 га у період з 01 листопада 2016 року до 31 березня 2019 року складає 1 642 842,94 грн; у 2016 році за період з 01 листопада 2016 року до 31 грудня 2016 року не сплатила орендну плату у розмірі 57 880,80 грн, у 2017 році за період з 01 січня 2017 року до 31 грудня 2017 року - 613 533,36 грн, у 2018 році за період з 01 січня 2018 року до 31 липня 2018 року - 357 894,46 грн, у                   2018 - 2019 роках за період з 01 серпня 2018 року до 31 березня 2019 року -                                 613 534,32 грн.
Всього у період з 01 листопада 2016 року до 31 березня 2019 року не сплачено за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі у сумі 1 642 842,94 грн, внаслідок чого остання зберегла у себе                  майно - грошові кошти.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Орджонікідзевський районний суд міста Харкова рішенням від 25 травня 2021 року в задоволенні позову відмовив.
Рішення місцевий суд мотивував тим, що розрахунок суми орендної плати, здійснений позивачем, ґрунтується на припущеннях та приблизних показниках, які не відповідають дійсним характеристикам спірної земельної ділянки, тому є недоведеними належними та допустимими доказами.
Предметом позову в цій справі є стягнення з власників об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщений, без належних на те правових підстав, тому позивач повинен був надати докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, реальної можливості передачі позивачем цієї земельної ділянки в оренду відповідно до Закону України «Про оренду землі» у зазначений період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачами за рахунок позивача майна (коштів), проте такі докази не надав.
Полтавський апеляційний суд постановою від 18 липня 2023 року апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури задовольнив. 
Рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 25 травня 2021 року скасував.
Стягнув з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 642 842,94 грн.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Постанову апеляційний суд мотивував тим, що ОСОБА_1 протягом розгляду справи не надала доказів на спростування факту користування нею земельною ділянкою площею 0,7294 га, на якій знаходився належний їй на праві власності об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля під літерою «А-2» загальною площею                     122,6 кв. м, чи користування даною земельною ділянкою іншою особою.
Саме власник нерухомого майна зобов`язаний ініціювати процес оформлення прав на земельну ділянку, невід`ємною складовою якого є розроблення землевпорядної документації та формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, тому доведеним є факт користування відповідачем земельною ділянкою площею                     0,7294 га.
Відповідачем не спростовано надані позивачем розрахунки. 
 
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги 
Від ОСОБА_1 у серпні 2023 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга на постанову Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, заявник просить скасувати оскаржуване судове рішення і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
У касаційній скарзі заявник як на підставу оскарження судового рішення посилаються на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема вказує, що судом апеляційної інстанції прийнято оскаржуване судове рішення без урахування висновків про застосування норм права, які викладені у постановах Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі № 806/1000/17, від 20 вересня 2018 року у справі 924/1237/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 910/6144/18, від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18, від 19 березня 2019 року у справі № 910/2491/18,                               від 22 жовтня 2019 року у справі № 922/2562/18.
У даному випадку відсутні законні підстави для представництва інтересів держави, що свідчить про заявлення позову особою, яка не має процесуальної дієздатності та є підставою для залишення позову без розгляду на підставі пункту 1 частини першої статті 257 ЦПК України. 
Акт обстеження земельної ділянки від 25 квітня 2019 року, складений Департаментом територіального контролю Харківської міської ради, не підтверджує використання відповідачем земельної ділянки у розмірі 0,7294 га, оскільки акт та розрахунок збитків складений позивачем, а не комісією в складі представників районної державної адміністрації, власника земельної ділянки, представника відповідача, представників територіальних органів Держгеокадастру, Держекоінспекції, фінансових органів, органів у справах містобудування і архітектури та виконавчих комітетів сільських, селищних, міських (міст районного значення) рад, на території яких знаходяться земельні ділянки, тобто вказаний акт складений з порушенням Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам.
Апеляційним судом не враховано, що відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативно грошова оцінка земельних ділянок.
Крім того, земельним законодавством та ПК України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, які містять інформацію щодо предмета спору (постанова Великої Палати Верховного Суду                      від 09 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20 та постанови Верховного Суду              від 01 березня 2023 року у справі №751/1543/19, від 14 вересня 2022 року у справі                 № 904/4933/15.
Судом апеляційної інстанції помилково задоволено позов щодо стягнення коштів з відповідача, оскільки в матеріалах справи відсутні будь-які документи, які давали б підстави для здійснення належного розрахунку безпідставно збережених коштів ОСОБА_1 (постанови Верховного Суду від 14 вересня 2022 року у справі                          № 904/4933/15, від 09 лютого 2022 року у справі № 910/8770/19, від 14 лютого                     2022 року у справі № 646/4738/19).
 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Від керівника Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова у листопаді                 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому заявник просить залишити її без задоволення, посилаючись на те, що прокурор проінформував Харківську міську раду про обставини порушення та повідомив про намір звернутись з позовною заявою до суду в інтересах держави в особі Харківської міської ради про стягнення з ОСОБА_1 безпідставно збережених коштів.
Спірні правовідносини відмінні від правовідносин, урегульованих Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284, згідно з яким відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, заподіяних вилученням (викупом) та тимчасовим зайняттям земельних ділянок, встановленням обмежень щодо їх використання, погіршенням якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей земельних ділянок або приведення їх у непридатний для використання стан та неодержанням доходів у зв`язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок.
У даному випадку спірна земельна ділянка не вилучалась (не викуплялась), не займалась тимчасово; щодо неї не встановлювалось обмеження у використанні, не стверджувалось про погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей земельної ділянки, приведенням її у непридатний для використання стан.
У випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію розміру неотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 та постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19.
Для розрахунку безпідставно збереженого відповідачем майна - грошових коштів за використання земельних ділянок комунальної власності та вирішення справи по суті наявність витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не є обов`язково.
Вказане узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 642/4792/17, згідно з яким суди, визначаючи суму, яка підлягає стягненню, правильно взяли до уваги акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації спірної земельної ділянки від 15 серпня 2017 року, договори дарування із зазначенням площі нерухомого майна, та вирахували цю суму шляхом множення вартості одного квадратного метра спірної земельної ділянки (відповідно до проведеної та затвердженої нормативно-грошової оцінки земель міста Харкова станом на рік розрахунку) на всю площу земельної ділянки, що використовується відповідачем, а також на розмір ставки орендної плати за земельну ділянку із врахуванням сплачених відповідачем сум земельного податку.      
 
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 11 жовтня 2023 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Орджонікідзевського районного суду міста Харкова.
Справа № 644/8837/19 надійшла до Верховного Суду 27 жовтня 2023 року.
 
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 01 листопада 2016 року № 2482 набула право власності на нежитлову будівлю під літерою «А-2» загальною площею 122,6 кв. м на АДРЕСА_1 .
Об`єкт нерухомості - нежитлова будівля під літерою «А-2» загальною площею                 122,6 кв. м, яка розташована на АДРЕСА_1 знаходиться на земельній ділянці площею 0,7294 га, яка має свої межі та конфігурацію.
Зазначена обставина підтверджується договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 01 листопада 2016 року, укладеним між ОСОБА_2 та                         ОСОБА_1 , згідно з пунктом 2 якого майно розташоване на земельній ділянці площею 0,7231 га, кадастровий номер земельної ділянки 6310138200:02:002:0004. 
На підставі акта обстеження земельної ділянки від 25 квітня 2019 року та звіту з геодезичної зйомки земельної ділянки було уточнено розмір земельної ділянки    0,7294 га, яка була визначена виходячи із зовнішніх меж паркану. 
Рішенням Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року № 41/08 затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування у місті Харкові.
Згідно з рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» Комунальне підприємство «Міський інформаційний центр» є користувачем програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» та за договором з Департаментом земельних відносин надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагенства у місті Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, Департаменту земельних відносин для перевірки даних, що містяться у витягах, та виконання інших функцій у межах повноважень та Департаменту самоврядного контролю за використанням та охороною земель (правонаступником якого є Департамент територіального контролю) для здійснення відповідних контрольних повноважень .
Відповідно до зазначених рішень, розмір безпідставно збережених коштів відповідача у період з 01 грудня 2016 року до 30 червня 2019 року розраховано Харківською міською радою як розмір орендної плати за земельну ділянку комунальної власності у вигляді орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою органом місцевого самоврядування.
Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, у тому числі базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова у розмірі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає у подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
Згідно з розрахунком сума безпідставно збережених коштів ОСОБА_1 за період з 01 листопада 2016 року до 31 березня 2019 року становить 1 642 842,94 грн.
 
Позиція Верховного Суду 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.
 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Згідно з пунктом в) частини першої статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата справляється у грошовій формі.
У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (пункт 288.5 статті 288 ПК України).
Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, а також застосування передбачених законом способів захисту прав.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію розміру неотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Для кондикційних зобов`язань важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Зазначений правовий висновок відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20).
У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до моменту оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку статті 1212 ЦК України. Тобто в такому разі суд виходить з того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня       2018 року у справі № 629/4628/16-ц та від 20 вересня 2018 року у справі                                         № 925/230/17).
У частині першій статті 79 ЗК України передбачено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Відповідно до частини першої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Згідно з частинами першою та другою статті 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер.
Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.
ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 01 листопада 2016 року набула право власності на нежитлову будівлю під літерою «А-2» загальною площею                       122,6 кв. м, яка розташована на спірній земельній ділянці на АДРЕСА_1 .
Тому суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що до правовідносин, які виникли між сторонами, має застосовуватися спеціальна норма закону, а саме стаття 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу, в якій не передбачалося необхідності формування земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав при придбанні нежитлових будівель, таким чином, для застосування положень статті 1212 ЦК України не є обов`язковим встановлення сформованості земельної ділянки.
Відповідно до частин першої та другої статті 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно з частиною шостою статті 120 ЗК України укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Таким чином, після укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі і державної реєстрації нотаріусом прав власності на неї у відповідача, як покупця, могло б виникнути право користування земельною ділянкою, на якій розташована вказана нежитлова будівля. Незважаючи на те, що нежитлова будівля не може бути відокремлена від земельної ділянки, на якій вона розташована, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою.
Викладене узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі № 644/3932/18-ц (провадження № 61-6606св20).
 
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 червня 2021 року у справі                                 № 200/606/18 виклала правовий висновок про те, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомо ще за часів Давнього Риму (superficies solo cedit - будівництво приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він передбачений як потребами обороту, так і загалом самої природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктах нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка,
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто, крім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, інакше вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об`єкт, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на її території будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем цієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна, а відносини з фактичним користуванням земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення) договору оренди тощо та недотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом умовними.
Подібні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17.
Таким чином, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у собі вартість, яка має заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути таку вартість власника земельної ділянки на підставі положення частини першої статті 1212 ЦК України.
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору про притягнення до власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положення статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правової підстави земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт, необхідно, насамперед, з`ясувати:                                   1) фактичне користування земельною ділянкою 2) площу земельної ділянки 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки) 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
 
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Об`єкт нерухомості - нежитлова будівля під літерою «А-2» загальною площею                   122,6 кв. м, яка розташована на АДРЕСА_1 знаходиться на земельній ділянці площею 0,7294 га, має свої межі та конфігурацію.
Вказане також підтверджується договором купівлі-продажу нежитлової будівлі                   від 01 листопада 2016 року, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , згідно з пунктом 2 якого визначено, що майно розташоване на земельній ділянці площею 0,7231 га кадастровий номер земельної ділянки 6310138200:02:002:0004. 
На підставі акта обстеження земельної ділянки від 25 квітня 2019 року та звіту з геодезичної зйомки земельної ділянки було уточнено розмір земельної ділянки                 0,7294 га, яка була визначена виходячи із зовнішніх меж паркану. 
ОСОБА_1 протягом розгляду справи не надала жодного доказу на спростування факту користування нею земельною ділянкою площею 0,7294 га, на якій знаходився належний їй на праві власності об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля                             під літерою «А-2» загальною площею 122,6 кв. м, чи користування даною земельною ділянкою іншою особою.
Згідно з правовими позиціями, які неодноразово викладав Верховний Суд, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку.
Таким чином, саме власник нерухомого майна зобов`язаний ініціювати процес оформлення прав на земельну ділянку, невід`ємною складовою якого є розроблення землевпорядної документації та формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав.
Згідно з пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Враховуючи викладене, апеляційний суд правильно зазначив про те, що єдиною формою здійснення плати за користування спірною земельною ділянкою для ОСОБА_1 , як землекористувача, могла бути орендна плата. Таким чином, розмір безпідставно збережених коштів за користування спірною земельною ділянкою має визначатися як розмір неодержаної орендної плати за землю.
Згідно з частиною другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, чинної на час виникнення спірних правовідносин.
Згідно з частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Як встановлено вище, рішенням Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року                      № 41/08 затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування у місті Харкові.
Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» Комунальне підприємство «Міський інформаційний центр» є користувачем програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» та за договором з Департаментом земельних відносин надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагенства у місті Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, Департаменту земельних відносин для перевірки даних, що містяться у витягах, та виконання інших функцій у межах повноважень та Департаменту самоврядного контролю за використанням та охороною земель (правонаступником якого є Департамент територіального контролю) для здійснення відповідних контрольних повноважень.
Виходячи із зазначених рішень, розмір безпідставно збережених коштів відповідача у період з 01 грудня 2016 року до 30 червня 2019 року розраховано Харківською міською радою як розмір орендної плати за земельну ділянку комунальної власності у вигляді орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою органом місцевого самоврядування.
Відповідно до абзацу 2 підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, у тому числі базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова у розмірі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає у подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
Встановивши, що ОСОБА_1 використовувала спірну земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі під літерою «А-2» на АДРЕСА_1 , право власності на яку було зареєстровано за нею, без оформлення права користування, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та стягнення із власника об`єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено.
Крім того, суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
Для кондикційних зобов`язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 121-1214 ЦК України).
Вказане відповідає правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження                   № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження                        № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження                  № 12-161гс19) та у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі                            № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20) і від 21 грудня 2023 року у справі                        № 643/13463/20 (провадження № 61-10725св23).
Визначаючи розмір недоотриманого доходу від користування земельною ділянкою, суд апеляційної інстанції, ураховуючи рішення Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року», правильно вважав, що наведений позивачем розрахунок неотриманого доходу підтверджується належними доказами та належним чином обґрунтований.
Разом із цим матеріали справи не містять належних та допустимих доказів спростування відповідачем, наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу.
Доводи касаційної скарги про відсутність у прокурора законних підстав для представництва інтересів держави, що свідчить про заявлення позову особою, яка не має процесуальної дієздатності та є підставою для залишення позову без розгляду на підставі пункту 1 частини першої статті 257 ЦПК України, не заслуговують на увагу, оскільки  підставою для представництва місцевою прокуратурою інтересів держави в особі Харківської міської ради у даній справі є бездіяльність останньої, як компетентного органу у спірних правовідносинах, тобто нездійснення захисту інтересів територіальної громади міста Харкова з 2016 року вирішенні суспільно значимого питання - отримання плати за використання земель комунальної власності. Безоплатне використання землі ослаблює економічні основи територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради.
Як встановлено апеляційним судом та підтверджується матеріалами справи прокурор перед звернення до суду дотримався вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру», а саме листом від 07 жовтня 2019 року № 33/1-1263вих.19 повідомив голову Харківської міської ради ОСОБА_3 про факт використання ОСОБА_1 земельної ділянки площею 0,7294 га на АДРЕСА_1 без виникнення права власності/користування у період з 01 листопада 2016 року до 11 квітня 2019 року та необхідність звернення до суду із позовом про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої орендної плати.
Вказаний лист отримано Харківською міською радою 21 жовтня 2019 року, проте відповідь на даний лист надана не була і Харківська міська рада не вжила заходів щодо звернення до суду із відповідним позовом.
Враховуючи викладене прокурор виконав вимоги процесуального закону, визначив, у чому, на його думку, полягає порушення інтересів держави.
Посилання у касаційній скарзі про неврахування апеляційним судом правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду                                           від 09 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20 та у постановах Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі №751/1543/19, від 14 вересня 2022 року у справі                     № 904/4933/15, від 14 вересня 2022 року у справі № 904/4933/15, від 09 лютого                  2022 року у справі № 910/8770/19, від 14 лютого 2022 року у справі № 646/4738/19, від 25 квітня 2018 року у справі № 806/1000/17, від 20 вересня 2018 року у справі 924/1237/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 910/6144/18, від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18, від 19 березня 2019 року у справі № 910/2491/18,                               від 22 жовтня 2019 року у справі № 922/2562/18, суд касаційної інстанції відхиляє з таких підстав.
Згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові                              від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20), на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Враховуючи викладене, висновки суду апеляційної інстанції не суперечать практиці Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, викладеній у постановах, на які посилається заявник у касаційній скарзі.
Верховний Суд звертає увагу на те, що у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
Слід звернути увагу, що у кожній справі з подібним предметом спору суд виходить із конкретних обставин справи, з урахуванням принципу пропорційності у цивільному судочинстві та дотриманням розумного балансу інтересів сторін. 
Інші доводи касаційної скарги стосуються переоцінки письмових доказів і обставин справи, що виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції, передбачені статтею 400 ЦПК України, і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи, а спрямовані виключно на доведення необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі                                              № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58, 59, 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів не встановлено, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ (рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків суду апеляційної інстанції.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.
 
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Постанову Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                 І. В. Литвиненко
 
                                                                                                            А. І. Грушицький
 
                                                                                                                Є. В. Петров