ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 серпня 2024 року 
м. Київ

cправа №  916/3951/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників сторін:

позивача-1 - Ростомова Г. А. (адвоката), 
відповідача-1 - Асташенкової О. І. (самопредставництво, в режимі відеоконференції) 
відповідача-2 - не з`явилися, 
відповідача-3 - не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 (колегія суддів: Богатир К. В. - головуючий, Поліщук Л. В., Таран С. В.) у справі

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"

до: 1) Одеської міської ради, 2) Виконавчого комітету Одеської міської ради, 3)    Фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича

про усунення перешкод у здійсненні права власності,

та за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17"

до: 1) Одеської міської ради, 2) Фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича

про визнання недійсним договору купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17" (далі - ОСББ "Корольова 17") звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради та Фізичної особи - підприємця Антипенка Олександра Володимировича (далі - ФОП Антипенко О.    В.), в якій (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просило:

- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу №    589, що розташовані за адресою: м.    Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17;

- усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м.    Одеса, вул. Академіка Корольова 17, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу №    589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

1.2. Крім того, ОСББ "Корольова 17" звернулося до Одеської міської ради та ФОП Антипенка О.    В. з позовною заявою (у справі № 916/370/22, що об`єднано з цією справою), в якій позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, від 13.12.2021, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О.    В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.    Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

1.3. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ "Корольова 17" зазначало, що згідно з висновком експерта від 22.05.2023 № 22-2887 встановлено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Наведений висновок свідчить про те, що підвал № 589, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, не міг поза волею ОСББ "Корольова 17" на законних підставах перейти у власність Одеської міської ради, а також бути відчужений нею на користь ФОП Антипенка О.В.

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі №    916/3951/21 (суддя Лічман Л. В.) позов ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності задоволено частково.

Вирішено усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.    Одеса, вул.    Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу №    589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул.    Академіка Корольова 17, шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу №    589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

Вирішено усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул.    Академіка Корольова 17, в особі ОСББ "Корольова 17" нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул.    Академіка Корольова 17, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 на нежитлові приміщення підвалу №    589, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

У задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" про усунення перешкод у здійсненні права власності до ФОП Антипенка О. В. відмовлено.

Позов ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул.    Академіка Корольова 17, від 13.12.2021, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О. В., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Наталією Юріївною, зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

2.2. Суд першої інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги ОСББ "Корольова 17", виходив із того, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу №    589, розташованого за адресою: м.    Одеса, вул. Академіка Корольова 17, до допоміжних приміщень житлового будинку. Господарський суд зазначив, що в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову володіючого власника шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності на нежитлові приміщення підвалу №    589 шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради та шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008, оскільки для видачі цього свідоцтва та реєстрації речового права не існувало правових підстав.

При цьому господарський суд зазначив, що позов щодо усунення перешкод підлягає частковому задоволенню, оскільки ОСББ "Корольова 17" хибно включило до прохальної частини вислів "користування та розпорядження", які як правомочності власника згідно з частиною 1 статті 317 Цивільного кодексу України не потребують окремого зазначення в позові після словосполучення "права власності"; а також позовні вимоги щодо усунення перешкод стосуються виключно Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради, тому суд першої інстанції у задоволенні позову, пред`явленого до ФОП Антипенка О.    В., відмовив у зв`язку з неналежністю відповідача.

Суд першої інстанції зазначив, що за встановлених обставин Одеська міська рада не є власником проданого майна, тому не мала права вчиняти правочин щодо розпорядження ним. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору.

2.3. Південно-західний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 16.05.2024, якою рішення Господарського суду Одеської області від 25.01.2024 у справі №    916/3951/21 скасував. 

Відмовив у задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" до Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, ФОП Антипенка О. В. про усунення перешкод у здійсненні права власності.

Відмовив у задоволенні позову ОСББ "Корольова 17" до Одеської міської ради, ФОП Антипенка О. В. про визнання недійсним договору купівлі-продажу. 

2.4. Апеляційний господарський суд, враховуючи вимоги позовної заяви, зазначив, що позивач прагне захистити своє право власності на спірні приміщення шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном. 

Суд апеляційної інстанції встановив, що спірне майно знаходиться у володінні Одеської міської ради, оскільки відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 17, загальною площею 52,1 м^2 зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.09.2008, номер запису 2264 в книзі: 8ог-184. Суд апеляційної інстанції також зазначив. що за змістом численних листів ОСББ "Корольова 17", позивач протягом 2016-2021 років визнавав, що спірне нерухоме майно знаходиться у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, в тому числі у її фактичному володінні.

Тому суд апеляційної інстанції зазначив, що висновки суду першої інстанції про те, що позивач є володіючим власником спірного майна та обраний ним спосіб захисту шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності є належним, є хибними. Суд апеляційної інстанції виходив із того, що, звертаючись з позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном, позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки позивач був позбавлений фактичного володіння спірним майном та єдиним ефективним способом захистом права власника спірного майна є звернення з позовом до фактичного володільця про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що вважає вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17 від 13.12.2021, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О.    В., також неефективним способом захисту. Суд апеляційної інстанції врахував, що, звертаючись до суду з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу, ОСББ "Корольова 17" не було заявлено вимогу про застосування наслідків недійсності такого правочину.

З урахуванням наведеного та враховуючи правову позицію об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №    905/77/21, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що саме по собі визнання недійсними договору купівлі-продажу, без вимоги про застосування наслідків його недійсності, не є ефективним способом захисту, оскільки не призводить до поновлення майнових прав позивача, та є підставою для відмови в позові з цих мотивів незалежно від інших встановлених судом обставин.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що позовні вимоги у цій справі не відповідають належним та ефективним способам захисту, тому не підлягають і розгляду по суті, оскільки обрання позивачем неналежного способу захисту вже є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.

3. Короткий зміст касаційної скарги 

3.1. ОСББ "Корольова 17" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову Південно - західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 у справі № 916/3951/21 скасувати, справу №    916/3951/21 направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

3.2. ОСББ "Корольова 17", звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2021 у справі №    910/8926/20, від 27.05.2020 у справі №    909/392/19, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 15.09.2021 у справі №    916/2713/20, від 18.02.2021 у справі № 918/655/20, від 14.02.2024 у справі №    461/107/18, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 31.05.2023 у справі №    922/1406/21.

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу №    589 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Академіка Корольова, будинок 17, загальною площею 52,1 м^2 зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.09.2008, номер запису 2264 в книзі: 8ог-184. Підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності, САС 191369 від 12.09.2008 року, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

4.2. 26.05.2016 власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №    17, розташованого на вул. Академіка Корольова в м. Одесі, створили ОСББ "Корольова 17", про що внесено запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

4.3. Метою створення об`єднання відповідно до статуту є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та Статутом (пункт 2.1 розділу ІІ статуту ОСББ "Корольова 17").

4.4. Згідно з пунктом 2.3 розділу ІІ Статуту ОСББ "Корольова 17" завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

4.5. 31.08.2017 багатоквартирний житловий будинок, що розміщений за адресою: вул. Академіка Корольова, 17, за актом прийняття-передачі передано з балансу Комунального підприємства "ЖКС "Вузівський" в управління ОСББ "Корольова 17".

4.6. Суд апеляційної інстанції також установив, що ОСББ "Корольова 17" направило на адресу Департаменту комунальної власності лист від 20.10.2016 №    03/2016, в якому було зазначено:

"23 квітня 2016 року відбулися установчі збори ОСББ за вищевказаною адресою, про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином - рекомендованим листом.

8 жовтня 2016 року у приміщенні Київської районної адміністрації за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 9 відбулися загальні збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17», про проведення яких Одеська міська рада була повідомлена належним чином - рекомендованим листом.

За даними, зібраними ініціативною групою, та відповідно до листа КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» №01-06/130-КУ від 06.05.2016 територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать такі нежитлові приміщення:

- підвальні приміщення загальною площею 8,4 м^2;
- підвальні приміщення загальною площею 102,0 м^2;
- підвальні приміщення загальною площею 133,6 м^2;
- підвальні приміщення загальною площею 312,9 м^2;
- підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр»;
- підвальні приміщення загальною площею 116,9 м^2, що знаходяться в оренді ПП «Парижанка»;
- підвальні приміщення та приміщення 1-го поверху загальною площею 207,3 м^2, що знаходяться на балансі КП «Теплопостачання м.    Одеси»;
- приміщення технічного поверху загальною площею 737,8 м^2;
- приміщення 1-го поверху загальною площею 32,1 м^2, що знаходиться в оренді СОН «Шкільний»;
- приміщення 1-го поверху загальною площею 64,4 м^2, що знаходяться в оренді ГО «Рада багатодітних сімей Київського району».

Орієнтовна площа вищевказаних приміщень складає 1767,5 м^2, що становить значну частину багатоквартирного будинку - близько 15%.

Відповідно до частин 10- 12 статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», частини 8 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники багатоквартирного будинку у зв`язку з недостатністю голосів «ЗА» та за причиною відсутності Вашого представника на загальних зборах ОСББ «Корольова 17» необхідне проведення письмового опитування співвласників багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: 65114. Україна, м. Одеса, вулиця Академіка Корольова, будинок 17.»

4.7. Суд апеляційної інстанції зазначив, що з огляду на викладені обставини, позивач просив сприяти і підтримати створення ОСББ, проголосувати "ЗА" у листку опитування з питань та пропозицій, дуже важливих для подальшої діяльності ОСББ за місцезнаходженням: 65114, Україна, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, будинок 17.

4.8. 30.03.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходяться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

05.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 05.05.2017 №    1/0505/2017 з пропозицією взяти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. У цьому листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходяться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

23.05.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист від 23.05.2017 № 1/2205/2017, у якому, зокрема, було зазначено таке:

"У травні 2017 року представники Департаменту комунальної власності Одеської міської ради самовільно, без попередження Голови правління ОСББ «Корольова, 17» замінили замки на вхідних дверях до підвальних приміщень нашого будинку та не надали ОСББ жодного екземпляра ключа.

Повідомляємо Вам, що в підвальних приміщеннях нашого будинку знаходяться інженерні мережі з водопостачання, теплопостачання та мережі відведення побутових стоків (каналізація), а також знаходиться встановлений за рахунок особистих коштів співвласників будинку №17 по вул. Ак.Корольова у м. Одеса лічильник теплової енергії ULTRAHEAT №68523526."

4.9. Суд апеляційної інстанції встановив, що 12.07.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходиться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

12.12.2017 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист №1/1212/2017 від 12.12.2017, в якому позивач просив повідомити, на яких підставах відбулося оформлення права власності Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради (ЄДРПОУ:04056919) на нежитлові підвальні приміщення, нежитлові приміщення технічного поверху та нежитлові приміщення 1-го поверху, розташовані у будинку АДРЕСА_1 .

Аналогічний лист було також направлено на адресу голови Одеської міської ради.

17.04.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходяться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

08.05.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшов лист №1/0505/2017 від 05.05.2017 із пропозицією взяти участь у письмовому опитуванні щодо питань, які були винесені на зальні збори ОСББ. В цьому листі було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходяться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

22.06.2018 до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від ОСББ "Корольова 17" надійшло повідомлення про проведення загальних зборів співвласників квартир та нежитлових приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. В повідомленні було, зокрема, зазначено, що територіальній громаді міста Одеси на праві комунальної власності належать підвальні приміщення загальною площею 52,1 м^2, що знаходяться в оренді КУ «Міський підлітково-молодіжний центр».

ОСББ "Корольова 17" направило на адресу Одеської міської ради лист від 05.11.2021 №    21.11/1, в якому ОСББ зазначало, що з відкритих джерел йому стало відомо про те, що на сайті Одеської міської ради розміщено інформацію про продаж допоміжного приміщення, а саме нежитлових приміщень №    589 загальною площею 52,1 м^2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17. Позивач стверджував, що це приміщення не може бути передане в рамках приватизації, оскільки відчуження допоміжного приміщення, як і його приватизація, не допускається, і може призвести до порушення прав співмешканців багатоквартирного будинку та інтересів добросовісних набувачів.

Аналогічний лист було направлено на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Одеська міська рада направила ОСББ "Корольова 17" лист від 03.12.2021 №    01-10/90309-КУ, в якому зазначила: 

"Нежитлове приміщення підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, що розташоване за адресою м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17 належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, про що 23.09.2008 внесено запис до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 24809569), зазначені обставини підтверджуються інформаційною довідкою від 02.12.2021 №    288100476.

Відповідно до рішення Одеської міської ради від 28.04.2021 №    231-VIII "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності Територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2021, та приватизації цих об`єктів" нежитлові приміщення підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, підлягали продажу на аукціоні.

17.11.2021 відбувся електронний аукціон з продажу зазначеного вище об`єкта нерухомого майна, на теперішній час в порядку, визначеному Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" провадиться процедура укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17.»

4.10. Суд апеляційної інстанції встановив, що за результатами проведеного аукціону 13.12.2021 між Одеською міською радою та ФОП Антипенком О.    В. укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589 загальною площею 52,1 м^2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.    Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

За умовами пункту 3.1 цього договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об`єкта купівлі-продажу та оформлюється актом приймання-передачі, який підписується одночасно сторонами за цим договором.

Відповідно до пункту 3.2 зазначеного договору, право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 «Порядок розрахунків за придбаний об`єкт» цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим Договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у п.1.1 цього договору та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.

4.11. 16.12.2021 Одеська міська рада та ФОП Антипенко О.    В. на виконання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 13.12.2021 склали акти приймання-передачі індивідуально визначеного майна комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 м^2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17. Однак, як установили суди відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на спірний об`єкт станом на 16.05.2024 не було зареєстровано.

4.12. Спір у цій справі виник у зв`язку із тим, що, на думку позивача, приміщення підвалу є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки воно є допоміжним; незаконно видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради свідоцтво про право власності САС 191369 від 12.09.2008, на підставі якого приміщення підвалу передане у комунальну власність, та реєстрація права власності за відповідачем порушують права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "Корольова 17".

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. 

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити з огляду на таке.

5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги ОСББ "Корольова 17" про визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, припинення права власності територіальної громади в особі Одеської міської ради шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589. 

Позов мотивовано тим, що підвал № 589, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, не міг поза волею ОСББ "Корольова 17" на законних підставах перейти у власність Одеської міської ради. Одеська міська рада вчинила правочин щодо розпорядження майном, яке не є комунальною власністю, а є спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17.

5.4. Колегія суддів зазначає, що відповідно до частини 1 статті 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

5.5. Згідно із частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

5.6. Відповідно до статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

5.7. Так, згідно зі статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та    /    або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

5.8. Верховний Суд зазначає, що згідно з положеннями частини 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

5.9. Офіційне тлумачення положень частини 2 статті 10 цього Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зі змінами, внесеними згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 14-рп/2011.

5.10. Так, у рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зазначено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

5.11. Спір у цій справі виник у зв`язку з тим, що, на думку позивача, нежитлові приміщення підвалу є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки вони є допоміжними. Проте виконавчим комітетом Одеської міської ради незаконно видано свідоцтво про право власності, на підставі якого приміщення підвалу передані у комунальну власність Одеській міській раді, а її реєстрація порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "Корольова 17".

5.12. Відповідно до статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку"(в редакції, чинній на момент видачі свідоцтва про права власності 12.09.2008) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні  шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). 

5.13. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №    915/1096/18, на яку посилається скаржник).

5.14. Суд першої інстанції, задовольняючи позов ОСББ "Корольова 17" виходив із того, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу №    589, розташованого за адресою: м.    Одеса, вул. Академіка Корольова 17, до допоміжних приміщень житлового будинку. Господарський суд зазначив, що в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову володіючого власника шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності на нежитлові приміщення підвалу №    589 шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності САС 191369 від 12.09.2008 за територіальною громадою в особі Одеської міської ради та шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008, оскільки для видачі цього свідоцтва та реєстрації речового права не існувало правових підстав.

При цьому господарський суд зазначив, що позов щодо усунення перешкод підлягає частковому задоволенню, оскільки ОСББ "Корольова 17" хибно включило до прохальної частини вислів "користування та розпорядження", які як правомочності власника згідно з частиною 1 статті 317 Цивільного кодексу України не потребують окремого зазначення в позові після словосполучення "права власності"; а також позовні вимоги про усунення перешкод стосуються виключно Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради, тому суд першої інстанції у задоволенні позову, пред`явленого до ФОП Антипенка О.    В., відмовив у зв`язку з неналежністю відповідача.

Суд першої інстанції зазначив, що за встановлених обставин Одеська міська рада не є власником проданого майна, тому не мала права вчиняти правочин щодо розпорядження ним. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСББ "Корольова 17" про визнання недійсним договору.

5.15. Натомість апеляційний господарський суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСББ "Корольова 17", зазначив, що позивач прагне захистити своє право власності на спірні приміщення шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном. 

Суд апеляційної інстанції встановив, що спірне майно знаходиться у володінні Одеської міської ради, зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 23.09.2008. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що за змістом численних листів ОСББ "Корольова 17", позивач протягом 2016-2021 років визнавав, що спірне нерухоме майно знаходиться у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, в тому числі у її фактичному володінні.

Тому суд апеляційної інстанції зазначив, що висновки суду першої інстанції про те, що позивач є володіючим власником спірного майна та обраний ним спосіб захисту шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності є належним, є хибним. Суд апеляційної інстанції виходив із того, що, звертаючись з позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірним майном, позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки позивач був позбавлений фактичного володіння спірним майном та єдиним ефективним способом захистом права власника спірного майна є звернення з позовом до фактичного володільця про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що вважає вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589, укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП Антипенком О.    В., також неефективним способом захисту. Суд апеляційної інстанції врахував, що, звертаючись до суду з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу, ОСББ "Корольова 17" не було заявлено вимогу про застосування наслідків недійсності такого правочину.

З урахуванням наведеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що саме по собі визнання недійсним договору купівлі-продажу без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, оскільки не призводить до поновлення майнових прав позивача, що є підставою для відмови в позові з цих мотивів незалежно від інших встановлених судом обставин.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що позовні вимоги у цій справі не відповідають належним та ефективним способам захисту, тому не підлягають розгляду по суті, оскільки обрання позивачем неналежного способу захисту вже є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.

5.16. ОСББ "Корольова 17" звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, посилаючись на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.17. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

5.18. Касаційна скарга ОСББ "Корольова 17" з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 910/8926/20, від 27.05.2020 у справі № 909/392/19, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 15.09.2021 у справі № 916/2713/20, від 18.02.2021 у справі № 918/655/20, від 14.02.2024 у справі № 461/107/18, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 31.05.2023 у справі № 922/1406/21

5.19. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.20. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі ОСББ "Корольова 17", Верховний Суд зазначає таке.

5.21. Колегія суддів установила, що постанова Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 909/392/19, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Кардинал" до Аварійно-рятувального загону спеціального призначення Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій в Івано-Франківській області про усунення перешкод у користуванні майном. У зазначеній постанові Верховний Суд виклав такі висновки:

"Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого перебуває річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю. Предметом негаторного позову є вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися та розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом. Підставою для звернення з негаторним позовом є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне чинення перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. "

5.22. Постанова Верховного Суду від 04.10.2023 у справі №    916/2319/22 ухвалена за позовом заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави до Одеської міської ради, Товариства з додатковою відповідальністю «Виробниче будівельно-монтажне об`єднання «Одесбуд» про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути земельну ділянку. У цій постанові Верховний Суд зазначив:

"4.34. Згідно з висновком Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 06.03.2018 у справі №    607/15489/15-ц, позовна давність до вимог за негаторним позовом не застосовується, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі, а тому цей позов може бути пред`явлений власником майна протягом всього часу, поки триває порушення. Допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном, зокрема і шляхом усунення перешкод у користуванні цим майном. А тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення. "

5.23. Постанова Верховного Суду від 15.09.2021 у справі № 916/2713/20, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Міністерства оборони України до Товариства з обмеженою відповідальністю «Місто Бажань» про витребування майна з чужого незаконного володіння. У зазначеній постанові Верховний Суд дійшов такого висновку:

"68. Оскільки набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а запис про державну реєстрацію права власності за державою Україна в особі Міністерства оборони України є чинним з 24.02.2012, то й право володіння спірним майном у держави з цієї дати не припинялося."

5.24. Колегія суддів установила, що постанова Верховного Суду від 15.06.2021 у справі №    910/8926/20 ухвалена за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фантаун" до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна вежа" про стягнення суми упущеної вигоди та збитків, усунення перешкод у користуванні нежилими приміщеннями. У цій постанові Верховний Суд зазначив таке:

"5.34. Верховний Суд зазначає, що з урахуванням наведених положень законодавства власник має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає йому користуватися і розпоряджатися своїм майном, тобто може звертатися до суду з негаторним позовом. Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого перебуває річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.

Предметом негаторного позову є вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися та розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом. Підставою для звернення з негаторним позовом є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне чинення перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном".

5.25. Колегія суддів зазначає, що посилання скаржника на висновки, викладені у постановах від 27.05.2020 у справі № 909/392/19, від 04.10.2023 у справі №    916/2319/22, від 15.09.2021 у справі № 916/2713/20, від 15.06.2021 у справі №    910/8926/20 є необґрунтованими, оскільки за змістовим і об`єктним критеріями спірні правовідносини у справі №    916/3951/21, що розглядається, та у наведених справах не є подібними з огляду на істотні відмінності установлених фактичних обставин у цих справах, пов`язаних із правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаних правових позицій під час вирішення цього спору. При цьому колегія суддів враховує, що справа №    910/8926/20 та справа №    916/3951/21, що розглядається, за суб`єктним критерієм є подібними, проте висновок щодо способу захисту викладено Верховним Судом у справі №    910/8926/20 саме з урахуванням предмета спору (про стягнення з відповідача суми упущеної вигоди та збитків, усунення відповідачем перешкод у користуванні нежилими приміщеннями). Тому цей висновок не є релевантним до спірних правовідносин у справі №    916/3951/21, що розглядається. 

5.26. Колегія суддів установила, що постанова Верховного Суду від 18.02.2021 у справі №    918/655/20 ухвалена за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку № 4А на вул.    Лєрмонтова, м. Рівне "Лагода" до Рівненської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "СІБІНВЕСТГАРАНТ" про визнання частково недійсним розпорядження № 1426-р від 14.08.2008. 

Верховний Суд у справі №    918/655/20 зауважив про неправильно обраний позивачем спосіб захисту. При цьому Верховний Суд виходив із того, що задоволення позову у справі щодо визнання частково недійсним розпорядження № 1426-р від 14.08.2008 (яке вже реалізовано шляхом проведення реєстрації прав на спірне нерухоме майно) спрямовано на вирішення спору про право між позивачем і ТОВ "СІБІНВЕСТГАРАНТ" та не призведе до відновлення права, яке ОСББ "Лагода" вважає порушеним. Водночас колегія суддів зазначає, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції не суперечить висновкам, на які посилається скаржник. 

5.27. Постанова Верховного Суду від 14.02.2024 у справі № 461/107/18 ухвалена за позовом заступника керівника Львівської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Львівської міської ради до фізичної особи, Обласного комунального підприємства Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки», Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Площа Ринок, 43», про скасування запису про державну реєстрацію права власності фізичної особи на приміщення першого поверху та витребування вказаного приміщення у фізичної особи на користь територіальної громади м. Львова в особі Львівської міської ради. У зазначеній постанові Верховний Суд зазначив:

"Отже, ОСББ після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону".

Верховний Суд, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції у справі №    461/107/18 про відмову у задоволенні позову, зазначив, що оскільки спірні приміщення в житловому багатоквартирному будинку є допоміжними, і як допоміжні приміщення згідно з актом приймання-передачі передані ОСББ «Площа Ринок, 43», тому ці приміщення на момент первинної реєстрації права власності за фізичною особою вже не належали до комунальної власності, тому правових підстав для висновку про порушення прав та інтересів позивача - Львівської міської ради та їх захисту в обраний спосіб за позовом прокурора в інтересах держави в особі Львівської міської ради немає.

5.28. Колегія суддів установила, що постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №    915/1096/18 ухвалена за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" до територіальної громади міста Южноукраїнська в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області про визнання частково недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно. Верховний Суд у цій постанові дійшов таких висновків:

"43. Спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

44. З огляду на те, що позивач не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою - відповідачем, то права та інтереси позивача підлягають захисту у спосіб, що визначено останнім, а саме шляхом визнання недійсними свідоцтва про право власності. При цьому порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту відповідно до статті 16 ЦК України, за частиною третьою якої суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом."

Верховний Суд залишив у силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову. При цьому Верховний Суд виходив із того, що підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, оскільки відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Існування спірних свідоцтв про право власності відповідача унеможливлює реалізацію позивачем правомочностей власника спірного майна. За висновком Верховного Суду, права та інтереси позивача підлягають захисту у спосіб, що визначений позивачем, а саме шляхом визнання недійсними свідоцтв про право власності.

5.29. Постанова Верховного Суду від 31.05.2023 у справі №    922/1406/21, ухвалена за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Ультра" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрімпекс", Фірми "Т.М.М." - Товариства з обмеженою відповідальністю про витребування майна з незаконного володіння, визнання недійсним документів та припинення права власності. У цій постанові Верховний Суд зазначив: 

"Також за висновком судів у даному випадку, ефективним способом захисту порушеного права, який призведе до державної реєстрації припинення речових прав Відповідачів на спірні приміщення, є визнання недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав на спірні приміщення та припинення права власності Відповідачів. ".

З урахуванням висновків судів попередніх інстанцій про те, що спірні приміщення належать до допоміжних, а тому не можуть бути самостійним об`єктом права власності як нежитлові приміщення взагалі, Верховний Суд у справі №    922/1406/21 погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

5.30. Проаналізувавши висновки, які викладені у зазначених постановах від 14.02.2024 у справі №    461/107/18, від 08.04.2020 у справі №    915/1096/18, від 31.05.2023 у справі №    922/1406/21, та які, на думку позивача, не було враховано апеляційним господарським судом, Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції ухвалив оскаржувану постанову без урахування наведених висновків, оскільки зміст оскаржуваної постанови суперечить висновкам, на які посилається скаржник, з огляду на таке.

5.31. Колегія суддів зазначає, що застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №    916/1415/19, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

5.32. Установивши наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист якого подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту його порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність і (або) необґрунтованість заявлених вимог (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 826/19681/16, від 27.02.2019 у справі № 810/5172/15, від 15.05.2019 у справі № 501/2855/17, від 18.09.2019 у справі № 826/16178/18, від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц, від 04.12.2019 у справах № 200/2916/19-а та № 200/5463/19-а, від 19.02.2020 у справі № 1340/3580/18, від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20, від 19.10.2022 у справі № 910/14224/20).

5.33. У постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 Велика Палата Верховного Суду зауважувала, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту) (пункт 145 рішення Європейського суду з прав людини у справі (далі - ЄСПЛ) від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05.04.2005 у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)).

5.34. У статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

5.35. Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" з 16.01.2020 статтю 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" викладено у новій редакції, згідно з якою виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Зазначений правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19, від 23.06.2020 у справі № 906/516/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.36. У справі, що розглядається, ОСББ "Корольова 17" звернулося з позовом про визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, припинення права власності територіальної громади в особі Одеської міської ради шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу №    589. Позивач зазначав, що неможливо реалізувати право власності на спірне майно у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою - відповідачем. Таке порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України.

5.37. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що в цьому випадку єдиним ефективним способом захисту прав власника спірного майна є звернення з позовом до фактичного володільця про витребування майна з чужого незаконного володіння.

5.38. Проте колегія суддів зазначає, що спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, що втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

5.39. Якщо порушення своїх прав особа вбачає у наслідках, які спричинені рішенням, дією чи бездіяльністю суб`єкта владних повноважень, які вона вважає неправомірними, і ці наслідки призвели до виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, мають майновий характер або пов`язаний з реалізацією її майнових або особистих немайнових інтересів, то визнання незаконними (протиправними) таких рішень є способом захисту цивільних прав та інтересів (відповідні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 361/2965/15-а (провадження № 11-190апп18), від 09.11.2021 у справі № 542/1403/17 (провадження № 14-106цс21).

5.40. У контексті реєстрації за відповідачем права комунальної власності на приміщення, то свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Подібні висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.06.2024 у справі №    916/1200/23.

5.41. Отже, висновок суду апеляційної інстанції про те, що позовні вимоги у цій справі не відповідають вимогам щодо належності та ефективності способів захисту, зроблений без урахування особливого статусу позивача у цій справі та специфіки правового режиму допоміжних приміщень житлових будинків, що визначені законодавством.

Зважаючи на висновок про неналежність способу захисту, апеляційний господарський суд не переглянув рішення суду першої інстанції, ухвалене за результатами розгляду позовних вимог по суті, відповідно до вимог статті 269 Господарського процесуального кодексу України, тому оскаржувана у справі постанова підлягає скасуванню з направленням справи на новий апеляційний розгляд.  

Колегія суддів зазначає, що, обмежившись висновками щодо неможливості відновити володіння позивачем спірним майном, суд апеляційної інстанції не встановив обставин щодо належності такого спірного майна до допоміжних або до нежитлових, тому не з`ясував, чи порушене право позивача державною реєстрацією права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589. Суд апеляційної інстанції також не врахував правових позицій Верховного Суду про те, що свідоцтво, які посвідчує право власності на допоміжне приміщення, саме по собі не змінює правового режиму такого приміщення. При цьому суд апеляційної інстанції не взяв до уваги того, що позов у цій справі подано на захист права власності співвласників будинку, а не ОСББ як окремої юридичної особи. Зазначаючи про неефективність способу захисту в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення підвалу № 589 суд апеляційної інстанції не з`ясував та не встановив, чи виконаний оспорюваний договір та чи виникло право власності у ФОП Антипенка А. В. на спірні нежитлові приміщення

5.42. З урахуванням наведеного колегія суддів зазначає, що при вирішенні цього спору суд апеляційної інстанції не дотримався вимог статей 73-79, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, що унеможливило встановлення усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, а тому оскаржувана постанова у справі підлягає скасуванню як така, що прийнята з порушенням норм процесуального права.

5.43. Отже, доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися.

5.44. Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки доводам сторін, не дослідив докази, що були подані сторонами на підтвердження своїх вимог і заперечень, а відтак, не встановив усіх фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору. 

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. 

Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. 

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

6.3. Ураховуючи допущені судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального і процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційну скаргу слід задовольнити, а ухвалену у справі постанову - скасувати із направленням справи на новий розгляд до апеляційного господарського суду. 

6.4. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Розподіл судових витрат

Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корольова 17" задовольнити.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.05.2024 у справі №    916/3951/21 скасувати, справу №    916/3951/21 передати на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                              Н. О. Багай

Судді                                                                                                          Т. Б. Дроботова 

                                                                                                                   Ю. Я. Чумак