ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2024 року

м. Київ

cправа №  916/2595/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В., 
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Колодяжної А. В.,
Великодолинської селищної ради 
Одеського району Одеської області - не з`явився,
Товариства з обмеженою 
відповідальністю «КДЛ Захід» - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.02.2024 (у складі колегії суддів: Ярош А. І. (головуючий), Колоколов С. І., Разюк Г. П.)
та рішення Господарського суду Одеської області від 15.03.2023 (суддя                   Щавинська Ю. М.)
у справі № 916/2595/22
за позовом Керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «КДЛ Захід»
про стягнення 5 887 925,50 грн,
ВСТАНОВИВ:
У жовтні 2022 року Керівник Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «КДЛ Захід» (далі - ТОВ «КДЛ Захід») про стягнення 5 877 925,50 грн.
В обґрунтування позовних вимог прокурор послався на те, що після набуття права власності на нежитлові будівлі відповідач усупереч вимогам законодавства використовує земельну ділянку, на якій ці будівлі розташовано, без оформлення права користування цією земельною ділянкою та державної реєстрації такого права, не сплачуючи плату за землю. Правовою підставою пред`явлених позовних вимог прокурором визначено статтю 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та зауважено, що заявлена до стягнення сума є безпідставно збереженими коштами у вигляді несплаченої орендної плати за користування відповідачем земельною ділянкою за період з вересня 2019 року по серпень 2022 року.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 15.03.2023 позов задоволено частково; стягнуто з ТОВ «КДЛ Захід» на користь Великодолинської селищної ради заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі 1 838 173,74 грн; стягнуто з ТОВ «КДЛ Захід» на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір у розмірі 27 572,61 грн; у задоволенні решти позову відмовлено.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.02.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 15.03.2023 скасовано частково. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено повністю.
Не погоджуючись з висновками судів апеляційної та першої інстанцій, у травні 2024 року Заступник керівника Одеської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами апеляційної та першої інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.02.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 15.03.2023 скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13.06.2024 відкрито касаційне провадження у справі № 916/2595/22 за касаційною скаргою Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.02.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 15.03.2023 з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 10.07.2024.
Великодолинська селищна рада у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що судами попередніх інстанцій при вирішенні спору неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права, просить касаційну скаргу прокурора задовольнити, а оскаржувані судові рішення скасувати та прийняти нове судове рішення про задоволення позову.
ТОВ «КДЛ Захід» у відзиві на касаційну скаргу посилається на законність і обґрунтованість постанови суду апеляційної інстанції та на безпідставність доводів скаржника, а тому просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
Великодолинська селищна рада та ТОВ «КДЛ Захід» у судове засідання своїх представників не направили.
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.
Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення зазначеним учасникам справи ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, та те, що зазначені учасники справи не звертались з будь-якими заявами щодо розгляду справи, а також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком учасників справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників Великодолинської селищної ради та ТОВ «КДЛ Захід».
Заслухавши суддю-доповідача, представника Офісу Генерального прокурора, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 07.04.2010 у справі № 2-976/2010 визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Схов» (далі - ТОВ «Схов») право власності на реконструйоване майно, а саме: на нежитлову будівлю, склад готової продукції, що розташований за адресою: вул. Мізікевича, 57, смт Великодолинське, Овідіопольського району Одеської області, який складається в цілому: під літерою «А» - контрольна будка 13,0 кв. м, під літ. «Б» - адміністративний будинок 353,3 кв. м, під літ. «Ж» - склад 10 710,3 кв. м, під літ. «а» - навіс, під літ. «В» - гараж, під літ. «Г» - свинарник, під літ. «Д» - свинарник, під літ. «Е» - навіс, під літ. «ж 1» - вхід у підвал, під літ. «ж 2» - ганок, під літ. «ж 3» - вхід в підвал, під літ. «ж 4» - ганок, під літ. «ж 5» - навіс, під літ. «З» - навіс, під літ. «І» - свинарник, під літ. «К» - вольєр, під літ. «Л» - вбиральня, під літ. «М» - навіс, під літ. «Н» - санітарний вузол, під літ. «О» - підсобне, під № 1-7,І споруди, та знаходиться на земельній ділянці загальною площею 4,5335 га.
З 14.06.2013 за ТОВ «Схов» було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: виробничо-складський комплекс з адміністративно-побутовими приміщеннями, загальною площею 11 369,1 кв. м.
Рішенням Великодолинської селищної ради від 15.10.2010 № 1284-V «Про передачу земельної ділянки у довгострокову оренду терміном на 49 років ТОВ «Схов» для розміщення та обслуговування будівель і споруд підприємства в смт Великодолинське по вул. Мізікевича, 57», зокрема, ТОВ «Схов» передано земельну ділянку площею 4,5335 га в довгострокову оренду терміном на 49 років для розміщення та обслуговування будівель і споруд підприємства за адресою: вул. Мізікевича, 57, смт Великодолинське, Овідіопольського району Одеської області.
У подальшому рішенням Великодолинської селищної ради від 19.10.2012 № 575-VI внесено зміни у рішення від 15.10.2010 № 1284-V в частині розміру орендної плати, та встановлено останню на рівні 577 479,53 грн на рік, що складає 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
01.12.2012 між Великодолинською селищною радою (орендодавець) та ТОВ «Схов» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для експлуатації та обслуговування виробничих будівель і споруд, що знаходяться за адресою: вул. Мізікевича, 57, смт Великодолинське, Овідіопольського району Одеської області.
У пунктах 2, 3 договору сторони погодили, що в оренду передається земельна ділянка, кадастровий номер 5123755300:02:005:0025, загальною площею 4,5335 га. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та обслуговування виробничих будівель і споруд підприємства (код КВЦПЗ: секція J розділ 11) (код за УЦКВЗ:1.11.6. Іншої комерційної діяльності).
Договір укладено строком на 49 років. Після закінчення строку дії договору орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк (пункт 4 договору).
Відповідно до пункту 5 договору орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем у грошові формі на рахунок Великодолинської селищної ради. Розмір орендної плати на рік встановлений на рівні 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 577 479,53 грн. Розмір орендної плати на місяць за користування земельною ділянкою на момент укладання договору 48 123,29 грн.
Згідно пунктом 6 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку як об`єкт комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Пунктом 7 договору визначено, що орендна плата сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Платіжне доручення або квитанція мають містити в кодовому рядку обов`язкову інформацію про номер державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, за яку справляється плата, та строк, за який здійснюється платіж.
Розмір орендної плати переглядається не частіше одного разу на рік у випадку: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіціентів індексації, визначених законодавством; в) у наслідок інфляції; г) в інших випадках, передбачених законом (пункт 8 договору).
У підпункті «е» пункту 22 договору передбачено обов`язок орендаря у разі настання обставин, передбачених пунктом 8 цього договору, підписати додаткову угоду про перегляд розміру орендної плати протягом 3 робочих днів з моменту її отримання, або направити орендодавцю обґрунтовані заперечення.
Відповідно до пункту 25 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
За умовами пункту 26 договору дія договору припиняється у разі набуття права власності на будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою.
Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 32 договору).
На виконання умов договору 28.02.2012 за актом приймання-передачі об`єкта оренди орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку, означену в договорі.
Рішенням Великодолинської селищної ради від 26.12.2014 № 1156-VІ «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.12.2012, укладеного між Великодолинською селищною радою та ТОВ «Схов»» внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.12.2012 щодо розміру орендної плати; вирішено обчислення такого розміру орендної плати розпочати з 01.01.2015.
29.12.2014 між Великодолинською селищною радою та ТОВ «Схов» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, відповідно до умов якої сторони внесли зміни до договору оренди землі та визначили, що розмір орендної плати на рік встановлений на рівні 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 836 632,04 грн; розмір орендної плати на місяць за користування земельною ділянкою на момент укладання договору становить 69 719,34 грн.
За інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.12.2017 право власності ТОВ «Схов» на об`єкт нерухомого майна - виробничо-складський комплекс з адміністративно-побутовими приміщеннями було припинено у зв`язку з його відчуженням Приватному підприємству «Вілона» (далі - ПП «Вілона»).
При цьому у період з 21.12.2017 по 29.03.2019 означене майно на праві приватної власності належало ПП «Вілона» та зареєстровано за ним, зокрема, на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 18.12.2017, яким ТОВ «Схов» передало ПП «Вілона» до складу статутного капіталу об`єкт нерухомого майна, загальною площею 11 369,1 кв. м. 
29.03.2019 ПП «Вілона» за договором купівлі-продажу нерухомого майна № 425 відчужило ТОВ «КДЛ Захід» об`єкт нерухомого майна: виробничо-складський комплекс з адміністративно-побутовими приміщеннями, загальною площею 11369,1 кв. м, розташований за адресою: вул. Станційна (Мізікевича), 57, смт Великодолинське, Овідіопольський район, Одеська область.
Відповідно до пункту 1.3 договору нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, загальною площею 4,5335 га, кадастровий номер 5123755300:02:005:0025 з цільовим призначенням для розміщення та обслуговування виробничих будівель і споруд підприємства.
У пункті 1.5 договору встановлено, що питання переходу до покупця прав на земельну ділянку, на якій розташоване нерухоме майно, вирішується відповідно до норм Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України, в обсязі та межах, встановлених для попереднього землекористувача. 
Передача відповідачу означеного у договорі об`єкту нерухомого майна засвідчена актом приймання-передавання нерухомого майна від 29.03.2019.
Судами попередніх інстанцій також установлено, що набуте відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 29.03.2019 № 425 нерухоме майно є тим самим майном, що належало на праві власності ТОВ «Схов» та було в подальшому передано ПП «Вілона». 
Доказів оформлення ПП «Вілона» та відповідачем речового права (права оренди) на земельну ділянку, на якій розташоване набуте нерухоме майно, матеріали справи не містять.
Разом з тим, земельна ділянка з кадастровим номером 5123755300:02:005:0025, площею 4,5335 га, є предметом іпотечного договору від 19.04.2019, укладеного між Публічним акціонерним товариством Акціонерним банком «Південний» та ТОВ «КДЛ Захід».
У підтвердження сплати земельного податку за користування земельною ділянкою відповідачем надано суду платіжні доручення за період з вересня 2019 року по січень 2022 року на загальну суму 602 003,05 грн.
Предметом розгляду у справі № 916/2595/22 є позовні вимоги, пред`явлені прокурором в інтересах держави в особі Великодолинської селищної ради, про стягнення 5 877 925,50 грн безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування ТОВ «КДЛ Захід» земельною ділянкою з кадастровим номером 5123755300:02:005:0025 за період з вересня 2019 року по серпень 2022 року, обґрунтовані користуванням відповідачем без належної правової підстави земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташоване нерухоме майно, що належить йому на праві власності, з посиланням на статтю 1212 ЦК України.  
Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суд першої інстанції, дослідивши надані сторонами докази та врахувавши положення статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), 377 ЦК України та статті 7 Закону України «Про оренду землі», дійшов висновку, що з моменту набуття відповідачем права власності на нерухоме майно до нього перейшло право оренди земельної ділянки, на якій це майно розташоване, на умовах договору оренди земельної ділянки від 01.12.2012, укладеного між Великодолинською селищною радою та ТОВ «Схов». З огляду на договірну природу зобов`язань відповідача, суд першої інстанції зазначив, що прокурором невірно визначено в якості правових підстав позову положення статті 1212 ЦК України, разом з тим врахувавши принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), дійшов висновку, що такі обставини не є підставою для відмови у задоволенні позову. Ураховуючи зазначене, встановивши порушення відповідачем договірних зобов`язань зі сплати орендної плати, суд першої інстанції здійснив власний розрахунок орендної плати, яка підлягала сплаті відповідачем, за спірний період та з урахуванням здійсненої відповідачем оплати земельного податку, встановив, що загальна сума орендної плати, яка підлягає стягненню з відповідача становить 1    838    173,74 грн, а тому частково задовольнив позов.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та приймаючи нове рішення про відмову у позові, суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції щодо невірного визначення прокурором в якості правових підстав позову положень статті 1212 ЦК України, оскільки спірні правовідносини мають договірну природу. Разом з тим, суд апеляційної інстанції зазначив про неправомірне застосування судом першої інстанції при вирішенні спору принципу «jura novit curia» («суд знає закони»), оскільки частково задовольняючи позов, суд першої інстанції одночасно змінив і предмет, і підстави позову, що є порушенням таких принципів господарського судочинства, як рівність сторін, змагальність та диспозитивність. При цьому суд апеляційної інстанції вказав, що попри обов`язок суду вирішити наявний між сторонами спір з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів відповідних осіб, предмет та підстави позову визначаються та можуть в установленому порядку змінюватися тільки позивачем, тоді як суд позбавлений права на відповідну процесуальну ініціативу.
У поданій касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прокурор послався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статей 7, 31 Закону України «Про оренду землі», статей 377, 1212 ЦК України, статей 120, 125, 152 3К України та порушення норм процесуального права, зокрема, статті 236 ГПК України; на неврахування судами попередніх інстанцій при вирішенні спору висновків щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі                            № 910/5201/19, постановах Верховного Суду від 28.02.2020 у справі                         № 913/169/18, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/22. 
За доводами прокурора, судами попередніх інстанцій при вирішенні спору не враховано, що норми законодавства щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду можуть бути застосовані лише у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або користуванні колишнього власника будівлі. Відсутність у продавця будівлі на момент її відчуження зареєстрованого права оренди земельної ділянки, на якій розташована ця будівля, унеможливлює перехід такого права оренди до покупця будівлі. Отже, судами попередніх інстанції, зроблено хибний висновок про автоматичний перехід права оренди земельної ділянки від ПП «Вілона», яким таке право у встановленому законом порядку не було зареєстроване, до ТОВ «КДЛ Захід», а відтак і про невірне визначення в якості правових підстав позову положень статті 1212 ЦК України, оскільки прокурор цілком обґрунтовано просив стягнути з відповідача кошти саме на зазначеній підставі.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.
Відповідно до статті 177 та пункту 1 частини 1 статті 181 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до частин 1, 2 статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час придбання відповідачем нерухомого майна) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 
Частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час придбання відповідачем нерухомого майна) передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Відтак за загальним правилом, закріпленим у статті 120 ЗК України і частині 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.
Водночас у статті 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Частиною 5 статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній з 01.01.2016 до 17.10.2019) обов`язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Тобто, в силу імперативних вимог статті 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу та частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди. 
Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі. 
Відповідно до частин 1, 3 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Предметом позову у цій справі є вимога прокурора в інтересах держави в особі Великодолинської селищної ради про стягнення з власника об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати у сумі 5 887 925,50 грн за період з вересня 2019 року по серпень 2022 року на підставі статті 1212 ЦК України за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено, без оформлення відповідного права на цю земельну ділянку.
Згідно з частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Як встановлено судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, матеріали справи не містять доказів державної реєстрації права оренди як речового права (стаття 126 ЗК України, частина 5 статті 6 Закону України «Про оренду землі») на спірну земельну ділянку попереднім землекористувачем - ПП «Вілона» (продавцем об`єкту нерухомого майна) саме на час укладення договору купівлі-продажу від 29.03.2019.
В обґрунтування висновку про перехід до відповідача, як нового власника об`єкту нерухомого майна, права оренди спірної земельної ділянки під цими майном, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, визначених у договорі оренди земельної ділянки, укладеному 01.12.2012 між ТОВ «Схов» і Великодолинською селищною радою, та відповідно виникнення у відповідача обов`язку зі сплати орендної плати, суд першої інстанції, з яким також погодився суд апеляційної інстанції, послався на норми статей 120 ЗК України, 377 ЦК України та частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі». При цьому, суди попередніх інстанцій зазначили, що неоформлення речового права оренди спірною земельною ділянкою як ПП «Вілона» (попередній власник об`єкту нерухомого майна), так і ТОВ «КДЛ Захід» не свідчить про неможливість переходу такого права оренди до покупця нерухомого майна, оскільки державна реєстрація не є підставою набуття такого речового права, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права. Ураховуючи зазначене, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що договірний характер спірних правовідносин між ТОВ «КДЛ Захід» та Великодолинською селищною радою, виключає можливість застосування до них положень 1212 ЦК України.
Разом з тим, у постанові від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, Верховним Судом сформовано висновок про те, що відсутність у продавця будівлі на момент її відчуження зареєстрованого права оренди земельної ділянки, на якій розташована ця будівля, унеможливлює як перехід такого права оренди до покупця будівлі (відповідача) за правилами частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», так і заміну сторони у зобов`язанні.
Відповідно до частини 1 статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.
При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (наведену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц).
Також, Верховний Суд у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 (на яку посилається скаржник у касаційній скарзі) виснував, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
З огляду на встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини у справі № 916/2595/22, що розглядається, висновки судів попередніх інстанцій про набуття ТОВ «КДЛ Захід» права оренди земельної ділянки з моменту набуття права власності на розміщений на ній об`єкт нерухомого майна та автоматичне виникнення у нового власника (відповідача) зобов`язання зі сплати орендної плати з моменту укладення договору купівлі-продажу від 29.03.2019, є передчасними та такими що не відповідають наведеним вище позиціям Верховного Суду.
За таких обставин передчасними також є висновки судів попередніх інстанцій про використання відповідачем спірної земельної ділянки за наявності правової підстави (відповідно до права користування попереднього землекористувача, яке з огляду на норми статті 120 ЗК України перейшло до відповідача з моменту придбання у власність нерухомого майна, розміщеного на цій ділянці), та про наявність договірних правовідносин між сторонами спору, а відтак і висновок про неможливість застосування до спірних правовідносин положень статті 1212 ЦК України.
Крім того, вирішуючи спір у справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій дійшли зазначених висновків з огляду на чинність договору оренди земельної ділянки від 01.12.2012 на час виникнення спірних правовідносин. Разом з цим, як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції, не врахували та не надали жодної оцінки доводам прокурора щодо припинення дії договору, оскільки за умовами пункту 26 договору, його дія припиняється у разі набуття права власності іншою особою на будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці.
Таким чином, при розгляді касаційної скарги прокурора підтвердилась підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частиною 2 статті 287 ГПК України, що є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень. 
Верховний Суд зауважує, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. 
Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
У зв`язку з наведеним, постановлені у справі судові рішення зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, отже, рішення судів першої та апеляційної інстанцій не можна визнати законними і обґрунтованими. 
Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною 2 статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Враховуючи, що при розгляді касаційної скарги прокурора підтвердилась підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а також те, що для вирішення спору по суті необхідно встановити обставини та надати оцінку доказам, враховуючи положення пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду справи суду слід врахувати наведене, повно та об`єктивно дослідити всі обставини справи в їх сукупності, надати оцінку доводам та запереченням усіх учасників справи, врахувати висновки Верховного Суду, викладені у зазначених вище постановах, та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.
За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.02.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 15.03.2023 у справі № 916/2595/22 скасувати.
3. Справу № 916/2595/22 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя                                                              І. С. Берднік
Судді:                                                                                               В. А. Зуєв
                                                                                               І. С. Міщенко