ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
24 липня 2024 року                      
м. Київ
 
справа № 752/25197/20
провадження № 61-12943св23 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Зайцева А. Ю., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), 
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 , 
відповідач - Будинок відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Будинку відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами на постанову Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року у складі колегії суддів: Лапчевської О. Ф., Березовенко Р. В., Мостової Г. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Будинку відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами (далі - БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС) про усунення перешкод у користуванні майном.
Позов мотивований тим, що у відповідності до Положення про БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС, затвердженого розпорядженням керівника ДУС 09 вересня 2016 року № 246:
- відповідач є об`єктом державної власності, який відповідно до Указу Президента України «Про Державне управління справами» від 23 лютого 2000 року № 278 та розпорядження Кабінету Міністрів України від 06 квітня 2000 року № 165 передано в управління ДУС; 
- частина території відповідача є територією з обмеженим доступом, перебування та проживання на якій дозволяється особам, які мають на це право, та членам їх сімей, охорону якої здійснює Управління державної охорони України; 
- надає окремі послуги щодо тимчасового користування на платній основі приміщеннями іншими організаціями та особами.
Згідно з договором на користування від 15 червня 2020 року № 45 (далі - Договір) йому був переданий у користування будинок НОМЕР_1 , що також знаходиться на території БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС. Пунктом 3.1.2. цього Договору відповідач зобов`язався забезпечити цей будинок електро, газо, тепло та водопостачанням з водовідведенням. До цього ж договору сторонами у справі було укладено додаткову угоду від 15 липня 2020 року про здійснення капітального ремонту будинку НОМЕР_1, за пунктом 5.1.1. якого відповідач зобов`язався забезпечити його необхідними документами на підключення до інженерних мереж систем енергопостачання, теплокомунікацій тощо. 
Проте умови цих договорів відповідачем виконані не були. У липні-вересні 2020 року він неодноразово звертався до відповідача з питання надання дозволу на ремонт будинку, однак відповіді не отримав та не отримав дозволу на підключення до електромережі будинку, щоб мати змогу розпочати ремонт будинку НОМЕР_1. Натомість листом № 02/207 від 07 жовтня 2020 року відповідач повідомив його про своє рішення щодо розірвання Договору про користування будинком НОМЕР_1 .
Підстави для такого одностороннього розірвання договору відсутні, оскільки відповідач є дебітором у нього; відповідач перешкоджає йому у здійсненні обіцяного раніше у додатковій угоді по Договору дозволу на ремонт будинку НОМЕР_1 шляхом непідключення до своєї електромережі. Невиконання відповідачем своїх договірних зобов`язань не дає йому право вимагати від нього, позивача, виконання своїх зобов`язань. Крім того, ним отримано лист відповідача № 02/218 від 15 жовтня 2020 року з повідомленням про опечатування будинку НОМЕР_1, а також вимогою демонтувати металевий вагончик (поруч з будинком НОМЕР_1 ), де знаходяться його власні речі. 09 та 12 жовтня 2020 року за дорученням директора БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС ОСОБА_2 його не було допущено на територію будинку відпочинку, де окрім будинку, який він намагається відремонтувати і вклав власні кошти, у кімнаті № 7 пансіонату № 4 перебуває його дружина.
Просив суд усунути йому перешкоди у користуванні майном шляхом зобов`язання БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС забезпечити, у тому числі через Управління державної охорони України, його вільний доступ та проїзд (прохід) на територію БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС та користування будинком НОМЕР_1 БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС, та членам його родини. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 28 вересня 2022 року у задоволенні позову відмовлено. 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що ОСОБА_1 не виконав умови укладеного 15 червня 2020 року з БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУСДоговору щодо сплати вартості комунальних послуг та порядку користування приміщенням, а саме - будинком НОМЕР_1 та прилеглою територією, відповідач у справі скористався своїм правом розірвання цього договору, про що повідомив ОСОБА_1 , відповідно, у відповідача були підстави для опечатування будинку, що було вчинено 15 жовтня 2020 року, а відтак у суду відсутні підстави для задоволення заявленого ОСОБА_1 позову в частині усунення перешкод у користуванні майном у спосіб зобов`язання відповідача забезпечити ОСОБА_1 та членам його родини користування будинком № НОМЕР_1В «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС.
Що ж стосується позовних вимог ОСОБА_1 у частині зобов`язання відповідача забезпечити вільний доступ та проїзд (прохід) на територію БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС йому та членам його родини, то вони є похідними від вимог щодо користування будинком НОМЕР_1 .
Приймаючи до уваги висновки суду, що право позивача ОСОБА_1 на користування зазначеним будинком НОМЕР_1 на підставі Договору припинено з підстав його розірвання відповідачем, а доказів про наявність інших правовідносин між сторонами у справі, що давало б позивачу право проїзду (проходу) на територію БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС суду не надано, відповідно позовні вимоги ОСОБА_1 не підлягають задоволенню судом і в цій частині.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Апеляційну скаргу представника БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС Лагодіна Д. С. задоволено частково. Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 28 вересня 2022 року скасовано, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС про усунення перешкод у користуванні майном з підстав, викладених у постанові. Вирішено питання про судові витрати.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що враховуючи предмет позову у справі, суд першої інстанції мав дослідити питання наявності чи відсутності у позивача права власності на нього або права користування майном. Як на підставу своїх позовних вимог, позивач посилався на Договір, укладений між ОСОБА_1 та БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС, предметом якого є користування нерухомим майном - будинком НОМЕР_1 на території БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС. Суд першої інстанції дійшов висновків щодо відсутності у позивача права користування спірним об`єктом через наявність підстав та правомірність розірвання Договору з боку відповідача. Проте, з такими висновками суду першої інстанції не можна погодитися, оскільки суд першої інстанції у порушення вимог статей 263-264 ЦПК України в достатньому обсязі не визначився із характером спірних правовідносин та правовою нормою, що підлягає застосуванню до них, через неналежну оцінку Договору.
Досліджуючи Договір, з якого виникли цивільні права та обов`язки сторін, слід дійти висновку, що укладений між сторонами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди окремої будівлі, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 параграфу 1 ЦК України. Сторони Договору узгодили, що строк його дії становить більше ніж 3 роки, а саме 3 роки та 5 місяців. При цьому, об`єктом оренди відповідно до умов спірного договору є будинок НОМЕР_1 БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС, тобто об`єктом оренди є окрема будівля.
За приписами частини другої статті 793 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Частиною першою статті 220 ЦК України унормовано, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Отже, спірний Договір є в цілому нікчемним, тобто не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені (аналогічна правова позиція закріплена у постанові Верховного Суду від 09 березня 2021 року у справі № 468/176/18-ц).
Таким чином, посилання позивача на наявність у останнього права користування будинком НОМЕР_1 БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС згідно Договору не заслуговує уваги, оскільки наявність права користування (титульне володіння) ґрунтується на недійсному договорі в силу закону (нікчемний правочин), що зумовлює висновок про відсутність у позивача права користування, та як наслідок, відсутність у останнього права вимагати усунення перешкод у користуванні майном, володільцем якого він не є, що у свою чергу, є безумовною підставою для відмови у задоволені позовних вимог.
Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 щодо невиконання відповідачем своїх договірних зобов`язань не приймається апеляційним судом з підстав встановленої нікчемності договору та її наслідків.
Аргументи учасників справи
У серпні 2023 року БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просив скасувати постанову апеляційного суду, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд помилково визначив, що сторони порушили вимоги ЦК України щодо нотаріального посвідчення договору, що вказує на його нікчемність і безпідставно послався на правову позицію Верховного Суду щодо нікчемності договору, викладену у постанові від 09 березня 2021 року у справі № 468/176/18-ц. Суд неправильно встановив природу правовідносин, які виникли між сторонами Договору, оскільки його предметом, крім іншого, є надання послуг, а не оренди частини приміщення; не досліджено особливості діяльності БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС, який є об`єктом державної власності, і на діяльність якого не розповсюджуються норми статей ЦК, що регулюють орендні правовідносини (найм); не врахував, що вважаючи відносини з надання послуг орендними, необхідно керуватись вимогами закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року. Вказаним законом передбачена спеціальна процедура передачі державного майна в оренду, визначення ціни, вимоги до форми укладення договору та відсутня необхідність його нотаріального посвідчення. Тому відсутні підстави для застосування норм ЦК України про найм (оренду) (глава 58 ЦК України), в т. ч. щодо необхідності його нотаріального посвідчення (стаття 793 ЦК), та наслідки недотримання цих вимог (статті 203, 209, 215, 220, 236 ЦК України).
Крім того, позовні вимоги ОСОБА_1 до БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС стосувалися усунення перешкод у користуванні нерухомим майном, з посиланням на статті 391, 396 ЦК України, як на спосіб захисту порушеного права. Судом першої інстанції ухвалено рішення в межах заявлених позовних вимог з обґрунтуванням безпідставності указаних позовних вимог. 
Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Оскільки між ОСОБА_1 та БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС не виникало спору щодо визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог. Зазначене узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 21 квітня 2020 року у справі № 686/24003/18.
Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження в цій справі. 
В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; апеляційний суд в оскарженому судовому рішенні порушив норми процесуального права - пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України та застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду: від 21 квітня 2020 року у справі № 686/24003/18 ).
Ухвалою Верховного Суду від 29 травня 2024 року справу призначено до судового розгляду. 
Фактичні обставини
Суди встановили, що 15 червня 2020 року між БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУСта ОСОБА_1 укладено Договір користування приміщенням № 45.
Відповідно до змісту Договору БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС надає у користування ОСОБА_1 будинок НОМЕР_1, приміщення ІІІ класу, що знаходиться в БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС, загальною площею 31,00 кв. м з відповідним майном. 
Термін дії Договору з 01 липня 2020 року до 31 грудня 2024 року.
Відповідно до п. 3.1. Договору Сторона-1 (БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС) зобов`язується - утримувати приміщення загального користування і прилеглої території у належному стані; забезпечувати електропостачання, газопостачання, теплопостачання, водопостачання, водовідведення та телекомунікаційні послуги у приміщенні; щомісячно доводити Стороні-2 ( ОСОБА_1 ) встановлену розрахункову плату за комунальні послуги та плату за користування приміщенням;
Згідно з п. 3.2. Договору Сторона-2 ( ОСОБА_1 ) зобов`язався своєчасно, відповідно до п.п. 2.2. - 2.9. здійснювати плату за користування та комунальні послуги, не порушуючи встановлені п.п. 2.6. - 2.9. терміни оплати; дбайливо ставитися до майна, устаткування та обладнання, яким укомплектовані приміщення, запобігати їх пошкодженню, псуванню та використовувати за призначенням; дотримуватися встановленого Порядку користування приміщеннями та умов перебування у Будинку відпочинку «Конча-Заспа», підтримувати добросусідські відносини з іншими користувачами приміщень; погоджувати зі Стороною - 1 проведення поточного ремонту приміщення в разі необхідності; здійснювати ремонт приміщення та встановлення будь-якого обладнання лише за письмовим погодженням зі Стороною - 1. Будь-які невід`ємні від приміщення його поліпшення в повному обсязі є власністю держави.
Пунктами 6.1., 6.2. Договору встановлено, що цей договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін. Також цей договір вважається розірваним у разі закінчення строку його дії. Договір вважається розірваним Стороною-1 в односторонньому порядку: - у разі невнесення позивачем розрахункової плати за комунальні послуги та за користування приміщенням у порядку та в строки, встановлені цим договором; - у разі порушення позивачем порядку.
15 липня 2020 року між БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до Договору про здійснення капітального ремонту, предметом якої є зобов`язання Сторони-2 ( ОСОБА_1 ) з дозволу Сторони-1 (БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС) на власний ризик і за рахунок власних коштів згідно з проектом (додаток № 1) здійснити капітальний ремонт виділеного йому згідно договору в тимчасове користування будинку НОМЕР_1 (далі по тексту об`єкт), а Сторона-1 створює належні умови для виконання ремонтних робіт відповідно до положень договору та угоди. Сторона-2 здійснює ремонтні роботи відповідно до погодженого проекту та укладених договорів з підрядними організаціями і оформленням у встановленому порядку платіжних документів щодо вартості матеріалів і обладнання, підтверджених актами виконаних робіт. 
Крім того, умовами п.п. 2.1., 2.2., 3. 1., 3.3., 3.4. зазначеної додаткової угоди до Договору встановлено, що: загальна вартість витрат на здійснення капітального ремонту орієнтовно становить 2 000 000,00 грн; остаточна вартість витрат здійснених Стороною-2 ( ОСОБА_1 ) визначається на підставі та у відповідності до банківських платіжних документів, актів виконаних робіт (складених Стороною-2 ( ОСОБА_1 ) з підрядними організаціями, платіжними документами щодо вартості матеріалів і обладнання, необхідних для ремонтних робіт, та експертною оцінкою спеціалізованої організації, щодо підтвердження вартості виконаних робіт та визначення класу комфортності відремонтованого об`єкту , яка має відповідні підстави своєї діяльності (ліцензія, реєстрація, тощо) на проведення такої роботи; Сторона-2 до проведення та завершення ремонтних робіт здійснює розрахунки зі Стороною-1 відповідно до розділу 2 договору; з моменту закінчення ремонтних робіт та підписання сторонами акту про закінчення ремонту, Сторона-2 має право на зарахування понесених нею витрат в рахунок плати за користування, а Сторона-1 має право зарахувати Стороні-2 її витрати, встановлені розділом 2 угоди в рахунок частини плати Сторони-1 за користування об`єктом в порядку визначеному цим розділом; Сторона-1 зараховує Стороні-2 здійснені ним витрати на проведення ремонту шляхом щомісячного зарахування частини вартості таких витрат в рахунок плати за користування об`єктом (приміщенням) у розмірі 50 % вартості визначеної пунктами 2.3.-2.4. договору, з одночасним зобов`язанням Сторони-2 щомісячно сплачувати 50 % вартості за користування; сплата комунальних послуг під час здійснення капітального ремонту та після його закінчення здійснюється у 100 % обсязі відповідно до умов договору.
07 жовтня 2020 року БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС на адресу ОСОБА_1 надіслав лист № 207, яким було повідомлено позивача про невиконання ним умов Договору та додаткової угоди до цього ж Договору, зокрема щодо порушення: встановленого порядку користування приміщенням, погодження і проведення поточного ремонту та встановлення будь-якого обладнання, здійснення ремонту приміщення, своєчасної сплати за користування комунальними послугами, виконання ремонтних робіт без надання відповідачу документації щодо їх переліку, обсягів і термінів проведення, без погодження проекту. У листі також йдеться про те, що станом на 07 жовтня 2020 року ОСОБА_1 не внесено плату за користування приміщенням протягом липня та вересня 2020 року, борг становить 10 409,20 грн. БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС достроково розриває Договір на підставі пункту 6.2. Договору, а саме у зв`язку із заборгованістю за користування приміщенням та порушення Порядку користування приміщеннями в БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС(пункт 1.6), додаткова угода до договору втрачає свою актуальність у зв`язку з розірванням договору. Днем розірвання договору є 09 жовтня 2020 року.
За даними акту комісії про обстеження будинку НОМЕР_1 та прибудинкової території, затвердженого т.в.о. директора БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУСОСОБА_2, комісія за результатами обстеження виявила, що на указаній ділянці самовільно встановлено металевий вагончик/модуль, розміром 3х6 (18 кв. м), встановлено сітчастий металевий паркан з хвірткою та воротами, довжиною 25 м. п., прокопано траншею до будинку НОМЕР_1 для кабельної лінії електропостачання довжиною 165 м. п., в будинку НОМЕР_1 демонтовано вхідні двері, а сам прохід забитий дошками. Виявлені факти свідчать про самовільне проведення користувачем ремонтних робіт у будинку НОМЕР_1 та на прибудинковій території. При цьому проекту щодо проведення ремонтних робіт чи будь-якої іншої документації щодо переліку, обсягів і термінів ремонтних робіт чи будь-якої іншої документації на погодження до БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС не передавалося. 
Позиція Верховного Суду
Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту (див. пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17)).
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.
У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17)).
Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 лютого 2023 року в справі № 465/5980/17 (провадження № 61-1178св20)).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України). 
Презумпція правомірності правочину означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається, якщо недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність) або якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом, і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто «не породжує» (змінює, встановлює, припиняє, зумовлює переходу чи набуття) цивільних прав та обов`язків.
Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні норми матеріального права, підтверджує чи спростовує нікчемність правочину.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 398/1796/20 (провадження № 61-432сво22)). 
Відповідно до статті 793 ЦК України глави 58 ЦК України (найм (оренда)) (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.
Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них (стаття 379 ЦК України).
Правове регулювання найму (оренди) житла визначене у главі 59 ЦК України, статтею 810 якої передбачено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню (стаття 811ЦК України).
Касаційний суд зауважує, що з урахуванням специфіки предмета та особливості відносин, які виникають при укладанні договору найму житла, законодавець урегулював їх окремо в главі 59 ЦК України як окремий вид договору. Норми глави 58 ЦК України, якими регулюється договір оренди, не є загальними для договору найму житла й можуть бути застосовані тільки в порядку аналогії закону (стаття 8 ЦК України). Розмежування договору оренди та договору найму житла відбувається лише за рахунок особливостей їх предметів.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).
Правочин є найбільш поширеним юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов`язки учасників цивільних правовідносин. До односторонніх правочинів, зокрема, належить: видача довіреності, відмова від права власності, складання заповіту, публічна обіцянка винагороди, прийняття спадщини, згода іншого співвласника на розпорядження спільним майном, одностороння відмова від договору. При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) однією стороною. Результат аналізу розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб`єкта; вчиняються суб`єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов`язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на: суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою. До них, зокрема, належить відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).
У частині другій стаття 782 ЦК України передбачено, що у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 (провадження № 61-7157св20) зазначено, що «у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651-654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків».
Вчинення стороною договору такого одностороннього правочину, як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з`ясовувати, чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов`язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору, передбачені договором та/або законом). Це пояснюється тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) і підстави для односторонньої відмови від договору (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2021 року в справі № 357/15284/18 (провадження № 61-13518св21)).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
У справі, що переглядається:
            суди встановили, що відповідно до Договору БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУСнадає у користування ОСОБА_1 будинок НОМЕР_1, приміщення ІІІ класу, з відповідним майном. Термін дії Договору з 01 липня 2020 року до 31 грудня 2024 року. Згідно з п. 3.2. Договору ОСОБА_1 зобов`язався своєчасно здійснювати плату за користування та комунальні послуги, погоджувати з БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС проведення поточного ремонту приміщення в разі необхідності; здійснювати ремонт приміщення та встановлення будь-якого обладнання лише за письмовим погодженням з БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС. Пунктом 6.2. Договору встановлено, що договір вважається розірваним Стороною-1 в односторонньому порядку, зокрема, у разі невнесення позивачем розрахункової плати за комунальні послуги та за користування приміщенням у порядку та в строки, встановлені цим договором. 07 жовтня 2020 року БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС на адресу ОСОБА_1 надіслав лист № 207, яким було повідомлено позивача про невиконання ним умов Договору та додаткової угоди до цього ж Договору, БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС достроково розриває Договір на підставі пункту 6.2. Договору у зв`язку із заборгованістю за користування приміщенням та порушення порядку користування приміщеннями в БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС(пункт 1.6), додаткова угода до договору втрачає свою актуальність у зв`язку з розірванням договору. Днем розірвання договору є 09 жовтня 2020 року;
апеляційний суд зробив висновок, що Договір користування приміщенням № 45 від 15 червня 2020 року за своїм змістом та правовою природою є договором оренди окремої будівлі, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 ЦК України (найм (оренда));
проте апеляційний суд не врахував, що відповідно до Договору БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС надає у користування ОСОБА_1 будинок НОМЕР_1 , приміщення ІІІ класу, з відповідним майном, а ОСОБА_1 зобов`язався своєчасно здійснювати плату за користування та комунальні послуги. Будинки на території БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС призначені для тимчасового перебування та проживання в них. Установлені судами обставини та тлумачення змісту вказаного договору
дозволяють зробити висновок про те, що між сторонами вчинено договір найму житла, який підпадає під правове регулювання норм глави 59 ЦК України, тому не підлягав нотаріальному посвідченню; 
суд першої інстанції зробив висновок, що БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС в односторонньому порядку розірвав із ОСОБА_3 . Договір з підстав невиконання ним умов щодо сплати вартості проживання в приміщенні - будинку НОМЕР_1 та наданих комунальних послуг, а також порушення порядку проведення ремонту приміщення, що був переданий останньому у користування. На спростування зазначених відповідачем обставин щодо порушення ОСОБА_1 умов Договору та додаткової угоди до нього, а саме відсутності заборгованості за комунальні послуги у зазначеному відповідачем за період з липня по вересень 2020 року розмірі - 10 409,20 грн, а також погодженого проекту на здійснення ремонту приміщення та встановлення будь-якого обладнання, останнім не надано суду належних та допустимих доказів;
аналіз змісту касаційної скарги БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС свідчить, що постанова апеляційної інстанцій оскаржуються в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні майном; судові рішення про відмову у позові ОСОБА_1 в касаційному порядку не оскаржив, у тому числі в частині мотивів та підстав такої відмови рішенням суду першої інстанції у зв`язку з вчиненням стороною договору такого одностороннього правочину, як відмова від Договору, за наявності підстав для його розірвання в односторонньому порядку наймодавцем.
За таких обставин суд апеляційної інстанції помилково скасував рішення суду першої інстанції. У зв`язку з цим та з урахуванням меж касаційного перегляду справи постанову суду апеляційної інстанції належить скасувати, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду прийнята без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, постановуапеляційного суду скасувати, рішення суду першої інстанції - залишити в силі. 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України у постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
З огляду на висновок суду за наслідком касаційного перегляду справи, судові витрати БВ «КОНЧА-ЗАСПА» ДУС за подання касаційної скарги в розмірі 1 751,30 грн підлягають стягненню на його користь з ОСОБА_1 .
Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Державної організації (установи, закладу) будинок відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами задовольнити.
Постанову Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року скасувати.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 28 вересня 2022 рокузалишити в силі.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Будинку відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 1 751,30 грн.
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції постанова Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року втрачає законну силу і подальшому виконанню не підлягає.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                           В. І. Крат
 
Судді:                                                                                     Д. А. Гудима
 
І. О. Дундар
 
                                                                                              А. Ю. Зайцев
 
Є. В. Краснощоков