У х в а л а
6 вересня 2024 року
м. Київ
Справа № 203/485/20
Провадження № 61-7499ск24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. - розглянув питання щодо відкриття касаційного провадження
за касаційною скаргою Дніпровської міської ради (далі - скаржник)
на рішення Кіровського районного суду міста Дніпропетровська від 4 жовтня 2023 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 7 травня 2024 року
у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кірова 119» (далі - позивач / ОСББ) до територіальної громади міста Дніпра в особі скаржника, Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, ОСОБА_1 (далі - покупець) про визнання незаконним і скасування рішення, скасування та вилучення запису про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов`язання передати майно в управління і 
в с т а н о в и в:
1.           У лютому 2020 року позивач звернувся до суду з позовом, у якому просив:
-                  визнати незаконним і скасувати рішення скаржника від 19 листопада 2003 року № 11/13 про прийняття у комунальну власність територіальної громади міста цілісного майнового комплексу Обласних житлово-комунальних підприємств «Південне», «Центральне», «Лівобережне» у частині прийняття у комунальну власність територіальної громади міста нежитлового приміщення № V загальною площею 305,3 кв. м, розташованого у житловому будинку літ. А-5 на АДРЕСА_1 (далі - нежитлове приміщення); 
-                  скасувати та вилучити запис про реєстрацію права власності від 4 вересня 2018 року № 27833445 за територіальною громадою міста Дніпра в особі скаржника на нежитлове приміщення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1639614012101, індексний номер рішення про державну реєстрацію 42913253 від 10 серпня 2018 року); 
-                  визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 23 липня 2019 року № 238/А, який територіальна громада міста Дніпра в особі скаржника уклала з покупцем і який посвідчив приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Пустовий С. В. за реєстровим № 539 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1639614012101, індексний номер рішення про державну реєстрацію 48182575 від 9 серпня 2019 року); 
-                  зобов`язати територіальну громаду міста Дніпра в особі скаржника передати за актом приймання-передачі нежитлове приміщення позивачеві.
2.           4 жовтня 2023 року Кіровський районний суд міста Дніпропетровська ухвалив рішення, згідно з яким у задоволенні позову відмовив.
3.           7 травня 2024 року Дніпровський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою апеляційні скарги позивача та скаржника залишив без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
4.           6 червня 2024 року скаржник подав до Верховного Суду касаційну скаргу (вх. № 19641/0/220-24 від 10 червня 2024 року), у якій просить змінити зазначені судові рішення у частині мотивів.
5.           28 червня 2024 року Верховний Суд у складі судді Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою залишив без руху касаційну скаргу та встановив для усунення недоліків останньої десятиденний строк із дня вручення копії тієї ухвали. Скаржник мав надати документ про сплату 16 816,00 грн судового збору, копії цього документа,розпорядження про виконання повноважень міського голови від 30 листопада 2020 року № 1-30/11-рк і виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань відповідно до кількості учасників справи.
6.           19 липня 2024 року скаржник подав до Верховного Суду клопотання про усунення недоліків (вх. № 24555/0/220-24 від 22 липня 2024 року), до якого додав: платіжні інструкції № 1071 від 13 червня 2024 року про сплату 13 776,00 грн і № 1424 від 18 липня 2024 року про сплату 3 040,00 грн судового збору, копії цих платіжних інструкцій, розпорядження про виконання повноважень міського голови від 30 листопада 2020 року № 1-30/11-рк і виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських для інших учасників справи.
7.           Касаційну скаргу обґрунтував так:
-                  відсутні висновки Верховного Суду щодо застосування частини дев`ятої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, частин другої та шостої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», пункту 1, частини першої, статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», пункту 1 частини другої, частини сьомої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в поєднанні з висновком, сформульованим у рішенні Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011, щодо:
(1) можливості державної реєстрації права власності на допоміжні приміщення за ОСББ; 
(2) можливості застосовування ОСББ такого способу захисту як витребування майна з чужого незаконного володіння щодо допоміжних приміщень, оскільки виконання рішення про задоволення цієї вимоги передбачає реєстрацію права власності на таке майно за ОСББ без згоди (рішення) інших співвласників будинку;
-                  суди не з`ясували, чи дійсно нежитлове приміщення є допоміжним. Зокрема не дослідили звіт Товариства з обмеженою відповідальністю «БТІ Груп» про проведення технічного обстеження від 30 квітня 2020 року. Цей звіт підтверджує, що нежитлове приміщення не є допоміжним. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які входять у житловий фонд і призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців, із нежилими приміщеннями, які є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, не входять у житловий фонд і призначені для торговельних, побутових й інших потреб непромислового характеру, необхідно зважати на місця їхнього розташування та загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їхнього використання (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 травня 2018 року у справі № 127/4843/16-ц (провадження № 61-20888св18), від 14 травня 2018 року у справі № 753/20293/16-ц (провадження № 61-19448св18), від 3 травня 2018 року у справі № 464/3427/15-ц (провадження № 61-5406св18));
-                  суди попередніх інстанцій не врахували, що нежитлове приміщення є самостійним об`єктом нерухомого майна, а не допоміжним, тому не може перебувати у спільній сумісній власності власників квартир будинку. Це підтверджує також договір оренди № 44-ДКП/12 від 2 лютого 2012 року, згідно з яким скаржник передав Приватному підприємству «Побутсервіс» у платне строкове користування нежитлове приміщення (це встановив Господарський суд Дніпропетровської області у рішенні в справі № 904/3560/18 від 6 листопада 2018 року). Згідно з актами опитування деяких співвласників багатоквартирного будинку з 1988 року у нежитловому приміщенні знаходилася майстерня з перемотки двигунів, кондиціонерів; його передали «в оренду від першого власника житлового будинку Державного підприємства «Південне», кошти від оренди надходили на рахунок останнього. У матеріалах справи є технічний паспорт і знімки, з яких видно, що нежитлове приміщення самостійне;
-                  особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу закону. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує вчинення співвласниками будь-яких додаткових дій. Це виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19);
-                  створення у багатоквартирному будинку ОСББ не є підтвердженням надання останньому власниками квартир і нежитлових приміщень у ньому повноважень щодо володіння спільним майном цього будинку;
-                  способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; скасування державної реєстрації прав (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23 червня 2020 року у справі № 906/516/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19). Такий спосіб захисту права як витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння не є ефективним, бо за Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення є підставою для внесення відповідного запису про право власності на допоміжні приміщення до реєстру прав за ОСББ поза процедурою і порядком, які визначені чинним законодавством, що суперечитиме висновкам рішення Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
8.           Одержавши касаційну скаргу, оформлену відповідно до вимог статті 392 цього Кодексу, колегія суддів у складі трьох суддів вирішує питання про відкриття касаційного провадження (про відмову у відкритті касаційного провадження) (частина перша статті 394 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)).
9.           Верховний Суд вважає, що є підстави для відкриття касаційного провадження. Касаційна скарга подана у передбачений законом строк і з дотриманням вимог статті 392 ЦПК України. У касаційній скарзі є доводи, які потребують перевірки, щодо передбачених пунктами 1, 3 і 4 частини другої статті 389 ЦПК України підстав для касаційного оскарження.
Керуючись статтями 260, 261, 389, 394, 395 ЦПК України, Верховний Суд
у х в а л и в :
1.     Відкрити касаційне провадження за касаційною скаргою Дніпровської міської ради на рішення Кіровського районного суду міста Дніпропетровська від 4 жовтня 2023 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 7 травня 2024 року у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кірова 119» до територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради, Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, ОСОБА_1 про визнання незаконним і скасування рішення, скасування та вилучення запису про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов`язання передати майно в управління.
2.     Витребувати з Кіровського районного суду міста Дніпропетровська цивільну справу № 203/485/20.
3.           Надіслати учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї матеріалів; роз`яснити їм право подати відзив на касаційну скаргу, який за формою і змістом має відповідати вимогам статті 395 ЦПК України, впродовж десяти днів із дня отримання цієї ухвали.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання й оскарженню не підлягає.
Судді	 	Д. А. Гудима	
 	 	Є. В. Краснощоков	
 	 	П. І. Пархоменко