ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 619/86/24
Номер провадження 22-ц/818/3073/24

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 вересня 2024 року         м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Пилипчук Н.П., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
позивачки ОСОБА_1 
представника позивачки адвоката Дубовського П. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційні скарги Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 на рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року в складі судді Болибока Є.А. у справі № 619/86/24 за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про визнання недійсним пункту договору в частині, розірвання договору та стягнення коштів, -

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (надалі ПрАТ «ХК «Київміськбуд») про визнання недійсним пункту договору в частині, розірвання договору та стягнення коштів.
Позовна заява мотивована тим, що 18 січня 2022 року між нею та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К, за умовами якого вона придбала майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме квартиру - АДРЕСА_1 , IV черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 » (ІІІ-ХІІІ черги будівництва). 
Договором передбачено, що на дату його підписання вартість майнових прав на Об`єкт складає 1 565 489,27 грн, у тому числі ПДВ 260 914,88 грн, виходячи з вартості майнових прав за 1 кв м - 24 418,80 грн, у тому числі ПДВ - 4 069,80 грн (пункт 3.1. Договору). Відповідно до пункту 3.2. Договору, Покупець зобов`язується здійснити перший платіж у розмірі 782 866,73 грн, що складає 50% вартості майнових прав (32,06 кв.м.) протягом 4 банківських днів після підписання цього Договору, у строк по 24 січня 2022 року. Наступні платежі Покупець здійснює за наведеним графіком.
На виконання умов Договору вона сплатила на рахунок відповідача 1 121 200,00 грн двома платежами: 19 січня 2022 року перерахувала 1 108 000,00 грн, що підтверджується квитанцією № ПНІ 8450, та 22 січня 2022 року перерахувала 13 200,00 грн, що підтверджується квитанцією № ПН57200. 
Вказала, що договором передбачено, що запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкту будівництва - грудень 2024 року. Разом з тим, станом на дату подання цього позову відповідач навіть не почав підготовчі роботи для будівництва Об`єкту.
Починаючи з лютого 2022 року відповідач повністю зупинив будівництво усіх об`єктів, у тому числі Об`єкта, майнові права за яким було придбано нею. Вона неодноразово (протягом липня 2022 року по вересень 2023 року) зверталась до відповідача із запитами щодо надання інформації про відновлення будівництва Об`єкта, шляхом відвідування спеціалістів з продажу об`єктів на прийомі у головному офісі відповідача. У відповідь на численні її запити працівниками відповідача була надана одна й та сама відповідь про необхідність направляти листи про надання інформації у письмовій формі та надсилати через скриньку, яка знаходиться у головному офісі відповідача. Вона двічі подавала відповідні запити через скриньку, однак жодної відповіді на ці запити від відповідача не отримала. Крім того, вона також через скриньку подавала повідомлення про дострокове розірвання договору та повернення відповідачем сплачених за Договором коштів, проте на жоден з надісланих нею документів відповідач відповіді на надав.
Її право відмовитись від договору в односторонньому порядку встановлене у пункті 2.4.2 Договору, відповідно до якого покупець має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. Крім того, пунктом 5.2.3. Договору визначено, що зобов`язання за цим Договором припиняються у разі одностороннього розірвання Договору з ініціативи Покупця або Компанії.
02 листопада 2023 року вона направила відповідачу повідомлення про дострокове розірвання Договору та вимогу повернути сплачені нею кошти за цим Договором на офіційну поштову адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд». Вказане повідомлення відповідач одержав 07 листопада 2023 року, однак знову жодної відповіді їй не надав.
Після цього, на виконання пункту 2.4.2. Договору 29 листопада 2023 року вона надіслала на офіційну поштову адресу відповідача ще одне повідомлення про дострокове одностороннє розірвання Договору та два примірники Додаткової угоди від 29 листопада 2023 року про розірвання Договору, які були нею підписані. Просила протягом семи календарних днів з дня отримання цього листа надіслати їй підписаний примірник Додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання за адресою, вказаною у цьому повідомленні. Крім того, вона просила повернути сплачені нею грошові кошти на виконання цього Договору у розмірі 1 121 200,00 грн та зазначила відповідні банківські реквізити свого рахунку. Вказані документи отримані відповідачем 01 грудня 2023 року, однак відповіді вона вкотре не отримала.
Зазначила, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» самоусунулось як від виконання своїх зобов`язань за Договором щодо початку будівництва Об`єкта, так і від надання їй будь-якої інформації, його поведінка є недобросовісною. У свою чергу, вона використала всі можливі засоби досудового врегулювання спору, однак на жодне з численних повідомлень та її звернень ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не надало відповіді та інформації. 
Крім того, наявні підстави для визнання недійсним пункту 2.4.2. Договору в частині встановлення відповідачем штрафу для неї за правомірну односторонню відмову від Договору. Так, відповідно до пункту 2.4.2. Договору покупець має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. Таким чином, відповідач у Договорі встановив штраф для неї за правомірну відмову від Договору, що суперечить закону, зокрема Закону України «Про захист прав споживачів», є несправедливою для неї умовою Договору, адже законом не передбачена можливість застосування штрафу за правомірну відмову від подальшого виконання зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, та ця сума є її власними коштами, які підлягають поверненню їй. До того ж, з моменту сплати грошові кошти зазнали значного знецінення у зв`язку з підвищеним рівнем інфляції.
При укладенні та підписанні Договору відповідач роз`яснював їй умови Договору та зазначав, що цим Договором передбачене її право на одностороннє розірвання Договору у будь-який час. Проте, наразі відповідач заперечує її право на розірвання Договору. Як наслідок, вона позбавлена можливості отримати сплачені нею грошові кошти у розмірі 1 121 200 грн на виконання Договору. 
Просила:
визнати недійсним пункт 2.4.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року в частині встановлення для неї штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: «з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу»;
розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року, укладений між нею та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд»;
стягнути з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на її користь сплачені за Договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 121 200,00 гривень;
судові витрати покласти на відповідача. 
У січні 2024 року ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» подав до суду відзив на позов, в якому просив відмовити у його задоволенні. Відзив мотивовано тим, що пунктом 2.8 Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К передбачено, що сторони підтверджують, що їх волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. Відповідно, відсутні підстави для визнання пункту 2.4.2 Договору недійсним, а позивачка не вказала, яким чином порушені вимоги ЦК України. Позивачкою не були виконані умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, відповідно має застосовуватись штраф у розмірі 5% від внесеної суми у разі розірвання договору. Пунктом 6.1 Договору передбачено, що термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва заплановано на грудень 2024 року. Відповідно термін виконання зобов`язань Компанії не закінчився. Умовами Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К не передбачено право позивача на односторонню відмову від договору. На офіційному сайті Київміськбуд опубліковано інформацію про відновлення роботи Компанії та будівельних майданчиків, Компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва. Навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, Компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям. Для можливості укладення угоди про розірвання договору необхідний час для узгодження дій, які залежать не тільки від Компанії, а й від ряду чинників. На момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання договору.
На цей відзив 16 лютого 2024 року ОСОБА_1 надала відповідь. Вказала, що її право на одностороннє розірвання договору до прийняття об`єкта в експлуатацію передбачено його умовами, та його невизнання відповідачем є порушенням умов договору. При укладенні та підписанні Договору відповідач роз`яснював їй її право у будь-який момент в односторонньому порядку відмовитись від подальшого виконання цього Договору. Разом з тим, при реалізації нею цього права, відповідач ухилився від надання їй будь-якої відповіді, підписання Додаткової угоди та надання будь-якої інформації щодо повернення сплачених за Договором коштів. Наразі відповідач взагалі заперечує її право на розірвання Договору та отримання сплачених коштів, тож єдиним способом захистити її права є розірвання цього Договору у судовому порядку. Аргументи відповідача щодо необхідності вирахування 5 % штрафу від внесеної нею суми грошових коштів на виконання умов Договору, суперечать нормам законодавства. Пунктом 2.4.2. Договору застосування штрафу не ставиться у залежність від суми грошових коштів, яка сплачена покупцем за цим Договором. Передбачений пунктом 2.4.2. Договору штраф у розмірі 5% не є санкцією за несплату покупцем вартості майнових прав за Договором. Натомість, вказаний штраф передбачений за реалізацію нею свого права на одностороннє розірвання Договору, що є порушенням норм ЦК України та Закону України «Про захист прав споживачів». Таким чином, цей пункт щодо штрафу підлягає визнанню судом недійсним. Посилання відповідача на здійснення ним дій для введення об`єкта в експлуатацію не спростовує той факт, що він не розпочав навіть підготовчі роботи, а будівництво житлового будинку ще перебуває у проекті. 
Рішенням Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року  позов ОСОБА_1 - задоволено частково, розірвано договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД»; стягнуто з ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» на користь ОСОБА_1 сплачені за Договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 065 140,00 грн, в іншій частині позову відмовлено, стягнуто з ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД» на користь держави судовий збір в розмірі 10 651,40 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідачем допущено істотні порушення договору, та внаслідок завданої цим шкоди ОСОБА_1 значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тому її вимога про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року підлягає задоволенню. Оскільки позивачкою не виконані умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, відповідно, має застосовуватись штраф у розмірі 5% від внесеної суми у разі розірвання договору, тому їй підлягає поверненню 1 065 140,00 грн, з вирахуванням 5% зі сплаченої суми 1 121 200,00 грн. Підстави для визнання пункту 2.4.2 Договору недійсним відсутні, адже позивачка не вказала, яким чином порушені були вимоги ЦК України для визнання вказаного пункту договору недійсним.
Не погоджуючись з рішенням суду ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 через систему «Електронний суд» подали до суду апеляційної інстанції апеляційні скарги.
Апеляційна скарга ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» мотивована тим, що суд першої інстанції не надав належної оцінки умовам договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К, якими не передбачено право позивачки на односторонню відмову від договору. З боку Компанії не порушено строки виконання умов Договору, оскільки термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва заплановано на грудень 2024 року, відповідно, відсутні підстави для його розірвання і повернення коштів позивачці. Зважаючи на те, що відсутні підстави для розірвання договору, то відсутні і підстави для задоволення і інших вимог позивачки. Посилався на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року по аналогічній справі №757/38202/23.
Просив скасувати рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року та відмовити у позові повністю.
Апеляційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим в частині відмови у задоволенні її позовної вимоги про визнання недійсним пункту 2.4.2. Договору та в частині відмови у стягненні з відповідача грошових коштів у розмірі 56 060,00 грн. Пункт 2.4.2. Договору в частині встановлення штрафу підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215, 546, 549 ЦК України, а також статті 18 Закону України “Про захист прав споживачів”. Вказаний пункт договору встановлює для неї як покупця майнових прав на квартиру штраф у розмірі 5% від внесеної суми за цим договором в якості передоплати за правомірну відмову від цього договору (одностороннє розірвання цього договору з її ініціативи). Цим пунктом застосування штрафу не ставиться у залежність від суми грошових коштів, яка сплачена покупцем за цим Договором, тобто штраф застосовується у будь-якому випадку, незалежно від того повністю чи частково оплачено вартість майнових прав. Крім того, штраф у розмірі 5% не є санкцією за несплату покупцем вартості майнових прав за Договором. Підставою для застосування штрафу у розмірі 5 % від сплаченої суми є не порушення зобов`язання, а правомірна відмова від подальшого виконання Договору, що є недопустимим. Звернула увагу на практику Верховного Суду у тотожних правовідносинах, зокрема, постанови від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19, від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19. Крім того, з моменту сплати коштів на рахунок відповідача (січень 2022 року) і до моменту звернення з позовом у цій справі (січень 2024 року) сплачені кошти зазнали значного знецінення у зв`язку з підвищеним рівнем інфляції. Додаткове застосування штрафу у розмірі 5% та обмеження у поверненні всієї сплаченої суми грошових коштів на користь відповідача є несправедливою умовою у розумінні статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів». Внаслідок необґрунтованої відмови у визнанні недійсним пункту 2.4.2. Договору в частині встановлення штрафу у розмірі 5 %, суд першої інстанції помилково частково стягнув з відповідача грошові кошти у розмірі лише 1 065 140,00 грн замість 1 121 200,00 грн.
Просила скасувати рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року в частині відмови у визнанні недійсним пункту 2.4.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року в частині встановлення штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: «з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу», та в частині відмови у стягненні з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на її користь грошових коштів у розмірі 56 060,00 гривень, сплачених у якості передоплати, та ухвалити у відповідній частині нове рішення, яким повністю задовольнити її вимоги.
01 серпня 2024 року через систему «Електронний суд» ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» подав відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просив відмовити у її задоволенні. Відзив мотивовано тим, що пунктом 2.8 Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К сторони підтвердили, що вони не визнані недієздатними чи обмежено недієздатними, укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. Відповідно відсутні підстави для визнання пункту 2.4.2 Договору недійсним, а позивачка не вказала, яким чином порушені були вимоги ЦК України для визнання вказаного пункту договору недійсним. Позивачкою не виконані умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, відповідно має застосовуватись штраф у розмірі 5% від внесеної суми у разі розірвання договору.
19 серпня 2024 року через систему «Електронний суд» ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу товариства, в якому просила залишити її без задоволення, а рішення суду в частині задоволених вимог – без змін. Відзив мотивовано тим, що її право на розірвання договору купівлі-продажу майнових прав прямо передбачене у цьому договорі. Вона здійснила всі необхідні дії для розірвання договору, однак через неправомірні дії відповідача, що полягають у порушенні пункту 2.4.2. Договору, змушена була звернутися до суду. Заперечення Відповідачем її права на розірвання Договору та свого обов`язку підписати додаткову угоду не відповідає попередній поведінці Відповідача та містить ознаки суперечливої поведінки. Відповідач не вчинив жодних дій щодо опрацювання направленого нею проекту додаткової угоди та її погодження з органами управління. З одного боку, відповідач заперечує порядок розірвання договору та свій обов`язок підписати відповідну додаткову угоду, що визначений у пункті 2.4.2., однак з іншого боку посилається на цей пункт договору та вказує, що у разі такого розірвання підлягає застосуванню штраф у розмірі 5% від сплаченої суми грошових коштів. Висновки, викладені у постанові Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі № 757/38202/23, на яку посилається відповідач в апеляційній скарзі, не підлягають застосуванню у цій справі, оскільки правовідносини у цих справах не є подібними. Натомість, звернула увагу на постанову Кропивницького апеляційного суду у справі № 401/1086/23 за позовом інвестора будівництва до ПрАТ “ХК “Київміськбуд”.

В судове засідання апеляційного суду представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не з`явився. 
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 19 вересня 2024 року, надіслані ПрАТ «ХК «Київміськбуд» отримано 05 серпня 2024 року в електронному кабінеті (т. 1, а.с. 245), представником ПрАТ «ХК «Київміськбуд» - Варицьким Є.В. отримано 05 серпня 2024 року в електронному кабінеті (т. 1, а.с. 244).
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність осіб, що не з`явилися, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, позивачку ОСОБА_1 та її представника адвоката Дубовського П.В., які підтримали подану апеляційну скаргу, проти апеляційної скарги ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заперечували,  перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргуПрАТ «ХК «Київміськбуд» слід залишити без задоволення, апеляційну скаргу ОСОБА_1 – задовольнити, рішення суду – скасувати частково, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 18 січня 2022 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К (том 1 а.с. 25-30).
Відповідно до пункту 1.1. цього договору Продавець продає, а Покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме квартиру - АДРЕСА_1 , IV черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 » (ІІІ-ХІІІ черги будівництва) на умовах та в порядку, що визначені у цьому Договорі. 
Пунктом 1.2. Договору передбачено, що під майновими правами Сторони Договору розуміють право набути у власність закріплений за Покупцем Об`єкт після введення Об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього Договору.
Згідно з п.1.3. Договору Об`єкт має наступні характеристики: № квартири - 226; поверх - 24; кількість кімнат - 2; загальна проектна площа - 64,11 кв м.; план приміщення - викопіювання з проектної документації. 
Відповідно до п. 2.4.2. Договору покупець має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. 
Розділом 3 Договору визначений порядок розрахунків.
На дату підписання цього Договору вартість майнових прав на Об`єкт складає 1 565 489,27 грн, у тому числі ПДВ 260 914,88 грн виходячи з вартості майнових прав за 1 м2 - 24 418,80 грн, у тому числі ПДВ - 4 069,80 грн (пункт 3.1. Договору). 
Відповідно до пункту 3.2. Договору, Покупець зобов`язується здійснити перший платіж у розмірі 782 866,73 грн, що складає 50% вартості майнових прав (32,06 кв м) протягом 4 банківських днів після підписання цього Договору, у строк по 24 січня 2022 року. 
Наступні платежі Покупець здійснює за наведеним графіком, виходячи з проектної площі Об`єкта, в перерахунку на 1 м2 за поточною базовою вартістю майнових прав на Об`єкт, яка буде встановлена згідно з рішенням Правління Компанії (Відповідача), про що Покупець дізнається самостійно на день внесення Покупцем оплати. 
У цьому пункті Договору також встановлений графік та терміни оплати квадратних метрів Об`єкта. 
Пунктом 5.2.3. Договору визначено, що зобов`язання за цим Договором припиняються у разі одностороннього розірвання Договору з ініціативи Покупця або Компанії. 
Пунктом 6.1. Договору визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкту будівництва - грудень 2024 року. 
На виконання умов договору 19 січня 2022 року та 22 січня 2022 року ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» 1 108 000,00 грн та 13 200,00 грн, що підтверджується квитанціями № ПН 18450 від 19 січня 2022 року та № ПН 57200 від 22 січня 2022 року (том 1 а.с. 31, 32).
Таким чином, загальна сума грошових коштів, що була сплачена позивачкою на виконання умов Договору, складає 1 121 200,00 грн. 
Станом на час звернення ОСОБА_1 до суду будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_3 » відповідачем не розпочато.
02 листопада 2023 року ОСОБА_1 поштою направила на адресу Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомлення про дострокове розірвання Договору з вимогою повернути сплачені нею кошти за цим Договором, яке було отримано 07 листопада 2023 року (том 1 а.с. 45-49). 
29 листопада 2023 року ОСОБА_1 поштою направила на адресу Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомлення про дострокове одностороннє розірвання Договору та два примірники Додаткової угоди від 29 листопада 2023 року про розірвання Договору, підписані нею (том 1 а.с. 50-54). 
У цьому листі, керуючись пунктом 2.4.2. Договору, ОСОБА_1 повідомила про розірвання Договору з її ініціативи та направила два примірники відповідної Додаткової угоди про розірвання цього Договору для підписання їх відповідачем. У повідомленні вона просила протягом семи календарних днів з дня отримання цього листа надіслати їй підписаний примірник Додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання за адресою, вказаною у цьому повідомленні. Крім того, вона просила повернути сплачені нею грошові кошти на виконання цього Договору у розмірі 1 121 200,00 грн.
Ці повідомлення отримані товариством 01 грудня 2023 року, що підтверджується інформацією з офіційного веб-сайту Укрпошти (том 1 а.с. 55). 
Доказів розгляду відповідачем вказаного повідомлення ОСОБА_1 про дострокове одностороннє розірвання Договору та про повернення внесених нею на придбання квартири грошових коштів матеріали справи не містять.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 15, частина 1 статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини 2 статті 11 ЦК України).
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року N 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року в справі № 336/337/16-ц (провадження № 61-2704св18).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови і коли ці правочини породжують відповідні правові наслідки щодо зміни договору.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 727/898/19 (провадження № 61-7157св20) зазначено, що «у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків».
Як встановлено судом, умовами договору купівлі-продажу майнових прав між сторонами від 18 січня 2022 року, зокрема, пунктом 2.4.2. договору, передбачено, що покупець має право до прийняття об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. 
Аналіз пункту 2.4.2 договору свідчить про те, що покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання.
Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_1 реалізувала своє право, передбачене пунктом 2.4.2 договору, на розірвання договору.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов по суті правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , та стягнення з відповідача на її користь внесених грошових коштів.
Доказів на спростування бездіяльності ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо будівництва об`єкта відповідачем не надано.
Не заслуговують на увагу суду доводи апеляційної скарги ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо того, що ним вживаються заходи для виконання умов договору та не порушено строки виконання його умов, оскільки термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва заплановано лише на грудень 2024 року, адже самими умовами договору визначено право ОСОБА_1 на розірвання договору до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію та на відмову від остаточної сплати вартості майнових прав.
Посилання відповідача на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року по справі № 757/38202/23 також не можуть бути взяті до уваги, оскільки правовідносини у цих справах не є подібними, адже предметом розгляду суду у справі № 757/38202/23 є попередній договір з відмінними умовами. До того ж, частиною 4 статті 263 ЦПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а не практику судів апеляційної інстанції.
За таких умов, підстав для задоволення апеляційної скарги ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не вбачається.
Разом з тим, колегія суддів не може погодитися з висновками суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту договору 2.4.2 в частині штрафу, а також часткового задоволення її вимоги про стягнення коштів з вирахуванням штрафу у 5% і відмови у стягненні всієї сплаченої нею суми, виходячи з наступного.
Законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. Причому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, зокрема в разі, якщо зі змісту акта цивільного законодавства випливає обов`язковість його положень, яка може мати вигляд вказівки в акті цивільного законодавства на нікчемний характер відступу від його положень або виражатися за допомогою інших правових засобів.
Частиною 1 статті 546 ЦПК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина 1 статті 549 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина 1 статті 611 ЦК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності).
У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання».
Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина 2 статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною.
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
Як встановлено судом, в оспорюваному пункті 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав передбачено штраф за односторонню відмову від договору покупцем (фраза «з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу»).
Оспорюваний пункт 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту.
Зазначене відповідає висновкам, що викладені у постановах Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 591/3176/17 (провадження № 61-47158св18), від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19 (провадження № 61-1280св21), від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19 (провадження № 61-8074св21), від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19 (провадження № 61-5146св21).
З урахуванням наявності підстав для часткової недійсності пункту 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав в частині встановлення штрафу та правил, закріплених в статті 217 ЦК, це не має наслідком недійсності інших частин правочину.
За таких обставин, суд першої інстанції зробив неправильний висновок про недоведеність вимог у вказаній частині та відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав в частині встановлення штрафу, та як наслідок, необґрунтовано зменшив суму коштів, що підлягають стягненню з відповідача на користь позивачки, на 5% від сплачених нею.
Отже, рішення суду в частині відмови в задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту 2.4.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2022 року в частині встановлення штрафу слід скасувати, та вказану позовну вимогу задовольнити і визнати недійсним пункт 2.4.2 вказаного договору в частині встановлення штрафу, а саме фрази: «з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу». Як наслідок, скасуванню підлягає й рішення суду в частині вимоги ОСОБА_1 про стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на її користь сплачених за договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року грошових коштів у розмірі 1 065 140,00 грн та відмови у задоволенні вимог в іншій частині з ухваленням в цій частині нового судового рішення про задоволення вимоги позивачки повністю та стягнення з відповідача на її користь грошових коштів в розмірі 1 121 200,00 грн.
Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв`язку з частковим скасуванням рішення суду першої інстанції по суті заявлених вимог, воно також підлягає скасуванню й в частині розподілу судового збору. 
Враховуючи, що ОСОБА_1 звільнена від сплати судового збору як споживач, її позов та апеляційну скаргу задоволено, з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» у дохід держави підлягає стягненню 13 359,20 грн за подачу позову (11 212,00 грн за майнову вимогу + 1073,60 грн за немайнову вимогу + 1073,60 за немайнову вимогу) та 1961,04 грн за подання апеляційної скарги (560,60 грн в частині майнової вимоги та 1073,60 грн за немайнову вимогу) х 150% х 0,8), а всього 15 320,24 грн.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 – задовольнити.
Рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 05 червня 2024 року в частині відмови у визнанні недійсним пункту 2.4.2. договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року в частині встановлення штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: «з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу», та в частині стягнення з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачених за договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року грошових коштів у якості передплати у розмірі 1 065 140,00 грн і відмови у задоволенні вимог в іншій частині, а також в частині стягнення судового збору – скасувати та ухвалити у відповідній частині нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 – задовольнити повністю.
Визнати недійсним пункт 2.4.2. договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року в частині встановлення для ОСОБА_1 штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: «з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу».
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені за договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18 січня 2022 року грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 121 200 (один мільйон сто двадцять одна тисяча двісті) грн 00 коп.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» у дохід держави судовий збір у розмірі 13 359,20 грн за подачу позову та 1961,04 грн за подачу апеляційної скарги, а всього 15 320 (п`ятнадцять тисяч триста двадцять) грн 24 коп.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 23 вересня 2024 року.

Головуючий                                                        Ю.М. Мальований 

Судді                                                                Н.П. Пилипчук

В.Б. Яцина