ПОСТАНОВА                                                     
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                 
 
28 серпня 2024 року
м. Київ
 
справа № 369/5543/20
провадження № 61-3699св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт», державний реєстратор Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Тетяна Миколаївна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року у складі судді Дубас Т. В. та постанову Київського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Гаращенка Д. Р., Олійника В. І., Сушко Л. П., 
Короткий зміст позовних вимог
1.            У травні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» (далі - ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»), державного реєстратора Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т. М. про визнання протиправним та скасування рішення.
2.            Позовна заява мотивована тим, що 03 листопада 2006 року між нею та відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» укладено кредитний договір № 014/2547/82/48494, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом 40 000 доларів США, а позичальник зобов`язалася належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14,00 % річних.
3.            На забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та нею 03  листопада 2006 року укладено договір іпотеки, предметом якого була земельна ділянка, площею 0,1000 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 322248620:01:018:0045, розташована за адресою АДРЕСА_1 , яка належала іпотекодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 099183, виданого 02 червня 2004 року Софіївсько- Борщагівською сільською радою Києво-Святошинського району Київської області.
4.            З 2006 до 2019 року позивач та її чоловік ОСОБА_2 побудували на зазначеній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, ступінь готовності якого становить більше 95 %.
5.            У травні 2020 року вона, приїхавши до свого будинку, виявила заміну замків у будинку та на воротах, а також відсутність її особистих речей, у зв`язку з чим неї було викликано поліцію. За фактом протиправного проникнення до її володіння та викрадення її речей Чайківським відділенням поліції Києво-Святошинського відділу поліції Головного Управління Національної поліції в Київській області відкрито кримінальне провадження.
6.            Після їй стало відомо, що на підставі рішенням державного реєстратора Хоменко Т. М. від 03 квітня 2020 року індексний номер 51882090 право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт».
7.            Вказувала, що після заміни кредитора та іпотекодержателя з банку на ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» вона ніяких повідомлень, вимог чи взагалі будь-яких листів від цієї юридичної особи не отримувала, контактів для переговорів не мала, жодного разу ні письмово, ні усно на зв`язок з нею новий кредитор не виходив.
8.            Зазначала, що реєстрація права власності на земельну ділянку за відповідачем проведена державним реєстратором з порушенням норм законодавства. Запис про право власності № 36176173 внесено до реєстру 30  березня 2020 року, тоді як рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51882090 від 03 квітня 2020 року прийнято після внесення запису про право власності, що є порушенням частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою запис вноситься за результатом прийнятого рішення, а не навпаки.
9.            Також вказувала, що сума її боргу визначена довідкою іпотекодержателя № 28-03/20-1, виданою 28 березня 2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», тоді як в дійсності вона визначена рішенням Святошинського районного суду м. Києва в справі № 759/21265/14, що набрало законної сили, та становить 17 303,21 доларів США, що за курсом Національного банку України становить 215 572,84 грн.
10.         Крім того, вона не отримувала від товариства ні доказів набуття права вимоги, ні вимог іпотекодержателя, що є порушенням пунктів 5.1, 5.5.1 договору іпотеки, частини другої статті 516, частини другої статті 517, статті 613 ЦК України, частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», п. п. 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. 
11.         Надана державному реєстратору вимога від 27 листопада 2019 року             27-11/19-2, видана «ФК «Гровінг Стейт», ніколи не отримувалась, а експрес-накладна від 27 листопада 2019 року серія та номер: 59000466124482, видана Новою Поштою, не відповідають дійсності.
12.         Неотримання нею вимоги-повідомлення про усунення порушень від відповідача та доказів набуття останнім права вимоги, позбавило її можливості усунути допущене порушення, провести переговори і сплатити відповідачу, встановлену рішенням суду суму заборгованості, не маючи його реквізитів та доказів набуття ним права вимоги до позивача.
13.         При цьому оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийняте державним реєстратором на підставі недостовірної оцінки майна, а використаний відповідачами висновок про вартість об`єкта оцінки серія та номер: ИКОИЧЮ886391, що виданий 24 грудня 2019 року ТОВ «КК «ЛАДА», складений з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку», Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
14.         Зазначала, що дійсна ринкова вартість земельної ділянки та об`єкта незавершенного будівництва на ній значно перевищує суму заборгованості позивача перед відповідачем.
15.         Враховуючи наведене просила суд: 
-          визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 квітня 2020 року індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Хоменко Т. М., щодо реєстрації права власності на спірну земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2065894232224, за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»;
-          скасувати запис про право власності ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» на земельну ділянку за номером 36176173, внесений державним реєстратором Хоменко Т. М. 30 березня 2020 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
-          визнати за ОСОБА_1 право власності на спірну земельну ділянку.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
16.         Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року позов задоволено частково.
17.         Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 квітня 2020 року, індексний номер 51882090, прийняте державним реєстратором Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т. В., щодо реєстрації права власності на земельну ділянку площею 0,1000 га, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 322248620:01:018:0045, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2065894232224, за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт».
18.         У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
19.         Задовольняючи позовні вимоги частково, суд першої інстанції виходив із того, що до заяви, поданої державному реєстраторові, додано, зокрема, висновок про вартість об`єкта оцінки - спірної земельної ділянки від 27 грудня 2019 року, тобто зазначений висновок складений більше ніж за 90 днів до переходу права власності об`єкта нерухомості до товариства. Таким чином, суд дійшов висновку, що поданий товариством звіт про оцінку майна був не чинний на час реєстрації заяви, що свідчить про те, що державному реєстратору не було подано в достатньому обсязі документів, які дають право реєстратору вчиняти реєстраційні дії щодо реєстрації права власності.
20.         Також суд вказував, що матеріали справи не містять відомостей та доказів, що на час проведення оскаржуваної реєстрації предмет іпотеки було оглянуто суб`єктом оціночної діяльності, а також те, що спірній земельній ділянці споруджено об`єкт незавершеного будівництва, що свідчить про значне поліпшення предмета іпотеки. 
21.         Крім того, судом зазначено, що наданий товариством висновок про вартість об`єкта оцінки не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.
22.         Постановою Київського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» залишено без задоволення. Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року залишено без змін.
23.         Суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення місцевого суду, виходив із того, що таке ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
24.         Переглядаючи справу в апеляційному порядку, апеляційний суд зазначив, що суд першої інстанції, вирішуючи спір, дійшов правильного висновку, що матеріали справи не містять відомостей та доказів того, що на час проведення оскаржуваної реєстрації предмет іпотеки був оглянутий суб`єктом оціночної діяльності та те, що на спірній земельній ділянці споруджено об`єкт незавершеного будівництва, що свідчить про значене поліпшення предмета іпотеки.
25.         Також апеляційний суд погодився із висновком місцевого суду про те, що наданий товариством висновок про вартість об`єкта оцінки не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
26.         У березні 2023 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «ФК «Гровінг Стейт».
27.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
28.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 серпня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
29.         У касаційній скарзі ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та направити справу на новий розгляд.
30.         Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 14 грудня 2022 року у справі № 758/168/18, 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
31.         Також підставою касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права, а саме: не дослідження зібраних у справі доказів, встановлення обставин, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
32.         Касаційна скарга мотивована тим, що судами не враховано, що товариством було надано реєстратору також звіт № 39/2020 про оцінку земельних поліпшень станом на 17 січня 2020 року та звіт про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 17 березня 2020 року, які були чинними на момент реєстрації права власності.
33.         У вказаних документах зазначено про візуальний огляд земельної ділянки та матеріалів будівництва, тому висновок про те, що предмет іпотеки не було оглянуто, є невірним.
34.         Водночас, на думку заявника, суди попередніх інстанцій в основу оскаржуваних судових рішень помилково поклали судово оціночно-будівельну та оціночно-земельну експертизу незавершеного будівництва.
35.         Крім того, суди не врахували, що відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» спір щодо вартості іпотеки пов`язаний із відшкодуванням різниці між розміром забезпеченого зобов`язання та 90 % вартості предмета іпотеки, який не є предметом доказування у цій справі, оскільки позивачка подала товариству заяву про відшкодування такої різниці, проте не заявляла позов про таке відшкодування.
Відзиву на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
36.         На підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії КВ № 099183, виданого 02 червня 2004 року С. Борщагівською сільською радою Києво-Святошинського району Київської області, ОСОБА_1 є власником спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку.
37.         03 листопада 2006 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 014/2547/82/48494, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом 40 000 доларів США, а позичальник зобов`язалася належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14,00 % річних.
38.         На забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та позивачем 03 листопада 2006 року укладено договір іпотеки, предметом якого є спірна земельна ділянка.
39.         Відповідно до пункту 5 договору іпотеки у разі порушення основного зобов`язання або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику за кредитним договором письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
40.         Відповідно до пункту 5.4 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
41.         Згідно з пунктом 5.5.1 договору іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. В такому випадку цей договір згідно статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.
42.         Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 20  лютого 2015 року в справі № 759/21265/14, що набрало законної сили, задоволено позов ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та стягнено з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», в особі Київської регіональної дирекції ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», заборгованість за кредитним договором № 014/2547/82/48494 від 03 листопада 2006 року в розмірі 17 303,21 доларів США, що за курсом НБУ становить 215 572,84 грн, та судовий збір в розмірі 2 155,73 грн, а всього - 217 728,57 грн.
43.         14 листопада 2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно з яким АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступило за плату АТ «Оксі Банк» належні йому права вимоги за кредитним договором від 03 листопада 2006 року № 014/2547/82/48494, укладеним між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 .
44.         14 листопада 2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» укладено договір про відступлення права вимоги, згідно з яким АТ «Оксі Банк» відступило за плату ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» належні йому права вимоги за кредитним договором від 03 листопада 2006 року № 014/2547/82/48494, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 .
45.         25 листопада 2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 03 листопада 2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 .
46.         25 листопада 2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого, іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 03 листопада 2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 .
47.         27 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» направило на адресу позивача вимогу № 2-11/19-2, в якій повідомляло про укладення договорів відступлення права вимоги від АТ «Райффайзен Банк Аваль» до АТ «Оксі Банк», яке в свою чергу відступило право вимоги ТОВ «ФК «Гровінг Стейт», а також просило повернути суму заборгованості за кредитом у розмірі 24 483,59 доларів США та 2 810 330,01 грн протягом 30-ти днів з моменту отримання цієї вимоги. Крім того, у вимозі товариство повідомляло, що вразі неповернення боргу, останнє прийме рішення про прийняття предмета іпотеки у власність згідно статті 37 Закону України «Про іпотеку». Дана вимога отримана ОСОБА_1 02 грудня 2019 року, що підтверджується експрес-накладною № 59000466124482.
48.         30 березня 2020 року ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» звернулося до державного реєстратора Хоменко Т. М. з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Для державної реєстрації права власності товариство надало: дублікат договору іпотеки від 03 листопада 2006 року, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 ; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 25 листопада 2019 року, укладений між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк»; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 25 листопада 2019 року, укладений між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Гровінг Стейт»; вимогу від 27 грудня 2019 року № 27-11/19-2; підтвердження отримання ОСОБА_1 вимоги про погашення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки; довідку про стан заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 28 березня 2020 року № 28-03/20-1; висновок про вартість об`єкта оцінки - спірної земельної ділянки від 27 грудня 2019 року.
49.         Відповідно до звіту про експертно-грошову оцінку земельної ділянки №  НОМЕР_1 площею 0,100 га (кадастровий номер 3222486201:01:018:0045), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість об`єкта станом на 24 грудня 2019 року складає, без ПДВ: 511 880,64 грн (а. с. 230-246, т. 1).
50.         Відповідно до звіту № 39/2020 від 17 січня 2020 року про оцінку земельних поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці площею 0,1000 га (кадастровий номер 3222486201:01:018:0045), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість будівельних матеріалів на дату оцінки склала 209 000 грн, без ПДВ (а. с. 229, т. 1).
51.         Відповідно до звіту про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 17 березня 2020 року земельної ділянки площею 0,10 га (кадастровий номер 3222486201:01:018:0045), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість об`єкта складає 511 880,64 грн (а. с. 217-228, т. 1).
52.         За результатом розгляду заяви державний реєстратор Хоменко Т. М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 квітня 2020 року індексний номер 51882090 та внесла до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 36176173 про право власності ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» на спірну земельну ділянку.
53.         Також суди встановили, що на спірній земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, побудовано об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок.
54.         Відповідно до звіту про оцінку спірного незакінченого будівництвом житлового будинку від 06 лютого 2020 року № В200206-1, складеного ПП «Приват-інвеста» на замовлення позивача, ринкова вартість зазначеного будинку без врахування вартості земельної ділянки та без ПДВ складає 4 723 288 грн.
55.         Відповідно до звіту про вартість земельної ділянки від 06 лютого 2020 року, складеного ТОВ «Консалтингова фірма «Євротерра» на замовлення позивача, вартість спірної земельної ділянки становила 1 460 479 грн.
56.         Відповідно до висновку експерта ТОВ «Київська незалежна судово-експертна установа» від 09 лютого 2022 року № 3196, за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи ринкова вартість незакінченого будівництвом житлового будинку з надвірними будівлями станом на 30 березня 2020 року становила 4 920 000 грн. Вартість земельної ділянки станом на 30 березня 2020 року становила 1 694 000 грн.
57.         Також суд встановив, що ОСОБА_1 зверталася до суду з позовною заявою до АТ «Райффайзен банк Аваль», АБ «Оксі банк», ТОВ « ФК «Гровінг Стейт» про визнання правочинів недійсними, за результатом якої її позов залишено без розгляду (справа № 369/15939/19).
Позиція Верховного Суду
58.         Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
59.         Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
60.         Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
61.         Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
62.         Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
63.         З матеріалів касаційної скарги вбачається, що товариство оскаржує судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій з підстав того, що судами було не враховано, що товариством надано реєстратору також звіт № 39/2020 про оцінку земельних поліпшень станом на 17 січня 2020 року та звіт про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 17 березня 2020 року, які були чинними на момент реєстрації права власності, тому в іншій частині судові рішення не переглядаються.
64.         Колегія суддів відхиляє вказані доводи касаційної скарги товариства з огляду на таке.
65.         Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
66.         Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
67.         Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваного рішення), серед іншого, визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
68.         За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
69.         Так, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваного рішення), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються, серед іншого, довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
70.         З матеріалів справи вбачається, що ухвалою місцевого суд від 15 вересня 2020 року задоволено заяву представника позивача про забезпечення доказів шляхом витребування реєстраційної справи.
Витребувано у Макарівській районній державній адміністрації Київської області (державний реєстратор Хоменко Т. М.) належним чином завірені копії всіх матеріалів реєстраційної справи, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 518820902 від 03 квітня 2020 17:51:27, про реєстрацію права власності на земельну ділянку реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2065894232224, за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1000га, кадастровий номер 3222486201:01:018:0045, за ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт».
Витребувано у ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» належним чином завірені копії всіх документів, поданих товариством державному реєстратору Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т. М. для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 518820902 від 03 квітня 2020 17:51:27, про реєстрацію права власності на земельну ділянку реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2065894232224, за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1000га, кадастровий номер 3222486201:01:018:0045, за ТОВ «ФК «Гровінг Стейт».
71.         На виконання вимог вказаної ухвали державним реєстратором суду було направлено копії документів реєстраційної справи (т. 2, а. с. 64-106).
72.         Так, з матеріалів реєстраційної справи вбачається, що товариством на підтвердження вартості предмета іпотеки було надано, серед іншого, висновок про вартість об`єкта оцінки від 24 грудня 2019 року (27 грудня 2019 року дата завершення складання звіту), виконаного ТОВ «Консалтингова компанія «Лада», у якому визначено ринкову вартість об`єкта оцінки (земельна ділянка) у розмірі 511 880,64 грн (т. 2, а. с. 78).
73.         Також з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03 квітня 2020 року вбачається, що підставою виникнення права власності, серед іншого, є висновок про вартість об`єкта оцінки від 24 грудня 2019 року, видавник ТОВ «КК «Лада» (т. 2, а. с. 103).
74.         Реєстраційна справа не містить доказів подання товариством державному реєстратору звіту № 39/2020 про оцінку земельних поліпшень станом на 17 січня 2020 року та звіту про експертно-грошову оцінку земельної ділянки станом на 17 березня 2020 року.
75.         Таким чином, враховуючи те, що доданий товариством висновок про вартість предмета іпотеки складений більш ніж за 90 днів до переходу права власності на предмет іпотеки, колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав у державного реєстратора реєстрації права власності предмета іпотеки за товариством.
76.         Отже, колегія суддів відхиляє посилання на те, що суди попередніх інстанцій протиправно не врахували висновки звітів від 17 січня 2020 року та від 17 березня 2020 року. Крім того, досліджуючи дотримання товариством вимог порядку щодо реєстрації права власності на спірний об`єкт, було враховано матеріали, надані товариством державному реєстраторові.
77.         Також слід зазначити наступне.
78.         За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 
79.         Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України). 
80. У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
81.         Відповідно до частини першої статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
82.         За змістом частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
83.         Враховуючи вищевикладене, наявні в матеріалах справи докази та встановлені судами обставини, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що на противагу доказам, поданим відповідачем, серед іншого, судом задоволено клопотання представника позивачки про призначення комплексної судової будівельно-технічної (оціночно-будівельної) та судово земельно-технічної (оціночно-земельної) експертизи (т. 2, а. с. 132-134), на виконання якої надано висновок експерта від 09 лютого 2022 року, у якому вказано, що ринкова вартість незакінченого будівництвом житлового будинку з надвірними будівлями станом на 30 березня 2020 року становить 4 920 000 грн; ринкова вартість земельної ділянки станом на 20 березня 2020 року становить 1 694 000 грн.
84.         Отже, встановлена висновком експерта від 09 лютого 2022 року вартість земельної ділянки станом на дату набуття товариством права власності на предмет іпотеки в рази більша аніж подана товариством державному реєстратору її оцінка від 24 грудня 2019 року.
85.         Крім того, колегія суддів погоджується із висновком апеляційного суду про те, що кредитор (іпотекодержатель) при наявності заборгованості у розмірі 17 303,21 доларів США, встановленої рішенням суду, яке набрало законної сили, отримав поліпшене іпотечне майно на суму 6 614 000 грн (4 920 000 + 1 694 000), натомість боржник позбавлений можливості вимагати компенсації різниці від вартості майна та боргу, оскільки при здійсненні перереєстрації іпотечного майна його вартість була занижена в рази у висновку оцінки.
86.         Таким чином, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
87.         Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
88.             Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
89.             Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.            Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» залишити без задоволення.
2.            Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 травня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 13  лютого 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                             О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        В. В. Шипович