ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

12 серпня 2024 року	  м. Одеса	Справа № 916/3599/23	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І.; Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, проспект Шевченка,29)

Секретар судового засідання (за дорученням головуючого судді): Соловйова Д.В.;
За участю представників сторін:
Від Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" - Найдюк В.Г.;
Від Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол" – не з`явився;

розглянувши апеляційну скаргу    Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат"
на рішення    Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 (повний текст складено 04.03.2024)
по справі №916/3599/23
за позовом    Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол"
до    Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат"
про         визнання правочину недійсним,
за зустрічним позовом    Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат"
до    Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол"
про    визнання припиненим права оренди та зобов`язання вчинити дії,
за позовом     Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол"                 
до    Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат"
про     визнання права володіння та користування нерухомим майном,
(суддя першої інстанції: Д`яченко Т.Г., дата та місце ухвалення рішення: 26.02.2024 року, Господарський суд Одеської області, м.Одеса, проспект Шевченка, 29),          

Товариство з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою (далі – ТОВ "Рент Контрол") до Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” (далі – ТОВ Юридична компанія “Сенат”) про визнання недійсним одностороннього правочину, вчиненого ТОВ Юридична компанія “Сенат”, оформленого Повідомленням №Р3-05/23 від 25.05.2023 про розірвання Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, укладеного ТОВ Юридична компанія “Сенат” та ТОВ “Рент Контрол”, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за №274, у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та порушенням зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати.
В обґрунтування поданого позову про визнання недійсним одностороннього правочину, вчиненого ТОВ Юридична компанія “Сенат”,  первісним позивачем було зазначено суду, що 24.01.2020 між ТОВ Юридична компанія “Сенат” (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” (орендар) укладено Договір оренди частини нежитлової будівлі.
За посиланням первісного позивача, Товариство з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, посилаючись на форс-мажор за змістом Повідомлення №РЗ-05/23 від 25.05.2023, не доводить причинно-наслідкового зв`язку між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання за Договором оренди, наведені відповідачем аргументи та доводи щодо одностороннього розірвання Договору оренди є безпідставними та не підтвердженими жодним доказом; а наявність форс-мажорних обставин не є безумовною підставою для припинення зобов`язань чи звільнення від їх виконання.
Первісним позивачем також було зазначено, що станом на час надіслання Повідомлення №РЗ-05/23 від 25.05.2023, об`єкт оренди вже перебував у правомірному володіння орендаря, тобто фактичний обов`язок щодо передачі у користування нерухомого майна первісним відповідачем виконано, відомості, що об`єктивно перешкоджають подальшій експлуатації нерухомого майна орендарем, орендодавцем не підтверджено, об`єкт оренди є цілісним та неушкодженим, прийнятим для його використання за цільовим призначенням з боку орендаря.
Також ТОВ “Рент Контрол” вважає, що звернення із Повідомленням №РЗ-05/23 від 25.05.2023 є зловживанням відповідачем правом, оскільки односторонній правочин вчинено останнім через два дні після набрання законної сили рішенням Господарського суду Одеської області від 09.02.2023 у справі №916/2518/22, за наслідками розгляду якої суд дійшов висновків про те, що одностороння відмова Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” від Договору оренди суперечить приписам законодавства та підлягає визнанню недійсною.
29.09.2023 ТОВ Юридична компанія “Сенат” звернулося із зустрічною позовною заявою до ТОВ “Рент Контрол” про визнання припиненим з 09.06.2023 права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м.Одеса, вул. Ніжинська, 79, за Договором оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за №274, укладеним між ТОВ Юридична компанія “Сенат”, як орендодавцем, та ТОВ “Рент Контрол”, як орендарем, та про зобов`язання ТОВ “Рент Контрол” звільнити частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, та повернути її ТОВ Юридична компанія “Сенат”.
В обґрунтування поданого зустрічного позову про визнання припиненим з 09.06.2023 права оренди ТОВ “Рент Контрол” на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель” та зобов`язання ТОВ “Рент Контрол” звільнити орендоване приміщення нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель” і повернути його ТОВ Юридична компанія “Сенат”, останнім було зазначено суду, що в період з 24.01.2020 по 23.01.2023 на виконання умов укладеного між сторонами договору та узгодженого графіку платежів, ТОВ “Рент Контрол” зобов`язано було перераховувати на користь ТОВ Юридична компанія “Сенат” орендні платежі у загальному розмірі 5905224,00 грн. Проте, станом на 23.01.2023 Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” сплачено орендні платежі лише у сумі 1550073,92 грн.
За посиланням зустрічного позивача, сплачена орендарем сума грошових коштів за три роки не покриває навіть вартості річної орендної плати за користування об`єктом нерухомого майна та еквівалентна орендній платі за 9 місяців та 14 днів.
З урахуванням викладеного, ТОВ ЮК “Сенат” зазначається, що станом на 24.01.2023 ТОВ “Рент Контрол” не виконало свої зобов`язання, як орендар, у частині сплати орендних платежів відповідно до Договору оренди, у зв`язку із чим у останнього виникла заборгованість по сплаті орендних платежів за 2 роки 2 місяці 16 днів, що становить 4355150,08 грн.
Відтак, на переконання відповідача за первісним позовом, з 09.06.2023 у ТОВ “Рент Контрол” відсутнє право оренди на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, у зв`язку з чим Товариство з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” повинно звільнити вказаний об`єкт та повернути його ТОВ Юридична компанія “Сенат”.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.10.2023 прийнято зустрічну позовну заяву ТОВ Юридична компанія “Сенат” вх. ГСОО №4800/23 від 29.09.2023 до спільного розгляду та об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 916/3599/23.
29.09.2023 до Господарського суду Одеської області від ТОВ    ЮК “Сенат” надійшла заява про об`єднання справ одне провадження, в якій заявник просить суд об`єднати господарські справи №916/3599/23 та №916/3610/23 в одне провадження.
Місцевим господарським судом встановлено, що в провадженні Господарського суду Одеської області перебуває справа    №916/3610/23    за позовом ТОВ “Рент Контрол”    до Товариства ТОВ ЮК     “Сенат” про визнання за ТОВ “Рент Контрол” права володіння та користування нерухомим майном на підставі Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який укладений між сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстрований в реєстрі за №274.
В обґрунтування поданого позову про визнання за ТОВ “Рент Контрол” права володіння та користування частиною нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”,  ТОВ “Рент Контрол” зазначено, що 24.01.2020 між сторонами укладено Договір оренди частини нежитлової будівлі, а також  підписано Акт приймання-передачі до Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, а повідомлення про розірвання вказаного договору є незаконним, у зв`язку з чим у суду наявні підстави для визнання за позивачем права користування майном.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.10.2023 заяву ТОВ ЮК “Сенат” задоволено; об`єднано в одне провадження справу №916/3610/23 зі справою №916/3599/23, провадження по якій відкрито раніше; присвоєно об`єднаній справі №916/3599/23.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі 916/3599/23 первісну позовну заяву ТОВ “Рент Контрол” до ТОВ Юридична компанія “Сенат” про визнання правочину недійсним задоволено; визнано недійсним односторонній правочин, вчинений Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, оформлений Повідомленням про розірвання Договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та порушенням зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати №P3-05/23 від 25.05.2023, про розірвання Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за № 274; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” (Ідентифікаційний код юридичної особи 33016720, місцезнаходження: Україна, 65082, Одеська обл., місто Одеса, Сабанєєв міст, будинок 3) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” (Ідентифікаційний код юридичної особи 39886975, місцезнаходження: Україна, 02152, місто Київ, проспект Тичини, будинок 20) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн 00 коп.; у задоволенні зустрічної позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” до Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” про визнання припиненим права оренди та зобов`язання вчинити дії – відмовлено; витрати по сплаті судового збору у розмірі 5368,00 грн покладено на зустрічного позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”; позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” до Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” про визнання права володіння та користування нерухомим майном – задоволено; визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” право володіння та користування частиною нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель” площею 1549,7 кв.м, яка розташована за адресою: місто Одеса, вул. Ніжинська, 79, згідно умов Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №274, з урахуванням змін та доповнень до нього; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” (Ідентифікаційний код юридичної особи 33016720, місцезнаходження: Україна, 65082, Одеська обл., місто Одеса, Сабанєєв міст, будинок 3) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” (Ідентифікаційний код юридичної особи 39886975, місцезнаходження: Україна, 02152, місто Київ, проспект Тичини, будинок 20) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн 00 коп.
В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції вказав, що при встановленні факту погодження між сторонами порядку відтермінування сплати орендної плати, враховано, що приписами ч. 1 ст. 207 Цивільного кодексу України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Надаючи оцінку як письмовому доказу - листу вих. №11/01/2021 від 11.01.2021, судом враховано умови п. 12.4. Договору оренди, яким, зокрема передбачено, що зміни до Договору можуть укладатися шляхом підписання додаткових угод, та встановлено, що сторонами було погоджено відтермінування сплати орендних платежів, з урахуванням п.12.4. Договору листом від 11.01.2021 року.
Суд вказав, що за час розгляду справи, відповідачем не було спростовано суду жодним доказом не підписання такого листа, як і не було доведено та підтверджено суду доводи щодо підписання такого листа у час, відмінний від дати складання листа Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” вих. №11/01/2021 від 11.01.2021.
Місцевим господарським судом критично оцінено доводи відповідача щодо існування за орендарем заборгованості станом на 24.05.2023 зі сплати орендної плати за користування об`єктом оренди за період    з 24.01.2022 по 23.01.2023,    оскільки своїм же листом, у вигляді правочину, сам орендодавець погодив орендарю відтермінування сплати орендної плати на весь час дії карантину, в тому числі за період, що визначений у Повідомленні №P3-05/23 від 25.05.2023.
Також місцевий господарський суд, оцінюючи доводи сторін, приймаючи до уваги встановлені обставини у рішенні суду по справі №916/2518/22, а саме фактів: щодо скерування Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” Повідомлення №1-П/07-22 щодо неможливості виконання умов договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин,    розірвання договору оренди, та з вимогою повернення об`єкту оренди,    тобто вчинення одностороннього правочину щодо розірвання договору,    реєстрації 15.07.2022 припинення іншого речового права на підставі повідомлення про розірвання договору оренди, з урахування п. 12 Договору оренди, яким було узгоджено сторонами, що у випадку розірвання даного договору з вини (ініціативи) орендодавця, орендодавець зобов`язаний сплатити на користь орендаря штрафну санкцію у розмірі 10000000,00 грн, суд погодився з позицією Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, що такі дії Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, як орендодавця за укладеним Договором оренди, свідчать про незаконне розірвання договору, тобто розірвання договору з вини та за ініціативою орендодавця.
Суд вказав, що виходячи з того, що на момент здійснення Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” зарахування зустрічних майнових вимог, такі вимоги сторін є зустрічними, однорідними та такими, строк виконання яких настав, а також виходячи з того, що їх зарахування не заборонено вимогами ст.602 Цивільного кодексу України, дійшов висновку про чинність одностороннього правочину про припинення взаємних зобов`язань зарахуванням зустрічних однорідних вимог від 16.08.2023, вчиненого ТОВ “Рент Контрол”.
Щодо зустрічних позовних вимог, то суд першої інстанції, приймаючи до уваги, що Договір оренди є діючим, а односторонній правочин Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” визнано судом недійсним, зазначив, що відсутні підстави для визнання припиненим з 09.06.2023 права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель” та, відповідно зобов`язання зі звільнення об`єкту оренди, у зв`язку з чим у задоволенні зустрічного позову було відмовлено в повному обсязі.
25.03.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга ТОВ Юридична компанія "Сенат" на рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі №916/3599/23.
В апеляційній скарзі відповідач за первісним позовом просить рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі № 916/3599/24 – скасувати; ухвалити нове рішення, яким: 
- у задоволенні первісної позовної заяви ТОВ “Рент Контрол” про визнання недійсним одностороннього правочину, вчиненого Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат", оформленим Повідомленням про розірвання Договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та порушенням зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати №P3-05/23 від 25.05.2023, про розірвання Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол", що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №274 відмовити; 
- зустрічну позовну заяву ТОВ Юридична компанія “Сенат” задовольнити: визнати припиненим з 09.06.2023 право оренди ТОВ “Рент Контрол”  (код ЄДРПОУ 39886975) на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, за Договором оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за № 274, укладеним між ТОВ Юридична компанія “Сенат” та ТОВ “Рент Контрол”; зобов`язати ТОВ “Рент Контрол” звільнити частину нежитлової будівлі торговоофісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м., яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79 та повернути її ТОВ Юридична компанія “Сенат” в задовільному технічному стані;
- у задоволенні позовної заяви ТОВ "Рент Контрол" про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол" права володіння та користування частиною нежитлової будівлі торгово-офісного центру "Марсель" площею 1549,7 кв.м, яка розташована за адресою: місто Одеса, вул. Ніжинська, 79, згідно умов Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №274, з урахуванням змін та доповнень до нього – відмовити.
ТОВ Юридична компанія “Сенат” з рішенням Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі № 916/3599/23 не згодне, вважає його прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права та таким, що підлягає скасуванню з підстав пп 1-3 ч.1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України.
Апелянт вказує, що загальна заборгованість ТОВ “Рент Контрол” перед ТОВ Юридична компанія “Сенат” виникла за користування об`єктом оренди за період з 24.01.2020 по 23.01.2023, однак при направленні Повідомлення № Р3-05/23 від 25.05.2023 зазначалася заборгованість за останній період, а саме з 24.01.2022 по 23.01.2023, відтак ТОВ “Рент Контрол” не вносило орендну плату протягом більше ніж три місяці підряд, у зв`язку з чим відповідач скористався правом на одностороннє розірвання договору оренди, передбаченим ст. 782 Цивільного кодексу України.
Заявник апеляційної скарги вказує, що з наявних матеріалів справи вбачається відсутність внесення позивачем орендної плати протягом трьох місяців підряд, що у відповідності до ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України є підставою для односторонньої відмови відповідача від Договору оренди №274 від 24.01.2020. Своє право на односторонню відмову від договору ТОВ Юридична компанія “Сенат” реалізувало шляхом направлення ТОВ “Рент Контрол” Повідомлення № РЗ-05/23 від 25.05.2023.
Крім того, на переконання апелянта, враховуючи той факт, що Повідомлення № РЗ-05/23 від 25.05.2023 ТОВ “Рент Контрол” отримало 09.06.2023, тому у відповідності до ч. 2 ст. 782 Цивільного кодексу України Договір оренди № 274 від 24.01.2020 є припиненим з 09.06.2023 (з моменту одержання відповідачем за зустрічним позовом вказаного повідомлення). Отже, з 09.06.2023 у ТОВ “Рент Контрол” відсутнє право оренди на частину нежитлової будівлі за Договором оренди № 274 від 24.01.2020, а тому ТОВ “Рент Контрол” повинно звільнити вказаний об`єкт та повернути його ТОВ Юридична компанія “Сенат”.
Відповідач за первісним позовом звертає увагу, що єдиним документом, яким можна доповнити, внести зміни до Договору № 274 від 24.01.2020 є підписана Сторонами Додаткова угода, а листи №01/21Л від 05.01.2021 та №11/01/2021 від 11.01.2021, якими начебто сторони обмінювалися та згідно яких (як вважає ТОВ “Рент Контрол”) було внесено зміни до Договору № 274 від 24.01.2020 щодо відтермінування сплати орендної плати, не є, у відповідності до умов вказаного договору, належним способом зміни, доповнення Договору оренди № 274 від 24.01.2020.
Крім того, апелянт вказав, що безпідставним є посилання ТОВ “Рент Контрол”  на рішення Господарського суду Одеської області від 09.02.2023 у справі №916/2518/22, оскільки зазначене рішення жодним чином не підтверджує факт відсутності заборгованості у ТОВ “Рент Контрол” перед ТОВ Юридична компанія “Сенат” по сплаті орендної плати за період з 24.01.2022 по 23.01.2023.
Заявник апеляційної скарги зазначає, що між ТОВ “Рент Контрол” та ТОВ ЮК “Сенат” не укладалася додаткова угода до Договору оренди №274 від 24.01.2020, якою б було відтерміновано на весь період дії карантину строки  внесення ТОВ “Рент Контрол” чергових платежів за орендною платою. 
Апелянт вважає, що сам по собі лист ТОВ Юридична компанія “Сенат” №11/01/2021 від 11.01.2021, підписаний представником за довіреністю, не надавав ТОВ “Рент Контрол” права на відтермінування на весь період дії карантину строків по внесенню чергових платежів по орендній платі. У зв`язку із зазначеним ТОВ “Рент Контрол” зобов`язано було сплачувати орендну плату за Договором оренди №274 від 24.01.2020.
Відповідач зазначає, що вчинення з боку ТОВ “Рент Контрол” одностороннього правочину про зарахування зустрічних позовних вимог відбулось після отримання останнім Повідомлення № РЗ-05/23 від 25.05.2023, що підтверджується матеріалами справи, тобто після розірвання Договору оренди №274 від 24.01.2020. Фактично, вчинення односторонього правочину про зарахування зустрічних однорідних вимог свідчить про підтвердження (погодження) з боку ТОВ “Рент Контрол” наявної заборгованості перед ТОВ Юридична компанія “Сенат” за Договором оренди №274 від 24.01.2020. При цьому, у ТОВ Юридична компанія “Сенат” відсутня будь яка заборгованість і зобов`язання зі сплати грошових коштів перед ТОВ “Рент Контрол”, в тому числі на підставі пункту 12.2 Договору оренди №274 від 24.01.2020.
Апелянт вказує, що Господарським судом Одеської області від 09.02.2023 у справі №916/2518/22 серед іншого визнано недійсним правочин щодо односторонньої відмови від Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2021 відповідно до Повідомлення № 1-П/07-22 від 13.07.2022, а тому такий правочин не створює юридичних наслідків з моменту його вчинення - 13.07.2022. В той же час, посилання на протиправність правочину (який був предметом розгляду справи №916/2518/22) щодо односторонньої відмови від Договору оренди (який визнано недійсним) жодним чином не свідчить про факт розірвання вказаного договору (оскільки такий не створив юридичних наслідків з моменту вчинення) та, відповідно, наявність підстав для застосування штрафної санкції за розірвання договору. Таким чином, у ТОВ “Рент Контрол” були відсутні правові підстави для застосування до ТОВ Юридична компанія “Сенат” штрафних санкцій, передбачених пунктом 12.2 Договору оренди №274 від 24.01.2020, а тим більше зараховувати зустрічні однорідні вимоги, які були відсутніми.
На переконання відповідача, в даному випадку наявні всі правові підстави вважати, що суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ТОВ “Рент Контрол” про визнання недійсним правочину щодо односторонньої відмови від Договору оренди, про визнання права володіння та користування нерухомим майном, та відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ Юридична компанія “Сенат” про визнання припиненим право оренди та зобов`язання вчинити певні дії, неправильно застосував норми матеріального права, а саме: ч.1. ст. 216, ч.1. ст. 530, ч. 1 ст. 612, ч. ч. 1, 2 ст. 782 Цивільного кодексу України, а також порушив норми процесуального права, а саме: ч.5. ст. 236 Господарського процесуального кодексу України (не дослідив (з`ясував) повно та всебічно матеріали (обставини) справи), що призвело до ухвалення незаконного рішення, що у свою чергу є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення про задоволення зустрічних позовних вимог ТОВ Юридична компанія “Сенат” про визнання припиненим право оренди та зобов`язання вчинити певні дії, та про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ “Рент Контрол” про визнання недійсним правочину щодо односторонньої відмови від договору оренди, про визнання права володіння та користування нерухомим майном.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" на рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі №916/3599/23; витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/3599/23.
02.04.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3599/23.
08.04.2024 до Південно-західного апеляційного господарського суду від позивача за первісним позовом надійшов відзив на апеляційну скаргу. 
Позивач вважає, що рішення суду першої інстанції є законним та справедливим, а подана апеляційна скарга – необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
На переконання позивача, на підставі приписів ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судом встановлено, що сам орендодавець погодив орендарю відтермінування сплати орендної плати на весь час дії карантину, в тому числі за період, що визначений у Повідомленні № P3-05/23 від 25.05.2023. Станом на 25.05.2023 у ТОВ “Рент Контрол” не існувало та не могло існувати заборгованості перед ТОВ ЮК “Сенат”, а відповідач вводить суд в оману щодо порядку вчинення орендних платежів.
Позивач вказує, що в ході розгляду справи судом всебічно, повно та об`єктивно встановлено обставини щодо сплати орендної плати, на які посилався відповідач у відповідному Повідомленні № P3-05/23 від 25.05.2023, як на одну з підстав розірвання Договору оренди.
Позивач зазначає, що ним не порушено прийнятих за Договором оренди фінансових зобов`язань, оскільки сторонами узгоджено, що на весь період дії карантину, установленого на усій території України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби, ТОВ “Рент Контрол” мало право не сплачувати орендні платежі. Крім того, з урахуванням встановлених обставин та наявності листа ТОВ Юридична компанія “Сенат” вих. № 11/01/2021 від 11.01.2021, судом встановлено обставину погодження між сторонами порядку відтермінування (відстрочення) сплати орендарем орендних платежів на весь час дії карантину.
Відтак, станом на 25.05.2023, у ТОВ “Рент Контрол”  не існувало та не могло існувати заборгованості перед ТОВ Юридична компанія “Сенат” з орендної плати за Договором оренди, оскільки строк оплати відповідних платежів ще не настав.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.04.2024 розгляд апеляційної скарги ТОВ Юридична компанія “Сенат” на рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі №916/3599/23 призначено на 03.06.2024 року о 14-00 год. у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду.
В судовому засіданні представники сторін підтримали доводи та вимоги, викладені ними письмово.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2024 у судовому засіданні оголошено перерву по справі №916/3599/23 до 29.07.2024 року об 11-00 год.
29.07.2024 оголошено перерву в судовому засіданні по справі №916/3599/23, розгляд справи призначено на 12.08.2024 року о 14-00 год.
12.08.2024 від ТОВ “Рент Контрол” надійшло клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги через тимчасову непрацездатність внаслідок захворювання його представника.
Судом врахований принцип ефективності судового процесу, який діє у господарському судочинстві і направлений на недопущення затягування процесу, а також враховано положення ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яким передбачено, що справа має бути розглянута судом у розумний строк.
Участь представників учасників справи у засіданні суду апеляційної інстанції не є обов`язковою згідно із законом, не визнавалася вона такою й судом. При цьому, позиція позивача за первісним позовом достатньо повно викладена у відзиві на апеляційну скаргу. Більше того, представник ТОВ "Рент Контрол"  неодноразово надавав пояснення в суді апеляційної інстанції по суті справи, що також враховано судовою колегією.
Окрім того, суд приймає до уваги те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Рент Контрол" не було позбавлене права взяти участь у судовому засіданні через керівника, або залучення до участі у справі іншого представника.
У рішеннях Європейського суду з прав людини у справах "Ryabykh v.Russia" від 24.07.2003 р., "Svitlana Naumenko v. Ukraine" від 09.11.2014 р. зазначено, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване частиною 1 статті 6 Конвенції, повинно тлумачитись у світлі Преамбули Конвенції, яка проголошує верховенство права спільною спадщиною Високих Договірних Сторін. "Розумність" строку визначається окремо для кожної справи. Для цього враховують її складність та обсяг, поведінку учасників судового процесу, час, необхідний для проведення відповідної експертизи (наприклад, рішення Суду у справі "G. B. проти Франції"), тощо. Отже, поняття "розумний строк" є оціночним, суб`єктивним фактором, що унеможливлює визначення конкретних строків судового розгляду справи, тому потребує нормативного встановлення.
Роль національних суддів полягає у швидкому та ефективному розгляді справ ( &51 рішення Європейського суду з прав людини від 30.11.2006 у справі "Красношапка проти України").
Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне відмовити в клопотанні ТОВ “Рент Контрол” про відкладення розгляду справи.
В судовому засіданні 12.08.2024 представник ТОВ Юридична компанія “Сенат” підтримав доводи та вимоги своєї скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати, а вимоги апеляційної скарги задовольнити.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзив на неї, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 24.01.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” (орендар) укладено Договір оренди частини нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за №274 (Договір). 
Об`єкт оренди належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нежитлову будівлю торгово-офісного центру “Марсель”, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради від 18.10.2010 року (пункт 1.2. Договору).
У п. 1.4. Договору сторони узгодили, що об`єкт оренди може використовуватися орендарем для здійснення господарської діяльності орендаря, в тому числі, але не виключно, з метою передачі приміщень об`єкту оренди в суборенду.
Згідно із п. 1.5. Договору орендодавець засвідчує та гарантує, що об`єкт оренди на дату укладення цього договору нікому іншому не проданий, не подарований, не відчужений іншим способом, у спорі і під податковою заставою не перебуває, судового спору щодо нього немає, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не внесено, прав у третіх осіб на об`єкт оренди немає.
Сторони підтверджують, що вони мають право, компетенцію і повноваження на укладення, підписання і виконання даного договору (п. 1.6. Договору).
Відповідно до п. 4.3. Договору орендодавець зобов`язується: передати у користування об`єкт оренди на умовах і в строк, передбачений цим договором (підпункт 4.3.1.); належним чином виконувати умови цього договору (підпункт 4.3.2.); у разі припинення дії або дострокового розірвання цього договору – прийняти від орендаря об`єкт оренди (підпункт 4.3.3.); протягом всього терміну дії даного договору забезпечувати дійсність гарантій, вказаних у пунктах 1.5., 1.6. цього Договору.
Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє протягом 10 (десяти) років і закінчується о 23:59 год. останнього дня строку оренди. Строк оренди починається з моменту передачі об`єкту оренди, що засвідчується підписанням сторонами акту приймання-передачі об`єкта оренди (п. 2.1. Договору).
Згідно з пунктом 3.1. Договору орендодавець передає орендарю у користування об`єкт оренди, що оформляється актом приймання-передачі об`єкта оренди, який складається в двох примірниках і підписується сторонами (їх повноважними представниками), і підтверджує факт передачі об`єкта оренди.
У п.п. 5.1. та 6.1. Договору сторони дійшли згоди визначити розмір та порядок оплати орендної плати Додатковою угодою №1, що є невід`ємною частиною цього Договору.
У розділі 7 Договору сторони врегулювали правовідносини між ними у зв`язку із дією форс-мажорних обставин.
Так, відповідно до п. 7.1. Договору сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, передбачених цим договором, у випадку якщо це стало наслідком форс-мажорних обставин.
У п. 7.2. Договору визначено, що під форс-мажорними обставинами в цьому договорі сторони розуміють будь-які обставини, які виникли поза волею або всупереч бажанням сторін, і які не можна передбачити чи уникнути, включаючи прийняті рішення органами державної влади, місцевого самоврядування, військові дії, цивільні хвилювання, природні катаклізми, епідемії і т.п. У випадку, якщо обставини форс-мажору тривають довше ніж 1 (один) місяць, кожна із сторін має право розірвати цей договір в односторонньому порядку, шляхом направлення іншій стороні письмового повідомлення (п. 7.3 Договору).
Пунктом 7.4. Договору передбачено, що сторона, яка не має можливості належним чином виконувати свої обов`язки по цьому договору, зобов`язана в триденний термін повідомити іншу сторону про існуючі перешкоди для цього (п. 7.4. Договору).
Наявність існуючих форс-мажорних обставин повинно бути підтверджено компетентними органами (п. 7.5. Договору).
Умови зміни та припинення договору врегульовано у розділі 12 Договору.
Даний договір не може бути розірваний (припинений) в односторонньому порядку (пункт 12.1 Договору).
Сторони погодили, що в подальшому всі доповнення, зміни до даного договору, в тому числі акти приймання-передачі, можуть/будуть укладатися шляхом підписання уповноваженими представниками сторін додаткових угод, актів тощо без їх обов`язкового нотаріального посвідчення та матимуть юридичну силу документа, що породжує права та обов`язки для кожної із сторін даного договору (п. 12.4. Договору).
Цей договір може бути змінено чи доповнено в будь-який час шляхом підписання додаткової угоди, оформленої та підписаної належним чином обома сторонами (п. 13.2. Договору).
24.01.2020 між сторонами було підписано Акт приймання-передачі до Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування частину приміщень нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, площею 2733,9 кв.м, визначених у Додатку №1, який є невід`ємною частиною Акту.
24.01.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №1 до Договору оренди частини нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за №274, за яким було визначено, що сторони домовились, що орендна плата за користування об`єктом оренди нараховується виходячи із розрахунку вартості 1 кв.м орендованої площі у розмірі 60,00 грн з ПДВ.
Також п. 2 зазначеного Додаткового договору від 24.01.2020 №1 сторони домовились, що платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2020 по 23.01.2021 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2021, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2021 по 23.01.2022 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2022, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2022 по 23.01.2023 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2023р., платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2023 по 23.01.2024 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2024, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2024 по 23.01.2025 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2025, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2025 по 23.01.2026 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2026, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2026р. по 23.01.2027 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2027, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2027 по 23.01.2028 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2028, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2028 по 23.01.2029 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2029, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2029 по 23.01.2030 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2030.
25.01.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №2 до Договору оренди частини нежитлової будівлі, за яким було визначено, що сторони домовились, що орендна плата за користування об`єктом оренди нараховується виходячи із розрахунку вартості 1 кв.м орендованої площі у розмірі 133,00 грн з ПДВ. та узгодили порядок оплати орендної плати.
Також п. 3 зазначеного Додаткового договору №2 від 24.01.2020  сторони домовились, що платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2020 по 23.01.2021 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2021, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2021 по 23.01.2022 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2022, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2022 по 23.01.2023 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2023., платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2023 по 23.01.2024 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2024, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2024 по 23.01.2025 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2025, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2025 по 23.01.2026 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2026, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2026р. по 23.01.2027 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2027, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2027 по 23.01.2028 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2028, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2028 по 23.01.2029 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2029, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2029 по 23.01.2030 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2030.
Укладаючи 26.01.2020 Додатковий договір №3 до Договору оренди частини нежитлової будівлі, сторонами були внесені зміни в п. 7.3. Договору та визначено, що у випадку, якщо обставини форс-мажору тривають довше ніж 9 місяців, кожна із сторін має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку, шляхом направлення іншій стороні письмового повідомлення.
01.02.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №4 до Договору оренди та визначено, що розмір орендної плати за період з 01.02.2020 по 31.03.2020 складає 240000,00 грн.
01.04.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №5 до Договору та визначено, що в період з 01.04.2020 по 31.07.2020 орендна плата не нараховується.
01.08.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №6 до Договору оренди та визначено, що розмір орендної плати за період з 08.02.2020 по 31.12.2020 складає 250000,00 грн.
Надалі, 06.10.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №7 до Договору, яким визначено, що площа об`єкта оренди становить – 2335,8 кв.м та 06.10.2020 між сторонами було підписано Акт приймання-передачі (повернення) до Додаткового договору №7 до Договору, за яким орендар прийняв нежитлове приміщення загальною площею 398,1 кв.м.
24.11.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №8 до Договору оренди, яким визначено, що площа об`єкта оренди становить – 1948 кв.м та 24.11.2020 між сторонами було підписано Акт приймання-передачі (повернення) до Додаткового договору №8 до Договору, за яким орендар прийняв нежитлове приміщення загальною площею 387,8 кв.м.
01.01.2021 між сторонами було укладено Додатковий договір №9 до Договору та визначено, що розмір орендної плати за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 складає 1184986,52 грн за весь об`єкт оренди.
07.06.2021 між сторонами було укладено Додатковий договір №10 до Договору оренди, яким визначено, що площа об`єкта оренди становить – 1549,7 кв.м та 07.06.2021 між сторонами було підписано Акт приймання-передачі (повернення) до Додаткового договору №10 до Договору, за яким орендар прийняв нежитлове приміщення загальною площею 398,3 кв.м.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №342886332 від 15.08.2023 вбачається, що 24.01.2020 здійснено державну реєстрацію права користування (найму (оренди) на підставі вищезазначеного Договору оренди.
В матеріалах справи наявний лист Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”    від 05.01.2021 вих. № 01/21Л, відповідно до якого орендар просив орендодавця на весь період дії карантину відтермінувати строки по внесенню чергових платежів по орендній платі, передбачених Додатковою угодою №1 до Договору оренди, та не застосовувати за вказаний період штрафні санкції, передбачені Розділом 11, зокрема, але не виключно, у разі прострочення внесення платежів не нараховувати Товариству з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” пеню, у розмірі та порядку передбаченими п. 11.2.1. даного Договору.
Згідно листа відповідача, 11.01.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” листом вих. №11/01/2021    було погоджено орендарю, на весь період дії карантину відтермінувати строки по внесенню Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” чергових платежів по орендній платі, передбачених Додатковою угодою №1 до Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020.
Відповідно до рішення від 13.07.2022 по справі №916/2518/22, встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” складено на ім`я Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” Повідомлення №1-П/07-22 щодо неможливості виконання умов договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин, розірвання договору оренди, та з вимогою повернення об`єкту оренди, в якому, посилаючись на пункти 7.2., 7.3., 7.4. Договору та лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1, зазначалось, що днем настання форс-мажорних обставин слід вважати 24.02.2022, і з цієї дати починається обчислення строку форс-мажорних обставин на території України, в тому числі в місті Одесі, де зареєстрований орендодавець (ТОВ ЮК “Сенат”) та знаходиться об`єкт оренди (БЦ “Марсель”), та було повідомлено про відсутність можливості виконувати зобов`язання згідно договору оренди від 24.01.2020, у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин, з моменту їх настання, про розірвання договору, а також з вимогою повернути об`єкт оренди.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.02.2023 по справі №916/2518/22, яке постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2023 залишено без змін, визнано недійсним правочин щодо односторонньої відмови від Договору оренди частини нежитлової будівлі, відповідно до Повідомлення № 1-П/07-22 від 13.07.2022; визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію від 15.07.2022 №64196662, скасовано державну реєстрацію припинення за Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на нежитлову будівлю торгово-офісного центру “Марсель” та поновлено за Товариством з обмеженою відповідальністю “РЕНТ КОНТРОЛ” (ЄДРПОУ 39886975) речове право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на нежитлову будівлю торгово-офісного центру “Марсель”, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, буд. 79.
В подальшому, 25.05.2023 засобами поштового зв`язку АТ “Укрпошта” ТОВ Юридична компанія “Сенат” повторно спрямовано на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” Повідомлення №РЗ-05/23 від 25.05.2023 про розірвання Договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та порушенням зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати; Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” про одностороннє розірвання Договору оренди на підставі п. 7.3. Договору у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та на підставі ст. 782 Цивільного кодексу України, у зв`язку із порушенням останнім зобов`язання щодо сплати орендної плати за користуванням об`єктом оренди за період з 24.01.2022 по 23.01.2023.
В свою чергу, ТОВ “Рент Контрол” зазначав, що     фінансові зобов`язання за вищенаведений період виконано орендарем у повному обсязі попри те, що останній був наділений правом відтермінування орендних платежів, що вбачається з офіційно-ділового листування сторін, зокрема, листа Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” №11/01/2021 від 11.01.2021, зі змісту якого вбачається, що Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” прийнято рішення на весь період дії карантину відтермінувати строки внесення Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” чергових платежів з орендної плати, передбачених Додатковою угодою №1 до Договору оренди. Таким чином, орендар був наділений правом відтермінування плати за Договором оренди до 30.06.2023, що вочевидь свідчить про безпідставність доводів та аргументів первісного відповідача щодо заборгованості, яка нібито утворилася.
Оцінюючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального права, в контексті встановлених обставин, судова колегія дійшла наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи та зазначалося раніше, предметом розгляду у даній справі є вимоги ТОВ “Рент Контрол” про визнання недійсним одностороннього правочину, вчиненого ТОВ Юридична компанія “Сенат”, оформленого Повідомленням №P3-05/23 від 25.05.2023 про розірвання Договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та порушенням зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати, а також вимоги ТОВ Юридична компанія “Сенат” про визнання припиненим з 09.06.2023 права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, за Договором оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №274, укладеним між ТОВ Юридична компанія “Сенат”, як орендодавцем, та ТОВ “Рент Контрол”, як орендарем. та про зобов`язання ТОВ “Рент Контрол” звільнити частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, та повернути її ТОВ Юридична компанія “Сенат”.
Переглядаючи рішення суду першої інстанції в частині  первісних позовних вимог, направлених на    визнання недійсним одностороннього правочину, вчиненого Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, оформленого Повідомленням №P3-05/23 від 25.05.2023 про розірвання Договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин та порушенням зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, судова колегія зазначає наступне.
    Згідно з п. 1 ч. 2 ст 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Приписами ч 1, 5 ст. 12 Цивільного кодексу України встановлено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом.
Частиною 1 ст. 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема: визнання правочину недійсним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Стаття 202 Цивільного кодексу України встановлює, зокрема, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.
Відповідно до вимог ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Частинами 1, 2 ст. 207 Цивільного кодексу України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами, тощо. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
Відповідно до чч. 2-4 ст. 214 Цивільного кодексу України особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані. Відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин. Правові наслідки відмови від правочину встановлюються законом або домовленістю сторін.
У відповідності до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів. Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Зобов`язання, в свою чергу, згідно вимог ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Відповідно до ч.1 ст. 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.
Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними    умовами договору    є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Частиною 1 ст. 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Приписами ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України унормовано, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з ч. 3 ст. 651 Цивільного кодексу України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Стаття 654 Цивільного кодексу України визначає, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Так, між сторонами виникли орендні правовідносини.
Правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 "Найм (оренда)" розділу ІІІ "Окремі види зобов`язань" книги п`ятої "Зобов`язальне право" Цивільного кодексу України та статей 283- 291 Господарського кодексу України.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Аналогічні положення містяться у ч.1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно зі ст. 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. 
У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Стаття 785 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Як вбачається зі змісту листа відповідача за первісним позовом №P3-05/23 від 25.05.2023 про розірвання Договору оренди, ТОВ Юридична компанія “Сенат” зазначила дві підстави припинення орендних відносин, а саме: настання форс-мажорних обставин, а також порушення зобов`язань щодо вчасної сплати орендної плати.
          Щодо наявності форс-мажорних обставин, судова колегія зазначає наступне.
Так, умовами п. 7.3. Договору, з урахуванням Додаткового договору №3 від 26.01.2020, сторонами було передбачено право на одностороннє розірвання договору у зв`язку із дією форс-мажорних обставин.
Згідно із частиною першою статті 14-1 Закону України “Про Торгово-промислові палати в Україні”, Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання.
В будь-якому разі сторона зобов`язання, яка його не виконує, повинна довести, що в кожному окремому випадку саме ці конкретні обставини мали непереборний характер саме для цієї конкретної особи. І кожен такий випадок має оцінюватись судом незалежно від наявності засвідчених компетентним органом обставин непереборної сили.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1, визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану 24.02.2022 року. Торгово-промислова палата України підтверджує, що зазначені обставини з 24.02.2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними. Це означає, що війна є форс-мажором, тобто обставиною непереборної сили, яка звільняє від відповідальності у випадку несвоєчасного виконання зобов`язання, виконання якого настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків, згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт та ситуації, що з ним пов`язані (включаючи, але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, ембарго, діями іноземного ворога): загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибухи, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані положеннями відповідних рішень або актами державних органів влади, закриття морських проток, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також обставини, викликані винятковими погодними умовами чи стихійним лихом - епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха, тощо (ч. 2 ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України").
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Також, згідно з положеннями ст. 218 Господарського кодексу України, у разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб`єкт господарювання за порушення господарського зобов`язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов`язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.
Таким чином, в той час як форс-мажорні обставини унеможливлюють виконання договірного зобов`язання в цілому, істотна зміна обставин змінює рівновагу стосунків за договором, суттєво обтяжуючи виконання зобов`язання лише для однієї із сторін.
У постанові Верховного Суду від 30.11.2021 у справі №913/785/17 визначено, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання.
Крім того, у постанові Верховного Суду від 25.01.2022 у справі №904/3886/21 визначено, що належним підтвердженням існування форс-мажорних обставин (доказом існування обставин непереборної сили, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання умов договору) є відповідний сертифікат.
Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.
Як з`ясовано судом, на підтвердження настання форс-мажорних обставин, як підстави для одностороннього розірвання договору, відповідачем надано лист Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022.
Будь-яких інших доказів відповідачем надано не було, орендодавцем не було надано жодних доказів на підтвердження неможливості виконання як орендарем так і орендодавцем своїх зобов`язань за договором оренди    саме у зв`язку із дією форс-мажорних обставин, як підстави для одностороннього розірвання договору.
Таким чином, у відповідному повідомленні не було доведено пов`язання настання форс-мажорних обставин, які б впливали на виконання орендарем своїх зобов`язань за договором, крім того, настання форс-мажорних обставин надає підставу, зокрема звільнення від відповідальності за невиконання зобов`язання, а не від звільнення від виконання самого зобов`язання.
          Щодо існування станом на 24.05.2023 порушень з боку орендаря своїх зобов`язань за Договором щодо сплати орендної плати за користування об`єктом оренди за період    з 24.01.2022 по 23.01.2023,    судова колегія зазначає наступне.
Як зазначалося раніше, укладаючи Договір оренди та Додаткові договори до нього, сторонами було узгоджено розмір орендної плати та порядок сплати такої орендної плати. Також сторонами укладались Додаткові договори до Договору оренди, якими змінювалась площа об`єкта оренди, та відповідно до Додаткового договору від 07.06.2021 №10 до Договору оренди - площа об`єкта оренди становить – 1549,7 кв.м, також між сторонами підписувались відповідні Акти приймання-передачі (повернення) майна.
Як було зазначено позивачем, та підтверджено відповідачем, отже визнано сторонами та не потребує доказуванню відповідно до ч. 1 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, в рахунок орендної плати орендарем на користь орендодавця було сплачено суму у розмірі 1119986,52 грн.
Дійсно, в матеріалах справи наявний лист Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”    від 05.01.2021 вих. № 01/21Л, відповідно до якого орендар просив орендодавця на весь період дії карантину відтермінувати строки по внесенню чергових платежів по орендній платі, передбачених Додатковою угодою №1 до Договору оренди, та не застосовувати за вказаний період штрафні санкції, передбачені Розділом 11, зокрема, але не виключно, у разі прострочення внесення платежів не нараховувати Товариству з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” пеню, у розмірі та порядку, передбаченими           п. 11.2.1. даного Договору.
Згідно листа відповідача, 11.01.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” було погоджено орендарю, на весь період дії карантину відтермінувати строки по внесенню Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” чергових платежів по орендній платі, передбачених Додатковою угодою №1 до Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020. Вказаний лист підписано представником за довіреністю.
Саме наявність вказаних листів, на переконання позивача за первісним позовом, свідчить про домовленість між сторонами щодо звільнення від сплати оренди за користування нежитловими приміщеннями та, як наслідок, відсутність підстав для одностороннього припинення договору оренди у зв`язку з несплатою орендної плати.
В свою чергу, ТОВ Юридична компанія “Сенат” вказує, що листи щодо відтермінування оплати за користування приміщеннями не можуть підтверджувати домовленість між сторонами, оскільки вони не є належним способом зміни, доповнення Договору оренди №274 від 24.01.2020.
Судова колегія звертає увагу на наступне.
Як зазначалося раніше, сторони погодили, що всі доповнення, зміни до даного договору, в тому числі акти приймання-передачі, можуть/будуть укладатися шляхом підписання уповноваженими представниками сторін додаткових угод, актів тощо без їх обов`язкового нотаріального посвідчення та матимуть юридичну силу документа, що породжує права та обов`язки для кожної із сторін даного договору (п. 12.4. Договору).
Крім того, відповідно до п.13.2 Договору оренди цей договір може бути змінено чи доповнено в будь-який час шляхом підписання додаткової угоди, оформленої та підписаної належним чином обома сторонами.
          При цьому, судова колегія враховує, що сторонами по справі неодноразово змінювалась редакція істотних умов укладеного між сторонами Договору саме шляхом укладення Додаткових угод до нього. 
Так, між сторонами по справі було укладено низку Додаткових договорів №№2-10 до Договору оренди, якими змінювався як розмір орендної плати, так і порядок здійснення орендних платежів, а також площа орендованого приміщення.
Зокрема, 01.04.2020 між сторонами було  укладено  Додатковий договір №5 до Договору та визначено, що  в  період  з  01.04.2020  по  31.07.2020  орендна  плата не нараховується. Тобто, сторони шляхом підписання додаткової угоди визначили можливість і право орендаря не сплачувати орендні платежі в обумовлений період.
З огляду на вищевикладене, враховуючи відносини, які склалися між сторонами у даній справі та поведінку сторін, судова колегія погоджується з доводами апелянта, що в даному випадку внесення змін в істотні умови договору (ціна договору) можливе лише шляхом укладення Додаткової угоди, як те передбачено пунктами укладеного між сторонами Договору оренди від 24.01.2020.
Таким чином, у ТОВ “Рент Контрол” був обов`язок по сплаті орендної плати за Договором оренди №274 від 24.01.2020 в порядку та строки, передбачені Додатковими договорами №№2-9.
Крім того, судовою колегією не приймаються до уваги доводи позивача стосовно досягнення домовленості сторін шляхом обміну листами щодо відтермінування строків оплати орендних платежів на строк дії карантину, оскільки як вбачається з тексту вказаного листа та відповіді на нього, сторони домовились про відтермінування чергових платежів по орендній платі, передбачених Додатковою угодою №1 до Договору оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020. 
В свою чергу, вже 25.01.2020 між сторонами було укладено Додатковий договір №2 до Договору оренди частини нежитлової будівлі, за №274, за яким було визначено, що сторони домовились, що орендна плата за користування об`єктом оренди нараховується, виходячи із розрахунку вартості 1 кв.м орендованої площі у розмірі 133,00 грн з ПДВ. та узгодили порядок оплати орендної плати.
Також п. 3 зазначеного  Додаткового  договору №2 від 25.01.2020  сторони домовились,  що   платіж по  орендній  платі за  період  користування об`єктом  оренди з  24.01.2020  по 23.01.2021 орендар  зобов`язаний  здійснити   у строк  до  23.01.2021 платіж по  орендній  платі  за  період      користування   об`єктом   оренди  з 24.01.2021  по 23.01.2022  орендар  зобов`язаний  здійснити  у строк до  23.01.2022, платіж   по   орендній    платі  за    період   користування об`єктом оренди з 24.01.2022 по 23.01.2023 орендар   зобов`язаний  здійснити  у строк   до 23.01.2023,  платіж по орендній   платі за   період  користування об`єктом оренди з 24.01.2023  по   23.01.2024   орендар   зобов`язаний  здійснити у  строк до  23.01.2024,  платіж  по  орендній платі за   період   користування  об`єктом оренди з 24.01.2024 по 23.01.2025  орендар  зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2025, платіж   по   орендній  платі  за  період   користування   об`єктом оренди з  24.01.2025  по  23.01.2026   орендар   зобов`язаний  здійснити  у строк  до 23.01.2026,   платіж   по  орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2026 по 23.01.2027 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2027, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2027 по 23.01.2028 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2028, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2028 по 23.01.2029 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2029, платіж по орендній платі за період користування об`єктом оренди з 24.01.2029 по 23.01.2030 орендар зобов`язаний здійснити у строк до 23.01.2030.
Відтак, сторонами було погоджено інші умови і порядок оплати орендних платежів, аніж передбачено Додатковим  договором №1, на який посилався як позивач, так і відповідач при відтермінуванні платежів по орендній платі згідно листів. Підписання сторонами Додаткового договору №2 від 25.01.2020 припинило дію Додаткового договору №1 від 24.01.2020.
З огляду на вищевикладене, враховуючи зміст листів, а також умови укладеного Договору оренди, додаткових договорів до нього, суд апеляційної інстанції відхиляє доводи ТОВ “Рент Контрол” про узгодження сторонами відтермінування орендних платежів за Договором оренди №274 за користування приміщенням на весь час дії карантину. 
При цьому судова колегія враховує, що позивач, посилаючись на досягнення домовленості про відтермінування на весь час дії карантину строків оплати орендних платежів, здійснював їх частково у цей період, що свідчить про суперечливу поведінку сторони позивача.
Розмір орендної плати за користування об`єктом нежитлового приміщення відповідно до умов Договору оренди №274 від 24.01.2020 (з урахуванням Додаткових договорів) на рік становить 1 968 408,00 грн.
Згідно з частиною 2 статті 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Частиною 1 ст. 286 Господарського кодексу України передбачено, що    орендна плата    - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
За умовами ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні установлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Умовою виконання зобов`язання - є строк (термін) його виконання. Дотримання строку виконання є одним із критеріїв належного виконання зобов`язання, оскільки прострочення є одним із проявів порушення зобов`язання. Строк (термін) виконання зобов`язання за загальним правилом, узгоджується сторонами в договорі.
Стаття 525 Цивільного кодексу України встановлює, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не установлено договором або законом.
Пункт 1 статті 612 Цивільного кодексу України визначає, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, установлений договором або законом.
Оскільки відповідач не у повній мірі виконав взяті на себе зобов`язання, що ним не спростовано шляхом подання доказів, він є таким, що порушив взяті на себе зобов`язання.
Частиною 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Статтями 76, 77 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Судова колегія звертає увагу, що матеріали справи не містять, а позивачем за первісним позовом не надано доказів зі сплати орендної плати за період з 24.01.2022 по 23.01.2023. Платежі, які було здійснено ТОВ “Рент Контрол”  в рамках вказаного періоду, а саме 11.05.2023 на суму 65087,40 грн зараховані в рахунок погашення попередньої заборгованості з орендної плати з 24.01.2020 по 23.01.2021, що підтверджується наявними матеріалами справи.
Статтею    782 Цивільного кодексу    України передбачено, що    наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.
У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
КГС ВС у постанові від 26.02.2020 у справі № 910/4391/19 зазначив, що ст. 654 Цивільного кодексу України встановлює загальні правила щодо форми зміни або розірвання договору: зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. На відміну від ст. 654 Цивільного кодексу України, ст.  782 Цивільного кодексу України є спеціальною нормою, яка встановлює підстави і наслідки відмови від договору найму. Підставою для відмови є порушення договору з боку наймача у вигляді невнесення ним плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд. А наслідком - припинення договору в момент отримання повідомлення наймачем. Відмова від договору найму за своєю суттю є одностороннім правочином і, з огляду на підстави такої відмови, є способом захисту порушених прав наймодавця, а тому не вимагає згоди другої сторони. За змістом ст.    782 Цивільного кодексу України, а також виходячи з положень ст.ст. 205, 654 Цивільного кодексу України, відмова від договору має вчинятися наймодавцем письмово. Додаткових вимог вказані положення Цивільного кодексу України не містять.
Тобто, диспозиція цієї статті встановлює саме факт наявності заборгованості орендаря по сплаті оренди, яка триває більш ніж три місяця, а тому для застосування передбачених цією статтею санкцій не є важливим чи погасив орендар заборгованість у подальшому.
          Отже, у зв`язку з тим, що Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” прострочено внесення орендної плати за користування майном на підставі Договору оренди за період з 24.01.2022 по 23.01.2023 (тобто за 12 місяців) більше ніж три місяці підряд, ТОВ Юридична Компанія “Сенат” мало право на односторонню відмову від договору в силу ст.    782 Цивільного кодексу    України.
Таким чином, судом установлено, що відповідачем не вносилася позивачу    орендна плата    за користування частиною нежитлової будівлі за Договором оренди нежитлового приміщення №274 від 24.01.2020 протягом трьох місяців підряд, що наділяє орендодавця правом на односторонню відмову від договору в силу ст.    782 Цивільного кодексу    України.
          З огляду на вищевикладене, судова колегія доходить висновку про відсутність підстав для визнання недійсним одностороннього правочину про припинення дії Договору оренди, у зв`язку з чим висновки суду першої інстанції в цій частині є помилковими та такими, що підлягають скасуванню, а вимоги ТОВ “Рент Контрол” задоволенню не підлягають.
Таким чином, з огляду на відсутність підстав для визнання недійсним одностороннього правочину, а також враховуючи той факт, що повідомлення №РЗ-05/23 від 25.05.2023 ТОВ “Рент Контрол” отримало 09.06.2023, то у відповідності до ч.2 ст. 782 Цивільного кодексу України Договір оренди №274 від 24.01.2020 припинив свою дію саме з вказаної дати.
Посилання ТОВ “Рент Контрол” на рішення Господарського суду Одеської області від 09.02.2023 у справі №916/2518/22,  судовою колегією не приймаються, оскільки вказаним рішенням не підтверджується факт відсутності заборгованості у ТОВ “Рент Контрол” перед ТОВ Юридична компанія “Сенат” по сплаті орендної плати з 24.01.2022 по 23.01.2023.
Крім того, стосовно висновків місцевого господарського суду в частині вчинення одностороннього правочину про припинення взаємних зобов`язань Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” перед Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” на суму 2891740,52 грн у вигляді орендної плати, яке виникло на підставі Договору оренди шляхом зарахування однорідних зустрічних вимог, судова колегія зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до судових рішень по справі №916/2518/22, 13.07.2022 Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” складено на ім`я Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” Повідомлення №1-П/07-22 щодо неможливості виконання умов договору оренди у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин, розірвання договору оренди, та з вимогою повернення об`єкту оренди, в якому, посилаючись на пункти 7.2., 7.3., 7.4. Договору та лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, зазначалось, що днем настання форс-мажорних обставин слід вважати 24.02.2022, і з цієї дати починається обчислення строку форс-мажорних обставин на території України, в тому числі в місті Одесі, де зареєстрований орендодавець (ТОВ ЮК “Сенат”) та знаходиться об`єкт оренди (БЦ “Марсель”), та було повідомлено про відсутність можливості виконувати зобов`язання згідно з Договором оренди від 24.01.2020, у зв`язку із настанням форс-мажорних обставин, з моменту їх настання, про розірвання договору, а також з вимогою повернути об`єкт оренди.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.02.2023 по справі №916/2518/22, яке постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2023 залишено без змін, визнано недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору оренди частини нежитлової будівлі, відповідно до Повідомлення №1-П/07-22 від 13.07.2022; визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію від 15.07.2022 №64196662, скасовано державну реєстрацію припинення за Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на нежитлову будівлю торгово-офісного центру “Марсель”, та поновлено за Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”  (ЄДРПОУ 39886975) речове право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на нежитлову будівлю торгово-офісного центру “Марсель”, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, буд. 79.
Місцевий господарський суд з посиланням на п. 12.2. Договору, в якому зазначено, що у випадку розірвання договору з вини (ініціативи) орендодавця, орендодавець зобов`язаний сплатити на користь орендаря штрафну санкцію у розмірі 10000000,00 грн. вказав, що Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” було правомірно вчинено 16.08.2023 односторонній правочин про припинення взаємних зобов`язань зарахуванням зустрічних однорідних вимог (а.с. 120, т.1).
Щодо вказаного правочину і висновків суду першої інстанції в цій частині, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає наступне.
Згідно зі ст. 601 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги. Зарахування зустрічних вимог може здійснюватися за заявою однієї зі сторін.
З аналізу вказаної статті вбачається, що зарахування зустрічних однорідних вимог є способом припинення одночасно двох зобов`язань, в одному із яких одна сторона є кредитором, а інша - боржником, а в другому - навпаки (боржник у першому зобов`язанні є кредитором у другому).
Вимоги, які можуть підлягати зарахуванню, мають відповідати таким умовам:
- бути зустрічними (кредитор за одним зобов`язанням є боржником за іншим, а боржник за першим зобов`язанням є кредитором за другим);
- бути однорідними (зараховуватися можуть вимоги про передачу речей одного роду, у зв`язку з чим зарахування як спосіб припинення зазвичай застосовується до зобов`язань по передачі родових речей, зокрема грошей). Правило про однорідність вимог розповсюджується на їх правову природу, але не стосується підстави виникнення такої вимоги. Отже, допускається    зарахування однорідних вимог,    які випливають із різних підстав (різних договорів тощо);
- строк виконання щодо таких вимог настав, не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги.
Наслідком здійснення такого правочину є припинення як обов`язку заявника перед адресатом, так і обов`язку адресата перед заявником з моменту здійснення заяви про зарахування, що зумовлює необхідність визначення заявником тих вимог до нього, які відповідають вказаним вище умовам.
Спеціального порядку та форми здійснення відповідної заяви як одностороннього правочину не передбачено законодавством; за загальними правилами про правочини (наслідки недодержання його письмової форми), відповідну заяву про зарахування на адресу іншої сторони як односторонній правочин слід вважати зробленою та такою, що спричинила відповідні цивільно-правові наслідки, в момент усної заяви однієї з сторін на адресу іншої сторони чи в момент вручення однією стороною іншій стороні повідомлення, що містить письмове волевиявлення на припинення зустрічних вимог зарахуванням. Моментом припинення зобов`язань сторін у такому разі є момент вчинення заяви про зарахування у визначеному порядку.
Зарахування зустрічних однорідних вимог як односторонній правочин є волевиявленням суб`єкта правочину, спрямованим на настання певних правових наслідків у межах двосторонніх правовідносин. Інститут заліку покликаний оптимізувати діяльність двох взаємозобов`язаних, хоч і за різними підставами, осіб. Ця оптимізація полягає в усуненні зустрічного переміщення однорідних цінностей, які складають предмети взаємних зобов`язань, зменшує ризик сторін, який виникає при здійсненні виконання, а також їх витрати, пов`язані з виконанням.
Судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає, що наявність заперечень однієї сторони не є перешкодою для проведення зарахування зустрічних однорідних вимог за заявою іншої сторони.
Проте припинення зобов`язання зарахуванням можливе лише за умов     однорідності та безспірності зустрічних вимог сторін. Адже, за відсутності безспірності вимог відповідний спір має бути вирішений у судовому порядку з дотриманням вимог процесуального закону.
Взаємозалік зустрічних однорідних вимог передбачає наявність документально підтвердженого боргу однієї сторони перед іншою. Якщо наявність боргу не підтверджена належними доказами (тобто такі вимоги    не є безспірними), відсутні підстави для проведення взаємозаліку.
Судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає, що позивач за первісним позовом не надав доказів безспірності вимог щодо штрафу у розмірі 10000 000,00 грн, доказів вирішення відповідного спору щодо наявності у відповідача обов`язку щодо сплати такої штрафної санкції, доказів щодо законності застосування відповідної санкції, що в свою чергу додатково свідчить про спірність зустрічних зобов`язань.
Позивач за первісним позовом лише посилається на рішення Господарського суду Одеської області від 09.02.2023 по справі №916/2518/22, яким визнано недійсним правочин щодо односторонньої відмови від Договору оренди частини нежитлової будівлі відповідно до Повідомлення №1-П/07-22 від 13.07.2022. 
При цьому, судова колегія звертає увагу, що вказане рішення, яким встановлено протиправність правочину щодо односторонньої відмови від Договору оренди, жодним чином не свідчить про факт незаконного розірвання вказаного Договору з вини ТОВ Юридична компанія “Сенат” та відповідно наявність підстав для застосування штрафної санкції в порядку п.12.2 Договору оренди №274 від 24.01.2020, оскільки після прийняття рішення у цій справі право оренди позивача було поновлено і Договір оренди продовжив свою дію.
Враховуючи викладене, а також з огляду на відсутність документально підтвердженого боргу у розмірі 10000000,00 грн, судова колегія зазначає, що у ТОВ “Рент Контрол” були відсутні підстави для зарахування зустрічних позовних вимог в порядку ст.601 Цивільного кодексу України. При цьому ТОВ “Рент Контрол” не позбавлено права звернутися до суду з відповідним позовом до ТОВ Юридична компанія “Сенат” та доводити правомірність своїх вимог про стягнення штрафу.
З огляду на зазначене, висновок місцевого господарського суду стосовно  чинності та правомірності одностороннього правочину про припинення взаємних зобов`язань зарахуванням зустрічних однорідних вимог від 16.08.2023, вчиненого Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, є безпідставним та помилковим, а доводи апелянта в цій частині заслуговують на увагу.
Крім того, судова колегія звертає увагу, що вчинення правочину про зарахування зустрічних позовних однорідних вимог опосередковано свідчить про погодження з боку ТОВ “Рент Контрол” наявності заборгованості перед ТОВ Юридична компанія “Сенат” із визнанням суми заборгованості з орендної плати.
Щодо вимог ТОВ Юридична компанія “Сенат” про визнання припиненим з 09.06.2023 права оренди    Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, за Договором оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за №274, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, як орендарем, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду вказує, що з огляду на те, що Договір оренди №274 від 24.01.2020 припинив свою дію в порядку ст. 782 Цивільного кодексу України, підстави для користування ТОВ “Рент Контрол” орендованим майном відсутні, в даному випадку зустрічні позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню.
При цьому, судова колегія при задоволенні зустрічних вимог в цій частині враховує наступне.
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення правовідношення (пункт 7 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України).
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 Цивільного кодексу України).
З договору можуть виникати одне або декілька зобов`язань. Тобто за договором найму (оренди), крім правовідношення найму (оренди), можуть виникати інші зобов`язальні правовідношення, учасники (сторони) яких є одночасно сторонами найму (оренди).
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що однаково означає як наявність права, так і його відсутність або й відсутність обов`язків.
Спосіб захисту права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала потреби у повторному зверненні до суду. Тому спосіб захисту, передбачений пунктом 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України, може застосовуватися для захисту інтересу в юридичній визначеності лише в разі неможливості захисту позивачем його права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц (пункт 58), від 22.02.2022 у справі №761/36873/18 (пункт 9.21)).
Передбачений у пункті 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України спосіб захисту цивільних прав та інтересів може стосуватися визнання як наявності права, так і його відсутності. Визнання права у позитивному значенні (визнання існуючого права) та у негативному значенні (визнання відсутності права та відповідного йому обов`язку) є способом захисту інтересу позивача у юридичній визначеності (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (пункт 6.14) та від 26.01.2021 у справі №22/1528/15-ц (пункти 54-56)).
Для ефективного захисту інтересу від юридичної невизначеності у певних правовідносинах особа може на підставі пункту 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України заявити вимогу про визнання відсутності як права вимоги в іншої особи, яка вважає себе кредитором, так і свого кореспондуючого обов`язку, зокрема, у таких випадках (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 57)).
Підсумовуючи викладене, виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист в суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов`язків сторін (статті 3, 12-15, 20 Цивільного кодексу України), потрібно зробити висновок про те, що в разі невизнання орендарем припинення його    права оренди,    таке право підлягає захисту судом шляхом визнання його права на підставі пункту 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України.
Вказана позиція узгоджується з позицією Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 663/1651/21.
Стосовно вимог про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” звільнити частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, та повернути її Товариству з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Беручи до уваги, що з моменту припинення права оренди, позивач за первісним позовом втрачає статус орендаря, судова колегія доходить висновку, що вимоги про повернення об`єкта оренди власнику є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
При цьому, судова колегія звертає увагу, що задоволенню підлягають вимоги про повернення приміщень Товариству з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, а щодо вимог про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” звільнити частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79, то суд апеляційної інстанції вважає за необхідне відмовити в задоволенні позовних вимог в цій частині, з огляду на наступне.
Згідно ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та може вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, проте при здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник не може завдавати шкоди правам, свободам інших осіб, інтересам суспільства і зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. З урахуванням положень ст. 13, ч. 3 ст. 16, ст. 319 Цивільного кодексу України у разі вчинення, зокрема, наведених дій суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що право чи    інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (зокрема, постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі    №183/1617/16).
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5, 6 постанови Великої    Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 провадження  №12-158гс18).
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії    суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15.03.2023 у справі №753/8671/21 (провадження № 61-550св22).
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (статті 387, 388 Цивільного кодексу України). Вказаний    спосіб захисту    можна реалізувати шляхом подання    віндикаційного    позову.
Предметом    віндикаційного    позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння.
Володіння - це фактичне, фізичне панування над майном, яке передбачає повний фізичний контроль його власника чи законного володільця.
Відповідно до ст. 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.
Отже, тлумачення ст. 387 Цивільного кодексу України свідчить, що на підставі    віндикаційного    позову може бути витребуване з чужого незаконного володіння майно яке є індивідуально визначеним.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто    спосіб захисту    має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Враховуючи викладене, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду доходить висновку, що ТОВ Юридична компанія “Сенат” обрано неналежний (неефективний)  спосіб захисту у вигляді зобов`язання відповідача звільнити частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, у зв`язку з чим в задоволенні зустрічних вимог в цій частині слід відмовити.
Відповідно до ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно зі ст.275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема,  скасувати   судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Статтею 277 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: не з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" на рішення    Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі    №916/3599/23 підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції в скасуванню, з прийняттям нового рішення  - про відмову в задоволенні первісних позовних вимог та часткове задоволення зустрічних позовних вимог. 
          Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України розподіляються пропорційно задоволеним вимогам.
Керуючись ст. ст. 129,  269, 275, 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, суд,-
          
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" на рішення    Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі    №916/3599/23 задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 26.02.2024 по справі    №916/3599/23 скасувати.
Відмовити в задоволенні первісних позовних Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” до Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” про визнання правочину недійсним та визнання права володіння та користування нерухомим майном.
Зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" до Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” про визнання припиненим права оренди та зобов`язання вчинити дії задовольнити частково.
Визнати припиненим право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” на частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м.Одеса, вул. Ніжинська, 79, за Договором оренди частини нежитлової будівлі від 24.01.2020, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Синицею Т.В. та зареєстровано в реєстрі за № 274, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол”, як орендарем.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” повернути частину нежитлової будівлі торгово-офісного центру “Марсель”, загальною площею 2733,9 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ніжинська, 79 Товариству з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат”.
В іншій частині зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія "Сенат" до Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” – відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Рент Контрол” (Ідентифікаційний код юридичної особи 39886975, місцезнаходження: Україна, 02152, місто Київ, проспект Тичини, будинок 20) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Юридична компанія “Сенат” (Ідентифікаційний код юридичної особи 33016720, місцезнаходження: Україна, 65082, Одеська обл., місто Одеса, Сабанєєв міст, будинок 3) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 5368 грн. та витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 16104,00 грн.
Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені ст..286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 19.08.2024 року.

Головуюча суддя:                                                         Н.М. Принцевська
                                                                  
Судді:                                                                                         Г.І. Діброва
                        
                                                                                                 А.І. Ярош