ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"29" травня 2024 р.           Справа№ 910/5335/21 (910/8280/22)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Копитової  О.С.
суддів:            Отрюха Б.В. 
          Остапенка О.М. 

за участю секретаря судового засідання: Гріщенко А.О.
у присутності представників сторін згідно протоколу судового засідання:
розглянувши матеріали апеляційної скарги ОСОБА_1 
на рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року
у справі №910/5335/21 (910/8280/22) (суддя Яковенко А.В.)
(повний текст оскаржуваного рішення складено 20.10.2023 року)
за позовом      Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5»
до           1. ОСОБА_1 
              2. приватного акціонерного товариства «Енергополь-Україна»
про      визнання недійсним інвестиційного договору                
в межах справи №910/5335/21
за заявою      товариства з обмеженою відповідальністю «Будакс» 
до приватного акціонерного товариства «Енергополь-Україна»  
про відкриття провадження у справі про банкрутство     
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5» (надалі по тексту - ОСББ «К5», позивач) до ОСОБА_1 (надалі по тексту - ОСОБА_1 , відповідач 1) та приватного акціонерного товариства «Енергополь-Україна» (надалі по тексту - ПрАТ  «Енергополь-Україна», відповідач 2) про визнання недійсним інвестиційного договору від 15.05.2017 року № 3/421, в межах справи №910/5335/21 про банкрутство ПрАТ  «Енергополь-Україна», задоволено повністю; визнано недійсним інвестиційний договір від 15.05.2017 №3/421, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ  «Енергополь-Україна»; вирішено інші процесуальні питання.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 (надалі по тексту - апелянтка) звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21 (910/8280/22) - скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСББ «К5» до ОСОБА_1 та ПрАТ  «Енергополь-Україна» про визнання недійсним інвестиційного договору від 15.05.2017 року № 3/421, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ  «Енергополь-Україна» в повному обсязі, судові витрати покласти на ОСББ «К5». Також апелянт в апеляційній скарзі клопоче про поновлення строку на апеляційне оскарження.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу апелянтка зазначає, що 15.05.2017 року між нею, як власницею квартири АДРЕСА_1  та ПрАТ  «Енергополь-Україна» укладений Інвестиційний договір №3/421.
Однак, позивач вважає, що зазначений Інвестиційний договір є недійсним, посилаючись на те, що на його думку, нерухоме майно, що було його предметом, забудовнику не належало та було спільною власністю мешканців будинку (допоміжне приміщення).
Апелянтка з такими твердженнями позивача не погоджується оскільки спочатку новостворений об`єкт завжди належить на праві власності забудовнику, який в подальшому відчужує квартири та нежитлові приміщення новим власникам. Саме тоді виникає спільна власність на допоміжні приміщення.
Також апелянтка не погоджується, що предметом Інвестиційного договору є саме допоміжне приміщення, що віднесене до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку та зазначає, що згідно з первинною проектною документацією нерухоме майно, що було предметом Інвестиційного договору, не є приміщенням загального користування.
Апелянтка стверджує, що спірне приміщення було нежитловим приміщенням, яке в результаті реконструкції було приєднане до житлового. Воно є окремим самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Обладнання для експлуатації житлового будинку там відсутнє, тому права співвласників не порушені. 
Таким чином, апелянтка вважає рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.11.2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 передано для розгляду колегії суддів у складі головуючого судді: Копитової О.С., суддів: Остапенка О.М., Отрюха Б.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2023 року витребувано матеріали справи №910/5335/21(910/8280/22) з господарського суду міста Києва.
14.12.2023 року від господарського суду міста Києва на виконання ухвали Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2023 року надійшли матеріали справи №910/5335/21(910/8280/22).
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.12.2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21 (910/8280/22)  залишено без руху.
На виконання ухвали Північного апеляційного господарського суду від 20.12.2023 року від скаржника надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.01.2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22). Розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 призначено на 06.03.2024 року. Вирішено інші процесуальні питання.
06.02.2024 року на адресу суду від представника ОСББ «К5» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) - без змін.
В обґрунтуваннях поданого відзиву представник позивача зазначає, що твердження апелянтки про те, що нерухоме майно, яке є предметом оскаржуваного Інвестиційного договору є нежитловими приміщеннями, а не допоміжними є необґрунтованими, а судом першої інстанції правомірно зроблено висновок про те, що спірні приміщення, що розташовані на  26 технічному поверсі, які «документально» приєднані відповідачем 1 до своєї квартири не є нежитловими приміщеннями.
Приміщення, які забудовник незаконно відчужив не є нежитловими приміщеннями, а є допоміжними приміщеннями, що знаходяться на 26 технічному поверсі, що є технічним. 
Представник позивача зазначає, що об`єкту інвестування за договором, а саме технічному 26 поверху, як об`єкту нерухомого майна реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна присвоєно не було, оскільки реєстрація права власності за    ПрАТ  «Енергополь-Україна» на технічний 26 поверх не здійснювалась, враховуючи відсутність правових підстав, оскільки ці приміщення не є нежитловими, що в свою чергу підтверджується технічною документацією самого забудовника.
Таким чином, у разі якщо б приміщення, які знаходяться на 26 поверсі були б нежитловими приміщеннями, відповідач 2 провів би реєстрацію права власності на ці приміщення. Чинним законодавством України не передбачено можливість реєстрації права власності на допоміжні приміщення, оскільки в силу прямих норм спеціального закону вони належать усім співвласникам  багатоквартирного житлового будинку без виділення майна в натурі.
Тому твердження апелянтки про те, що спірне приміщення було нежитловим, яке в результаті реконструкції було приєднане до житлового і є окремим самостійним об`єктом цивільно-правових відносин є необґрунтованими та такими, що не ґрунтуються на нормах чинного законодавства та фактичних обставинах справи.   
Тому, судом першої інстанції правомірно визначено правовий статус спірних приміщень, що розташовані на 26 поверсі 3 секції житлового будинку АДРЕСА_1 , а саме, що ці приміщення є допоміжними приміщеннями, складовою частиною житлового будинку, та не можуть бути передані у користування або власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.
Представник позивача наголошує, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що одне і теж  приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Також представник позивача заперечує і щодо тверджень апелянтки, про те, що права ОСББ не порушені, оскільки приєднане приміщення до квартири не є приміщенням загального користування, та зазначає, що зважаючи, що на те, що 26 технічний поверх, є спільною сумісною власністю власників-співвласників багатоквартирного житлового будинку, відчуження такого майна могло бути здійснене виключно у разі погодження з усіма співвласниками будинку, з дотриманням режиму використання спільного майна, незалежно від форми управління багатоквартирного будинку (ОСББ, ЖЕК, Керуюча компанія, тощо).
Факт наявності та/або відсутності у багатоквартирному будинку ОСББ не впливає на необхідність отримувати відповідну згоду від інших співвласників  будинку. Згоду необхідно отримувати, як при наявності в будинку ОСББ так і при його відсутності.
При цьому, ні відповідач 1, ні відповідач 2 жодних погоджень зі співвласниками ніколи не здійснювали.
Представник позивача також наголошує на тому, що за обставинами даного спору саме укладення Інвестиційного договору, на підставі якого відомості про загальну площу квартири відповідача 1 було збільшено за рахунок 26 технічного поверху порушує право власності співвласників багатоквартирного будинку на користування, розпорядженням приміщення 26 поверху, що були приєднані до квартири №421 та підлягає захисту шляхом визнання такого договору недійсним.
04.03.2024 року на адресу суду від представника апелянтки надійшла відповідь на відзив, в якій представник просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) та прийняти нове про відмову в задоволенні позовних вимог.
В поданій відповіді на відзив представник зазначає, що у позивача відсутнє право подавати позов, оскільки ОСББ «К5» у даній справі не наділений правом звертатися з позовом про визнання договору недійсним в інтересах інших осіб.
Також представник вважає, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки відповідно до положень ст. 216 Цивільного кодексу України в разі визнання угоди недійсною ПрАТ  «Енергополь-Україна» поверне собі приміщення, а ОСОБА_1 поверне сплачені за договором кошти. Однак, такий спосіб захисту є неналежним, оскільки не відновить будь-яке право позивача.
06.03.2024 року в судовому засіданні оголошено перерву до 03.04.2024 року.
01.04.2024 року на адресу суду від представника позивача надійшли пояснення по справі.
В поданих поясненнях представник позивача зазначає, що твердження відповідача 1 щодо права ОСББ звертатись з позовною заявою до суду є необґрунтованими та недоречними.
Представник зазначає, що на співвласників та на ОСББ покладено обов`язок забезпечувати утримання будинку у належному стані.
Саме ОСББ несе відповідальність за належне утримання і використання спільного майна, обслуговування загальнобудинкових комунікацій, усунення та ліквідацію аварійних ситуацій, здійснення ремонтних робіт, щоденне поточне обслуговування усіх механізмів та технічних елементів, які відповідають за усі комунікації будинку, тобто забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам.
Таким чином, в силу положень чинного законодавства, позивачу для здійснення своїх обов`язків щодо утримання спільного майна визначених профільним законом та Статутом не потрібно окреме погодження загальних зборів.
Також представник позивача вважає і необґрунтованими висновки відповідача  1, що обраний позивачем спосіб захисту є неналежним.
01.04.2024 року від представника апелянтки надійшло клопотання про долучення доказів, а саме копію рішення Оболонського районного суду міста Києва від 27.11.2023 року у справі №756/11053/20.
03.04.2024 року в судовому засіданні оголошено перерву до 01.05.2024 року.
04.04.2024 року на електронну адресу суду від представника позивача надійшли пояснення ідентичні поясненням, які були подані позивачем до суду 01.04.2024 року.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.04.2024 року, у зв`язку з виходом у відпустку судді Отрюха Б.В. з 29.04.2024 року по 12.05.2024 року, розгляд справи №910/5335/21 (910/8280/22) за апеляційною скаргою ОСОБА_1 призначено на 29.05.2024 року.
23.05.2024 року від представника позивача надійшло клопотання, до якого додана, зокрема, постанова Верховного Суду від 23.04.2024 року у справі №910/5335/21(910/8691/22).
29.05.2024 року в судове засідання з`явились представники позивача та надали усні пояснення по справі. 
Представники апелянта та відповідача 2 в судове засідання не зявились, причини неявки суду не повідомили. Про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлялись належним чином. 
Клопотань про відкладення розгляду апеляційної скарги до суду не надходило.
Враховуючи, що матеріали справи містять достатньо доказів для прийняття рішення і це не перше судове засідання, колегія суддів вважає за можливе  розглядати справу за відсутності їх представників.
29.05.2024 року оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.
Згідно зі ст. 270 Господарського процесуального кодексу України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.
У відповідності до вимог ч. 1 та  ч.2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 6 ст. 12 Господарського процесуального кодексу України господарські суди розглядають справи про банкрутство у порядку провадження, передбаченому цим Кодексом, з урахуванням особливостей, встановлених Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом».
Разом з тим, 21.04.2019 року набрав чинності Кодекс України з процедур банкрутства від 18.10.2018 року №2597-VIII, який введено в дію 21.10.2019 року, відтак в даному випадку застосуванню підлягають положення Кодексу України з процедур банкрутства.
Як вбачається з матеріалів справи, на розгляді господарського суду міста Києва перебуває справа №910/5335/21 за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Всходні Інвест» про відкриття провадження у справі про банкрутство ПрАТ «Енергополь-Україна».
19.04.2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «Будакс`звернулося до суду із заявою про відкриття провадження у справі про банкрутство ПрАТ «Енергополь-Україна».
За наслідкам автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу №910/6251/21 передано на розгляд судді Мандичеву Д.В.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 26.04.2021 року заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Будакс» (про відкриття провадження у справі про банкрутство ПрАТ «Енергополь-Україна» передано до матеріалів справи № 910/5335/21 за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Всходні Інвест» до ПрАТ «Енергополь-Україна» про банкрутство для розгляду.
В подальшому, до господарського суду міста Києва надійшла позовна заява ОСББ «К5» до ОСОБА_1 та ПрАТ «Енергополь-Україна»  про визнання недійсним Інвестиційного договору.  
Позов обґрунтований незаконністю оспорюваного Договору, що став підставою для подальшого прийняття оспорюваних рішення про внесення змін до інформації про Квартиру та запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Позивач наголошував, що відповідач-1 всупереч закону набув право на Об`єкт, що є спільним сумісним майном усіх співвласників цього багатоповерхового будинку і тим перешкоджає позивачу, що діє в інтересах співвласників зазначеного будинку, користуватись спірним приміщенням.
Рішенням господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) позов ОСББ «К5» до ОСОБА_1 та ПрАТ  «Енергополь-Україна» про визнання недійсним інвестиційного договору від 15.05.2017 року № 3/421, в межах справи №910/5335/21 про банкрутство ПрАТ  «Енергополь-Україна», задоволено повністю; визнано недійсним інвестиційний договір від 15.05.2017 №3/421, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ  «Енергополь-Україна».
Місцевий суд дійшов висновку, що згідно чинного законодавства спірні приміщення є допоміжними приміщеннями, складовою частиною житлового багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи та дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) - без змін, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, 21.11.2013 року  будинок АДРЕСА_1 , прийнято в експлуатацію згідно із Сертифікатом серії ІV №165133260200, виданий ДАБІ м.  Києва на підставі Акта готовності об`єкта до експлуатації б/н від 20.11.2013 року, виданого ПрАТ «Енергополь-Україна» по завершенні будівництва.
02.07.2014 року Розпорядженням Оболонської районної в місті Києві Державної адміністрації № 388 від 24.07.2014 року об`єкту нерухомого майна, введеному в експлуатацію згідно із Сертифікатом ДАБІ від 21.11.2013 серії  ІV №165133260200, присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .
Рішенням установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформленим протоколом №1 від 14 квітня 2019 року, створено ОСББ «К5».
11.05.2017 року між ОСОБА_1 (надалі - «Покупець») та ПрАТ «Енергополь-Україна» (надалі - «Продавець») укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (надалі - «Договір купівлі-продажу»).
Відповідно до пункту 1.3 Договору купівлі-продажу загальна площа відчужуваної квартири становить 202,8 кв.м., житлова площа 100,6 кв.м. Квартира складається з трьох житлових кімнат.
15.05.2017 року між ОСОБА_1 (надалі згідно тексту «Інвестор») та ПрАТ «Енергополь-Україна» (надалі «Забудовник») укладено інвестиційний договір №  3/421 (надалі - Договір).
Пунктом 1.4 Договору визначено, що Об`єкт інвестування - приміщення, що розташоване над квартирою Інвестора.
Відповідно до пункту 2.1 Договору предметом цього договору є участь Інвестора у реконструкції Об`єкту інвестування з подальшим оформленням у власність Інвестора Об`єкту Інвестування шляхом приєднання до Квартири на умовах і в порядку передбачених законодавством і Договором.
Згідно з п. 3.1.1 Договору Забудовник бере на себе зобов`язання надати Інвестору всю наявну технічну документацію на Об`єкт інвестування.
Пунктом 3.2.2. Договору інвестор бере на себе зобов`язання з моменту розробки проектно-кошторисної документації отримати всі необхідні дозвільні документи і погодження.
Відповідно до пункту 3.2.3 Договору Інвестор бере на себе зобов`язання після отримання необхідного комплекту дозвільних документів та погоджень за власні кошти здійснити реконструкцію Об`єкту інвестування під житло з приєднанням його до Квартири.
08.06.2017 року ОСОБА_1 отримано декларацію про початок будівельних робіт, серія та номер КВ 082171594547, видана Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).
10.07.2017 року ОСОБА_1 отримано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 141171910206, видана Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).
24.07.2017 державним реєстратором Київської філії комунального підприємства «НОВОЗАВОДСЬКЕ» Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповичем Ігорем Віталійовичем внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно зміни до запису про право власності за номером 20329033 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 63344280000/спеціального розділу Державного реєстру речових прав не нерухоме майно (рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.07.2017 №36283658).
За результатом внесених змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно, відомості про загальну площу об`єкта нерухомого майна - квартири №421 , що належить відповідачу 1 змінено, а загальну площу квартири збільшено. Загальна площа квартири №421 після змін становить 580,4 кв.м, житлова площа 286,3 кв.м (витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.07.2017 року індексний номер витягу 92705670).
Відповідно до картки прийому заяви № 92651747 про внесення змін до Державного реєстру прав, подана ОСОБА_1 , для внесення змін з заявою подані наступні документи:
- копія паспорту та ІПН, серія та номер: НОМЕР_1 , ВИДАВНИК Подільське РУ ГУ МВС України в місті Києві;
- витяг, серія та номер: 8679189, видавник: Приватний нотаріус КМНО Мельник Л.С.;
- договір купівлі-продажу, серія та номер: 617, видавник: Приватний нотаріус КМНО Мельник Л.С.;
- акт приймання передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, видавник: Сторони;
- технічний паспорт, серія та номер: б/н, видавник ТОВ «УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ»;
- лист (згода), серія та номер: 311, видавник ПРАТ «Енергополь-Україна»;
- інвестиційний договір, серія та номер 3/421 видавник: Сторони;
- декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 141171910206, видавник ДАБІ м. Києва.
02.08.2017 року Наказом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №252 «Про скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт, та декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1)» декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер КВ 141171910206 від 10 липня 2017 року, видавник ДАБІ м. Києва, та декларація про початок будівельних робіт, серія та номер КВ 082171594547 від 08 червня 2017 року, видавник ДАБІ м. Києва скасовані.
Обґрунтовуючи позовну заяву про визнання недійсним інвестиційного договору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «К5», вважає, що оскільки відповідно до п.1.4 інвестиційного договору, Об`єкт інвестування це приміщення, що розташовано над квартирою Інвестора, дворівнева (двоповерхова) квартира відповідача 1 № 421 знаходиться на 24-25 поверсі будинку, то з інвестиційного Договору вбачається, що Об`єктом інвестування є 26 технічний поверх будинку, що є спільною сумісною власністю власників-співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до загальнобудинкового технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна: багатоквартирний будинок з об`єктами соцiально-побутового торгівельного призначення, виготовлений на останню дату інвентаризації, за адресою, АДРЕСА_1, виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» з поповерхомими планами та експлікаціями приміщень, а саме: Технічного паспорту на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок, виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» на замовлення ПрАТ «Енергополь-Україна» від 04.02.2015, інвентаризаційна справа №  ПП26/14-20/14К та Технічного паспорту частини житлового будинку (групи нежитлових приміщень МЗК) секції №  3 житлового будинку АДРЕСА_1 від 04.02.2015 року - 26 поверх будинку у секції 3 будинку № 5 є технічним поверхом, функціональне призначення, якого визначено забудовником від самого початку, спроектовано та введено в експлуатацію будинок саме з такими технічними характеристиками.
Вказаний загальнобудинковий технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна: багатоквартирний будинок з об`єктами соцiально-побутового торгівельного призначення, виготовлений ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» на останню дату інвентаризації, за адресою, АДРЕСА_1, на підставі договору від 01.02.2022 №  341/01Ю про виготовлення технiчних паспортiв на об`єкт нерухомого майна, укладеного між ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» та ОСББ «К5», яким передбачено формування загальнобудинкового Технiчного паспорту на об`єкт нерухомого майна на останню дату iнвентаризацii.
Оскільки остання інвентаризація проводилась у 2014 році по завершенні будівництва та введення будинку до експлуатації, загальнобудинковий технічний паспорт складено на підставі документів, які містяться в інвентаризаційній справі на зазначений об`єкт нерухомого майна.
Отже приміщення, які є предметом договору інвестування та передані відповідачу 1 відповідно до умов Договору, з подальшим оформленням у власність - згідно технічної документації, були запроектовані забудовником, як технічний поверх і мають окремий визначений статус, відмінний від житлового, а саме - допоміжне приміщення.
Крім того, технічним паспортом частини житлового будинку житлові приміщення секції № 3, житлового будинку АДРЕСА_1  виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» від 16.09.2014 року, інвентаризаційна справа №  ПП26/14-20/14К  визначено, що житлові приміщення - квартири розташовані з 3-25 поверхи, на 24-25 поверхах передбачено розташування дворівневих квартир, в тому числі і квартири №421 , власником якої є відповідач-1 і не передбачає трирівневих, з приєднанням площі технічного поверху та не містить 26 поверху, яким фактично є «третій» приєднаний поверх, збільшеної квартири №421 .
Наведена обставина випливає також  із Сертифікату серії ІV №165133260200, виданий ДАБІ м. Києва на підставі Акта готовності об`єкта до експлуатації б/н від 20.11.2013 року, виданого ПрАТ «Енегрополь - Україна» по завершенні будівництва, в якому визначено: кількість поверхів 25-26, кількість квартир - 850, житлова площа квартир - 25989,63 кв.м.
Загальна поверховість будинку, загальна площа квартир, кількість та площа усіх 1-кімнатних, 2-кімнатних, 3-кімнатних, 4-кімнатних, 5-кімнатних квартир в будинку АДРЕСА_1 за проектом та за результатами технічної інвентаризації із деталізацією загальної та житлової площі в них визначена Актом готовності об`єкта до експлуатації від 20.11.2013.
Тобто, площа збільшеної квартири №421 не увійшла до складу загальної площі усіх квартир, оскільки на момент введення будинку в експлуатацію таких квартирних площ не існувало.
Також за результатом реконструкції, передбаченої пунктом 3.2.2 та 3.2.3 оспорюваного інвестиційного договору, площа квартири №421 збільшилась, квартира №421 перетворилась із 3-кімнатної у 5-кімнатну, що також не відповідає Акту готовності об`єкта до експлуатації від 20.11.2013 року та Сертифікату державної архітектурно-будівельної інспекції України, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта та виданого 21.11.2013 року.
Відповідно до Державних будівельних норм України ДБН В.1.1-7:2016 «Пожежна безпека об`єктів будівництва. Загальні вимоги» умовна висота житлових будинків, у яких на верхньому поверсі розташовані лише квартири у двох рівнях, визначається по позначці нижнього рівня квартир, якщо вихід з квартир до загального коридору будинку (на сходову клітку) влаштовано лише на нижньому рівні квартир.
Отже, під час проектування багатоповерхового будинку забудовником запроектовано певна умовна висота будинку. Відповідач 1 здійснюючи реконструкцію квартири №421 на підставі оспорюваного інвестиційного договору змінив умовну висоту всього  будинку АДРЕСА_1 , а відповідно, Відповідач 1 без дозвільних документів змінив висотність всього будинку та його властивості, що суперечить технічній документації багатоповерхового будинку, який введено належним чином в експлуатацію.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, даний спір виник з приводу допоміжного приміщення, яким є 26 технічний поверх відповідно до технічної документації, де проходять 10 стояків системи побутової каналізації К1, 4 опуски від водостічних воронок системи дощової каналізації К2 з трубопроводами прокладеними на висоті 2,75  м від підлоги, 7 стояків холодного водопроводу (система В1) та гарячого водопроводу водопроводу (система Т3) з прокладанням трубопроводів на висоті 2,40  м від поверхні підлоги.
Отже, передбачивши в інвестиційному Договорі можливість отримання у власність відповідачу  1 приміщень технічного 26 поверху, сторони цього Договору порушили право позивача володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном.
Зважаючи на зміст пункту 2.1. Договору, вбачається, що даним Договором не визначено предмет договору, Об`єкт інвестування не конкретизований, а саме не вказано технічні характеристики, призначення приміщень, квадратура приміщень, поверх тощо - майно, яке є предметом договору, а саме технічний 26 поверх не належав на праві власності Забудовнику.
Відповідно до ч.2 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.
Об`єкту інвестування за договором, а саме технічному 26 поверху (допоміжне приміщення), як об`єкту нерухомого майна реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна присвоєно не було, оскільки, реєстрація права власності за ПрАТ «Енергополь - Україна» на технічний 26 поверх не здійснювалась, враховуючи відсутність правових підстав, оскільки ці приміщення не є нежитловими, що підтверджується технічною документацією забудовника.
Відтак, позивач наголошує на тому, що ПрАТ «Енергополь - Україна» без жодних на те правових підстав щодо розпорядження нерухомим майном, що йому не належить і знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону уклав зазначений інвестиційний договір.
Згідно із ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.
Статтею 369 Цивільного кодексу України встановлено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Статті 1, 5 та 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлюють, що спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Співвласники мають право:
1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Відповідно до пункту 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Положенням ч. 1 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Вищевикладені норми матеріального права свідчать про те, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і органу місцевого самоврядування і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку.
Рішенням Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року №4-рп/2004 вирішено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.
Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
Оскільки, Об`єкт інвестування за Договором знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону та жодного погодження чи дозволу на фактичне відчуження цих приміщень співвласники багатоквартирного будинку не надавали, тому у забудовника були відсутні правові підстави на укладання даного інвестиційного договору.
Зважаючи на відсутність у сторони інвестиційного договору - забудовника повноважень на укладення зазначеного договору, невизначення предмету та Об`єкту договору, позивач вважає, що  інвестиційний договір підлягає визнанню недійсним.
За вказаних обставин, з метою захисту інтересів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , позивач звернувся до суду з позовом.
Суд апеляційної інстанції дослідивши матеріали справи зазначає наступне.
Згідно з ч.  1    ст. 15 Цивільного кодексу України    кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Частиною    1    ст.16 Цивільного кодексу України    установлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а в ч. 2 цієї статті визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом.
У розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Так само кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства, що прямо передбачено у частині 2    статті 15 Цивільного кодексу України.
Як зазначено в    рішенні Конституційного Суду України від 1 грудня 2004 року №18-рп/2004, поняття "охоронюваний законом інтерес" що вживається в законах України у логічно смисловому зв`язку з поняттям "права", треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать    Конституції    і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.
Відповідно до ч. 1    ст. 2 Господарського процесуального кодексу України    завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України    передбачено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а є лише однією з необхідних умов реалізації встановленого права.
При цьому необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність, доведена належними у розумінні    статті 76 Господарського процесуального кодексу України    доказами, певного суб`єктивного права (інтересу) у позивача; порушення (невизнання або оспорювання) означеного права/інтересу відповідачем; належність обраного способу судового захисту (з точки зору адекватності порушення і спроможності його усунути та поновити (захистити) право або інтерес та закріплення положеннями діючого законодавства).
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСББ «К5» є юридичною особою, створене власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Статтею 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що об`єднання зобов`язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов та порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна, а також припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласників.
Пунктом 3.1. розділу ІІ Статуту ОСББ «К5» визначено те, що завданням та предметом діяльності Об`єднання є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.
Згідно з пунктом 5 розділу І Статуту ОСББ «К5» Об`єднання виступає Позивачем та Відповідачем у суді.
Суд погоджується з висновками місцевого суду про те, Об`єкт інвестування за оспорюваним Договором знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу прямих норм спеціального закону, відтак позивачу не потрібно наводити окремо правові підстави для звернення з позовом в інтересах інших осіб, оскільки в даному випадку ОСББ «К5», звертаючись з позовною заявою до суду, є уповноваженою юридичною особою для захисту в судовому порядку майнових прав співвласників на спільну сумісну власність.
Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу (частина друга статті 45 Господарського процесуального кодексу України).
При цьому позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.
ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання.
Відповідно до пункту 8 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Отже, зважаючи на те, що 26 технічний поверх, є спільною сумісною власністю власників-співвласників багатоквартирного будинку, відчуження такого майна могло бути здійснене за умови отримання попереднього погодження усіма співвласниками будинку з дотриманням режиму використання спільного майна, незалежно від форми управління багатоквартирним будинком  (ОСББ, ЖЕК, Керуюча компанія).
Факт наявності та/або відсутності у багатоквартирному будинку ОСББ не впливає на необхідність отримувати відповідну згоду від інших співвласників будинку. Згоду необхідно отримувати, як при наявності в будинку ОСББ так і при його відсутності.
При цьому, ні відповідач 1, ні відповідач 2 жодних погоджень від співвласників не отримали, тому висновки представника відповідача 1, які базуються на тому, що ОСББ «К5» створене пізніше укладення інвестиційного договору, не беруться судом до уваги.
Оскільки позовна заява в даній справі подана на захист права власності співвласників будинку, а не ОСББ, як окремої юридичної особи, суд погоджується з висновками  місцевого суду  про наявність порушеного права позивача й відповідно його можливості оскаржувати спірний правочин.
За змістом положень п. 2 ч. 1  ст. 1 Закону  України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Відповідно до положень п. 6 ч. 1 ст. 1  та ч. 1 ст.  5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку і належать його власникам (власникам квартир та нежитлових приміщень у будинку) на праві спільної сумісної власності.
Зазначені положення  закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»   кореспондуються з положеннями ч. 2   ст.382 Цивільного кодексу України, згідно змісту якої усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
При вирішенні даного спору по суті, суд застосовує ст. 3,  15,  16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.
Частиною 1  ст. 316 Цивільного кодексу України   визначено, що право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з ч. 1  ст. 317 Цивільного кодексу України   власнику майна належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до  ст. 319 Цивільного кодексу України  власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Статтею 321 Цивільного кодексу України  встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до  статті 328 Цивільного кодексу України  право власності на нерухоме майно набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції  Цивільного кодексу України  наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (статті  215,  216 Цивільного кодексу України).
На підставі вказаних вище норм закону суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями, складовою частиною житлового багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.
Також суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого суду і щодо критичного оцінювання наданих відповідачем 1 в якості доказу копію Технічного паспорту на квартиру №421 , виготовленого ТОВ «Укрконсалтбудпроект» станом на 15.06.2017 року та висновку експерта Гуменюк Л.В. № 18/21 від 18.11.2021 року, що складений за результатом будівельно-технічної експертизи з визначення функціонального призначення приміщень на замовлення ОСОБА_1 .
Так, висновок експерта Гуменюк Л.В №18/21 від 18.11.2021 року виготовлений на замовлення ОСОБА_1 в рамках розгляду іншої справи з іншим предметом спору, яка розглядається Оболонським районним судом міста Києва (справа №   756/11053/20), тому в даній справі не може братися судом до уваги.
Разом з тим, судом встановлено, що висновок експерта Гуменюк Л.В №18/21 від 18.11.2021 року та технічний паспорт виготовлений ТОВ «УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ» від 15.06.2017 року  на замовлення відповідача 1 містять суперечливі відомості.
Згідно даних технічного паспорту виготовленого ТОВ «УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ» від 15.06.2017 року, визначено, що квартира №421  загальною площею 580,4 кв.м, в тому числі житловою площею 286,3 кв.м розташована на 24-26 поверхах 26-ти поверхового житлового будинку та складається з 5 кімнат, житловою площею 286,3 кв.м, кухні - ніши: 16,2, 22.1,16.8,22.1,16.3,14.2, 12.8, 14.5, 14.3, 18.9, 17.8 кв.м; санвузол: 7.2, 7.5, 4.7, 5.0, 5.6,, 7.4, 4.5 кв.м; коридор 15.7, 14.8; гардеробна 2.6кв.м; сходи: 5.5 кв.м.
У відповідності до обов`язкового додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», які були чинними на момент будівництва та прийняття в експлуатацію, квартира - це комплекс взаємопов`язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу. Квартира у двох рівнях - квартира, житлові та підсобні приміщення якої розміщені на двох суміжних поверхах і об`єднані внутрішньоквартирними сходами.
Тобто до складу дворівневої квартири, яка є комплексом взаємопов`язаних житлових та підсобних приміщень входять внутрішньоквартирні сходи, які забезпечують можливість внутрішніх зв`язків між окремим приміщеннями.
Разом з тим, відповідно до даних технічного паспорту виготовленого ТОВ «УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ» від 15.06.2017 на 3 поверхи квартири наявні одні сходи, замість двох.
Отже, наданий представником Відповідача 1 висновок експерта Гуменюк Л.В №18/21 від 18.11.2021 та технічний паспорт виготовлений ТОВ «УКРКОНСАЛТБУДПРОЕКТ» від 15.06.2017 року не доводять, що документально приєднані Відповідачем 1 приміщення, які є предметом інвестиційного договору, є нежитловими приміщеннями та не є спільною сумісною власністю власників багатоповерхового будинку.
Як встановлено місцевим  судом, у Технічному паспорті частини житлового будинку (групи нежитлових приміщень МЗК) секції № 3, житлового будинку АДРЕСА_1 від 04.02.2015року, виготовленого ТОВ «ПРОФІ П.Л.Ю.С.» на замовлення ПрАТ «Енергополь-Україна» інвентаризаційна справа № ПП26/14-20/14К - площа 26 поверху секції № 3, який є технічним (допоміжне приміщення), становить 430,8 кв.м. Технічний поверх обмежений зовнішніми стінами та стінами і перегородками, що відокремлюють центральну частину, в який влаштовані ліфтові шахти з ліфтовим холом, сходи та коридори з виходом до зовнішнього незадимлюваного переходу (балкону).
Враховуючи відомості, що містяться у Технічному паспорті та згідно з вимогами ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» суд погоджується з доводами Позивача, що квартири житлового будинку АДРЕСА_1 , розміщені на 3-25 поверхах.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17 вказано, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Таким чином суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що спірні приміщення, що розташовані на 26 поверсі третьої секції є допоміжними приміщеннями, складовою частиною житлового будинку АДРЕСА_1 та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.
Щодо тверджень відповідача 1 на неналежному обранні позивачем способу захисту суд зазначає наступне.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст.16 Цивільного кодексу України.
Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника, та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Статтею 215 Цивільного кодексу України  передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою  статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена  законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених  законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до  ст. 216 Цивільного кодексу України  недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відповідно до ч. 2 ст. 369 Цивільного кодексу України  розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. У абзаці 3 частини 2 статті 369 Цивільного кодексу України  передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст.  388 Цивільного кодексу України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
За наведених обставин, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту своїх прав, не суперечить положенням ст. 16 Цивільного кодексу України.
За змістом ст.ст. 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
При цьому, суд апеляційної інстанції приймаючи рішення враховує, що за наслідками розгляду зазначеної справи та визнання недійсним вказаного договору, не відбудеться повернення спірного приміщення відповідачу 2, як на тому наполягає відповідач 1, оскільки спірне приміщення відповідачу 2 ніколи не належало, а, як встановлено судом вище, є допоміжним приміщенням і належить співвласникам багатоквартирного будинку від імені якого виступає ОСББ «К5».
Питання ж визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора речових прав та скасування запису про право власності є предметом розгляду Київського апеляційного суду у справі №756/11053/20 за позовом ОСББ «К5» до     ОСОБА_1 , державного реєстратора Київської філії комунального підприємства «Новозаводське» Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Осиповича Ігоря Віталійовича, Міністерства юстиції України, третя особа - Державне підприємство «Національні інформаційні системи».
За таких обставин, колегія суддів не приймає доводи відповідача 1 щодо неефективного способу захисту порушених прав.
Щодо строків позовної давності, апеляційний суд зазначає наступне.
Згідно із  ст. 257 Цивільного кодексу України  загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч. 1  ст. 261 Цивільного кодексу України  перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Місцевим  судом встановлено, що  позивачу в ході судового розгляду справи № 756/11053/20 у Оболонському районному суді м. Києва, під час ознайомлення з матеріалами реєстраційної справи № 663344280000, яка була витребувана судом у Департаменті з питань реєстрації Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) на виконання ухвали Оболонського районного суду від 12.05.2021, стало відомо про наявність інвестиційного договору від 15.05.2017 №3/421 укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «Енергополь-Україна». Реєстраційна справа № 663344280000 отримана судом 15.07.2021 року.
Позивач був позбавлений можливості отримати інформацію щодо правових підстав виникнення права власності у відповідача 1 на приміщення 26 технічного поверху, зважаючи на те, що закон не надає будь-якої можливості третій особі, фізичній чи юридичній особі отримати інформацію про підставу для реєстрації об`єкта нерухомого майна (або внесення змін до нього), окрім як на вимогу суду.
Підстава для захисту права ОСББ «К5» шляхом визнання інвестиційного договору недійсним не могла виникнути у 2017 році на момент укладення договору, оскільки позивач не є стороною оспорюваного договору, і про наявність такого договору йому не було відомо.
Отже, за таких обставин необхідно пов`язувати початок перебігу строку позовної давності з моментом, коли позивач «фактично» дізнався про існування оспорюваного договору, а саме - 2021 рік, а не 2017, як вважає відповідач 1.
Місцевий суд вірно взяв до уваги, що у зв`язку з проведенням державних заходів щодо запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, відповідно  Постанови Кабінету міністрів України від 11 березня 2020 року №    211  зі змінами та доповненнями    від 20 березня 2020 року № 242, від 25 березня 2020 року № 239, від 29 березня 2020 року № 241, від 2 квітня 2020 року № 255, від 8 квітня 2020 року № 262, від 15 квітня 2020 року № 284, від 29 квітня 2020 року № 313, від 4 травня 2020 року № 332, від 4 травня 2020 року №                     343, від 14 травня 2020 року № 377, від 20 травня 2020 року № 392, від 17 червня 2020 року № 500, від 26 серпня 2020 року № 760, від 13 жовтня 2020 року № 956, від 9 грудня 2020 року № 1236, від 17 лютого 2021 року № 104, від 21 квітня 2021 року № 405, від 16 червня 2021 року № 611, від 11 серпня 2021 року N 855, від 22 вересня 2021 року № 981, від 15 грудня 2021 року № 1336, від 23 лютого 2022 року №229, від 27 травня 2022 року №630, від 19 серпня 2022 року № 928, від 23 грудня 2022 року №1423, від 25 квітня 2023 року № 383, дія карантину подовжено до 30.06.2023 року.
Оспорюваний інвестиційний договір №3/421 укладенй між відповідачами 15.05.2017 року, отже останнім днем звернення до суду з позовом у межах строку позовної давності було 15.05.2020 року.
Відповідно до п. 12  Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України  під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями  257,  258,  362,  559,  681,  728,  786,  1293  цього  Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Інститут позовної давності має на меті, зокрема, гарантувати правову визначеність, забезпечення захисту порушених прав, притягнення до відповідальності. Також він стимулює уповноважену особу до активних дій щодо реалізації належного їй права під загрозою його втрати, запобігає несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу.
Рівність і недискримінація є одними із основних принципів реалізації прав людини (висновок Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 07.09.2022 № 679/1136/21).
Виходячи із взаємозв`язку норм права, які були прийняті органом законодавчої влади в Україні під час дії карантину, введеного Урядом України у зв`язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), цілей, з метою яких ці норми впроваджені, а також з    метою недопущення безпідставного звуження прав учасників цивільних правовідносин, суд приходить до висновку, що    пункт 12 Перехідних і прикінцевих положень ЦК  України    щодо продовження під час карантину строків позовної давності, передбачених    статтями  257,    258,    362,    559,    681,    728,    786,    1293  цього  Кодексу, підлягає застосуванню, відтак звернення позивача в серпні 2022 з даним позовом здійснене в межах строку позовної давності.
Згідно із        ст. 73 Господарського процесуального кодексу України        доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. 
Статтями  ст.ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України      визначено, що   належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
З огляду на викладене, місцевий суд законно і обґрунтовано дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСББ «К5» про визнання недійсним інвестиційного договору в межах справи №910/5335/21 про банкрутство ПрАТ «Енергополь-Україна», та визнати недійсним інвестиційний договір від 15.05.2017 року № 3/421, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «Енергополь-Україна».
За вказаних обставин, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21 (910/8280/22) прийняте у відповідності до норм чинного законодавства, доводи скаржниці, викладені в апеляційній скарзі не підтверджені належним чином та не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, а відтак підстав для її задоволення та скасування оскаржуваного  рішення не вбачається.
Приймаючи рішення, колегія суддів звертається до висновків Верховного Суду викладених в аналогічній справі №910/5335/21(910/8691/22) в постанові від 23.04.2024 року, які релевантними.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі спростовуються встановленими у справі обставинами та не  доводять порушення або неправильного застосування норм матеріального та процесуального права місцевим судом.
Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України та Кодексом України з процедур банкрутства, Північний апеляційний господарський суд -
ПОСТАНОВИВ:
1.Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) - залишити без задоволення.
2. Рішення  господарського суду міста Києва від 25.09.2023 року у справі №910/5335/21(910/8280/22) - залишити без змін. 
3. Копію постанови суду надіслати учасникам провадження у справі.
4. Справу №910/5335/21(910/8280/22) повернути до господарського суду міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок касаційного оскарження передбачено ст. 287 ГПК України та ст. 9 Кодексу України з процедур банкрутства.

Повний текст постанови складено та підписано 06.06.2024 року

Головуючий суддя                                                            О.С. Копитова 

Судді                                                                                Б.В. Отрюх

                                                                                О.М. Остапенко