КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

	

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2024 року                                                                                                        місто Київ
єдиний унікальний номер справи: 361/9327/20
номер провадження: 22-ц/824/3313/2024
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),
суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А.,
за участю секретаря - Мазурок О.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 15 серпня 2023 року у складі судді Василишина В.О., у справі за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненка Олега Валерійовича, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про визнання неправомірним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння,
В С Т А Н О В И В:
У грудні 2020 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» (далі - ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ»), приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненка О.В., ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про визнання неправомірним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позовна заява мотивована тим, що 28 грудня 2007 року між ОСОБА_2 та акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк»), правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» (далі - ПАТ «УкрСиббанк»), перейменоване в подальшому на акціонерне товариство «УкрСиббанк»    (далі - АТ «УкрСиббанк»), укладено договір про надання споживчого кредиту № 11281221000, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 150 000 доларів США строком до 30 грудня 2022 року включно. 28 грудня 2007 року між ОСОБА_2 та АКІБ «УкрСиббанк» укладено іпотечний договір №5629, предметом якого є нерухоме майно: земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу земельних ділянок від 28 грудня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В., зареєстрованого в реєстрі за №4921, згідно з яким іпотекодавець набув у власність дві земельні ділянки загальною площею 0,1158 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 а саме: земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер: 3210600000:00:017:0017, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель (предмет іпотеки) та земельну ділянку площею 0,0158 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:1017, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства.
Вказував, що одночасно з укладанням договору купівлі-продажу земельних ділянок,                       28 грудня 2007 року було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, площею    240,30 кв.м, що розташована на земельній ділянці площею 0,10 га, про що вказано у пункті 18 вказаного договору. Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В. та зареєстрований в реєстрі за №4918. Зазначене нерухоме майно набуте ОСОБА_2 під час шлюбу з ОСОБА_4 та відповідно є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.
13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу №2, за яким передано право вимоги за кредитним договором №11281221000 від 28 грудня 2007 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ». Також 13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, згідно з яким ПАТ «УкрСиббанк» відступило право вимоги за іпотечним договором № 5629 від 28 грудня 2007 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».
Зазначав, що 03 червня 2019 року йому стало відомо, що за даними з публічної кадастрової карти України відомості про земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, відсутні. Здійснивши самостійний пошук він з`ясував, що межі належної йому земельної ділянки змінені шляхом поділу на дві ділянки, а саме: площею 0,98 га та площею 0,002 га з присвоєнням нових кадастрових номерів.
Указував, що 05 червня 2019 року ОСОБА_4 отримала витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-3215510762019, з якого вбачається, що власником земельних ділянок значиться ОСОБА_1 , державна реєстрація земельних ділянок площею 0,98 га та площею 0,002 га проведена на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, розробленої 02 травня 2019 року ТОВ «ГеоФекторі», внаслідок чого новоствореним земельним ділянкам присвоєні нові кадастрові номери: земельна ділянка площею 0,098 га має кадастровий номер 3210600000:01:017:0124, а  земельна ділянка площею 0,002 га має кадастровий номер 3210600000:01:017:0125.
17 лютого 2020 року з Інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №200588055 ОСОБА_2 стало відомо, що 11 квітня 2019 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В. прийнято рішення №46496975 від 16 квітня 2019 року про реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ». Підставою виникнення права власності є іпотечний договір №4937, виданий 28 грудня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу                    Іваненко О.В.; виписка з договору відступлення права вимоги, серія та номер 649-650 від 13 лютого 2012 року, виданий приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В.; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер 0300113212731 від 10 травня 2017 року, вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер: 735510/10/05/2017 від 10 травня 2017 року, видавник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».
19 квітня 2019 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за №662, за яким ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_1 купив земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, за адресою: АДРЕСА_1 .
Також вказував, що відповідно до пункту 2 цього договору купівлі-продажу право власності на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 квітня 2019 року за №31203928, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1812079632106. За даними інформаційної довідки №200588055 значиться, що об`єкт нерухомого майна 1812079632106 закрито. Закриття відбулося в наслідок поділу земельної ділянки 30 травня 2019 року. 
У подальшому, 26 квітня 2019 року після набуття права власності на земельну ділянку ОСОБА_1 написав заяву про поділ земельної ділянки площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:17:0017 на дві окремі земельні ділянки. 02 травня 2019 року на замовлення ОСОБА_1 виготовлена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельних ділянок, виконавцем якої є ТОВ «ГеоФекторі». 28 травня 2019 року відділом у місті Броварах Міськрайонного управління у Броварському районі та місті Броварах Головного управління Держгеокадастру у Київській області скасовано кадастровий номер 3210600000:00:017:0017 на земельну ділянку площею 0,10 га в Державному земельному кадастрі та проведена державна реєстрація новостворених земельних ділянок в Державному земельному кадастрі за новими кадастровими номерами: земельна ділянка площею 0,098 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0124 та земельна ділянка площею 0,002 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125.
30 травня 2019 року державним реєстратором виконавчого комітету Броварської міської ради Богдановою О.Г. на підставі витягів ДЗК на новостворені земельні ділянки, скасовано об`єкт нерухомого майна №1812079632106 (земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:17:0017) та проведена державна реєстрація права власності на новостворені земельні ділянки (кадастровий номер 3210600000:01:017:0124 та кадастровий номер 3210600000:01:017:0125), утворені шляхом поділу, внаслідок чого                   ОСОБА_1 став власником новостворених об`єктів нерухомого майна: земельна ділянка площею 0,098 га (інформаційна довідка № 23756765) та земельна ділянка площею 0,002 га (інформаційна довідка №205101876).
20 червня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,002 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125,  який посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Саверою Л.Л. за реєстровим №405.
З огляду на викладені обставини, позивач вважав, що перехід права власності на земельну ділянку (предмет іпотеки) до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відбувся незаконно з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», яким визначено, що передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. У пункту 5.2.1 іпотечного договору від 28 грудня 2007 року передбачено, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Отже, сторони іпотечного договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя. Проте позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору. Разом з тим, договір про задоволення вимог іпотекодержателя відсутній, оскільки не укладався ні між позивачем та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», ні між позивачем та ПАТ «УкрСиббанк».
Підставою для виникнення права власності у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» зазначено іпотечний договір номер 4937, виданий 28 грудня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В., однак договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно. Законною підставою для набуття права власності міг бути виключно договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
Оскільки, іпотечний договір без укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя не є підставою для набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, а є лише передумовою для укладення сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, доказів що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки немає, а відтак приватним нотаріусом не були дотримані положення ст.37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, у приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Іваненка О.В. були відсутні правові підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Крім того, у порушення вимог чинного законодавства при здійсненні реєстраційних дій приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав щодо земельної ділянки, на якій розташована нежитлова будівля, площею 240,30 кв.м, право власності на яку належить ОСОБА_2 і яка не є предметом іпотеки.
З урахуванням наведеного, позивач ОСОБА_2 просив:
визнати неправомірним та скасувати рішення приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненко О.В. №46496975, прийняте                       16 квітня 2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №31203928 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі договору іпотеки №5629; 
витребувати на свою користь у ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,098 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0124 та у ОСОБА_3 земельну ділянку 0,002 га кадастровий номер 3210600000:01:017:0125.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 15 серпня 2023 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. №46496975 від 16 квітня 2019 року щодо проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі іпотечного договору №5629 від 28 грудня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. та зареєстрованого у реєстрі № 4937.
Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку площею                     0,0980 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0124, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку площею 0,0020 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
В іншій частині позову відмовлено.
Стягнуто з ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь   ОСОБА_2 судовий збір у розмірі по 4 203 грн 87 коп., з кожного окремо.
Рішення суду мотивоване тим, що у порушення підпункту 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки від 28 грудня 2007 року окремий договір про задоволення вимог шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ОСОБА_2 не укладався. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність передбачених іпотечним договором та ст.37 Закону України «Про іпотеку» підстав для звернення на спірну земельну ділянку шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на це нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Тому у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» були відсутні підстави для звернення до приватного нотаріуса (державного реєстратора) із заявою про перереєстрацію права власності за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», а у приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області, в свою чергу, відсутні правові підстави для прийняття рішення від 16 квітня 2019 року №46496975 про реєстрацію права власності на спірне майно за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ». Таким чином, оспорюване рішення державного реєстратора підлягає скасуванню.
Також оскільки у даній справі безспірно встановлено, що після набуття права власності на спірну земельну ділянку ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відчужило на її на користь ОСОБА_1 , який в свою чергу відчужив частину земельної ділянки на користь ОСОБА_3 , то ці обставини свідчать про те, що спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача поза його волею і ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мало право його відчужувати, а відтак вимога позивача про витребування спірної ділянки у добросовісних набувачів підлягає задоволенню.
Додатковим рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від                         24 жовтня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_5 до приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненка О.В. про визнання неправомірним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_2 у повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права.
Також просить постановити окрему ухвалу щодо внесення неправдивих відомостей в паспорт, що належить ОСОБА_2 щодо реєстрації його місця проживання, за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.4 ст.358 та ч.1 ст.384 КК України, які направити до прокурора або органу досудового розслідування для перевірки.
Апеляційна скарга мотивована тим, що земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017 за адресою: АДРЕСА_1 , була придбана ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 19 квітня 2019 року, укладеного з власником цієї земельної ділянки ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», право власності за яким було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 квітня 2019 року за №31203928, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 181207963106. Відповідно до довідки №15 від 16 квітня 2019 року ліцензованого суб`єкта ТОВ «Укрінвентарексперт» за результатами проведеного обстеження земельної ділянки на момент продажу, на земельній ділянці площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що належала на праві власності ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», були відсутні об`єкти нерухомого майна (житловий будинок, господарські будівлі та споруди тощо). Таким чином, земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017 придбана на законних підставах, а ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, і це не оспорюється позивачем.
Вказує, що суд першої інстанції зазначив, що оскільки іпотечний договір укладений                 28 грудня 2007 року, то застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року, посилаючись при цьому на ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка була чинною станом на 28 грудня 2007 року (дата укладання іпотечного договору). Проте, на думку скаржника, зазначене посилання судом першої інстанції на ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 22 грудня 2006 року є помилковим, оскільки станом на дату реєстрації права власності на земельну ділянку за іпотекодержателем ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», а саме, 16 квітня 2019 року діяла вже нова редакція ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 03 липня 2018 року (Закон №2478-V ІІІ), зміни до якої вступили в законну силу 04 лютого 2019 року.
Таким чином вважає, що як зазначено в ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 03 липня 2018 року, яка була чинна на дату реєстрації права власності, договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому іпотечний договір №5629 від 28 грудня 2007 року, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в Розділі 5, є документом, що підтверджує перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зазначає, що правові підстави застосування ст.ст. 387, 388 ЦК України відсутні, оскільки позивачем була надана згода на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, в тому числі, передачі права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, що передбачено в п.5.2.1 іпотечного договору.
Також вважає, що витребування земельної ділянки, яка була ним придбана на законних підставах, відповідно до договору купівлі-продажу від 19 квітня 2019 року, укладеного з власником цієї земельної ділянки ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», не передбачає компенсацію чи іншого виду належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно, тим самим відповідач понесе індивідуальний і надмірний тягар з фінансової та моральної точки зору, чим не дотримано справедливий баланс, як одним із критеріїв порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції.
ТОВ «Кей-Колект» подало письмові пояснення на апеляційну скаргу, в яких вказує, що викладені в апеляційній скарзі доводи на спростування висновків суду першої інстанції, покладених в основу обґрунтування оскаржуваного рішення, відповідають обставинам справи та нормам чинного законодавства, а тому заслуговують на увагу.
Представник ОСОБА_2 - адвокат Нєстєрова Т.І. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує, що скаржник в апеляційній скарзі помилково посилається на те, що судом першої інстанції було помилково застосовано до спірних правовідносин Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року, оскільки іпотечний договір був укладений                     28 грудня 2007 року, тому застосуванню підлягав саме Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року. Зазначає, що умовами іпотечного договору №5629 встановлений обов`язок щодо укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким чітко визначено, що передача права власності на предмет іпотеки передбачена тільки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідачка ОСОБА_3 також подала відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує, що добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. З матеріалів справи вбачається, що вона є добросовісною набувачкою спірного майна, яке набуто нею за відплатним нотаріально посвідченим договором, тобто в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про витребування земельної ділянки площею 0,0020 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125,  номер об`єкта нерухомого майна 1844499932106, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у останнього власника, який є добросовісним набувачем та набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна на підставі відплатного договору, оскільки це призведе до порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод.
Відповідно до положень ч.ч.1, 2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Додаткове рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 24 жовтня 2023 року не оскаржується, а тому відповідно до положень ч.1 ст.367 ЦПК України його законність та обґрунтованість колегією суддів не перевіряється.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, враховуючи доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується наявними у справі доказами, що 28 грудня 2007 року між ОСОБА_2 та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк», укладено договір про надання споживчого кредиту № 11281221000, за умовами якого банк надав позичальнику кредитні кошти в іноземній валюті у розмірі    150 000 доларів США, з кінцевим терміном повернення до 30 грудня 2022 року.
Також 28 грудня 2007 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. посвідчено договір купівлі-продажу земельних ділянок, зареєстрований у реєстрі № 4921, за яким ОСОБА_6 продав ОСОБА_2 земельні ділянки загальною площею 0,1158 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 : ділянка площею 0,1000 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель; ділянка, площею 0,0158 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:1017, для ведення особистого селянського господарства.
Крім того, 28 грудня 2007 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В. та зареєстрований у реєстрі за №4918, за яким ОСОБА_2 набув у власність нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Установлено, що на забезпечення виконання грошових зобов`язань за вказаним вище кредитним договором від 28 грудня 2007 року, між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 28 грудня 2007 року укладено іпотечний договір № 5629, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В. та зареєстрований у реєстрі                   № 4937. З підстав посвідчення іпотечного договору приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу внесено заборону, зареєстровану за номером 4938.
Відповідно до пункту 1.1 іпотечного договору, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю наступне нерухоме майно: земельну ділянку площею 0,1000 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу №2, за яким передано право вимоги за кредитним договором                                № 11281221000 від 28 грудня 2007 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».
В подальшому, 10 травня 2017 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» направило на адресу ОСОБА_2 вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, за яким вимагало сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 10 травня 2017 року складає 217 194 долари США 35 центів. Також цією вимогою попереджено іпотекодавця про намір у порядку ст.ст.35, 36 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому ст.ст.37, 38 Закону України «Про іпотеку».
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Іваненка О.В. від 16 квітня 2019 року проведено державну реєстрацію права приватної власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».
У відповідності до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 163759752 від 16 квітня 2019 року підставою виникнення права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вул. Мічуріна, 15-А, у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» є рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення серія та номер: 030011321273, виданий 10 травня 2017 року, вимога про усунення порушень основного зобов`язання серія та номер: 735510/10/05/2017, видана     10 травня 2017 року, видавник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», виписка по договору відступлення права вимоги серія та номер: 649-650, виданий 13 лютого 2012 року, видавник Саєнко Е.В. приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу, іпотечний договір серії та номер: 4937, виданий 28 грудня 2007 року, видавник Іваненко О.В. приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу.
Так, 18 квітня 2019 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» звернулося до приватного нотаріуса з листом-повідомленням про виключення заборони з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що є предметом іпотеки за договором іпотеки від 28 грудня 2007 року, а саме, земельної ділянки площею 0,1000 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Виключення заборони мотивовано тим, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» реалізував своє право та задовольнив вимоги іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», яке відбулося 11 квітня 2019 року, підтвердженням чого є витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 163759752 від 16 квітня 2019 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1812079632106, номер запису про право власності 31203928. На підставі вищевикладеного зобов`язання за кредитним договором припинено.
19 квітня 2019 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. та зареєстрований у реєстрі № 662, згідно з яким продавець передав, а покупець прийняв у власність земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
З матеріалів справи вбачається, що після набуття права власності на вищевказану земельну ділянку, ОСОБА_1 26 квітня 2019 року написав заяву про поділ земельної ділянки площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:17:0017, на підставі ст.79-1 Земельного кодексу України на дві окремі земельні ділянки згідно з кадастровими планами та технічною документацією.
02 травня 2019 року на замовлення ОСОБА_1 виготовлена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельних ділянок, виконавцем якої є ТОВ «ГеоФекторі».
28 травня 2019 року відділом у місті Броварах Міськрайонного управління у Броварському районі та місті Броварах Головного управління Держгеокадастру у Київській області скасовано кадастровий номер: 3210600000:00:017:0017 на земельну ділянку, площею 0,10 га в Державному земельному кадастрі та проведена державна реєстрація новостворених земельних ділянок в Державному земельному кадастрі за новими кадастровими номерами: земельна ділянка площею 0,098 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0124 та земельна ділянка площею 0,002 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125.
У подальшому, 30 травня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Броварської міської ради Богдановою О.Г. на підставі витягів ДЗК на новостворені земельні ділянки, скасовано об`єкт нерухомого майна № 1812079632106 (земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:17:0017) та проведена державна реєстрація права власності на новостворені земельні ділянки (кадастровий номер 3210600000:01:017:0124, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125), утворені шляхом поділу, внаслідок чого                       ОСОБА_1 став власником новостворених об`єктів нерухомого майна: земельна ділянка площею 0,098 га (інформаційна довідка № 23756765) та земельна ділянка площею 0,002 га (інформаційна довідка № 205101876).
У відповідності до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна                                 № 237567265 від 17 грудня 2020 року земельна ділянка площею 0,098 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0124, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .
З матеріалів справи вбачається, що 20 червня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Саверою Л.Л. та зареєстрований у реєстрі № 405, за умовами якого ОСОБА_3 придбала у власність земельну ділянку площею 0,0020 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125, для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна                                    № 205101876 від 23 березня 2020 року земельна ділянка площею 0,002 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0125, належить на праві приватної власності ОСОБА_3 .
Також 29 травня 2020 року нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрована на праві приватної власності за ОСОБА_2 .
Відповідно до розділу 4 іпотечного договору № 5629 від 28 грудня 2007 року, сторони (АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 ) погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку».
Згідно з пунктом 5.1 цього іпотечного договору, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Підпунктами 5.2.1, 5.2.2 пункту 5.2 іпотечного договору передбачено, що позасудове врегулювання здійснюється один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Судом першої інстанції вірно встановлено, що в іпотечному договорі від 28 грудня 2007 року визначено, що передача права власності на предмет іпотеки передбачена на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Питання щодо необхідності у такому випадку в укладенні окремого договору зазначено чітко та не підлягає двозначному тлумаченню.
Відповідно ч.3 ст.3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції вірно враховано, що оскільки іпотечний договір укладений 28 грудня 2007 року, то застосування до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.
Згідно з ч.ч.1, 3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст.12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Отже, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Закону України «Про іпотеку».
У зв`язку з внесенням змін до цієї норми Законом України від 25 грудня 2008 року                      № 800-V1 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», ст.37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, в тому числі передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 лютого 2020 року.
Так, ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (уразі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;                                    8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 189, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:                     1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа та адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
З наявних у матеріалах справи копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення та опису вкладення у цінний лист від 10 травня 2017 року вбачається, що вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 10 травня 2017 року № 735510/10/05/2017 ОСОБА_2 отримав особисто 20 травня 2017 року, про що свідчить його підпис.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року (справа №199/1276/17) сформульовано правову позицію щодо аналогічних правовідносин, відповідно до якої, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору), ненадання такого договору нотаріусу та залишення без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким Закон пов`язує можливість переходу права власності, дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру, не можна вважати законними.
У відповідності до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Верховний Суд у постанові від 13 листопада 2020 року (справа №303/4230/18) з подібним предметом спору, де також і у договорі іпотеки була наявна умови про письмове повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, зробив правовий висновок про те, що, укладаючи у 2006 році іпотечний договір, позивач не узгоджував з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором - нотаріусом, а значить, таку згоду він не надав, а надав лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Також, Верховний Суд у постанові від 13 листопада 2020 року (справа № 303/4230/18) зазначив, що чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» (2006 року) передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було.
У даному випадку обов`язок щодо укладення окремого договору також передбачений і самими умовами іпотечного договору від 28 грудня 2007 року.
Відповідні зміни до ст.37 Закону України «Про іпотеку», якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, а отже, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами.
Отже, добровільна передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та не заперечується учасниками справи, договір про добровільну передачу предмета договору іпотеки між іпотекодавцем ОСОБА_2 та іпотекодержателем ПАТ «УкрСиббанк» чи з ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», як з особою, яка набула права вимоги за цим договором, не укладався.
Також з інформаційних довідок не вбачається про наявність договору про добровільну передачу приміщення від власника ОСОБА_2 до іпотекодержателя ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».
Отже, іпотекодавець не давав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, що виключає можливість прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
За таких обставин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що рішення державного реєстратора № 46496975 від 16 квітня 2019 року про проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі іпотечного договору № 5629 від                  28 грудня 2007 року є такими, що суперечать вимогам Закону України «Про іпотеку».
Аналогічний правовий висновок у правовідносинах з подібним предметом спору викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року (справа №759/6976/16-ц).
Крім того, судом першої інстанції вірно враховано, що матеріали цивільної справи не містять доказів того, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, а відтак, державним реєстратором не були дотримані положення ст.37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Так, відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У пункті 5.2.1 іпотечного договору передбачено, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Таким чином спеціальним законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16), в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.
Відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов ч.4 ст.37 Закону України «Про іпотеку». Відсутність в реєстраційній справі відомостей про здійснення оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Такі висновки відповідають усталеній судовій практиці Верховного Суду у подібних правовідносинах. Зокрема, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 червня 2020 року (справа №914/953/19) з посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі №306/1224/16-ц зроблено висновок про необхідність подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 12 серпня 2020 року (справа №921/353/19) з посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 березня 2020 року у справі №306/2053/16-ц, враховуючи положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», виходив з того, що ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності.
Отже, нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Подібні висновки з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постановах від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16-ц) та від 23 січня 2019 року (справа №306/1224/16-ц), зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду в постановах від 29 січня 2020 року (справа №607/8488/18), від 04 лютого 2021 року (справа №275/2881/19).
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що в даній справі у порушення підпункту 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки від 28 грудня 2007 року між іпотекодавцем та іпотекодержателем окремий договір про задоволення вимог шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ОСОБА_2 не укладався, що  свідчить про відсутність передбачених іпотечним договором та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» підстав для звернення на спірну земельну ділянку шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на це нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. 
З огляду на викладене, у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» були відсутні підстави для звернення до приватного нотаріуса (державного реєстратора) із заявою про перереєстрацію права власності за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», а у приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області, в свою чергу, відсутні правові підстави для прийняття рішення від 16 квітня 2019 року № 46496975 про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно, за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».
Установивши вказані обставини, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що рішення приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненко О.В. №46496975, прийняте 16 квітня 2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №31203928 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 3210600000:00:017:0017, що знаходиться за адресою: Київська область, місто Бровари, вул.Мічуріна, 15-А, за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі договору іпотеки №5629, підлягає скасуванню.
Доводи апеляційної скарги, про те, що суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року, тобто станом на 28 грудня 2007 року (дата укладання іпотечного договору), оскільки станом на дату реєстрації права власності на земельну ділянку за іпотекодержателем ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», а саме, 16 квітня 2019 року діяла вже нова редакція ст.37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 03 липня 2018 року, колегія суддів відхиляє як  необґрунтовані.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду, у подібних правовідносинах застосуванню підлягає саме ст.37 Закону України «Про іпотеку», в редакції на дату укладання іпотечного договору (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2021 року у справі №1505/414/2012 (провадження №61-20213св18)).
Інший підхід до застосування редакції законів в часі суперечитиме передбаченому у ст.627 ЦК України принципу свободи сторін у визначенні умов договору з урахуванням вимог чинного на час такого визначення законодавства.
Установлено та підтверджується наявними у справі доказами, що після набуття права власності на спірну земельну ділянку ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відчужило її на користь                       ОСОБА_1 , який в свою чергу відчужив частину земельної ділянки на користь ОСОБА_3 .
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі ст.388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. 
Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч.3 ст. 388 ЦК України). 
Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (ч.ч.1-3 ст.388 ЦК України). 
Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.
Отже, установивши, що спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача ОСОБА_2 поза його волею і ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мало право його відчужувати, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для витребування у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельної ділянки площею 0,0980 га, кадастровий номер 3210600000:01:017:0124, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 та витребування у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку площею 0,0020 га, кадастровий номер: 3210600000:01:017:0125, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Доводи апеляційної скарги проте, що витребування земельної ділянки, яка була придбана ОСОБА_1 на законних підставах, відповідно до договору купівлі-продажу від 19 квітня 2019 року, укладеного з власником цієї земельної ділянки ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», не передбачає компенсацію чи іншого виду належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно, тим самим відповідач понесе індивідуальний і надмірний тягар з фінансової та моральної точки зору, чим не дотримано справедливий баланс, як одним із критеріїв порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції, на думку колегії суддів, не можуть бути підставою для скасування рішення суду, виходячи з такого.
Порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І, навпаки, встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 100)).
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (ст.387 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову. Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
За ст.388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.
У постанові від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц.
Враховуючи обставини цієї справи, колегія суддів вважає, що витребування майна, зокрема, у ОСОБА_1 є законним, пропорційним та виправданим заходом, який переслідує легітимну мету та необхідний у демократичному суспільстві, не порушує ст.1 Першого протоколу до Конвенції.
Таким чином, при вирішенні справи суд першої інстанції правильно визначив характер спірних правовідносини між сторонами, вірно застосував закон, що їх регулює, повно і всебічно дослідив і оцінив докази та встановив обставини у справі.
Інші доводи апеляційної скарги також не спростовують правильних висновків суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позову ОСОБА_2 про визнання неправомірним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння.
При цьому апеляційний враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
Що стосується клопотання ОСОБА_1 про постановлення окремої ухвали щодо внесення неправдивих відомостей в паспорт, що належить ОСОБА_2 щодо реєстрації його місця проживання, за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.4 ст.358 та ч.1 ст.384 КК України, які направити до прокурора або органу досудового розслідування для перевірки, то воно не підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ч.1 ст.262 ЦПК України суд, виявивши при вирішенні спору порушення законодавства або недоліки в діяльності юридичної особи, державних чи інших органів, інших осіб, постановляє окрему ухвалу, незалежно від того, чи є вони учасниками судового процесу.
Постановлення окремої ухвали є правом, а не обов`язком суду апеляційної інстанції, яке він може реалізувати у випадку виявлення при вирішенні спору по суті порушення певним органом чи особою вимог законодавства.
Втім, колегія суддів, розглядаючи клопотання ОСОБА_1 про постановлення окремої ухвали щодо внесення неправдивих відомостей в паспорт, що належить ОСОБА_2 , не встановила передбачених законом підстав для його задоволення.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому це рішення відповідно до ст.375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 15 серпня 2023 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 28 травня 2024 року.  

Головуючий

Судді: