ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2024 року 
м.Черкаси   

Справа № 705/4866/21		
Провадження № 22-ц/821/463/24		
категорія: 305020000 	  	

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Василенко Л.І.,
суддів: Бородійчука В.Г., Карпенко О.В.,
секретаря - Мунтян К.С.,

учасники справи:
позивачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс»,
треті особи: державний реєстратор виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюу Ліна Анатоліївна, ОСОБА_4 , 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси в режимі відеоконференції апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ  Фінанс» - адвоката Стратілатова Констянтина Геннадійовича  на рішення  Уманського міськрайонного суду Черкаської області від  04 грудня 2023 року у справі за позовом  ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 до  Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс», треті особи: державний реєстратор виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Ліна Анатоліївна, ОСОБА_4 , про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у складі судді Єщенко О.І., -

в с т а н о в и в :

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

08 листопада 2021 року позивачі  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду із вказаним позовом.
В обґрунтування позовних вимог зазначили, що їм на праві спільної сумісної власності належала квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
10.06.2008 між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 233-0181004/ФК-08.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між Банком та ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 233-0181004/Zфкіп-08, за умовами якого в іпотеку Банку було передано квартиру.
01.11.2019 право вимоги АТ «ДЕЛЬТА-БАНК» за кредитним договором та договором іпотеки у відповідності до договору купівлі продажу прав вимоги № 2077/К були продані ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс». 
24.07.2020 державним реєстратором Данилюк Л.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 53283756, щодо державної реєстрації права власності на квартиру за ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» на підставі вищезазначеного договору іпотеки та договору купівлі-продажу прав вимоги № 2077/К в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
14.08.2020 у відповідності до договору купівлі-продажу нерухомого майна, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. за реєстровим № 417, ОСОБА_4 придбала у ТОВ «ФК «Централ Фінанс» спірну квартиру.
Вказують, що рішення реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя є незаконним, оскільки позивач не отримувала письмові вимоги про усунення порушення, а оцінка предмета іпотеки не відповідає дійсності. 
03.12.2019 та 03.04.2020 претензія ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» направлялась ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , проте поштові відправлення позивачами не були отримані.
Таким чином реєстратору не було надано будь-яких доказів щодо вручення вимоги позичальнику та майновим поручителям, та останнім не перевірено вказаних обставин, що є порушенням вимог законодавства.
Крім того, звертають увагу суду на те, що жодних оцінювачів у їх квартирі не було. Відповідно до висновку про вартість об`єкту оцінки № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 ТОВ «Експерт Робота» вартість квартири станом на 21.05.2020 складає 76 843,00 грн. Вказаний висновок не містить відповідних пояснень щодо огляду об`єкта оцінки чи про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, в ньому не зазначені обґрунтування застережень та припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду та інформації про ціни продажу подібного (пропонованого) майна або інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна, відсутній також перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводилась оцінка, як того вимагає Національний стандарт № 1. 
У висновку не зазначено, який саме фактор вплинув на те, що вартість майна вказана у оцінці знизилась у порівнянні з оцінкою, зазначеною у Договорі іпотеки. 
Згідно висновку експерта ТОВ «Бюро експертиз та оцінки майна» № МА_26062021-001 за результатами проведення оцінки від 26.06.2021, вартість квартири станом на 26.06.2021 складає 565 994 грн, що суттєво відрізняється від оцінки, яка проведена на момент переходу права власності до ТОВ «Фінансова компанія «Центр Фінанс». 
Висновок про оцінку підлягав реєстрації у Єдиній базі даних звітів про оцінку Фонду державного майна України, тому відповідно, тільки за умови наявності такої реєстрації цей звіт міг бути використаний відповідачем як доказ виконання вимог ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку». Вказаний висновок не був внесений до Єдиної бази звітів про оцінку на дату вчинення реєстраційних дій, що оспорюються (про що свідчить відсутність даних про це у самому Висновку) тому, на думку позивачів, ця обставина є доказом на підтвердження того, що реєстратору належний звіт про оцінку не надавався, а реєстрація відбулася без такої оцінки. 
Вважають, що порушення законодавства під час проведення оцінки квартири є такими, що ґрунтується на законі, адже висновок № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 про незалежну оцінку не відповідає вищевикладеним вимогам та не міг підлягати застосуванню. Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців ТОВ «Експерт Робота» не має права займатися оціночною діяльністю. 
       На підставі наведеного, позивачі просили суд ухвалити рішення, яким визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) про реєстрацію речового права на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , проведене державним реєстратором виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Ліною Анатоліївною, згідно якого право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс», індексний номер: 53283756 від 24.07.2020. 

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 04 грудня 2023 року позов задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (із відкриттям розділу) про реєстрацію речового права на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , проведене державним реєстратором виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Ліною Анатоліївною, згідно з яким право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс», індексний номер: 53283756 від 24.07.2020.
Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» на користь ОСОБА_1 сплачений нею судовий збір у розмірі 1 362,00 грн.
Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» на користь ОСОБА_2 сплачений ним судовий збір у розмірі 908 ,00 грн.
Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» на користь ОСОБА_3 сплачений ним судовий збір у розмірі 908 ,00 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що оцінюючи здобуті у справі докази за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, суд, розглядаючи даний спір у межах заявлених позовних вимог, вважає, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання позивачами письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, бере до уваги оспорення позивачами оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому доходить висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є такими, що підлягають задоволенню.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» - адвокат Стратілатов К.Г., вважаючи оскаржуване рішення незаконним, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права, таким, що не відповідає дійсним обставинам справи та наявним в матеріалах доказам, просив суд скасувати рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 04 грудня 2023 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд посилався на висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного суду від 20.11.2019 у справі № 802/1340/18-а, від 19.05.2020 у справі № 644/3116/18 та 26.07.2023 у справі № 759/5454/1, у яких є посилання на п. 61 Порядку державної режєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, які на момент виникнення спірних праововідносин були змінені.
Так, згідно п.п. 2 п. 61 Порядку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштвого відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену в п.п. 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у п.п. 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових віправлень з оголошеною цінністю, якими не менше ніж двічі з періодичністю, не менше нід один місяць, надсилалась вимога, зазначена у п.п. 1 цього пункту, та які повернулись відправнику у зв`язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового віправлення.
В даному випадку, іпотекодержатель надіслав позивачам іпотечні повідомлення за номерами 426, 427, 428 від 03.12.2019 та за номерами 450, 451, 452 від 02.04.2020 цінними листами з описом вкладення та поштовим повідомленням, які не були вручені позивачам та повернулися відповідачу.
Вважає, що повідомлення іпотекодавця здійснено належним чином за умови, що він одержав або, мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини (постанова Великої Палати Верховного суду від 23.06.2020 у справі 3 645/1979/15-ц).
Суд не взяв до уваги доводи відповідача, оскільки вважав, що вина позивачів в неодержанні вимог не підтверджена доказами.
Однак, суд не врахував, що в даному випадку належне повідомлення позивачів презумується. У зв`язку з цим, відповідач не повинен надавати докази вини позивачів в неодержанні вимог, а саме позивачі мають доводити відсутність їх вини в тому, що вони не отримали поштові відправлення, але таких доказів позивачами не надано.
Вказує, що відповідач виконав вимогу закону щодо проведення оцінки предмету іпотеки на момент набуття його у власність.
Однак, суд не погодився із вартістю квартири, визначеною оцінювачем, оскільки на думку суду, вартість майна, вказан у висновку, «суттєво знизилась у порівнянн з оцінкою, зазначеною у договрі іпотеки» та «не відповідає ринковій вартості належної позивачам на праві власності квартири».
При цьому експертиза у справі не призначалась. Рецензування висновку оцінювача не здійснювалась.
Висновок ТОВ «Бюро експертиз та оцінки майна» № МА_26062021-001 від 26.06.2001, що був наданий позивачами, обгрунтовано не прийнятий судом до уваги.
Вказує, що висновок суду про невідповідність оцінки квартири ринковій вартості не грунтується на жодному доказі та є лише припущенням. 

Відзив на апеляційну скаргу 

       У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до Черкаського апеляційного суду 29 лютого 2024 року, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , вважаючи доводи скаржника безпідставними та не підтвердженими зібраними у справі доказами, судом при ухвалені рішення було вірно застосовано норми матеріального права та суд правильно виходив із того, що реєстрація права власності на предмет іпотеки була проведена всупереч вимогам Закону України «Про іпотеку», просили суд апеляційної інстанції відмовити ТОВ «Фінансова компанія «Ценртал Фінанс» в задоволенні скарги, а рішення суду залишити в силі.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції
       
Судом встановлено, що 09.06.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 233-0181004/1/ФК-08, відповідно до умов якого Банк надав ОСОБА_1 відкличну кредитну лінію та в її межах надає кредитні кошти на наступних умовах: ліміт кредитування - 494,36 грн; строк дії кредитної лінії - 180 місяців; дата повернення кредиту - 09.06.2023; мета кредитування - оплата витрат позичальника на страхування предмета забезпечення за цим договором; процентна ставка за користування кредитом - 20,0 % річних.
10.06.2008 між іпотекодержателем Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Іпотечний договір № 233-0181004/Zфкіп-08, посвідчений державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравчук Т.І. та зареєстрований в реєстрі за № 2-3088/139 (далі - Іпотечний договір).
Відповідно до п. 1.1. Іпотечного договору іпотека за цим договором забезпечує вимоги іпотекодержателя за: кредитним договором № 233-0181004/1/ФК-08 від 10.06.2008; за кредитним договором «Відновлювальна кредитна лінія на сплату страхових платежів» № 233-0181004/1/ФК-08 від 10.06.2008.
Згідно з п. 1.2. предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_2 .
Сторони цього договору оцінюють предмет іпотеки у 145 400,00 грн (п. 1.3. Іпотечного договору).
Відповідно до п. 2.1.4. та п. 2.1.6. іпотекодержатель має право у випадку невиконання основного зобов`язання звернути стягнення на предмет іпотеки. У випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
У випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю (позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань; вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки (п. 4.2 Іпотечного договору).
Відповідно до п. 4.4.1. іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги шляхом прийняття предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов`язання. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
Згідно з п. 4.4.2. шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі незалежної експертної оцінки предмета іпотеки. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки.
03.12.2019 за вих. № 426, № 427, № 428 ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» рекомендованим листом з повідомленням було надіслано ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вимогу про усунення порушень кредитного договору. У зазначеній вимозі повідомлено ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , що 01.11.2019 права вимоги Банку до позичальника за кредитним договором та договором іпотеки були відступлені ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс». Доведено до відома, що станом на 01.11.2019 позичальник всупереч умов кредитного договору не виконує свої обов`язки, внаслідок чого за ним обліковується наступна заборгованість: за кредитом - 30473,15 грн, з них прострочена - 15806,03 грн; за процентами - 3579,61 грн; за комісіями - 480,00 грн; пеня - 5281,08 грн; штраф - 600,00 грн. Відтак вони вимагають терміново усунути порушення кредитного договору. Звернуто увагу, що у випадку непогашення простроченої заборгованості та неустойки за кредитним договором, Фінансова компанія буде змушена в рахунок погашення вказаного боргу звернути стягнення на майно, що складає предмет договору іпотеки, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , згідно ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку».
02.04.2020 за вих. № 450, № 451, № 452 ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» рекомендованим листом з повідомленням було надіслано ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 аналогічну за замістом вимогу про усунення порушень кредитного договору, яка містить розбіжність лише за сумою заборгованості по процентам, комісії та пені.
24.07.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Л.А. було зареєстровано за ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» квартиру АДРЕСА_2 .
14.08.2020 між ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. Зазначене підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 242457492 від 30.01.2021.

Мотивувальна частина

Позиція Черкаського апеляційного суду

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Представник ОСОБА_4 - ОСОБА_5 подала до суду апеляційної інстанції заяву якою засвідчує, що третя особа ОСОБА_4 отримала та ознайомилась з апеляційною скаргою, не заперечує проти її задоволення. Просить слухати справу за відсутності ОСОБА_4 .
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд, та застосовані норми права

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 1 та ч. 2 ст. 367 ЦПК України).
Згідно зі ст. 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції відповідає зазначеним вимогам виходячи з наступного.
Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.
Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. 
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Статтею 525 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (ст. 1054 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (ч. 1 ст. 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ст. 575 ЦК України).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі України «Про іпотеку».
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом
(стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
 Згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», зараз і надалі в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Частиною 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом (принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України).
Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (статті 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (ст. 14 ЦК України).
Зазначені норми законодавства, які містять принципи цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, у межах законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Такий правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.
За змістом ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 33 та  ст. 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц).
 Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі  № 757/13243/17 дійшла висновку про те, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця є доведення до його відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно з п. 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до п. 61 цього Порядку (редакція, яка діяла на момент вчинення реєстрації) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.
Схожий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 25 лютого 2021 року у справі № 331/3343/19.
Судом встановлено, що іпотечний договір був укладений на забезпечення зобов`язань за кредитним договором № 233-0181004/1/ФК-08, укладеним 09.06.2008 між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 з лімітом кредитування 494,36 грн, з датою повернення кредиту 09.06.2023.
Також  встановлено, що 01.11.2019 права вимоги АТ «ДЕЛЬТА-БАНК» за кредитним договором та договором іпотеки у відповідності до договору купівлі продажу прав вимоги № 2077/К були продані ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс». 
Із матеріалів справи також вбачається, що 24.07.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Родниківської сільської ради Уманського району Черкаської області Данилюк Л.А. було зареєстровано за ТОВ «Фінансова компанія «Централ фінанс» квартиру АДРЕСА_2 .
Підставою для реєстрації права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» стало невиконання боржником умов кредитного договору та згідно умов іпотечного договору № 233-0181004/Zфкіп-08 від 10.06.2008.
Так, відповідно до умов іпотечного договору відповідачем для реєстрації за ним права власності на оспорювану квартиру став сам договір, пункти 4.2, 4.4.1 та 4.4.2, якого містять застереження щодо можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (вимога про усунення порушення) від 03.12.2019 за вих. № 426, № 427, № 428 , та від 02.04.2020 за вих. № 450, № 451, № 452 надіслані позичальнику ОСОБА_1 та іпотекодавцям ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачем дійсно на адресу іпотедавців було направлено повідомлення-вимоги від 03.12.2019 та від 02.04.2020 про обов'язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги позивачам. Відповідно до матеріалів справи поштові відправлення повернулися без вручення адресатам за сплином строку зберігання або з «інших причин, що не дали змоги виконати обов`язки щодо пересилання поштового відправлення», що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.
Такий висновок суду першої інстанції є правильним та узгоджується із висновками викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19.
Отже, як вірно встановлено судом, державному реєстратору не було надано всіх передбачених законом документів, що в свою чергу, є порушенням положень частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Доводи скаржника в апеляційній скарзі, що суд не взяв до уваги доводи відповідача, оскільки вважав, що вина позивачів в неодержанні вимог не підтверджена доказами та не врахував, що в даному випадку належне повідомлення позивачів презумується, у зв`язку з цим, відповідач не повинен надавати докази вини позивачів в неодержанні вимог, а саме позивачі мають доводити відсутність їх вини в тому, що вони не отримали поштові відправлення, але таких доказів позивачами не надано, є необгрунтованими, оскільки такі доводи не впливають на обов`язок реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя. 
Посилання скаржника в апеляційній скарзі на те, щовідповідач виконав вимогу Закону щодо проведення оцінки предмету іпотеки на момент набуття його у власність не варті уваги, оскільки як вірно зазначено судом першої інстанції, що вартість майна, вказана у висновку ТОВ «Експерт Робота» № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020, суттєво знизилась у порівнянні з оцінкою, зазначеною у Договорі іпотеки, у пункті 1.3. якого зазначено, що сторони оцінюють предмет іпотеки у розмірі 145 400 грн. Крім того, зазначена у висновку ТОВ «Експерт Робота» № ЕХ21052020-007 від 21.05.2020 вартість не відповідає ринковій вартості належної позивачам на праві власності квартири.
Інші доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстави для скасування законного і обгрнутованого рішення суду першої інстанції.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасовано з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Керуючись ст. ст. 374, 375, 381 -  384 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в  :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» - адовката Стратілатова Констянтина Геннадійовича  залишити без задоволення.
Рішення Уманського  міськрайонного суду Черкаської області від 04 грудня  2023 року- залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.
Повний текст постанови складено 22 квітня 2024 року.

Головуючий Л.І. Василенко

Судді: В.Г. Бородійчук

О.В. Карпенко