ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2024 року 
м. Черкаси   

Справа № 707/3041/23		
Провадження № 22-ц/821/662/24		
Категорія: 304010000  	  	

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої: Карпенко О.В. 
суддів: Василенко Л.І., Бородійчука В.Г.
за участю секретаря: Винник І.М.

учасники справи: 
позивач:  Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна»
представник позивача: адвокат Коцар Ольга Сергіївна 
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 
представник ОСОБА_1 : адвокат Стратілатов Костянтин Геннадійович

розглянувши  у порядку спрощеного позовного провадження в режимі відеоконференції  апеляційну скаргу представника Приватного акціонерного товариства «ВФ УКРАЇНА» - адвоката Коцар Ольги Сергіївни на рішення Черкаського районного суду Черкаської області від 29 січня 2024 року (ухваленого під головуванням судді Бароніна Д.Б. в приміщенні Черкаського районного суду Черкаської області) у справі за позовом Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу,-

в с т а н о в и в :

Короткий зміст позовних вимог

04 жовтня 2023 року ПрАТ «ВФ Україна» звернулося до Черкаського районного суду Черкаської області з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. 
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 20 вересня 2018 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «ВФ Україна» був укладений договір оренди нерухомого майна №_DBI на підставі якого ОСОБА_2 передала в користування (оренду) ПрАТ «ВФ Україна» технологічний майданчик за адресою: АДРЕСА_1 .
Об`єкт оренди був переданий для встановлення базової станції мобільного зв`язку. Побудована вежа являє собою баштову споруду (вежу) мобільного зв`язку (h = 40 м), термін експлуатації побудованої башти з фундаментом та металевою шафою розміщеною на ньому складає 40 років.
12 липня 2022 року на підставі договору купівлі-продажу № 611, посвідченого приватним нотаріусом, ОСОБА_2 відчужила на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа №1-3, технічна площадка І), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , разом із побудованою на ній вежею мобільного зв`язку.
Позивач вважає продаж вказаного нежитлового приміщення без повідомлення ПрАТ «ВФ Україна» про продаж об`єкту оренди та без пропонування викупити вказаний об`єкт оренди неправомірним, оскільки внаслідок таких дій позивача було позбавлено можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна.
Продаж власником орендованого майна з порушенням переважного права купівлі орендаря надає право орендарю звернутись до суду з позовом про переведення на нього прав та обов`язків покупця за цим договором по аналогії з нормою ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України.
На підставі наведеного, позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить суд:
- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, складського приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа№1-3, технічна площадка І), що знаходиться в АДРЕСА_1 , яке розміщене на земельній ділянці кадастровий номер 7124983000:02:004:0679, площею 0,034 га, за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 12 липня 2022 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , з ОСОБА_1 на ПрАТ «ВФ Україна»;
- присудити ОСОБА_1 грошові кошти, що становлять вартість нежитлового, складського приміщення згідно з договором купівлі-продажу № 611 від 12 липня 2022 року, які були внесені ПрАТ «ВФ Україна» на депозитний рахунок Черкаського районного суду Черкаської області згідно з платіжною інструкцією № 0010185309 від 02.10.2023 в сумі 60500 грн. в якості компенсації за припинення права власності на нежитлове приміщення;

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Черкаського районного суду Черкаської області від 29 січня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що переважне право купівлі речі може виникнути лише у того наймача, який наймав (орендував) саме цю, ідентичну річ, а оскільки предмет спірного договору купівлі-продажу та предмет договору оренди не є ідентичними, тому правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу відсутні.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі, поданій 01 березня 2024 року, представник ПрАТ «ВФ Україна»- адвокат Коцар О.С., вважаючи рішення суду необґрунтованим, таким, що не відповідає дійсним обставинам справи, просила суд апеляційної інстанції скасувати рішення Черкаського районного суду Черкаської області від 29 січня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга, зокрема, мотивована тими ж доводами, що і позовна заява.
Також скаржник зазначає, що положеннями ч. 2 ст. 777 ЦК України прямо передбачено та закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Тобто орендар має беззаперечне та абсолютне право на придбання речі, яка перебувала в його користуванні, незалежно від того, в якому вигляді вирішив продати об`єкт попередній власник.

Відзив на апеляційну скаргу 

У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до Черкаського апеляційного суду 20 березня 2024 року, представник ОСОБА_1 – адвокат Стратілатов К.Г., вважаючи, що вимоги апеляційної скарги є необгрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення, просить залишити рішення Черкаського районного суду Черкаської області від 29 січня 2024 року без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

Фактичні обставини справи

Як вбачається з матеріалів справи, за договором оренди нерухомого майна №_DBI від 20.09.2018 ОСОБА_2 передала в строкове платне користування (оренду) ПрАТ «ВФ Україна» технологічний майданчик загальною площею 20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з планом-схемою.
Згідно з п. 2.1. Договору, об`єкт оренди був наданий орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку з метою здійснення орендарем господарської діяльності.
Згідно з актом приймання-передачі об`єкта оренди від 20.09.2018, ОСОБА_2 відповідно до п. 1.1. договору оренди №_DBI від 20.09.2018 передала, а ПрАТ «ВФ Україна» в особі керівника ТЦ Черкаси ОСОБА_3 прийняло об`єкт оренди, а саме технологічний майданчик загальною площею 20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з платіжними інструкціями ПрАТ «ВФ Україна» сплачено на користь ОСОБА_2 орендну плату за договором №_DBI від 20.09.2018: за грудень 2018 року 4004,87 грн., за лютий 2019 року - 4004,87 грн., за березень 2019 року – 4004,87 грн., за квітень 2019 року - 4004.87 грн., за травень 2019 року 4004.87 грн., за червень 2019 року 4004.87 грн., за липень 2019 року - 4004,87 грн., за серпень 2019 року - 4004,87 грн., за вересень 2019 року - 4004.87 грн., за жовтень 2019 року 4004.87 грн., за листопад 2019 року 4004,87 грн., за грудень 2019 року 4004.87 грн., за січень 2020 року 4004.87 грн., за лютий 2020 року - 4004,87 грн., за березень 2020 року 4004,87 грн., за квітень 2020 року - 4245,17 грн., за травень 2020 року - 4245,17 грн., за червень 2020 року - 4245,17 грн., за липень 2020 року - 4245,17 грн., за серпень 2020 року - 4245,17 грн., за вересень 2020 року 4245.17 грн., за жовтень 2020 року - 4245,17 грн., за листопад 2020 року – 4245,17 грн., за грудень 2020 року - 4245.17 грн., за січень 2021 року - 4499.88 грн., за лютий 2021 року - 4499,88 грн., за березень 2021 року - 4499.88 грн., за квітень 2021 року - 4499.88 грн., за травень 2021 року - 4499,88 грн., за червень 2021 року - 4499,88 грн, за липень 2021 року - 4499,88 грн., за серпень 2021 року - 4499.88 грн., за вересень 2021 року - 4499,88 грн., за жовтень 2021 року - 4499,88 грн., за листопад 2021 року - 4499,88 грн., за грудень 2021 року - 4499,88 грн., за січень 2022 року - 4769.87 грн., за лютий 2022 року - 4769,87 грн., за березень 2022 року - 4769,87 грн., за квітень 2022 року - 4769,87 грн., за травень 2022 року - 4769,87 грн., за червень 2022 року - 4769,87 грн., за липень 2022 року- 4769,87 грн., за серпень 2022 року - 4769,87 грн., за вересень 2022 року- 4769,87 грн.
Згідно з повідомленням про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) №19001191960461 від 15.07.2018, ПрАТ «ВФ Україна», надано дозвіл на Будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900\DCS-1800\UMTS-2100 ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK DBI, код об`єкта 2213.3, та на початок будівельних робіт на земельній ділянці кадастровий номер №7124983000:02:004:0558, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (клас (СС1)) № 19141200450539 від 14.02.2020 будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900\DCS-1800\UMTS-2100 ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK DBI за адресою: Черкаська область, Черкаський район, с. Дубіївка, вул. 8-го Березня , 34-а, код об`єкта 2213.3, закінчено та введено її в експлуатацію.
Згідно з актом здачі-приймання робіт, обладнання, матеріалів до договору №VF\THS-2017 від 11.10.2017 та рахунку-фактури № КІЕ CHK DBI від 26.11.2018, загальна вартість робіт із будівництва баштової споруди №КІЕ CHK DBI за адресою: АДРЕСА_1 , складає 1074132,12 грн.
12.07.2022 на підставі договору купівлі-продажу № 611 від 12.07.2022, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського районного нотаріального округу, Симонець О.В. передала у власність ОСОБА_1 нежитлове приміщення, складське приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа №1-3, технічна площадка І), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ціною 60500 грн.
У пункті 1.2 вищевказаного договору вказано, що на земельній ділянці площею 0,1406 га розташоване нежитлове, складське приміщення, яке відчужується за цим договором та має такі характеристики: загальна площа 27,2 кв.м., матеріали стін: цегляні та складається з складу ГСМ під літ «А-І», огорожі під № 1-3, технічної площадки під І.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна, ОСОБА_1 є власником, в тому числі, нежитлового приміщення, складського приміщення загальною площею 27,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Складовими частинами вищевказаного об`єкту нерухомого майна є склад ГСМ А-І, огорожа №1-3, технічна площадка І.

Позиція Черкаського апеляційного суду

Згідно зі ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов до наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Апеляційний суд, та застосовані норми права

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. (ч.1 та ч. 2 ст. 367 ЦПК України). 
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися
на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно зі статтею 177 Цивільного кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Статтею 179 Цивільного кодексу України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Згідно із частиною другою статті 181 Цивільного кодексу України рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
При розгляді цієї справи судом першої інстанції встановлено, що 12 липня 2022 року ОСОБА_2 відчужила на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа №1-3, технічна площадка І), що знаходиться за адресою: 
АДРЕСА_1 пункті 1.2 вищевказаного договору вказано, що на земельній ділянці площею 0,1406 га розташоване нежитлове, складське приміщення, яке відчужується за цим договором та має такі характеристики: загальна площа 27,2 кв.м., матеріали стін: цегляні та складається з складу ГСМ під літ «А-І», огорожі під № 1-3, технічної площадки під І.
Судом попередньої інстанції також вірно установлено, що на підставі договору оренди нерухомого майна №_DBI від 20.09.2018 ПрАТ «ВФ Україна» є орендарем технологічного майданчику загальною площею 20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з планом-схемою.
На відповідному плані-схемі технологічний майданчик позначено літерою І, в той час як поруч з ним інше приміщення позначено літерами А-І.
В судовому засіданні суду першої інстанції відповідач ОСОБА_1 та представниця ПрАТ «ВФ Україна» визнали, що літерами «BS» на плані-схемі до договору оренди позначено технологічний майданчик з розміщеною на ньому баштою базової станції зв`язку, в той час як літерами «А-І» позначено окреме складське приміщення.
З викладеного слідує, що об`єкт оренди за договором оренди нерухомого майна №_DBI від 20.09.2018 та об`єкт продажу за договором купівлі-продажу № 611 від 12.07.2022 є різними, відомостей щодо конфігурації орендованого технологічного майданчику та його технічних характеристик договір оренди також не містить.
При цьому, позивач, звертаючись із цим позовом до суду, просив перевести на нього права і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу № 611 від 12.07.2022 щодо продажу нежитлового приміщення (склад ГСМ, Ф-1, огорожа №1-3, технічна площадка І).
Колегія суддів погоджується з вірними висновками суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог позивача, та вважає що місцевий суд вірно застосував позицію Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), згідно з якою предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними.
Крім того, судом слушно зазначено, що предмет договору оренди в даному випадку фактично є лише однією зі складових об`єкта нерухомого майна, який був предметом спірного договору купівлі-продажу. А відтак, твердження скаржника про те, що його право, передбачене ст. 777 ЦК України є абсолютним та беззаперечним незалежно від того, в якому вигляді вирішив продати об`єкт попередній власник є необгрунтованим, оскільки право оренди є похідним від права власності та не може ставитись в залежність від абсолютного права власника на розпорядження своїм майном. Саме власник майна обирає сприятливий для себе спосіб розпорядження своїм майном.
Отже, розглянувши справу в межах визначеного позивачем предмету спору та підстав для задоволення позову, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, не знайшли свого об`єктивного підтвердження за наслідками апеляційного перегляду, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанцій про необгрунтованість позовних вимог, а тому такі вимоги задоволенню не підлягають.
Інші доводи, наведені представником позивача адвокатом Коцар О.С. в апеляційній скарзі, були предметом апеляційного перегляду, однак на правильність висновків суду першої інстанції щодо вирішення справи по суті, не впливають.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
У відповідності до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що постановлене у справі рішення є законним та обґрунтованим і підстав для його зміни чи скасування за наведеними у скарзі доводами не вбачає, оскільки її доводи суттєвими не являються, носять суб`єктивний характер і правильності висновків суду не спростовують.
Враховуючи, що колегія суддів прийшла до висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги представника ПрАТ «ВФ Україна»- адвоката Коцар О.С. на рішення Черкаського районного суду Черкаської області від 29 січня 2024 року,судові витрати слід залишити за позивачем. 

Керуючись ст.ст. 258, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, –

п о с т а н о в и в  :

Апеляційну скаргу представника Приватного акціонерного товариства «ВФ УКРАЇНА» - адвоката Коцар Ольги Сергіївни - залишити без задоволення.
Рішення Черкаського районного суду Черкаської області від 29 січня 2024 року у справі за позовом Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_2 ,  ОСОБА_1 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу- залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов, визначених ЦПК України.

Головуюча                           О.В. Карпенко

Судді                  Л.І. Василенко
                                                                       
                                В.Г. Бородійчук

(повний текст постанови суду виготовлено 17 квітня 2024 року)