ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
24 квітня 2024 року
м. Київ
 
справа № 757/37016/21
провадження № 61-18713св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В.,       Лідовця Р. А.,
 
учасники справи:
позивач - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок-24»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_4 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок-24» на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року у складі судді Гаврилової О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 22 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Голуб С. А., Писаної Т. О.,Таргоній Д. О., 
ВСТАНОВИВ:
1.            Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог 
У травні 2021 року об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок-24» (далі - ОСББ «Родинний затишок-24») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_4 , про витребування майна із чужого незаконного володіння, повернення майна до попереднього стану.
Позовна заява мотивована тим, що 15 грудня 2014 року співвласниками житлових/нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 було створено і зареєстровано ОСББ «Родинний затишок-24».
На підставі отриманої первісної на момент введення будинку до експлуатації технічної документації від 18 жовтня 2012 року на будинок правлінням ОСББ «Родинний затишок-24» було проведено огляд будинку АДРЕСА_1 на його відповідність технічному паспорту та поверховому плану.
За результатами огляду було виявлено, що відповідно до технічної документації на будинок приміщення: № XXVI - коридор, площею 34,6 кв. м; № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м; № ХХХІ - умивальник, площею 2,5 кв. м; № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м; мають статус місць загального користування і призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 . Усі ці приміщення згідно з технічною документацією відділяються одне від одного стінами і є окремими.
За фактом здійсненого огляду було виявлено, що приміщення будинку фактично не відповідають технічній документації, а саме зазначені вище приміщення загального користування на першому поверсі, на які поширюється спільна сумісна власність власників квартир, були самовільно та незаконно привласнені відповідачами, а саме: № XXVI - частина коридору, площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник, площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м.
Позивач зазначав, що до захоплення і розподілу зазначених вище місць загального користування будинку відповідачі володіли офісним приміщенням № 117, площею 74,6 кв. м. Захопивши зазначені приміщення, відповідачі знесли стіну (між офісним приміщенням № 117 і місцями загального користування № XXVI, XXX, XXXI, XXXII) та протиправно зареєстрували право власності на квартиру № 117 вже більшою площею 85,5 кв. м.
Об`єкт нерухомого майна - квартира АДРЕСА_1 , площею 85,5 кв. м, зареєстровано на праві спільної часткової власності: за ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , на підставі свідоцтв про право на спадщину, виданих 25 червня 2018 року приватним нотаріусом Бобровицький районного нотаріального округу Чернігівської області Янчук В. О.
Разом з тим, відповідно до технічного паспорту приміщення № 117 загальна площа вказаного об`єкту нерухомого майна становить 74,6 кв. м.
Таким чином, на думку позивача, на цей час місця загального користування, які призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 , незаконно перебувають у приватній власності відповідачів, оскільки згоду на їх відчуження співвласники приміщень у цьому будинку не надавали.
Посилаючись на викладене, ОСББ «Родинний затишок-24» просило суд: 
 - витребувати із незаконного володіння ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ОСББ «Родинний затишок-24» місця загального користування, які вибули з володіння співвласників, а саме: № ХХVІ - частину коридору, площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбура, площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальника, площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральні, площею 1,6 кв. м;
 - зобов`язати відповідачів відновити первісний стан захоплених приміщень: № ХХVІ - частина коридору, площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник, площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м, який існував відповідно до технічного паспорту приміщень громадського призначення вбудованих у житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 жовтня 2012 року;
 - зобов`язати відповідачів внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині зменшення площі квартири АДРЕСА_1 , на площу приміщень № XXVI - частина коридору, площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник, площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м, що ними були незаконно захоплені.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року у задоволенні позову ОСББ «Родинний затишок-24» відмовлено. 
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив із того, що обов`язок доведення факту належності майна до власності особи, яка звернулася до суду з віндикаційним позовом, та вибуття такого майна з її володіння поза її волею, покладається саме на позивача, який заявив такий позов. У ході розгляду справи встановлено, що відповідачі є законними співвласниками квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м, на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом. Матеріали справи не містять ані акту приймання-передачі житлового будинку по АДРЕСА_1 на баланс ОСББ «Родинний затишо-24», ані проведення комісією, створеною ОСББ, обстеження активів цього житлового будинку, встановлення таких активів, ані затвердження рішенням загальних зборів ОСББ переліку об`єктів (майна) спільної власності. Крім того, відсутня та не надана суду будь-яка документація на будинок, окрім наданих позивачем незавірених у встановленому законом порядку окремих аркушів копії технічного паспорту приміщень громадського призначення, виготовленого станом на 18 жовтня 2012 року.
Водночас, у матеріалах справи наявна копія договору № 117-2015 відносин власника житлового приміщення та управителя від 07 жовтня 2015 року, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія ЛАД» (далі - ТОВ «УК «ЛАД») в особі генерального директора Лошицької Т. М., що діє на підставі статуту компанії та на підставі договору        № 01-2015 про передачу житлового комплексу ОСББ «Родинний затишок-24» на баланс та в управління ТОВ «УК «ЛАД» від 04 січня 2015 року, з однієї сторони, та ОСОБА_5 - власником квартири АДРЕСА_1 , в якому відображена характеристика житлового приміщення, згідно з якої житлова площа квартири становить 21,8 кв. м, а загальна - 85,5 кв. м.
Позивачем не надано суду докази або відомості про те, хто був першим власником квартири АДРЕСА_1 (з часу завершення забудови та введення багатоквартирного будинку до експлуатації, яка згідно з пояснень представника позивача відбулася у 2012 році), якою була загальна площа цієї квартири (за твердженнями представника позивача нежитлового приміщення), на підставі яких правовстановлюючих документів першим власником було набуто право власності на спірне майно та його технічні характеристики.
Отже, у матеріалах справи відсутні докази того, яким чином спірні приміщення, зазначені в позовній заяві під № ХХVІ, № ХХХ, № ХХХІ, № ХХХІІ, перейшли у власність першого власника квартири/нежитлового приміщення, тобто, що вони вибули з володіння позивача поза його волею.
Вимоги позовної заяви про повернення майна до попереднього стану є похідними від вимог про витребування майна із чужого незаконного володіння, які не доведені належними, допустимими й достатніми доказами.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 22 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСББ «Родинний затишок-24» залишено без задоволення. Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року залишено без змін.
Погоджуючись із висновками районного суду, апеляційний суд також зазначив, що із наданої позивачем фотокопії окремих сторінок технічного паспорту приміщень громадського призначення, вбудованих у житловий будинок, вбачається, що спірне приміщення розташоване на першому поверсі будинку. На цьому поверсі розташовані офісні приміщення з окремими входами з вулиці, при цьому деякі офісні приміщення включають в себе також приміщення умивальників та вбиралень, а інші офісні приміщення, наприклад № 116, № 117, № 120 складаються лише із окремої кімнати, однак умивальники та вбиральні розташовані на поверсі.
Отже, із наведеного можна зробити висновок, що на першому поверсі багатоквартирного будинку, який був збудований у 2012 році, містяться нежитлові офісні приміщеннями і приміщення, які позивач вважає допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а саме тамбур, коридор, вбиральня та умивальник мають цільове призначення для обслуговування саме офісних приміщень, які збудовані без таких приміщень.
Саме проектна документація на будинок могла би довести ті обставини, що будинок був збудований з нежитловими приміщеннями на першому поверсі, однак позивач проектної документації суду не надав, як і не надав суду доказів відсутності у нього такої проектної документації, а тому суд першої інстанції був змушений ухвалювати рішення лише на підставі наявних у справі доказів.
Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що для визначення статусу спірних приміщень як допоміжних у розумінні Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» слід керуватися відомостями із акта введення будинку до експлуатації (який має містити інформацію про те, чи було передбачено у приміщенні житлового будинку будь-які окремі нежитлові приміщення, які не увійшли до житлового фонду) та акта приймання-передачі будинку на баланс (який також повинен містити відомості про наявність у складі житлового будинку окремих нежитлових приміщень).
Утім, матеріали справи не містять відомостей про те, що житловий будинок із допоміжними приміщеннями було передано на баланс ОСББ «Родинний затишок-24» після його створення відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 152.
Також відсутні відомості про те, що відповідно до частини вісімнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечила передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято до експлуатації, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
Позивач не довів, що вказані приміщення були запроектовані саме для обслуговування житлового будинку, як і не довів, яким чином тамбур (вхід з двору), частина коридору та вбиральня на офісному поверсі будинку може задовольняти побутові потреби мешканців будинку.
Судом встановлено, що відповідачам на праві спільної часткової власності належить квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м, на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 25 червня 2018 року. Вказана квартира належала спадкодавцю ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року, укладеного з ОСОБА_6 , якому у свою чергу ця квартира належала на підставі договору купівлі-продажу квартири від 10 червня 2014 року і також складалася з двох житлових кімнат, загальною площею 85,5 кв. м, житловою - 21,8 кв. м. Із вказаного можна лише встановити, що попереднім власником квартири був ОСОБА_6 , який це приміщення як житлове приміщення - квартиру також придбав за договором купівлі-продажу у 2014 році.
Позивачем не надано доказів того, хто був першим власником квартири АДРЕСА_1 (з часу завершення забудови та введення багатоквартирного будинку до експлуатації, яке згідно з пояснень представника позивача відбулося у 2012 році), якою була загальна площа цієї квартири (за твердженнями представника позивача нежитлового приміщення), на підставі яких правовстановлюючих документів першим власником було набуто право власності на спірне майно та його технічні характеристики.
У судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивача не зміг надати обґрунтованих пояснень по суті пред`явлених позовних вимог, посилаючись виключно на дані окремих аркушів наданого технічного паспорту про те, що спірні приміщення знаходяться на першому поверсі будинку та є допоміжними. Отже, позивачем не доведено, що спірні приміщення з початку проектування будинку передбачалися саме як допоміжні, тобто призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а не як частини нежитлових приміщень, що знаходяться на першому поверсі будинку, та відповідних клопотань про витребування таких доказів у компетентних осіб чи органів не заявлялося в суді першої та апеляційної інстанцій. Співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, право отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень. Щодо нежитлових приміщень, то співвласники багатоквартирного будинку таких прав не мають. Всі права належать виключно власнику конкретного приміщення.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що позивач не надав суду належних й допустимих доказів на підтвердження того, що зазначені ним приміщення за своїми технічними чи юридичними характеристиками є допоміжними та що у них знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до яких подальша експлуатація житлового будинку є неможливою, а також чи використовувалися вони для обслуговування будинку та/або як самостійний об`єкт нерухомості з введенням будинку до експлуатації.

Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі ОСББ «Родинний затишок-24», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Дніпровського районного суду м. Києва. Підставами касаційного оскарження зазначено пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. 
У лютому 2024 року справа надійшла до Верховного Суду. 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 квітня 2024 року справу за позовом ОСББ «Родинний затишок-24» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_4 , про витребування майна із чужого незаконного володіння, повернення майна до попереднього стану, за касаційною скаргою ОСББ «Родинний затишок-24» на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 листопада 2023 рокупризначено до судового розгляду. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга ОСББ «Родинний затишок-24» мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили всіх обставин справи, а тому дійшли помилкового висновку про відмову у задоволенні позову. Чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц).
Об`єкти спільної власності зберігають свій статус з моменту будівництва та проектування їх з такими цілями, що дозволяє віднести ці об`єкти до відповідної категорії згідно з вимог закону. Ніякі подальші дії, у тому числі у формі передачі будинку на баланс, не змінюють правової природи спільного майна та його функціонального призначення.
Таким чином, належність майна до спільного слід розглядати саме крізь призму його функціонального призначення згідно з вимог закону. Позивач надав суду копію технічного паспорту приміщень громадського призначення вбудованих в житловий будинок АДРЕСА_1 , де видно місця загального користування, які вибули з володіння співвласників. При цьому, суди попередніх інстанцій встановили, що спірні приміщення мали б існувати для забезпечення потреб офісів, під які було збудовано перший поверх. Крім того, ОСББ має обслуговуючий персонал, для яких також мав би бути доступ до тамбуру, коридору (які забезпечують можливість проходу), вбиральні та умивальника (для забезпечення побутових потреб). Відповідачі жодним чином не пояснили, як спірне майно опинилося у складі належної їм квартири та не спростували наявності у нього статусу допоміжного. 
Отже, суди попередніх інстанцій не дослідили функціональне призначення цих приміщень, не надали оцінку їх правовому статусу та не навели доводів, що спростовують презумпцію наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень. 
Посилається на відповідні праві висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду. 
Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходив. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
15 грудня 2014 року проведено державну реєстрацію ОСББ «Родинний    затишок-24», код ЄДРПОУ 39547679, місцезнаходження: бульв. Ярослава Гашека, 24, м. Київ, 02090 (т. 1, а. с. 11-15).
ОСББ «Родинний затишок-24» діє на підставі Статуту, який затверджено рішенням загальних зборів ОСББ «Родинний затишок-24» від 29 жовтня 2018 року (протокол № 29.10.18) (т. 1, а. с. 16-31).
Згідно з пунктом 1.1 Статуту ОСББ «Родинний затишок-24» створено власниками квартир, нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до пункту 2.1. Статуту метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників та дотримання ними своїх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна об`єднання, своєчасного надходження коштів від співвласників/мешканців багатоквартирного будинку для сплати всіх необхідних платежів, передбачених законодавством та цим статутом.
Пунктом 2.2. Статуту визначено, що завданням об`єднання є забезпечення: належного утримання будинку та прибудинкової території; реалізація прав власників приміщень на володіння, користування та розпорядження спільним майном; сприяння співвласникам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; виконання співвласниками об`єднання своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
Позивач до позовної заяви долучив фотокопії незавірених у встановленому законом порядку окремі аркуші технічного паспорту приміщень громадського призначення, вбудованих у житловий будинок АДРЕСА_1 , виготовленого комунальним підприємством Київської міської ради «КМБТІ» станом на 18 жовтня 2012 року, згідно з якими у будинку на час виготовлення технічного паспорту, серед інших, були розташовані наступні приміщення: № ХХVІ - коридор, площею 34,6 кв. м; № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м; № ХХХІ - умивальник, площею 2.5 кв. м; № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м (т. 1, а. с. 34-39).
Згідно з свідоцтв про право на спадщину за законом, виданих 25 червня 2018 року приватним нотаріусом Бобровицького районного нотаріального округу Чернігівської області Янчук В. О., відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , у порядку спадкування за законом майна ОСОБА_5 набули (кожний по 1/3 частці) право власності на квартиру під АДРЕСА_1 , що належала спадкодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року (т. 1, а. с. 186-188).
Спадкодавцем - ОСОБА_5 право власності на вищевказану квартиру набуто на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року, укладеного з ОСОБА_6 , якому ця квартира належала на підставі договору купівлі-продажу квартири від 10 червня 2014 року та складалася з двох житлових кімнат, загальна площа квартири 85,5 кв. м, житлова - 21,8 кв. м. (т. 1, а. с. 178-179).
25 червня 2018 року приватним нотаріусом Бобровицького районного нотаріального округу Чернігівської області Янчук В. О. здійснено державну реєстрацію права власності по 1/3 частині за ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м. (т. 1, а. с. 32-33).
Згідно з технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , який виготовлено станом на 22 березня 2018 року, вказана квартира розташована на першому поверсі та складається з двох кімнат, житловою площею 21,8 кв. м, загальною площею 85,5 кв. м (т. 1, а. с.181-182).
Сторонами не заперечувалося, що відображені у технічному паспорті, виготовленому комунальним підприємством Київської міської ради «КМБТІ» станом на 18 жовтня 2012 року, частина приміщення № ХХVІ - коридор, площею 34,6 кв. м, приміщення № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м, приміщення № ХХХІ - умивальник, площею 2,5 кв. м, приміщення № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м, на час розгляду справи згідно з технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , є частиною вказаної квартири, що належить відповідачам на праві спільної часткової власності.
 
2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Надаючи правову оцінку встановленим судами обставинам справи та доводам касаційної скарги, а також виходячи з меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Положеннями статті 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) та протоколи до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.
Загальні положення про право власності викладені у главі 23 ЦК України.
Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Частиною першою статті 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. 
ОСББ «Родинний затишок-24» пред`явило позов з метою захисту прав співвласників багатоквартирного будинку на користування місцями загального користування, які призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 , а саме: № ХХVІ - частиною коридору, площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбуром, площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальником, площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральнею, площею 1,6 кв. м, які, на його думку, були самовільно захоплені та приєднані відповідачами до нежитлового (офісного) приміщення на першому поверсі будинку, яке у подальшому було зареєстроване на праві власності як житлова квартира.
Відповідно до частин першої та другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Частиною другою статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_7 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року      № 4-рп/2004, у справі за конституційним зверненням ОСОБА_8  та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Отже, у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Зазначене узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19), на яку вірно послалися суди попередніх інстанцій. 
Саме власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (частина перша статті 388 ЦК України).
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. (постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 85, 86), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 38), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження                  № 12-148гс19, пункт 34), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 74), 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 148) та інші).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (стаття 13 ЦПК України).
Відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша та друга         статті 77 ЦПК України).
Відповідно до частини другої статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно зі статтею 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. 
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Частиною першою та другої статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Верховний Суд погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що із наданої позивачем незавірених у встановленому законом порядку фотокопій окремих сторінок технічного паспорту приміщень громадського призначення, вбудованих у житловий будинок, вбачається, що спірне приміщення розташоване на першому поверсі будинку. На цьому поверсі розташовані офісні приміщення з окремими входами з вулиці, при цьому деякі офісні приміщення включають в себе також приміщення умивальників та вбиралень, а інші офісні приміщення, наприклад № 116, № 117, № 120, складаються лише із окремої кімнати, однак умивальники та вбиральні розташовані на поверсі.
Отже, із наведеного можна зробити висновок, що на першому поверсі багатоквартирного будинку, який був збудований у 2012 році, містяться нежитлові офісні приміщеннями і приміщення, які позивач вважає допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а саме тамбур, коридор, вбиральня та умивальник мають цільове призначення для обслуговування саме офісних приміщень, які збудовані без таких приміщень.
Водночас, саме проектна документація на будинок могла би довести ті обставини, що будинок був збудований з нежитловими приміщеннями на першому поверсі, проте позивач проектної документації не надав, як і не надав доказів відсутності у нього такої проектної документації, а тому суди попередніх інстанцій були вимушені ухвалювати рішення на підставі наявних у справі доказів.
Суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про те, що для визначення статусу спірних приміщень як допоміжних у розумінні Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» слід керуватися відомостями із акта введення будинку до експлуатації (який має містити інформацію про те, чи було передбачено у приміщенні житлового будинку будь-які окремі нежитлові приміщення, які не увійшли до житлового фонду) та акта приймання-передачі будинку на баланс (який також повинен містити відомості про наявність у складі житлового будинку окремих нежитлових приміщень).
Однак, позивачем не надано доказів про те, що житловий будинок із допоміжними приміщеннями було передано на баланс ОСББ «Родинний затишок-24» після його створення відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 152.
Також відсутні відомості про те, що відповідно до частини вісімнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечила передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято до експлуатації, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
Позивач не довів, що вказані приміщення були запроектовані саме для обслуговування житлового будинку, як і не довів, яким чином тамбур (вхід з двору), частина коридору та вбиральня на офісному поверсі будинку може задовольняти побутові потреби мешканців будинку.
Тоді як судами встановлено, що відповідачам на праві спільної часткової власності належить квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 85,5 кв. м, житловою площею 21,8 кв. м, на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 25 червня 2018 року. Вказана квартира належала спадкодавцю ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 січня 2015 року, укладеного з ОСОБА_6 , якому, у свою чергу, ця квартира належала на підставі договору купівлі-продажу квартири від 10 червня 2014 року і також складалася з двох житлових кімнат, загальною площею 85,5 кв. м, житловою - 21,8 кв. м. Таким чином, попереднім власником квартири був ОСОБА_6 , який це приміщення як житлове приміщення - квартиру також придбав за договором купівлі-продажу у 2014 році.
Доказів того, яким чином спірні приміщення, зазначені в позовній заяві під № ХХVІ, № ХХХ, № ХХХІ, № ХХХІІ, перейшли у власність першого власника нежитлового приміщення/квартири № 117 і що вони відносилися саме до категорії допоміжних на першому поверсі багатоквартирного будинку і вибули з володіння співвласників поза їх волею матеріали справи не містять, як і не містять доказів, коли і за яких обставин нежитлове приміщення набуло статусу житлового.
Таким чином, безпідставними є доводи позивача про те, що саме відповідачі самовільно та незаконно привласнили місця загального користування, які призначені для обслуговування будинку АДРЕСА_1 , а саме: № XXVI - частина коридору, площею 4,3 кв. м, № ХХХ - тамбур, площею 2,5 кв. м, № ХХХІ - умивальник, площею 2,5 кв. м, № ХХХІІ - вбиральня, площею 1,6 кв. м.
Позивачем не надано доказів того, хто був першим власником квартири АДРЕСА_1 (з часу завершення забудови та введення багатоквартирного будинку до експлуатації, яке згідно з пояснень представника позивача відбулося у 2012 році), якою була загальна площа цієї квартири (за твердженнями представника позивача нежитлового приміщення), на підставі яких правовстановлюючих документів першим власником було набуто право власності на спірне майно та його технічні характеристики.
Отже, позивачем не доведено, що спірні приміщення з початку проектування будинку передбачалися саме як допоміжні, тобто призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а не як частини нежитлових приміщень, що знаходяться на першому поверсі будинку. При цьому, клопотань про витребування відповідних доказів у компетентних осіб чи органів позивачем не заявлялося. 
Зазначеним спростовуються доводи касаційної скарги у відповідній частині. 
З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій, вирішуючи спір, правильно зазначили, що позивач не надав суду належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження того, що зазначені ним у позовній заяві приміщення за своїми технічними чи юридичними характеристиками є допоміжними та що у них знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до яких подальша експлуатація житлового будинку є неможливою, а також чи використовувалися вони для обслуговування будинку та/або як самостійний об`єкт нерухомості з введенням будинку до експлуатації.
Посилання касаційної скарги на презумпцію обов`язкової наявності у кожному багатоповерхового будинку допоміжних приміщень для обслуговування житлового будинку ніхто й не заперечував. Проте, саме позивач у силу наведених норм ЦПК України зобов`язаний був довести, що цими допоміжними приміщеннями для цього будинку є саме ті приміщення, про які ним зазначено. Цих доказів ним не надано, а відповідачі правомірно заперечили ці обставини наявністю правовстановлюючих документів про право власності на квартиру, яка неодноразово відчужувалася, а значить відповідними організаціями її статус перевірявся. 
Наведені у касаційній скарзі інші доводи були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства. Інші доводи касаційної скарги в основному зводяться до тлумачення норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, на власний розсуд.
Висновки судів першої та апеляційної інстанцій не суперечать висновкам Верховного Суду, на які посилається позивач у касаційній скарзі.
Порушень судом норм процесуального права, які призвели б до неправильного вирішення справи суд касаційної інстанції не встановив. При цьому не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України). 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Щодо судових витрат
Згідно із частинами першою, сьомою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до положення підпункту в) пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, зокрема, із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
 
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Родинний затишок-24» залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 22 травня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 листопада 2023 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                   Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                             І. Ю. Гулейков
 
Б. І. Гулько
 
Г. В. Коломієць
 
Р. А. Лідовець