ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 березня 2024 року
м. Київ
справа № 192/1877/20
провадження № 61-5003св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - судді Фаловської І. М., 
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О. (судді-доповідача), Олійник А. С., Сердюка В. В., 
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто», в інтересах якого діє адвокат Дударенко Анастасія Дмитрівна, на рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року, ухвалене у складі судді Кітова О. В., та постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року, прийняту колегією у складі суддів: Куценко Т. Р., Демченко Е. Л., Макарова М. О.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» 
(далі - ТОВ «Ауріс-Авто»)звернулося з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В., про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, переведення прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису.
В обґрунтування позову вказувало, що 26 травня 2016 року ТОВ «Ауріс-Авто» та 
ОСОБА_1 уклали договір оренди належної останній земельної ділянки 
площею 1 га з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009 строком на 7 років. 
Починаючи з 2018 року, ОСОБА_1 стала ухилятись від отримання орендної плати, обумовленої укладеним договором оренди.
5 жовтня 2020 року позивачу стало відомо про те, що 26 червня 2017 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285. Позивач вважав, що ОСОБА_1 , укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки 26 червня 2017 року, не зважаючи на той факт, що вона є власником земельної ділянки, не мала права відчужувати цю земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання товариству, тому порушила законні права позивача як належного орендаря за вказаним договором.
З урахуванням того, що законодавчо не врегульовано питання переведення прав та обов`язків покупця на підставі статті 9 Закону України «Про оренду землі», позивач вважав за можливе просити суд про застосування аналогії закону відповідно до статті 8 ЦК України, якою визначено, що якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини.
Позивач також вважав, що до правовідносин сторін повинні бути застосовані положення статті 362 ЦК України, оскільки у разі продажу власності з порушенням переважного права купівлі позивач може пред`явити позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.
Посилаючись на переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки у разі її продажу орендодавцем та уточнивши позовні вимоги, ТОВ «Ауріс-Авто» на підставі статей 8, 203, 215, 362, 655, 657 ЦК України просило:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений ОСОБА_1 і ОСОБА_2 26 червня 2027 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 1 га, в тому числі рілля 1 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;
- перевести на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, укладеним ОСОБА_1 і ОСОБА_2 26 червня 2027 року, посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу 
Кокосадзе Л. В. за № 1285, предметом якого є земельна ділянка загальною 
площею 1 га, в тому числі рілля 1 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, визнавши право власності на цю земельну ділянку 
за ТОВ «Ауріс-Авто»;
- припинити право власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку;
- визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №1285, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 35873951) від 26 червня 2017 року, здійснений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кокосадзе Л. В.
Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття
Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року відмовлено у задоволенні позову.
Суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року є нікчемним, оскільки існує заборона на укладення такого договору в силу мораторію, встановленого Земельним Кодексом України, та враховуючи норми частини першої статті 216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Місцевий суд зазначив, що визнання недійсним нікчемного правочину не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року задоволено частково апеляційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» та змінено рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року в частині обґрунтування відмови у задоволенні позову.
Не погоджуючись з висновком суду першої інстанції, апеляційний суд зазначив, що з урахуванням набуття ОСОБА_1 спірної земельної ділянки за оплатним договором купівлі-продажу, укладеним з державою в особі органа місцевого самоврядування відповідно до вимог чинного на той час законодавства, до цієї ділянки не застосовуються дія мораторію та будь-які обмеження, передбачені нормами ЗК України щодо заборони відчуження власного нерухомого майна. 
Приймаючи постанову, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту прав та інтересів як сторони договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У жовтні 2021 року представник ТОВ «Ауріс-Авто» - адвокат Дударенко А. Д. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Касаційна скарга мотивована помилковістю висновків суду апеляційної інстанції про обрання позивачем неефективного способу захисту права. 
На думку заявника, апеляційний суд не врахував висновку щодо ефективного способу захисту права у подібних правовідносинах, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), згідно з яким «якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім. Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими 
діяннями наслідкам. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах 
Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18)».
Провадження у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Підставою відкриття касаційного провадження у справі були доводи заявника про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої 
Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 
(провадження № 14-144цс18), від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). 
Ухвалою Верховного Суду від 14 березня 2024 року справу призначено до судового розгляду. 
Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій обставини справи
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ДП № 077598 ОСОБА_1 належала земельна ділянка загальною площею 1 га з кадастровим 
номером 1225081500:01:081:0009, цільовим призначенням якої є ведення особистого селянського господарства, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області. Вказаний державний акт виданий ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області № 104-р-05 від 2 січня 2005 року. 
25 травня 2016 року ТОВ «Ауріс-Авто» та ОСОБА_1 уклали договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 7 років. Право користування позивача зазначеною земельною ділянкою зареєстровано 28 травня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 29 договору оренди земельної ділянки сторони визначили, що орендар має переважне право на придбання у власність об`єкта оренди у разі його продажу та переважне право за різних умов на поновлення договору оренди.
26 червня 2017 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285.
Позиція Верховного Суду, мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши правильність застосування норм матеріального права і додержання процесуального права в межах вимог та доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, суд дійшов таких висновків.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частини перша статті 526 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 
2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.
Відповідно до частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники, тим не менш, не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник - відчужувач.
Згідно з частиною другою статті 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
Таким чином, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди з яких є необхідним для укладення договору).
Зі змісту наведеної норми вбачається, що суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів - якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно. При цьому «здійсненням переважного права» слід вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки.
Якщо власник майна - наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, в тому числі й у судовому порядку.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК України).
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року 
у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року 
у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку як на підставу касаційного оскарження посилався заявник, зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду з новим позовом.
Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20 (провадження № 61-18593св21).
Згідно з частинами першою, другою та третьою статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд апеляційної інстанції зазначеного не врахував та дійшов помилкового висновку, що заявником обрано неналежний спосіб захисту, тому, відповідно, у межах своїх повноважень не перевірив належним чином рішення суду першої інстанції та не вирішив апеляційну скаргу скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» у межах заявлених у суді першої інстанції вимог та доводів апеляційної скарги.
За таких обставин касаційна скарга частково є обґрунтованою, наведена заявником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої
статті 389 ЦПК України, щодо застосування судом апеляційної інстанції норми права без урахування висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), підтверджена під час касаційного провадження.
Крім того, суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою 
статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
Колегія суддів вважає за необхідне врахувати висновки щодо ефективності способу захисту права викладені після подання касаційної скарги у постанові Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20 (провадження № 61-18593св21), що узгоджується з частиною третьою статті 400 ЦПК України.
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: 1) суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої 
статті 389 цього Кодексу; або 2) суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або 3) суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або 4) суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.
Під час нового розгляду справи суд має врахувати викладене, об`єктивно дослідити наявні у справі докази, дати належну оцінку доводам і запереченням сторін і ухвалити судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.
Щодо судових витрат
Так як касаційний суд дійшов висновку про направлення справи до суду апеляційної інстанції на новий розгляд, встановлених статтею 141 ЦПК України підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто», в інтересах якого діє адвокат Дударенко Анастасія Дмитрівна, задовольнити частково.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді: | І. М. Фаловська В. М. Ігнатенко С. О. Карпенко А. С. Олійник В. В. Сердюк