03.06.24
22-ц/812/681/24
Справа №479/720/23 Доповідач апеляційного суду Кушнірова Т.Б.
Провадження №22-ц/812/681/24 

Постанова
Іменем України

03 червня 2024 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:
головуючого Кушнірової Т.Б.,
суддів: Лівінського І.В., Шаманської Н.О.,
із секретарем Ковальським Є.В.,
за участю:
представника позивачки – ОСОБА_1 ,
представника відповідача ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 – адвоката Кравченка Олександра Сергійовича на рішення Кривоозерського районного суду Миколаївської області, вступна та резолютивна частини якого ухвалені 19 березня 2024 року о 15:02 год, повний текст складений 22 березня 2024 року, під головуванням судді Репушевської О.В., в приміщенні суду першої інстанції, по цивільній справі №479/720/23 за позовом  ОСОБА_3  до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и л а:

У червні 2023 року представник ОСОБА_3 – ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди землі, який обґрунтований наступним.
ОСОБА_3 на підставі Державного акту на право власності на землю серії ІІІ-МК № 016550 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5.15 га, кадастровий номер 4823980400:03:000:0225, яка розташована в межах території Багачівської (Кривоозерського) сільської ради Первомайського району Миколаївської області.
Вказана земельна ділянка перебуває в оренді ТОВ «Агрофірма Корнацьких», на підставі договору оренди землі, укладеного 16 січня 2009 року, між нею та ТОВ «Агрофірма Корнацьких».
Починаючи з дня укладання договору оренди, орендар фактично не сплачує орендну плату. 
Несплата відповідачем орендної плати у визначені договором строки, за період з 2009 року по теперішній час, свідчить про систематичність порушення умов договору оренди, відтак є підставою для його розірвання.
Посилаючись на наведене, позивачка просила розірвати договір оренди землі площею 5,15 га, укладений 16 січня 2009 року, між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», зареєстрований за № 40901700007
Рішенням Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 19 березня 2024 року в задоволенні позову ОСОБА_4 відмовлено.
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги  є необґрунтованими та недоведеними, оскільки орендарем підтверджено виконання свого обов`язку по виплаті орендної плати як у грошовій так і в натуральній формі, яку отримувала позивачка та не заперечувала проти такого розрахунку. Розмір орендної плати за 2016-2021 роки значно перевищував розмір плати, визначеної умовами договору оренди.
В апеляційній скарзі представник позивачки – ОСОБА_1 , посилаючись на порушення районним судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд дійшов помилкового висновку щодо відсутності в діях орендаря ознак систематичної несплати орендної плати, оскільки не перевірено виплату орендної плати відповідачем за 2005 – 2015 роки. 
Вказує, орендна плата позивачці за 2022 рік була нарахована, але не виплачена відповідачем. Таким чином, не виплата за 2005-2015 роки та 2022 рік, свідчить про систематичне (два і більше випадки) порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо виплати орендної плати та є підставою для його розірвання.
15 квітня 2024 року на адресу апеляційного суду від ТОВ «Агрофірма Корнацьких» надійшов відзив на апеляційну скаргу, доводи якого зводяться до того, що вимоги апеляційної скарги безпідставні, необґрунтовані, скарга не підлягає задоволенню.
Перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що вона підлягає задоволенню із наступних підстав. 
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 5,1304 га, кадастровий номер: 4823980400603:000:0225, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Багачівської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області і це підтверджено Державним актом на право приватної власності на землю серії ІІІ-МК №016550 та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності:36988260 від 17 червня 2020 року.
01 січня 2005 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» був укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв  у строкове платне користування вищевказану земельну ділянку, строком на  50 років.
Пунктом 9 Договору, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає (з урахуванням прибуткового податку, який сплачується відповідно до вимог законодавства) фіксовану грошову суму у розмірі 975 грн 15 коп.
З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено кількістю сільськогосподарської продукції.
Форма розрахунку за договором (грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком №1 до Договору, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви. Така заява подається орендодавцем орендарю до 01 вересня року, за який проводиться розрахунок по орендній платі. Якщо протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися в грошовій формі на суму зазначену в абзаці І п.9 цього Договору.
Згідно з пунктами 11 та 12 умов оспорюваного договору, орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).
Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою або за рішенням суду на вимогу однієї сторони внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Зазначений договір зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2009 року за №040901700007.
Наполягаючи на задоволенні позову, позивачка посилалася на те, що починаючи з дня укладання договору оренди, орендар фактично не сплачує орендну плату у визначені договором строки. Несплата орендної плати за період з 2009 року по теперішній час свідчить про систематичність порушення умов договору оренди, відтак є підставою для його розірвання.
Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Договір оренди землі укладається у письмовій формі (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною першою статті 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди.
За статтею 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України.
Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України вказано таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі  № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що …[при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13 Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність].
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) суд дійшов висновку, що … [у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)].
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції вважав позовні вимоги  необґрунтованими та недоведеними, оскільки орендарем підтверджено виконання свого обов`язку по виплаті орендної плати.
Проте, такі висновки суду зроблені без належної правової оцінки обставин і доказів у справі.
Оскільки  пунктом 43 договору оренди землі, укладеного ТОВ «Агрофірма Корнацьких» з позивачкою, передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, обов`язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавця на її отримання виник після проведення державної реєстрації договору оренди землі. 
Як видно з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків про джерела /суми виплачених доходів та утриманих податків (а.с.15-17), ОСОБА_3 , за період 2010 - 2015 роки сплачувався дохід ТОВ «Агрофірма Корнацьких» від надання майна в оренду, а саме: у 2010 році ОСОБА_3 отримано 1734 грн 24 коп; 
2011 рік -1834 грн 44 коп; 
2012 рік - 672 грн 96 коп + 576 60 коп; 
2013 рік- 761 грн 77 коп+ 444 грн; 
2014 рік -2015 грн 51 коп + 929 грн 42 коп+ 2291 грн 86 коп; 
2015 рік 1485 грн 03 коп+ 2487 грн 11 коп.
Згідно відомостей на виплату орендної плати, ОСОБА_3 отримувала орендну плату від ТОВ «Агрофірма Корнацьких», протягом 2016-2019 років, як у грошовій так і в натуральній формі.
Так, у 2016 році позивачці сплачено 1 200 грн + 1 400 грн, та отримано 400 кг пшениці; 
2017 рік- 400 кг пшениці, 400 кг ячменю, 1440 грн;
2018 рік- 400 кг пшениці, 1600 грн+1530 грн; 
2019 рік - 400 кг пшениці, ячмінь, 200 кг кукурудзи, 100 кг соняшнику, 1 600 грн.
Доказів того, що ОСОБА_3 відмовилася приймати належне виконання спірного договору оренди в частині отримання орендної плати у натуральній формі, матеріали справи не містять. 
Відповідно довідки ТОВ «Агрофірма Корнацьких» №246 від 01 серпня 2023 року, ОСОБА_3 нараховано орендну плату з урахуванням податків:
за 2020 рік у розмірі 4 312 грн 87 коп;
за 2021 рік нараховано 3 349 грн 99 коп.
Як видно з видаткових касових ордерів, орендна плата за 2020 - 2021 роки ТОВ «Агрофірма Корнацьких» виплатило ОСОБА_3 тільки 22 березня 2022 року, тобто поза межами строку, передбаченого пунктом 11 договору, яким передбачено, що орендна плата вноситься до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.
У матеріалах справи міститься лист, направлений відповідачем на адресу ОСОБА_3 від 18 березня 2021 року, після спливу строків, визначених п. 11 договору, в якому ТОВ «Агрофірма Корнацьких» пропонувало ОСОБА_3 отримати орендну плату за 2020 рік. 
Доказів того, що позивачка отримала вказаний лист та відмовилася приймати належне виконання умов договору або здійснення відповідачем переказу орендної плати за вказаний період та її повернення у зв`язку із неотриманням позивачкою, відповідач суду не надав, і таких обставин судом не встановлено. 
Також, матеріали справи не містять доказів які б свідчили, що перешкоджало відповідачу виконати умови  пункту 11 договору оренди землі за 2021 рік у строк, передбачений домовленістю сторін. 
Крім того, у вказаній довідці зазначено про нарахування та виплату орендної плати за 2022 рік у розмірі 4 373 грн. Однак, представник позивачки факт проведення розрахунку відповідачем заперечує як в своїй апеляційній скарзі, так і в суді апеляційної інстанції. Доказів, підтверджуючих виплату орендної плати ОСОБА_3 за 2022 рік (бухгалтерські відомості, видаткові касові ордери, тощо) відповідач не надав. 
Публікація ТОВ «Агрофірма Корнацьких» у газеті «Кривоозерщина» оголошення про початок виплати орендодавцям орендної плати за 2022 рік, не звільняє відповідача від обов`язку належним чином виконати умови договору щодо сплати орендної плати, враховуючи, що відповідна умова договору оренди про порядок проведення орендної плати в обраний відповідачем спосіб відсутня.
Наведене свідчить про те, що наявні порушення відповідачем умов договору, а саме - мали місце несвоєчасна виплата орендної плати у 2020 та 2021 роках та несплата передбаченої договором орендної плати за 2022 рік, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції не дослідив в повній мірі обставини даної справи щодо несвоєчасного розрахунку з позивачкою за користування земельною ділянкою, наданою нею в оренду відповідачу, не врахував положення норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшов помилкового висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову. 
Оскільки суд постановив рішення з порушенням норм матеріального і процесуального права, то апеляційна скарга в силу п.п.1,4 ст. 376 ЦПК України підлягає задоволенню, а судове рішення – скасуванню з ухваленням нового рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 підлягають задоволенню.
Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Отже, у зв`язку із задоволенням позовних вимог ОСОБА_3 , з ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на користь  позивачки підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви у розмірі 1073 грн 60 коп та за подачу апеляційної скарги – 1610 грн 40 коп, а всього 2 684 грн. 
Керуючись статтями 367, 374, 376, 381 -384 ЦПК України, колегія суддів 

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 – ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 19 березня 2024 року скасувати та постановити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_3 задовольнити.
Розірвати договір оренди землі площею 5,15 га, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» 01 січня 2005 року, строком на 50 років, зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2009 року за № 040901700007.
Стягнути з ТОВ «Агрофірма Корнацьких» (код ЄДРПОУ 31929340) на користь  ОСОБА_3 (РНОКПП  НОМЕР_1 ) 2 684 грн судового збору.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду за наявності підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту. 

Головуючий 

Судді:

_____________________
Повний текст судового рішення виготовлено 03.06.2024 р.