Номер провадження: 22-ц/813/1942/24 
Справа № 499/128/23
Головуючий у першій інстанції Погорєлов І. В.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.05.2024 року                                                                 м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Таварткіладзе О.М., Заїкіна А.П.
                        за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Селянського фермерського господарства «Колос» у справі за позовом ОСОБА_1 до Селянського фермерського господарства «Колос» про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстрації речового права, на рішення Іванівського районного суду Одеської області, постановлене під головуванням судді Погорєлова І.В. 23 травня 2023 року у смт. Іванівка Одеської області, -
встановила:

У лютому 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду першої інстанції з позовом до СФГ «Колос», в якому просив розірвати типовий договір оренди землі від 07.09.2016 року, укладений між ним та відповідачем, а також скасувати державну реєстрацію речового права, здійснену на підставі вказаного договору.
В обґрунтування позову ОСОБА_1 посилався на те, що він є власником земельної ділянки площею 5,1507 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області з кадастровим номером 5121881200:01:004:0111.
Відповідно до типового договору оренди землі від 07.09.2016 року, який був укладений між позивачем та СФГ «Колос», останньому була передана вищевказана земельна ділянка в оренду, строк дії договору 10 років. Реєстрація вказаного договору була проведена відповідно до вимог законодавства.
Згідно п.7 вказаного договору від 10.08.2016 року, орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі – не нижче 3% від нормативно-грошової оцінки землі. Нормативно-грошова оцінка вказаної земельної ділянки на день укладення договору складала 107038,91 грн., про що також вказано в договорі. Відповідно до п.9 договору від 07.09.2016 року, орендна плата вноситься по закінченню с/року кожного року. Пунктом 26 договору від 07.09.2016 року передбачені обов`язки орендаря, в тому числі своєчасно сплачувати орендну плату, визначену в договорі, однак в супереч даним положенням договору оренди позивач орендну плату за 2019, 2020, 2021 та 2022 роки не отримував. На підставі чого, представником позивача було надіслано до СФГ «Колос» заяву-пропозицію про дострокове припинення дії договору шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, однак відповіді представником СФГ «Колос» надано не було.
Таким чином ОСОБА_1 , посилаючись на невиконання умов договору зі сторони відповідача, а саме систематичної несплати орендної плати, просив позовні вимоги задовольнити.
Рішенням Іванівського районного суду Одеської області від 23.05.2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 було задоволено.
Розірвано типовий договір оренди землі від 07.09.2016 року, який укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Колос» щодо земельної ділянки площею 5,1507 га, кадастровий номер 5121881200:01:004:0111, розташованої на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області, який зареєстровано 07.09.2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 16444713.
Скасовано державну реєстрацію речового права, здійсненого на підставі типового договору оренди землі від 07.09.2016 року, який укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Колос» щодо земельної ділянки площею 5,1507 га, кадастровий номер 5121881200:01:004:0111, розташованої на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області, який зареєстровано 07.09.2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 16444713.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
В апеляційній скарзі представник СФГ «Колос» просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що 19.02.2019 року дружиною позивача ОСОБА_2 було написано розписку про те, що остання взяла у голови СФГ «Колос» ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 5000 доларів США, згідно даної розписки гроші були отримані дружиною орендодавця в рахунок погашення боргу, за домовленістю між сторонами дані кошти були передані дружині власнику землі в рахунок погашення боргу зі сплати оренди за користування земельною ділянкою позивача та його дружини. Беручи до уваги податкову звітність СФГ «Колос» та суму нарахованого доходу, сума що підлягає сплаті за оренду земельної ділянки у період з 2019 року по 2022 року значно менша, аніж сума, отримана дружиною позивача відповідно до вищевказаної розписки. Таким чином, представник апелянта вважає, що зобов`язання за договором оренди від 07.09.2016 року відповідачем виконано належним чином, а твердження позивача про несплату орендної плати є безпідставним.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін у справі, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника Селянського фермерського господарства «Колос» підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,1507 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області (нині – Іванівська селищна рада Березівського району Одеської області), що також підтверджується копією державного акту на право приватної власності на землю. Кадастровий номер 5121881200:01:004:0111.
07.09.2016 року між ОСОБА_1 та СФГ «Колос» було укладено типовий договір оренди землі, б/н, об`єктом оренди виступає вищевказана земельна ділянка. Згідно п.3 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 107038,91 грн. Відповідно до п. 6 договору, строк дії договору 10 років. Згідно п. 7 договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: в грошовій формі – не нижче 3% від нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до п. 8, п. 9 та п. 10 вказаного договору, обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексів інфляції, орендна плата вноситься по закінченню с/ року кожного року, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Дані обставини не оспорюються сторонами та підтверджуються копією договору оренди від 07.09.2016 року.
Вказаний договір зареєстрований, відповідно до відомостей з «реєстру нерухомості», номер запису про інше речове право 16444713, дата реєстрації 07.09.2016 рік, вид іншого речового права – право оренди земельної ділянки, інше речове право відносно земельної ділянки, кадастровий номер 5121881200:01:004:0111, зареєстроване на підставі договору оренди землі б/н виданий 07.09.2016 року.
04.10.2022 року представник позивача надсилала на адресу СФГ «Колос» заяву-пропозицію про дострокове припинення дії договору від 07.09.2016 року у відповідності до п.33 договору шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати.
Згідно копії бухгалтерської довідки, виданої головою СФГ «Колос», проведено нарахування і виплату доходу по орендній платі за земельний пай, утримання та сплата податку на доходи фізичних осіб і військового збору по ОСОБА_1 , вказані суми доходу, ПДФО та військового збору з 4-того кварталу 2016 року по грудень 2022 року.
Однак, колегія суддів враховує, що жодних доказів дійсної сплати відповідачем вказаних сум орендної плати на користь ОСОБА_1 матеріали справи не містять.
З наданих копій квитанцій та податкових розрахунків вбачається, що СФГ «Колос» подало звітність до податкових органів щодо суми доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб і сум утриманих з них податку.
При цьому судом першої інстанції вірно зазначено, що здійснення податкової звітності та надання податкових розрахунків не може підміняти собою поняття «сплати орендної плати орендодавцю відповідно до умов договору», а тому надані представником відповідача копії квитанцій та податкових розрахунків є неналежними доказами.
Допитаний у судовому засіданні позивач ОСОБА_1 показав суду першої інстанції, що дійсно у 2016 році він уклав з СФГ «Колос» договір оренди землі. Перший договір з даним господарством ним був укладений ще у 2000 році, фактично даний договір це продовження їх правовідносин за договором оренди. Раніше керівником даного господарства був ОСОБА_4 , який свої зобов`язання завжди виконував сумлінно, оскільки ще з часів створення СФГ «Колос» він разом зі своєю дружиною ОСОБА_2 брали в цьому безпосередню участь, а саме вкладали свої кошти, які отримали від продажу квартири, збирали людей, які готові були віддати свою землю в оренду «пайщики», робили «розпайовку», позивач допомагав укладати з іншими особами договори оренди, і їм колишній керівник СФГ пообіцяв що розрахується з ними, коли розбагатіє, тому позивач ніколи нічого у нього не вимагав, а надіявся таким чином на спокійну старість. При керуванні ОСОБА_5 , всі зобов`язання СФГ «Колос» виконувалися в повному обсязі. В подальшому після його смерті, коли головою СФГ стала його невістка ОСОБА_6 , вона недоплачувала їм орендну плату, а потім взагалі не платила, при цьому позивач часто звертався до неї за допомогою, однак її вона не надавала. Також пояснив, що раніше, до 2019 року неодноразово отримував кошти від представників даного господарства на операції, на лікування, однак вони не рахувалися як орендна плата, а скоріше як подяка за його раніше виконану роботу. Щодо наданої розписки, написаної від імені його дружини ОСОБА_2 , то він відзначив, що не знає, що то за розписка.
Згідно ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Згідно із ч. 2 та 3 ст. 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Згідно ч. 1 ст. 152 та ч. 1 ст. 153 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Згідно із ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно із ст. ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Верховний Суд у постанові від 06.03.2019 року в справі № 183/262/17 дійшов висновку, що ч. 1 і 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Як зазначено Верховним Судом у постанові від 04.09.2023 року у справі № 143/192/21, тлумачення пункту д) ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18)).
Аналіз вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 24.05.2023 року у справі № 542/51/22.
В той же час належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі, оскільки вказані документи є платіжними і з них можливо встановити періоди нарахування (постанова Верховного Суду від 23.06.2022 року в справі № 193/805/20, від 06.09.2023 року у справі № 193/805/20, провадження № 61-13263св22).
З матеріалів справи вбачається, що у типовому договорі оренди землі від 07.09.2016 року сторони погодили всі умови щодо порядку обчислення та виплати орендної плати.
Однак, відповідачем СФГ «Колос» не надано судам першої та апеляційної інстанцій доказів сплати позивачу орендної плати за період, який вказаний в позовній заяві, а саме за 2019, 2020, 2021 та 2022 роки.
Долучена до матеріалів справи копія розписки від 19.02.2019 року про отримання ОСОБА_2 від ОСОБА_3 грошових коштів у розмірі 5000 доларів США в рахунок погашення боргу не є належним доказом підтвердження сплати орендної плати за договором оренди від 07.09.2016 року, оскільки ані з її змісту, ані з показів свідка дана обставина у судовому засіданні підтвердження не знайшла. Дана розписка не містить жодних реквізитів, що могли б віднести її до предмету спору, на підставі чого суд першої інстанції, з урахуванням положень ст. 77 ЦПК України, визнає даний доказ неналежним.
Як зазначено у постанові Верховного Суду від 12.09.2023 року у справі № 387/800/21 (провадження № 61-7310св22), сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Таким чином, оскільки під час розгляду справи знайшов підтвердження факт систематичної несплати відповідачем орендної плати, та доказів зворотного відповідачем надано не було, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди землі.
У зв`язку з внесенням змін до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідні права чи обтяження припиняються у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав.
На підставі викладеного, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що обраний ОСОБА_1 спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права.
Доводи апеляційної скарги представника Селянського фермерського господарства «Колос» про те, що 19.02.2019 року дружиною позивача ОСОБА_2 було написано розписку про те, що остання взяла у голови СФГ «Колос» ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 5000 доларів США, згідно даної розписки гроші були отримані дружиною орендодавця в рахунок погашення боргу, за домовленістю між сторонами дані кошти були передані дружині власнику землі в рахунок погашення боргу зі сплати оренди за користування земельною ділянкою позивача та його дружини, - є безпідставними, оскільки на підтвердження вказаного апелянтом не надано жодного належного письмового доказу.
Таким чином, доводи апелянта є припущеннями, а на припущеннях суду заборонено ухвалювати судове рішення (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. 
При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Іванівського районного суду Одеської області від 23 травня 2023 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування  немає.  
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника Селянського фермерського господарства «Колос» – залишити без задоволення.
Рішення Іванівського районного суду Одеської області від 23 травня 2023 року - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 06 червня 2023 року.

Головуючий                                                        С.О. Погорєлова

Судді                                                        А.П. Заїкін
                                                       
                                                       О.М. Таварткіладзе