ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
10 квітня 2024 року
м. Київ
 
справа № 761/33417/19
провадження № 61-6976св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ; 
відповідачі:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , акціонерне товариство «Сенс Банк», державний реєстратор комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупа Андрій Федорович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович;
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представника ОСОБА_3 - адвоката Єфіменка Владислава Сергійовича, акціонерного товариства «Сенс Банк» на постанову Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року у складі колегії суддів: Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф., Мостової Г. І.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.           Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»), державного реєстратора комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупи А. Ф. (далі - державний реєстратор Урупа А. Ф.), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. (далі - приватний нотаріус Юдін М. А.), про визнання протиправним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності на квартиру.
 
Позовна заява  ОСОБА_1 мотивована тим, що за договором купівлі-продажу квартири від 27 квітня 2007 року вона набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 . 
 
В цей же день між нею та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк»), який змінив назву на АТ «Укрсоцбанк», було укладено кредитний договір, за умовами якого банк надав їй кредит. 
 
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 27 квітня 2007 року між нею та АКБСР «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 56,40 кв. м, жилою площею 41,70 кв. м.
 
20 березня 2019 року до зазначеної квартири, яка є єдиним житлом позивача, ввірвалися невідомі особи та повідомили, що власником квартири є АТ «Укрсоцбанк». В цей день було замінено замки в квартирі та із застосуванням фізичної сили було викинуто позивача та її речі.
 
З інформаційної довідки їй стало відомо про те, що на підставі виконавчого напису від 16 грудня 2013 року та іпотечного договору від 27 квітня 2007 року АТ «Укрсоцбанк» набуло право власності на квартиру.
 
Однак рішенням Апеляційного суду міста Києва від 12 липня 2016 року у справі № 761/31532/15-ц вищевказаний виконавчий напис визнано таким, що не підлягає виконанню. Тому цей виконавчий напис не міг бути підставою для виникнення права власності, державний реєстратор не мав права вчиняти реєстраційні дії щодо квартири, у зв`язку з чим за банком не могло бути зареєстровано право власності.
 
Крім того, між нею та банком не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а іпотечне застереження не є договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. 
 
На час реєстрації за банком права власності на квартиру заборгованість не була безспірною, оскільки рішенням суду було відмовлено в задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості за кредитним договором, і Законом України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань за споживчими кредитами, наданими в іноземній валюті, та за умови що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя і загальна площа такого нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв. м для квартири.
 
Також державний реєстратор не повідомив її про реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , і право власності АТ «Укрсоцбанк» було зареєстроване 22 січня 2019 року, тобто до прийняття рішення реєстратора 06 лютого 2019 року, що свідчить про порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
19 липня 2019 року вона отримала інформаційну довідку та дізналася, що на підставі договору купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2019 року власниками квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в рівних частках і квартира вже не належить до житлового фонду, є нежитловим приміщенням, однак зміна її функціонального призначення відбулася незаконно.
 
Оскільки квартира вибула з її власності поза її волею, а ОСОБА_2 та ОСОБА_3 незаконно набули право власності на цю квартиру, то наявні підстави для витребування майна з їх володіння.
 
Враховуючи викладене,  ОСОБА_1 просила:
-    визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45385021 від 06 лютого 2019 року 10:33:21, прийняте державним реєстратором Урупою А. Ф. з виключенням з реєстру запису про право власності за номером 30162002 АТ «Укрсоцбанк» на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1405959280000);
-    витребувати з чужого незаконного володіння майно, а саме: групу нежитлових приміщень АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1405959280000) та визнати за нею право власності на це майно.
 
За заявою представника  ОСОБА_1 - адвоката Самчук М. В. ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 29 січня 2020 року замінено відповідача АТ «Укрсоцбанк» на його правонаступника акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»).
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції  
 
Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 05 липня 2022 року у складі судді Притули Н. Г. у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
 
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що позивач не довела належними та допустимими доказами і судом не встановлено, що квартира АДРЕСА_1 є єдиним місцем проживання позивача, тому при реєстрації права власності за банком на вказану квартиру не порушені положення Закону № 1304-VII. 
 
Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, а за згодою ОСОБА_1 , що висловлена в договорі іпотеки, тому Закон № 1304-VII не підлягає застосуванню до цих правовідносин. 
 
Крім того, на час розгляду справи квартира не належить до житлового фонду, є нежитловим приміщенням, однак позивач не надала суду доказів, що вона оскаржувала відповідні рішення, які стали підставою для зміни її функціонального призначення. В той же час, суд в межах цієї справи позбавлений можливості оцінити законність зміни функціонального призначення приміщення, оскільки відповідні вимоги заявлені не були та позивач в прохальній частині позовної заяви просить витребувати на її користь саме нежитлове приміщення, а не квартиру.
 
03 вересня 2018 року за адресами АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 позивачу були направлені вимоги про усунення порушень з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку її невиконання. Суду не надано доказів отримання вказаних листів позивачем, однак згідно з умовами договору вказані повідомлення вважаються отриманими. 
 
При цьому доводи позивача про те, що державний реєстратор не повідомив її про реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , і право власності АТ «Укрсоцбанк» було зареєстроване 22 січня 2019 року, тобто до прийняття рішення реєстратора 06 лютого 2019 року, не заслуговують на увагу та не впливають на законність прийнятого державним реєстратором рішення. 
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Самчук М. В. задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 05 липня 2022 року скасовано й ухвалено нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено частково. Витребувано з чужого незаконного володіння майно - групу нежитлових приміщень АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1405959280000) та визнано право власності на це майно за ОСОБА_1 . Вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що висновок суду першої інстанції про те, що звернення стягнення на квартиру ОСОБА_1 як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, оскільки ОСОБА_1 надала іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя, суперечать правовим висновкам, викладеним в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18а (провадження № 11-474апп19) та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), в яких зазначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений сторонами в іпотечному застереженні, є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.
 
В цій справі перехід права власності на квартиру відбувся під час дії Закону № 1304-VII.  ОСОБА_1 в позовній заяві зазначала, що спірна квартира є її єдиним місцем проживання, і матеріали справи не містять жодних належних доказів наявності в позивачки іншого постійного місця проживання. Тому банк не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки.
 
Крім того, повідомлення, на які посилається банк, відправлено не банком, а іншою особою, що не передбачено умовами договору, тобто суперечить порядку, що визначений сторонами договору. Також вказані повідомлення не містять змісту відправлення, що позбавляє суд можливості встановити факт відправлення саме вимоги (повідомлення) від 03 вересня 2018 року. 
 
За таких обставин висновок суду першої інстанції щодо належного повідомлення позивача іпотекодержаталем про намір звернути стягнення на предмет іпотеки є помилковим.
 
Після державної реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер: 45385021 від 06 лютого 2018 року 10:33:21, за АТ «Укрсоцбанк» на квартиру АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 30162002, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1405959280000), за договором купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2019 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 набули в рівних частках право власності на зазначену квартиру. Отже, позивач обрала правильний спосіб захисту своїх порушених прав шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останніх набувачів цього майна. При цьому зміна цільового призначення квартири на нежитлове приміщення не може бути перешкодою і в даному випадку не впливає на можливість захисту порушеного права позивача у визначений законодавством спосіб.
 
Разом з тим, з огляду на правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 та від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, апеляційний суд дійшов висновку, що за наведених обставин скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 06 лютого 2019 року не є ефективним способом захисту порушених прав позивача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні зазначених позовних вимог ОСОБА_1 .
 
Короткий зміст вимог касаційних скарг
 
У квітні 2023 року представник ОСОБА_3 - адвокат Єфіменко В. С., акціонерне товариство «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), яке є правонаступником АТ «Альфа-Банк»), подали до Верховного Суду касаційні скаргина постанову Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року, в яких, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просять скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Касаційні скарги подані на підставі пункту 1 частини другої статті 389, пункту 1 частини третьої статті 411 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтовані тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18, від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, постанові Верховного Суду від 27 квітня 2023 року у справі № 754/7034/20 тощо, а також - не дослідив зібрані у справі докази.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2023 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Шевченківського районного суду міста Києва.
 
22 червня 2023 року справа № 761/33417/19 надійшла до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 березня 2024 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи. 
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи осіб, які подали касаційні скарги 
 
Касаційна скарга представника ОСОБА_3 - адвоката Єфіменка В. С. мотивована тим, що реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» здійснена за згодою позивача, що висловлена в іпотечному договорі, а тому Закон № 1304-VII не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.
 
На час реєстрації права власності на спірне приміщення за АТ «Укрсоцбанк» ОСОБА_1 не використовувала його як своє постійне місце проживання, що підтверджується актом від 24 січня 2019 року, складеним сусідами зазначеного приміщення, в якому вказано, що колишня квартира АДРЕСА_1 останні вісім років використовувалася власниками як нежитлове приміщення, в якому у різні періоди розміщувалися офіси та інтернет магазини. На час придбання ОСОБА_3 та ОСОБА_2 цього приміщення воно вже було облаштоване під нежитлове приміщення.
 
З 04 березня 2002 року по 28 лютого 2019 року ОСОБА_1 була фізичною   особою-підприємцем з основним видом діяльності: «КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого майна» і місцезнаходження фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 співпадало з адресою її місця проживання: АДРЕСА_5 . Станом на 05 травня 2023 року ОСОБА_1 поновила свою діяльність як фізична особа-підприємець і знову планує вести підприємницьку діяльність, здаючи в оренду спірні нежитлові приміщення.
 
Спірна квартира не належить до житлового фонду, є нежитловим приміщенням. Позивач не надала суду доказів, що вона оскаржувала відповідні рішення, які стали підставою для зміни функціонального призначення спірного майна. При цьому суд не може витребувати квартиру, оскільки відповідно до заявлених вимог позивач просить витребувати на свою користь саме групу нежитлових приміщень.
 
Касаційна скарга АТ «Сенс Банк» мотивована тим, що підписуючи іпотечний договір, ОСОБА_1 погодила всі умови, які в ньому викладені, в тому числі іпотечне застереження, підтвердила свою згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов укладеного сторонами договору та положень чинного законодавства.
 
На виконання приписів частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» 03 вересня 2018 року за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 позивачу були направлені вимоги про усунення порушень з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку її невиконання. Згідно з умовами договору вказані повідомлення вважаються отриманими, однак залишені не виконаними.
 
За таких обставин банк скористався своїм правом, передбаченим договором іпотеки на звернення стягнення на предмет іпотеки та відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» правомірно набув право власності на спірне майно у позасудовий спосіб. 
 
Оскільки позивач не довела належними та допустимими доказами, що квартира АДРЕСА_1 є єдиним місцем проживання позивача, то апеляційний суд дійшов помилкового висновку про поширення норм Закону № 1304-VII на спірні правовідносини.
 
При цьому апеляційний суд не звернув увагу на те, що на час укладення іпотечного договору ОСОБА_1 була зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 . Цю ж адресу позивач вказує в позовній заяві та інших процесуальних документах у справі як адресу для листування з нею. В період з дня укладення іпотечного договору до звернення стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_1 здійснила відчуження квартири АДРЕСА_6 , яка відповідно до договору дарування квартири від 11 жовтня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матюховою Т. П., зареєстровано в реєстрі за № 1971, була подарована ОСОБА_4 .
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційні скарги
 
У червні 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Самчук М. В подала до Верховного Суду відзив на касаційні скарги представника ОСОБА_3 - адвоката Єфіменка В. С. та АТ «Сенс Банк», в якому зазначила, що оскаржуване судове рішення є законними та обґрунтованими, ухваленим відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи, тому підстави для його скасування відсутні.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
За договором купівлі-продажу квартири від 27 квітня 2007 року ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 (т.1 а.с.11).
 
11 травня 2007 року комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» було зареєстровано право власності ОСОБА_1 на вказану квартиру.
 
27 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк», який змінив назву на АТ «Укрсоцбанк», було укладено кредитний договір, за умовами якого банк надав позичальнику кредит. 
 
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 27 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» було укладено іпотечний договір № 013/193-І, посвідчений приватним нотаріусом Смірновим І. В., предметом якого є квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 56,40 кв. м, жилою площею 41,70 кв. м (т.1 а.с.51-52).
 
В підпункті 2.4.3 пункту 2.4 статті 2 іпотечного договору сторони визначили, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Стаття 4 іпотечного договору визначає порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізації.
 
Пункт 4.1 статті 4 іпотечного договору передбачає, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Пунктом 4.5 статті 4 іпотечного договору визначено способи звернення стягнення, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Отже, іпотечний договір містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 12 липня 2016 року у справі № 761/31532/15-ц виконавчий напис від 16 грудня 2013 року, зареєстрований в реєстрі за № 3624, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Паракудою І. В., визнано таким, що не підлягає виконанню (т.1 а.с.23-25).
 
Крім того, рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2016 року у справі № 761/16430/16-ц, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 11 січня 2017 року, позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором залишено без задоволення у зв`язку зі спливом позовної давності (т.1 а.с.29).
 
Зазначеним рішенням суду встановлено, що останній платіж за кредитним договором було здійснено 23 вересня 2009 року, тому згідно з пунктом 4.5 кредитного договору строк користування кредитом вважається таким, що сплив через 90 днів, тобто з 23 грудня 2009 року. Оскільки строк виконання основного зобов`язання настав 23 вересня 2009 року, то протягом трьох років від вказаної дати банк мав право звернутися до суду за захистом своїх порушених прав. Однак позов пред`явлено в листопаді 2016 року, тобто з пропуском позовної давності.
 
Постановою Верховного Суду від 19 червня 2019 року касаційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду міста Києва від 11 січня 2017 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення відсотків та пені, нарахованих з 23 грудня 2009 року до 26 лютого 2016 року, скасовано та відмовлено у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення відсотків та пені, нарахованих з 23 грудня 2009 року до 26 лютого 2016 року у зв`язку з безпідставністю. У решті рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду міста Києва від 11 січня 2017 року залишено без змін.
 
Також рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 10 травня 2019 року у справі № 761/40850/16-ц було відмовлено у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказане рішення суду мотивоване тим, що банком пропущено позовну давність.
 
Банк не оскаржував зазначене рішення. 
 
Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджується, що 22 січня 2019 року державним реєстратором Урупою А. Ф. за АТ «Укрсоцбанк» було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 30162002, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1405959280000) на підставі виконавчого напису № 3624 від 16 грудня 2013 року, вчиненого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Паракудою І. В., іпотечного договору від 27 квітня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Смірновим І. В., рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45385021 від 06 лютого 2018 року 10:33:21 (т.1 а.с.18).
 
27 березня 2019 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Урупою А. Ф. було внесено виправлення, а саме видалено виконавчий напис № 3624 від 16 грудня 2013 року, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Паракудою І. В., як підставу виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на вищевказане майно (т.1 а.с.177).
 
На підставі договору купівлі-продажу квартири від 18 квітня 2019 року, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 набули в рівних частках право власності на квартиру АДРЕСА_1 (т.1 а.с.108-112).
 
В подальшому, 17 травня 2019 року було змінено функціональне призначення вищевказаної квартири та переведено її в нежитловий фонд (т.1 а.с.185-194).
 
В позовній заяві ОСОБА_1 посилалася на те, що квартира АДРЕСА_1 є її єдиним місцем проживання, а тому банк не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки.
 
Судами встановлено, що 27 липня 2010 року ОСОБА_1 зверталася до Департаменту містобудування та архітектури з листом про зміну функціонального призначення квартири АДРЕСА_1 (т.1 а.с.41).
 
Крім того, за даними Реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 10 вересня 2010 року на праві власності належала квартира АДРЕСА_6 , яка за договором дарування квартири від 11 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матюховою Т. П., зареєстрованим в реєстрі за № 1971, була подарована ОСОБА_4 (т.1 а.с.15-16).
 
З 13 вересня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрована в квартирі АДРЕСА_1 і доказів наявності в неї іншого житлового приміщення у власності матеріали справи не містять.
 
2.   Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
 
Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.
 
Касаційні скарги представника ОСОБА_3 - адвоката Єфіменка В. С. та АТ «Сенс Банк» не підлягають задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційних скарг цих висновків не спростовують.
 
Частиною першою статті 1054 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
 
Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк.
 
Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
 
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
 
Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» уразі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 27 квітня 2007 року, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про  звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від  свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.
 
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 27 квітня 2007 року, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
 
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності від 06 лютого 2019 року, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-1V «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон № 1952-1V).
 
Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону № 1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
 
Відповідно до частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
 
Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Порядок № 1127), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону № 1952-IV та цим Порядком.
 
Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку № 1127).
 
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
 
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
Такі правові висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
 
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
У справі, яка переглядається, позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в статті 4 іпотечного договору від 27 квітня 2007 року, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.5).
 
За пунктом 4.2 статті 4 іпотечного договору від 27 квітня 2007 року у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
 
В пункті 6.2 статті 6 іпотечного договору від 27 квітня 2007 року сторони погодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
 
Під час розгляду справи судом першої інстанції АТ «Укрсоцбанк» надало та судом було долучено до матеріалів справи копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням вих. № 2259 від 03 вересня 2018 року на ім`я ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 (т.1 а.с.124-125). 
 
Також АТ «Укрсоцбанк» надало довідки приватного підприємства «Експрес мейл» щодо доставки кур`єрських відправлень від 19 листопада 2018 року № 226-К та № 227-К, згідно з якими кур`єром було здійснено доставку листів на ім`я одержувача ОСОБА_1 за адресами, вказаними у відправленнях. При спробі передачі зазначених відправлень за адресами доставки, одержувач відмовилася  від їх отримання без пояснення причин. У зв`язку з цим доставити відправлення не вдалося, в подальшому листи було повернуто відправнику (т.1 а.с.126, 127).
 
Разом з тим, у цих довідках не зазначається, які саме документи містилися у кур`єрському відправленні, опису вкладень не додано. 
 
Будь-які інші документи, що підтверджують направлення та/або фактичне отримання ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки вих. № 2259 від 03 вересня 2018 року матеріали справи не містять.
 
За таких обставин апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за АТ «Укрсоцбанк» відбулася з порушенням Закону України «Про іпотеку».
 
Такий висновок апеляційного суду узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), за змістом якої обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ній. За обставинами цієї справи банк направив на адресу іпотекодавця повідомлення-вимогу про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попередив про наслідки невиконання. Проте у справі немає доказів вручення повідомлення-вимоги боржнику, відповідно до матеріалів справи поштове відправлення повернулося без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій 12 листопада 2018 року. Велика Палата Верховного Суду відхилила доводи касаційної скарги про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржнику з посиланням на пункт 6.2 іпотечного договору, оскільки така домовленість сторін не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.
 
07 червня 2014 року набув чинності Закон 1304-VІІ, пунктом 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуто (відчужено без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та (або) предметом іпотеки відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника (майнового поручителя) або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
 
Відповідно до пункту 4 Закону № 1304-VІІ протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
 
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VІІ право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
 
Водночас Закон № 1304-VІІ ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.
 
Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).
 
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18а (провадження № 11-474апп19) та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), на які послався апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні.
 
Висновки про те, що Закон № 1304-VІІ підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку містяться в постановах Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 201/7014/18 (провадження № 61-7373св20), від 30 вересня 2021 року у справі № 127/15802/15-ц (провадження № 61-16395св20).
 
Враховуючи те, що наданий ОСОБА_1 кредит в іноземній валюті є споживчим, а загальна площа спірної квартири становить 56,40 кв. м і матеріали справи не містять доказів наявності у позивача на праві власності іншого нерухомого житлового майна, то суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням положень Закону № 1304-VІІ, яким встановлено тимчасовий мораторій на відчуження іпотечного майна.
 
Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
 
Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
 
Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
 
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.
 
Нормами цивільного законодавства передбачені засади захисту права власності.
 
Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.
 
Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
 
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
 
Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.
 
Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.
 
Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, викладений в постанові від 17 лютого 2016 року у справі провадження № 6-2407цс15).
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
 
Таким чином, право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді.
 
У постанові Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 726/1524/19 (провадження № 61-1946св21) вказано, що задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову не є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна. Виходячи з цього в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності слід відмовити. Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності на спірне майно. Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис, як зазначено вище, вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову. Якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.
 
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
 
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
 
Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
 
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
 
Частиною четвертою статті 82 ЦПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
 
Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
 
Встановивши, що АТ «Укрсоцбанк» як іпотекодержателем не було дотримано вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання позивачу як іпотекодавцю вимоги про усунення порушень забезпеченого іпотекою основного зобов`язання, що унеможливлювало застосовування позасудового порядку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а також звернення стягнення на належну позивачу квартиру як предмет іпотеки відбулося з порушенням положень Закону № 1304-VІІ, апеляційний суд правильно виходив з того, що спірна квартира вибула з власності  ОСОБА_1 поза її волею та в подальшому була відчужена особою, яка не мала права на таке відчуження. Тому наявні підстави для витребування цього майна у ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які є останніми набувачами, за пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України.
 
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, є належним способом захисту прав іпотекодавця за умови, якщо таке майно не було відчужене на користь третіх осіб. 
 
Апеляційний суд врахував вказаний правовий висновок Великої Палати Верховного Суду та, виходячи з обставин цієї справи, оскільки спірне майно було відчужене на користь третіх осіб, дійшов правильного висновку про те, що скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 06 лютого 2019 року не є ефективним способом захисту порушених прав позивача, що є самостійною підставою для відмови вказаних позовних вимог.
 
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, апеляційний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
 
Посилання представника ОСОБА_3 - адвоката Єфіменка В. С. в касаційній скарзі на те, що спірне нерухоме майно не належить до житлового фонду, є нежитловим приміщенням, і позивач не надала суду доказів, що вона оскаржувала відповідні рішення, які стали підставою для зміни функціонального призначення спірного майна, є необґрунтованими, оскільки не спростовують вищевказаних висновків апеляційного суду про те, що спірна квартира вибула з власності  ОСОБА_1 поза її волею, з порушенням вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» та Закону № 1304-VІІ.
 
При цьому доводи касаційної скарги АТ «Сенс Банк» про те, що  позивач не довела належними та допустимими доказами, що квартира АДРЕСА_1 є єдиним місцем проживання позивача, не заслуговують на увагу, оскільки стосуються переоцінки доказів, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.  
 
З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені апеляційним судом обставини справи, посилання заявників в касаційних скаргах на правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18, від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, постанові Верховного Суду від 27 квітня 2023 року у справі № 754/7034/20 тощо, є безпідставним, оскільки висновки суду апеляційної інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у зазначених постановах, а фактично зводяться до незгоди із встановленими обставинами справи.  
 
Оскільки Верховний Суд встановив необґрунтованість заявлених в касаційних скаргах підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, то доводи касаційних скарг про недослідження апеляційним судом наявних в матеріалах справи доказів (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України), не заслуговують на увагу та не підлягають перевірці.
 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні апеляційного суду, питання обґрунтованості висновків цього суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційних скаргах, не спростовують висновків суду апеляційної інстанції.
 
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
 
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а оскаржуване судове рішення апеляційного суду - без змін, оскільки доводи касаційних скарг висновків суду апеляційної інстанції не спростовують. 
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційні скарги представника ОСОБА_3 - адвоката Єфіменка Владислава Сергійовича, акціонерного товариства «Сенс Банк» залишити без задоволення.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 10 квітня 2023 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                     Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                     О. В. Білоконь
 
О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
В. В. Шипович