ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2024 року 
м. Київ

cправа №  914/2193/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кібенко О.Р. - головуючий, Баранець О.М., Кролевець О.А., 

за участю секретаря судового засідання - Янковського В.А.,
представників учасників справи:
ОСОБА_1 - Вошик В.Б.,
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Нова Громада" - Жбадинський В.О.,
ОСОБА_2 - не з`явився,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Віталгал Груп" - Саламаха Н.В.,
Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛБР-БУД" - не з`явився,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Львів-Буд" - Кравчук О.А.,
ОСОБА_3 - не з`явився
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 
на рішення Господарського суду Львівської області від 13.03.2023 (суддя Горецька З.В.)
та постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023 (колегія суддів: Малех І.Б., Гриців В.М. Зварич О.В.)
та касаційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Нова Громада" та ОСОБА_3 
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023 (колегія суддів: Малех І.Б., Гриців В.М. Зварич О.В.)
у справі за позовом  ОСОБА_1 
до відповідачів:
1)          Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Нова Громада" (далі - ОСББ),
2)           ОСОБА_2 ,
3)          Товариства з обмеженою відповідальністю "Віталгал Груп" (далі - ТОВ "Вітагал Груп"),
4)          Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛБР-БУД" (далі - ТОВ "ЛБР БУД"),
5)          Товариства з обмеженою відповідальністю "Львів-Буд" (далі - ТОВ "Львів-Буд")
про визнання недійсним договору та рішення загальних зборів,
Суть спору
1.          У 1998 році ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_1 площею 44,4 кв. м. У 2016 році вона та ОСОБА_4 мали намір в судовому порядку поділити цю квартиру, але вже площею 197,7 кв. м. Суд першої інстанції визнав між ними мирову угоду та поділив квартиру, а суд апеляційної інстанції скасував цю угоду та направив справу для продовження розгляду. Кінцевим результатом судового розгляду з поділу квартири площею 197,7 кв. м стало залишення позову без розгляду.
2.          У 2015 році ОСББ погодилося з пропозицією інвестора про реконструкцію з надбудовою будинку та будівництво нового будинку на території та ухвалило відповідне рішення загальних зборів. Головою ОСББ була ОСОБА_1 .
3.          Згодом, у 2018 були укладені договори інвестування (ОСББ та ТОВ "Віталгал Груп") та генерального підряду (ТОВ "Віталгал Груп" та ТОВ "Львів-Буд") на виконання реконструкції будинку та будівництво нового. 
4.          Враховуючи відсутність можливості подальшого здійснення фінансування реконструкції будинку, ОСББ та ТОВ "Віталгал Груп" узгодили можливість передачі частини функцій замовника та інвестора ТОВ "Львів-Буд", який раніше виконував функції генпідрядника, та погодили залучення до виконання робіт нового генпідрядника ТОВ "ЛБР-Буд".
5.          У період з 03 до 08 грудня 2021 року ОСББ, ТОВ "Віталгал Груп", ТОВ "Львів-Буд", ТОВ "ЛБР-Буд" спільно уклали договір №03/12-2021 з додатками, який стосувався реконструкції будинку. На цей час ОСОБА_1 вже не була головою ОСББ.
6.          Після підписання цього договору 24.12.2021 були проведені загальні збори ОСББ, на яких вирішили, зокрема, надати ОСОБА_2 (новому голові ОСББ) повноваження на виконання умов договору №03/12-2021, укладення нових договорів щодо будівництва будинку.
7.           ОСОБА_1 не погодилась ані з договором №03/12-2021, а ні з рішенням загальних зборів ОСББ від 24.12.2021 та звернулась до Господарського суду Львівської області з позовом про визнання їх недійсними.
8.          Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив. Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції в частині відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ від 24.12.2021 скасував та ухвалив у цій частині нове - про задоволення позову, в іншій частині рішення залишив без змін.
9.           ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення судів попередніх інстанцій, просить їх скасувати в частині відмови у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору №03/12-2021 та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову.
10.          ОСББ та ОСОБА_3 також звернулися до Верховного Суду з касаційними скаргами на постанову суду апеляційної інстанції. ОСББ просить скасувати постанову в частині, якою скасовано рішення суду першої інстанції щодо відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ та залишити в силі рішення суду першої інстанції у цій частині. ОСОБА_3 просить скасувати постанову та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
11.          Верховний Суд відмовив у задоволенні касаційних скарг ОСОБА_1 та ОСББ та закрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_3 , виходячи з таких мотивів.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
12.          14.04.1998 ОСОБА_5 (як продавець) та ОСОБА_1 (як покупець) уклали договір купівлі-продажу квартири, згідно п.1. якого продавець продав, а покупець купив квартиру АДРЕСА_1 , що складається з двох житлових кімнат, кухні та вигод, загальна площа становить 44,4 кв. м, житлова площа 28,8 кв. м; до квартири відноситься комора в підвалі площею 2 кв. м. Договір посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Тимків І.М.
13.          02.11.2016 Сихівський районний суд міста Львова визнав мирову угоду, укладену між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , у справі №464/5669/16-ц за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , за участю третьої особи: ОСББ про поділ майна подружжя. За умовами мирової угоди ОСОБА_1 та ОСОБА_4 визнають спільною сумісною власністю подружжя квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 197,7 кв. м, житловою площею 100,8 кв. м, сторони погодили поділ квартири таким чином: за ОСОБА_4 визнано право власності на 3/4 частин квартири, за ОСОБА_1 - на 1/4 частину.
14.          Львівський апеляційний суд постановою від 28.10.2019 у справі №464/5669/16-ц скасував ухвалу Сихівського районного суду міста Львова від 02.11.2016, справу направив для продовження її розгляду до суду першої інстанції. 
15.          Скасовуючи ухвалу Сихівського районного суду міста Львова від 02.11.2016, встановив, що як вбачається зі змісту мирової угоди та оскаржуваної ухвали, суд визнав за сторонами спору право власності на новостворений об`єкт нерухомості, який самочинно реконструйовано з розширенням площі, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 197,7 кв. м. В той же час, право власності на об`єкт самочинного будівництва (яким є квартира АДРЕСА_1 ) не може бути визнано судом шляхом затвердження (визнання) мирової угоди.
16.          Сихівський районний суд міста Львова ухвалою від 28.02.2020 у справі №464/5669/16-ц позов ОСОБА_4 до ОСОБА_1 залишив без розгляду. 
17.           ОСОБА_1 має право власності на квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, кухні та вигод, загальна площа становить 44,4 кв. м, житлова площа 28,8 кв. м згідно договору купівлі продажу від 14.04.1998. Цей договір купівлі-продажу не визнаний недійсним судом та не скасовано реєстраційне посвідчення серії КММ №021404 від 29.10.1998, видане Львівським ОДКБ "Технічної інвентаризації та експертної оцінки".
18.          Рішенням загальних зборів учасників ОСББ "Нова громада", оформленим протоколом №2 від 20.12.2016, затверджено Статут ОСББ (нова редакція), за умовами якого:
-          ОСББ створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 відповідно до Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон "Про ОСББ") (п.1 розд.І);
-          метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом (п.1 розд.ІІ);
-          повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів; повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом); у повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного (п.5 розд.ІІІ);
-          рішення на загальних зборах приймаються, шляхом відкритого поіменного голосування; рішення про порядок управління та користування спільним майном, про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше як дві третини загальної кількості усіх співвласників (п.8 розд.ІІІ).
19.          24.03.2015 загальні збори ОСББ прийняли рішення щодо здійснення реконструкції існуючого будинку за адресою: АДРЕСА_3 та здійснення нового будівництва на земельній ділянці (кадастровий номер: 4610136800:01:002:0043) за адресою: АДРЕСА_3 , яке оформлене протоколом №7.
20.           05.03.2018 ОСББ та ТОВ "Віталгал Груп" уклали договір інвестування №02/18 (далі - Договір інвестування), яким врегулювали відносини щодо здійснення реконструкції існуючого будинку за адресою: АДРЕСА_3 , здійснення нового будівництва на земельній ділянці (кадастровий номер: 4610136800:01:002:0043) за адресою: АДРЕСА_3 , та щодо фінансування спорудження об`єктів нерухомості (квартир, нежитлових приміщень та машиномісць) внаслідок здійснення реконструкції.
21.          18.10.2018 ТОВ "Віталгал Груп" (як замовник) та ТОВ "Львів-Буд 2" (як генпідрядник) уклали договір генпідряду №ЛБ2-ГП 07/18 (далі - Договір генпідряду) на виконання робіт з реконструкції із надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3.
22.          Додатком №1 від 01.10.2019 до Договору генпідряду (про заміну сторони в зобов`язанні) замінено сторону генпідрядника з ТОВ "Львів-Буд 2" на ТОВ "Львів-Буд".
23.          ТОВ "Львів-Буд" відповідно до Договору генпідряду виконало частину робіт з реконструкції з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 , які прийняті та частково профінансовані (оплачені) ТОВ "Віталгал Груп".
24.          Оскільки у ТОВ "Віталгал Груп" не було можливості подальшого здійснення фінансування реконструкції з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку, ОСББ та ТОВ "Віталгал Груп" узгодили можливість передачі ОСББ частини функцій замовника та інвестора - ТОВ "Львів-Буд", який раніше виконував функції генпідрядника, а відтак погодили залучення до виконання робіт нового генпідрядника ТОВ "ЛБР-Буд".
25.          ОСББ та ТОВ "Віталгал Груп" припинили свої взаємні зобов`язання за Договором інвестування з дати укладення нового договору. ТОВ "Віталгал Груп" та ТОВ "Львів-Буд" припинили свої взаємні зобов`язання за Договором генпідряду з дати укладення нового договору.
26.          В період з 03 до 08 грудня 2021 року ОСББ (як замовник 1), ТОВ "Віталгал Груп" (як замовник 2), ТОВ "Львів-Буд" (як замовник 3) та ТОВ "ЛБР-Буд" (як генпідрядник) підписали договір №03/12-2021 разом з додатками №1, №2, №3 (далі - Договір №03/12-2021), за умовами якого:
-          договір містить два (але не виключно) основних предмети - щодо доручення замовником 1 замовнику 2 і замовнику 3 від його (замовника 1) імені та від свого імені, в частині наявних в цьому договорі в т.ч. ознак договорів доручення, комісії, агентського договору, надання послуг, договору генерального підряду на будівництво, інвестиційного договору тощо, виконувати частину делегованих замовником 1 функцій під час проектування, будівництва та прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, а також щодо врегулювання відносин сторін по будівництву об`єкта будівництва та фінансуванню (інвестуванню) замовником 2 та замовником 3 будівництва об`єкта;
-          замовник 1 передає частину функцій замовника будівництва об`єкта, а замовник 2 та замовник 3 приймають (набувають) частину функцій замовника будівництва об`єкта, що пов`язані із вчиненням всіх необхідних дій щодо розробки (коригування) проектної та кошторисної документації (проектно-кошторисної документації), необхідної для будівництва об`єкта, отримання позитивного висновку експертизи проектної документації (коригованої); щодо отримання дозвільних документів, необхідних для виконання будівельних робіт з будівництва об`єкта; щодо організації виконання робіт; щодо забезпечення здійснення технічного та авторського нагляду за будівництвом об`єкта; щодо прийняття завершеного будівництвом об`єкта в експлуатацію (п.п.2.1.1 п.2.1 розд.2);
-          підписанням цього договору замовник 1 підтверджує право замовника 2 та замовника 3 на внесення в дозвільну документацію, зокрема, в дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва об`єкта будівництва інформації про замовників будівництва - спільно на замовника 1, замовника 2 та замовника 3; замовник 3 на підставі цього договору та виданих довіреностей представляє замовника 1 у відносинах з органами державної влади, місцевого самоврядування, перед підприємствами, установами та організаціями будь-якої форми власності та підпорядкування, перед фізичними та юридичними особами з необхідних питань, пов`язаних із виконанням цього договору;
-          генпідрядник зобов`язується за завданням замовника 1, замовника 2 та замовника 3 на свій ризик здійснити будівництво об`єкта та здати в експлуатацію в установлений договором строк закінчений об`єкт будівництва, а замовник 1 зобов`язується надати генпідряднику будівельний майданчик разом із багатоквартирним житловим будинком по АДРЕСА_3 , що підлягає реконструкції; замовник 2 зобов`язується здійснити часткове фінансування будівництва об`єкта через замовника 3; замовник 3 зобов`язується передати генпідряднику проектну документацію, Дозвільну документацію та зобов`язується приймати від генпідрядника виконані роботи з будівництва об`єкта та оплачувати генпідряднику вартість виконаних робіт (п.п.2.1.2 п.2.1).
27.          Сторони підписали додаток №1 до Договору №03/12-2021 із розподілом площ квартир, нежитлових приміщень та машиномісць в об`єкті будівництва, який, зокрема, передбачає набуття ТОВ "Віталгал Груп" частини квартир та машиномісць в об`єкті будівництва з урахуванням фактично оплачених коштів ТОВ "Віталгал Груп" за виконані роботи на користь ТОВ "Львів-Буд", та набуття решти новозбудованих площ квартир, нежитлових приміщень та машиномісць в об`єкті будівництва ТОВ "Львів-Буд", що відповідає обсягу фінансування виконання робіт ТОВ "Львів-Буд".
28.          Сторони підписали додаток №2 до Договору №03/12-2021, в якому зафіксували перелік та інші відомості щодо покупців майнових прав на квартири в об`єкті будівництва: "Реконструкція з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 ", що підлягає будівництву за адресою: АДРЕСА_3 , які були відчужені ТОВ "Віталгал Груп", згідно договорів купівлі-продажу майнових прав на користь третіх осіб до укладення договору.
29.          У додатку №3 до Договору №03/12-2021 ТОВ "Віталгал Груп" взяло на себе зобов`язання оплатити на користь ТОВ "Львів-Буд" суму у розмірі 1 570 000,00 грн шляхом перерахування коштів протягом 3 (трьох) днів з моменту підписання додатку №3 до Договору.
30.          Внаслідок укладення Договору №03/12-2021 фактично ОСББ та ТОВ "Віталгал Груп" погодили припинити свої взаємні зобов`язання за Договором інвестування з дати укладення нового договору, а також ТОВ "Віталгал Груп" та ТОВ "Львів-Буд" припинили свої взаємні зобов`язання за Договором генпідряду з дати укладення нового договору.
31.          Метою укладення Договору №03/12-2021 є завершення проведення реконструкції з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 . Відповідно, у такий спосіб сторони фактично спільно врегулювали між собою ті правовідносини, які виникали у кожного за Договором інвестування та Договором генпідряду, та які не могли бути виконанні сторонами цих правочинів.
32.          За результатами проведення 24.12.2021 загальних зборів співвласників ОСББ оформлений протокол №2 від 24.12.2021 за участю трьох співвласників ( ОСОБА_2 власник квартири АДРЕСА_4 ; ОСОБА_6 власник квартири АДРЕСА_5 та ОСОБА_7 власник квартири АДРЕСА_6 ), яким вирішили, зокрема:
-          підтвердити волевиявлення загальних зборів співвласників ОСББ від 02.06.2021 щодо обрання виконавчого органу - правління ОСББ в складі ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 та керівника ОСББ в особі ОСОБА_2 та звільнення з посади попереднього керівника ОСББ - ОСОБА_1 з 02.06.2021;
-          уповноважити голову ОСББ ОСОБА_2 щодо вжиття всіх заходів для належного виконання всіх умов договору №03/12-2021 усіма сторонами договору для успішного завершення будівництва будинку "реконструкція з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 "; 
-          уповноважити голову ОСББ ОСОБА_2 укладати будь-які додаткові договори з визначенням умов на його власний розсуд, що стосуються будівництва будинку по АДРЕСА_3 , зокрема, але не виключно: внесення змін до проектної документації, видачі/поновлення дозволу на виконання будівельних робіт, здачі будинку в експлуатацію та підписання всіх необхідних документів, які необхідні для реєстрації права власності на реконструйовані квартири їх власниками; 
-          у випадку неналежного виконання зобов`язань за договором №03/12-2021 ОСББ може виступити ініціатором розірвання договору з тою стороною, яка ухиляється від виконання взятих на себе зобов`язань та навмисне затягування завершення будівельних робіт; 
-          копію цього протоколу, що стосується розгляду питання щодо завершення будівництва будинку "реконструкція з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 " зобов`язано надіслати всім сторонам договору №03/12-2021 для відома. 
33.          Відповідно до протоколу №2 від 24.12.2021 співвласників ОСББ проголосували наступним чином "за" - троє співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 153,40 кв. м, що становить 153,4 голосів; "проти" - немає, "утрималось" - немає.
Короткий зміст позовних вимог
34.          13.09.2022 ОСОБА_1 звернулася до Господарського суду Львівської області з позовом до відповідачів про:
-          визнання недійсним Договору №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3, укладеного між ОСББ, ТОВ "Віталгал Груп" та ТОВ "Львів-Буд";
-          визнання недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформленого протоколом від 24.12.2021 №2;
-          стягнення з відповідачів на користь ФОП ОСОБА_1 судових витрат.
35.          Позовні вимоги, з посиланням на статті 3, 11, 16, 20, 85, 96, 369, 382, 385 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статті 1, 2, 52, 53, 54, 112 Господарського кодексу України (далі - ГК), обґрунтовані тим, що оспорюваний договір, підписаний головою ОСББ 08.12.2021 без відповідних повноважень на його підписання, а також рішення загальних зборів співвласників ОСББ від 24.12.2021, оформлене протоколом №2, не відповідають вимогам закону, порушують права позивачки. Голова ОСББ підписав договір за відсутності його попереднього погодження загальними зборами ОСББ; позивачку не було повідомлено про час та місце проведення загальних зборів, що відбулися 24.12.2021, а також про їх порядок денний.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
36.          Господарський суду Львівської області рішенням від 13.03.2023 у задоволенні позову відмовив повністю.
37.          Рішення суду першої інстанції мотивоване, зокрема, таким:
-          згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на момент скликання та проведення загальних зборів ОСББ 24.12.2021, власник квартири АДРЕСА_1 (незалежно від площі такої квартири) не був зареєстрованим (зокрема, ОСОБА_1 ); відповідно у ОСББ не було інформації щодо законного власника вищевказаної квартири, ОСББ не могло виконати обов`язок щодо повідомлення належного власника про проведення загальних зборів; оскільки позивачка, не є власником квартири та відповідно співвласником багатоквартирного житлового будинку, то у ОСОБА_1 відсутнє суб`єктивне матеріальне право або охоронюваний законом інтерес, за захистом якого вона звернулася до суду, оскільки оскаржуване рішення та договір не можуть порушувати її прав чи породжувати додаткових обов`язків; вказане є самостійною підставою для відмови в позові;
-          рішення щодо здійснення реконструкції існуючого будинку за адресою: АДРЕСА_3 та здійснення нового будівництва на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_3 , було прийнято загальними зборами ОСББ 24.03.2015 (протокол №7); метою укладення спірного Договору №03/12-2021 є завершення проведення реконструкції з надбудовою та прибудовою; 
-          Договір №03/12-2021 зі сторони ОСББ підписаний головою правління ОСОБА_2 , який був обраний головою ОСББ рішенням загальних зборів ОСББ 02.06.2021, які оформлені протоколом №1;
-           ОСОБА_1 не є контрагентом за оскаржуваним договором, а саме третьою особою, з якою ОСББ уклало спірний договір; умови договору не можуть порушувати прав позивачки та породжувати обов`язки; фактично рішенням загальних зборів від 24.12.2021 було схвалено укладення договору щодо завершення будівництва будинку (ч.2 ст.241 ЦК); після укладення спірного правочину ОСББ вчиняло дії щодо виконання умов цього договору (погоджувало проект реконструкції об`єкта будівництва, подавало документи на отримання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції об`єкта будівництва тощо).
38.          Західний апеляційний господарський суд постановою від 06.09.2023 рішення Господарського суду Львівської області від 13.03.2023 в частині відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформлених протоколом від 24.12.2021 №2 скасував та ухвалив у цій частині нове рішення про задоволення позову. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.
39.          Постанова суду апеляційної інстанції мотивована, зокрема, таким:
-          враховуючи судові рішення у справі №464/5669/16-ц, згідно договору купівлі продажу від 14.04.1998 позивачка має право власності на квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, кухні та вигод, загальна площа становить 44,4 кв. м, житлова площа 28,8 кв. м; договір купівлі-продажу не визнаний судом недійсним та не скасовано реєстраційне посвідчення від 29.10.1998 серії НОМЕР_1 ;
-           ОСОБА_1 не була належно повідомлена про скликання загальних зборів ОСББ на 02.06.2021; згідно протоколу від 24.12.2021 №2 частка трьох осіб в загальній площі житлових та нежитлових приміщень, які брали участь в зборах, не є достатньою для прийняття рішень, які ухвалені на загальних зборах 24.12.2021;
-          метою укладення спірного Договору №03/12-2021 є завершення проведення реконструкції з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку; відповідно, у такий спосіб сторони фактично спільно врегулювали між собою ті правовідносини, які виникали у кожного за Договором інвестування та Договором генпідряду, та які по факту не могли бути виконанні сторонами цих правочинів;
-          рішення щодо здійснення реконструкції існуючого будинку та здійснення нового будівництва на земельній ділянці було прийнято загальними зборами ОСББ 24.03.2015 (оформлене протоколом №7); 
-          спірним Договором №03/12-2021 не вирішувалося питання щодо порядку управління та користування спільним майном, а рішення загальних зборів щодо здійснення реконструкції багатоквартирного житлового будинку фактично існувало на момент його укладення, яке на цей час є чинним та ніким не оскаржене;
-           ОСОБА_1 не є контрагентом за спірним договором, а саме третьою особою, з якою ОСББ уклало спірний договір, а тому умови договору не можуть порушувати прав позивача та породжувати у неї обов`язки.
Короткий зміст вимог та доводів касаційних скарг, відзивів на касаційні скарги, інших заяв учасників справи
Касаційна скарга ОСОБА_1 .
40.          10.10.2023 ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Львівської області від 13.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023, у якій просить їх скасувати в частині відмови у задоволенні вимоги про визнання недійсним Договору №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову. 
41.          Скаржниця як на підставу касаційного оскарження посилається на пункти 1, 3 ч.2 ст.287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) та зазначає, що відмовляючи в позові про визнання недійсним Договору №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3, підписаного головою ОСББ без відповідних повноважень на його підписання, допустили порушення:
-          ст.604 ЦК в частині невідповідності оспорюваного договору вимогам договору новації як підстави припинення первинного зобов`язання та заміни його новим, яка не застосована судами попередніх інстанцій всупереч висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 13.03.2019 у справі №609/67/18;
-          ст.241 ЦК та не врахували висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 20.03.2018 у справі №609/67/18, від 22.10.2019 у справі №911/2129/17 (якщо правочин вчинений представником з перевищенням повноважень, то він створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки лише у разі наступного його схвалення особою, яку представляють);
-          ч.3 ст.92 ЦК, яка не застосована судами попередніх інстанцій, що не відповідає висновку, викладеному у постановах Верховного Суду від 16.05.2019 у справі №5023/1668/11, від 13.05.2019 у справі №617/205/15-ц;
-          не врахували висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц, Верховного Суду від 11.01.2023 у справі №924/88/22 щодо здійснення розпорядження спільним майном за згодою всіх співвласників;
-          статей 15, 16 ЦК щодо наявності порушеного права співвласника багатоквартирного будинку як передумови для захисту такого права в судовому порядку; відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування цих норм права, який би давав відповідь на питання, чи порушене право співвласника багатоквартирного будинку при укладенні ОСББ договору щодо реконструкції багатоквартирного будинку без згоди його співвласників; чи порушене право співвласника багатоквартирного будинку при зміні замовника будівництва - реконструкції багатоквартирного будинку, при зміні генерального підрядника, без згоди такого співвласника; чи порушене право співвласника багатоквартирного будинку при укладенні ОСББ договору щодо передачі ним функцій замовника будівництва іншій особі без згоди такого співвласника;
-          статей 638, 640, 644, 645 ЦК (які суди не застосували); відсутній висновок Верховного Суду який би давав відповідь на питання: 1) чи може вважатися укладеним договір, який не був підписаний однією із його сторін в момент підписання іншими сторонами; 2) чи може вважатися укладеним договір, який підписаний однією із сторін із запізненням, про що не повідомлено інших сторін договору; суд апеляційної інстанції погодився з тим, що договір інвестування припинив свою дію і тому укладено новий - оспорюваний договір; тобто, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про укладеність такого договору.
42.          Скаржниця у касаційній скарзі, зокрема, вказує:
-          суд апеляційної інстанції порушив строки розгляду апеляційної скарги без обґрунтування тривалості розгляду та без постановлення ухвали про продовження строків розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 ;
-          зобов`язання припиняється за домовленістю сторін; зобов`язання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобов`язання новим зобов`язанням між тими ж сторонами (новація); важливою умовою новації є наявність наміру сторін вчинити новацію, про який сторони повинні обов`язково вказати у договорі, оскільки за відсутності такого застереження первинне зобов`язання не припиняється, а буде діяти поряд із новим (постанова Верховного Суду від 13.03.2019 у справі №609/67/18); 
-          основною метою Договору інвестування було поліпшення житлових умов власників квартир будинку; Договір інвестування не містив та не міг містити поняття зміни замовника будівництва;
-          укладенню спірного договору передувало намагання задовольнити інтереси виключно покупців майнових прав в новобудові; жодної квартири, як передбачалось Договором інвестування, для переселення власників нерухомості існуючого будинку для поліпшення житлових умов в новобудові немає; направленістю та ціллю Договору №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 мало бути задоволення потреб осіб, котрі не є членами ОСББ; ця обставина не оспорювалася відповідачами;
-          оспорюваним договором ТОВ "Львів-Буд" надано право розпоряджатися неналежним йому майном - квартирами та спільним майном позивача в будинку;
-          розпорядження спільним майном здійснюється за згодою всіх співвласників; важливе значення при вирішенні прав такої категорії має сам факт відповідного волевиявлення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц);
-          питання про попереднє погодження умов договору повинно включатися до порядку денного загальних зборів ОСББ, чого зроблено не було, що автоматично визнається як підписання договору з перевищенням повноважень, та тягне за собою визнання договору недійсним; суд визнав, що підписання оскаржуваного договору було вчинене головою ОСББ з перевищенням повноважень;
-          визнавши недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ від 24.12.2021, суд апеляційної інстанції встановив відсутність наступного схвалення членами ОСББ спірного договору;
-          відповідачі не надали жодного доказу, який би підтвердив, що спірний Договір №03/12-2021 укладений на заміну Договору інвестування зі збереженням істотних умов, передбачених для такого виду договорів, з дотриманням прав та інтересів власників нерухомості в існуючому будинку.
43.           14.12.2023 надійшов відзив ОСББ на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просить відмовити у її задоволенні.
44.          ОСББ у відзиві, зокрема, зазначає:
-          щодо посилання на те, що підписання Договору №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 сторонами відбулось без участі уповноваженого представника ОСББ: такі доводи не були предметом розгляду справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а тому не можуть досліджуватись судом касаційної інстанції;
-          скаржниця помилково вважає, що відсутній висновок Верховного Суду, який би давав відповідь на питання: чи може вважатися укладеним договір, який не був підписаний однією із його сторін в момент підписання іншими сторонами; чи може вважатися укладеним договір, який підписаний однією із сторін із запізненням, про що не повідомлено інших сторін договору; такий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №917/1307/18;
-          щодо посилання на те, що спірний Договір №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 не був укладений, оскільки сторонами не дотримано вимог щодо новації правочину, а також, що суд застосував ст.604 ЦК в частині дослідження невідповідності оспорюваного договору вимогам договору новації як з підстав припинення первинного зобов`язання та заміни його новим: ОСОБА_1 не посилалась на ці доводи у судах попередніх інстанцій;
-          з огляду на преамбулу Договору №03/12-2021 не погоджується з посиланням скаржниці на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 13.03.2019 у справі №609/67/18, щодо договору новації; спірний договір не передбачав умов щодо новації; 
-          щодо посилання на неврахування доводів позивача про те, що голова ОСББ не мав відповідних повноважень на укладення спірного договору, а суди не застосували ч.3 ст.92 ЦК: спірний Договір №03/12-2021 підписаний сторонами до проведення 24.12.2021 загальних зборів співвласників ОСББ; загальні збори ОСББ 24.12.2021 не надавали голові правління згоду на укладення спірного договору, а лише уповноважили ОСОБА_2 , як голову правління, вживати всіх заходів для належного виконання всіх умов договору усіма сторонами;
-          наступне схвалення юридичною особою правочину, вчиненого від її імені представником з перевищенням повноважень, унеможливлює визнання такого правочину недійсним (ст.241 ЦК); посилається на постанови Верховного Суду від 16.05.2018 у справі №910/1163/17, від 25.04.2018 у справі №910/9915/17, від 10.04.2018 у справі №910/11079/17;
-          голова ОСББ, підписуючи спірний договір, діяв в межах повноважень, що надані йому Статутом ОСББ та рішенням;
-          безпідставними є посилання на незастосування судом висновків Верховного Суду, що викладені у постановах від 20.03.2018 у справі №609/67/18, від 22.10.2019 у справі №911/2129/17, щодо застосування ст.241 ЦК, оскільки постанова від 20.03.2018 у справі №609/67/18 не містить висновків щодо застосування ст.241 ЦК, а постанова від 22.10.2019 у справі №911/2129/17 містить висновки щодо застосування ст.241 ЦК у неподібних правовідносинах;
-          щодо посилання на те, що загальні збори співвласників ОСББ не надавали згоду та погодження на проведення реконструкції житлового будинку на АДРЕСА_3 , співвласником якого є і позивач, за новим чи коригованим проектом: саме рішенням загальних зборів ОСББ від 24.03.2015, яке оформлене протоколом №7, погоджено здійснення інвестором реконструкції житлового будинку; ні цим, ні іншими рішеннями загальних зборів не погоджувався ні текст договору на проведення реконструкції житлового будинку, ні особа інвестора, ні проектна документація на здійснення реконструкції; скаржник вводить в оману суд щодо питання черговості реконструкції житлового будинку;
-          ОСББ маючи усі повноваження, передбачені Договором №03/12-2021, розділило реконструкції житлового будинку на дві пускові черги, первинно завершивши розпочате ТОВ "Віталгал Груп" будівництво нового будинку поруч існуючого та станом на цей час вчиняє всі необхідні дії щодо початку проведення реконструкції старого житлового фонду; первинний Договір інвестування містив аналогічний порядок проведення реконструкції 
-          щодо посилання на те, що суд апеляційної інстанції не застосував положення статей 15, 16 ЦК щодо наявності порушеного права співвласника багатоквартирного будинку: суд правильно зазначив, що спірним Договором №03/12-2021 не вирішувалось питання щодо порядку управління та користування спільним майном, а рішення загальних зборів щодо здійснення реконструкції багатоквартирного житлового будинку фактично існувало на момент його укладення; ОСОБА_1 не є контрагентом за Договором №03/12-2021, а тому умови спірного договору не можуть порушувати прав позивача та породжувати обов`язки;
-          щодо посилання на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц та Верховного Суду від 11.01.2023 у справі №924/88/22, щодо розпорядження спільним майном, яке здійснюється за згодою всіх співвласників, то ОСББ вважає, що такі не підлягають до застосуванню у цих правовідносинах, оскільки містять висновки, які не є подібними до правовідносин, що виникли між сторонами у цій справі. 
45.          14.12.2023 надійшов відзив ТОВ "Львів-Буд" на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просить відмовити у її задоволенні.
46.          ТОВ "Львів-Буд" у відзиві, зокрема, зазначає:
1)          існують обґрунтовані підстави для закриття касаційного провадження на підставі п.5 ч.1 ст.296 ГПК:
-          зі змісту касаційної скарги вбачається, що ОСОБА_1 , посилаючись на порушення певної норми права, не зазначає, яким чином суд неправильно застосував її в оскаржуваному судовому рішенні, не наводить висновок щодо її застосування у конкретній постанові Верховного Суду; не обґрунтовує подібність правовідносин у справі, що розглядається, та у конкретній справі, в якій Верховний Суд виклав свій висновок;
-          висновки з наведених скаржником постанов Верховного Суду є загальними висновками касаційного суду, що зроблені в конкретній справі за наслідками її розгляду судом щодо конкретних обставин, та не можуть вказувати про незастосування судом першої та апеляційної інстанції таких висновків та їх помилковість в межах цієї справи;
-          скаржниця посилається на статті 604, 638, 640, 644, 645 ЦК, на які не має посилання ні в позовній заяві, ні у апеляційній скарзі, та вказує, що суди попередніх інстанцій не застосовали ці норми права при наданні правової оцінки спірному договору, в контексті відповідності правочину наведеним правовим нормам;
-          зазначене в сукупності свідчить про наявність підстав для закриття касаційного провадження щодо оскарження судових рішень з підстав, передбачених пунктами 1, 3 ч.2 ст.287 ГПК;
2)          щодо посилання на те, що підписання Договору №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 відбулось без участі уповноваженого представника ОСББ:
-          такі доводи не були предметом розгляду справи у суді першої та апеляційної інстанції, а тому не можуть досліджуватись судом касаційної інстанції
-          Договір №03/12-2021 набирає чинності з моменту підписання його уповноваженими представниками сторін та скріплення печатками сторін; ОСОБА_2 від ОСББ підписав Договір №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 та скріпив його печаткою 08.12.2021, а отже для усіх сторін правочину спірний договір був укладений та набрав чинності 08.12.2021;
3)          щодо посилання на те, що спірний Договір №03/12-2021 з додатками №1, №2, №3 не був укладений, оскільки сторони не дотримались вимог щодо новації правочину, а суд не застосував ст.604 ЦК в частині дослідження невідповідності оспорюваного договору вимогам договору новації як з підстав припинення первинного зобов`язання та заміни його новим:
-          ні в позовній заяві, ні в апеляційній скарзі ОСОБА_1 не посилалась на невідповідність Договору №03/12-2021 вимогам ст.604 ЦК, а тому такі доводи та встановлення правильності застосування/незастосування судом першої інстанції цієї норми права, не можуть бути предметом дослідження у суді касаційної інстанції;
-          не погоджується з посиланням скаржниці на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 13.03.2019 у справі №609/67/18;
4)          щодо посилання на неврахування доводів позивача про те, що голова ОСББ не мав відповідних повноважень на укладення спірного договору, а суди не застосували ч.3 ст.92 ЦК:
-          спірний Договір №03/12-2021 зі сторони ОСББ був підписаний головою правління ОСОБА_2 , який мав усі повноваження на укладення такого правочину;
-          загальні збори ОСББ 24.12.2021 не надавали голові правління ОСББ згоди на укладення спірного договору, а лише уповноважили ОСОБА_2 як голову правління вживати всіх заходів для належного виконання умов договору;
-          необґрунтованими є твердження скаржника, що суд не застосував ст.241 ЦК;
-          голова ОСББ, підписуючи спірний договір, діяв в межах повноважень, що надані йому Статутом ОСББ та рішенням загальних зборів ОСББ від 24.03.2015, яке оформлене протоколом №7; рішенням загальних зборів ОСББ від 24.12.2021 уповноважено голову правління щодо вчинення подальших юридично-значимих дій для виконання умов Договору №03/12-2021 з метою завершення будівництва будинку;
-          безпідставними є посилання на незастосування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 20.03.2018 у справі №609/67/18, від 22.10.2019 у справі №911/2129/17, щодо застосування ст.241 ЦК, оскільки постанова Верховного Суду від 20.03.2018 у справі №609/67/18 не містить висновків щодо застосування ст.241 ЦК, а постанова Верховного Суду від 22.10.2019 у справі №911/2129/17 містить висновки щодо застосування положень ст.241 ЦК у неподібних правовідносинах;
5)          щодо посилання на те, що загальні збори співвласників ОСББ не надавали згоди та погодження на проведення реконструкції житлового будинку:
-          рішенням загальних зборів ОСББ від 24.03.2015 не погоджувався ні текст договору на проведення реконструкції житлового будинку, ні особа інвестора, ні проектна документація на здійснення реконструкції;
-          скаржниця вводить в оману суд щодо питання черговості реконструкції житлового будинку;
6)          щодо посилання на те, що суд апеляційної інстанції не застосував положення статей 15, 16 ЦК: Договором №03/12-2021 не вирішувалось питання щодо порядку управління та користування спільним майном, ОСОБА_1 не є контрагентом за Договором №03/12-2021, а тому умови спірного договору не можуть порушувати прав позивачки та породжувати обов`язки;
7)          щодо посилання на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц та Верховного Суду від 11.01.2023 у справі №924/88/22, щодо розпорядження спільним майном, яке здійснюється за згодою всіх співвласників, то ОСББ вважає, що такі не підлягають до застосуванню у цих правовідносинах, оскільки містять висновки, які не є подібними до правовідносин, що виникли між сторонами у цій справі. 
47.           04.03.2024 надійшло клопотання ОСББ про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , в якому вказує:
-          зі змісту касаційної скарги вбачається, що ОСОБА_1 , посилаючись на порушення певної норми права, не зазначає, яким чином суд неправильно застосував її в оскаржуваному судовому рішенні, не наводить висновок щодо її застосування у конкретній постанові Верховного Суду; не обґрунтовує подібність правовідносин у справі, що розглядається, та у конкретній справі, в якій Верховний Суд виклав свій висновок;
-          висновки у наведених скаржником постановах Верховного Суду є загальними висновками касаційного суду, що зроблені в конкретній справі за наслідками її розгляду щодо конкретних обставин, не можуть вказувати про незастосування судами попередніх інстанцій таких висновків та їх помилковість в межах цієї справи;
-           ОСОБА_1 посилається на статті 604, 638, 640, 644, 645 ЦК, на які відсутнє посилання в позовній заяві та апеляційній скарзі, та вказує, що суди попередніх інстанції не застосували ці норми права при наданні правової оцінки спірному договору, в контексті відповідності правочину наведеним правовим нормам;
-          наявні підстави для закриття касаційного провадження щодо оскарження судових рішень, з підстав передбачених пунктами 1, 3 ст.287 ГПК, відповідно до п.5 ч.1 ст.296 ГПК.
Касаційна скарга ОСББ
48.          10.10.2023 ОСББ звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023, в якій просить скасувати її в частині, якою скасовано рішення суду першої інстанції щодо відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформлених протоколом від 24.12.2021 №2, та ухвалено нове рішення про задоволення вказаної позовної вимоги, залишивши в силі рішення суду першої інстанції у цій частині.
49.          Верховний Суд ухвалою від 08.11.2023 касаційну скаргу залишив без руху. 27.11.2023 до Верховного Суду від скаржника надійшла подана 24.11.2023 заява про уточнення підстав касаційного оскарження.
50.          Скаржник в заяві про усунення недоліків посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 ч.2 ст.287 ГПК.
51.          Скаржник з урахуванням уточнення підстав касаційного оскарження зазначає, зокрема, таке:
-          суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.331 ЦК та п.1 ч.1 ст.2 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не застосував ст.182 ЦК та ч.1 ст.12 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"; відсутні висновки Верховного Суду щодо питання застосування зазначених норм права у подібних правовідносинах в контексті того, чи можна вважати особу власником об`єкта нерухомого майна тоді, коли у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в графі "Власник" відсутні будь-які відомості про власника зареєстрованого в державному реєстрі об`єкта нерухомого майна;
-          суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.6 Закону "Про ОСББ", щодо якої відсутні висновки Верховного Суду про те, чи зобов`язане ОСББ додатково з`ясувати відомості щодо усіх дійсних власників/співвласників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та, відповідно, інформувати про проведення загальних зборів осіб, які не є власниками будь-яких об`єктів нерухомого майна у багатоквартирному будинку згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Реєстру прав власності на нерухоме майно;
-          суд апеляційної інстанції не застосував ст.376 ЦК в контексті того, що об`єкт нерухомості (квартира площею 197,7 кв. м), який виник у результаті самочинної реконструкції існуючого об`єкта (квартири площею 44,4 кв. м), внаслідок таких дій втрачає тотожність із тим об`єктом, на який власником (власниками) отримано право власності (квартири площею 44,4 кв. м); внаслідок неправильного застосування норми права суд апеляційної інстанції зробив помилковий висновок, що позивач є власником квартири АДРЕСА_7 площею 44,4 кв. м, оскільки такий об`єкт нерухомого майна припинив своє існування, а в Державному реєстрі речових прав зазначено житлову квартиру АДРЕСА_7 площею не 44,4 кв. м, а 197,7 кв. м;
-          суд апеляційної інстанції не врахував висновків щодо застосування ст.376 ЦК у подібних правовідносинах, що викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №511/2303/19, Верховного Суду від 04.12.2013 у справі №6-130цс13, від 30.09.2015 у справі №6-286цс15, від 10.04.2019 у справі №529/501/16-ц, від 06.03.2019 у справі №361/4685/17, від 11.11.2019 у справі №554/13971/15-ц, від 04.04.2019 у справі №750/4445/17, від 31.05.2023 у справі №520/11904/19;
-          суд апеляційної інстанції не застосував положення статей 15, 16 ЦК, внаслідок чого прийшов до помилкового висновку про порушення прав позивача; суд не врахував висновки щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, що викладені у відповідних постановах Верховного Суду від 24.06.2021 у справі №910/10275/20, від 01.09.2023 у справі №909/1154/21, від 16.05.2018 у справі №923/567/17, від 17.07.2018 у справі №916/2386/17, від 24.10.2018 у справі №925/973/17, від 24.10.2018 у справі №925/644/17, у справі №910/22291/16, в контексті того, чи були порушені права та законні інтереси позивача при прийнятті загальними зборами спірного рішення.
52.           12.01.2024 від ОСОБА_1 надійшов відзив на касаційну скаргу ОСББ, в якому просить залишити її без задоволення.
53.           ОСОБА_1 у відзиві на касаційну скаргу ОСББ, зокрема, зазначає:
-          судові рішення, на які посилається скаржник, стосуються виключно визнання права власності, поділу чи виділення у натурі частки в майні, однак не є тотожними предмету спору в справі №914/2193/22, не відповідають змістовному критерію подібності правовідносин та не підтверджують їх твердження про припинення права власності ОСОБА_1 на придбане раніше майно за результатами проведеної самочинної реконструкції квартири АДРЕСА_7 ;
-           ОСОБА_2 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 зібравшись 24.12.2021, позбавили ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 ;
-          жодного документа, який би підтверджував обставини припинення (знищення) квартири АДРЕСА_7 , як об`єкта нерухомого майна, в матеріалах справи відсутні; відповідачі надавали виключно пояснення та витяги з реєстру речових прав;
-          підписавши з перевищенням повноважень Договір №03/12-2021 без попереднього погодження умов договору загальними зборами співвласників житлових приміщень буд. АДРЕСА_3 , голова ОСББ порушив права ОСОБА_1 як співвласника багатоквартирного житлового будинку;
-          відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону "Про реєстрацію речових прав на нерухому майно та їх обтяжень" не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном (посилається на постанову Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №303/6974/16-ц);
-          ані суд апеляційної інстанції, ані ОСББ не надали оцінку рішенню загальних зборів ОСББ від 24.03.2015, оформленому протоколом №7;
-          видається дивним висновок суду апеляційної інстанції, шо умови Договору №03/12-2021, яким позбавлено ОСОБА_1 права на переселення в комфортабельну квартиру цієї новобудови, площею не меншою від площі квартири, яку вона займала в квартирі існуючого будинку, як це передбачено попередніми умовами зведення об`єкта будівництва, не є порушенням її прав і що умови спірного договору не стосуються управління та користування спільним майном; цього права позбавлені всі члени ОСББ, оскільки умовами виконання спірного договору на момент розгляду справи в суді першої інстанції всі квартири в новобудові були відчужені новим власникам та здані в експлуатацію, як перша черга, що не передбачалось попереднім Договором інвестування;
-          набуття фізичною або юридичною особою статусу замовника будівництва має місце за одночасного виконання таких умов: 1) перебування у власності або користуванні у такої особи земельної ділянки, на якій плануються або здійснюються будівельні роботи; 2) саме цей користувач або власник земельної ділянки має намір на здійснення будівельних робіт, про що свідчить подання у встановленому порядку відповідної заяви (посилається на постанови Верховного Суду від 13.02.2018 у справі №464/2858/17, від 17.04.2018 у справі №804/1845/16, від 07.05.2020 у справі №810/2954/16);
-          замовником будівництва є особа, яка має легітимний намір щодо здійснення нового будівництва (реконструкції, капітального ремонту існуючого об`єкта) на належній їй земельній ділянці (щодо належного їй об`єкта) та виразила такий намір шляхом подання відповідної заяви, та у встановленому Законом порядку отримала дозвільний документ (посилається на постанову Верховного Суду від 26.01.2021 у справі №826/10130/18);
-          спірний договір, яким надано право затверджувати проектну документацію, вносити зміни в реєстр будівельної діяльності, укладений виключно в інтересах ТОВ "Львів-Буд" як продавця майнових прав в новобудові; ТОВ "Львів Буд" могло бути стороною Договору №03/12-2021 з додатками виключно як інвестор, а не як замовник;
-          скаржник не врахував, що не маючи імперативно-встановленої більшості по прийняттю рішень стосовно внесення змін в проектні рішення, встановлення комплексності в будівництві, надання права ТОВ "Львів Буд" затверджувати проект, розроблений виключно в інтересах покупців майнових прав та здачі в експлуатацію тільки першої черги об`єкта містобудування по АДРЕСА_3 , на який законодавчо встановлено заборона поділу на черги та комплекси та передавши ці функції ОСОБА_2 , він порушив права інших членів ОСББ, які не входять до складу тріумвірату.
54.          15.01.2023 від ТОВ "Львів Буд" надійшов відзив на касаційну скаргу ОСББ, в якому просить її задовольнити.
55.          ТОВ "Львів Буд" у відзиві, зокрема, зазначає:
-          аналіз ст.331 ЦК у системному зв`язку з нормами ст.182 ЦК, п.1 ч.1 ст.2 та ч.1 ст.12 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" свідчить, що право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, а Державний реєстр речових прав містить офіційні та актуальні відомості про об`єкт нерухомого майна і його власника; у відомостях про власника житлової квартири АДРЕСА_7 були відсутні будь-які дані;
-          суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення ст.331 ЦК та п.1 ч.1 ст.2 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не застосував положення ст.182 ЦК та ч.1 ст.12 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не врахував того, що в офіційних та актуальних відомостях Державного реєстру прав на нерухоме майно містяться відомості щодо зареєстрованого нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 без зазначення відомостей (інформації) про власника вищезазначеної квартири;
-          ОСББ правильно вказало, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.6 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", щодо якої відсутні висновки Верховного Суду;
-          оскільки на момент скликання загальних зборів на 24.12.2021 у відомостях Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно були відсутні відомості щодо дійсного власника/співвласника квартири АДРЕСА_1 , то у ОСББ був відсутній обов`язок щодо додаткового з`ясування такої інформації та як наслідок, відсутній обов`язок надсилати позивачу повідомлення про проведення загальних зборів, оскільки ОСОБА_1 не була дійсним власником квартири АДРЕСА_7 ;
-          ТОВ "Львів Буд" погоджується з доводами скаржника, що суд апеляційної інстанції не застосував ст.376 ЦК в контексті того, що об`єкт нерухомості (квартира площею 197,7 кв. м), який виник у результаті самочинної реконструкції існуючого об`єкта (квартири площею 44,4 кв. м), внаслідок таких дій втрачає тотожність із тим об`єктом, на який власником (власниками) отримано право власності;
-          правильним є висновок ОСББ, що суд апеляційної інстанції не застосував до ст.376 ЦК та не прийняв до уваги висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду щодо того, що самочинним будівництвом може бути об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції існуючого об`єкта та внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності; відповідно, власник самочинного реконструйованого об`єкта не набуває право власності на такий об`єкт; внаслідок проведення ОСОБА_1 самовільної (без відповідних дозволів) реконструкції об`єкту нерухомого майна, який належав їй на праві власності, житлова квартира площею 44,4 кв. м припинила своє існування та виник новий об`єкт нерухомого майна - житлова квартира АДРЕСА_7 площею 197,7 кв. м, щодо якої ОСОБА_1 своє право власності у встановленому законом порядку не зареєструвала;
-          ТОВ "Львів-Буд" погоджується з висновком скаржника, що суд апеляційної інстанції не застосував положення статей 15, 16 ЦК в контексті того, чи були порушені права та законні інтереси позивача при прийнятті загальними зборами спірного рішення, при цьому, не врахував висновків щодо застосування цих норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 24.06.2021 у справі №910/10275/20, від 01.09.2023 у справі №909/1154/21, від 16.05.2018 у справі №923/567/17, від 17.07.2018 у справі №916/2386/17, від 24.10.2018 у справі №925/973/17, від 24.10.2018 у справі №925/644/17, у справі №910/22291/16;
-          навіть у разі обґрунтованого позову, але якщо жодне право особи, яка звернулася із позовом, не порушене і не оспорюється, то правових підстав для задоволення такого позову немає.
Касаційна скарга ОСОБА_3 .
56.          29.11.2023 ОСОБА_3 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023, в якій просить її скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
57.          На виконання вимог п.5 ч.2 ст.290 ГПК скаржник посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 ч.2 ст.287, п.8 ч.1 та п.1 ч.3 ст.310 ГПК.
58.          Скаржник з урахуванням уточнення підстав касаційного оскарження зазначає, зокрема, таке:
1)          щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої п.1 ч.2 ст.287 ГПК:
-          суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду, які викладені у п.88 постанови Верховного Суду від 18.10.2023 у справі №924/1225/21 щодо застосування частин 12-14 ст.10 Закону "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" щодо того, що для визначення факту достатності/недостатності голосів для прийняття рішень на загальних зборах суд має встановити загальну кількість співвласників багатоквартирного будинку та загальну площу квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; 
-          суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування частин 1, 2 ст. 376 ЦК, які викладені у постановах від 04.12.2013 у справі №6-130цс13, від 30.09.2015 у справі №6-286цс15, від 10.04.2019 у справі №529/501/16-ц, від 06.03.2019 у справі №361/4685/17, від 11.11.2019 у справі №554/13971/15-ц, про те, що наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості, а також про те, що самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проєктної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником отримано право власності;
-          суд апеляційної інстанції не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду, які викладені у п.38 постанови від 23.10.2019 у справі №922/3537/17 щодо застосування п.1 ч.1 ст.2 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" про те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень;
-          суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування статей 15, 16 ЦК, які викладені у постановах Верховного Суду від 16.05.2018 у справі №923/567/17, від 17.07.2018 у справі №916/2386/17, від 24.10.2018 у справі №925/973/17, від 24.10.2018 справі №925/644/17, та у постановах Пленуму Вищого господарського суду України від 25.02.2016 №4 "Про деякі питання практики вирішення спорів, що виникають з корпоративних правовідносин", від 24.10.2008 №13 "Про практику розгляду судами корпоративних спорів", про те, що необхідною умовою для задоволення позову є наявність порушеного права, яке може підлягати судовому захисту;
2)          щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої п.4 ч.2 ст.287 ГПК:
-          суд апеляційної інстанції в порушення приписів ст.7, частин 2, 3 ст.13, частин 1, 3 ст.86, ч.1 ст.237 ГПК не надав оцінки доказам та доводам відповідачів щодо самочинної реконструкції позивачем об`єкта нерухомості (житлової квартири АДРЕСА_1 ) та, відповідно, відсутності правових підстав для врахування площі самочинного будівництва під час голосування на зборах ОСББ (п.1 ч.3 ст.310 ГПК);
-          суд апеляційної інстанції в порушення приписів ст.50, п.1 ч.1 ст.267 ГПК не залучив до участі в справі ОСОБА_3 , право власності якого ставиться під сумнів оскаржуваною постановою (п.8 ч.1 ст.310 ГПК).
59.          27.02.2024 надійшли заперечення ТОВ "Вітагал Груп" щодо прийняття до розгляду касаційної скарги ОСОБА_3 , в яких вказує, зокрема, таке:
-          питання про права та обов`язки ОСОБА_3 оскаржуваним судовим рішенням не вирішувалось; позовні вимоги щодо прав та обов`язків ОСОБА_3 не заявлялись та не входили в предмет дослідження судами попередніх інстанцій;
-          у ОСОБА_3 відсутній будь-який правовий зв`язок із правомірністю прийняття оскаржуваного рішення загальних зборів, оскільки він не був членом ОСББ на час його прийняття;
-           ОСОБА_3 набув майнові права в майбутньому об`єкті нерухомості на АДРЕСА_3 ще до моменту підписання оспорюваного договору;
-          в оспорюваному договорі не встановлювалося жодних прав чи обов`язків для ОСОБА_3 , він був лише включений в перелік осіб, які набули майнові права (тобто, це декларативне положення договору, яке не вплинуло на жодні права та обов`язки ОСОБА_3 );
-          підстави для касаційного перегляду постанови Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023 за касаційною скаргою ОСОБА_3 відсутні.
Надходження касаційної скарги на розгляд Верховного Суду
60.          Верховний Суд ухвалою від 01.11.2023 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , розгляд касаційної скарги призначив у відкритому судовому засіданні на 20.12.2023.
61.          Верховний Суд ухвалою від 18.12.2023 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ, розгляд касаційної скарги призначив у відкритому судовому засіданні на 07.02.2024.
62.          Судове засідання, призначене на 20.12.2023 в режимі відеоконференції не відбулося, у зв`язку із технічним збоєм в роботі судових сервісів відеоконференцзв`язку, про що складено акт Верховного Суду.
63.          Верховний Суд ухвалою від 21.12.2023 повідомив учасників справи, що розгляд справи №914/2193/22 за касаційною скаргою ОСОБА_1 відбудеться 07.02.2024.
64.          Верховний Суд ухвалою від 07.02.2024 оголосив перерву у судовому засіданні до 06.03.2024.
65.          Верховний Суд ухвалою від 04.03.2024 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_3 , розгляд касаційної скарги призначив у відкритому судовому засіданні на 06.03.2024.
66.          Верховний Суд ухвалою від 06.03.2024 оголосив перерву у судовому засіданні до 03.04.2024, ухвалою від 03.04.2024 - до 01.05.2024, а ухвалою від 01.05.2024 - до 05.06.2024.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Щодо оскарження договору 
щодо порушення прав ОСОБА_1 укладенням договору
67.          Суди попередніх інстанцій зазначили, що Договором №03/12-2021 не вирішувалося питання щодо порядку управління та користування спільним майном, а рішення загальних зборів щодо здійснення реконструкції багатоквартирного житлового будинку існувало на момент його укладення, є чинним та ніким не оскаржене; ОСОБА_1 не є контрагентом за спірним договором, а саме третьою особою, з якою ОСББ уклало спірний договір, а тому умови договору не можуть порушувати прав позивача та породжувати у неї обов`язки.
68.           ОСОБА_1 у касаційній скарзі вказує, що суди попередніх інстанцій порушили статті 15, 16 ЦК щодо наявності порушеного права співвласника багатоквартирного будинку як передумови для захисту такого права в судовому порядку; відсутній висновок Верховного Суду, який би давав відповідь на питання, чи порушене право співвласника багатоквартирного будинку при укладенні ОСББ договору щодо реконструкції багатоквартирного будинку без згоди його співвласників; чи порушене право співвласника багатоквартирного будинку при зміні замовника будівництва - реконструкції багатоквартирного будинку, при зміні генерального підрядника, без згоди такого співвласника; чи порушене право співвласника багатоквартирного будинку при укладенні ОСББ договору щодо передачі ним функцій замовника будівництва іншій особі без згоди такого співвласника.
69.          ОСББ та ТОВ "Львів-Буд" у відзивах на касаційну скаргу зазначають, що суд правильно вказав, що Договором №03/12-2021 не вирішувалось питання щодо порядку управління та користування спільним майном, а рішення загальних зборів щодо здійснення реконструкції багатоквартирного житлового будинку фактично існувало на момент його укладення; ОСОБА_1 не є контрагентом за Договором №03/12-2021, а тому умови спірного договору не можуть порушувати прав позивача та породжувати обов`язки.
70.          Отже, скаржниця порушує питання, чи є порушеним право співвласника багатоквартирного будинку при укладенні ОСББ договору щодо реконструкції будинку, а також при зміні замовника та генерального підрядника будівництва, при укладенні ОСББ договору щодо передачі ним функцій замовника будівництва іншій особі без згоди такого співвласника; вважає, що висновок Верховного Суду з вказаного питання відсутній. 
71.          Верховний Суд відхиляє доводи скаржниці з огляду на таке.
72.          Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ст.15 ЦК).
73.          У ч.1 ст.16 ЦК визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення.
74.          Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
75.          Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
76.          Згідно зі ст.4 ГПК право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
77.          Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
78.          Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
79.          Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
80.          Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
81.          Гарантоване ст.55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
82.          Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.
83.          Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
84.          Положення ч.2 ст.16 ЦК та ст.20 ГК передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).
85.          ЦК визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.
86.          Статтею 203 ЦК передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
87.          Відповідно до частин 1, 3 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
88.          У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.
89.          Звертаючись з позовом про визнання недійсними правочинів, позивач повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення.
90.          При розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину суд повинен вирішувати питання про спростування презумпції правомірності правочину та має встановити не лише наявність підстав, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним, але й чи було порушене цивільне право або інтерес особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право (інтерес) порушене та в чому полягає порушення. 
91.          У той же час, із аналізу частин 1, 3 статті 92, ст.98, ст.116, ч.2 ст.207 ЦК вбачається, що за договором, укладеним товариством, права та обов`язки набуваються самим товариством як стороною договору. При цьому сукупність прав та обов`язків безпосередньо учасників цього товариства укладенням товариством договору ніяк не змінюється.
92.          Повноваження діяти від імені юридичної особи є можливістю створювати, змінювати, припиняти цивільні права та обов`язки юридичної особи (ст.239 ЦК). Таке повноваження не належить до корпоративних прав учасника юридичної особи.
93.          Підписання виконавчим органом (директором) товариства договору з іншою особою без передбаченої статутом згоди учасників цього товариства може свідчити про порушення прав та інтересів самого товариства у його відносинах з іншою особою - стороною договору, а не корпоративних прав його учасника, оскільки директор діяв саме від імені товариства, а не його учасника.
94.          Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08.10.2019 у справі №916/2084/17, від 15.10.2019 у справі №905/2559/17, від 03.12.2019 у справі №904/10956/16.
95.          Отже, Верховний Суд зазначає, що підписання головою ОСББ оспорюваного договору без відповідних повноважень може порушувати права та інтереси юридичної особи, а не корпоративні права позивачки.
96.          Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин. Вказана правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2023 у справі №905/77/21.
97.          Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, акціонер (учасник) юридичної особи, навіть мажоритарний, не може розглядатись як належний заявник, якщо йдеться про порушення прав юридичної особи (рішення від 20.05.1998 у справі "Кредитний та індустріальний банк проти Чеської Республіки" (Credit and Industrial Bank v. the Czech Republic), заява №29010/95; рішення від 18.10.2005 у справі "Терем ЛТД, Чечеткін та Оліус проти України", заява №70297/01; рішення від 21.12.2017 у справі "Фельдман та банк "Слов`янський" проти України", заява №42758/05). 
98.          Позивачка не позбавлена права ініціювати питання щодо скликання позачергових зборів учасників об`єднання з метою належного реагування на факт укладення оспорюваного правочину та розгляду питання щодо порушення прав і законних інтересів юридичної особи (її учасників); за наслідком встановлення порушення інтересів об`єднання, останнє вправі звернутися до суду з відповідним позовом.
99.          Окрім цього, вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку вимагає визнати правочин недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. 
100.          Суди попередніх інстанцій встановили, що 24.03.2015 загальні збори ОСББ прийняли рішення, яке оформлене протоколом №7, щодо здійснення реконструкції існуючого будинку та здійснення нового будівництва за адресою: АДРЕСА_3.
101.          Як вже вище зазначив Верховний Суд, рішення загальних зборів ОСББ (як органу управління об`єднанням) про проведення реконструкції будинку та здійснення нового будівництва є волевиявленням мешканців багатоквартирного будинку на розпорядження спільним майном (проведення реконструкції). 
102.          Оскільки ще у 2015 році співвласники ОСББ вирішили здійснити реконструкцію будинку, це рішення залишається чинним, а нового рішення про припинення реконструкції співвласники не приймали, то незгода окремого співвласника на завершення процедури такої реконструкції будинку не свідчить про безумовне порушення його прав та інтересів.
103.          Верховний Суд також бере до уваги те, що метою укладення Договору №03/12-2021 є завершення проведення реконструкції з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку та, фактично, у такий спосіб сторони спільно врегулювали між собою ті правовідносини, які виникали у кожного за Договором інвестування та Договором генпідряду, та які не могли бути виконанні сторонами цих правочинів.
104.          Тобто, враховуючи неможливість виконання Договорів інвестування та генпідряду, звернення ОСОБА_1 з позовом у цій справі фактично направлено на припинення процесу реконструкції будинку та будівництва нового.
105.          В касаційній скарзі скаржниця не спростувала висновки судів попередніх інстанцій про те, що оскільки вона не є стороною спірного договору, то його умови не можуть порушувати її прав та породжувати у неї обов`язки. 
106.          Враховуючи відсутність порушення оспорюваним договором прав та інтересів позивачки, що є самостійною підставою для відмови у позові про визнання недійсним правочину, Верховний Суд залишає без оцінки аргументи позивачки, які зводяться до перевірки правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права під час здійснення оцінки законності оспорюваного правочину.
Щодо оскарження рішення загальних зборів
(І) щодо повідомлення про проведення загальних зборів
107.          ОСББ у касаційній скарзі вказує, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.331 ЦК та п.1 ч.1 ст.2 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не застосував ст.182 ЦК та ч.1 ст.12 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"; відсутні висновки Верховного Суду щодо питання застосування зазначених норм права у подібних правовідносинах в контексті того, чи можна вважати особу власником об`єкта нерухомого майна тоді, коли у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в графі "Власник" відсутні будь-які відомості про власника зареєстрованого в державному реєстрі об`єкта нерухомого майна.
108.          Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.6 Закону "Про ОСББ", щодо якої відсутні висновки Верховного Суду про те, чи зобов`язане ОСББ додатково з`ясувати відомості щодо усіх дійсних власників/співвласників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та, відповідно, інформувати про проведення загальних зборів осіб, які не є власниками будь-яких об`єктів нерухомого майна у багатоквартирному будинку згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Реєстру прав власності на нерухоме майно.
109.          ОСББ також вказує, що суд апеляційної інстанції не застосував ст.376 ЦК в контексті того, що об`єкт нерухомості (квартира площею 197,7 кв. м), який виник у результаті самочинної реконструкції існуючого об`єкта (квартири площею 44,4 кв. м), внаслідок таких дій втрачає тотожність із тим об`єктом, на який власником (власниками) отримано право власності (квартири площею 44,4 кв. м); внаслідок неправильного застосування норми права суд апеляційної інстанції зробив помилковий висновок, що позивачка є власником квартири АДРЕСА_7 площею 44,4 кв. м, оскільки такий об`єкт нерухомого майна припинив своє існування, а в Державному реєстрі речових прав зазначено житлову квартиру АДРЕСА_7 площею не 44,4 кв. м, а 197,7 кв. м; не врахував висновків щодо застосування ст.376 ЦК у подібних правовідносинах, що викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №511/2303/19, Верховного Суду від 04.12.2013 у справі №6-130цс13, від 30.09.2015 у справі №6-286цс15, від 10.04.2019 у справі №529/501/16-ц, від 06.03.2019 у справі №361/4685/17, від 11.11.2019 у справі №554/13971/15-ц, від 04.04.2019 у справі №750/4445/17, від 31.05.2023 у справі №520/11904/19.
110.           ОСОБА_1 у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що судові рішення, на які посилається скаржник, стосуються виключно визнання права власності, поділу чи виділення в натурі частки в майні, однак не є тотожними предмету спору в справі №914/2193/22, не відповідають змістовному критерію подібності правовідносин та не підтверджують твердження про припинення права власності ОСОБА_1 на придбане раніше майно за результатами проведеної самочинної реконструкції квартири АДРЕСА_7 . Вважає, що відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону "Про реєстрацію речових прав на нерухому майно та їх обтяжень" не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном (посилається на постанову Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №303/6974/16-ц).
111.          ТОВ "Львів-Буд" у відзиві на касаційну скаргу погоджується з викладеними ОСББ доводами.
112.          Верховний Суд відхиляє доводи ОСББ, погоджується з аргументами ОСОБА_1 з огляду на таке.
113.          Згідно з частинами 1-3 ст.10 Закону "Про ОСББ" (тут і далі в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об`єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
114.          До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об`єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень на користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації; прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах (ч.9 ст.10 Закону "Про ОСББ").
115.          Відповідно до ч.4 ст.6 Закону "Про ОСББ" повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.
116.          Аналогічні положення передбачені у Статуті ОСББ (п.5 розд.ІІІ).
117.          Як встановили суди попередніх інстанцій, 24.12.2021 проведені загальні збори співвласників ОСББ, рішення яких оформлені протоколом №2 від 24.12.2021. У загальних зборах взяли участь ОСОБА_2 (власник квартири АДРЕСА_4 ); ОСОБА_6 (власник квартири АДРЕСА_5 ) та ОСОБА_7 (власник квартири АДРЕСА_6 ), які проголосували "за" поставлені питання, "проти" - немає, "утрималось" - немає. Загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень осіб, які взяли участь у зборах, складає 153,40 кв. м, що становить 153,4 голосів.
118.          Тобто, ОСОБА_1 участі у загальних зборах не приймала.
119.          З обставин справи вбачається, що у 1998 році ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 площею 44,4 кв. м.
120.          У справі №464/5669/16-ц ОСОБА_4 до ОСОБА_1 мали намір здійснити поділ майна подружжя (квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 197,7 кв. м). Суд першої інстанції затвердив між ними мирову угоду, яку суд апеляційної інстанції скасував та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. За результатами нового розгляду справи суд залишив позов без розгляду.
121.          На думку ОСББ, воно не мало інформувати ОСОБА_1 про проведення загальних зборів, оскільки в Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсутні відомості щодо належного їй права власності на квартиру АДРЕСА_1 (відомості щодо 44,4 кв. м відсутні, а щодо 197,7 кв. м - скасовані).
122.          Суд першої інстанції зазначив, що за ОСОБА_1 не зареєстровано право власності на житлову квартиру площею 44,4 кв. м, оскільки внаслідок проведення нею самовільної (без відповідних дозволів) реконструкції цієї квартири, житлова квартира площею 44,4 кв. м припинила своє існування та виник новий об`єкт нерухомого майна (житлова квартира площею 197,7 кв. м), право власності на який у встановленому законом порядку не зареєстроване, що вбачається із відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
123.          В той же час, суд апеляційної інстанції зауважив, що ОСОБА_1 має право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 44,4 кв. м. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що позивачка набула право власності на квартиру площею 44,4 кв. м згідно договору купівлі продажу від 14.04.1998, який не визнаний недійсним судом та не скасовано реєстраційне посвідчення серії НОМЕР_1 від 29.10.1998, видане Львівським ОДКБ "Технічної інвентаризації та експертної оцінки".
124.          Суд апеляційної інстанції також врахував обставини справи №464/5669/16-ц, а саме, що Сихівський районний суду міста Львова ухвалою від 02.11.2016 затвердив мирову угоду щодо розподілу між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 197,7 кв. м та те, що ця ухвала була скасована постановою Львівського апеляційного суду від 29.10.2019, а отже ухвала про затвердження мирової угоди не породила жодних юридичних наслідків.
125.          Право власності припиняється у разі: 1) відчуження власником свого майна; 2) відмови власника від права власності; 3) припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; 4) знищення майна; 5) викупу пам`яток культурної спадщини; 6) примусового відчуження земельних ділянок приватної власності, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону; 8) звернення стягнення на майно за зобов`язаннями власника; 9) реквізиції; 10) конфіскації; 11) припинення юридичної особи чи смерті власника; 12) визнання необґрунтованими активів та їх стягнення в дохід держави.
126.          Згідно із Законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно" з 01.01.2013 в Україні державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (земельні ділянки, житлові будинки, квартири, будівлі і споруди і тому подібне) проводиться за спрощеною процедурою за принципом "єдиного вікна". 
127.          Водночас права на нерухоме майно, що виникли і зареєстровані в установленому порядку до 2013 року, є дійсними і з 01.01.2013. Законодавство не передбачає обов`язку звертатися за їх "перереєстрацією" в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
128.          Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (ч.3 ст.3 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і далі - в редакції на момент виникнення спірних правовідносин)).
129.          Відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном (постанова Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №303/6974/16-ц, на яку посилається ОСОБА_1 ).
130.          Виходячи з цього та враховуючи, що договір купівлі продажу від 14.04.1998 не визнаний недійсним та не скасовано реєстраційне посвідчення серії НОМЕР_1 від 29.10.1998, видане Львівським ОДКБ "Технічної інвентаризації та експертної оцінки", право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею саме 44,4 кв. м не припинило свого існування, що правильно встановив суд апеляційної інстанції.
131.          Отже, ОСББ повинно було повідомити ОСОБА_1 про проведення загальних зборів.
132.          Перевіривши постанови Верховного Суду, на неврахування висновків із яких посилається ОСББ, суд касаційної інстанції погоджується з аргументами ОСОБА_1 щодо того, що судові рішення, на які посилається скаржник, стосуються виключно визнання права власності, поділу чи виділення в натурі частки в майні, однак не є подібними предмету спору в справі №914/2193/22, не відповідають змістовному критерію подібності правовідносин та не підтверджують твердження про припинення права власності ОСОБА_1 на придбане раніше майно.
133.          Як встановили суди попередніх інстанцій, загальні збори ОСББ 24.12.2021 вирішили:
-          підтвердити волевиявлення загальних зборів співвласників ОСББ від 02.06.2021 щодо обрання виконавчого органу - правління ОСББ в складі: ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 та керівника ОСББ в особі ОСОБА_2 та звільнення з посади попереднього керівника ОСББ - ОСОБА_1 з 02.06.2021;
-          уповноважити голову ОСББ ОСОБА_2 щодо вжиття всіх заходів для належного виконання всіх умов договору №03/12-2021 усіма сторонами договору для успішного завершення будівництва будинку "реконструкція з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 "; 
-          уповноважити голову ОСББ ОСОБА_2 укладати будь-які додаткові договори з визначенням умов на його власний розсуд, що стосуються будівництва будинку по АДРЕСА_3 , зокрема, але не виключно: внесення змін до проектної документації, видачі/поновлення дозволу на виконання будівельних робіт, здачі будинку в експлуатацію та підписання всіх необхідних документів, які необхідні для реєстрації права власності на реконструйовані квартири їх власниками; 
-          у випадку неналежного виконання зобов`язань за договором №03/12-2021 ОСББ може виступити ініціатором розірвання договору з тою стороною, яка ухиляється від виконання взятих на себе зобов`язань та навмисно затягує завершення будівельних робіт; 
-          копію цього протоколу, що стосується розгляду питання щодо завершення будівництва будинку "реконструкція з надбудовою та прибудовою багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 " зобов`язано надіслати всім сторонам договору №03/12-2021 для відома. 
134.          Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі, якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників (ч.14 ст.10 Закону "Про ОСББ").
135.          Як встановив суд апеляційної інстанції, згідно протоколу №2 від 24.12.2021 частка трьох осіб, в загальній площі житлових та нежитлових приміщень, які брали участь в зборах (153,40 кв. м, що становить 153,4 голосів) не є достатньою, згідно імперативних вимог Закону "Про ОСББ" та статуту ОСББ для прийняття рішень, які прийняті оспорюваним рішення загальних зборів ОСББ від 24.12.2021.
136.          З огляду на це, суд апеляційної інстанції правильно визнав обґрунтованими вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ від 24.12.2021, оформленого протоколом №2 від 24.12.2021.
(ІІ) щодо порушення прав ОСОБА_1 оскаржуваним рішенням загальних зборів
137.          ОСББ у касаційній скарзі вказує, що суд апеляційної інстанції не застосував положення статей 15, 16 ЦК, внаслідок чого дійшов до помилкового висновку про порушення прав позивача; суд не врахував висновки щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, що викладені у відповідних постановах Верховного Суду від 24.06.2021 у справі №910/10275/20, від 01.09.2023 у справі №909/1154/21, від 16.05.2018 у справі №923/567/17, від 17.07.2018 у справі №916/2386/17, від 24.10.2018 у справі №925/973/17, від 24.10.2018 у справі №925/644/17, у справі №910/22291/16, в контексті того, чи були порушені права та законні інтереси позивача при прийнятті загальними зборами спірного рішення.
138.           ОСОБА_1 у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що ОСОБА_2 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 зібравшись 24.12.2021, позбавили ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 ; жодного документа, який би підтверджував обставини припинення (знищення) квартири АДРЕСА_7 як об`єкта нерухомого майна, в матеріалах справи немає; відповідачі надавали виключно пояснення та витяги з реєстру речових прав; підписавши з перевищенням повноважень Договір №03/12-2021 без попереднього погодження умов договору загальними зборами співвласників житлових приміщень буд. АДРЕСА_3 , голова ОСББ порушив права ОСОБА_1 як співвласника багатоквартирного житлового будинку.
139.          ТОВ "Львів-Буд" у відзиві на касаційну скаргу погоджується з викладеними ОСББ доводами та вказує, що навіть у разі обґрунтованості позову, але якщо жодне право особи, яка звернулася із позовом, не порушене і не оспорюється, то правових підстав для задоволення такого позову немає.
140.          Верховний Суд відхиляє доводи скаржника та погоджується з аргументами ОСОБА_1 з огляду на таке.
141.          Частина 1 ст.16 ЦК передбачає, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
142.          Посилаючись на неврахування судом апеляційної інстанції постанов Верховного Суду, ОСББ наголошує на тому, що не всі порушення законодавства, допущені під час скликання та проведення загальних зборів юридичної особи, є підставами для визнання недійсними прийнятих ними рішень; для визнання недійсними рішень загальних зборів учасників (акціонерів) товариства суд мав встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів учасника (акціонера) товариства.
143.          Статтею 14 Закону "Про ОСББ" кожному співвласнику гарантовано право, зокрема, брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання, обирати та бути обраним до складу статутних органів об`єднання.
144.          Суди попередніх інстанцій встановили, що 24.12.2021 відбулися загальні збори ОСББ, на яких були присутні ОСОБА_2 ; ОСОБА_6 та ОСОБА_7 . Тобто, ОСОБА_1 на вказаних загальних зборах присутня не була.
145.          Оскільки ОСОБА_1 не була присутня на вказаних загальних зборах, не була повідомлена про їх проведення, вона не могла виразити на них свою думку та вплинути на результат голосування, що свідчить про порушення її прав як співвласника на участь у загальних зборах.
146.          Крім того, вказуючи про відсутність у ОСББ обов`язку повідомляти ОСОБА_1 про проведення загальних зборів, ОСББ фактично виключило її з членів об`єднання. 
147.          Дійсно, Верховний Суд у постанові від 24.06.2021 у справі №910/10275/20, на яку посилається ОСББ, зазначив, що не всі порушення законодавства, допущені під час скликання та проведення загальних зборів юридичної особи, є підставами для визнання недійсними прийнятих ними рішень. Для визнання недійсними рішень загальних зборів учасників (акціонерів) товариства необхідно встановити факт порушення цим рішенням прав та законних інтересів учасника (акціонера) товариства.
148.          Верховний Суд у постанові від 01.09.2023 у справі №909/1154/21, на яку посилається ОСББ, зазначив, що порушення, допущені при скликанні і проведенні загальних зборів учасників господарського товариства, можна поділити на (1) такі, які мають своїм наслідком обов`язкове визнання прийнятих на цих зборах рішень недійсними, та (2) такі, які хоч і допускаються, однак не завжди призводять до недійсності рішень загальних зборів.
149.          Верховний Суд у постанові від 24.10.2018 у справі №910/22291/16, на яку посилається ОСББ, вказав, що безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів товариства; прийняття загальними зборами рішення про зміну статутного капіталу товариства, якщо не дотримано процедури надання акціонерам (учасникам) відповідної інформації.
150.          Закон "Про ОСББ" не визначає кворуму установчих зборів - найменшої кількості співвласників зборів, необхідної для визнання таких зборів правомочними приймати рішення з питань порядку денного, а встановлює кількість голосів співвласників, необхідних для прийняття рішень з питань порядку денного загальних зборів (ст.6 Закону) (постанова Верховного Суду від 30.11.2022 у справі №908/2085/21).
151.          Так, суд апеляційної інстанції встановив, що загальні збори ОСББ 24.12.2021 прийняли рішення, оформлені протоколом №2 від 24.12.2021, за відсутності достатньої кількості голосів для їхнього прийняття. 
152.          Тобто, підставою для скасування рішення загальних зборів ОСББ від 24.12.2021 стало ухвалення ОСББ рішення за відсутності достатньої кількості голосів співвласників, необхідних для прийняття рішень з питань порядку денного загальних зборів.
153.          Враховуючи це, а також порушення з боку ОСББ прав ОСОБА_1 на участь у загальних зборах об`єднання, Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції правильно визнав недійсним рішення загальних зборів ОСББ, оформлене протоколом №2 від 24.12.2021.
Щодо касаційної скарги ОСОБА_3 .
154.          Згідно зі ст.17 ГПК учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.
155.          Відповідно до ч.1 ст.287 ГПК право на подання касаційної скарги на судове рішення мають учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки.
156.          З наведеного слідує, що ГПК виокремлює коло осіб, наділених процесуальним правом на касаційне оскарження судового рішення, які умовно можна поділи на дві групи:
-          учасники справи;
-          особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків.
157.          Таким чином, особи, яких не було залучено до участі у справі, звертаючись до суду касаційної інстанції, повинні довести, що оскаржуване судове рішення стосується їх прав та обов`язків.
158.          При цьому, на відміну від оскарження судового рішення учасником справи, не залучена до участі у справі особа повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо оскаржуваним судовим рішенням через обґрунтування наявності таких критеріїв: вирішення судом питання про її право, інтерес, обов`язок. Такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним.
159.          У розумінні положень наведеної процесуальної норми, судове рішення, оскаржуване незалученою особою, повинно безпосередньо стосуватися прав та обов`язків цієї особи, тобто, судом має бути розглянуто і вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення судом є скаржник, або міститься судження про права та обов`язки цієї особи у відповідних правовідносинах. Рішення є таким, що прийнято про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо в мотивувальній частині рішення наявні висновки суду про права та обов`язки цієї особи або у резолютивній частині рішення суд прямо зазначив про права та обов`язки цієї особи. В такому випадку рішення порушує не лише матеріальні права осіб, не залучених до участі у справі, а й їх процесуальні права, що витікають із сформульованого в п.1 ст.6 Європейської конвенції про захист прав людини і основних свобод положення про право кожного на справедливий судовий розгляд при визначенні його цивільних прав і обов`язків. Будь-який інший правовий зв`язок між скаржником і сторонами спору не приймається до уваги.
160.          Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду від 27.02.2019 у справі №903/825/18, від 09.07.2019 у справі №905/257/18, від 12.09.2019 у справі №905/946/18, від 12.09.2019 у справі №905/947/18, від 09.10.2020 у справі №910/12465/18.
161.          Скаржник зазначає, що рішення суду апеляційної інстанції має безпосередній вплив на його обов`язки, стверджує, що: 
-          саме на підставі цього Договору №03/12-2021 завершено будівництво першої черги, до якої входить і моя квартира, і паркомісця; видано сертифікат готовності до експлуатації №ЛВ 122230327619 Інспекцією ДАБК 31.03.2023;
-          на підставі Сертифікату та оспорюваного Договору №03/12-2021 станом на сьогодні, за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на житлову квартиру АДРЕСА_8 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2775779546060) та машиномісця (паркомісця) №4 та №5 (реєстраційні номера об`єктів нерухомого майна: 2775794246060, 2775829746060), що розміщені у багатоквартирному житловому будинку на АДРЕСА_3 , що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав;
-          Західний апеляційний господарський суд визнав недійсним протоколом №2 від 24.12.2021, при цьому суд не залучив ОСОБА_3 до участі в справі як третю особу, хоча ОСОБА_3 подавав відповідну заяву;
-          задоволення судом апеляційної інстанції апеляційної скарги ОСОБА_1 ставить під сумнів набуття ОСОБА_3 права власності на об`єкти нерухомості в об`єкті будівництва, оскільки може постати питання щодо скасування права власності на зареєстровані на праві власності житлову квартиру АДРЕСА_9 та АДРЕСА_3 .
162.          Верховний Суд вказані доводи відхиляє з огляду на таке.
163.          Так, предметом касаційного перегляду є постанова суду апеляційної інстанції про скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформлених протоколом від 24.12.2021 №2, та ухвалення у цій частині нового рішення про задоволення позову.
164.          У касаційній скарзі ОСОБА_3 вказує, що суд апеляційної інстанції вирішив питання про його права, інтереси й обов`язки, зазначив про безпідставність незалучення його до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.
165.          Водночас у касаційній скарзі ОСОБА_3 наводить аргументи щодо свого порушеного права виключно в частині Договору №03/12-2021: вказує, зокрема, що на підставі нього набув право власності на квартиру і паркомісця.
166.          Крім того, ОСОБА_3 не зазначає про те, що він є членом ОСББ.
167.          Скаржник вказує, що задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 ставить під сумнів набуття ОСОБА_3 права власності на об`єкти нерухомості в об`єкті будівництва, оскільки може постати питання щодо скасування права власності на зареєстровані на праві власності житлову квартиру та машиномісця (паркомісця), що розміщені у багатоквартирному житловому будинку на АДРЕСА_3 . Однак не обґрунтовує, як саме оскаржуване рішення загальних зборів впливає на факт реєстрації права власності на належне йому нерухоме майно.
168.          Тобто, скаржник не навів належного обґрунтування, яким чином оскаржувана ним постанова суду апеляційної інстанції, якою скасовано рішення суду першої інстанції в частині відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформлених протоколом від 24.12.2021 №2, та ухвалено у цій частині нове рішення про задоволення позову, порушує його права, інтереси чи обов`язки. Скаржник в касаційній скарзі не зазначив, у якій частині оскаржуваного ним судового рішення (в мотивувальній та/або резолютивній) прямо вказано про його права, інтереси та (або) обов`язки, та про які саме.
169.          Ані мотивувальна, ані резолютивна частини постанови суду апеляційної інстанції не містять жодних посилань, які б стосувались прав, інтересів чи обов`язків скаржника.
170.          Отже, в порядку статей 17, 287 ГПК, скаржник не довів, що оскаржуване судове рішення прийнято про його права, інтереси та (або) обов`язки.
171.          Відтак, ухвалена судом апеляційної інстанції постанова, якою скасовано рішення суду першої інстанції в частині відмови у визнанні недійсним рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформлених протоколом від 24.12.2021 №2, та ухвалено у цій частині нове рішення про задоволення позову, не впливає на права та обов`язки ОСОБА_3 та не порушує його права та законні інтереси.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
172.          Відповідно до ч.1 ст.300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
173.          Згідно із ч.1 ст.309 ГПК суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст.300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
174.          Враховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновків про залишення касаційних скарг ОСОБА_1 та ОСББ без задоволення, а постанови суду апеляційної інстанції - без змін.
175.          Згідно з п.3 ч.1 ст.296 ГПК суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом першої чи апеляційної інстанції питання про її права, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося.
176.          Верховний Суд дійшов висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_3 у цій справі.
Судові витрати
177.          Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційних скарг ОСОБА_1 та ОСББ без задоволення та закриття касаційного провадження за скаргою ОСОБА_3 , то судові витрати зі сплати судового збору за їх подання покладаються на скаржників.
Керуючись статтями 296, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1.          Касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_3 на постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023 у справі №914/2193/22 закрити.
2.          Касаційні скарги ОСОБА_1 та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Нова Громада" залишити без задоволення.
3.          Постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.09.2023 у справі №914/2193/22 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                О. Кібенко

Судді                                                                                                    О. Баранець

                                                                                                                        О. Кролевець