СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2024 року                              м. Харків                        Справа № 927/577/23  

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А., 
за участю секретаря судового засідання: Соляник Н.В.,
за участю представників сторін:
від позивача: не з`явилися;
від відповідача (апелянта): Бачиш Ю.Л., керівник ТОВ "Варин" згідно витягу з ЄДР;
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин", смт Варва Варвинського району Чернігівської області (вх. 936 П/2)
на рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 (повний текст від 20.03.2024) у справі № 927/577/23 (суддя Безрук Т.М.),
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс", м.Кременчук Полтавської області, 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин", смт Варва Варвинського району Чернігівської області, 
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні первісного позивача - Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради, м.Кременчук Полтавської області, 
про стягнення 13882,99 грн
та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин", смт Варва Варвинського району Чернігівської області, 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс",  м.Кременчук Полтавської області,
про визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" (надалі – ТОВ "Житлорембудсервіс") звернулося до Господарського суду Чернігівської області  з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" (надалі – ТОВ "Варин") про стягнення заборгованості в сумі 13882,99грн, з яких: 10532,72грн основного боргу за договором №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018; 444,00грн - 3% річних та 2906,27грн – інфляційних втрат, нарахованих на підставі ч. 2 ст. 625 ЦК України у зв`язку із неналежним виконанням зобов`язань за договором.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 24.04.2023 справу №927/577/23 передано за підсудністю до Господарського суду Полтавської області.
У липні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Варин" подало до Господарського суду Полтавської області зустрічний позов про визнання недійсним договору № 1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018; вказаний зустрічний позов було прийнято до розгляду Господарським судом Полтавської області.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №927/577/23 первісний позов ТОВ "Житлорембудсервіс" до ТОВ "Варин" про стягнення грошових коштів - задоволено частково.
Стягнуто з ТОВ "Варин" на користь ТОВ "Житлорембудсервіс" 10532,72грн основного боргу, 444,00грн - 3% річних, 2788,72грн інфляційних, 2684,00грн відшкодування витрат з оплати судового збору.
В іншій частині первісного позову ТОВ "Житлорембудсервіс" до ТОВ "Варин" - відмовлено.
У зустрічному позові ТОВ "Варин" до ТОВ "Житлорембудсервіс" про визнання договору недійсним – відмовлено повністю.
Не погодившись із вказаним рішенням місцевого господарського суду, відповідач за первісним позовом - ТОВ "Варин" звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №927/577/23 та ухвалити нове судове рішення, яким у первісному позові відмовити повністю та задовольнити зустрічний позов.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги   відповідач посилається на те, що господарський суд першої інстанції при прийнятті рішення порушив норми процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права. 
ТОВ "Варин" наполягає на безпідставності вимог ТОВ "Житлорембудсервіс" щодо стягнення оплати за договором №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018, вважає необґрунтованим розрахунок суми заборгованості за цим договором з огляду на відсутність підтвердження фактичності надання відповідних послуг, численному порушені ТОВ "Житлорембудсервіс" Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та відсутності належного договору щодо надання відповідної послуги.
Скаржник також зазначає, що ТОВ "Житлорембудсервіс" належним чином не повідомило ТОВ "Варин" про укладання спірного договору №1/374 від 18.07.2018, який, до того ж, не відповідає Типовому договору та підлягає визнанню недійсним. За твердженням апелянта, невідповідність договору положенням законодавства є прямим порушенням охоронюваних законних інтересів ТОВ "Варин". Крім того, відповідач за первісним позовом вказує, що оскільки ТОВ "Житлорембудсервіс" належними доказами не підтверджено надання послуг за договором, а тому відсутні підстави для стягнення заборгованості.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.04.2024 для розгляду справи визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Шевель О.В., суддя  Фоміна В.О., суддя Крестьянінов О.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Варин" на рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №927/577/23; встановлено учасникам справи строк до 09.05.2024 для подання відзиву на апеляційну скаргу (з доказами надсилання відзиву іншим учасникам справи), а також для подання заяв, клопотань тощо; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 14.05.2024 о 14:00 год у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м.Харків, просп. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 104.  
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.04.2024 витребувано у Господарського суду Полтавської області матеріали справи №927/577/23.
24.04.2024 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №927/577/23. 
Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.04.2024, у зв`язку із звільненням у відставку головуючого судді Шевель О.В. для розгляду справи визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.
У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до апеляційного суду 01.05.2024 від ТОВ "Житлорембудсервіс", позивач за первісним позовом заперечує проти доводів та вимог апеляційної скарги, просить залишити оскаржуване рішення господарського суду першої інстанції без змін.
Обґрунтовуючи свою позицію, позивач за первісним позовом посилається на те, що кошторис витрат та перелік складових послуги з управління багатоквартирним будинком, яка надається ТОВ "Житлорембудсервіс" визначена додатком №1 та №2 договору №1/374 від від 18.07.2018. Позивач за первісним позовом зазначає, що скаржник в обґрунтування своєї позиції посилається на законодавчі норми, зміни в які було внесено після проведення конкурсу та укладення договору, та які не підлягають застосуванню з огляду на заборону зворотної дії в часі. За твердженням ТОВ "Житлорембудсервіс", оспорюваний договір містить всі істотні умови договору передбачені чинним законодавством, а тому доводи відповідача за первісним позовом про невідповідність умов даного договору Типовому договору не є підставою визнання його недійсним. Крім того, на думку позивача, ТОВ "Варин" не обґрунтовано та не вказано, які саме його цивільні права або законні інтереси порушує спірний договір, з огляду на що відсутні підстави для правового захисту прав або законних інтересів позивача за зустрічним позовом. Також, ТОВ "Житлорембудсервіс" зазначає, що договір обов`язковий для всіх співвласників, а тому позовні вимоги про стягнення заборгованості підлягають задоволенню.
14.05.2024 до Східного апеляційного господарського суду від ТОВ "Варин" надійшла відповідь на вищевказаний відзив ТОВ "Житлорембудсервіс", у якому відповідач заперечує проти аргументів позивача та наполягає на задоволенні апеляційної скарги.

У судовому засіданні апеляційної інстанції 14.05.2024 присутній  представник відповідача за первісним позовом (апелянта) підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції  та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічні позовні вимоги задовольнити. 
Представники позивача за первісним позовом та третьої особи у судове засідання 14.05.2024 не з`явилися; про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги всі сторони повідомлені у встановленому порядку.
Ухвала суду від 15.04.2024 про призначення справи до розгляду доставлена учасникам справи в електронні кабінети в системі "Електронний суд".

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зважаючи на те, що в матеріалах справи містяться докази належного повідомлення всіх учасників судового процесу, а також те, що явка сторін не визнавалася судом обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників позивача за первісним позовом та третьої особи, у зв`язку з чим переходить до її розгляду по суті.

Згідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутнього представника відповідача за первісним позовом (апелянта), судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, на підставі рішенням Виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області №839 від 13.07.2018 "Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці" Товариство з обмеженою відповідальністю "Житлорембудсервіс" було призначено управителем, як переможець конкурсу з призначення управителя багатоквартирними будинками у кількості - 685 багатоквартирних будинку, в тому числі у будинку за адресою: проспект Лесі Українки буд. 40 (п. 596 додатку № 1 до рішення).
У рішенні виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області № 654 від 04.06.2018 "Про затвердження конкурсної документації для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці" затверджено конкурсну документацію для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті та визначено Малецького Віталія Олексійовича, міського голову, уповноваженою особою виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області, що буде підписувати договори про надання послуг з управління будинком за результатами проведеного конкурсу від імені співвласників багатоквартирних будинків.
У подальшому, між ТОВ "Житлорембудсервіс" (управитель) та Співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки буд. 40 (співвласники) в особі міського голови Малецького В.С. був укладений договір №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018 (надалі – договір) з додатком № 1 та додатком № 2 (т.1, а.с. 10 - 13).
Відповідно до п. 1 договору управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управляння багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки буд. 40, а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Послуга з управління надається відповідно до Переліку складових послуги з управління багатоквартирним будинком та періодичність їх надання, згідно з додатком 1 до договору, що є його невід`ємною частиною (п. 3 договору).
У пункті 9. договору встановлено, що ціна послуги   з управління становить 4,24 гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в тому числі для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки     4,24     гривень (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
26.03.2021 Виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області прийнято рішення №387 "Про коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком", в якому вирішено погодити ТОВ "Житлорембудсервіс" коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком з 01.04.2021 згідно з додатком №2. У пункті 359 цього додатку вказано будинок за адресою: проспект Лесі Українки, 40 (т.1 а.с.20-22).
У зв`язку з прийняттям цього рішення   до договору №1/374 від 18.07.2018 було   укладено додаткову угоду № 1 від 31.03.2021 та викладено в новій редакції додаток № 2 до договору (т.1 а.с.14).
Зокрема, у додатковій угоді № 1 від 31.03.2021 вказано, що ціна на послуги з управління становить 5,13 гривень (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в т.ч. для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 5,13грн (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Згідно з п. 4 додаткової угоди № 1 від 31.03.2021 до договору ця додаткова угода з додатком № 2 набуває чинності з 01.04.2021.
У пункті 10 договору вказано, що   плата за послугу з управління починає нараховуватися з 01.08.2018. Плата нараховується щомісяця управителем та вноситься співвласником не пізніше 10 числа місяця, наступного за розрахунковим.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач за первісним позовом – Товариство з обмеженою відповідальністю "Варин" є власником нежитлового приміщення - приміщення ветеринарної аптеки загальною площею: 58,8 кв.м., в багатоквартирному будинку №40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук, Полтавської області на підставі договору купівлі-продажу, серія номер 54 виданий 15.01.2018, який нотаріально посвідчений та зареєстрований (т.1, а.с. 8-9).
Зазначені обставини ТОВ "Варин" визнає у відзиві на позов (т.1, а.с.82-85). 
Тобто, відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом), власник нежитлового приміщення, яке знаходиться в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , а відтак є співвласником багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
За розрахунком позивача за первісним позовом, за період з 01.04.2020 по 30.04.2023 відповідач, як співвласник будинку, повинен був сплатити 10532,72грн за послуги з управління багатоквартирним будинком на підставі договору, проте оплати не провів.
У зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань щодо оплати наданих послуг, позивач звернувся до господарського суду з позовом про стягнення з відповідача суми заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком за період з 01.04.2020 по 30.04.2023, а також на підставі ч. 2 ст. 625 ЦК України нарахував та заявив до стягнення 444,00грн - 3% річних та 2906,27грн – інфляційних втрат.
У свою чергу, ТОВ "Варин" звернулося до господарського суду із зустрічним позовом, у якому просило визнати договір №1/374 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018, який підписано міським головою Малецьким В.О. від імені співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 - недійсним.
Підставою недійсності спірного договору позивач за зустрічним позовом вказує його невідповідність умовам Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05.09.2018.
Зокрема, позивач за зустрічним позовом вказує, що підписанти договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком №1/374 від 18.07.2018 на власний розсуд змінили права та обов`язки сторін, чим порушили права позивача за зустрічним позовом та інших співвласників будинку та вказував на відсутність необхідних додатків до договору.
ТОВ "Варин" посилається на те, що станом на липень 2018 року була чинною постанова Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 №484 "Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків споруд", але укладений договір не відповідає затвердженому і цим актом типовому договору.
За твердженням ТОВ "Варин", всупереч вимогам законодавства копію примірнику договору позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом), відповідачу за первісним позовом (позивачу за зустрічним позовом) не направлено.
Крім того, ТОВ "Варин" вказує про перевищення повноважень міського голови стосовно укладення договору, оскільки ним порушено положення діючого законодавства та рішення уповноваженого органу та підписано договір, який не відповідає типовому та вимогам законодавства.
Також позивач за зустрічним позовом повідомив, що не отримував від ТОВ "Житлорембудсервіс" рахунків, актів виконаних робіт та взагалі не користувався послугами, оскільки дане нежитлове приміщення не використовувалось у підприємницькій діяльності.
Позивач за зустрічним позовом вважає, що вищезазначені порушення призводять до необґрунтованого нарахування йому ТОВ "Житлорембудсервіс" плати за послуги, що порушує його права як споживача житлової послуги, а спірний правочин здійснений з використанням нечесної підприємницької практики і його право може бути захищене шляхом визнання спірного договору недійсним.
Як вже зазначалося раніше, за результатами розгляду позовних вимог Господарським судом Полтавської області 19.03.2024 ухвалено оскаржуване рішення у справі №927/577/23, яким:
- первісний позов ТОВ про стягнення грошових коштів задоволено частково; стягнуто з ТОВ "Варин" на користь ТОВ "Житлорембудсервіс" 10532,72грн основного боргу, 444,00грн - 3% річних, 2788,72грн інфляційних, 2684,00грн відшкодування витрат з оплати судового збору; в іншій частині первісного позову - відмовлено.
- у зустрічному позові ТОВ "Варин" до ТОВ "Житлорембудсервіс" про визнання договору недійсним – відмовлено повністю.
Приймаючи вказане рішення, господарський суд першої інстанції виходив з того, що позивачем за зустрічним позовом не обґрунтовано та не доведено, які саме його цивільні права або законні інтереси порушує спірний договір. З огляду на це суд відмовив у задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом про визнання договору недійсним. 
Разом з цим, суд першої інстанції зазначив, що відповідач за первісним позовом позовні вимоги про стягнення вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період з 01.04.2020 по 30.04.2023 на суму 10532,72грн не спростував, доказів виконання зобов`язання з оплати послуг та сплати заявленої до стягнення суми заборгованості не надав, а тому зазначені позовні вимоги є обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню.
Водночас, суд встановив, що в розрахунку позивачем невірно визначено період прострочення, а тому вимоги про стягненні інфляційних втрат підлягають частковому задоволенню в сумі 2788,72грн. В частині позовних вимог щодо стягнення з відповідача 3% річних в сумі 444,00грн судом не виявлено їх завищення, а тому позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції погоджується з правильністю правових висновків суду першої інстанції щодо наявності підстав для часткового задоволення первісного позову та відсутністю підстав для задоволення зустрічного позову, з огляду на таке.

При розгляді зустрічних позовних вимог про визнання недійсним договору №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018, колегія суддів виходить з наступного. 
Частиною 1 ст. 68 Господарського кодексу України (надалі – ГК України) визначено, що відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів.
За приписами ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) договори та інші правочини є підставами виникнення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 ст. 14 ЦК України встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Майнові права та майнові обов`язки суб`єкта господарювання можуть виникати з актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 144 ГК України).
За приписами ч. 1 ст. 174 ГК України господарські зобов`язання можуть виникати, в тому числі, з господарського договору та безпосередньо із закону або іншого нормативно-правового акту, що регулює господарську діяльність.
Статтею 181 ГК України визначено, що господарський договір укладається в порядку, встановленому ЦК України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Положеннями ч. 3 ст. 179 ГК України встановлено, що укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
За ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
У разі якщо актом цивільного законодавства передбачена обов`язковість положень цього акту для сторін договору, сторони не вправі відступити від їх положень (ч. 3 ст. 6 ЦК України).
За положеннями ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Таким способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст. 215 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відносини, що виникають у процесі надання послуг з управління багатоквартирним будинком, регулюються Законом України від 09.11.2017 №2189-VIII "Про житлово-комунальні послуги".
Згідно зі ст. 13 вказаного Закону №2189-VIII залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо);4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).
За визначеннями, наведеними у ст. 1 Закону №2189-VIII послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору, а управитель багатоквартирного будинку - фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Споживачами такої послуги може бути індивідуальний споживач (фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги), або колективний споживач - юридична особа, що об`єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.
Надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах (ч. 1 ст. 12 Закону №2189-VIII).
Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону. Такі договори можуть затверджуватися окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір про надання комунальних послуг) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач) (ч. 2 ст. 12 Закону №2189-VIII).
Відповідно до абз. 1, 2 п. 5 "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб`єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.
У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
Законом України "Про житлово-комунальні послуги" передбачено, що до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради.
Системний аналіз наведених норм права дає підстави дійти висновку, що законодавець розмежовує розгляд питань щодо прийняття рішень щодо управління багатоквартирними будинками залежно від того, чи утворено у багатоквартирному будинку об`єднання співвласників; до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а в разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах- виконавчим органом місцевої ради; ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін, а у разі визначення управителя на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради - на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 664/3152/18 (провадження  61-5285св20). 
З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 04.06.2018 №654 "Про затвердження конкурсної документації для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці" затверджено перелік послуг з управління багатоквартирним будинком, право на здійснення яких виборюється на конкурсних засадах; затверджено конкурсну документацію для проведення конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці; визначено Малецького Віталія Олексійовича, міського голову, уповноваженою особою виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області, що буде підписувати договори про надання послуг з управління будинком за результатами проведеного конкурсу від імені співвласників багатоквартирних будинків.
Рішенням Виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області №839 від 13.07.2018 "Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці", згідно з додатком 1, було призначено ТОВ "Житлорембудсервіс" управителем багатоквартирними будинками у кількості - 685 багатоквартирних будинку у м. Кременчуці Полтавської області.
Під порядковим номером 596 у додатку 1 "Перелік багатоквартирних будинків" до цього рішення значиться багатоквартирний будинок №40 проспект Лесі Українки у м. Кременчуці.
Таким чином, оскільки співвласники на момент укладення спірного договору не визначили форму управління багатоквартирним будинком та на підставі рішення виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 13.07.2018 №839 "Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці", ТОВ "Житлорембудсервіс" як переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирними будинками, в тому числі у будинку №40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці, призначено управителем цього будинку.
Згідно із п. 14 ч. 4 ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування", сільський, селищний, міський голова представляє територіальну громаду, раду та її виконавчий комітет у відносинах з державними органами, іншими органами місцевого самоврядування, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності, громадянами, а також у міжнародних відносинах відповідно до законодавства.
Відповідно до п. 16 ч. 4 ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування" сільський, селищний, міський голова укладає від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради.
З огляду на вищевикладене, дії міського голови Малецього В.С. щодо підписання договору на надання послуги з управління будинком від імені співвласників багатоквартирного будинку вчинено з урахуванням вимог діючого законодавства, без перевищення повноважень, наданих законом, а тому доводи апеляційної скарги у зазначеній частині є безпідставними та відхиляються колегією суддів.
Із змісту апеляційної скарги слідує, що позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) - ТОВ "Варин" як підставу недійсності спірного договору №1/374 від 18.07.2018 також вбачає у невідповідності останнього умовам Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05.09.2018.
Надаючи оцінку вказаним доводам, колегія суддів зазначає наступне. 
За положеннями ст.ст. 626 - 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
У відповідності до вимог п. 3 ст. 12 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов`язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуги; 6) порядок оплати послуги; 7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.
Колегія суддів зауважує, що відсутність у договорі всіх істотних умов, є підставою для визнання такого правочину недійсним лише в разі доведення особою, яка не є стороною спірного договору, наявності порушень (не визнання або оспорювання) її прав або охоронюваних законом інтересів, у протилежному випадку, це є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову без надання оцінки дійсності умов спірного договору.
Судова колегія зазначає, що оспорюваний договір №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком укладено 18.07.2018, тоді як Типовий договір, на який посилається апелянт, затверджено постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05.09.2018, тобто після укладення договору №1/374. Наведені обставини свідчать про безпідставність доводів скаржника про невідповідність укладеного договору №1/374  умовам типового договору.
При цьому, Законом України "Про житлово-комунальні послуги" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради (або іншим органом – суб`єктом владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг).
У даному випадку оспорюваний договір №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018 має всі істотні умови договору, передбачені законодавством на момент його укладення та не суперечить законодавчим нормам.
Відносно посилання скаржника на порушення ТОВ "Житлорембудсервіс" порядку повідомлення співвласника про укладання спірного договору, колегія суддів зазначає наступне.
Абзацом 3 пункту 6 Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 №150 передбачено, що інформація про управителя, з яким укладено договір про надання послуги, доводиться до відома співвласників багатоквартирного будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під`їздах будинків та біля них, відповідного оголошення. Оголошення має містити інформацію про повне найменування (прізвище, ім`я, по батькові) управителя, його контактні телефони, номер та дату укладання договору, ціну послуги.
Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області №839 від 13.07.2018 "Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Кременчуці", зокрема пунктом 3 було зобов`язано управителя багатоквартирного будинку розмістити на інформаційних стендах у під`їзді будинків оголошення про повне найменування управителів, його контактні телефони, номер та дату укладення договору, ціну послуги.
ТОВ "Житлорембудсервіс" до матеріалів справи надано договір від 01.08.2018 з ФОП Аранович В.І. найму (оренди) спеціальних конструкцій для розміщення рекламо носіїв та надання супутніх послуг №0108/18-1, відповідно до якого ТОВ "Житлорембудсервсіс" було розміщено на під`їздах житлових будинків відповідну інформацію про укладені договори, в тому числі і в будинку АДРЕСА_1 , в якому знаходиться нежитлове приміщення ТОВ "Варин" (т.1, а.с. 93-100).
Позивач за первісним позовом на підтвердження оприлюднення через засоби масової інформації про тарифи та будинки, що ним обслуговуються, також надав до матеріалів справи роздруківки з інтернет-видання Телеграф https://www.telegraf.in.ua/, де 09.08.2018 було опубліковано статтю "Житлорембудсервіс" та об`яви про нову вартість послуг на управління будинками в Кременчуці", та з інтернет-видання "Кременчуцька газета" https://kg.ua/  за 11.07.2018, де розмішено статтю "Найти свою адресу: хто та скільки буде сплачувати по новим тарифам" (т.1, а.с.101-104).
Відповідно до підпункту 8 пункту 7 договору управитель зобов`язаний в будь-який час після підписання цього договору на письмове звернення співвласника подати під розписку або надіслати рекомендованим листом співвласникові завірену підписом управителя і печаткою (за наявності) копію цього договору.
Судом встановлено, що відповідач за первісним позовом не надав суду доказів на підтвердження того, що він звертався до управителя з письмовим зверненням щодо надання договору та що йому було у цьому відмовлено. 
Таким чином, позивачем за первісним позовом на момент укладання спірного договору було дотримано вимоги чинного законодавства, зокрема в частині доведення до відома співвласників інформації про управителя, з яким укладено договір про надання послуги.
У свою чергу, ТОВ "Варин" не конкретизовано, які умови договору не відповідають чинним на момент укладання договору вимогам законодавства та як це порушує охоронювані законом права та інтереси співвласника.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає доводи скаржника в цій частині необґрунтованими.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення ст.ст. 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося (висновок викладений у постановах Верховного Суду від 29.08.2023 у справі №909/635/22, від 27.06.2023 у справі №916/97/21).
Крім того, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (висновок викладений у постановах Верховного Суду від 03.08.2023 у справі №909/654/19, від 19.10.2022 у справі №912/278/21).
При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства. Саме по собі відступлення сторонами від положень законодавства, регулювання їх іншим чином не свідчить про суперечність змісту правочину цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (висновок викладений у постановах Верховного Суду від 31.10.2023 у справі №908/722/20, від 29.08.2023 у справі №909/635/22, від 29.08.2022 у справі №909/635/22).
Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону, або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію (висновки викладені у постановах Верховного Суду від 01.11.2022 у справі №910/7853/21, від 14.06.2022 у справі №903/1173/15).
За умовами пунктів 29, 30 договору №1/374 від 18.07.2018 цей договір набирає чинності з моменту підписання та укладається строком на один рік. Управитель зобов`язаний розпочати надання послуг з управління багатоквартирним будинком за цим договором до "01" серпня 2018 року. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на черговий однорічний строк. Кількість таких продовжень не обмежується.
Згідно з ч. 6 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.
Абзацом 4 ч. 5 ст. 13 "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", визначено, що якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
Вищевказані законодавчі норми кореспондуються із пунктом 32 спірного договору.
Матеріали справи не містять доказів, що свідчать про зміну форми управління багатоквартирним будинком №40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці чи обрання іншого управителя.
Упродовж спірного періоду, за який позивач за первісним позовом просить стягнути з відповідача заборгованість, будь-якого іншого управителя зазначеного багатоквартирного будинку ані співвласники, ані відповідач не визначили та інших договорів на обслуговування чи управління не укладали. 
Доказів на підтвердження того, що в багатоквартирному будинку №40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчуці надавали послуги з обслуговування чи управління інші особи (управителі), а не ТОВ "Житлорембудвервіс", відповідачем до матеріалів справи не надано та судом таких обставин не встановлено.
Також сторонами не надано повідомлень про відмову від договору у порядку, визначеному законодавством та укладеним договором, а тому спірний договір є чинним.
За таких обставин, господарський суд першої інстанції при вирішенні спору обґрунтовано виходив з того, що оспорюваний правочин є дійсним, діючим, зобов`язання по договору №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018 є обов`язковими до виконання сторонами.
За приписами ст.ст. 2, 13, 74, 86 ГПК України, господарське судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи встановлені судом обставини справи, а також те, що доводи ТОВ "Варин" щодо недійсності спірного правочину не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи, останнім не обґрунтовано та не доведено, які саме його права або законні інтереси порушує спірний договір, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог про визнання недійсним договору №1/374 від 18.07.2018.

При розгляді первісних позовних вимог про стягнення заборгованості, колегія суддів виходить з наступного.
Згідно із ст. 509 ЦК України, ст. 173 ГК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Статтями 525, 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 193 ГК України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Як встановлено судом та не заперечується сторонами, ТОВ "Варин" (код ЄДРПОУ 14227411), є власником нежитлового приміщення – ветеринарної аптеки загальною площею: 58,8 кв.м., в багатоквартирному будинку №40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук, Полтавської області на підставі договору купівлі-продажу, серія номер 54 виданий 15.01.2018, який нотаріально посвідчений та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
За змістом ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
У відповідності до ч. 2 ст. 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Враховуючи встановлені обставини та вищенаведені приписи законодавства, колегія суддів зазначає, що власник нежитлового приміщення ТОВ "Варин" є співвласником багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
Частиною 1 ст. 322 ЦК України передбачено, що власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 2 ст. 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Згідно з визначенням термінів, що наведено у ч. 1 ст. 1 цього Закону:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна (п. 1);
співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (п. 5);
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п. 6);
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, п. 2).
Як вже зазначалося, відповідач за первісним позовом є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку.
Надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками багатоквартирних будинків і виконавцем таких послуг.
Законом України "Про житлово-комунальні послуги" встановлено зобов`язання споживача послуг, зокрема, оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами (ст. 7 вказаного Закону).
Відповідно до ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено зобов`язання співвласників багатоквартирного будинку своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги та те, що кожен співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Статтею 8 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов`язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 10 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до ч. 1, 4 ст. 9 зазначеного Закону споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору. Структура плати виконавцю комунальної послуги визначається згідно з договором про надання відповідної комунальної послуги, укладеним за вимогами цього Закону.
Пунктом 10 договору №1/374 від 18.07.2018 встановлено, що плата нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 10 числа місяця, наступного за розрахунковим.
За змістом пункту 23 договору, у разі ненадання, надання не в повному обсязі або зниження якості послуги з управління будинком співвласник має право звернутися з відповідною заявою до управителя та викликати його представника для складення і підписання акта-претензії.
Перерахунок розміру плати за послугу з управління за період її ненадання, надання не в повному обсязі або невідповідної якості здійснюється управителем (п. 24 договору).
Матеріали справи не містять доказів звернень відповідача як співвласника багатоквартирного будинку до управителя з претензіями щодо обсягу чи якості наданої послуги у встановленому порядку.
У силу ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Положеннями ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Статтею 530 ЦК України унормовано, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконання у цей строк (термін).
ТОВ "Житлорембудсервіс" у первісному позові зазначило, що відповідачу було надано послуги з управління багатоквартирним будинком за період з 01.04.2020 по 30.04.2023 на суму 10532,72грн, проте останнім оплату за отримані послуги не здійснено.
Згідно зі ст.ст. 73, 79 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції, що надані позивачем за первісним позовом до матеріалів справи докази підтверджують виконання ним обов`язку із забезпечення відповідача послугами з управління багатоквартирним будинком на підставі укладеного сторонами договору №1/374 від 18.07.2018 протягом заявленого періоду, що в свою чергу є підставою для здійснення відповідачем їх оплати.
Натомість, скаржник не погоджується з таким висновком, наголошуючи, що матеріали справи не містять підтвердження наявності господарських відносин між сторонами: відсутні акти наданих послуг, дані про реєстрацію податкових накладних, звіти, кошториси, погодження ціни та обсяги послуг.
Судом апеляційної інстанції перевірено матеріали справи, досліджено доводи апеляційної скарги та встановлено наступне.
Статтею 10 Закону "Про житлово-комунальні послуги" передбачено, що вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Істотними умовами договору умови оплати спожитих послуг є ціна послуги.
Пунктом 9 договору №1/374 від 18.07.2018 визначено, що ціна на послуги з управління становить 4,24грн (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в т.ч. для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 4,24грн (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Крім того, оскільки управителя багатоквартирним будинком визначено органом місцевого самоврядування, то умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком погоджуються виконавчим органом місцевої ради та управителем.
Саме вказані особи є сторонами цього договору та визначають ціну послуги, а також можуть включити в договір управління умови про зміну ціни.
Згідно з п. 26 оспорюваного договору №1/374 внесення змін до умов цього договору відбувається шляхом укладання сторонами додаткової угоди, якщо інше не передбачено цим Договором.
Пунктами 12 та 13 договору врегульовано підстави та порядок збільшення ціни послуги за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди.
26.03.2021 виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області було прийнято рішення №387 "Про коригування ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком". У зв`язку з прийняттям даного рішення було укладено додаткову угоду від 31.03.2021 до договору №1/374 від 18.07.2018 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Так, зокрема, у додатковій угоді №1 від 31.03.2021 вказано, що ціна на послуги з управління становить 5,13грн (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, в т.ч. для квартир перших поверхів та нежитлових приміщень, що не мають окремі виходи безпосередньо на сходові клітки 5,13грн (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Отже, сторони спірного договору - співвласники багатоквартирного будинку в особі їх представника - міського голови м. Кременчука Малецького В.С. і ТОВ "Житлорембудвервіс" в особі генерального директора відповідно до умов договору мали право вносити зміни, зокрема, укладати додаткову угоду №1 від 31.03.2021 до договору №1/374 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 18.07.2018.
Що стосується посилання апелянта на нікчемність додатку №1 до договору про зміну ціни складових послуг, колегія суддів зазначає таке.
Як на підставу нікчемності внесених змін до договору скаржник посилається на положення абзацу 3 пункту 31 "Прикінцевих та перехідних положень" Закону України "Про житлово-комунальні послуги", яким передбачено, що з дати введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зміна будь-яких умов договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, додатків і кошторисів (цін/тарифів) до них забороняється та вважається нікчемною. Виконавець таких послуг або управитель має право достроково розірвати відповідний договір, попередивши про це споживачів не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
Колегія суддів наголошує, що зазначена редакція абзацу 3 пункту 31 "Прикінцевих та перехідних положень" Закону України "Про житлово-комунальні послуги" набула чинності 01.05.2021, тобто до моменту прийняття рішення виконавчим комітетом міської ради про коригування ціни на послуги та укладення 31.03.2021 додаткової угоди до договору та стосується договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які укладенні саме з дати набрання чинності цими змінами (01.05.2021).
У силу норм ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Аналогічні приписи містить ч. 2 ст. 5 ЦК України.
З наведених підстав судова колегія не приймає до уваги доводи апелянта щодо нікчемності додатку №1 до договору про зміну ціни складових послуг.
Таким чином, з досліджених судом матеріалів справи вбачається, що ціна послуги чітко визначена укладеним договором №1/374 від 18.07.2018 з урахуванням додаткової угоди від 31.03.2021, яка не суперечить приписам законодавства.
Посилання ТОВ "Варин" відносно того, що ціна надання послуги не може бути сталою із року в рік, колегія суддів відхиляє, оскільки такі посилання не ґрунтуються на вимогах законодавства та умовах договору №1/374 від 18.07.2018.
Доводи відповідача щодо не підтвердження надання позивачем послуги з огляду на відсутність в матеріалах справи актів наданих послуг та даних про реєстрацію податкових накладних, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки вимога щодо наявності таких документів у спірних правовідносинах не передбачається ані нормами законодавства, ані умовами укладеного договору.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
У даному випадку кошториси витрат за спірний період долучені позивачем до позовної заяви та наявні в матеріалах справи, такі кошториси містять відповідні статті й суми витрат коштів на надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Доводи скаржника про безпідставність включених до оплати послуг з управління багатоквартирним будинком, колегія суддів відхиляє з огляду на таке.
Стаття 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначала, що послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо.
Відтак, саме ТОВ "Житлорембудсервіс", як управитель будинку №40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук є відповідальним за технічний стан, обслуговування, ремонт внутрішньобудинкових електричних мереж та є відповідальним за правомірне користування електроенергією в місцях загального користування, адже зобов`язаний здійснювати придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування.
Крім того, посилання скаржника на абзац 8 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" в аспекті незаконності включення суми плати за прибирання прибудинкової території з огляду на відсутність згоди споживачів на таку послугу, не приймаються колегією суддів до уваги оскільки вказана норма набула чинності 01.05.2021, тобто після проведення конкурсу та укладення за його результатами договору.
Що стосується посилання ТОВ "Варин" на неотримання ним рахунків на оплату послуг, колегія суддів зазначає наступне.
За своєю правовою природою рахунок на оплату товару не є первинним документом, а є документом, який містить тільки платіжні реквізити, на які потрібно перераховувати грошові кошти як оплату за надані послуги, тобто, носить інформаційний характер. Ненадання рахунку не є відкладальною умовою у розумінні приписів ст. 212 ЦК України та не є простроченням кредитора у розумінні ст. 613 ЦК України, а тому не звільняє відповідача від обов`язку оплатити товар (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у справі №920/1343/21 від 29.04.2020).
Наявність або відсутність рахунку не звільняє відповідача від обов`язку здійснити оплату, оскільки такий обов`язок виникає на підставі договору, а не на підставі рахунку (правова позиція є сталою, сформована у постановах Верховного Суду від 26.02.2020 у справі №915/400/18, від 29.04.2020 у справі №915/641/19).
Судова колегія враховує, що ціна послуги управління на місяць за 1 кв.м. чітко визначена договором, а вартість послуг вираховується пропорційно до площі об`єкта нерухомості співвласника.
Так, у додатковій угоді №1 від 31.03.2021 вказано, що ціна на послуги з управління становить 5,13грн (у т.ч. ПДВ) на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
У пункті 1 договору купівлі-продажу, серія номер 54 виданий 15.01.2018 (т.1 а.с.8-9) вказано, що ТОВ "Варин"  придбало нежитлове приміщення - приміщення ветеринарної аптеки загальною площею: 58,8 кв. м., в багатоквартирному будинку № 40 по проспекту Лесі Українки в м. Кременчук, Полтавської області.
На підставі вказаного ТОВ "Житлорембудсервіс" визначило розмір щомісячної плати за надані послуги наступним чином:
- за період 04.04.2020 – 31.03.2021 щомісячна плата становить 249,31грн (4,24грн. х 58,8 кв.м = 249,31грн);
- за період 01.04.2021 – 30.04.2023  щомісячна плата становить 301,64грн (5,13грн х 58,8 кв.м = 301,64грн);
Таким чином, всього за спірний період з 01.04.2020 по 30.04.2023 ТОВ "Варин" як співвласник нежитлового приміщення за договором №1/374 від 18.07.2018 повинно було сплатити загальну суму 10532,72грн.
У матеріалах справи відсутні докази на спростування факту належного виконання ТОВ "Житлорембудсервіс" своїх зобов`язань щодо управління будинком, що може бути підставою для зменшення (перерахунку) плати за спожиті послуги.
Колегія суддів звертає увагу на положення ч. 3 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", відповідно до яких невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Отже, згідно зі загальним правилом, витрати на управління багатоквартирним будинком кожний співвласник несе пропорційно до його частки співвласника, незалежно від обставин використання спільного майна. Інше може бути визначено рішенням зборів співвласників або законодавством.
Зокрема, у постанові від 03.12.2019 у справі №910/6471/18 Велика Палата Верховного Суду вважала, що вказаний припис дозволяє зборам співвласників приймати рішення, згідно з яким розподілити між співвласниками будь-які витрати на управління багатоквартирним будинком інакше, ніж пропорційно до їхніх часток співвласника, тому скасувала судові рішення у частині задоволених позовних вимог і прийняла в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову про визнання протиправним та скасування рішення загальних зборів у частині встановлення щомісячних внесків на утримання (обслуговування) будинку та прибудинкової території для власників нежитлових приміщень.
При розгляді цієї справи №927/577/23 судом не встановлено обставин, які б підтверджували, що рішенням загальних зборів співвласників в багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 чи договором погоджено інший порядок несення витрат на управління багатоквартирним будинком для власника нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Законодавством також таких особливостей не передбачено, тому за загальним правилом відповідач за первісним позовом несе витрати на управління багатоквартирним будинком пропорційно до розміру частки співвласника.
Враховуючи, що ТОВ "Варин" доказів сплати заборгованості не надано, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з обґрунтованим та правомірним висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог в частині стягнення основної заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком в розмірі 10532,72грн.
Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Отже, за наявності встановленого факту несвоєчасної сплати відповідачем за первісним позовом послуг з управління багатоквартирним будинком, позивач первісним позовом має право нараховувати на суму боргу відсотки річних та інфляцію.
За умовами п. 10 договору плата нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 10 числа місяця, наступного за розрахунковим. За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів. Розрахунковим періодом є календарний місяць.
Згідно зі ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.
Таким чином, прострочення з оплати наданих послуг у співвласника виникла з 11 числа місяця, наступного за звітним.
Разом з тим, з поданого ТОВ "Житлорембудсервіс" розрахунку вбачається, що останнім невірно визначено період прострочення (з першого числа місяця), в той час як правильним періодом є з 11.05.2020 по 30.04.2023.
За результатами перерахунку заявлених до стягнення інфляційних втрат, судом встановлено, що за період з 11.05.2020 по 30.04.2023 (поетапно) сума інфляційних втрат становить 2788,72грн.
З огляду на неправильне визначення позивачем за первісним позовом періоду прострочення, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог в частині інфляційних втрат в розмірі 2788,72грн за період з 11.05.2020 по 30.04.2023.
В іншій частині вимоги про стягнення інфляційних суд відхиляє як безпідставні.
При цьому заявлені до стягнення з відповідача 3% річних в сумі 444,00грн не перевищують розрахункову суму.
Таким чином, оскільки обґрунтованими є вимоги про стягнення 3% річних за     період з 11.05.2020 по 30.04.2023 в розмірі 444,00грн та інфляційних втрат за період з 11.05.2020 по 31.04.2023 в розмірі 2788,72грн, а тому наявні підстави для задоволення позовних вимог в цій частині, про що вірно зазначено місцевим судом.
За таких умов доводи скаржника, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків Господарського суду Полтавської області про наявність підстав для часткового задоволення первісного позову та про відмову у задоволенні зустрічного позову.
Враховуючи, що доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає.
З огляду на вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга ТОВ "Варин" задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №927/577/23 підлягає залишенню без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається судом на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Варин" на рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №927/577/23 – залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №927/577/23 – залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачені ст. 286 - 289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 24.05.2024.

Головуючий  суддя                                                                      Н.О. Мартюхіна

Суддя                                                                                              М.М. Слободін 

Суддя                                                                                              І.А. Шутенко