ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 червня 2024 року 

справа № 638/1675/22
провадження № 22-ц/818/771/24
Харківський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
Головуючого Тичкової О.Ю.
суддів Маміної О.В., Пилипчук Н.П.
за участі секретаря судового засідання Тітченко О.В.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_2
відповідач - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті груп»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову - Державний реєстратор прав на нерухоме майно приватний нотаріус ХМНО Луніна Тетяна Анатоліївна
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харків апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 24 листопада 2023 року у складі судді Агапова Р.О.,-
ВСТАНОВИВ:

У лютому 2022 року  ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом про скасування рішення державного реєстратора та витребування майна. Просив скасувати рішення про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» №62918384 від 18.01.2022, згідно з яким здійснено реєстрацію права власності за відповідачем на 8-кімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 249,2 кв.м, житловою площею 163,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2560413963120 ( надалі Квартира) та припинити право власності ТОВ «Фінанс Проперті Групп» на Квартиру та витребувати її з володіння відповідача на користь ОСОБА_2. 

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 20.04.2007 між ним та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк», який у подальшому змінив організаційно-правову форму на Публічне акціонерне товариство ( надалі Банк), укладено кредитний договір №11144430000, відповідно до якого Банк надав йому кредит (грошові кошти) в сумі 338 000,00 швейцарських франків ( надалі Договір кредиту).
20.04.2007 між ОСОБА_3 (поручитель) та Банком (кредитор) укладено договір поруки № 11144430000-П/1 за зобов`язаннями ОСОБА_2, що виникли з Договору кредиту 
20.04.2007 між позивачем (іпотекодавець) та Банком (іпотекодержтель) укладено договір іпотеки нерухомого майна, відповідно до якого, іпотекодавець з метою забезпечення зобов`язань передає в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно - 8-ми кімнатну квартиру, загальною площею - 249,2 кв.м, житловою 163,4 кв.м, що є власністю іпотекодавця та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ( надалі Договір іпотеки).
Рішенням Дзержинського районного суду міста Харкова від 26.06.2014, залишеним без змін в частині стягнення суми боргу ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 07.02.2017, стягнуто з позивача та ОСОБА_3 солідарно суму боргу за Договором кредиту в розмірі 268 570 швейцарських франків 33 сантима, що за курсом НБУ станом на 22.01.2014 становить 2 349 763 грн 71 коп., з яких: 230 529, 41 швейцарських франків, що становить 2 016 937,77 грн - кредитна заборгованість; 38 040,92 швейцарських франків ,що становить 332 825,94 грн - заборгованість по процентам; 9 008 швейцарських франків 71 сантим, що за курсом НБУ станом становить 78 818 грн 59 коп. - заборгованість по сплаті пені за порушення термінів повернення кредиту та процентів за кредитом.
16.09.2021 між Банком та «Інвестмент Юніон» укладено договір факторингу №16/09/2021, відповідно до якого Банк передав, а ТОВ «Інвестмент Юніон» прийняв права вимоги за Договором іпотеки.
16 вересня 2021 між ТОВ «Інвестмент Юніон» та ТОВ «Фінанс Проперті Групп» укладено договір факторингу №16/09/2021/1, згідно з яким ТОВ «Інвестмент Юніон» передав, а ТОВ «Фінанс Проперті Груп» прийняв права вимоги за Договором іпотеки.
18 січня 2022 року державним реєстратором - нотаріусом Харківського міського нотаріального округу прийнято рішення №62918384 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінанс Проперті Групп» в рахунок погашення боргу за договором Кредиту.
Згідно з даними наданих державному реєстратору Іпотекодержателем вимогами про усунення порушень вих. № 433 від 22.09.2021 р. та вих. №472 від 24.11.2021 , розмір заборгованості позивача за кредитним договором №11144430000 становить станом на 16.09.2021 за основною суми боргу (тілом кредиту) 230 529,41 швейцарський франк, що за курсом НБУ на 16.09.2021 складає 6 699 161,60 грн та за процентами 296 383, 74 швейцарських франків, що за курсом НБУ на 16.09.2021 складає 8 612 881,85 грн, а всього: 15 312 043, 40 грн.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №295333293 від 19.01.2022 , вартість майна, визначена Іпотекодержателем, за якою воно було прийняте у його власність, вказана в розмірі 1 889 000,00 грн.
Згідно з копією звіту про оцінку майна від 13.01.2022, виконаного на замовлення ТОВ «Фінанс Проперті Групп», суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Метерстат Груп» та оцінювачем ОСОБА_4 , ринкова вартість Квартири складає 1 889 000,00 грн.
Позивач вважає, що дії з реєстрації права власності на майно, яке передане в іпотеку АКІБ «УкрСиббанк», за ТОВ «Фінанс Проперті Групп» незаконними оскільки подані державному реєстратору документи, що були підставою для реєстрації права власності на Квартиру за відповідачем не відповідають вимогам Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 № 1127 ( надалі Порядок). А саме державному реєстратору не було надано довідку з відомостями про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів та відомості про вартість предмету іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів. Зміст вимоги про усунення порушення, яка, начебто направлялась на адресу позивача, не відповідає вимогам закону та умовам Договору іпотеки. А саме в повідомленні не зазначено у який саме спосіб із тих що передбачені Договором іпотеки та ч.3 ст.36 Закону України « Про іпотеку» буде здійснено звернення стягнення на Квартиру. Зазначена кредитором у вимогах про усунення порушення сума боргу не відповідає сумі боргу що була визначена рішенням суду та підлягала стягненню з боржника. 
Також визначена іпотекодержателем вартість предмету іпотеки не відповідає його дійсній ринковій вартості . А зміст наданого державному реєстратору висновку про вартість майна не відповідає вимогам діючого законодавства України, оскільки оцінка майна, проведена оцінювачем ОСОБА_5 та ТОВ «Метрстат Групп» 13.01.2022 з суттєвими порушенням вимог Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003, що підтверджується змістом звіту про оцінку майна. 
Крім цього позивач посилається на невідповідність змісту застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, викладеного в статті 5 Договору іпотеки, вимогам ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», оскільки  зазначене застереження  повинно було містити в собі окрім іншого, порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки. 
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 24 листопада 2023 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Рішення мотивовано тим, що  надані суду докази свідчать про те, що в якості підстави для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру за відповідачем державному реєстратору були надані обов`язкові документи, що відповідали вимогам діючого законодавства. А саме, договір іпотеки, оцінка предмету іпотеки , дві вимоги до боржника про усунення порушення, що містять інформацію про основну суму боргу, проценти та комісію. Правильність нарахування зазначених сум не входить до обов`язків державного реєстратора. Не зазначення відповідачем в письмових вимогах про усунення порушень умов кредитного договору конкретного способу задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», не є підставою для скасування права власності, тим більше що у вказаних вимогах позивач був попереджений про передбачені Законом загальні наслідки невиконання умов кредитного договору з посиланням на ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку». У разі невірної оцінки вартості Квартири на час державної реєстрації права власності на Квартиру за новим власником, позивач не позбавлений права вимагати відповідного відшкодування у межах іншого спору. Редакція ст.36 Закону України «Про іпотеку», що була чинна на час укладення договору іпотеки не містила вимог щодо зазначення порядку визначення вартості предмету іпотеки, за якою іпотекодержатель у разі звернення стягнення набуває право власності на Квартиру. Тому пункт 5 Договору іпотеки не суперечить вимогам закону. 
Не погодившись з рішенням суду  ОСОБА_1 , яка діє в інтересах  ОСОБА_6 .  ОСОБА_7  подалаапеляційну скаргу. Посилається на те, що суд не надав належної оцінки доказам що містяться в матеріалах справи та в порушення вимог закону дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог. Вважає, що судом необґрунтовано відхилено доводи позивача щодо незаконності прийнятого реєстратором рішення про реєстрацію права власності на Квартиру. Наданий державному реєстратору звіт оцінки майна не відповідає вимогам закону, а вартість предмету іпотеки не відповідає його ринковій вартості на час складання зазначеного звіту. Судом безпідставно застосовано до спірних правовідносин положення ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та не надано оцінки пункту 5 Договору іпотеки, що не відповідає вимогам ст.36 Закону України « Про іпотеку». Судом безпідставно відхилено доводи позивача про недоведеність розміру заборгованості зазначеної у вимогах про усунення порушення основного зобов`язання, які надсилалась на адресу позивача 22.09.2021 та 24.11.2021 та надано кваліфікацію статусу відповідача у спірних правовідносинах як «добросовісний набувач». 

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Відповідно до частини першої статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно гуртуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Відповідно до ст.264 ЦПК України судове рішення має відповідати в тому числі на такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення відповідає.

Як встановлено судом, 20.04.2007 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (банк), який у подальшому змінив організаційно-правову форму на Публічне акціонерне товариство, та ОСОБА_2 (позичальник) укладено кредитний договір №11144430000.
Відповідно до п.1.1 договору банк зобов`язується надати позичальнику, а позичальник прийняти, належним чином використовувати і повернути банку кредит у формі поновлювальної кредитної лінії в іноземній валюті в сумі ліміту поновлювальної лінії, що дорівнює 338 000,00 швейцарських франків та сплатити проценти, комісії в порядку і на умовах, визначених цим договором.
20.04.2007 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (іпотекодержатель), який у подальшому змінив організаційно-правову форму на Публічне акціонерне товариство, та ОСОБА_2 (іпотекодавець) укладено договір іпотеки ( надалі Договір іпотеки ).
Відповідно до п.1.1 Договору іпотеки іпотекодавець з метою забезпечення викладених нижче зобов`язань передає в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно - 8-ми кімнатну квартиру, загальною площею 249,2кв.м., житловою - 163,4, що є власністю іпотекодавця та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Ринкова вартість предмету іпотеки згідно звіту незалежного оцінщика становить 2 011 000,00 грн.
Також, згідно вказаного пункту, предмет іпотеки є власністю іпотекодавця на підставі наступних документів: 10/100 частини на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Глуховцевою Н.В. 02 лютого 2004 р. за реєстровим номером 1-360; 44/100 частини на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Глуховцевою Н.В. 02 лютого 2004 р. за реєстровим номером 1-349; 12/100 частини на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Швидкіною О.О. 13 вересня 2004 р. за реєстровим номером 3575; 34/100 частини на підставі дублікату Договору купівлі-продажу від 06 жовтня 1994 р. №НЗ- 686, зареєстрованому Харківською товарною біржею на підставі біржевого контракту №НЗ-686 від 06.10.1994 р., дублікат виданий КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 19.04.2007 року №14304626, реєстраційний номер: 3656756, номер запису: П-1-11785 в книзі 1.
Пунктом 2.1.1 Договору іпотеки встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.
Згідно пункту 4.2 Договору іпотеки звернення стягнення здійснюється на підставі: - рішення суду; -виконавчого напису нотаріуса; - застереження про задоволення вимог іпотеко держателя; -за договором між іпотекодавцем та іпотеко держателем про задоволення вимог іпотеко держателя.
Пунктом 5.1 Договору сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 1) передачу іпотеко держателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку ст..37 ЗУ «Про іпотеку»; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст..38 ЗУ «Про іпотеку».
Відповідно до п.5.2 Договору у разі настання обставин, зазначених в п.4.1 договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодавця.
Згідно п.5.3 Договору в повідомленні, про яке йдеться в п.5.2 іпотекодержатель зазначає який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ч.3 ст.36 ЗУ «Про іпотеку» застосовується іпотекодержателем для задоволена вимог.
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 26 червня 2014 року стягнуто солідарно з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь публічного акціонерного товариства «УкрСиббанк» суму боргу по поверненню кредитних коштів, процентів за користування кредитом за кредитним договором № 11144430000 від 20.04.2007 в розмірі 268 570 швейцарських франків 33 сантима, що за курсом НБУ станом на 22.01.2014 р. становить 2 349 763 грн. 71 коп., з яких: 230 529, 41 швейцарських франків, що за курсом НБУ станом на 22.01.2014 року становить 2 016 937,77 грн. - кредитна заборгованість; 38 040,92 швейцарських франків, що за курсом НБУ станом на 22.01.2014 року становить 332 825,94 грн. заборгованість по процентам та заборгованість по сплаті пені за порушення термінів повернення кредиту та процентів за кредитом у розмірі 9 008 швейцарських франків 71 сантим, що за курсом НБУ станом на 22.01.2014 р. становить 78 818   грн. 59 коп. 
Відомості щодо фактичного виконання зазначеного рішення суду матеріали справи не містять.
16.09.2021 між Акціонерним товариством «Укрсиббанк» (клієнт) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестмент Юніон» (фактор) укладено договір факторингу №16/09/2021
Відповідно до п.1.1 договору клієнт зобов`язується передати у власність фактору, а фактор - прийняти права вимоги та в їх сплату надати грошові кошти в розпорядження клієнта за плату та на умовах, визначених цим договором.
До договору додана копія акту приймання-передачі документації на виконання договору факторингу №16/09/21 від 16.09.2021, в якому зазначено, що клієнт передав, а фактор прийняв: 1) кредитний договір від 20.04.2007, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та Серкер Мд.Азмал Хоссейн з усіма додатковими угодами; 2) договір поруки від 20.04.2007, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 , з усіма додатками та додатковими угодами; 3) договір іпотеки від 20.04.2007, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та Серкер Мд.Азмал Хоссейн з усіма додатками та додатковими угодами.
16.09.2021 між Акціонерним товариством «УкрСиббанк» (Цедент) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестмент Юніон» (Цесіонарій) укладено договір про відступлення прав вимоги від 16.09.2021 за договором іпотеки, посвідченим 20.04.2007.
Відповідно до п.1.1 договору, у зв`язку з укладеним між цедентом та цесіонарієм договором факторингу №16/09/2021 від 16.03.2021, Цедент передає, а Цесіонарій приймає права вимоги за договором іпотеки, посвідченим 20.04.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу за реєстровим №1407, укладеним між Цедентом та Серкер Мд. Азмал Хоссейн, відповідно до яких було передано в іпотеку нерухоме майно: 8-ми кімнатна квартира загальною площею 249,2кв.м., житловою площею - 163,4кв.м., що є власністю іпотекодавця та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
16.09.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестмент Юніон» (клієнт) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Ппроперті Групп» (фактор) укладено договір факторингу №16/09/21/1.
Відповідно до п.1.1 договору за цим договором клієнт зобов`язується передати у власність фактору, а фактор - прийняти права вимоги та в їх повну оплату надати грошові кошти в розпорядження клієнта за плату та на умовах, визначених цим договором.
Згідно п.1.2 договору обсяг прав вимоги станом на дату укладення договору визначається первинними договорами та договорами забезпечення.
Додатком 1 до договору факторингу №16/09/21/1 від 16.09.2021 узгоджено перелік первинних договорів та договорів забезпечення, а саме: 1) кредитний договір №11144430000 від 20.04.2007, укладений між АКІБ «УкрСиббанк та Серкер Мд. Азмал Хоссейн; 2) договір поруки від 20.04.2007, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 , з усіма додатками та додатковими угодами; 3) договір іпотеки від 20.04.2007, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та Серкер Мд.Азмал Хоссейн з усіма додатками та додатковими угодами.
Актом приймання-передачі прав вимоги від 17.09.2021, складеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестмент Юніон» (клієнт) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Ппроперті Групп (фактор) визначено, що клієнт передає (відступає) факторові права вимоги, а фактор приймає права вимоги в обсязі та на умовах, визначених цим договором, а саме за договорами: 1) кредитний договір №11144430000 від 20.04.2007, 2) договір поруки від 20.04.2007 №11144430000-П/1; 3) договір іпотеки б/н (реєстровий №1407) від 20.04.2007.
17.09.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестмент Юніон» (Цедент) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» (Цесіонарій) укладено договір про відступлення прав вимоги від 16.09.2021 за договором іпотеки, посвідченим 20.04.2007.
Відповідно до п.1.1 договору, у зв`язку з укладеним між цементом та цесіонарієм договору факторингу №16/09/2021/1 від 16.03.2021, Цедент передає, а Цесіонарій приймає права вимоги за договором іпотеки, посвідченим 20.04.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу за реєстровим №1407, укладеним між Цедентом та Серкер Мд. Азмал Хоссейн, відповідно до яких було передано в іпотеку нерухоме майно: 8-ми кімнатна квартира загальною площею 249,2кв.м., житловою площею - 163,4кв.м., що є власністю іпотекодавця та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
22.09.2021 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_3 надіслано повідомлення про заміну кредитора та вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору у 30-денний строк. Також позивача повідомлено, що у випадку невиконання зобов`язань у визначений термін, новий іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки.
Вказані документи надіслані на адресу ОСОБА_2 - АДРЕСА_1 , що підтверджується описом вкладення у поштове відправлення від 22.09.2021.
Також, 24.11.2021 ТОВ «Фінанс Ппроперті Групп» повторно направлено на адресу позивача вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору у 30-денний строк, яке було вручене за довіреністю 10.12.2021. 
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Луніної Тетяни Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.01.2022 №62918384 проведено реєстрацію права власності квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп».
Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції що діяла на час укладення Договору іпотеки сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу упорядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
Суд надав належну оцінку змісту пункту 5 Договору іпотеки і дійшов обґрунтованого висновку про його відповідність вимогам закону « Про іпотеку».
Згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції що діяла на час звернення стягнення на Квартиру Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Згідно з копією звіту про оцінку майна від 13.01.2022, виконаного на замовлення ТОВ «Фінанс Проперті Групп», суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Метерстат Груп» та оцінювачем ОСОБА_4 , ринкова вартість майна 8-ми кімнатної квартири, загальною площею - 249,2 кв.м., житловою площею 163,4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , складає 1 889 000,00 грн.
У матеріалах справи міститься наданий представником позивача висновок експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи №296/09-2023 від 13.10.2023, відповідно до якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 в цінах станом на 13.01.2022 могла складати 5 102 868,00грн. з ПДВ.
Отже наявні розбіжності щодо оцінки вартості спірного майна квартири, наданого відповідачем, та висновоку експерта за результатами проведеної оціночно-будівельної експертизи №296/09-2023 від 13.10.2023.
Проте, зазначені обставини не є підставою недійсності державної реєстрації, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Позивач не порушує питання про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, а тому доводи апеляційної скарги щодо невідповідності ціни предмету іпотеки в цій частині є необґрунтованими.
Зазначене узгоджується з висновком Верховного Суду у справі №643/8134/16 від 10 квітня 2019 року.
Відповідно до частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Як встановлено судом першої інстанції, вимога про усунення порушення основного зобов`язання надсилалась на адресу позивача 22.09.2021 та 24.11.2021, про що свідчить копія опису поштового відправлення. Окрім того, вказані вимоги містять інформацію про основну суму боргу, проценти та комісію, що спростовує твердження позивача про відсутність відомостей у вимогах про суму боргу за основним зобов`язанням. Позивачем не оскаржується наявність заборгованості за Договором кредиту, а до обов`язків державного реєстратора перевірка правильності її нарахування не відноситься.
Не зазначення відповідачем в письмових вимогах про усунення порушень умов кредитного договору конкретного способу задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», не є підставою для скасування права власності, тим більш що у вказаних вимогах позивач був попереджений про передбачені Законом загальні наслідки невиконання умов кредитного договору з посиланням на ст.36, 37 Закону «Про іпотеку».
У зв`язку з викладеним, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відповідачем була дотримана процедура, визначена статтею 35 Закону України «Про іпотеку», що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з неналежним виконанням боржником основного зобов`язання.
Таким чином висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи. Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України суд, -
ПОСТАНОВИВ :
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 - залишити без задоволення.
Рішення  Дзержинського районного суду м. Харкова від 24 листопада 2023 року - залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 18.06.2024 

Головуючий                                                          О. Ю. Тичкова

Судді                                                                         О.В. Маміна

        Н.П. Пилипчук