РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 травня 2024 року 
м. Рівне

Справа № 567/646/23
Провадження № 22-ц/4815/382/24

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Ковальчук Н. М.,
суддів: Хилевича С. В., Шимківа С.С.
секретар судового засідання – Андрошулік І. А.

учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 
відповідач – Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія»

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» на заочне рішення Острозького районного суду Рівненської області від 09 листопада 2023 року у складі судді Венгерчук А. О., ухвалене в м. Острог Рівненської області,

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1  звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» про розірвання договору оренди землі. Свої позовні вимоги обґрунтовувала тим, щона підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 10.08.2021 року вона є власником земельної ділянки площею 1,1042 га (кадастровий номер 5624281200:07:001:0162), яка розташована на території колишньої Вельбівненської сільської ради Острозького району Рівненської області. ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 04.04.2014 року прийняло у її батька в строкове платне користування зазначену земельну ділянку за договором оренди землі строком на 5 років. Вказувала, що відповідачем на виконання зазначеного договору оренди землі не було сплачено орендну плату за користування зазначеною земельною ділянкою за 2021 та 2022 роки та вважає, що таким чином ТОВ «Західна агровиробнича компанія» порушило умови договору оренди землі. З огляду на наведене просила розірвати вказаний договір оренди землі.
Заочним рішенням Острозького районного суду Рівненської області від 09 листопада 2023 року вказаний позов задоволено. Розірвано договір оренди землі б/н від 04.04.2014 з урахуванням змін, внесених додатковою угодою б/н від 17.10.2017 та додатковою угодою від 05.12.2019, укладений між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» як орендарем щодо земельної ділянки кадастровий номер 5624281200:07:001:0162, площею 1,1042. Стягнуто з ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на користь ОСОБА_1 судові витрати на оплату судового збору в сумі 1073,60 грн. та витрати на професійну правничу допомогу адвоката в розмірі 2000 грн. 

Рішення суду першої інстанції мотивоване гарантованим законом правом власника земельної ділянки або землекористувача вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків, та обґрунтоване тим, що відповідач ТОВ «Західна агровиробнича компанія» користується земельними ділянками позивача, при цьому не виконуючи своїй зобов`язань по сплаті орендної плати, що є істотним порушенням умов договору. Судом враховано, що неналежне виконання умов договору в частині сплати орендної плати, яке мало місце у 2021 та 2022 роках, а тому є систематичним, є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке, з огляду на положення статті 526 ЦК України, дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість у подальшому

Вважаючи рішення суду першої інстанції незаконним, необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права, за невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи, Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» оскаржило його в апеляційному порядку. В поданій апеляційній скарзі заперечує висновок місцевого суду про те, що з його боку мало місце систематичне (два і більше разів) невиконання умов договору оренди, укладеного з позивачкою в частині сплати їй орендної плати за користування земельними ділянками. Звертає увагу на факт виконання договорів, зокрема шляхом сплати орендодавцю орендарем орендної плати за користування земельними ділянками. Наголошує, що у позовній заяві позивач зазначила, що орендну плату за 2021 та 2022 роки вона вже отримала від відповідача. Таким чином, має місце не систематична несплата, а лише несвоєчасна виплата орендної плати, що виключає застосування ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України. Покликаючись на недоведеність та необґрунтованість позовних вимог, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.

Відзиву на апеляційну скаргу не подано.

Дослідивши матеріали та обставини справи  на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, апеляційний суд прийшов до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що н а підставі договору оренди землі від 04.04.2014 року ТОВ «Захід Агро» прийняло у ОСОБА_2 в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,1042 га, яка розташована на території Вельбівненської сільської ради, кадастровий номер земельної ділянки: 5624281200:07:001:0162 строком на 5 років зі сплатою орендної плати в грошовій формі у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка сплачується до 31 грудня кожного року.

Судом також встановлено, що 17.10.2017 року між сторонами договору оренди та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» як новим орендарем було укладено Додаткову угоду до зазначеного договору, за якою ТОВ «Західна агровиробнича компанія» прийняла на себе всі права та обов`язки орендаря за договором від 04.04.2014 року, та сторони договору визначили, що договір укладено на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі і орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Окрім того, 05.12.2019 року між ОСОБА_3 як правонаступником ОСОБА_2 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» як новим орендарем, було укладено додаткову угоду до зазначеного договору, за якою ТОВ «Західна агровиробнича компанія» прийняла на себе всі права та обов`язки орендаря за договором від 04.04.2014 та сторони договору визначили, що договір укладено строком до 17.10.2024, сплив якого починається з моменту укладання додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь якому випадку дана додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має преважне право поновити його на новий строк.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, право оренди земельної ділянки за договором оренди землі площею 1,1042 га, яка розташована на території Вельбівненської сільської ради, кадастровий номер 5624281200:07:001:0162, за договором укладеним 04.04.2014 та додатковими угодами, укладеними 17.10.2017, 05.12.2019 зареєстровано в зазначеному реєстрі.

Позивачка ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 10.08.2021 року (після смерті своєї матері ОСОБА_3 ) є власником земельної ділянки площею 1,1042 га, кадастровий номер: 5624281200:07:001:0162, яка розташована на території колишньої Вельбівненської сільської ради Острозького району Рівненської області, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №269910459 від 10.08.2021 року

14.04.2023 року позивач отримала від відповідача грошові кошти в якості орендної плати за договором оренди землі за 2021 та 2022 роки, що підтверджується Випискою по надходженнях по картці від 17.04.2023 року.

Таким чином, ТОВ «Захід Агро» прийняло у ОСОБА_2 в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,1042 га, яка розташована на території  Вельбівненської сільської ради, кадастровий номер 5624281200:07:001:0162 строком на 5 років зі сплатою орендної плати в грошовій формі у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка сплачується до 31 грудня кожного року, а за Додатковими угодами до договорів оренди землі новим орендарем земельної ділянки строком до 17.10.2024 стало ТОВ «Західна агровиробнича компанія» зі сплатою орендної плати в грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч.1 ст.407 ЦК України).

Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата.

Статтею 18 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. За правилами ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 1 ст. 90 ЗК України передбачено право власників земельних ділянок продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. 

У відповідності до ч.1, 2 ст.93 ЗК України, право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до положень ч.4 ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно положень Закону України «Про оренду землі», договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Окрім того, згідно ст.16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Згідно ч.1, 2 ст.207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 просила розірвати вищевказаний договір оренди землі, що є укладеним між нею та відповідачем, обґрунтовуючи тим, що з боку відповідача має місце систематична несплата орендної плати.

Пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.21Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Приписами ст.24Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з частиною 3ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до пункту 12.3 договору оренди землі, його дія припиняється шляхом розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» врегульовано правовідносини щодо припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Частинами 1,2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є : об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно з ч.1.2 ст.21 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з ч. 1 ст.24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13,15,21Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди, суд першої інстанції виходив з того, що така систематична несплата орендної плати позивачці відповідачем має місце та доведена належними доказами.

Апеляційний суд з такими висновками місцевого суду погоджується та відхиляє покликання апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» на те, що з його боку мала місце не систематична несплата, а лише несвоєчасна виплата орендної плати, що виключає застосування ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України.

Апелянт визнає, в тому числі і в апеляційній скарзі, що виплата орендної плати позивачці за 2021 та 2022 роки була здійснена невчасно.

Верховний Суд у своїй постанові від 10.09.2021 року у справі № 650/628/19 (провадження № 61-21777св19) вказав, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним  із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.
Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору  та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Оцінюючи встановлені обставини справи із нормами закону, який їх регулює, а також судову практику Верховного Суду, висновки щодо застосування відповідних норм права якого, викладені в постановах. згідно ч. 4 ст. 263 ЦПК України, враховуються судами при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, колегія суддів апеляційного суду погоджується з правильними висновками суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки   з підстав систематичного невиконання відповідачем істотної умови цього договору щодо своєчасного внесення орендної плати.

Процесуальне законодавство передбачає, що обставини цивільних справ з`ясовуються судом на засадах змагальності, в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів (принцип диспозитивності). Щодо обов`язку доказування і подання доказів, то кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Однак, будь-яких доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, особою, яка подала апеляційну скаргу, не надано. Доводи апеляційної скарги апеляційним судом оцінюються критично, оскільки зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував. 

За наведених обставин, апеляційного суду приходить до переконання про те, що оскаржуване рішення постановлене місцевим судом з дотриманням норм процесуального права, судом першої інстанції в повній мірі з`ясовано обставини, що мають значення для справи, а тому апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Відповідно до ч. 1. ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 367, 3756, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» залишити без задоволення.

Заочне рішення Острозького районного суду Рівненської області від 09 листопада 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 17 травня 2024 року.

Головуючий                                                        Ковальчук Н. М.
Судді:                                                                Хилевич С. В.
                                               Шимків С. С.