ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
15 травня 2024 року
м. Київ
 
справа № 642/464/21
провадження № 61-13011св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Грушицького А. І.,
суддів: Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В., Ситнік О. М., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс»,
треті особи: державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмила Іванівна, ОСОБА_2 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна,
 
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» на рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року у складі судді Ольховського Є. Б. та постанову Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року у складі колегії суддів Дряниці Ю. В., Пилипчук Л. І., Хіль Л. М.,
 
у справі за позовом  ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс», треті особи: державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмила Іванівна, ОСОБА_2 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева Ольга Олександрівна, про визнання незаконною та скасування державної реєстрації, визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу.
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У січні 2021 позивач ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» (далі - ТОВ «Аналітик Фінанс»), треті особи: державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., ОСОБА_2 приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу (далі - ХМНО) Вахрушева О. О. про визнання незаконною та скасування державної реєстрації, визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу.
 
Позов мотивувала тим, що 01 вересня 2008 року вона уклала з відкритим акціонерним товариством комерційний банк «Надра»  (далі - ВАТ КБ «Надра») договір споживчого кредиту № 6/4/20/2008/840-К/2403, згідно якого отримала від банку кредитні кошти у розмірі 119 325,56 дол. США зі сплатою 12,8 % річних з кінцевим терміном повернення 25 серпня 2038 року.
 
У цей же день у забезпечення виконання зобов`язань уклала із ВАТ КБ «Надра» договір іпотеки, згідно умов якого вона передала у іпотеку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 24 червня 2011 року з  ОСОБА_1 стягнуто на користь ВАТ КБ «Надра» заборгованість за вказаним кредитним договором у розмірі 104 525,27 дол. США.
 
Згодом ВАТ КБ «Надра» відступило право вимоги за цим кредитним договором ОСОБА_3 , який в рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки зареєстрував за собою право власності на спірну квартиру.
 
Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на спірну квартиру. Вказаним рішенням встановлено, що сторони у договорі іпотеки обумовили лише один варіант передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, а саме на підставі домовленості сторін.
 
За вказаних обставин, суд дійшов висновку про те, що реєстрація права власності у зв`язку з переходом до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, за умови відсутності згоди іпотекодавця є безпідставною.
 
В подальшому ОСОБА_3 відступив право вимоги за кредитним договором ТОВ «Аналітик Фінанс».
 
В порушення умов договору іпотеки та статті 37 Закону України «Про іпотеку» державний реєстратор ОСОБА_4 без достатніх правових підстав, а саме за відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, в період дії мораторію на примусове відчуження майна, за наявності судових рішень, що набули чинності, про протиправність позасудового звернення стягнення на іпотечне майно без окремого договору, прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру, в якій зареєстрована та проживає родина позивача з двома неповнолітніми дітьми, за іпотекодержателем ТОВ «Аналітик Фінанс».
 
Крім того, вказувала, що за наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про обтяження від 23 травня 2019 року № 35707983 - про заборону відчуження спірного майна (арешт), державний реєстратор ОСОБА_4 не мала права здійснювати реєстраційних дій, поки таке обтяження не буде зняте.
 
Отже, у державного реєстратора Микитенко Л. І. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на іпотечну квартиру за ТОВ «Аналітик Фінанс».
 
За наведених обставин дії відповідача ТОВ «Аналітик Фінанс» щодо реєстрації переходу права власності на спірну квартиру, яка є предметом іпотеки, з подальшим її відчуженням шляхом продажу від свого імені третій особі із записом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 41353451 на підставі рішення приватного нотаріуса ХМНО Вахрушевої О. О. та припинення права власності ОСОБА_1 шляхом внесення державним реєстратором виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. запису № 37618247 про реєстрацію переходу права власності та припинення права власності ОСОБА_1 з датою державної реєстрації 28 липня 2020 року на підставі поданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів, та реєстрація права власності ОСОБА_1 на підставі неіснуючого документа є незаконними, а рішення державних реєстраторів, на підставі яких до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно прав внесені записи № 37618247 та № 41353451, підлягають скасуванню.

 
Позивач (з урахуванням поданої заяви про зміну предмета позову) просила суд:
- визнати недійсним свідоцтво про право власності від 02 жовтня 2006 року, видавник: Ленінська районна у м. Харкові рада, скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. від 03 серпня 2020 року № 53419013, яким припинено право власності   ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно  - квартиру  АДРЕСА_1  з підставою для державної реєстрації: договір купівлі-продажу від 01 вересня 2008 року № 3308, видавник приватний нотаріус Зінченко Р. П.  та реєстрацію права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1  з підставою для державної реєстрації: свідоцтво про право власності б/н, видане 02 жовтня 2006 року, видавник: Ленінська районна у м. Харкові рада, на підставі поданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів про реєстрацію переходу права власності - повне відчуження із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень з одночасним припиненням речових прав, обтяжень, зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису № 37618247, вчиненого 28 липня 2020 року;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири (продавець ТОВ «Аналітик Фінанс», покупець ОСОБА_2 ) від 06 квітня 2021 року № 232, який посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Вахрушевою О. О., на підставі якого проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватного нотаріуса ХМНО Вахрушевої О. О. від 06 квітня 2021 року № 57487523 про припинення права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру  АДРЕСА_1  та про право власності ОСОБА_2 на вказану квартиру з одночасним припиненням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису від 06 квітня 2021 року № 41353451.
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 10 листопада 2021 року, яке залишено без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року, позов задоволено.
 
Визнано недійсним свідоцтво про право власності б/н, яке видане 02 жовтня 2006 року, видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада та скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., номер 53419013 від 03 серпня 2020 року про припинення права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру  АДРЕСА_1  з підставою для державної реєстрації: договір купівлі-продажу від 01 вересня 2008 року № 3308, видавник: приватний нотаріус Зінченко Р. П. та реєстрацію права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру  АДРЕСА_1  з підставою для державної реєстрації: свідоцтво про право власності б/н, видане 02 жовтня 2006 року, видавник: Ленінська районна у м. Харкові рада, на підставі поданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів про реєстрацію переходу права власності - повне відчуження із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень з одночасним припиненням речових прав, обтяжень зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису № 37618247, вчиненого 28 липня 2020 року.
 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири (продавець ТОВ «Аналітик Фінанс», покупець ОСОБА_2 ), номер 232, посвідчений 06 квітня 2021 року приватним нотаріусом ХМНО Вахрушевою О. О., на підставі якого проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватного нотаріуса ХМНО Вахрушевої О. О., номер рішення 57487523 від 06 квітня 2021 року про припинення права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1  та про право власності ОСОБА_2 на вказану квартиру з одночасним припиненням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису № 41353451 від 06 квітня 2021 року.
 
Вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Рішення місцевого суду, з яким погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано тим, що жодних доказів про згоду позивача на відчуження спірної квартири матеріали справи не містять. Враховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя (домовленості сторін), тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивач, не можна вважати законними.
 
Крім того, спірна квартира є предметом іпотеки, якою забезпечено кредитне зобов`язання в іноземній валюті, використовується як місце постійного проживання позивача та її родини, а отже на таке майно поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
 
У державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Аналітик Фінанс».
 
Договір купівлі-продажу від 06 квітня 2021 року укладений з порушенням закону, оскільки ОСОБА_1 свою згоду на відчуження квартири не надавала, продаж відбувся під час дії мораторію на таке відчуження.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
 
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2022 року до Верховного Суду, ТОВ «Аналітик Фінанс», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції скасувати та прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
 
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду від 18 січня 2023 року відкрито касаційне провадження у цивільній справі, витребувано її із суду першої інстанції та зупинено дію оскаржуваних рішень до закінчення касаційного провадження.
 
27 січня 2023 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі суддів: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.
 
Ухвалою Верховного Суду від 10 квітня 2024 року справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.
 
Згідно із протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 11 квітня 2024 року визначено такий склад колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду для розгляду справи: Грушицький А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петров Є. В., Пророк В. В., Ситнік О. М.
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
В касаційній скарзі скаржник посилається на пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 756/15401/16-ц, від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 24 березня 2021 року у справі № 1316/364/12 та інших.
 
У касаційній скарзі зазначається, що суди першої та апеляційної інстанцій не звернули увагу на те, що такого процесуального документа як «уточнена позовна заява», яку подала ОСОБА_1 не передбачено законодавством, оскільки фактично позивач подала заяву про зміну предмета та підстав позову. Жодних ухвал про залучення ОСОБА_2 та приватного нотаріуса Вахрушевої О. О. у якості третіх осіб до участі у справі судом першої інстанції постановлено не було.
 
ТОВ «Аналітик Фінанс» не може бути відповідачем за позовними вимогами про визнання недійсним свідоцтва про право власності ОСОБА_1 на квартиру, оскільки не є ані видавником оспорюваного документа, ані особою, якою вчинялась реєстрація права власності ОСОБА_1 на квартиру, що виключає його можливість відповідати за такими позовними вимогами.
 
Власник квартири ОСОБА_2 визначений у рішеннях судів як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору. При цьому, позивач заяв чи клопотань про залучення його у якості співвідповідача не заявляв, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
 
Позивач обрав неналежний спосіб захисту щодо скасування записів про проведену державну реєстрацію прав. Суд застосував норми матеріального права у нечинній редакції, а саме статті 35-37 Закону України «Про іпотеку».
 
Суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили наявність всіх необхідних передумов для застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до правовідносин за договорами кредиту та іпотеки.
 
Доводи інших учасників справи
 
У травні 2023 року ОСОБА_1 надіслала відзив на касаційну скаргу у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Фактичні обставини справи
 
Суд встановив, що 01 вересня 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «Надра» укладено договір надання споживчого кредиту № 6/4/20/2008/840-К/2403, відповідно до умов якого вона отримала кредитні кошти в сумі 119 325,56 дол. США зі сплатою 12,8 % річних за користування кредитом з кінцевим терміном повернення 25 серпня 2038 року.
 
В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 01 вересня 2008 року між позивачем та ВАТ КБ «Надра» укладено договір іпотеки № 6/4/20/2008/980-І/2404, згідно умов якого вона надала в іпотеку ВАТ КБ «Надра» нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , площею 72,4 кв. м, що належить їй на праві власності.
 
15 січня 2011 року ПАТ КБ «Надра» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором від 01 вересня 2008 року № 6/4/20/2008/840-К/2403, у задоволенні якого 14 березня 2011 року відмовлено.
 
24 червня 2011 року Апеляційний суд Харківської області рішення суду першої інстанції скасував, позов ВАТ КБ «Надра» задовольнив та стягнув з   ОСОБА_1 на користь  ПАТ КБ «Надра» заборгованість за кредитним договором у розмірі 104 525,27 дол. США.
 
У зв`язку із наявністю у ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором банк в особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб відступив права вимоги за кредитним договором ОСОБА_3 04 грудня 2018 року між ПАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 укладені договори купівлі-продажу (відступлення) права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, у результаті чого ОСОБА_3 набув за цими договорами статус нового кредитора та іпотекодержателя.
 
18 грудня 2018 року ОСОБА_1 у листі-претензії повідомила ОСОБА_3 щодо протиправності відступлення банком неіснуючого обсягу і змісту прав, які відступаються новому кредитору, після чого ОСОБА_3 зареєстрував право власності на предмет іпотеки - квартиру, що належить на праві власності ОСОБА_1 .
 
Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року у справі № 642/1989/19, залишеним без змін судами апеляційної та касаційної інстанцій, задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа - державний реєстратор юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань сектору державної реєстрації права власності на нерухоме майно Печенізької районної державної адміністрації Гаспарян Г. А. , про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності.
 
Вказаним судовим рішенням встановлено, що сторони в договорі іпотеки, а саме в пункті 5.3 обумовили та конкретизували лише один варіант передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки із двох можливих, викладених в статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: на підставі домовленості сторін. Положень про можливість іпотекодержателя обрати інший спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений у статті 37 Закону України «Про іпотеку», в договорі не зазначено, адже іпотекодержатель при зверненні стягнення на предмет іпотеки обмежується лише пунктом 5.3 договору іпотеки, про що сторони також домовились в пункті 5.4 вказаного договору.
 
Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року набрало законної сили, на його підставі 27 лютого 2020 року право власності ОСОБА_3 на спірну квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасоване, а право власності ОСОБА_1 . поновлене.
 
03 червня 2020 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Аналітик Фінанс» було укладено договір № 1/2020 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, відповідно до яких ТОВ «Аналітик Фінанс» набуло статусу нового кредитора та іпотекодержателя.
 
04 червня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» направило ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень виконання кредитного договору, у якій зазначило, що ТОВ «Аналітик Фінанс», як новий кредитор та іпотекодержатель, вимагає від позичальника та іпотекодавця, протягом 30 календарних днів з дати отримання цієї вимоги сплатити заборгованість за кредитним договором у сумі 349 735,60 дол. США та повідомило, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання ТОВ «Аналітик Фінанс» як іпотекодержатель, має право та намір у відповідності до положень іпотечного договору та статті 38 Закону України «Про іпотеку» задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом продажу предмета іпотеки третім особам.
 
22 червня 2020 року позивач направила на ім`я директора ТОВ «Аналітик Фінанс» лист-відповідь, у якому докладно виклала спірну ситуацію, що склалась спочатку з банком, потім з кредитором ОСОБА_3 , а наразі з новим кредитором ТОВ «Аналітик Фінанс» у зв`язку з неіснуючими обсягом і змістом прав, які відступаються кожним попереднім кредитором новому кредитору і є суттєвими умовами цих договорів.
 
28 липня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» звернулося до державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. для реєстрації зміни права власності на іпотечне майно (реєстрація переходу права власності - повне відчуження) у зв`язку із припиненням права власності ОСОБА_1 на підставі документів, аналогічних тим, за якими реєстрація права власності попереднього іпотекодержателя ОСОБА_3 рішенням суду визнана недійсною і скасована.
 
03 серпня 2020 року державний реєстратор виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. на підставі наданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів прийняла рішення, індексний номер 53419013, на підставі якого здійснила наступні реєстраційні дії, які внесла до Державного реєстру із записом № 37618247, а саме:
 
03 серпня 2020 року - внесені реєстраційні записи про зміни права власності на іпотечне майно - квартиру АДРЕСА_1 - повним його відчуженням та припинення права власності ОСОБА_1 на це майно, підставою для державної реєстрації якого у Державному реєстрі був зазначений договір купівлі-продажу, серія та номер 3308, виданий 01 вересня 2008 року, видавник - Зінченко Р. П. ;
 
04 серпня 2020 року - внесений реєстраційний запис про реєстрацію права власності ОСОБА_1 на іпотечне майно - квартиру АДРЕСА_1 - із зазначенням у Державному реєстрі іншої підстави набуття цього права - свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02 жовтня 2006 року, видавник - Ленінська районна у м. Харкові рада.
 
Крім того, встановлено, що у реєстрі обтяження іпотечного майна наявний запис про арешт на спірне майно - квартиру АДРЕСА_1 , накладений 22 травня 2019 року ухвалою слідчого судді Ленінського районного суду м. Харкова з метою забезпечення цивільного позову ОСОБА_1 у кримінальному провадженні № 1019220510000710.
 
Разом з тим, вже внесений державним реєстратором до реєстру реєстраційний запис № 37618247 про повне відчуження іпотечного майна за заявою ТОВ «Аналітик Фінанс» у його власність не був скасований та тільки зупинений і знаходився у режимі очікування до скасування у реєстрі запису про обтяження цього майна - арешту, який накладений рішенням слідчого судді у кримінальному провадженні.
 
При цьому встановлено, що реєстраційний запис від 04 серпня 2020 року, який розміщений у розділі «Актуальна інформація про право власності», яким зареєстроване право власності ОСОБА_1 на іпотечне майно містить підстави набуття права власності, а саме: свідоцтво про право власності, серія та номер: б/н, який виданий 02 жовтня 2006 року, видавник - Ленінська районна у м. Харкові рада.
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
 
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
 
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
 
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
 
Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
 
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
 
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
 
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
 
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
 
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
 
Щодо позовних вимог про визнання недійсним свідоцтва про право власності та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 03 серпня 2020 року № 53419013 
 
Згідно із статтею 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1048 цього Кодексу).
 
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
Згідно із статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
 
Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
 
Відповідно до частин першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Тобто, законом чітко визначено способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
 
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
 
Положення цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
 
За змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо зобов`язання не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звернути стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц).
 
Згідно із частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
 
Частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
 
Відповідно до пункту 5.3 договору іпотеки від 01 вересня 2008 року № 6/4/20/2008/980-І/2404, звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності щодо предмета іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статті 37 Закону України «Про іпотеку», права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Пунктом 5.4 вказаного договору встановлено, що іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених пунктом 5.3 цього договору.
 
Судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що домовленість сторін на передачу іпотекодержателю права власності щодо предмета іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, як передбачено договором іпотеки відсутня.
 
Доказів про згоду позивача на відчуження спірної квартири матеріали справи не містять.
 
Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року у справі № 642/1989/19, залишеним без змін судами апеляційної та касаційної інстанцій, задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа - державний реєстратор юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань сектору державної реєстрації права власності на нерухоме майно Печенізької районної державної адміністрації Гаспарян Г. А. , про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності.
 
Вказаним судовим рішенням встановлено, що сторони в договорі іпотеки, а саме в пункті 5.3 обумовили та конкретизували лише один варіант передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки із двох можливих, викладених в статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: на підставі домовленості сторін. Положень про можливість іпотекодержателя обрати інший спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений у статті 37 Закону України «Про іпотеку», в договорі не зазначено, адже іпотекодержатель при зверненні стягнення на предмет іпотеки обмежується лише пунктом 5.3 договору іпотеки, про що сторони також домовились в пункті 5.4 вказаного договору.
 
Враховуючи зазначене, суди першої та апеляційної інстанцій правильно зазначили, що відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя (домовленості сторін), тобто ненадання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивач, не можна вважати законними.
 
Скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є належним способом захисту порушених прав, що передбачено частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
Відповідно до вказаного, суд першої інстанції обґрунтовано скасував рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. від 03 серпня 2020 року № 53419013. 
 
Спірну квартиру позивач набула на підставі договору купівлі-продажу від 01 вересня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО  Зінченко Р. П. за № 3308, а попередньому власнику ця квартира належала на підставі свідоцтва про право власності, виданого виконавчим комітетом Харківської міської ради 19 серпня 2008 року.
 
Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження факту видачі позивачеві Ленінською районною у м. Харкові радою 02 жовтня 2006 року свідоцтва про право власності, тому відсутні підстави для задоволення позовної вимоги про визнання недійсним свідоцтва, факт видачі якого не підтверджено.
 
Щодо позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2021 року № 57487523  
 
Частиною першою статті 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
 
Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами, та, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.
 
За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).
 
Відповідно до частин першої - четвертої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок про те, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
 
Визначення складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад (правовий висновок, викладений у постановах Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 20 січня 2021 року у справі № 203/2/19, від 21 листопада 2022 року у справі № 754/16978/21).
 
Якщо заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків іншої особи, яка не залучена до участі у справі в якості відповідача, не можуть бути розглянуті судом, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення, без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть.
 
Велика Палата Верховного Суду у пункті 146 постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) вказала, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, визнаючи недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений  06 квітня 2021 року між продавцем ТОВ «Аналітик Фінанс» та покупцем ОСОБА_2 , а також скасовуючи рішення приватного нотаріуса № 57487523 від 06 квітня 2021 року про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 , не врахував, що покупець за договором до участі у справі в якості співвідповідача не був залучений.
 
Отже, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли до помилкового висновку про задоволення позовних вимог про визнання недійсними свідоцтва про право власності, договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_7 .
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
 
Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).
 
Згідно з частиною третьою статті 412 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
 
Враховуючи викладене, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції скасуванню в частині визнання недійсним свідоцтва про право власності, договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_7 , в іншій частині оскаржувані судові рішення - залишенню без змін.
 
Щодо поновлення виконання оскаржуваних рішень
 
Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
 
Оскільки ухвалою Верховного Суду від 18 січня 2023 року зупинено виконання оскаржуваних рішень до закінчення касаційного провадження, з урахуванням висновку Верховного Суду про часткове задоволення касаційної скарги, виконання судових рішень у нескасованій частині на підставі частини третьої статті 436 ЦПК України підлягає поновленню.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» задовольнити частково.
 
Рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року в частині визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу, а також скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2021 року № 57487523 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.
 
Рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року в частині скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 03 серпня 2020 року№ 53419013залишити без змін.
 
Поновити виконаннярішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанови Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року у нескасованій частині.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач                                                             	А. І. Грушицький  	
Судді:  	І. В. Литвиненко  	
 	Є. В. Петров  	
 	В. В. Пророк  	
 	О. М. Ситнік