КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

Справа № 757/5722/22                                                               Головуючий в суді І інстанції Лужецька О.Р.
Провадження №22-ц/824/4638/2024                                                Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.А.
 
ПОСТАНОВА
Іменем України
 
24 квітня 2024 рокуКиївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Голуб С.А., Слюсар Т.А..,
за участі секретаря Спис Ю.В.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію, -
УСТАНОВИВ:
 
У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію про скасування рішення про державну реєстрацію.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 03.11.2005 року між позивачем та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено кредитний договір №33-19/69, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання кредиту у розмірі 30 000 доларів США із датою повернення до 02 листопада 2020 року.
В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №33-19/69 того ж дня між сторонами було укладено Іпотечний договір №04/І-371, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., відповідно до умов якого іпотекодавець передає іпотекодержателю в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором квартиру у АДРЕСА_1 .
Вказував, що 20 січня 2022 року він дізнався про те, що його квартира перереєстрована на АТ «Альфа-Банк» та належить останньому.
Вважає такі дії відповідача незаконними, оскільки ОСОБА_1 не отримував повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, окремого договору про звернення стягнення на предмет іпотеки позивачем також не укладалось.
Приймаючи рішення про державну реєстрацію, державний реєстратор не перевірив додержання банком вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та змісту іпотечного договору.
Посилаючись на вказані обставини, просив суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 62892107 від 17 січня 2022 року, номер запису про право власності 46200600, дата державної реєстрації 12 січня 2022 року, вчинене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З., на квартиру АДРЕСА_1 , за зверненням АТ «Альфа-Банк».
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року позов задоволено.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62892107 від 17 січня 2022 року, номер запису про право власності 46200600, дата державної реєстрації 12 січня 2022 року, вчинене приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З., на квартиру  АДРЕСА_1 , за зверненням акціонерного товариства «Альфа-Банк», ЄДРПОУ 23494714.
Стягнуто з АТ «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 992,40 грн.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, АТ «СЕНС БАНК», як правонаступник АТ «Альфа-Банк», звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове, яким в задоволенні позову відмовити.
В доводах апеляційної скарги зазначає, що згідно пункту 4.5 Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки проводиться за вибором іпотекодержателя одним із визначених способів, зокрема згідно підпункту 4.5.3 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Вказане застереження в іпотечному договорі прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Застосування судом першої інстанції правових висновків Верховного Суду у справі №199/1276/17 не заслуговують на увагу, оскільки у цій постанові суди установили, що договір про іпотеку не мав застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за ним права власності на предмет іпотеки.
Зазначає, що АТ «Альфа-Банк» з метою виконання вимог закону надало державному реєстратору повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушень) №06/06 від 07 червня 2021 року, від 21 липня 2021 року, які були направлені іпотекодавцю рекомендованими листами з повідомленням про вручення та описом вкладення на адресу реєстрації та адресу знаходження предмету іпотеки.
Вважає, що кредитором повністю дотримані всі вимоги чинного законодавства, вжито всіх заходів з метою повідомлення іпотекодателя належним чином про заборгованість.
Вказує, що нормами порядку державної реєстрації права власності на нерухоме майно не встановлено обов`язку погодження звіту оцінки з іпотекодержателем, а важливим є факт проведення звіту оцінки. Відповідні докази надані суду першої інстанції та містяться в матеріалах справи.
Постановою Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року апеляційну скаргу АТ «Сенс-Банк» задоволено частково. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року в частині позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих вимог позову. В іншій частині рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 08 листопада 2023 року постанову Київського апеляційного суду від 25 квітня 2023 року скасовано в частині вирішення вимог ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Сенс-Банк», про скасування державної реєстрації, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Скасовуючи постанову апеляційного суду, Верховний Суд вказав, що суди при задоволенні позовних вимог помилково послалися на відсутність договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки тлумачення підпункту 4.5.3 іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, для вирішенні питання правомірності реєстрації права власності за іпотекодержателем на іпотечне майно, враховуючи підстави позову, визначені ОСОБА_1 , суду необхідно, із урахуванням наведених висновків Великої Палати Верховного Суду, встановити,чи дотримано іпотекодержателем процедуру повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання шляхом надсилання вимоги на адреси боржника, що вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. При дотриманні іпотекодержателем відповідної процедури направлення повідомлення про усунення порушення - оцінити причини не отримання іпотекодавцем такого повідомлення.
У судове засідання по розгляду апеляційної скарги сторони не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
З письмових пояснень позивача ОСОБА_1 , які надійшли на електронну адресу Київського апеляційного суду 23.04.2024 року, вбачається, що ОСОБА_1 мобілізований до Збройних Сил України та на даний час перебуває на стаціонарному лікуванні в КНП «Академія здоров'я людини» виконавчого органу Київської міської ради.
Представника АТ «Сенс Банк» - адвокат Ствобун О.Й. направив на електронну адресу апеляційного суду заяву про відкладення розгляду справи у зв`язку із неможливістю його явки у судове засідання з підстав виклику ІНФОРМАЦІЯ_1 26/1149 для проходження військово-лікарської комісії.
Відповідно до ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи не перешкоджає розгляду справи, проте суд може відкласти розгляд справи, якщо повідомлені стороною причини неявки буде визнано поважними. В той же час, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представника чи сторони, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 24 січня 2018 року у справі №907/425/16.
З огляду на вказане, керуючись положеннями частини 2 статті 372 ЦПК України, апеляційний суд вважав за можливе розглянути справу за відсутності сторін та їх представників, які належним чином повідомлені про судове засідання. 
За результатами нового апеляційного розгляду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, з урахуванням висновків Верховного Суду за результатами касаційного перегляду даної справи, колегія суддів доходить висновку часткове задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, що 03 листопада 2005 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 33-19/69.
03 листопада 2005 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири. Відповідно до пункту 1 укладеного договору продавець продала, а покупець купив належну продавцю на праві власності квартиру АДРЕСА_2 .
03 листопада 2005 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 04/І-371.
За змістом пункту 1.1 укладеного іпотечного договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю на забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань перед іпотекодержателем за договором кредиту № 33-19/69, укладеним між сторонами 03 листопада 2005 року, а також зобов`язань за цим договором, нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 .
Відповідно до пункту 1.2 вартість іпотеки за згодою сторін становить 353 500,00 грн, що в еквіваленті за офіційним курсом Національного банку України (далі - НБУ) становить 70 000,00 доларів США.
Пунктом 2.4.3 договору передбачено, що іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, задовольнити свої забезпечені вимоги за договорами, якими обумовлене основне зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
У разі невиконання/неналежного виконання основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених цим договором та/або чинним законодавством України, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1).
Згідно з пунктом 4.5 іпотечного договору № 04/І-371 іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів:
4.5.1 - на підставі рішення суду; або
4.5.2 - на підставі виконавчого напису нотаріуса; або
4.5.3 - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки
в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або
4.5.4 - шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або
4.5.5 - шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем;
4.5.6 - в інший спосіб, визначений за домовленістю сторін.
Згідно з пунктом 4.6.1 іпотечного договору у разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб визначений у відповідному рішенні суду, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 4.8 іпотечного договору визначено, що передача/продаж предмета іпотеки (його частини) у випадках, передбачених будь-яким із підпунктів 4.5.3, 4.5.4, 4.6.1 цього договору, здійснюється за вибором іпотекодержателя, за вартістю не меншою від вартості предмета іпотеки (його частини), вказаної у пункті 1.2 цього договору, або за вартістю, визначеною шляхом проведення незалежної експертної оцінки предмета іпотеки (його частини), яка замовляється іпотекодержателем, якщо менша ціна не буде погоджена між сторонами.
Відповідно до пункту 4.9 іпотечного договору передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (його частину) для задоволення його вимог, що випливають з основного зобов`язання, може здійснюватися шляхом надіслання (надання) іпотекодавцю повідомлення про передачу предмета іпотеки (його частини) у власність іпотекодержателя. Водночас право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту отримання іпотекодавцем такого повідомлення особисто або з моменту отримання такого повідомлення за останнім відомим іпотекодержателем місцем проживання іпотекодавця.
Із висновку про вартість майна, виготовленого ТОВ «Незалежна експертна компанія», установлено, що вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , складає 2 416 900 грн.
Постановою приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Хоменко В. В. від 18 листопада 2021 року (ВП № НОМЕР_1) на підставі виконавчого листа від 27 жовтня 2021 року № 753/717/18 відкрито виконавче провадження про стягнення з ОСОБА_3 солідарно на користь АТ «Альфа-Банк» заборгованості у розмірі 42 448,65 доларів США.
За даними інформаційної довідки від 20 січня 2022 року № 295478321 із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно установлено, що 17 січня 2022 року приватний нотаріус Русанюк З.З. зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_2 , за АТ «Альфа-Банк», код ЄДРПОУ: 23494714. Підстава для державної реєстрації: договір іпотеки № 04/І-371, серія та номер: 2577д, виданий 03 листопада 2005 року, видавник: Ковальчук С.П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; зміни та доповнення до іпотечного договору від 03 листопада 2005 року № 04І-371; номер запису про право власності 46200600; дата, час державної реєстрації: 12 січня 2022 року.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком.
Колегія суддів апеляційного суду не може в повній мірі погодитись з такими висновками.
Відповідно до абзацу третього статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Системний аналіз положень Закон України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37 у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позову, виходив із того, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, який є єдиною правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком за змістом договору.
Однак, до такого висновку суд першої інстанції дійшов за неправильного тлумачення умов іпотечного договору без системного застосування положень статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладення цього договору. 
Так у підпункті 4.5.3 іпотечного договору від 03 листопада 2005 року сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Отже, сторони у підпункті 4.5.3 іпотечного договору від 03 листопада 2005 року передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
З огляду на вказане, зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом складає іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, суд першої інстанціїпри задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 помилково послався на відсутність договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки тлумачення вказаного пункту іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787сво21).
Отже, доводи апеляційної скарги про те, що сторони в іпотечному договорі передбачили іпотечне застереження, яке не потребує укладення окремого договору та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки іпотечне застереження прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками, тому підлягає виконанню у визначений спосіб, знайшли своє підтвердження.
Поряд із цим, колегія суддів не може погодитись із доводами апеляційної скарги в частині належного виконання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на час укладення договору.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Згідно із пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення (17 січня 2022 року), для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надіслана іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Отже, обов`язковою умовою при вирішенні питання про правомірність проведення реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є наявність доказів підтвердження дотримання іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про наявність вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та дотримання строку.
Близькі за змістом висновки сформульовані Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) та від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження№ 14-81цс22).
Крім того, у постанові від 11 квітня 2017 року у справі № 21-1458а16 за позовом про визнання дій протиправними та скасування рішення Верховний Суд України сформулював висновок про те, що законодавство визначає вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Підтвердженням отримання іпотекодавцем письмової вимоги банку, а отже, й завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
За матеріалами справи, що розглядається, відповідно до пункту 4.9 іпотечного договору передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (його частину) для задоволення його вимог, що випливають з основного зобов`язання, може здійснюватися шляхом надіслання (надання) іпотекодавцю повідомлення про передачу предмета іпотеки (його частини) у власність іпотекодержателя. Водночас право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту отримання іпотекодавцем такого повідомлення особисто або з моменту отримання такого повідомлення за останнім відомим іпотекодержателем місцем проживання іпотекодавця.
Також згідно із пунктом 6.2 іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть уважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 , як на підставу для задоволення позовних вимог посилався на недотримання відповідачем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та зазначав, що не отримував відповідного повідомлення чи письмової вимоги від АТ «Альфа-банк».
На спростування доводів позивача, відповідачем до відзиву на позовну заяву додано копії повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки та рекомендованих листів, направлених банком 07 червня 2021 року і 21 липня 2021 року та адресованих ОСОБА_1 за адресами: АДРЕСА_1 (адреса предмета іпотеки) та  АДРЕСА_4 (адреса, вказана в іпотечному договорі), які повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання».
Апеляційний суд зазначає, що правилами надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, а саме абзацом 27 пункту 2 передбачено, що документом, який підтверджує надання послуг поштового зв`язку є розрахунковий документ встановленої відповідно до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» форми та змісту (касовий чек, розрахункова квитанція тощо), що підтверджує надання послуг поштового зв`язку.
Тому, на підтвердження направлення адресату відповідного повідомлення обов`язково мають додаватися описи вкладення, чеки (квитанції) поштового відділення, що підтверджують факт оплати відправником та надання відділенням зв`язку послуг з пересилання листів з описом вкладення.
За змістом пункту 61 Правил надання поштового зв`язку, затверджених Постановою №270 від 05.03.2009 Кабінету Міністрів України, у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.
Із наведених норм убачається, що належним доказом направлення рекомендованого відправлення є бланк опису вкладення з номером поштового відправлення, завірений відповідним відділенням зв`язку, разом з фіскальним чеком/квитанцією про відправлення. 
Тобто належним доказом надіслання іпотекодавцю письмового повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання є оригінал опису вкладення відправленої поштової кореспонденції, в якому перелічені всі документи, які надсилаються одержувачу та який засвідчений підписом працівника відділення поштового зв`язку та відбитком календарного штемпеля цього відділення, а також розрахунковий документ поштової установи, а саме оригінал поштової квитанції (чеку).
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У частині другій статті 78 ЦПК Українипередбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Заперечуючи проти доводів позивача щодо невиконання АТ «Альфа-банк» вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку», відповідач не надав суду оригіналів опису вкладення відправленої поштової кореспонденції та розрахункових документів поштової установи, а саме оригіналів поштових квитанцій (чеків), не надано також списку згрупованих поштових відправлень банку.
Подані відповідачем копії рекомендованих повідомлень із довідками про причини не вручення, за відсутності зазначених вище опису вкладення та чеку, не підтверджують факт направлення ОСОБА_1 саме повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, а отже не підтверджують дотримання АТ «Альфа-банк» вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Таким чином, недотримання відповідачем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя та свідчить про те, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції на зазначені обставини уваги не звернув, не дав належної оцінки доводам позову в цій частині, тому дійшов помилкового висновку про задоволення позову з підстав відсутності між банком та позивачем договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК Українисуд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково та ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно з положеннями ч.ч. 1, 4 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, крім іншого, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
За таких обставин, оскільки рішення суду першої інстанції постановлено з неправильним застосуванням норм матеріального права, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про можливість зміни рішення в частині мотивування підстав для задоволення позовних вимог, зазначивши, що підставою для задоволення позову є проведення реєстрації предмета іпотеки за іпотекодержателем з порушенням вимог п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, за відсутності документів, підтверджуючих дотримання відповідачем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу акціонерного товариства «СЕНС БАНК» - задовольнити частково.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2022 року в частині вимог  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс-Банк», про скасування державної реєстрації змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 08 травня 2024 року.

Суддя-доповідач                                                         Таргоній Д.О.
 
Судді:                                                                           Голуб С.А.
 
                                                                                     Слюсар Т.А.