Номер провадження: 22-ц/813/2454/24 
Справа № 495/1104/22
Головуючий у першій інстанції Заверюха В. О.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.03.2024 року                                                                 м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Таварткіладзе О.М., Заїкіна А.П.
                        за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, на заочне рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області, постановлене під головуванням судді Заверюхи В.О. 24 січня 2023 року у м. Білгород-Дністровський Одеської області, -

встановила:

У лютому 2022 року ОСОБА_2 звернувся до Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області з позовом до ОСОБА_1 , в якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 15 листопада 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та відповідачкою.
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_2 зазначав, що він, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 09 грудня 2020 року, є власником земельної ділянки, яка розташована на території Новоцаричанської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, масив НОМЕР_1 , ділянка НОМЕР_2 , площею 4,0416 га, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 5120885200:01:002:0953, яка за життя належала його матері ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
15 листопада 2015 року матір позивача ОСОБА_3 разом з відповідачем ОСОБА_1 уклали договір оренди вищевказаної земельної ділянки, згідно п. 4.1 умов якого орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 100,00 грн. за один рік користування земельною ділянкою шляхом отримання коштів готівкою орендодавцем. Однак, у п. 2.2 умов вказаного договору оренди землі не міститься відомостей щодо нормативно грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що свідчить про те, що зміст правочину суперечить іншим актам цивільного законодавства, а також його моральним засадам. Отже, враховуючи викладене та той факт, що у договорі оренди землі від 15 листопада 2015 року не міститься нормативно грошова оцінка орендованої земельної ділянки, від якої потрібно було б визначати розмір орендної плати, а зазначена у договорі орендна плата в сумі 100 грн. не відповідає жодним моральним засадам, а також враховуючи те, що позивач позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою, яка йому належить на праві власності, останній був змушений звернутися до суду із відповідним позовом.
Заочним рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 24 січня 2023 року позов ОСОБА_2 було задоволено.
Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 15 листопада 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, а наявність підписів сторін під оспорюваним договором свідчить про наявність волевиявлення померлої ОСОБА_3 , яке було спрямоване на укладання вказаного договору оренди земельної ділянки.
Фактично, доводи позивача ОСОБА_2 зводяться до незгоди із сумою орендної плати за користування земельною ділянкою, однак згідно ч.1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору.
Сторони про розгляд справи на 19 березня 2024 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились.
19 березня 2024 року на адресу Одеського апеляційного суду від представника ОСОБА_1 надійшло клопотання про перенесення розгляду справи. 
Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скаргах доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків суду обставинам справи; неправильне застосування судом норм матеріального права.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив з того, що укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 15 листопада 2015 року повністю суперечить вимогам чинного законодавства в частині погодження розміру орендної плати, оскільки вказаний договір взагалі не містить нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Однак, колегія суддів вважає такий висновок суду необґрунтованим, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 09 грудня 2020 року державним нотаріусом Білгород-Дністровської районної державної нотаріальної контори Одеської області Мельниченко М.М., зареєстрованого в реєстрі за №1011, є власником земельної ділянки, яка розташована на території Новоцаричанської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, масив НОМЕР_1 , ділянка НОМЕР_2 , площею 4,0416 га, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номером: 5120885200:01:002:0953, що за життя належала його матері ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії IV-ОД №023492, виданого Новоцаричанською сільською радою Білгород-Дністровського району Одеської області 20 січня 2002 року.
За життя, 15 листопада 2015 року, матір позивача ОСОБА_3 та відповідач ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, що розташована на території Новоцаричанської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, масив НОМЕР_1 , ділянка 13, площею 4,0416 га, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номером: 5120885200:01:002:0953, строком на 49 років.
За змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Згідно з положеннями Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4-6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з п.п 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу за користування землями державної й комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки. 
Проте цей мінімальний розмір орендної плати не застосовується при оренді земель приватної власності (постанова Верховного Суду від 21 червня 2022 року у справі N393/590/17 (провадження N61-3285св22)).
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі N635/4233/19).
Отже, положення ст. ст. 288, 289 Податкового кодексу України щодо мінімального розміру орендної плати не застосовується при оренді земель приватної власності.
Колегія суддів враховує, що при укладенні оспорюваного договору оренди землі, сторони погодили усі істотні умови договору, зокрема розмір орендної плати та порядок її сплати, умови використання земельної ділянки. Позивач підписав оспорюваний договір та передав земельну ділянку у користування відповідачеві, який її прийняв та виконував умови договору, сплатив позивачеві орендну плату відповідно до вимог п. 4.1 оспорюваного договору, а позивач отримав орендну плату.
Отже, зі змісту наведених норм права та вимог Цивільного кодексу України вбачається, що така істотна умова договору оренди, як орендна плата (державного та комунального майна) визначається саме орендодавцем з урахуванням вимог чинного законодавства щодо порядку її визначення. Орендар не впливає на визначення розміру орендної плати, а може лише прийняти умови, визначені орендодавцем, та укласти договір.
Однак, як вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка належить ОСОБА_2 на праві приватної власності, а тому зазначення грошової оцінки в договорі оренди земельної ділянки в даному випадку не є обов`язковою.
Мати позивача - ОСОБА_3 , з моменту укладення договору оренди жодних претензій до відповідача не пред`являла.
Також колегією суддів встановлено, що договір оренди зареєстровано у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 квітня 2016 року (номер запису про речове право: 15852037), а отже, державним органом перевірені документи на відповідність їх вимогам чинного законодавства та з державною реєстрацією підтверджено факт виникнення права оренди земельної ділянки.
З наведеного вбачається, що орендар, укладаючи договір оренди земельної ділянки на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи його умови, сподівався на використання земельної ділянки протягом всього строку дії договору та отримувати прибутки від своєї підприємницької діяльності.
Згідно п. 4.1 умов договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 100,00 (сто гривень) грн., за один рік користування вищевказаною земельною ділянкою шляхом отримання коштів готівкою орендодавцем. Оскільки договір оренди землі було укладено на строк 49 років, то загальна сума орендної плати становить 4 900 грн.
Тобто, орендна плата у спірному договорі сторонами була визначена та погоджена.
Відповідно до п. 4.4. договору оренди землі, розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін один раз на рік у разі: зміни умов господарювання передбачених договором, зміні розмірів земельного податку, зміни цін тарифів, погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами, в інших випадках, передбачених законом.
За загальним правилом ст. 217 ЦК України правочин не може бути визнаний недійсним, якщо законові не відповідають лише окремі його частини і обставини справи свідчать про те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної його частини.
З урахуванням вищенаведеного, колегія суддів вважає, що укладення договору оренди землі за відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підставою для визнання договору оренди недійсним, оскільки зазначення грошової оцінки у договорі оренди земельної ділянки не є обов`язковою по причині того, що земля знаходиться у приватній власності позивача ОСОБА_2 , та, як вже вказувалось вище, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки лише державної та комунальної власності.
При цьому колегія суддів вважає обґрунтованими доводи позовної заяви ОСОБА_2 про те, що орендна плата за використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 4,0416 га у розмірі 100 грн. за рік є вочевидь несправедливою та, всупереч принципу добросовісності, має наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду фізичної особи орендодавця.
Однак, згідно п. 4.4. договору оренди землі, розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін один раз на рік у разі, зокрема, зміни цін і тарифів, таким чином, колегія суддів доходить до висновку, що у даному випадку правомірним буде внесення змін до оспорюваного договору після здійснення нормативної грошової оцінки землі, оскільки саме при внесенні змін до договору буде дотримано баланс між поставленими цілями та використаними засобами та досягнуто справедливої рівноваги між інтересами власника земельної ділянки та необхідністю дотримання фундаментальних прав орендаря, який мав «законне сподівання» на отримання можливості ефективно здійснити майнове право.
Отже, позивач має право звернутися до відповідача з вимогою про збільшення розміру орендної плати.
Наведеного суд першої інстанції інстанцій не врахував та дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 .
При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, не з`ясував обставини справи що, відповідно, призвело до неправильного її вирішення у зв`язку із чим заочне рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 24 січня 2023 року підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 .
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Заочне рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 24 січня 2023 року - скасувати.
Постановити нове судове рішення.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 11 квітня 2024 року.

Головуючий                                                        С.О. Погорєлова

Судді                                                        А.П. Заїкін

                                                       О.М. Таварткіладзе