Постанова 
Іменем України                                                                                                
 
03 квітня 2024 року
м. Київ
 
справа № 233/3569/19
провадження № 61-10241св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М.,                                Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом)- Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа - підприємець ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа - підприємець ОСОБА_2 , про переукладення договору; за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест», треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа - підприємець ОСОБА_2 , про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання
 
за касаційною скаргою Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року у складі колегії суддів: Тимченко О. О., Мірути О. А., Хейло Я. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2019 року Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест», товариство) звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати переукладеним договір оренди паю на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, площею 4,7102 та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди паю, починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (20 квітня 2018 року) у запропонованій редакції.
 
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ПрАТ «АПК-Інвест» посилалося на те, що 22 березня 2012 року між ним і ОСОБА_1 був укладений договір оренди, за умовами якого      в оренду передано земельну частку (пай) (ріллю) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років. У пункті 2.3 договору оренди паю сторони погодили, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. При цьому ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря (пункт 3.1 договору оренди паю). 
 
Позивачу стало відомо про виділення в натурі ОСОБА_1 двох земельних ділянок площею 4,7102 га та 1,0298 га, кадастрові номери 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028 відповідно, які фактично використовуються позивачем за первісним позовом на підставі укладеного між сторонами договору оренди паю.
 
20 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на вказані земельні ділянки. Разом з тим                              ОСОБА_1 всупереч умовам договору не повідомив товариство про виділ земельних ділянок у натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовився від переукладення договору оренди, чим порушив умови укладеного договору оренди паю та норми земельного законодавства. У зв`язку з цим товариство просило позов задовольнити.
 
У липні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому просив припинити правовідносини, а саме дію договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, який зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 970, шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю їх виконання.
 
Обґрунтовуючи позовні вимоги,  ОСОБА_1 посилався на те, що після укладення між сторонами у справі договору оренди паю, предметом якого була земельна частка (пай) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів згідно із сертифікатом на право на земельну частку (пай), він на підставі розпорядження районної державної адміністрації від 08 квітня 2018 року отримав у власність дві земельні ділянки площею 4,7102 та 1,0298 га, право власності на які зареєстрував 20 квітня 2018 року. 
 
Після виділення земельної частки (паю) в натурі сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно з нормами земельного законодавства є недійсним. Із часу отримання державного акта на право власності на землю він набув статусу власника земельних ділянок, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю. У зв`язку з цим він повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про виділення земельних ділянок в натурі та намір припинити орендні правовідносини            з товариством. Проте ПрАТ «АПК-Інвест» відмовляється у добровільному порядку припиняти правовідносини, посилаючись на те, що виділення земельної ділянки                        в натурі та отримання ним державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дію укладеного між ними договору оренди паю. Зазначав, що оренда паю та оренда земельної ділянки за предметом є суттєво різними, оскільки в разі оренди паю встановлюються орендні відносини щодо земельної частки (паю) на невизначену в натурі земельну ділянку, право на яку посвідчено сертифікатом. Після отримання ним земельних ділянок у власність, він набув статусу власника конкретних земельних ділянок, а сертифікат, на підставі якого укладався договір оренди паю, втратив чинність, тому такий договір слід вважати припиненим.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області рішенням від 13 листопада 2019 року первісний позов задовольнив.
Визнав переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня                         2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» і ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, площею 4,7102 га та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 20 квітня 2018 року, зазначивши:
- у пункті 1.1 договору предметом договору земельні ділянки розміром 4,7102 га,                     з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002, вартістю (не вказана), та розміром 1,0298 га, з кадастровим номером 1422483900:47:000:0028, вартістю (не вказана), загальною площею 5,74 га, які розміщені на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 5,74 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища - 0,0000 га;
- виклавши абзац перший пункту 2.2 договору в такій редакції:
«За користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату в розмірі 4 823 (чотири тисячі вісімсот двадцять три) грн 53 коп. Починаючи з 01 січня 2019 року розмір орендної плати відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8 373 (вісім тисяч триста сімдесят три) грн 00 коп. за земельну ділянку розміром 4,7102 га, з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002, та 1 830 (одна тисяча вісімсот тридцять) грн 00 коп. за земельну ділянку розміром 1,0298 га,                              з кадастровим номером1422483900:47:000:0028. Загальна орендна плата становить 10 203,00 грн.»;
- виклавши абзац перший пункту 2.3 договору в такій редакції:
«Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю)              від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме                           з 29 березня 2012 року»;
- виклавши абзац шостий пункту 2.3 договору в такій редакції:
«Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України»;
- виключивши підпункт 4 абзацу першого пункту 3.1 договору;
- змінивши по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнув з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судовий збір у розмірі                                  1 921,00 грн.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовив.
 
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що реєстрація 20 квітня 2018 року ОСОБА_1 права власності на земельні ділянки площею 4,7102 га та 1,0298 га                          з кадастровими номерами 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028 відповідно, автоматично не припиняє дію укладеного між ним і ПрАТ «АПК-Інвест» договору оренди паю, який укладено на двадцять років. Надіславши 12 травня                     2018 року ПрАТ «АПК-Інвест» лист, ОСОБА_1 висловив свій намір про відмову від договору оренди паю в односторонньому порядку, а також відмову від його переукладення, що суперечить умовам укладеного договору та нормам Закону України «Про оренду землі». Позовні вимоги про переукладення договору оренди паю є такими, що ґрунтуються на законі, а отже, підлягають задоволенню в повному обсязі.
 
Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що питання розірвання договору оренди паю було предметом обговорення сторін договору, а також доказів на підтвердження істотності змінених обставин.
 
Донецький апеляційний суд постановою від 28 січня 2020 року рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада                          2019 року скасував та ухвалив нове судове рішення. 
У задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» відмовив. 
Зустрічний позов ОСОБА_1 задовольнив. Розірвав договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів від 22 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 і ПрАТ «АПК-Інвест», зареєстрований 29 березня                    2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за                       № 970. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
 
Верховний Суд постановою від 22 грудня 2021 року касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» задовольнив частково. Постанову Донецького апеляційного суду                                  від 28 січня 2020 року скасував, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Короткий зміст постанови апеляційної інстанції
 
Дніпровський апеляційний суд постановою від 14 червня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині вирішення первісного позову скасував та ухвалив в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні первісного позову. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині вирішення зустрічного позову змінив, виклавши його мотивувальну частину в іншій редакції. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
 
Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що вимоги первісного позову                          є необґрунтованими, оскільки товариство заявило вимогу про переукладення договору оренди саме на дві земельні ділянки, тобто на ділянки, які майже на                   1,00 га більше порівняно з тим, що узгодили сторони в договорі оренди                                від 22 березня 2012 року. Водночас ПрАТ «АПК-Інвест» не надало доказів стосовно досягнення сторонами згоди з усіма його істотними умовами про переукладення договору оренди саме на дві земельні ділянки, які ОСОБА_1 отримав у власність,            а також досягнення між сторонами згоди щодо орендної плати. З огляду на зміну предмета договору та розміру орендної плати суд дійшов висновку, що немає підстав та умов для переукладення такого договору.
 
Вирішуючи зустрічний позов, апеляційний суд виходив з того, що договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року не припинив свою дію, а строк його дії не сплив, а тому немає підстав для задоволення зустрічного позову.
 
Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи
 
У червні 2023 року ПрАТ «АПК-Інвест» подало до Верховного Суду касаційну скаргу,                          в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просило скасувати постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року в частині відмови в задоволенні первісного позову та залишити в цій частині без змін рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада                            2019 року. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року                       в частині вирішення вимог зустрічного позову просило залишити без змін.
 
Підставою касаційного оскарження зазначило, то що суд апеляційної інстанції                          в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року      у справі № 233/3676/19, за змістом яких після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар не зникає, а відбувається лише зміна її правового статусу; суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду                        від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, відповідно до яких формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання,                           з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що при виділенні земельної частки (паю) в натурі (на місцевості)     у дві земельні ділянки відбулася зміна площі об`єкта оренди, що є зміною істотних умов договору оренди землі. Також скарга містить доводи про помилковість висновків апеляційного суду стосовно зміни товариством розміру орендної плати, оскільки розмір орендної плати у відсотковому значенні залишився таким самим, як і в договорі оренди земельної частки (паю), однак орендна плата була перерахована відповідно до нормативної грошової оцінки землі та податкового законодавства.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
 
16 серпня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 11 січня 2024 року суддею-доповідачем визначено Зайцева А. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 26 березня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи 
 
Апеляційний суд установив, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» як орендарем і ОСОБА_1 як орендодавцем був укладений договір оренди земельної частки (паю), за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв                                    у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить                            ОСОБА_1 на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серії                                      ДН № 0173922, розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, рілля загальною площею 4,78 га, терміном на 20 років. Сторони узгодили розмір орендної плати -                                       4 823,53 грн та її виплату один раз на рік у грудні поточного року.
 
Згідно з пунктом 3.1. цього договору ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.
 
22 березня 2012 року сторони підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору.
 
29 березня 2012 року зазначений договір зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за                               № 970 за підписом посадової особи Гуторова М. В. , скріплено печаткою Миколайпільської сільської ради згідно з Порядком реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України                         від 24 січня 2000 року № 119.
 
Розпорядженням голови Костянтинівської районної державної адміністрації                                 від 13 грудня 2017 року № 426 ОСОБА_1 надано дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) у зв`язку із заміною сертифіката серії ДН № 0173922 на право на земельну частку (пай) на правовстановлюючий документ на земельну ділянку із земель КСП «Дружківський», орієнтовною площею 4,86 умовних кадастрових гектарів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.
 
На підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 06 квітня 2018 року № 170 ОСОБА_1 надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельні ділянки з кадастровими номерами 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, загальною площею 5,7400 га.
 
20 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності та став власником земельної ділянки площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028, та земельної ділянки площею 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, що розташовані на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області,                            з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
 
Листом від 12 травня 2018 року ОСОБА_1 повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про небажання переукладати договір оренди на виділені йому в натурі земельні ділянки, у зв`язку з чим просив утриматися щодо проведення будь-яких робіт на цих земельних ділянках. Квитанцією від 17 липня 2019 року № 21730039 ОСОБА_1 повернув ПрАТ «АПК-Інвест» 3 370,10 грн, сплачених йому як орендна плата (платіжне доручення від 25 червня 2019 року № 7790).
 
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                       є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті,         є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи                                       у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
 
Зміст касаційної скарги з урахуванням принципу диспозитивності свідчить про те, що постанова апеляційного суду оскаржена тільки в частині вирішення первісних вимог позову, атому переглядається лише в цій частині. 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
 
Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права
 
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
 
Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
 
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
 
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
 
У частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів                                з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
 
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу, частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
 
Таким чином, у законі легітимізовано відповідні відносини щодо надання особі, яка не є власником ділянки, можливості правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, також передбачено обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
 
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала                                 в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
 
І хоча власник сертифіката, тобто орендодавець за договором оренди земельного паю не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, яким є землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельні ділянки.
 
Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає - відбувається лише зміна її правового статусу.
 
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статтею 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
 
Якщо сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та використано                 у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмета оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, або внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди                                    у відповідність із правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за вийнятком необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені тільки у випадках, передбачених самим договором, або за домовленістю сторін.
 
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 вересня 2020 року у справі                            № 233/3676/19 зазначила, що при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
 
У зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав                                         у визначений цивільним законодавством спосіб. Задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda (договори повинні виконуватися), допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
 
Аналогічні висновки щодо застосування норм права при вирішенні справи                                 з подібними спірними правовідносинами викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19.
 
За обставинами цієї справи у пункті 2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) договір оренди землі відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю)                             в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
 
Таким чином, сторони чітко виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.
 
Враховуючи викладене, апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що договір оренди земельної частки (паю) автоматично не припинив своєї дії                              у зв`язку з реєстрацією ОСОБА_1 права власності на земельні ділянки.
 
Водночас апеляційний суд встановив, що у зв`язку із заміною сертифіката на право на земельну частку (пай) на правовстановлюючі документи на земельні ділянки ОСОБА_1 став власником двох земельних ділянок: площею 4,7102 га                                                                з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002 та площею 1,0298 га з кадастровим номером 1422483900:47:000:0028. Загальна площа двох земельних ділянок становить 5,74 га.
 
ПрАТ «АПК-Інвест» у позові просить переукласти з відповідачем договір оренди саме на зазначені дві земельні ділянки, тобто на ділянки, які майже на 1,00 га більші порівняно з тим, що було узгоджено сторонами в договорі від 22 березня 2012 року.
 
У зв`язку із цим суд зробив висновок, що в спірному випадку змінилися межі та розмір земельних ділянок, а відповідно, і об`єкт оренди, що є істотною умовою договору оренди землі. Крім того, ПрАТ «АПК-Інвест» не надало доказів досягнення сторонами спірного правочину згоди щодо усіх його істотних умов про переукладення договору оренди саме на дві земельні ділянки, що їх ОСОБА_1 отримав у власність.
 
Також у договорі оренди землі, на який ПрАТ «АПК-Інвест» просить переукласти попередній договір оренди земельної частки (паю), визначено додатково розмір орендної плати за земельну ділянку площею 1,0298 га в сумі 1 830,00 грн, що не було раніше узгоджено сторонами договору, тобто така умова договору є новою.
 
Встановивши зазначені обставини, апеляційний суд дійшов висновку про відмову                    в задоволенні первісного позову, оскільки товариство просило переукласти договір оренди, змінивши і предмет договору, і розмір орендної плати, тобто істотні умови договору, які раніше не були погоджені сторонами.
 
Такі висновки апеляційного суду не повною мірою відповідають вимогам закону та обставинам справи, оскільки у спірному випадку ОСОБА_1 набув у власність дві земельні ділянки площею 4,7102 та 1,0298 га, кожна з яких може бути самостійним предметом договору оренди. При цьому земельна ділянка площею 4,7102 га не перевищує площу земельної ділянки (4,78 умовних кадастрових гектарів), яка була предметом договору оренди частки (паю) від 22 березня 2012 року.
 
Таким чином, суд апеляційної інстанції, в порушення вимог частини першої статті 417 ЦПК України, не повною мірою виконав вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 22 грудня 2021 року, щодо встановлення можливості переукласти попередній договір оренди земельної частки (паю) щодо земельної ділянки площею 4,7102 га з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002 на договір оренди землі, у зв`язку з чим дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні первісного позову.
 
Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.
 
Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 
 
Враховуючи наведене Верховний Суд дійшов висновку про скасування постанови апеляційного суду в оскаржуваній частині та передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити частково.
 
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року в частині вирішення первісних позовних вимог скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття,    є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська  	
Судді:	А. Ю. Зайцев  	
 	Є. В. Коротенко    В. М. Коротун   	
 	М. Ю. Тітов